MODELO DE LAUDO COMPLETO

Prévia do material em texto

2
LOGOTIPO (se houver) E NOME DA EMPRESA 	 
LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº (nº da OS completo), folha xx/yy (xx-nº da folha e yy-nº de fls. do corpo principal)
LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº (informar o nº da OS completo)
CAPA-RESUMO
	
	Endereço do imóvel
	
(inserir foto do imóvel)
	
	
	
	
	
	
	Cidade
	UF
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	Objetivo da Avaliação
	
	
	
	
	
	
	
	Finalidade da Avaliação
	
	
	
	
	
	
	
	Solicitante e/ou Interessado
	
	
	
	
	
	
	
	Proprietário
	
	
	
	
	
	Tipo de Imóvel
	Áreas do imóvel (m²)
	
	
	
	(especificar e fornecer as áreas que mereçam destaque na caracterização do imóvel)
	Metodologia
	Especificação (fundamentação/prescisão)
	
	
	
	
	Pressupostos e Ressalvas
	
	
	
	Manifestação quanto à possibilidade de aceitação do imóvel como garantia: 
	
	
	Valor de Avaliação do Imóvel
	Valor mínimo (espicificar o limite informado) 
	
	
	R$ 
	R$ 
	Valor máximo (especificar o limite informado) 
	Perspectiva de Liquidez do Imóvel
	
	
	R$ 
	
	Nome do Responsável Técnico
	CPF do RT
	Formação do RT
	CREA do RT
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	Nome do Representante Legal
	CPF do RL
	
	
	
	
	
	
	Nome da Empresa
	CNPJ
	
	
	
	
 _______________________________________ ______________________________________ 
Assinatura do Responsável Técnico Assinatura do Representante Legal 
	
