Artigo Manutenção Predial - JA Engenharia

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 Manutenção Predial: Um bem necessário 
 
Josemar Santos Pereira Silva Filho – josemarfilho@hotmail.com 
MBA em Avaliação, Perícia e Auditoria em Engenharia 
Instituto de Pós-Graduação - IPOG 
Vitória, ES, 06 de fevereiro de 2018 
 
Resumo 
Este artigo tem como intuito conscientizar a necessidade e importância de se realizar a 
manutenção predial preventiva as pessoas envolvidas no sistema, seja administradoras ou 
moradores. Também é citado a necessidade de se realizar a fiscalização pelos orgãos 
gorvenamenteis envolvidos tendo como resultado encontrado o emprego imprescindível de 
profissionais capacitados na área. 
 
Palavras-chave: Manutenção, Predial, Segurança e Garantia. 
 
1. Introdução 
Manter um carro em bom estado de funcionamento todo mundo sabe como. Para isso, basta 
seguir os passos do manual do veículo que contém informações necessárias para o mesmo. 
Em uma nova edificação o passo para manter um bom funcionamento e conservar a garantia é 
similar ao do veículo automatizado. 
Um bom exemplo de manutenção ineficiente que podemos citar é o caso do Edifício Versailes 
em Fortaleza - CE, onde uma varanda desabou durante uma reforma e acabou deixando uma 
vítima fatal. Segundo o Coronel Ricardo Rodrigues, chefe de Comunicação dos Bombeiros, 
foi entregue ao condomínio um Laudo, que detectava problemas de fissuras causadas por 
complicações de infiltração, conforme engenheiro responsável. SEVERO, Luana. Falta de 
manutenção de prédios aumenta risco de desabamentos. Jornal de Hoje. 04 de março de 2015. 
Disponível em: Acesso em: 06 fevereiro 2018. 
Todo esse problema poderia ter sido evitado, caso o condomínio e o proprietário do imóvel 
em questão tivessem seguido o que está presente na norma. No ano de 2014 entregou em 
vigor a NBR 16.280 – Reforma em Edificações – Sistema de gestão de reformas - Requisitos, 
onde algumas intervenções na edificação deverão ter um engenheiro ou arquiteto responsável 
pela atividade, ou seja, com apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) 
ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) respectivamente. 
No caso em questão, podemos citar que foi uma falha simultânea entre os lados. Porém 
existem problemas nas edificações de responsabilidade da construtora, que vêm desde a época 
da construção do local. Por esse motivo faz-se necessário colocar para valer a NBR 5674 – 
Manutenção das Edificações – Procedimento, onde, segundo ela, o objetivo é “fixar os 
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procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações”. 
Assim, considerando que o sistema de serviço de manutenção predial é imprescindível para 
um bom funcionamento da mesma, se faz necessário elaboração de um escopo e a contratação 
de empresas especializadas para a prestação do serviço. 
 
2. Desenvolvimento 
Hoje no Brasil quando compramos algum item específico, o mesmo possui uma certa garantia 
definida pelo Novo Código Civil Brasileiro, onde por conceito seria: a palavra na qual se 
afirma o comprimento de uma obrigação mencionada. Na construção civil, isso não seria 
diferente. Quando uma pessoa concretiza a compra de um imóvel e após sua liberação, 
emitido pelo Habite-se, a construtora ou responsável tem por obrigação entregar ao 
condomínio o Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação conforme estabelecido 
pela NBR 15.575 – Norma de Desempenho. 
Não podemos deixar de citar que quando compramos um imóvel, sonhamos que esse nosso 
bem possa ter uma longa vida útil de projeto (VUP), que por definição segundo 
(MANUAL...,2013, p. 10) é: 
“é o período de tempo que um sistema é projetado para atender aos requisitos de 
desempenho estabelecidos, desde que cumprido o programa de manutenção previsto 
no manual de operação, uso e manutenção.” 
Assim, para que isso possa ser efetivado, é necessário que se siga os procedimentos contidos 
no manual. Infelizmente essa não é uma prática efetivada em nosso país, onde são difíceis de 
se encontrar condomínios que realizam com profissionalismo tal atividade. Vale frisar, que 
uma edificação deve possuir uma manutenção preventiva específica devido as suas 
singularidades caracterizadas pela forma diferenciada de construção para cada construtora, 
mesmo seguindo um padrão definido pelas normas. Assim, para chegar a ter uma vida longa 
útil, é necessário que se faça a manutenção preventiva. 
O manual deverá respeitar algumas diretrizes conforme a NBR 14.037 – Diretrizes para 
elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Conteúdo e 
recomendações para elaboração e apresentação – definindo assim requisitos mínimos para 
elaboração e apresentação do conteúdo aos moradores: 
a) Informar a todas as partes as características técnicas da edificação, como: nome do edifício, 
área total construída, localização do lote, especificações de áreas da parte comum, número de 
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vagas, quantidade de pavimentos tipo, cobertura, casa de máquina, reservatório superior e 
inferior, sistema de reaproveitamento de água e outros sistemas relevantes. 
b) Ações que possam prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso 
inadequado. Ex.: utilizar uma sala para biblioteca quando ela foi dimensionada para ser usada 
como banheiro. 
c) Descrever ações que facilitem a modificação, expansão ou modernização dos seus sistemas. 
d) As Built dos projetos executados na edificação. 
e) Informar a data de conclusão e Habite-se. 
Então como já dito anteriormente, a edificação possuí uma garantia em cada item que faz 
parte de sua estrutura. Porém, antes de definirmos o tempo de cada item, devemos citar a 
diferença entre a garantia legal e a garantia contratual conforme tabela abaixo: 
 
