DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

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DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
Cláusulas especiais colocadas pelo legislador que acarretam a modificação do mecanismo de execução do contrato. Execução no sentido cumprimento do contrato de compra e venda. 
A função dela é justamente alterar o modo de cumprimento do contrato.
As cláusulas especiais são elementos que as partes querendo adicionam ao contrato comum de compra e venda. Especiais porque as partes adicionam se assim desejarem.
Cada cláusula especial produz uma consequência diferente, mas normalmente ensejam uma alteração na condição jurídica do adquirente. Ex.: direito de preferência.
1. Da preferência e da retrovenda
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
parágrafo único: as cláusulas não prevalecem ad infinitum, todas elas são temporárias. Compatibilidade com o direito de disposição.
Resumindo, o mecanismo de funcionamento do direito de preferência é o direito que tem o vendedor primitivo de comprar essa coisa do comprador, desde que ele queira vender. Ou seja, se o comprador quiser vender, ele tem que oferecer ao vendedor primitivo.
Vale tanto para móveis quanto para imóveis.
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Retrovenda vale só para imóveis.
Na retrovenda, parte da manifestação da vontade do vendedor primitivo, que reserva para si o direito de recobrar, se assim quiser. Ou seja, se nesse prazo (de até três anos) o vendedor primitivo quiser recomprar o imóvel, a parte que comprou DEVE vender.
A diferença para o direito de preferência é que, naquele caso, parte da manifestação da vontade do comprador primitivo (somente ocorre se ele quiser vender, tendo apenas que oferecer primeiro para o vendedor primitivo). Ainda, diferenciam-se, pois, no direito de preferência, o vendedor pode colocar o preço que desejar, desde que seja o mesmo preço que oferecerá para terceiro, enquanto na retrovenda a lei fixa o valor do imóvel, que deverá ser o mesmo que foi vendido anteriormente.
Deve devolver tudo que recebeu (com atualização monetária) mais as despesas referentes à compra (escritura pública, registro de imóvel, etc.). Ainda, deve indenizar de eventuais construções.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. 
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
A lei admite para a retrovenda cessão ou transmissão causa mortis. Ou seja, o direito de recompra se transmite.
Ex.: o João vendeu para Maria, a Maria vendeu para o Carlos, o João poderá entrar na justiça contra terceiro para exigir a recompra. A publicidade da cláusula de retrovenda permite que João exija de Carlos, que sabia desse direito pela sua inscrição no registro do imóvel.
2. Da venda a contento
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Venda a contento: venda submetida a uma condição suspensiva. O contento significa satisfeito, se a coisa que ele adquiriu serve aos propósitos que ele imaginou e quer celebrar o contrato. Não há necessidade da parte experimentar a coisa, embora até possa. Ex.: pegar roupas na loja e levar para casa para provar e decidir se quer comprar.
Condição suspensiva: suspende a aquisição do direito. A loja vendeu a contento do joão e enquanto ele não disser que está satisfeito, a coisa não será dele. Enquanto ele estiver na posse da coisa, é comodatário (empréstimo gratuito).
Condição resolutiva: resolve, desfaz o negócio.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Venda sujeita a prova: a coisa objeto tem qualidade enunciadas que precisam ser testadas Ex.: comprador adquire uma semeadeira e partes acordam que ele vai experimentar durante 5 dias.
Nesse caso, ainda depende de manifestação de contento, mas essa manifestação depende da prova da coisa. Verifica-se também uma condição suspensiva, uma vez que o sujeito precisa informar se deseja ficar com a coisa.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Enquanto o adquirente não informa que torna definitiva a compra, funciona como se ele tivesse tomado como empréstimo. Esse artigo esclarece quem suportará os prejuízos da coisa, caso existam (res perit domino).
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
Importante destacar que o dono da coisa não poderá esperar ad eternum pelo contentamento do possível comprador. Deve existir convencionamento de prazo entre as partes e, caso não tenha, aplica-se o art. 512.
3. Da venda com reserva de domínio
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Vale apenas para coisas móveis.
É uma venda com reserva de domínio, ou seja, o vendedor continua sendo dono da coisa, até que o comprador pague totalmente o preço. Logicamente, não cabe nas compras a vista, mas sim nas comprar parceladas ou em única parcela prevista para o futuro.
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Normalmente ocorre apenas na venda de automóveis. Essa reserva de domínio é apontada no órgão de trânsito.
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Estremar: diferenciar. Extremar: ir ao limite.
Para que se possa fazer contrato com reserva de domínio, é necessário que o objeto possa ser identificado (ex.: com o chassi do carro). Não é possível, por exemplo, fazer de um bovino comum.
4. Da venda sobre documentos
Na prática, não é uma cláusula especial, mas sim um contrato.
Advém do Código Português, inserido apenas no CC/02.
Art. 429. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. 
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Tradição: transferência de coisas móveis. 
Tradição ficta: presumida pelo legislador. É o caso da venda sobre documentos, que é o limite da tradição ficta.
Diz que o ato que transmite a propriedade ao comprador não é a tradição real ou simbólica, e sim pela entrega do documento representativo da coisa, se as partes quiserem. A entrega do documento significa na entrega do próprio bem.
5. Da troca ou permuta
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintesmodificações: 
I — salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II — é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Na compra e venda há troca de uma coisa, e a contrapartida é a entrega de dinheiro. Na troca ou permuta, nós temos a entrega da propriedade de uma coisa e, em troca, a entrega de outra coisa como contrapartida. 
Obs: existem casos em que a contrapartida da compra e venda é feita até certo ponto em dinheiro e o restante é completado com a coisa. Necessário ver o que predomina, se o objeto ou o dinheiro, para verificar se é compra e venda ou troca.