Roteiro para finalização e entrega de obra

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UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA 
ESCOLA POLITÉCNICA 
DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO E ESTRUTURAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ROTEIRO PARA FINALIZAÇÃO E 
ENTREGA DE OBRA 
 
 
 
 
 
 
 
 
HUGO SANTOS D'OLIVEIRA SANTOS 
JOÃO PEDRO DE QUEIRÓS SANTOS 
PABLO ZUMAÊTA COSTA 
SOLANGE MARIA GUEDES VIEIRA NEIVA 
 
 
 
 
Salvador 
Dezembro 2003 
 1
 
UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA 
ESCOLA POLITÉCNICA 
DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO E ESTRUTURAS 
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ROTEIRO PARA FINALIZAÇÃO E 
ENTREGA DE OBRA 
 
 
 
 
Hugo Santos D’Oliveira Santos 
João Pedro de Queirós Santos 
Pablo Zumaêta Costa 
Solange Maria Guedes Vieira Neiva 
 
 
 
Trabalho de conclusão apresentado ao curso de 
especialização em gerenciamento de obras da 
UFBA como requisito parcial para a obtenção 
de título de especialista. 
 
 
Professor Orientador: Sônia Medeiros de Oliveira 
 
 
Salvador 
Dezembro de 2003 
 2
RESUMO 
 
 
 
 
Este trabalho consiste na elaboração de um roteiro prático para aumentar a 
performance na finalização, assistência técnica, garantias e legalização de uma obra 
e facilita a identificação de responsabilidades diversas decorrentes da execução. 
 
Toda a pesquisa foi elaborada tomando por base a vivência de profissionais da 
construção civil somada às novas demandas administrativas para o setor. 
 
O material aqui descrito aborda, de uma forma sucinta, questões como Habite-se, 
CDN, Escritura, Averbação, ligações definitivas, convenção de condomínio, 
minutas de convenção, desmobilização, clientes diretos e indiretos, entrega de 
obras públicas e particulares, entrega de áreas comuns e individuais, check lists, 
vistorias internas e finais, balancete, curva S, plano de qualidade, termos de 
garantia entre outras questões pertinentes a finalização e entrega de um 
empreendimento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 3
 
 
 
SUMÁRIO 
 
 
 
1 INTRODUÇÃO 04 
 
1.1 JUSTIFICATIVA 04 
1.2 OBJETIVO 05 
1.3 METODOLOGIA 05 
 
2 REVISÃO DE LITERATURA 06 
 
3 PROPOSTA DO TRABALHO 06 
 
4 ANÁLISE DOS DADOS E ROTEIRO 07 
 
4.1 QUESTÕES LEGAIS 07 
4.2 CLIENTE INDIRETO 14 
4.3 DESMOBILIZAÇÃO 15 
4.4 ENTREGA DA OBRA 16 
 
 
5 DISCUSSÃO DOS RESULTADOS 22 
 
6 CONCLUSÃO 22 
 
 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 24 
 
 
ANEXOS 25 
 
 
 
 4
1 INTRODUÇÃO 
 
 
 
 O processo de finalização de obra requer a compatibilização de várias 
questões fundamentais para sua conclusão. A analise que foi feita abrange questões 
legais e operacionais que devem ser resolvidas em curto espaço de tempo, e que na 
maioria das vezes foge do controle de seus gestores. Então, buscou-se o controle 
das tarefas envolvidas em todo o processo com a função de orientar os gestores de 
obras a planejar as ações necessárias para a conclusão da mesma. Assim pode-se 
por exemplo prevenir problemas futuros com a antecipação de algumas das tarefas 
envolvidas cujos prazos serão indicados a seguir. 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.1 JUSTIFICATIVA 
 
 
 
 Diante de constantes problemas vivenciados por gestores de obras na 
finalização e entrega das mesmas, e objetivando minimizar a improvisação diante 
dos obstáculos legais e operacionais, é que foi elaborado este roteiro, com 
abordagem o mais próximo possível de todos os aspectos envolvidos no processo 
final de entrega de obras. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 5
1.2 OBJETIVO 
 
 
 
 O modelo proposto pretende ajudar os gestores de obras a finalizar de uma 
forma mais ampla e previdente, a maioria das obras de edificação, minimizando os 
problemas legais, quebra de prazos contratuais ou de documentação, 
posicionamento no relacionamento com seus clientes (diretos e indiretos) e evitar 
possíveis prejuízos financeiros em decorrência do não cumprimento de algumas das 
etapas que serão aqui citadas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.3 METODOLOGIA 
 
 
 
 Foi realizada uma pesquisa, através de entrevistas e consultas literárias, 
guiadas por parâmetros que permitiram analisar a prática laboral dos gestores de 
construtoras em Salvador, tabulando-se de encontro à legislação pertinente onde foi 
visto os entendimentos e reflexos de suas práticas. As entrevistas aqui citadas 
foram feitas com profissionais e representantes de classe envolvidos diretamente 
com as dificuldades vivenciadas ao longo da obra para a sua conclusão. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 6
2 REVISÃO BIBLIOGRÀFICA 
 
 
 
 Todo trabalho está baseado principalmente em experiências pessoais de 
gestores de obras e documentação não publicada pelas construtoras, ou seja, 
documentos internos de trabalhos individuais para aprimoramento de seus métodos. 
 
 A pouca ou quase nenhuma bibliografia disponível, que relata mais 
diretamente esse assunto ficou restrita a ADEMI - BA (Associação de Empresas do 
Mercado Imobiliário da Bahia) com seu Manual do Proprietário, cartilhas da 
SUCOM (Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do 
Município), e o livro Controle do Processo de Projeto na Construção Civil da 
autora Margaret Souza, isso posto, fica o registro do ineditismo do roteiro proposto 
que contou com grandes dificuldades. 
 
 
 
 
 
 
 
3 PROPOSTA DE TRABALHO 
 
 
 
 Estabelecer um roteiro com os principais assuntos abordados quando da 
finalização de uma obra. Este roteiro não se encontra necessariamente em ordem 
cronológica ou de importância por considerar-se que se trata de um conjunto de 
medidas interdependentes e que pela própria variabilidade de obras e situações 
vividas por cada gestor, preferiu-se então alertar para os assuntos mais pertinentes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 7
4 ANÁLISE DOS DADOS E ROTEIRO 
 
Foi feita uma análise de todas as tarefas envolvidas para a conclusão de uma obra 
que foram colocadas como dados do roteiro aqui proposto. 
 
 
4.1 QUESTÕES LEGAIS 
 
Neste item são abordadas todas as questões legais pertinentes a condução de um 
empreendimento até a sua fase de conclusão e entrega. 
 
4.1.1 HABITE-SE 
 
Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como ponto culminante, 
a solicitação de alvará de habite-se, que é emitido pela Prefeitura Municipal; todos 
os documentos necessários para obtenção do mesmo foram pesquisados, para que 
as dificuldades sejam amenizadas e os prazos sejam obedecidos. Este trabalho 
descrimina todas as condicionantes para sua obtenção. 
 
O alvará de habite-se é concedido pela Prefeitura, pode ser solicitado através 
de requerimento elaborado pelo representante legal do empreendimento, dentro do 
prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes documentos: 
petição comunicando a conclusão da obra, cópia do alvará de licença, anuência do 
autor quanto à observância do seu projeto aprovado, prova de quitação do imposto 
territorial urbano, escritura registrada do terreno, projeto de modificação na forma 
do art. 24 do código de obras de Salvador e documentos de anuência das 
concessionárias de serviço publico. O prazo para vistoria e manifestação da 
autoridade fiscalizadora será de no máximo 15 dias a contar da data de protocolo. 
 
Após a 1a vistoria na obra, se ficar constatado algum problema na 
inobservância do projeto, a prefeitura concede um prazo para ajustes no mesmo 
quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa pela modificação, 
condicionada à sua quitação para obtenção do alvará. 
 
 
 
As observações feitas pela prefeitura na vistoria, para obtenção do alvará, são 
as seguintes: o projeto deve estar integralmente executado conforme o aprovado 
pela mesma; tem que estar adequadamente pavimentado, todo o passeio adjacente 
 8
ao terreno edificado, quando houver meios-fios assentados; todo sistema de esgoto 
deve estar ligado à rede pública; se não houver, deverá estar ligado à fossa séptica e 
sumidouro ou estação de tratamento, conforme projetos específicos; deverá conter 
o projeto aprovado de drenagem das águas pluviais do terreno edificado e tem que 
apresentarcertificado de perfeito funcionamento dos elevadores, quando for o caso, 
expedido pela empresa fabricante do equipamento; no caso de obras horizontais 
(conjuntos habitacionais, condomínios fechados, etc.), deverão ainda ser 
acrescentados os seguintes documentos: projetos aprovados de pavimentação das 
vias, rede elétrica, projetos aprovados com anuência da concessionária de água e 
esgoto, projeto de paisagismo aprovado pelo órgão competente (SPJ - 
Superintendência de Parques e Jardins), projeto de iluminação pública aprovado 
com anuência da Prefeitura assumindo os custos de consumo após a entrega da obra 
e numeração métrica definitiva das unidades e logradouros. A prefeitura da Cidade 
de Salvador - Ba, através da SUCOM, órgão oficial que é responsável pela emissão 
dos Alvarás, oferece uma cartilha com praticamente todos os custos e documentos 
necessários para as construtoras adquirirem seus Habite-ses. 
 
Quando da entrada da petição pelo construtor no setor de protocolo, com a 
comunicação de conclusão da obra, os nomes dos condôminos deverão ser 
indicados por escrito, para expedição do alvará. Esta condição depende do regime 
de incorporação na qual foi realizada a obra; caso não seja informado o nome dos 
proprietários, o alvará será expedido exclusivamente em nome do requerente, no 
caso o representante legal. 
 
A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder estando a obra 
liberada para uso, o alvará parcial, liberando a moradia quando a mesma não 
oferecer riscos para os usuários da edificação, cujas unidades deverão ser 
independentes umas das outras. De maneira alguma a concessora expedirá alvará 
de habite-se quando: as fachadas da edificação não estiverem concluídas; o acesso 
às partes concluídas estiver sem condições de uso ou for indispensável à utilização 
da parte concluída para acesso ao restante da obra; obra ainda em construção ou por 
construir. 
 
O prazo para os pedidos de alvará de habite-se são de no máximo 20 dias a 
partir da data de protocolo da entrada do pedido na prefeitura; este prazo pode ser 
prorrogado em até o dobro do tempo, quando não se completarem as diligências 
que o processo exigir. 
 