TIPOS DE GARANTIAS 
Garantia Legal 
Tempo destinado ao consumidor 
final para reclamar de problemas 
conforme legislação vigente. 
Garantia Contratual 
Privilégio estabelecido por algum 
fornecedor para reclamar de algum 
problema. 
Tabela 1 - Diferença entre Garantias 
Fonte: Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações, 2013, p.10 
 
Segundo o Novo Código Civil Brasileiro, determina que todo dano causado a edificação 
deverá ser responsabilidade do construtor. Em contrapartida, essa responsabilidade é apenas 
do construtor se o uso da edificação for o adequado assim também como sua manutenção. Em 
forma resumida, o sistema predial só possui garantia quando todo o seu sistema de 
manutenção e uso se mantiverem de acordo com as normas. Vale ressaltar que a perda de 
garantia de um sistema não generaliza para os outros mesmo quando o mesmo se torna em 
efeito dominó. Um bom exemplo para citar a respeito do que estamos falando é sobre o 
rejunte do piso dos banheiros. Por lei, o mesmo possui garantia de 12 meses após o ato de 
vistoria de entrega contra problemas na fixação, aderência e descolamento. Nas residências 
brasileiras é muito comum ser usado no piso cerâmico, principalmente dentro dos banheiros, 
produtos como cloro e outros agentes agressivos para aquele meio. Com isso é comum de se 
acontecer um desgaste mais acelerado daquele rejunte, porém o problema é que nem sempre 
esse rejunte é inspecionado e completado com uma mão de obra especializada. Com isso, a 
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perda de garantia nesse item específico é muito comum de ser visto. Outro exemplo 
importante a ser citado seria a de impermeabilização das estruturas. É muito comum de se ver 
nas lajes do teto da caixa d’água, antenas serem instaladas sem uma base para sua fixação, 
sendo a mesma fixada na laje. Essa fixação pode acabar furando o sistema de 
impermeabilização e consequentemente cancelando sua garantia. 
Existem várias maneiras de se garantir uma eficiente e adequada manutenção, e segundo Pini 
(2011, p.73) uma das maneiras mais apropriada seria realizando o serviço de Inspeção Predial, 
que de uma forma resumida, seria o serviço de inspeção inicialmente visual definida por um 
engenheiro civil com detalhamento das patologias encontradas e seu grau de criticidade. 
Portanto, todo o serviço que envolve uma edificação deverá ser realizado por um profissional 
legalmente habilitado para tal função conforme Art. 3° da Resolução 1.025 do Conselho 
Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) que diz: 
“Todo contrato escrito ou verbal para execução de obras ou prestação de serviços 
relativos às profissões abrangidas pelo Sistema Confea/Crea fica sujeito ao registro 
da ART no Crea em cuja circunscrição for exercida a respectiva atividade.” 
Ou seja, é totalmente inaceitável o emprego de um “zé da colher” para tratar de problemas 
aparentes em seu condomínio. Nada de contratar “fulano” para resolver o problema de 
infiltração na laje da garagem ou de “sicrano” para realizar a troca da impermeabilização da 
piscina do condomínio. Mas porque os síndicos e administradoras ainda insistem em contratar 
tais pessoas? Primeiramente porque são pessoas ou empresas que cobram na maioria das 
vezes metade do valor que uma outra empresa habilitada e capacitada cobraria ou porque, na 
maioria dos casos, são indivíduos que não estão preparados para tal tarefa, síndico que não 
trabalha na área ou não tem tempo para dar a atenção devida ou administradora que coloca 
como gerente de manutenção uma pessoa que não possui capacidade técnica para dar 
avaliações eficientes. Por fim, sempre vindo a tona a famosa frase “é o barato que sai caro”. 
Segundo o Engenheiro Zeferino Velloso Neto, muitas das vezes a inspeção realizada pelos 
responsáveis da administradora ou condomínio é muito superficial, sem aprofundar muito nas 
questões técnicas, assim, quando descoberto algum problema o valor gasto é muito maior do 
que se fosse inspecionado e solucionado corretamente anteriormente. Enfim, todo esse zelo 
pela edificação tem apenas um intuito: prolongar o máximo possível da vida útil conforme 
podemos visualizar no gráfico abaixo. 
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Figura 1 - Vida Útil x Tempo (Manutenção) 
Fonte: ABNT NBR 15575 – 1 (2013) 
Antes de focarmos no que devemos observar e focar na manutenção predial, devemos 
diferencias os tipos de intervenção. Gomide et al. (2006) estabelece que a manutenção pode 
ainda ser classificada com relação ao tipo de intervenção realizada, podendo ser denominadas 
de: conservação, reparação, restauração e modernização. 
- Conservação: atividade rotineira ligada ao sistema de limpeza e higienização da edificação. 
Atividades aparentemente simples, como remoção de resíduos, podem ter suma importância. 
Vale frisar a importância da conscientização dos funcionários quanto a observação de 
pequenos problemas/falhas no sistema na qual estão trabalhando, uma vez que, esse feedback 
é de suma importância para a diminuição do problema. 
- Reparação: segundo Gomide et al. (2006) é a atividade preventiva ou corretiva realizada 
antes que um sistema ou elemento individual atinja o nível de qualidade mínima exigida. 
 - Restauração: conjunto de atividades corretivas que visam a restituição do imóvel a sua 
condição original sempre quando o elemento restaurado esteja abaixo do nível aceitável de 
exigência. Ou seja, conjunto de atividades que permitam a edificação apresentar um bom 
desempenho e com condições de utilização. 
- Modernização: Gomide et al.(2006), define modernização atividade preventiva e corretiva, 
que visa a recuperação de um elemento ou sistema predial, que ultrapasse o nível inicial do 
projetado com o intuito de modernizar o sistema. É uma atividade que tem como intuito de 
acompanhar as necessidades das pessoas envolvidas naquela edificação, retardando sua 
obsolescência. 
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No gráfico a seguir é possível de se visualizar o nível de desempenho do edifício ligada ao 
tempo de vida útil do mesmo após sofrerem os tipos de manutenção citados acima. 
Ressaltando que todas as manutenções foram realizadas no tempo correto e por pessoas ou 
empresas especializadas nos serviços propostos. 
 
