Grátis: Preferimos dizer venda e depois compra, uma vez que primeiro alguém tem que vender para o outro comprar. Por vezes, a incorporadora quer muito comp... – Questões Respondidas

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SIN SIGLA

Preferimos dizer venda e depois compra, uma vez que primeiro alguém tem que vender para o outro comprar. Por vezes, a incorporadora quer muito comprar aquele lote de terreno que ficou bem no meio da área almejada a ser incorporada, mas se os proprietários não quiserem vender, não têm o que fazer! Para tal, assinale a alternativa correta que corresponde a um tipo de imposto que incide sobre a transação de compra e venda de imóveis: a. IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. b. ICMS: Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços. c. IOF: Imposto sobre Operações Financeiras. d. IPVA: Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores. e. ITBI: Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis.

há 2 meses

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Ed

há 2 meses

Para identificar o imposto que incide sobre a transação de compra e venda de imóveis, vamos analisar cada uma das alternativas: a) IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano - Este imposto é cobrado anualmente sobre a propriedade de imóveis urbanos, mas não é específico para transações de compra e venda. b) ICMS: Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços - Este imposto é aplicado sobre a circulação de mercadorias e serviços, não se aplicando diretamente à compra e venda de imóveis. c) IOF: Imposto sobre Operações Financeiras - Este imposto incide sobre operações financeiras, como empréstimos e financiamentos, mas não é específico para a compra e venda de imóveis. d) IPVA: Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores - Este imposto é relacionado a veículos, não a imóveis. e) ITBI: Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis - Este é o imposto que incide especificamente sobre a transação de compra e venda de imóveis. Portanto, a alternativa correta que corresponde a um tipo de imposto que incide sobre a transação de compra e venda de imóveis é: e) ITBI: Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis.

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A definição do Código Civil dispõe que na venda e compra, um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio (propriedade) de certa coisa e o outro contratante (comprador) se obriga a pagar ao primeiro (vendedor) um preço em dinheiro (artigo 481).
Neste sentido, como se denomina a troca do terreno por unidades futuras:
a. Permuta Real.
b. Permuta Financeira.
c. Permuta Física.
d. Permuta Futura.
e. Permuta Presente.

O contrato de aquisição basicamente segue um formato padrão que trata de deixar claro todos os termos e condições negociados pelas partes e colocá-los num plano temporal: assinasse o contrato, faz-se a auditoria completa da documentação e demais estudos de viabilidades para se superar de forma definitiva as questões de ordem técnica, jurídica e econômico financeira (resolutivas), de forma a se selar o negócio com a escritura definitiva de aquisição.
Já a evolução no tempo do contrato se dá do seguinte modo:
I. Dia 0 = assinatura da proposta (fase de tratativas preliminares);
II. Dia 30 = entrega da documentação pelos proprietários (ideal é que a obtenção da documentação fique com a incorporadora, vez que são tantos os documentos e tão específicos que só mesmo os colaboradores e terceirizados da empresa para saberem obtê-los todos);
III. Dia 60 = assinatura do compromisso (fase de pré-contrato);
IV. Dia 90 = escritura (fase de contrato definitivo) e posse do terreno, se a análise e auditoria da documentação for positiva, superando-se todas as condições de ordem técnica, jurídica e econômica;
V. Dia 120 = registro da escritura definitiva perante o Oficial de Registro de Imóveis competente.
a. Apenas II, III e V estão corretas.
b. Apenas I, IV e V.
c. Apenas IV está correta.
d. I, II, III e IV estão corretas.
e. Apenas I, II e III estão corretas.

O projeto do empreendimento imobiliário almejado pela incorporadora para o terreno (ou terrenos que serão unidos) tem que ser aprovado na Municipalidade local e outros órgãos públicos.
Neste sentido, analise as afirmacoes abaixo e julgue com “V” para verdadeiro e “F” para falso:
( ) Depois de aprovado, o projeto tem que ser executado exatamente nos moldes daquele que foi aprovado para que, ao final, após a devida vistoria da Prefeitura, a incorporadora receba o certificado de conclusão da Municipalidade local e possa finalmente ocupar o imóvel (o famoso “Habite-se”).
( ) O Estado regulamenta essas aprovações essencialmente pelo fundamento legal da seguinte tríade urbanística.
( ) Na esfera federal, essas leis municipais têm base no Estatuto da Cidade (Lei n.º 10.257/01 que regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal), cujas diretrizes gerais são o planejamento urbano, a distribuição espacial da população no desenvolvimento urbano e o cuidado com as atividades econômicas do município e do território municipal, além da ordenação e o controle do uso do solo urbano, de maneira a fazer observar o cumprimento da função social da propriedade.
( ) As áreas de engenharia e arquitetura da incorporadora que cuidam dessa fase. É comum que a incorporadora conte com assessoria especializada para auxílio nos trâmites burocráticos perante os órgãos públicos.
a. F, F, V, F.
b. V, F, V, V.
c. F, V, F, V.
d. V, V, F, F.
e. F, F, F, F.