A prefeitura emitirá convites caso necessite o processo. O representante não 
comparecendo no prazo de 20 dias a contar da data de publicação no diário oficial 
 9
do Município, o processo será indeferido imediatamente, encerrando o processo de 
alvará de habite-se. 
 
4.1.2 CND – INSS 
 
Após a solicitação do alvará de habite-se, o empreendedor deverá solicitar a 
certidão negativa de debito – CND do INSS ( Instituto Nacional de Seguridade 
Social). Este documento será emitido pela previdência social, para comprovar a 
regularidade de contribuições com a Seguridade Social. Ela só é válida quando 
emitida eletronicamente, e não serão assinadas ou carimbadas por servidor da 
previdência. O CND da construção é exigido quando da averbação da obra no 
cartório de registro de imóveis ou por ocasião da inscrição ou revalidação do 
memorial de incorporação no registro de imóveis. 
 
A previdência social fará um cálculo (ARO) do valor dos recolhimentos 
totais da obra tendo como base o CUB (Custo Unitário Básico), fornecido pelo 
SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil). Se o valor calculado 
for igual ou superior a 70% do recolhimento a certidão negativa será fornecida. No 
caso de valores inferiores, a parte interessada, pode recorrer junto a fiscalização 
com a demonstração da contabilidade da obra ou optar pôr pagar a diferença do 
cálculo estabelecido pelo INSS. 
 
O prazo de validade da CND será de 90 (noventa) dias contados a partir data 
de sua emissão. O seu pedido deverá ser feito pela Internet, nas agências da 
previdência social ou através do previfone, com fornecimento pelo próprio 
interessado, do numero de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), CPF 
(Cadastro de Pessoa Física) ou CEI da referida obra. Será necessária a solicitação 
da sua baixa (cancelamento) junto ao INSS, para que não haja problemas no futuro. 
 
4.1.3 AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO 
 
Após a emissão do alvará de habite-se pode-se averbar a construção no 
cartório de registro de imóveis. O interessado deverá apresentar o título a ser 
registrado ou averbado ao cartório competente, de acordo com a localização do 
imóvel. O cartório emitirá o DAJ (Documento de Arrecadação Judiciária) com o 
valor das custas correspondentes ao registro. O prazo para entrega do respectivo 
registro estará definido na guia de protocolo. Após o registro, o cartório poderá 
fornecer as seguintes certidões: positiva ou negativa de propriedade; positiva de 
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propriedade, com negativa ou positiva de ônus, de cadeia sucessória ou vintenária 
ou de inteiro teor. 
 
 
4.1.4 ESCRITURA 
 
O proprietário deverá lavrar sua escritura de valor declarado (compra e 
venda) para validar sua propriedade; para isso deverá providenciar os seguintes 
documentos: qualificação das partes (CPF, identidade, dados pessoais) ou promessa 
de compra e venda entre as partes; certidão de quitação do IPTU (Imposto Predial e 
Territorial Urbano); certidão do distribuidor do foro (em nome do vendedor); 
certidão da justiça federal (em nome do vendedor); certidão da justiça do trabalho 
(em nome do vendedor); declaração do síndico (com firma reconhecida) que o 
condomínio está quitado; guia do ITIV (Imposto de Transmissão Intervivos). A 
escritura pronta deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis no qual está 
inscrito, passando a ter validade como documento. 
 
 
 
4.1.5 LIGAÇÕES DEFINITIVAS 
 
 
Quando da solicitação do alvará de habite-se, o construtor deverá estar com 
todas as ligações definitivas estabelecidas pelos serviços públicos. 
 
 
 
A ligação definitiva de energia é solicitada por telefone ou carta protocolada 
contendo os dados da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o 
projeto que ela aprovou no início da obra está conforme. Não havendo problemas e 
a depender do caso, ela ativa as unidades individualmente. Na utilização das áreas 
comuns, a ligação será em nome da construtora, pois no período de ligação 
definitiva o condomínio ainda não estará estabelecido. A concessionária emitirá 
carta de liberação para ser entregue quando da entrada da solicitação do alvará de 
habite-se. Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados à 
concessionária para facilitar as ligações definitivas individuais, que só serão feitas 
após a entrega do imóvel para cada proprietário. 
 
A concessionária de telefonia, após solicitação do construtor, pode ser feita 
por telefone ou por documento protocolado, contendo os dados da obra. Deverá ser 
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realizada vistoria para verificar se há conformidade com o projeto aprovado no 
início da obra, verificando na caixa de entrada se há uma tabela com identificação 
dos pares de linhas telefônicas e suas respectivas unidades. Ela expede carta de 
liberação para o alvará de habite-se. Cada proprietário solicita, conforme 
capacidade de projeto, a ligação de linha telefônica, que também só poderá ser 
realizada após a entrega do imóvel. 
 
A interligação das instalações hidráulicas do imóvel à rede pública de 
abastecimento, assim como a conexão da rede interna de esgoto do imóvel ao 
coletor público de esgoto, será estabelecida após solicitação do construtor, podendo 
ser por telefone ou por carta protocolada pela concessionária; dentro do período 
interno da empresa, ela realiza vistoria técnica ao empreendimento para verificação 
de não conformidade com o projeto aprovado pela mesma. Estando tudo de acordo 
com o projeto, a concessionária emite sua carta de liberação para o alvará de 
habite-se. 
 
Todas as cartas de liberação das concessionárias de serviços públicos serão 
parte integrante da documentação exigida pela Prefeitura Municipal para obtenção 
do Alvará de Habite-se. 
 
 
 
 
4.1.6 CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO 
 
Nos empreendimentos residenciais outros documentos deverão ser 
providenciados;um deles é a convenção de condomínio, que previamente já foi 
registrada em forma de minuta no registro de incorporação do empreendimento. A 
convenção é o contrato social do condomínio, está prevista no código Civil, é 
obrigatória a sua existência para estabelecer um condomínio (art. 1.333o) assim 
como a elaboração do regulamento interno, que faz parte integrante da convenção. 
Para tornar-se legal deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos representantes que 
compõem o condomínio e deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis. 
A convenção determinará: a cota proporcional e o modo de pagamento das 
contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias 
do condomínio; sua forma de administração; a competência das assembléias, forma 
de sua convenção e quorum exigidos para as deliberações. 
 
 
 
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4.1.7 QUADRO DE DOCUMENTOS 
 
CERTIDÃO/ 
 ALVARÁ 
DOCUMENTOS 
NECESSÁRIOS 
 
PRAZO VALIDADE 
Habite-se - Petição comunicando a 
conclusão 
- Cópia do alvará de licença 
- Certidão negativa do IPTU 
- Escritura registrada do terreno 
- Anuência de serviços públicos 
(água, esgoto, luz e telefone) 
- Pagamento das Taxas 
20 dias N/A 
IPTU - Número da inscrição do 
terreno 
- Comprovante de pagamento 
dos últimos 05 anos. 
- Pagamento da solicitação. 
10 dias N/A 
CND – INSS - CPF ou CNPJ do solicitante. 
- Numero do CEI da obra. 
- DISO - Formulário de 
declaração e informação sobre 
a obra em 2 vias. 
- Apresentação das guias – GPS.
- Apresentação das guias de 
recolhimento do FGTS e 
informações a previdência 
social. 
10 dias 
Úteis 
90 dias 
AVERBAÇÃO - Requerimento constando o 
número da matrícula no 
cartório. 
- Alvará de Habite-se. 
- CND do INSS. 
 05 dias Indeterminado 
ESCRITURA - Qualificação das partes (CPF, 
dados pessoais) ou promessa 
de compra e venda. 
- Certidão de quitação do IPTU. 
- Certidão do distribuidor do 
 05 dias indeterminado 
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foro (em nome do vendedor). 
- Certidão da justiça do Trabalho
- Declaração de quitação do 
síndico (com firma 
reconhecida). 
- Guia do ITIV Imposto de 
transmissão intervivos. 
- No caso de terrenos foreiros, 
paga-se laudêmio. 
ITIV - 3 vias assinadas pelas partes e 
cartório. 
- Promessa de compra e venda 
ou qualificação das partes. 
 
 
 
 03 dias N/A 
DEFINITIVA 
DE 
ENERGIA 
- Solicitação contendo os dados 
da obra. 
- Conta de energia da ligação 
provisória. 
- A ligação definitiva quando em 
casos especiais necessita de 
ampliação ou modificação de 
rede requer um prazo maior 
para execução. 
30 dias 
ou mais
N/A 
DEFINITIVA 
DE ÁGUA 
- Solicitação contendo os dados 
da obra. 
- Conta de água da ligação 
existente no local. 
- Pode haver necessidade de 
ampliação de rede, em casos 
especiais. 
 15 dias 
ou mais
N/A 
DEFINITIVA 
DE 
TELEFONE 
- Solicitação contendo os dados da 
obra. 
15 dias N/A 
 
 
 
 
 
 14
4.1.8 MINUTA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (ANEXO 1) 
 
 
 Um modelo de Minuta de Contrato pode ser visto no anexo 1 deste roteiro. 
 
 
 
 
4.2 CLIENTE INDIRETO 
 
 
 Podem ocorrer dois tipos de Clientes Indiretos, que são os Clientes Indiretos 
Externos e os Clientes Indiretos Internos. 
 
 Os Clientes Indiretos Externos são aqueles que estão atrelados em relação 
direta com o contratante dos serviços. Podemos citar como exemplo Obras Públicas 
financiadas e/ou contratadas por agente do governo (CEF – Caixa Econômica 
Federal ) que contratam as construtoras para a realização da obra e depois 
administram os seus clientes finais ( Ex.: Arrendatários do PAR - Plano de 
Arrendamento Residencial, gerido pela CEF ); esse arrendatário seria para a 
construtora o Cliente Indireto Externo, pois haverá a relação de Assistência Técnica 
no pós-entrega da obra entre a construtora e o arrendatário através do agente 
financiador do Governo, essa mesma relação se aplica a obra públicas tipo 
Hospitais, Parques, etc. 
 
 Vamos nos concentrar nos Clientes Indiretos Internos, que seriam na verdade 
os Diretores e Acionistas da empresa. Para esta análise é preciso primeiro criar as 
ferramentas de controle dos empreendimentos, para que assim possam ser 
acompanhados os resultados financeiros das obras, gerar estratégias de Marketing 
promocional (vendas, financiamentos, facilidades, etc.) para o antes e depois da 
obra, visando novos lançamentos, sem esquecer é claro do nível de qualidade de 
execução da obra. 
 