Figura 2 - Diferença entre os tipos de Manutenção 
Fonte: Bonin, 1988 
Então, até agora apenas se foi falado dos conceitos de manutenção predial. Ainda não 
conversamos de qual item devemos ficar atentos. Como dito anteriormente, cada edificação 
tem sua peculiaridade, porém existe alguns itens que servem de base para todos. A seguir 
iremos citar alguns deles. Não quer dizer que outros não possam entrar na sua lista de 
verificação. Vale frisar que as indicações a seguir são apenas superficiais, podendo variar de 
acordo com o profissional a ser contratado para o serviço. 
 
- Pintura: verificação visual. Caso haja necessidade, reparar fissuras/trincas com material 
adequado. 
- Sistema de impermeabilização: verificação visual. Não é aconselhável reparos, sempre que 
for reparar, refazer em toda sua parcialidade. Realizar o teste de estanqueidade antes de 
realizar a proteção mecânica. 
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- Instalações Elétricas: verificação visual. Iluminarias de Emergência deveram ser 
inspecionadas mensalmente. Sistema elétrico predial deverá ser inspecionado por um 
profissional habilitado após 10 anos. 
- Instalações Hidráulicas: verificação visual. 
- Limpeza de caixa d’água: serviço realizado a cada 3 meses. Aconselhável a usar o sistema 
que não desperdiça água. 
- Recomposição de argamassa/revestimento: deverão ser trocados quando estiverem trincados, 
soltos ou ocos. É necessário, a retirada deles, limpeza da área para retirar qualquer impureza, 
preparação da superfície deixando a mesma regular e assentamento. 
- Manutenção em revestimentos e equipamentos de piscina: verificação visual. Os mesmos 
devem ser vistoriados a cada seis meses. A troca do revestimento só deverá ser realizada com 
uma quantidade razoável, uma vez que essa atividade pode influenciar na perca da 
impermeabilização. 
- Antena e telefone: verificação visual. Todas as antenas instaladas em áreas que possuem 
sistema de impermeabilização deverão ser instaladas em bases próprias. Manter organização 
no cabeamento. 
 