	 ,
	
	de
	
	de
	
Local/Data
2
 
 
Endereço: Fone: (xx) xxx-xxxx Fax: (xx1) xxx-xxxx
01 	IMÓVEL
a) Identificar perfeitamente o imóvel avaliando, informando seu endereço completo (inclusive nome do edifício, quando for o caso), bairro, cidade, UF.
b) Eventuais divergências na identificação do imóvel em relação aos documentos apresentados devem ser consignadas.
c) No caso de imóveis de difícil localização ou identificação, informar roteiro de acesso e/ou referências (preferencialmente, anexar croquis indicando principais pontos de referência).
d)	Informar a tipologia do imóvel (prédio, pavimento corrido, sala, gleba urbana, hotel, shopping, etc.)..
02.	OBJETIVO
a) Informar o objetivo do trabalho (determinação do valor venal, locativo, custo de reprodução) e, se possível, sua finalidade (aquisição, alienação, locação, garantia, reavaliação patrimonial, seguro, renovação de aluguel, dação em pagamento, etc.).
04.	PROPRIETÁRIO
Informar, sempre que possível, o proprietário do imóvel, citando a fonte da informação (escritura, informação do interessado, informação obtida no local, etc.).
05.	OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:
· Na documentação fornecida, constituída por (citar detalhadamente) 
· Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em xx/xx/xxxx.
· Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores, compradores, intermediários, etc.).
Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o(s) imóvel(eis) objeto estariam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, em condições de serem imediatamente comercializadas ou locados.
Não foram efetuadas investigações quanto a correção dos documentos fornecidos; as observações “in loco” foram feitas sem instrumentos de medição; as informações obtidas foram tomadas como de boa fé.
	(Citar, se houver, outros pressupostos importantes)
06.	CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Apresentar informações relevantes, constatadas em vistoria, relativas à região onde está inserido o imóvel avaliando, com relação às condições de infra-estrutura urbana, serviços públicos e equipamentos comunitários, usos predominantes, vocação, topografia, solo, acessos, pólos valorizantes ou desvalorizantes, etc.
07.	CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 
a) Descrever as condições físicas do imóvel avaliando, caracterizando separadamente suas partes componentes (terreno, edificações, benfeitorias, etc.).
b) Para os terrenos, informar: área, dimensões, número de frentes, formato, confrontações, fração ideal, situação, topografia, condições do solo, etc.
c) Para edificações, informar: tipo, usos, posição, áreas, divisão interna, número de pavimentos, composição por pavimento ou por módulo, número de elevadores, padrão construtivo, equipamentos existentes, estado de conservação, idade aparente, idade real etc.
d) Tratando-se de apartamento (ou unidade inserida em um conjunto ou condomínio), descrever separadamente as características do edifício (ou do conjunto/condomínio) e as características específicas da unidade avalianda.
e) No caso de terreno sem edificação, citar as normas de uso e gabarito pertinentes, destacando os principais elementos que influem na formação do valor (usos permitidos, recuos, taxa máxima de ocupação, taxa máxima de construção, número máximo de pavimentos, etc.).
f) Informar o estado de ocupação do imóvel (ocupado, desocupado, invadido, etc.), se possível com a qualificação do eventual ocupante 
08.	CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO
a) Informar as características e tendências principais do segmento de mercado em que se insere o imóvel avaliando, como o grau de concorrência, a estrutura, a conduta e o desempenho (relação entre oferta e procura, nível de liquidez, etc.).
b) Analisar aspectos relativos à viabilidade de comercialização e de liquidez do imóvel, citando possíveis facilitadores e/ou dificultadores para sua comercialização, quando houver.
09.	METODOLOGIA, PESQUISAS E CÁLCULOS
a) Definir a metodologia avaliatória utilizada, justificando sua utilização quando não for empregado o método comparativo de dados de mercado.
b) Apresentar informações gerais sobre a pesquisa efetuada (período de abrangência, tipo de informação – oferta e/ou transações, número de elementos amostrais, características dos imóveis pesquisados, fontes, etc.), indicando que os dados amostrais encontram-se detalhados no anexo específico.
c) Os cálculos, homogeneizações, modelos, equações, resultados, tratamentos estatísticos, etc., deverão estar detalhados em anexo específico.
d) As variáveis ou fatores de homogeneização deverão ser claramente definidos, informando-se os significados das pontuações ou ponderações atribuídas e a amplitude da amostra coletada.
e) O não aproveitamento de variáveis que, em princípio, seriam importantes (como por exemplo, em alguns casos, data, oferta x venda, etc.) deverá ser justificado, informando se foram devidamente testadas. De toda sorte, ainda que desabilitadas, os atributos destas variáveis deverão ser fornecidos e/ou mantidos em modelo.
f) Em todos os casos, deverá ser fornecido, em semi-amplitudes percentuais (em relação ao valor calculado), o intervalo de confiança de 80%. Deverá ser fornecido também o campo de arbítrio, em valores totais e unitários. 
g) O valor a ser adotado deve ser coerente com as características de mercado apresentadas no item específico. Caso não seja adotada a estimativa pontual (valor calculado), deverá haver a justificativa da escolha do valor. 
h) A não utilização de variável que diferencie valores de oferta e de venda exige justificativa, qualquer que seja o valor adotado. 
i) Devem ser informados os valores atribuídos às variáveis utilizadas na projeção de valor para o imóvel avaliando, justificando, se necessário.
j) Conforme subitem 8.2.1.4.2, da NBR 14653-2, só serão admitidos fatores de homogeneização indicados por entidades técnicas regionais reconhecidas, ou medidos no mercado, desde que seja anexado o estudo que os originou.
Por exemplo:
Para a avaliação foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferência estatística, comadoção de modelo de regressão múltipla.
Na pesquisa efetuada no mercado local, foram obtidos 41 elementos (ver tabela – anexo ..........), dos quais 40 efetivamente aproveitados no modelo desenvolvido, relativos a ofertas e vendas efetivas de apartamentos na região central de xxxxxxxxxxx, contemplando o período de janeiro/2003 a junho/2004. 
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi desenvolvido um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas:
· (X1) Área Privativa: variável independente quantitativa, que informa a área privativa de cada elemento. Amplitude da amostra: 45,00m² a 100,00m².
· (X2) N° Quartos (1-3): variável independente quantitativa, que informa o número de dormitórios correspondente a cada elemento. Amplitude da amostra: 1 a 3.
· (X3) Garagem (1=N 2=S): variável independente dicotômica, que informa a disponibilidade ou não de vaga de garagem vinculada a cada apartamento, convencionando-se: 1 = Sim, 2= Não.
· (X4) Padrão (1-3): variável independente qualitativa, que caracteriza conjuntamente o padrão construtivo e o estado de conservação de cada elemento, convencionando-se: 1 = piores condições; 2 = condição intermediária (padrão normal, conservação regular); 3 = melhores condições.
· (X5) Posição (1=Fun 2=Fren): variável independente dicotômica, que discrimina a posição de cada elemento dentro do respectivo prédio, convencionando-se: 1 = apartamentos de fundos; 2 = apartamentos de frente.
· (Y) Unit (R$/m²): variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja a relação entre o valor venal total e sua respectiva área privativa. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 600,00 a R$ 1.166,67.
· O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente apresentado no Anexo ..........
09.01	DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL
	