 Todo processo passa pelo Planejamento Inicial, onde serão definidas todas as 
regras e especificações da obra, objetivos, métodos, cronogramas, equipes e 
responsabilidades. Desse plano maior podemos extrair algumas ferramentas que 
podem ajudar no controle e acompanhamento de qualidade, prazo e resultado 
financeiro, respectivamente o SAR - Sistema de Avaliação de Qualidade (ANEXO 
02), Curva "S" (ANEXO 03) e Balancete Mensal (ANEXO 04), com os indicadores 
gerados a partir daí os diretores / acionistas poderão tomar atitudes gerencias com 
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maior rapidez e menos risco, evitando possíveis prejuízos e/ou aumentando lucros. 
Outro ponto de influência que esses indicadores podem exercer está na 
consolidação da marca da empresa no mercado imobiliário, visto que quanto mais 
eficaz o obra se torna através de seus controles e medidas, mais clientes finais 
satisfeitos serão atraídos. 
 
 
4.3 DESMOBILIZAÇÃO 
 
 
 Para retratar esse assunto devemos lembrar que a Desmobilização de um 
Empreendimento começa antes mesmo da limpeza do terreno, pois deverá fazer 
parte do Planejamento Executivo da obra. 
 
 Dentro desse Planejamento Executivo elaboramos um Plano de Qualidade ( 
ANEXO 05) onde relatamos as diretrizes gerais e as definições de 
responsabilidades. 
 
 Existem alguns tipos de desmobilização que podem ser considerados como 
parte integrante das obras, mais vamos nos ater aqui a três tipos deles : 
 
 
 1- Desmobilização de Materiais para Bota-Fora (Entulhos). 
 
 2- Desmobilização de Materiais Não Usados e / ou Reutilizáveis. 
 
 3- Desmobilização de Equipamentos. 
 
 
 No Item 1 (ANEXO 5 ITEM 8.6) , os entulhos gerados no canteiro de obras 
devem atender as exigências das Legislação Local , bem como as normas de 
segurança para acondicionamento e remoção dos diversos materiais , segundo a 
Norma Regulamentadora NR-18 (Norma Regulamentadora nº 18 sobre as 
Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção) no item de 
número 18.29 - Ordem e Limpeza , onde esse tema é abordado nos sub-itens de 
18.29.1 a 18.29.5. 
 
 No Item 2, estão aí relacionados todos os materiais considerados "sobras" e 
que podem ainda ser utilizados, por exemplo temos o material de pintura, fios e 
cabos de redes provisórias, madeiramento dos barracões e silos, telhas, entre outros 
 16
e também estão os materiais que não chegaram a ser utilizados, tais como PVC, 
argamassas industrializadas, pisos, etc. 
 
 Para esses grupos de materiais há uma destinação específica, que na maioria 
dos casos vistos nas empresas é feito através de negociação interna entre os 
responsáveis diretos das obras sob supervisão em alguns casos da diretoria ou 
conduzidos a um local pré-determinado para estocagem e futura reutilização. 
 
 No item 03, os equipamentos podem ser classificados em próprios e não 
próprios no caso de aluguéis, com a desmobilização definida muitas vezes através 
do cronograma físico da obra (Ex: Gruas, Torres Hércules, etc.). Todos os materiais 
e equipamentos do barracão de escritórios, tais como computadores, aparelhos de ar 
condicionado, Fax, movelaria, instalações especiais e outros, terão o mesmo 
tratamento dado no item 2, negociação e/ou guarda para futura utilização. 
 
 Essas medidas quando aplicadas nas empresas e com o tempo se tornem 
filosofia na gestão dos materiais, visam auxiliar os responsáveis pela obra 
(engenheiros, equipes, diretores), no pós-entrega das obras evitando passivos 
financeiros (alugueis) ou situações desagradáveis com o cliente final, pois o que 
ocorre com grande facilidadenos canteiros de obra é a improvisação no trato dos 
diversos materiais que entram e saem, como os restos de equipamentos danificados 
que são guardados e os entulhos em áreas ditas "perdidas" nas garagens, ou terrenos 
baldios vizinhos, que podem vir acarretar multas, custo para retirada com a obra 
pronta e consequentemente insatisfação do Cliente. 
 
 
 
4.4 ENTREGA DA OBRA 
 
Neste item são abordados assuntos referentes a explicações e procedimentos para 
entrega da obra propriamente dita. 
 
 
4.4.1 QUESTÕES OPERACIONAIS - CLIENTE DIRETO 
 UNIDADES AUTÔNOMAS 
 
Os Clientes diretos podem ser devido a obras públicas ou particulares. 
 
 
 
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4.4.1.1 OBRA PARTICULAR 
 
 
 As obras particulares podem ser divididas de maneira simplificada em obras de 
Incorporação e obras em Regime de Condomínio. 
 
 
a. OBRAS POR INCORPORAÇÃO 
 
A entrega da unidade de uma obra de incorporação é a finalização de uma 
sequência de serviços efetuadas durante o prazo da edificação; foi separada a 
entrega em dois tipos: 
 
- entrega técnica; 
- entrega oficial das chaves; 
 
Segundo informações coletadas em algumas empresas o procedimento para a 
dita entrega técnica requer que todos os serviços estejam completamente 
executados e de acordo com o padrão de qualidade e especificações definidos pela 
construtora no seu Plano de Qualidade (ANEXO 5) , esses serviços executados 
deverão estar "pagos", ou seja não deve haver nenhum tipo de pendência física / 
financeira na sua execução. 
 
Para verificar esta situação, começou-se com a aferição dos serviços (medição) 
executados que devem obedecer rigorosamente o que está definido na instrução 
de serviço constante no manual de qualidade da empresa e no plano de qualidade 
da obra (ANEXO 5), independentemente de a empresa trabalhar com mão de obra 
terceirizada ou do seu próprio quadro de operários , essa aferição no campo é de 
vital importância para o acompanhamento dos serviços , sua qualidade e o 
cumprimento de metas e prazos. 
 
Estando com todos os serviços prontos, em um prazo determinado pela 
gerencia da obra, inicia-se a vistoria interna. 
 
A vistoria interna, que também faz parte do plano de qualidade da obra, 
contém a relação de todos os cômodos da unidade e também dos serviços 
executados nos mesmos, com a pergunta conforme ou não conforme e um espaço 
para colocar algum tipo de observação (ANEXO 6), feita esta vistoria, este 
documento retorna para a equipe de produção para fazer as correções necessárias 
juntos aos responsáveis pela unidade. Feitas as correções, o documento volta para 
 18
o vistoriador para última verificação, e se tudo estiver atendido a contento, dá 
como pronta a unidade. 
 
O próximo passo é convidar o proprietário para receber a unidade, para isto 
existe outro documento específico que deverá ser preenchido e assinado durante a 
visita do proprietário (ANEXO 7). No caso da existência de alguma não 
conformidade relatada na vistoria, será feita a correção e remarcada outra visita 
para efetuar a segunda vistoria e assim até a entrega técnica da unidade. 
 
Os serviços relatados na vistoria com o cliente serão corrigidos desde que as 
solicitações sejam procedentes e dentro do padrão de qualidade especificado para 
a obra. 
 
Feita a entrega técnica ao cliente, que assina um documento aceitando a 
unidade (ANEXO 8), enviamos todas as chaves do imóvel ao setor de 
incorporação da empresa, que convida o proprietário para fazer a entrega oficial. 
 
 
 
A entrega oficial das chaves, feita pelo setor de incorporação da empresa 
somente acontece após a entrega técnica. Para se proceder a entrega oficial é 
necessário que o cliente esteja rigorosamente em dia com as obrigações 
financeiras frente a empresa, e assinar os documentos necessários para este fim. 
 
 
 b. OBRA EM REGIME DE CONDOMÍNIO 
 
A entrega das unidades de uma obra de condomínio segue as mesmas 
sequências de procedimentos utilizadas para uma obra de incorporação; as únicas 
diferenças são: 
 
- Quem faz as vistorias internas das unidades é o 
engenheiro fiscal contratado diretamente pelos 
condôminos ao longo da execução da obra. 
 
- A entrega definitiva das chaves é feita imediatamente a 
aceitação na vistoria com o cliente, desde que o mesmo 
esteja adinplente com suas obrigações financeiras, frente 
o condomínio, fato que é checado pela própria 
administração da obra. 
 19
4.4.1.2 - OBRA PÚBLICA 
 
Neste tipo de obra existem as vistorias internas durante o decorrer da obra 
feita por um fiscal residente ou que acompanha a obra com visitas periódicas, 
solicitando a correção de todos os serviços não conformes. Isso se dá através de 
formulário especifico que pode sofrer variações de orgão para orgão fiscalizador. 
 
 Após a conclusão dos serviços da obra, constante no escopo do contrato, o 
fiscal dá como finalizada a obra, passando assim ao orgão contratante para 
fornecer a construtora o documento de recebimento da obra. 
 
 
 
4.4.2 CLIENTE DIRETO - ÁREAS COMUNS 
 
 
 Os procedimentos adotados para a entrega das áreas comuns dos 
empreendimentos são basicamente os mesmos que contemplam as unidades 
autônomas. 
 
 Nas obras particulares tanto de Incorporação como de Condomínio, as 
empresas construtoras estimulam a formação de uma comissão de proprietários 
com ou sem o engenheiro fiscal contratado (no caso de condomínio), para que 
após todo o processo de vistorias internas feitas pela construtora, essa comissão, 
em data combinada venha executar sua vistoria nas diversas áreas e 
equipamentos. 
 
 Pode-se citar que é uma prática comum em quase todas as construtoras, cada 
qual com seus formulários e procedimentos na hora da vistoria, mas vale aqui 
ressaltar alguns itens que são indispensáveis para atender a entrega destas áreas. 
 
 A comissão deve ser orientada no formulário a verificar alguns itens e 
documentos que a maioria das pessoas leigas em construção desconhecem; como 
exemplo podemos citar: 
 
 1- Check List de equipamentos hidráulicos, elétricos e telefônicos. 
 
 2- Check List de Redes em Funcionamento (Água, Esgoto e Pluvial) 
 
 20
 3- Manual de uso e manutenção de equipamentos para ser entregue ao 
síndico (piscina, bar, salão de festas, ginástica, jogos, quadra de 
esportes, sauna, etc.). 
 
 4- As Built dos projetos executados. 
 
 
 O mesmo se aplica para as áreas comuns das obras públicas. 
 
