O que significa resgate de aforamento?

O aforamento ou enfiteuse, instituto jurídico extinto pelo Código Civil de 2002. O aforamento dos terrenos de marinha da União, todavia, não foi extinto, permanecendo como pernicioso entrave ao desenvolvimento do mercado imobiliário. O aforamento é um contrato, e como todo contrato pode ser objeto de negociação entre as partes. As relações mais comuns de aforamento são aquelas em que o proprietário do terreno ou senhorio é a Prefeitura ou instituição religiosa. Principalmente nestes dois casos, é possível o resgate da enfiteuse, ou seja, a extinção do aforamento, para que o foreiro passe a ser proprietário pleno do imóvel. No Código Civil de 1916, que continua em vigor na parte que regula a enfiteuse, o foreiro pode resgatar o aforamento mediante o pagamento de um laudêmio, de 2,5 % do valor do imóvel com suas benfeitorias, e mais 10 foros anuais (art. 693). O resgate da enfiteuse, após o pagamento, deve ser formalizado através de escritura pública, equivalente a uma compra e venda do domínio direto, o que implica na incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. A vantagem do resgate da enfiteuse para o foreiro é que este passará a ser proprietário pleno do imóvel, não mais necessitando pagar o aforamento anual, e principalmente, não precisará solicitar autorização do proprietário do domínio direto para vender o imóvel. No caso dos terrenos de marinha, o processo é bem mais complicado, porque depende de autorização do governo federal, através de ato do presidente da República ou do ministro da Fazenda, e a União, geralmente, não demonstra interesse nesse resgate porque tem no pagamento das taxas de foro e no laudêmio uma fonte de receita. O resgate do foro da União é denominado de remissão, sendo regulado pelos artigos 122 a 124 do Decreto-Lei 9.760/1946. Para a remissão do aforamento do terreno de marinha, o foreiro deve pagar a importância correspondente a 20 foros e um e meio laudêmio, no percentual de 5%, calculado sobre o valor do domínio pleno do terreno e das benfeitorias existentes. A Lei 9.636/98, permite que esse pagamento seja parcelado em até 120 prestações mensais, com uma entrada de 10% do valor. A remissão do aforamento de terreno de marinha se formaliza com a assinatura de contrato com a União, cabendo igualmente o pagamento do ITBI devido à Prefeitura.

Aforamento ou enfiteuse é direito real instituído sobre determinado imóvel, por meio do qual o proprietário transfere a outrem a posse direta, mediante pagamento de laudêmio, que é uma quantia anual paga por aquela posse.

O Código Civil de 2002 proibiu a enfiteuse ou aforamento, mas, como regra transitória, determinou a regulamentação das existentes pelo CC/1916 ou para lei específica, sendo este último caso aos chamados foro de marinha.

"Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n^o 3.071, de 1^o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

§ 1^o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:

I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;

II - constituir subenfiteuse.

§ 2^o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial."

Assim, para entender o resgate de aforamento é preciso se socorrer do art. 693, do CC/1916:

"Art. 693. Todos os aforamentos, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis trinta anos depois de constituídos, mediante pagamento de vinte pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar o direito ao resgate, nem contrariar a disposições imperativas deste capítulo."

Assim, após 30 anos da constituição da enfiteuse ou aforamento, é possível resgatá-los trinta anos após, desde que comprove o pagamento de vinte pensões anuais (aqueles 20 valores anuais) pelo foreiro ou enfiteuta.

Por resgate de aforamento se entende a extinção do foro ou enfieteuse, tornando o enfiteuta proprietário pleno da propriedade, sem o direito real estabelecido em favor do senhorio.