	Exemplo (modelo):
Atributos de entrada:
	Área Privativa
	63,62
	N° Quartos (1-3)
	2
	Garagem (1=N 2=S)
	2
	Padrão (1-3)
	2
	Posição (1=Fun 2=Fren)
	2
Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:
	Mínimo
	Unitário Calculado
(R$/m²)
	Máximo
	-4,18%
	926,52
	+4,37%
Resultados para o Campo de Arbítrio:
	
	Unitário (R$/m²)
	Total (R$)
	Amplitude
	Mínimo
	 786,94
	 50.065,00
	-15%
	Calculado 
	 926,52
	58.900,00
	---
	Máximo
	1.064,68 
	67.735,00
	+15%
	Valor adotado: R$ 
Justificativa da não adoção do valor calculado: ....................(quando for o caso)
Intervalo de valores admissíveis sem que se fuja da realidade de mercado (OBS: fornecer nos casos em que se estabelecer seja necessário) 
	Mínimo
	Valor Adotado
	Máximo
	%
	----
	%
	R$
	R$
	R$
10.	ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO (vide tabela constante no anexo ......)
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO 
Soma de pontos obtidos para o conjunto de itens atendidos: informar o somatório de pontos, conforme critério definido na norma.
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação: Grau ???(informar o grau atingido: I, II ou III).
GRAU DE PRECISÃO 
Grau de precisão da estimativa do valor: Grau ???(informar o grau atingido: I, II ou III).
11.	CONCLUSÃO
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação, atribuímos ao imóvel em questão, ...... (fornecer tipologia e endereço)..........., o seguinte valor .............(venal ou locativo) .......de mercado:
Valor de avaliação: R$ 0,00 ( ........reais).
12.	ANEXOS (exemplo)
· Anexo I:	Tabela de dados amostrais
· Anexo II:	Cálculos – modelos de regressão, homogeneizações, tratamentos estatísticos, projeções
 		de valor, etc.
· Anexo III: 	Tabela demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação
· Anexo IV:	Documentação Fotográfica (e croquis de localização do imóvel, sempre que necessário);
· Anexo V:	Documentação do imóvel
· Anexo VI:	ART
· Anexo VII:	Outros.
Brasília/DF, de 2008.
Responsável técnico:
CPF:
(Eng. ou Arq. ) – CREA 
Representante legal: 
CPF:
ANEXO I
CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
ANEXO II
DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
ANEXO III
FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL AVALIANDO
ANEXO IV
DADOS AMOSTRAIS
ANEXO V
MODELO DE REGRESSÃO
CGC, fax, telefone, endereço completo (com CEP) e “e-mail”.
(nos laudos de profissionais do quadro, repetir o rodapé da Ficha Resumo)