A entrega de obra é parte integrante do planejamento e processo de projeto 
de um empreendimento imobiliário e necessita de especial atenção desde o início 
do empreendimento. Os termos de garantia e manual do proprietário são entregues 
no ato do recebimento do imóvel. Deverão constar nesses documentos informações, 
sobre prazos de garantia e manutenções preventivas necessárias de itens de serviços 
e materiais, relativas à unidade autônoma e às áreas comuns. 
 
Após serem feitas as vistorias internas pela empresa e no momento em que 
for terminada a obra, será feita a vistoria da área comum com o cliente externo 
(síndico e/ou seus representantes), utilizando-se o Termo de Vistoria das Áreas 
Comuns verificando se as especificações constantes no memorial descritivo foram 
atendidas, e se há vícios aparentes de construção. Também serão testados as 
instalações e equipamentos constantes na obra. Dessa forma será feito o 
recebimento por parte do cliente apontando pontos de pendências a serem reparadas 
pelo construtor, caso houver vícios, para sua aceitação. 
 
Nesse momento, será entregue ao síndico, a versão definitiva do Manual de 
Áreas Comuns com a indicação dos principais fornecedores, com relação de 
projetos, as built e relação de documentos, objetivando especificar a correta 
utilização e a manutenção das áreas comuns de acordo com os sistemas 
construtivos e materiais empregados, esclarecendo quanto aos riscos de perda de 
garantia devido ao mau uso pela falta de conservação e manutenção preventiva 
adequadas. 
 
Para que a manutenção preventiva obtenha os resultadosesperados de 
conservação, objetivando o prolongamento da vida útil do imóvel, deve ser 
elaborado um programa de manutenção preventiva baseados na norma NBR 5674 – 
Manutenção de Edificações e nas informações contidas no Manual do Proprietário 
e no Manual das Áreas Comuns onde as atividades e recursos são planejados e 
executados de acordo com as especificações e peculiaridades de cada 
 21
empreendimento. A sua elaboração é de responsabilidade do síndico, mas deve ser 
acompanhado por parte do construtor. 
 
 
A incorporadora e/ou construtora fica responsável por fornecer todas as 
documentações necessárias entregar o termo de garantia, manual do proprietário, 
manual das áreas comuns contendo as informações específicas do edifício, realizar 
os serviços de assistência técnica dentro do prazo e condições de garantia e prestar 
esclarecimentos técnicos sobre materiais e métodos construtivos utilizados e 
equipamentos instalados e entregues ao edifício. 
 
 
TERMO DE GARANTIA (ANEXO 9) 
 
 
Disposições gerais: 
 
A Construtora e/ou incorporadora se obriga a fornecer a todos os adquirentes 
das unidades autônomas o manual do proprietário e ao síndico o manual das áreas 
comuns, bem como o esclarecimento para o seu uso correto e dos prazos de 
garantia e manutenções a serem feitas. 
 
A Construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar, dentro dos prazos de 
garantia, os serviços de assistência técnica, reparando, sem ônus, os vícios ocultos 
dos serviços, conforme constantes no termo de garantia. 
 
A Construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar o serviço de 
atendimento ao cliente para orientações e esclarecimentos de dúvidas referentes à 
manutenção preventiva e à garantia. 
 
O proprietário se obriga a efetuar a manutenção preventiva do imóvel, 
conforme as orientações constantes neste termo, bem como no manual do 
proprietário, sob pena de perda de garantia. 
 
O proprietário é responsável pela manutenção preventiva de sua unidade, e é 
co-responsável pela manutenção preventiva do conjunto da edificação, conforme 
estabelecido pelas normas técnicas brasileiras, no manual do proprietário e no 
manual das áreas comuns, obrigando-se a permitir o acesso do profissional 
destacado pela construtora e/ou incorporadora, para proceder as vistorias técnicas 
necessárias, sob pena de perda da garantia. 
 22
 
No caso de revenda, o proprietário se obriga a transmitir as orientações sobre 
o adequado uso, manutenção e garantia do seu imóvel, ao novo condômino, 
entregando os manuais e documentos correspondentes. 
 
 
5. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS / APLICAÇÃO 
 
 
 Pelos resultados obtidos na pesquisa e coleta de dados, podemos relatar que é 
uma necessidade real a utilização de Check List e documentação de todos os 
passos até a entrega da obra, no que se conclui que as principais vantagens na 
aplicação desse roteiro são : 
 
 a. Organização e métodos para execução das etapas. 
 
 b. Histórico das diversas situações vividas , que servirão para corrigir futuros 
erros em outros empreendimentos. 
 
 c. Vasta documentação arquivada para consulta , disseminação da filosofia 
de trabalho e possíveis utilizações em questões jurídicas junto a fornecedores , 
orgãos fiscalizadores e clientes em geral. 
 
 d. Com o uso e divulgação entres as construtoras , principalmente as 
pequenas e médias , ajudará a unificar procedimentos e discussões junto a orgãos 
fiscais e clientes , principalmente no pós-entrega da obra ( Assistência Técnica ; 
garantias ; etc.) 
 
 Como desvantagem poderemos citar que não basta estar com um roteiro nas 
mãos e segui-lo que os problemas estarão resolvidos, é preciso investir em 
treinamento, debates (ADEMI; SINDUSCON) e aparelhamento para sua total 
eficácia. 
 
 
6. CONCLUSÃO 
 
 
 Todos esses itens e métodos aqui expostos têm por finalidade garantir o 
máximo de transparência entre a construtora e seus clientes e orgãos fiscais, pois 
 23
essa extensa documentação poderá e será utilizada para dirimir questões futuras 
com relação a reclamações de Assistência Técnica, onde se verifica a procedência 
ou não das reclamações. Deve-se deixar bem claro para as partes, as diferenças 
entre manutenção (feita pelo proprietário) e assistência técnica (feita pela 
construtora), como citado anteriormente. 
 
 É proveniente debater um assunto bastante polêmico que é o tempo de 
garantias e suas particularidades previstas no Código Civil Brasileiro, bem como 
o mau uso do imóvel e seus equipamentos. 
 
 Por isso são importantes a documentação e listagem de todas as etapas e 
anexar a isto o Manual do Proprietário, com seus direitos e deveres inclusive 
para seus sucessores, no caso de venda para terceiros, após o recebimento da 
unidade, como também devem estar descritos os procedimentos para operação e 
manutenção do imóvel. 
 
Os itens estudados tornam menos complicado o controle e execução das etapas 
necessárias para a finalização de uma obra. Os documentos necessários para 
obtenção das certidões, estão listados em uma tabela, que facilita qualquer pessoa 
antecipar o processo, prevendo atrasos na documentação necessária para 
efetivação e legalização de um empreendimento. Vale ressaltar que os prazos 
fixados na tabela não teóricos, na prática são verificados atraso pertinente aos 
órgãos responsáveis pelas emissões dos mesmos, este dado é importante no 
resultado final do processo, pois provoca atrasos e descrédito perante o cliente 
interessado em legalizar o seu imóvel. 
 
No processo de documentação foi notado continuidade e interligação entre os 
documentos, que podem provocar atrasos, daí a necessidade de ser preventivo na 
elaboração dos mesmos. 
 
Este estudo nos leva a refletir em ser previsor na finalização de uma obra, e na 
importância de algumas etapas que podem tumultuar o processo. Na fase final de 
uma obra, os profissionais envolvidos nela, devem está atentos aos prazos que 
sempre chegam ao final esgotados e nos muitos detalhes ao mesmo tempo. O 
trabalho elaborado facilita o profissional planejar previamente uma entrega de 
obra, com a eliminação de barreira que impeçam o bom andamento da mesma. 
 
 
 
 
 24
 
REFERÊNCIAS: 
 
 
Jobim, M.S.S. Controle do Processo de Projeto na Construção Civil. Porto 
Alegre: FIERGS/CIERGS, 1999. 
 
ABNT. NBR 5674, Manutenção de edificações. 
 
ADEMI. Manual do Proprietário, Termo de Garantia, Uso e Manutenção do 
Imóvel, Operação do Imóvel. 
 
SST-BA, NR-18,Norma Regulamentadora, Condições e Meio Ambiente 
doTrabalho na Industria da Construção 
 
 
SINDUSCON-SP;SECOVI-SP.Manual das Áreas Comuns, Programa de 
Manutenção Preventiva. 
 
 
Sarti Mendonça Engenharia Ltda., www.sartimendonca.com.br, Anexos 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 25
ANEXOS 
 
 
Anexo 1 - Minuta de convenção de condomínio 
 
Anexo 2 - SAR ( Sistema de Avaliação de qualidade ) – Check lists 
 
Anexo 3 - Curva “ S ” 
 
Anexo 4 - Balancete Mensal 
 
Anexo 5 - Plano de Qualidade 
 
Anexo 6 - Vistoria Interna 
 
Anexo 7 - Termo de Vistoria 
 
Anexo 8 - Vistoria Final 
 
Anexo 9 - Termo de Garantia 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 26
ANEXO 1 
MINUTA DE CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO .... 
 
CAPÍTULO I 
 
DO OBJETIVO PARTES COMUNS E EXCLUSIVAS DO EDIFÍCIO 
 
Art. 1º - O Edifício MAR DE rege-se pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. 
 
Art. 2º - As partes comuns, inalienáveis e indivisíveis, do Edifício MAR DE são as 
seguintes: 
 
a) O solo e subsolo, com uma área de m2; 
b) As fundações, fachadas, paredes mestras, paredes laterais, coluna de 
sustentação, lajes, vigas e tetos; 
c) O forro , o piso e as paredes comuns; 
d) O play-ground, os vestíbulos, os halls social e de serviço, as sacadas e o jardim. 
e) Os elevadores e seus acessórios; 
f) As instalações de serventia comum de luz, força, telefone, água e esgoto, central 
de gás, com suas máquinas e pertences; 
g) A portaria; 
h) As garagens; 
i) Os cômodos do porteiro e dos serviços do Edifício. 
 
Art. 3º - São partes de propriedadesexclusiva de cada condômino o apartamento 
que lhe pertencer, com todas as suas instalações privativas, inclusive as de luz, 
força, esgoto e telefone correspondendo a cada apartamento, cuja metragem 
quadrada está descrita nas plantas, uma fração ideal no terreno e nas coisas 
comuns do Edifício. 
 
