Responsabilidade juridica

Em relação à natureza jurídica do dever de pagamento das cotas condominiais, tem-se que se constitui uma obrigação propter rem. Nas lições de Carlos Roberto Gonçalves: “Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.” (GONÇALVES, 2011, p.28)

No caso em questão, o condomínio pode valer-se do artigo 1245, §1º, do Código Civil, que dispõe: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”. No entanto, essa não é uma questão pacífica, uma vez que, conforme entendimento do STJ, o adquirente será responsável pelas obrigaçõespropter rem, se houver sido imitido na posse. Como o enunciado da questão não deixa claro se houve ou não a imissão na posse por parte do adquirente, não há como saber se o condomínio terá êxito ou não quanto à cobrança das cotas condominiais ao alienante.

Na hipótese narrada, não há que se falar em transferência da propriedade do bem imóvel, tendo em vista que não houve registro do contrato celebrado entre Antônio e Ricardo no Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1245 do Código Civil, vejamos: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”.

Cota condominial é obrigação propter rem, que recai sobre a pessoa, em razão de direito real, ou seja, é aquela obrigação que segue o bem. No presente caso, não houve aquisição da propriedade, pois não houve registro, razão pela qual a promessa de compra e venda só possui efeitos inter partes, não sendo oponível a terceiros que não sabiam e não tinham como saber da celebração do negócio jurídico (art. 1.245, §1º, do CC). Assim, é Ricardo parte legítima para figurar no polo passivo da demanda.