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) de São Paulo, realizou 
uma pesquisa e demonstrou que o maior índice de incidentes na construção civil, é ligado a 
estrutura do prédio, fachadas e telhados (cobertura), tornando os itens que se devem ter maior 
prioridade. 
 
Figura 3 - Distribuição de patologias em edificações 
Fonte: Câmara de Inspeção Predial do Ibape-SP. Dados de 2009 
 
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Depois de tudo dito até aqui, é importante discutir fielmente a necessidade de se realizar a 
manutenção predial. O melhor investimento que um condomínio pode fazer para si, é realizar 
a manutenção preventiva. A Lei de Sitter ou Lei dos Cincos, representado pelo gráfico a 
seguir, demonstra fielmente o custo elevado quando se realiza a atividade tardiamente. De 
acordo com Sitter, elaborador dessa lei de custos, o adiamento de uma intervenção de 
manutenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de progressão exponencial. Se 
em um determinado tempo T² o custo da intervenção seria de $5,00 em T³ seria de $25,00 e 
assim por diante. Então, além da diminuição do custo efetivo da manutenção, ainda podemos 
citar a diminuição do desgaste natural dos sistemas e o aumento da segurança. 
 
 
Figura 4 - Lei de Sitter 
SITTER, 1984 
Então fica o questionamento: se o custo de manutenção é menor quando é realizado a 
manutenção preventiva, porque as construtoras não realizam uma espécie de consultoria aos 
seus clientes? Vale ressaltar também o intuito de diminuição de custo, visto que o uso correto 
do imóvel e o risco de patologias e anomalias diminuem consideravelmente. 
Sabemos até aqui que a responsabilidade da manutenção varia de acordo com a etapa da 
edificação. Inicialmente sendo da construtora, já que a mesma tem o dever de entregar aos 
seus clientes o Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação de acordo com as 
normas e dos clientes (proprietários, síndicos e administradoras) que devem pôr em prática tal 
atividades. Segundo o Novo Código Civil Brasileiro, para ser mais especifico o Art. 1.348, 
enfatiza o dever do síndico perante o condomínio. O item V diz “diligenciar a conservação e a 
guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos 
possuidores;”. Porém, essa responsabilidade também pode ser transferida para a 
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administradora conforme $ 2ª da lei que diz “O síndico pode transferir a outrem, total ou 
parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação 
da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”. 
A Lei de N° 8.992 da cidade de Vitória – Espírito Santo, foi criada pelo então Vereador 
Sergio Augusto de Magalhaes e Souza, conhecido como Serjão, com o intuito de efetivar 
parente a lei a obrigação das edificações da cidade de Vitória de realizarem o serviço de 
Inspeção Predial conforme Art. 1°: 
“Todas as Edificações e Equipamentos do Município de Vitória deverão sofrer 
vistorias técnicas, registradas em Laudo de Inspeção Predial, de responsabilidade de 
seu responsável legal,que será realizado por profissionais habilitados no Conselho 
Regional de Engenharia e Agronomia do Espírito Santo – CREA/ES ou no Conselho 
de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo – CAU/ES” 
Esse tipo de lei se criado em âmbito nacional, seria de grande valia para o sistema de 
manutenção predial, visto que as edificações que não realizarem a atividade teriam em seus 
laudos comprovações da necessidade da realização da manutenção. Porém, toda essa conversa 
só teria efeito se realmente o governo realizassem a fiscalização, pois apenas a lei em vigor no 
Brasil não é o suficiente. 
Assim como os conselhos envolvidos, seja ele o Conselho Regional de Engenharia e 
Agronomia do Espírito Santo (CREA/ES) ou o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do 
Espírito Santo (CAU/ES), devem fiscalizar e exigir outros meios que obriguem tal atividade, 
pois hoje apenas é exigido a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de 
Responsabilidade Técnica (RRT) que em muitas das vezes não comprova a exerção da 
atividade pelo profissional. Além de mostrar a ART, para engenharia, deveria ser exigido 
também o documento para qual aquela ART está associada, garantido assim a necessidade de 
se realizar o serviço. 
 