CAPÍTULO II 
 
DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 
Art. 4º - Fica assegurado a cada condômino o direito de: 
a) Usar, gozar e dispor de suas unidades autônoma, respeitada a destinação 
residencial do imóvel e resguardada a segurança e a solidez do Edifício de modo a 
não causar danos aos outros condôminos e a observar as normas legais e as traçadas 
por esta convenção; 
 27
b) Usar e gozar das partes comuns, dentro dos limites impostos pela convenção; 
c) Possuir chaves das portas de ingresso social e de serviços; 
d) Utilizar os serviços de portaria e da garagem desde que não os desviam para 
outros fins; 
e) Convocar a Assembléia Geral dos Condôminos, nela discutir e votar resoluções; 
f) Ser escolhido o Síndico; 
g) Apresentar queixas, reclamações e sugestões, sempre em termos corteses ao 
Síndico; 
h) Examinar os livros e arquivos da Administração do Condomínio, com recurso para 
a Assembléia Geral, em caso de renúncia do Síndico. 
 
Art. 5º - Constituem deveres dos condôminos: 
 
a) Dar à sua unidade autônoma uso exclusivamente dentro da destinação do 
Edifício; 
b) Não usar as coisas comuns para fins diversos daqueles a que se destinam; 
c) Não mudar a forma externa da fachada do Edifício; 
d) Não decorar as paredes e as esquadrias externas com tonalidade ou cores 
diversas das empregadas no conjunto; 
e) Não estender roupas, tapetes ou outros objetos nas janelas ou nas varandas, 
que os tornem visíveis do exterior ou suscetíveis do risco de caírem; 
f) Não lançar papeis, líquidos ou outras matérias na via pública ou nas áreas 
internas do Edifício; 
g) Colocar o lixo e os detritos devidamente ensacados em horário previamente 
estabelecido; 
h) Não fazer em sua unidade instalação que importe sobrecarga para o Edifício, 
sem assentimento da Assembléia Geral; 
i) Não manter ou gastar substâncias perigosas à segurança do Edifício ou seus 
moradores; 
j) Não usar sua unidade para atividades ruidosas ou pessoas de maus costumes; 
k) Não manter animais nos apartamentos; 
l) Não fazer na unidade autônoma reparos suscetíveis de afetar as coisas 
comuns, sem a prévia autorização do síndico, de cuja decisão poderá haver recurso 
para Assembléia Geral; 
m) Não utilizar os empregados do edifício para serviços particulares; 
n) Não permitir a realização de jogos infantis nas partes comuns do Edifício, se 
perturbadores da ordem e do asseio, responsabilizando-se os pais por danos 
porventura causados; 
 28
o) Participar para o custeio de obras determinadas pela Assembléia Geral, no 
limite da fração ideal; 
p) Consentir no ingresso do Síndico e de quem deva acompanhá-lo , quando 
interesse geral do Edifício ou digam respeito a reparos de que necessitem 
instalações, tubulações e serviços de outras unidades. 
CAPÍTULO III 
 
DA ASSEMBLÉIA GERAL 
 
Art. 6º - A Assembléia Geral se reunirá ordinariamente na primeira quinzena de 
abril de cada ano e extraordinariamente toda vez que a convoque o Síndico ou no 
mínimo de três condôminos. 
 
Art. 7º - As convocações se farão com a antecedência mínima de três dias, 
podendo ser esse prazo abreviado na hipótese de manifesta urgência. 
 
Art. 8º - Em primeira convocação, a Assembléia se reunirá com dois terços das 
unidades autônomas que constituem o Edifício em segunda convocação com qualquer 
número. 
 
Art. 9º - E lícito ao condômino fazer-se representar na Assembléia Geral por 
procurador com mandato especial, desde que o mandatário não seja membro do 
Conselho Fiscal ou parente deste até o terceiro grau. 
 
Art. 10º - A presidência da Assembléia caberá a um condômino para tanto 
aclamado, o qual poderá escolher entre os demais o Secretário, com a incumbência 
de lavrar a ata em livro próprio, sendo defeso ao Síndico presidir ou secretarias os 
trabalhos. 
 
Art. 11º - Salvo exigência legal de unânimes ou maioria qualificada, as 
deliberações serão tomadas por maioria simples dos presentes, cabendo a cada 
condômino tantos votos quantos forem as unidades autônomas que lhes pertençam. 
 
1) Se uma unidade pertencer à vários proprietários um deles terá a representação 
dos demais exibindo o instrumento procuratório à Assembléia; 
 
2) Os condôminos em atraso de suas obrigações condominiais não poderão 
participar da Assembléia; 
 29
 
3) Não votará o condômino nos assuntos de seu particular interesse; 
 
4) Se entender necessário; em virtude da natureza do assunto, a Assembléia 
poderá decidir pela votação secreta. 
 
Art. 12º - As deliberações obrigarão a todos os condôminos presentes ou ausentes, 
estes desde que provadamente notificados, enviando-se à todos, sob protocolo, 
cópia autenticada da ata da Assembléia depois de aprovada, cumprindo ao síndico a 
execução e cumprimento das decisões, havidas. 
 
Art. 13º - As atas serão registradas em livro próprio, aberto, encerrado e 
rubricado pelo Síndico, que o manterá em seu poder, à disposição dos condôminos. 
 
ÚNICO - As atas serão assinadas por todos os condôminos presentes, ressalvada a 
recusa dos que não quiseram fazê-lo, caso em que será imediatamente abaixo da ata 
constar o fato. 
 
Art. 14º - Competirá à Assembléia Geral, reunida em caráter ordinário: 
a) Discutir e votar o relatório e as contas da administração referentes ao ano findo; 
b) Discutir e votar o orçamento das despesas para o exercício que se inicia, 
Deliberando sobre a constituição, ou não, de um fundo de reserva; 
c) Eleger o Síndico e os membros efetivos e suplentes do Conselho Fiscal; 
d) Fixar a faixa salarial dos empregados do condomínio; 
e) Deliberar sobre outros assuntos que componham a ordem do dia. 
 
Art. 15º - Caberá à Assembléia Geral, reunida extraordinariamente: 
a) Votar toda e qualquer matéria de interesse geral do Edifício ou dos condôminos; 
b) Aprovar. modificar ou reformar as deliberações do Síndico, se coerentes ou 
contrárias ao interesse coletivo ou à finalidade do condomínio; 
c) Fixar a participação dos condôminos em despesas extraordinárias; 
d) Destituir o Síndico, independentemente de jurisdição; 
e) Decidir em grau de recurso os assuntos resolvidos pelo Síndico e levados ao 
conhecimento da Assembléia pelos condôminos; 
f) Impor penalidades aos condômino; 
g) Designar procuradores, com poderes especiais, em pleitos judiciais que 
transcendam da administração comum. 
 
 30
Art. 16º - As deliberações da Assembléia Geral serão tomadas por dois terços dos 
condôminos nos seguintes casos: 
a) Realização de benfeitorias úteis e inovações do Edifício; 
b) Destituição do Síndico. 
 
 
Art. 17º - Exigirão unanimidade as deliberações sobre: 
a) Alterações na estrutura do Edifício ou em seu aspecto arquitetônico, mediante 
Prévio parecer técnico; 
b) Realização de benfeitorias voluntárias; 
c) Modificações no direito de propriedade dos condôminos. 
 
CAPÍTULO IV 
 
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO 
 
Art. 18º - A administração do condomínio será exercida por um Síndico, eleito por 
um ano, em rodízio que permita a cada condômino o concurso de sua experiência ao 
aperfeiçoamento da direção do edifício, podendo excepcionalmente ser reeleito 
para mais um período. 
 
Art. 19º - O Síndico não perceberá remuneração e nem ficará isento da 
contribuição mensal destinada ao custeio das despesas gerais do condomínio. 
Art. 20º - Nos impedimentos, o Síndico será substituído pelo Subsíndico, eleito na 
mesma oportunidade. 
 
1) O Síndico poderá delegar suas atribuições a terceiros, mediante referendum 
da Assembléia Geral; 
 
2) Em caso de vaga, a Assembléia elegerá outro Síndico para concluir o tempo 
do mandato cumprindo, se for o caso ao destituído prestar contas imediatamente 
de suagestão. 
 
Art. 21º - No exercício normal e regular de suas atribuições o Síndico não será 
responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome e no interesse do 
condomínio, respondendo porém pelos prejuízos a que se der causa por dolo ou 
culpa, bem assim pelos atos que excederem aos poderes da administração. 
 
 31
Art. 22º - Competirá ao Síndico: 
a) Cumprir e fazer cumprir a presente convenção, o regimento interno e as 
deliberações da Assembléia Geral; 
b) Representar o condomínio, ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele, em 
todos os assuntos do interesse da comunhão; 
c) Superintender a administração do Edifício; 
d) Delegar atribuições a terceiros mediante referendum da Assembléia Geral; 
e) Admitir e demitir empregados; 
f) Ordenar reparos urgentes ou adquirir o indispensável à segurança ou conservação 
do Edifício, convocando a Assembléia Geral para sua retificação; 
g) Abrir e movimentar conta bancária do condomínio; 
h) Convocar as Assembléias na forma prevista por esta convenção; 
i) Informar mensalmente, aos condôminos a receita e as despesas do condomínio; 
j) Apresentar proposta de orçamento para o exercício seguinte; 
k) Manter a escritura, livro caixa, aberto, rubricado e encerrado pelos membros do 
Conselho Fiscal; 
l) Expedir instruções de serviço; 
m) Cobrar, amigável ou judicialmente, as cotas e taxas de condôminos fixadas pela 
Assembléia Geral, como também as multas aplicadas por infração da convenção; 
n) Propor penalidades à Assembléia; 
o) Dar ciência imediata à Assembléia das citações judiciais que receber; 
p) Entregar ao sucessor todos os livros, documentos e pertences da administração 
do Edifício. 
 
Art. 23º - Com o Síndico, será eleito um Subsíndico, que substituirá nas faltas e 
empedimentos, prestando-lhe ademais cooperação, com tarefas que lhe poderão ser 
delegados, de acordo com a Assembléia Geral. 
 
Art. 24º - De eleição anual, o Conselho Fiscal, terá três membros efetivos e três 
suplentes, todos condôminos, com mandato gratuito. 
 
ÚNICO - Ao Conselho Fiscal incumbirá: 
 
a) Fiscalizar as atividades do Síndico, emitindo parecer sobre suas contas, 
relatórios e comprovantes; 
b) Levar ao conhecimento da Assembléia Geral irregularidades havidas na 
administração do condomínio; 
c) Opinar sobre a proposta orçamentária do novo exercício; 
 32
d) Convocar a Assembléia Geral, quando o Síndico não o fizer; 
e) Abrir, rubricar e encerrar o livro caixa; 
f) Homologar, ou não a despedida do porteiro pelo Síndico. 
 