Nessa fase de ____________ já assinamos o compromisso e vamos analisar a documentação para a superação das condições (suspensivas ou resolutivas) do negócio jurídico. Ainda neste sentido, o mercado imobiliário gosta muito de chamar essa fase de sua correspondente expressão em inglês: “due diligence”.
Tal afirmação diz respeito à fase de:
a. Prospecção.
b. Auditoria.
c. Certificação.
d. Compra.
e. Aprovações.

A análise de documentos, também conhecida como análise técnica, tem como objetivo identificar potenciais riscos em todas as áreas de avaliação necessárias para superar as condições exigidas para a realização da incorporação imobiliária, abrangendo aspectos jurídicos, técnicos, entre outros.
Neste contexto, toda essa documentação deve ser analisada visando dar fundamento ao “green light” na aquisição imobiliária em todas as suas esferas:
a. Técnica, legislativa e econômica financeira.
b. Implícita, técnica e patrimonial.
c. Técnica, jurídica e econômica financeira.
d. Tácita, jurídica e econômica.
e. Técnica, jurídica e patrimonial.

Os critérios para a listagem completa dos documentos são os seguintes:
Assinale a alternativa correta:
I. Obtenção nas grafias dos nomes das pessoas constantes do registro de imóveis, dos títulos aquisitivos e dos documentos de identidade dos proprietários;
II. Retirada das certidões nas comarcas em que tenham residência e domicílio as pessoas físicas – proprietários e antecessores proprietários que constem na cadeia de domínio (nos últimos 10 ou 20 anos);
III. Obtenção da documentação do local onde tenham sido sediadas e/ou tenham tido filiais as sociedades dos proprietários;
IV. Obtenção na comarca de localização do imóvel.
a. Apenas IV está correta.
b. I, II, III e IV estão corretas.
c. Apenas I e II estão corretas.
d. Apenas II e III estão corretas.
e. Apenas II, III e IV estão corretas.

Tudo tem início com a definição estratégica da incorporadora em qual nicho de mercado essa atuará (residencial, comercial, misto, logística, shoppings, etc.), a região, público alvo, preço de venda, demanda do produto pretendido, velocidade de vendas, qual será maneira de investir (compra e venda, compra e posterior renda em locação, mista finalidades, etc.) dentre outros elementos de posicionamento da empresa.
Essa etapa é preliminar e indispensável para atuar dentro do mapa da incorporação imobiliária.
a. Lançamento.
b. Projeto de obra.
c. Entrega de obra.
d. Viabilidade.
e. Prospecção.

Afonsina e João Kleber são proprietários de um imóvel em Salvador, Bahia, desde 1964, de muito interesse para a incorporadora. Eles têm duas empresas no Estado do Maranhão, pois lá desenvolvem atividades agropecuárias. Eles também moram no Maranhão.
Afinal, quais certidões e documentos devemos pedir?
a. Devemos solicitar apenas os documentos pessoais de Afonsina e João Kleber.
b. Devemos solicitar certidões em nome de Afonsina e João Kleber em Salvador e no local de sua residência no Maranhão. Como eles são proprietários do imóvel há mais de 20 anos, não há necessidade de se pegar documentos dos antecessores na propriedade do imóvel anteriormente à 1964. Além dessas, pediremos também certidões das duas empresas que eles possuem.
c. Devemos solicitar apenas os documentos dos antecessores na propriedade do imóvel anteriormente à 1964.
d. Devemos solicitar certidões em nome de Afonsina e João Kleber em Salvador e no local de sua residência no Maranhão. Como eles são proprietários do imóvel há mais de 20 anos, há necessidade também dos documentos dos antecessores na propriedade do imóvel anteriormente à 1964. Além dessas, pediremos também certidões das duas empresas que eles possuem.
e. Devemos solicitar apenas o comprovante de endereço da propriedade e a certidão de nascimento do último proprietário.

De acordo com a Lei, a incorporação imobiliária é a “...atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (parágrafo único do artigo 28 da Lei n.º 4.591/64).
Neste sentido, analise as afirmações abaixo:
I. A doutrina jurídica a define como: “...o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a articulação de uma séria de medidas no sentido de levar a cabo a construção até a sua conclusão, com a individualização e discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis”.
II. Pode ser definida como a atividade empresarial exercida geralmente por pessoas jurídicas que acrescem a um terreno (ou terrenos) um novo prédio (ou edificações) colocando à venda, em oferta pública, as futuras unidades, obrigando-se por si (ainda que contratam terceiros para a construção das obras) pela entrega da coisa futura.
III. Uma característica primordial da incorporação é a venda de algo futuro (unidade autônoma: apartamento, laje, galpão, etc.) antes ou durante a sua construção.
IV. Na incorporação imobiliária, leva a cabo a vinculação das frações ideais do terreno a serem prestemente construídas ou aquelas que já estão em construção com a responsabilidade da incorporadora pela entrega das obras em determinado prazo.
a. Apenas II, III e IV estão corretas.
b. Apenas I e II estão corretas.
c. Apenas IV está correta.
d. Apenas I, II, III e IV estão corretas.
e. Apenas II e III estão corretas.