3. Conclusão 
A prática que leva a rotina da manutenção predial preventiva no Brasil ainda não está 
difundida entre construtoras, administradoras, síndicos e moradores, seja pelo motivo do não 
conhecimento ou pela falta de incentivo por alguma parte. Um morador de um edifício deve 
exigir a sua administradora que os profissionais que gerem a parte de manutenção sejam 
capacitados para tal tarefa, assim como as administradoras e síndicos devem exigir o 
profissionalismo daqueles que contratam para exercer alguma atividade. Assim, os custos 
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voltados para a manutenção irão diminuir e isso será um diferencial para a administradora. 
Que condomínio não iria querer contratar uma empresa que trabalha de forma transparente e 
profissional na área de manutenção? As construtoras também devem realizar sua parte na 
história, realizar algum programa de incentivo como é feito com as garantias dispostas no 
manual. 
Por fim, como visto em todo estudo é de suma importância a rotina da manutenção predial 
preventiva. A pergunta que resta é: Quanto vale a saúde e segurança de sua família? 
 
4. Referências 
 
MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES - Orientações 
para Construtoras e Incorporadoras. Disponível em: 
<http://www.sindusconpa.org.br/arquivos/File/CARTILHA_manual_de_uso_operacao_e_ma
nutencao_das_edificacoes_Rev02.pdf>. Acesso em: 20 jan. 2018 
 
MIGUEL CAMPOS, Rodrigo; VARGAS, Alexandre. PROPOSTA DE UM PLANO DE 
MANUTENÇÃO PREDIAL PREVENTIVA PARA UM EDIFICIO RESIDENCIAL. 
Disponível em: <https://docente.ifrn.edu.br/cleideoliveira/disciplinas/manutencao-
predial/artigos-tecnicos/artigo-tecnico>. Acesso em: 19 jan. 2018 
 
PROPOSTA DE UM PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL PREVENTIVA PARA UM 
EDIFICIO RESIDENCIAL. Disponível em: 
<https://docente.ifrn.edu.br/cleideoliveira/disciplinas/manutencao-predial/artigos-
tecnicos/artigo-tecnico>. Acesso em: 20 jan. 2018 
 
CÓDIGO CIVIL E NORMAS CORRELATAS. Disponível em: 
<http://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/525763/codigo_civil.pdf>. Acesso em: 
15 jan. 2018 
 
RESENDE CASTRO, Ulisses. IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL 
PREVENTIVA E AS FERRAMENTAS PARA SUA EXECUÇÃO. 2007. 44f. Trabalho de 
Pós-Graduação em Construção Civil – Faculdade de Engenharia da UFMG. 
 
OS CUSTOS DE MANUTENÇÃO E DA REABILITAÇÃO PREDIAL NA HABITAÇÃO 
POPULAR DE LONDRINA, PARANÁ. Disponível em: 
<http://www.revistas.usp.br/posfau/article/viewFile/47568/51297>. Acesso em: 19 jan. 2018 
 
CRISTINA IANTAS, LAUREN. ESTUDO DE CASO: ANÁLISE DE PATOLOGIAS 
ESTRUTURAIS EM EDIFICAÇÃO DE GESTÃO PÚBLICA. 2010. 57f. Trabalho de Pós-
Graduação em Construção de Obras Públicas – Universidade Federal do Paraná. 
 
SEVERO, Luana. FALTA DE MANUTENÇÃO DE PRÉDIOS AUMENTO RISCO DE 
DESABAMENTOS. Disponível em: 
<https://www20.opovo.com.br/app/opovo/cotidiano/2015/03/04/noticiasjornalcotidiano,3401
661/falta-de-manutencao-de-predios-aumenta-risco-de-desabamentos.shtml>. Acesso em: 19 
jan. 2018 
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THOMAZ, Ercio. Trincas em Edifícios causas, prevenção e recuperação. 194p. 1ª Edição. 
 
YAZIGI, Walid. A técnica de edificar. 4ª Edição. 669p. 
 
MANUTENÇÃO PREDITIVA: CAMINHO PARA A EXCELÊNCIA E VANTAGEM 
COMPETITIVA. Disponível em: 
<http://www.unimep.br/phpg/mostraacademica/anais/4mostra/pdfs/616.pdf>. Acesso em: 19 
jan. 2018 
 
MANUTENÇÃO PREDITIVA,O CAMINHO PARA A EXCELÊNCIA – UMA 
VANTAGEM COMPETITIVA. Disponível em: 
<http://www.simpep.feb.unesp.br/anais/anais_13/artigos/498.pdf>. Acesso em: 22 jan. 2018 
 
MANUTENÇÃO PREDIAL - CUIDADOS CONTRA O TEMPO. Téchne. 2004 
 
MANUTENÇÃO PREDIAL – CHECK UP PREDIAL. Téchne. 2012