CAPÍTULO V 
 
DAS DESPESAS COMUNS 
 
Art. 25º - Constituem despesas comuns, a serem suportadas por todas por todos os 
condôminos: 
a) O prêmio do seguro do Edifício e de seus empregados; 
b) Os impostos e taxas incidentes sobre as partes comuns; 
c) O material relativo à conservação, limpeza e reparação das dependências comuns; 
d) As obrigações trabalhistas e previdenciárias; 
e) A remuneração dos empregados do condomínio; 
f) A energia elétrica, o gás e a água da serventia comum; 
g) A conservação dos elevadores. 
 
Art. 26º - As despesas comuns de natureza ordinária serão fixadas mensalmente 
mediante rateio, acrescido de 10% (dez por cento) para fundo de reserva. 
 
1) O rateio será procedido pelo Síndico, que comunicará aos condôminos a receita e 
a despesa do condomínio que lhe serviu de base. 
 
2) Até o dia três de cada mês, os condôminos farão entrega ao Síndico da 
importância correspondente ao rateio, sob pena de cobrança executiva. 
 
Art. 27º - O Saldo orçamentário que se verifique num exercício será incorporado à 
receita do ano imediato, se a Assembléia não lhe der outra destinação. 
 
Art. 28º - Correrão à conta exclusiva de cada condômino o excesso de despesas a 
que der causa, por motivo de interesse pessoal omissão ou má fé, inclusive por 
deixar de promover em sua unidade autônoma reparações ou trabalhos que afetem 
partes comuns ou privativas do Edifício. 
 
Art. 29º - O Edifício será segurado contra incêndio e outros riscos presumíveis, 
devendo a Assembléia Geral escolher a Companhia Seguradora, que fará apólice 
constando o valor global do Edifício e o individual de cada apartamento. 
 33
 
ÚNICO - O condômino que o desejar poderá por sua conta promover uma 
suplementação de cobertura de riscos que incidam sobre benfeitorias e 
melhoramentos introduzidos em sua unidade autônoma, liquidando diretamente com 
a empresa seguradora o valor da suplementação. 
 
Art. 30º - Verificando sinistro que destrua totalmente o Edifício ou mais de dois 
terços dele, a Assembléia Geral elegerá, no prazo máximo de dez dias, uma 
comissão de três condôminos, investidos dos seguintes poderes especiais: 
a) Receber a indenização e depositá-la em nome do condômino em estabelecimento 
bancário que a Assembléia tiver escolhido; 
b) Entender-se com as autoridades de que dependa o licenciamento da 
reconstrução; 
c) Abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou de suas partes danificadas 
ou destruídas comunicando o resultado à Assembléia para final liberação; 
d) Acompanhar os trabalhos de reconstrução até o seu término. caso a Assembléia 
não prefira designar para tanto profissional especializado. 
 
1) Se a indenização não for suficiente para fazer à reconstrução, os condôminos 
concorrerão para a cobertura da diferença, na proporção de suas frações. 
ressalvado a qualquer dos condôminos não fazê-lo, cedendo a maioria s seus 
direitos. 
 
2) Em caso de sinistro parcial, proceder-se-á com o valor do seguro reparação ou 
reconstrução das partes destruídas. 
 
CAPÍTULO VI 
 
Art. 31º - Cada condômino é proprietário de uma fração igual da garagem mas o uso 
desta é privativo dos condôminos, para guarda de automóveis de passeio ou 
semelhantes, ficando o aproveitamento individual subordinado ao aproveitamento 
geral. 
 
Art. 32º - Cada condômino proprietário de apartamento tipo terá direito a três 
vagas demarcada para 03 (três) automóveis. E cada condômino proprietário de 
apartamento com cobertura terá direito a quatro vagas demarcadas para 04 
(quatro) automóveis. 
 
 34
Art. 33º - As despesas para as garagens serão rateadas entre os condôminos. 
 
CAPÍTULO VII 
 
DAS PENALIDADES 
 
Art. 34º - A infração do disposto nesta convenção sujeitará o condômino além das 
penas cominadas em lei, à multa que for imposta pela Assembléia Geral. 
 
Art. 35º - Pagará juros de 1% (hum por cento) ao mês contados da data de 
vencimento do prazo, acrescidos de multa de 10% (dez por cento) e correção havida 
pela variação das TR (ou índice que venha a substituí-la), até a data efetiva do 
adimplemento de cheques o condômino que se atrasar no pagamento das 
contribuições. 
 
1) A mora independerá de qualquer interpelação. 
3) Vencido o prazo de trinta dias sem que o condômino pague a mora, seu débito 
poderá ser cobrado judicialmente pelo Síndico, incidindo então 20% (vinte por 
cento) de multa e mais correção havida pela variação da TR e juros de 12% 
(doze por cento) ao ano até a data efetiva do adimplemento do cheque a 
benefício do condômino, custas judiciais e honorários de advogado que o Síndico 
tiver de constituir. 
 
CAPÍTULO VIII 
 
DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS 
 
Art. 36º - Esta convenção obriga a todos os condôminos, seus herdeiros e 
sucessores a qualquer título, somente podendo ser modificada pelo voto de dois 
terços dos condôminos. 
 
Art. 37º - Elege-se o Foro de Salvador para solução de qualquer litígio. 
 
 
 
 
 
 
 
 35
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 01 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST VISUAL DA OBRA 02 35/1 
 
 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
APRESENTAÇÃO VISUAL SIM NÃO 
- o tapume e/ou cerca está em bom estado de conservação, pintado, alinhado, 
aprumado e sem danos? 
 
- as placas estão conservadas e bem instaladas? 
- as instalações do canteiro (barracão e/ou conteiner e/ou casa) estão em bom 
estado de conservação? 
 
- a frente da obra está limpa (sem materiais, entulho, lixo) e a rua varrida?- existe caminho organizado, limpo e seguro para o acesso das pessoas à obra? 
- o refeitório está de acordo com o padrão pré definido? 
- o vestiário e sanitários estão de acordo com o padrão pré definido? 
- o lay-out do canteiro está de acordo com o planejamento executivo? 
- a Política da Qualidade está divulgada com banners, cartazes, em fardamentos, 
etc.? 
 
TOTAIS 
NOTA 
Observações: 
 
 
 
 
 
 
 
 36
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 – 02 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST VIGILÂNCIA DA OBRA 02 36/1 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
VIGILÂNCIA DA OBRA SIM NÃO 
- o vigia está presente na entrada da obra? 
- o vigia preencheu o formulário de visitas? 
- o vigia está bem apresentado (com bota e farda padrão)? 
- o vigia orienta aos visitantes a direção do escritório? 
- o vigia tem como se comunicar com os diversos setores da obra sem sair da 
guarita? 
 
- existem capacetes para visitantes? 
- existem crachás para visitantes? 
- a guarita está limpa e organizada? 
- existe formulário de controle de acesso de veículos e está sendo usado 
corretamente? 
 
TOTAIS 
NOTA 
Observações: 
 
 
 
 
 
 
 
 37
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 03 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST ORGANIZAÇÃO DO 
ALMOXARIFADO 02 37/2 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
ORGANIZAÇÃO DO ALMOXARIFADO SIM NÃO 
- os pisos estão limpos, sem embalagens vazias de materiais pelo chão ou mesmo 
sobre as mesas ou prateleiras? 
 
- existem cestos ou baldes para colocação de lixo? 
- existem prateleiras para colocação de materiais bem dispostas? 
- as fichas de estoque estão atualizadas (a avaliação deve ser feita pelo sorteio de 5 
fichas para constatar a atualização)? 
 
- as fichas de prateleiras estão atualizadas (a avaliação deve ser feita pelo sorteio 
de 5 fichas para constatar a atualização)? 
 
- existe estoque de E.P.I. no almoxarifado (botas, capacetes, proteção facial, 
protetor auricular, cinto de segurança, luvas, avental de raspa...)? 
 
- as ferramentas estão dispostas em local definido e não estão danificadas? 
- o cimento está armazenado em local apropriado (pilhas no máximo com 10 
sacos)? 
 
- as mesas estão limpas e organizadas? 
- existe aviso proibindo a entrada de pessoas estranhas dentro do almoxarifado 
(observar se está sendo obedecido)? 
 
- o formulário de requisição de materiais está sendo utilizado adequadamente? 
- os documentos estão bem arrumados (cada tipo em uma pasta)? 
- pasta de cadastro de fornecedores está atualizada (verificar de no mínimo 2 
materiais controlados) ? 
 
- existe uma lista atualizada de fornecedores suspensos? 
- os materiais estão sendo armazenados conforme INS 8.2.4-01 (verificar no 
mínimo 5 materiais controlados)? 
 
- existem as placas ou fitas indicativas para previnir que materiais sejam usados 
indevidamente conforme INS 8.2.4-01? 
 
 38
- existem as pastas de CFs controlados pendentes e recebidos conforme PRO 
4.2.4? 
 
- existem registros de inspeção de recebimento de materiais controlados? 
TOTAIS 
NOTA 
Observações: 
 
 
 
 
 
 
 
 39
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 04 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST ORGANIZAÇÃO DO SETOR 
PESSOAL 02 39/1 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
ORGANIZAÇÃO DO SETOR PESSOAL SIM NÃO 
- existe chapeira para colocação de todos os cartões de ponto? 
- o relógio de ponto está funcionando perfeitamente? 
- o ponto marcado no cartão está nítido, pode ser lido com facilidade? (observar 
nos cartões) 
 
- o livro de registro de funcionários está corretamente preenchido e atualizado? 
- existe na obra o PCMSO? 
- o mapa de horas está correto? (sortear 5 cartões e conferir com o mapa) 
- os cartões de ponto estão arrumados? 
- o número da chapa de cada funcionário está escrito de forma destacada, para 
facilitar a identificação pelo funcionário? 
 
- existe um dossiê com os dados pessoais dos funcionários dos subempreiteiros e 
este dossiê está atualizado? (sortear 5 funcionários de sub empreiteiros e verificar 
se os dados estão nesta relação) 
 
- os contratos de admissão estão corretamente preenchidos e atualizados pelo 
encarregado de pessoal (sortear 5 contratos)? O último funcionário contratado já 
assinou o contrato? 
 
- existe a pasta de Registro de Treinamento atualizada, os funcionários estão 
treinados em suas funçõas? (verificar treinamento de 5 colaboradores) 
 
- existem RIQ dos funcionários e estão em pastas ou envelopes com nome do 
colaborador (verificar de 5 colaboradores)? 
 
TOTAIS 
NOTA 
 
 
 40
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 05 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST LIMPEZA DA OBRA 02 40/1 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
LIMPEZA SIM NÃO 
ALOJAMENTO E VESTIÁRIO 
- estão limpos e arrumados? 
SANITÁRIOS 
- os pisos, paredes, vasos e pias estão limpos? 
- existem cestos de lixo (sem que estejam derramando) e individuais para o uso? 
- o chão está limpo e sem água empoçada? 
- é fornecido papel higiênico ao operário? 
REFEITÓRIO 
- as mesas estão limpas sem restos de refeição? 
- os pisos e as paredes estão limpos? 
- os cestos de lixo estão com sacos apropriados? 
PIAS E BEBEDOUROS 
- o bebedouro está limpo e funcionando? 
- a pia está limpa e sem resto de refeição? 
GERAL 
- as salas estão varridas? 
- as mesas de trabalho estão organizadas e limpas? 
- existem cestos de lixo nas salas da administração? 
TOTAIS 
NOTA 
 41
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 06 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST SEGURANÇA 02 41/2 
 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
SEGURANÇA SIM NÃO 
NO CANTEIRO 
- existe um projeto de segurança de trabalho elaborado por um profissional 
habilitado? 
 
- o alojamento não está localizado no sub-solo, as instalações elétricas estão 
protegidas e atende as prescrições da NR18? 
 
- o canteiro está sinalizado com placas de orientação e de alerta? 
- as escadas provisórias são seguras? 
- as aberturas do piso estão protegidas? 
- os vãos de acesso às caixas dos elevadores e ventilação estão protegidos? 
- existe elevador para os operários? 
- a obra dispõe de plataforma de proteção (bandejas a cada 3 andares e bandeja 
de proteção especial no 1º pavimento e terceária no subsolo)? 
 
- a obra dispõe de extintores em condições de uso e sinalizados? 
NAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS 
- as máquinas e equipamentos tem chave liga/desliga? 
- os operadores estão treinados? 
- o cabo de aço do elevador de carga, guinchos, gruas, balancins, etc. está 
lubrificado e em perfeitas condições de uso? 
 
- a torre do guincho está contrapinada e escorada? 
- existe chave de proteção dos guinchos? 
- os limites fim de curso dos guinchos estão em boas condições de uso e revisados 
semanalmente? 
 
- há tela nos guinchos? 
- as partes móveis da betoneira estão protegidas? 
 42
- os andaimes estão amarrados? 
- os andaimes estão com guarda-corpo e rodapé? 
- a madeira do estrado oferece segurança? 
- existe corda para cinto de segurança? 
- os balancins tem guarda-corpo com tela? 
NAS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 
- a obra dispõe de eletricista? 
- o quadro de eletricidade está aterrado? 
- os disjuntores são independentes? 
- Não existe fiação desencapada? 
- todas as caixas elétricas dispõe de fusivéis ou disjuntores? 
- os equipamentos elétricos e as ferramentas dispõe de plug? 
NAS ESCAVAÇÕES 
- o material retirado da escavação está sendo depositado em local com distância 
suficiente de segurança? 
 
- existe sinalização de advertência? 
E.P.I. 
- todos os funcionários estão usando uniformes? 
- os operários (inclusive empreiteiros) estão usando E.P.I.? 
- os trabalhadores estão usando luva de raspa no serviço de armação?- os protetores faciais de óculos estão sendo usados? 
- existe cinto de segurança tipo pará-quedas para alturas superiores a 2m? 
CIPA 
- está constituída? 
- está registrada? 
- os membros estão treinados? 
- estão sendo feitas as reuniões mensais? 
- existe enfermeiro(a) na obra? (para obras com mais de 500 funcionários) 
- existe caixa de primeiros socorros? 
 43
TOTAIS 
NOTA 
Observações: 
 
 
 
 44
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 07 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST ORGANIZAÇÃO TÉCNICA 02 44/1 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
ORGANIZAÇÃO TÉCNICA SIM NÃO 
- a pasta de frequência está atualizada? 
- o quadro de chuva e outras interferências está atualizado? 
- o diário de obras está atualizado? 
- as plantas estão bem arrumadas e tem local definido para sua localização? 
- existe local definido para arquivar documentos, pastas e amostras? 
- a pasta cadsatro de fornecedores está atualizada? 
- os registros de inspeção de serviços estão atualizados (verificar 5 serviços)? 
- os projetos estão com sua distribuição controlada (verificar carimbo e lista 
mestra de 2 projetos no campo)? 
 
- os subempreiteiros/prestadores de serviços estão sendo avaliados periodicamente 
(verificar lista de fornecedores do E.X.E.)? 
 
- existe um arquivo da qualidade e está organizado? 
- os registros dos instrumentos de medição estão atualizados? 
- o Plano de Qualidade da Obra está atualizado, datado e assinado? 
- foi enviado mensalmente ao RAD os relatórios de nâo conformidades até o 10º 
dia do mês seguinte? 
 
TOTAIS 
NOTA 
 
 45
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 08 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST DISCIPLINA DA OBRA 02 45/2 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
ITENS 
 
SIM 
(10) 
NÃO 
(0) 
- O coordenador da obra encaminhou a Movimentação de Notas Fiscais e os 
respectivos documentos, todas as quintas feiras, para o coordenador 
administrativo financeiro? 
 
- O coordenador da obra encaminhou o fluxo de caixa mensal e semestral até o dia 
25 do mês para o coordenador administrativo financeiro? 
 
- O coordenador da obra encaminhou o cronograma físico e curva “S” até o dia 10 
do mês subsequente para a coordenadora de orçamento e controle? 
 
- O coordenador da obra elaborou o relatório fotográfico (máximo de 12 fotos) e 
encaminhou para a supervisora de escritório até o dia 10 do bimestre? 
 
- O mapa de freqüência está sendo preenchido corretamente pelo encarregado de 
pessoal e aprovado pelo coordenador da obra e enviado até o dia 20 para o 
Departamento de Pessoal? 
 
- As autorizações de admissão estão sendo assinadas pelo coordenador ou 
supervisor da obra? 
 
- A relação de desligamento esta sendo enviada pelo encarregado de pessoal 
conforme calendário mensal do Departamento de Pessoal? 
 
- As GRR estão sendo enviadas pelo encarregado de pessoal no prazo de 05 dias 
após a rescisão do funcionário para o Departamento de Pessoal? 
 
- As solicitações de vale transporte estão sendo enviadas pelo encarregado de 
pessoal nos dias 10 e 20 de cada mês para o Departamento de Pessoal? 
 
As solicitações de vale refeição estão sendo enviadas pelo encarregado de pessoal 
até o dia 20 de cada mês para o Departamento de Pessoal? 
 
- A documentação referente a admissão está sendo enviada pelo encarregado de 
pessoal ao Departamento de Pessoal até 03 dias da efetivação da mesma? 
 
- A documentação para as defesas dos processos trabalhistas está sendo enviada 
pelo encarregado de pessoal ao Departamento de Pessoal no prazo determinado? 
 
- Foi evidenciada a avaliação do balanço através das assinaturas dos diretores, 
gerentes e coordenadores? 
 
- O balanço está sendo atualizado até o dia 10 de cada mês? 
- O balanço está avaliando a situação econômica financeira da obra? 
 46
- A meta prevista de rentabilidade está sendo cumprida? 
- O coordenador da obra se posicionou sobre o conta corrente (via e-mail, carta ou 
fax) até o dia 15 de cada mês? 
 
- O coordenador da obra mandou as informações para a atualização do site até o 
dia 10 de cada mês? 
 
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e 
controle o índice de produtividade global de alvenaria até o dia 10 de cada mês? 
 
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e 
controle o índice de produtividade global para estrutura em concreto armado até 
o dia 10 de cada mês? 
 
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e 
controle o índice de produtividade global de fundação de casas populares até o 
dia 10 de cada mês? 
 
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e 
controle o índice de produtividade global de revestimento com massa única até o 
dia 10 de cada mês? 
 
- O coordenador da obra encaminhou para a coordenadora de orçamento e 
controle o índice de produtividade global de pavimentação com cerâmica até o 
dia 10 de cada mês? 
 
- O coordenador da obra atualizou o orçamento da obra trimestralmente? 
TOTAL 
NOTA (TOTAL ) 
Observações: 
 
 
 
 
 
 
 
 47
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 09 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
RESUMO GERAL DA QUALIDADE DA OBRA 02 47/1 
 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
ITENS NOTAS PESO NOTAS 
PONDERADAS 
 Apresentação Visual 2.0 
 Vigilância da Obra 0.5 
 Organização do Almoxarifado 1,5 
 Organização do Setor Pesooal 1,5 
 Limpeza 1.0 
 Segurança 2,5 
 Organização Técnica 1.0 
TOTAL 
NOTA DA OBRA (TOTAL/10) 
PERÍODO : _________________ 
 
AVALIADOR: ___________________ 
 
COORDENADOR DA OBRA: _________________________ 
 
 
 
 48
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 10 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST APRESENTAÇÃO VISUAL 
ESCRITÓRIO (CÉLULA DE APOIO) 02 48/1 
 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
ITENS 
 
SIM 
(10) 
NÃO 
(0) 
- A pintura do escritório está em boas condições? 
- A recepção está arrumada? 
- A mesa da recepcionista está arrumada? 
- A recepcionista está fardada? 
- A farda da recepcionista está limpa e passada? 
- A auxiliar de limpeza está fardada? 
- O carpete está em boas condições? 
- As divisórias estão em boas condições? 
- Todas as lâmpadas estão em perfeito estado (não estão queimadas)? 
- O forro está em boas condições? 
TOTAL 
NOTA 
Observações: 
 
 
 
 
 
 
 
 49
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 11 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST ATENDIMENTO A CLIENTES 
EXT. E INTERNOS (CÉLULA DE APOIO) 02 49/1 
 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
ITENS 
 
SIM 
(10) 
NÃO 
(0) 
- Existe na recepção café e água para os visitantes? 
- A recepcionista está passando as ligações telefônicas com rapidez? 
- A recepcionista está recebendo as ligações educadamente? 
- Os visitantes estão sendo bem atendidos na recepção? 
- Os fax recebidos na recepção estão sendo imediatamente levados ao seu destino? 
- Os recados estão sendo anotados e transmitidos corretamente pela 
recepcionista? 
 
- Os clientes internos e externos estão sendo bem atendidos em relação as ligações 
telefônicas? 
 
- O sistema de telefonia está com funcionamento adequado em todos os ramais? 
- A manutenção dos computadores está sendo feita periodicamente? 
- O ar condicionado está funcionando? 
- As obras estão sendo bem atendidas em relação as suas necessidades de apoio? 
TOTAL 
NOTA 
Observações: 
 
 
 
 
 
 
 
 50
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 12 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST ORGANIZAÇÃO DO 
ESCRITÓRIO 02 50/1 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
ITENS SIM (10) NÃO (0) 
ORGANIZAÇÃO (CÉLULA DE APOIO) 
- Os materiais de limpeza estão em locais apropriados? 
- Existe copo descartável? 
- Existe material de expediente suficiente? 
- Os funcionários estão assinando o ponto? 
- As pastas de documentosestão corretamente arquivadas (de acordo com as 
etiquetas)? 
 
- Os documentos legais da empresa estão atualizados? 
- As salas estão arrumadas? 
- Existe cesto de lixo na sala? 
- As mesas estão organizadas? 
- Os documentos estão arrumados em pastas? 
TOTAL 
NOTA 
ORGANIZAÇÃO (CÉLULA ADM./FIN.) 
- As salas estão arrumadas? 
- Existe cesto de lixo nas salas? 
- As mesas estão organizadas? 
- Os documentos estão arrumados em pastas? 
TOTAL 
NOTA 
ORGANIZAÇÃO (CÉLULA ORÇAMENTO E CONTROLE) 
- A sala está arrumada? 
- Existe cesto de lixo na sala? 
- As mesas estão organizadas? 
- Os documentos estão arrumados em pastas? 
TOTAL 
NOTA (TOTAL) 
 51
ORGANIZAÇÃO (CÉLULA SETOR PESSOAL) 
- A sala está arrumada? 
- Existe cesto de lixo na sala? 
- As mesas estão organizadas? 
- Os documentos estão arrumados em pastas? 
TOTAL 
NOTA (TOTAL) 
 
 
 52
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 13 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST LIMPEZA DO ESCRITÓRIO 
(CÉLULA DE APOIO) 02 52/1 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
ITENS 
 
SIM 
(10) 
NÃO 
(0) 
- O escritório está limpo? 
- Os sanitários estão limpos e arrumados? 
- Existe cestos de lixo nos sanitários? 
- Existe papel higiênico nos sanitários? 
- Existe toalha de papel nos sanitários? 
- Os cestos de lixo estão com sacos apropriados? 
- O lixo dos cestos das salas estão sendo removidos duas vezes no dia? 
- A pia da cozinha está limpa? 
- A geladeira está limpa? 
TOTAL 
NOTA 
Observações: 
 
 
 
 
 
 
 
 53
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 14 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
CHECK LIST DISCIPLINA DO ESCRITÓRIO 02 53/2 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
AVALIADOR: 
ITENS SIM 
(10) 
NÃO 
(0) 
(CÉLULA DE APOIO) 
- A supervisora do Escritório atendeu a contento as solicitações de apoio as 
obras? 
 
- A supervisora do Escritório entregou 2 dias antes da licitação a 
documentação necessária para as concorrências? 
 
- O fluxo de caixa está sendo entregue até o dia 25 de cada mês à célula 
ADM./FIN.? 
 
- As autorizações de pagamentos (AP) estão sendo enviadas nas quintas-feiras à 
célula ADM./FIN.? 
 
- A supervisora do escritório entregou, até 10 dias após a requisição, os 
materiais solicitados? 
 
- A supervisora do escritório atualizou os documentos legais da empresa até a 
data do seu vencimento? 
 
- Os colaboradores do escritório sabem a Política da Qualidade e esta está 
divulgada? 
 
TOTAL 
NOTA 
(CÉLULA ORÇAMENTO E CONTROLE) 
- O fluxo de caixa está sendo entregue até o dia 25 de cada mês à Célula 
Adm./Fin.? 
 
- As requisições de materiais de expediente estão sendo solicitadas até o dia 15 
de cada mês à Célula de Apoio? 
 
- A coordenadora de orçamento e contrôle atualizou o Programa de Missão no 
trimestre? 
 
- As autorizações de pagamento estão sendo enviadas nas quintas -feiras à 
Célula Adm./Fin.? 
 
- As solicitações de cauções estão sendo efetuadas até 7 dias antes da entrega da 
licitação para a Célula Adm./Fin? 
 
 54
- Os colaboradores do escritório sabem a Política da Qualidade e esta está 
divulgada? 
 
TOTAL 
NOTA 
CÉLULA (ADM./FIN.) 
- Os pagamentos dos fornecedores das obras estão sendo efetuados nas datas 
corretas (no vencimento)? 
 
- As cauções de garantia de proposta estão sendo entregues a tempo para a 
coordenação de orçamento? 
 
- Os pagamentos de reembolso dos clientes internos estão sendo executados nas 
datas solicitadas? 
 
- O conta corrente está atualizado? 
- O conta corrente está sendo lançado devidamente? 
- Os impostos estão devidamente calculados e recolhidos? 
- As negociações de juros com os fornecedores estão dentro de um patamar 
razoável de mercado? 
 
- - A consolidação do fluxo de caixa está sendo feita no 1º dia útil de cada 
mês? 
 
- As informações para a contabilidade estão sendo enviadas até o dia 25 de 
cada mês? 
 
- Os procedimentos e normas administrativas estão sendo cumpridas? 
- O coordenador Adm./Fin. atualizou o Programa de Missão no trimestre? 
- A supervisora Adm./Fin. atualizou o Programa de Missão no trimestre? 
- O fundo fixo das diversas áreas estão sendo pagos nas datas de vencimento? 
- As requisições de materiais de expediente estão sendo solicitadas até o dia 15 
de cada mês à Célula de Apoio? 
 
- O coordenador administrativo/financeiro encaminhou a Tabela de Disciplina 
(das obras) para a cordenadora de orçamento e controle até o dia 10 de cada 
mês? 
 
- O coordenador administrativo/financeiro encaminhou as informações sobre 
fluxo de caixa e balanço das obras para a coordenadora de orçamento e 
controle até o dia 10 de cada mês? 
 
- Os colaboradores do escritório sabem a Política da Qualidade e esta está 
divulgada? 
 
TOTAL 
NOTA 
(CÉLULA SETOR PESSOAL) 
 55
- O fluxo de caixa está sendo entregue até o dia 25 de cada mês à Célula 
Adm./Fin.? 
 
- A célula Setor de Pessoal encaminhou até o dia 10 de cada mês o resumo da 
folha por função de todas as obras para a coordenadora de orçamento e 
controle? 
 
- As requisições de materiais de expediente estão sendo solicitadas até o dia 15 
de cada mês à Célula de Apoio? 
 
- As autorizações de pagamento estão sendo enviadas nas quintas-feiras à 
Célula Adm./Fin.? 
 
- Os colaboradores do escritório sabem a Política da Qualidade e esta está 
divulgada? 
 
TOTAL 
NOTA 
 
 56
 
IDENTIFICAÇÃO 
FOR 5.4 - 15 
REVISÃO FOLHA N.º 
ANEXO 2 
RESUMO GERAL DA QUALIDADE DO 
ESCRITÓRIO 02 56/1 
 
 
LOCAL: 
RESPONSÁVEL: 
PERÍODO: 
CÉLULAS NOTAS 
ORÇAMENTO E CONTROLE 
APOIO 
ADM./FIN. 
SETOR PESSOAL 
 
PERÍODO : _________________ 
 
AVALIADOR: ___________________ 
 
RESPONSÁVEL: _________________________ 
 
 
 
 
 57
 
PLANO DA QUALIDADE 
 
OBRA ( NOME DA OBRA ) 
 
1- DADOS DA OBRA 
 
( DESCRIÇÃO DETALHADA DA OBRA ) 
 
2- ORGANOGRAMA DA OBRA 
 
 
ORGANOGRAMA DA OBRA 
 
 
A rotina de treinamento é seguida como determina a Seção 6.2 do Manual da Qualidade. 
 
 
3- RESPONSABILIDADES E AUTORIDADES 
 
 
Cargo: Gerente de Missão de Obra 
 
IDENTIFICAÇÃO 
P.Q.O. 
REVISÃO FOLHA N.º 
 
 
ANEXO 5 
PLANO DE QUALIDADE 
00 57/91 
ESTAGIÁRIOS 
ENGENHARIA
MESTRE DE 
OBRAS
ENCARREGADO
S / CABO DE 
TURMA
EQUIPES
ESTAGIÁRIO 
ADM
SUPERVISOR DE 
MISSÃO DE 
OBRA
COORDENADOR 
DE MISSÃO DE 
OBRA
GERENTE DE 
MISSÃO DE 
OBRA
CONTINUO
ENCARREGADO 
ADM-
FINANCEIRO
AUXILIAR DE 
PESSOAL ALMOXARIFE
 58
Responsabilidade e Autoridade: 
 
1. Relacionamento técnico e comercial com parceiros e clientes 
2. Gestão de Contrato junto ao cliente 
3. Acompanhamento da Cs. (Contas Correntes) e Balanços das Obras 
4. Acompanhamento dos Resultados das Obras 
5. Contratações de Projetos Executivos 
6. Planejamento Geral da Obra 
7. Decisão quanto a aquisição de Materiais, Equipamentos e Serviços (itens A e B da curva ABC de 
Custos) 
8. Controle de Qualidade dos Serviços ( Verificação Aleatória ) 
 
 
 
Cargo: Coordenador de Missão de Obra 
 
Responsabilidade e Autoridade: 
 
1. Planejamento Executivo da Obra 
2. Levantamento de índices de composição e indicadores de produção 
3. Recebimento, Registro, Guarda e/ou Substituição de Projetos e Documentos Externos pertinentes 
à obra 
4. Recebimento, Aceitação ou Devolução de Fornecimento de Materiais (novos e/ou sobras de 
obras) 
5. Gerenciamento de Contratos de Fornecimento de Serviços 
6. Controle de qualidade de materiais, serviços e produto final 
7. Controle de Estoques e Inventário 
9. Gerenciamento e Segurança da Produção 
10. Programação e Controle da Produção 
11. Coordenação de equipamentos próprios 
12. Medição de Serviços 
13. Higiene e Segurança do Trabalho 
14. Controle de Custo 
15. Melhoria e Documentação de Processos Construtivos 
16. Implementação dos Métodos Padronizados 
17. Contratação de fornecedores de serviços e materiais 
 
 
 
Cargo: Supervisor de Missão de Obra 
 
Responsabilidade e Autoridade: