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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE CONSTRUÇÃO 
DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA LOCAÇÃO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MARIANA SILVA RODRIGUES 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2020 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE CONSTRUÇÃO 
DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA LOCAÇÃO 
 
 
 
 
MARIANA SILVA RODRIGUES 
 
 
 
 
Projeto de Graduação apresentado ao curso 
de Engenharia Civil da Escola Politécnica, 
Universidade Federal do Rio de Janeiro, 
como parte dos requisitos necessários à 
obtenção do título de Engenheiro. 
 
Orientador: Prof. Assed Naked Haddad 
 
 
 
 
 
Rio de Janeiro 
Março de 2020 
 
 
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE CONSTRUÇÃO 
DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA LOCAÇÃO 
 
 
Mariana Silva Rodrigues 
 
 
PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE 
ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO 
RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A 
OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL. 
 
Examinada por: 
 
 
 
 
 
 
________________________________________________ 
Prof. Assed Naked Haddad, D.Sc. 
 
 
________________________________________________ 
Prof. Leandro Torres Di Gregorio, D.Sc. 
 
 
________________________________________________ 
Profa. Ana Carolina Souza Rosa, M.Sc. 
 
 
________________________________________________ 
Prof. Mohammad K Najjar, D.Sc. 
 
 
 
 
 
 
 
RIO DE JANEIRO, RJ - BRASIL 
MARÇO DE 2020 
 
 
 
 
 
 
Rodrigues, Mariana Silva 
 Análise de viabilidade econômico-financeira de construção 
de empreendimentos imobiliários para locação / Mariana Silva 
Rodrigues – Rio de Janeiro: UFRJ/Escola Politécnica, 2020. 
 xiii, 104 p.:il.; 29,7 cm. 
 Orientador: Assed Naked Haddad 
 Projeto de Graduação – UFRJ/ Escola Politécnica/ Curso de 
Engenharia Civil, 2020. 
 Referências Bibliográficas: p. 62-63 
 1. Locação 2. Análise de Viabilidade 3. Mercado Imobiliário 
4. Indicadores de Resultados 
 I. Haddad, Assed Naked; II. Universidade Federal do Rio de 
Janeiro, Escola Politécnica, Curso de Engenharia Civil. III. 
Análise de viabilidade econômico-financeira de construção de 
empreendimento imobiliário 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
AGRADECIMENTOS 
 
Aos meus pais (Iana e Fernando) e ao meu irmão (Ian) por todo o apoio e 
incentivo que me deram durante toda minha trajetória. 
 
Aos meus familiares e amigos que estiveram ao meu lado nos momentos mais 
difíceis, me dando força para vencer cada dificuldade. 
 
A todo o corpo docente da Escola Politécnica da UFRJ, em especial ao 
departamento de Engenharia Civil, que dividiram seus conhecimentos comigo e 
contribuíram para a minha formação profissional e pessoal. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como parte dos 
requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil. 
 
 
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE CONSTRUÇÃO 
DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA LOCAÇÃO 
 
 
Mariana Silva Rodrigues 
 
Março de 2020 
 
Orientador: Assed Naked Haddad 
 
O mercado imobiliário no Brasil ainda sente as consequências da crise econômica que se 
iniciou em 2013, resultando em vendas de imóveis muito abaixo do que foi vivenciado 
no “boom imobiliário”. Diante dessa perspectiva, para que as empresas continuem com 
seu espaço no mercado, gerando lucro, é preciso que comecem a considerar modelos de 
negócios diferentes. Considerando as dificuldades dos consumidores durante a compra de 
um imóvel, as vantagens financeiras do aluguel e o novo perfil da geração Y, que busca 
por novidade e não se acomoda, o modelo mais adequado seria a locação de imóveis. O 
presente trabalho apresentará uma análise de viabilidade econômica da construção e 
locação de um empreendimento imobiliário, apresentando a localização da construção, o 
perfil do cliente alvo e o fluxo de caixa nominal. A partir da viabilidade, foram obtidos 
indicadores de rentabilidade para realizar a análise de atratividade do modelo. Os 
resultados encontrados apontaram que este modelo de negócio se apresenta como um 
modelo viável, porém que é preciso fazer uma análise criteriosa para cada projeto 
específico a ser considerado. 
 
 
 
 
Palavras-chave: Locação; Mercado Imobiliário; Viabilidade Econômica; Viabilidade 
Financeira; Viabilidade Econômico-Financeira; Indicadores Financeiros 
 
 
Abstract of Undergraduate Project presented to POLI/UFRJ as a partial fulfillment of 
the requirements for the degree of Engineer. 
 
 
ANALYSIS OF ECONOMIC-FINANCIAL VIABILITY OF CONSTRUCTION OF 
REAL ESTATE DEVELOPMENT FOR LEASE 
 
 
Mariana Silva Rodrigues 
 
March 2020 
 
 
Adviser: Assed Naked Haddad 
 
 
The real estate market in Brazil still feels the consequences of the economic crisis that 
started in 2013, resulting in property sales far below what was experienced in the “real 
estate boom”. Given this perspective, for companies to continue with their space in the 
market, generating profit, it is necessary to start considering different business models. 
Considering the difficulties of consumers during the purchase of a property, the financial 
advantages of renting and the new profile of Generation Y, which seeks novelty and does 
not settle, the most appropriate model would be the real estate lease. The present work 
will present an economic viability analysis of the construction and lease of a real estate 
project, presenting the location of the construction, the profile of the target client and the 
nominal cash flow. From the viability, profitability indicators were obtained to carry out 
the model's attractiveness analysis. The results showed that this business model presents 
itself as a viable model, but that it is necessary to make a careful analysis for each specific 
project to be considered. 
 
 
 
Keywords: Real Estate Leasing; Real Estate Market; Economic Viability; Financial 
Viability; Economic-Financial Viability; Financial Indicators 
 
 
LISTA DE ILUSTRAÇÕES 
FIGURA 1 - CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO DO DOMICÍLIO (%) .......................................................... 16 
FIGURA 2 - CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO DO DOMICÍLIO (MILHÕES DE UNIDADES) ........................ 16 
FIGURA 3 - METODOLOGIA .......................................................................................................... 19 
FIGURA 4 - MODELO PARA ESTUDOS DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS . 26 
FIGURA 5 - DIAGRAMA DO FLUXO DE CAIXA.............................................................................. 26 
FIGURA 6: DIAGRAMA DO FLUXO DE CAIXA ............................................................................... 27 
FIGURA 7 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA DE CAIXA ............................................................................... 32 
FIGURA 8 - BAIRRO DE BOTAFOGO ............................................................................................. 36 
FIGURA 9 - LOCALIZAÇÃO DO TERRENO ..................................................................................... 37 
FIGURA 10 - LOCALIZAÇÃO DO TERRENO ................................................................................... 37 
FIGURA 11 - LOCALIZAÇÃO DO TERRENO ................................................................................... 38 
FIGURA 12 - PAVIMENTO TIPO .................................................................................................... 41 
FIGURA 13 - DETALHES - TIPOLOGIA 1 ....................................................................................... 42 
FIGURA 14 - DETALHES - TIPOLOGIA 2 ....................................................................................... 42 
FIGURA 15 - DETALHES - TIPOLOGIA 3 .......................................................................................42 
FIGURA 16- SALDO DO FLUXO DE CAIXA NOMINAL ................................................................... 54 
FIGURA 17 - SALDO DO FLUXO DE CAIXA VP ............................................................................. 55 
FIGURA 18 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA DE CAIXA NOMINAL ............................................................. 56 
FIGURA 19 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA DE CAIXA VP ........................................................................ 57 
FIGURA 20 - PAYBACK SIMPLES ................................................................................................... 58 
FIGURA 21 - PAYBACK DESCONTADO .......................................................................................... 58 
 
 
 
 
 
LISTA DE TABELAS 
TABELA 1 - VALORES ANUAIS DO IGP-M ................................................................................... 22 
TABELA 2 - PREMISSAS PARA A COMPRA DE UM IMÓVEL ........................................................... 23 
TABELA 3 - PREMISSAS PARA O ALUGUEL DE UM IMÓVEL .......................................................... 23 
TABELA 4 - COMPARAÇÃO VENDA X ALUGUEL ......................................................................... 24 
TABELA 5 - TIPOLOGIAS .............................................................................................................. 40 
TABELA 6 - CÁLCULO DO VALOR DO ALUGUEL ......................................................................... 44 
TABELA 7 - VELOCIDADE DE LOCAÇÃO ...................................................................................... 45 
TABELA 8 - PREMISSAS DE MERCADO......................................................................................... 46 
TABELA 9 - SIMULAÇÃO DO VALOR DE PERMUTA ...................................................................... 47 
TABELA 10 - ORÇAMENTO DE INCORPORAÇÃO........................................................................... 48 
TABELA 11 - ORÇAMENTO DO CUSTO DE OBRA ......................................................................... 49 
TABELA 12 - DESPESAS TOTAIS DE OBRA ................................................................................... 49 
TABELA 13 - DESPESAS COM ASSISTÊNCIA TÉCNICA ................................................................. 50 
TABELA 14 - ORÇAMENTO DE RELACIONAMENTO COM O CLIENTE ........................................... 50 
TABELA 15 - ORÇAMENTO DE GASTOS COM LOCAÇÃO .............................................................. 51 
TABELA 16 - ORÇAMENTO DE ENXOVAL .................................................................................... 51 
TABELA 17 - ORÇAMENTO DE MANUTENÇÃO ............................................................................. 51 
TABELA 18 - IMPOSTOS ............................................................................................................... 52 
TABELA 19 – RESUMO DE GASTOS .............................................................................................. 53 
TABELA 20 - LUCRO E MARGEM NOMINAIS ................................................................................ 54 
TABELA 21 - LUCRO E MARGEM A VALOR PRESENTE ................................................................ 55 
TABELA 22 - CÁLCULO DA TIR ................................................................................................... 56 
TABELA 23 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA DE CAIXA ............................................................................. 57 
TABELA 24 - PAYBACK SIMPLES E DESCONTADO ........................................................................ 58 
TABELA 25 - SIMULAÇÃO DO FLUXO DE PAGAMENTO NA COMPRA DE UM IMÓVEL USANDO 
TABELA PRICE ................................................................................................................... 64 
TABELA 26 - SIMULAÇÃO DO FLUXO DE PAGAMENTO NA COMPRA DE UM IMÓVEL USANDO 
TABELA SAC ...................................................................................................................... 73 
TABELA 27 - SIMULAÇÃO DO RENDIMENTO DO ALUGUEL USANDO TABELA PRICE .................. 82 
TABELA 28 - SIMULAÇÃO DO RENDIMENTO DO ALUGUEL USANDO TABELA SAC ..................... 90 
TABELA 29 - VARIAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL (SEM PERMUTA) .......................................... 98 
TABELA 30 - VARIAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL (COM PERMUTA) ......................................... 99 
TABELA 31 - FLUXO DE CAIXA CONSOLIDADO (SEM PERMUTA) ............................................. 100 
TABELA 32 - FLUXO DE CAIXA CONSOLIDADO (COM PERMUTA)............................................. 109 
 
 
 
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 
 
ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança 
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas 
ADEMI – Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário 
ATE – Área Total Edificável 
BID – Banco de Compensações Internacionais 
COFINS – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social 
CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido 
CUB – Custo Unitário Básico 
FGV – Fundação Getúlio Vargas 
FMI – Fundo Monetário Internacional 
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 
IDH – Índice de Desenvolvimento Humano 
IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno 
IGP-M – Índice Geral de Preços de Mercado 
IPTU – Imposto Territorial Urbano 
IRPJ – Imposto de Renda da Pessoa Jurídica 
ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários 
PIS/PASEP – Programa de Integração Social e de Formação do Patrimômio do Servidor 
Público 
PNAD Contínua – Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua 
PUC – Pavimento de Uso Comum 
SAC – Sistema de Amortização Constante 
TIR – Taxa Interna de Retorno 
TMA – Taxa Mínima de Atratividade 
VAUE – Valor Anual Uniforme Equivalente 
VGV – Valor Geral de Vendas 
VPL – Valor Presente Líquido 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 14 
 APRESENTAÇÃO E JUSTIFICATIVA DO TEMA ........................................ 14 
 OBJETIVO ......................................................................................................... 17 
 METODOLOGIA ............................................................................................... 18 
2 CARACTERIZAÇÃO DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS ......................................... 20 
 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ............................................................. 20 
 LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA............................................................................... 21 
 COMPARAÇÃO: LOCAÇÃO X COMPRA ..................................................... 21 
3 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ............................................................................... 25 
 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA ............................................... 25 
 FLUXO DE CAIXA ........................................................................................... 28 
 MÉTODOS DE ANÁLISE DE INVESTIMENTOS ......................................... 29 
3.3.1 TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE (TMA) ........................................... 29 
3.3.2 MÉTODO DO VALOR PRESENTE LÍQUIDO (VPL) ................................ 30 
3.3.3 MÉTODO DA TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR) ............................. 30 
3.3.4 TEMPO DE RECUPERAÇÃO DO CAPITAL (Payback) ............................ 31 
3.3.5 EXPOSIÇÃO MÁXIMA DE CAIXA (Cash Out) ......................................... 32 
3.3.6 MARGEM DE LUCRO ................................................................................. 33 
4 ESTUDO DE CASO .............................................................................................. 34 
 PESQUISA DE MERCADO .............................................................................. 34 
4.1.1 TIPO DO IMÓVEL ........................................................................................34 
4.1.2 PÚBLICO ALVO ........................................................................................... 35 
4.1.3 MERCADO E ESTUDO DE DEMANDA .................................................... 35 
 ESCOLHA DO TERRENO................................................................................ 35 
4.2.1 LOCALIZAÇÃO DO TERRENO ................................................................. 36 
 
 
4.2.2 CARACTERÍSTICAS DO TERRENO ......................................................... 38 
4.2.3 LEGISLAÇÃO ............................................................................................... 39 
 ESTUDO DE MASSA ....................................................................................... 40 
 CONCORRÊNCIA ............................................................................................. 43 
 PRECIFICAÇÃO E VELOCIDADE DE LOCAÇÃO ...................................... 44 
4.5.1 PRECIFICAÇÃO ........................................................................................... 44 
4.5.2 VELOCIDADE DE LOCAÇÃO .................................................................... 45 
 ORÇAMENTOS ................................................................................................. 46 
4.6.1 TERRENO ...................................................................................................... 47 
4.6.2 DESPESAS DE INCORPORAÇÃO .............................................................. 47 
4.6.3 DESPESAS DE OBRA .................................................................................. 48 
4.6.4 ASSISTÊNCIA TÉCNICA ............................................................................ 50 
4.6.5 RELACIONAMENTO COM O CLIENTE ................................................... 50 
4.6.6 DESPESAS DE LOCAÇÃO .......................................................................... 50 
4.6.7 ENXOVAL ..................................................................................................... 51 
4.6.8 MANUTENÇÃO PERIÓDICA ..................................................................... 51 
4.6.9 IMPOSTOS .................................................................................................... 52 
 FLUXO DE CAIXA ........................................................................................... 52 
 INDICADORES DE RESULTADOS ................................................................ 53 
4.8.1 LUCRO E MARGEM NOMINAL ................................................................ 53 
4.8.2 LUCRO E MARGEM À VALOR PRESENTE ............................................. 54 
4.8.3 TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR) ...................................................... 55 
4.8.4 EXPOSIÇÃO MÁXIMA DE CAIXA ............................................................ 56 
4.8.5 PAYBACK ....................................................................................................... 57 
 RESULTADOS .................................................................................................. 59 
 
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................. 60 
 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................... 62 
 
 
 
APÊNDICE A – SIMULAÇÃO DO FLUXO DE PAGAMENTO NA COMPRA DE 
UM IMÓVEL USANDO TABELA PRICE .................................................................. 64 
 
APÊNDICE B – SIMULAÇÃO DO FLUXO DE PAGAMENTO NA COMPRA DE 
UM IMÓVEL USANDO TABELA SAC ...................................................................... 73 
 
APÊNDICE C – SIMULAÇÃO DO RENDIMENTO DO ALUGUEL USANDO 
TABELA PRICE ............................................................................................................ 82 
 
APÊNDICE D – SIMULAÇÃO DO RENDIMENTO DO ALUGUEL USANDO 
TABELA SAC ................................................................................................................ 90 
 
APÊNDICE E – VARIAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL (SEM PERMUTA) ........ 98 
 
APÊNDICE F – VARIAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL (COM PERMUTA) ....... 99 
 
APÊNDICE G – FLUXO DE CAIXA CONSOLIDADO (SEM PERMUTA) ........... 100 
 
APÊNDICE H – FLUXO DE CAIXA CONSOLIDADO (COM PERMUTA) .......... 109 
14 
 
1 INTRODUÇÃO 
 APRESENTAÇÃO E JUSTIFICATIVA DO TEMA 
O mercado imobiliário brasileiro passou, entre 2008 e 2018, por duas fases bastante 
diferentes. Em 2008 o Brasil apresentou um grande crescimento econômico e vivenciou o auge 
da sua prosperidade. O Brasil chegou a atingir a sexta posição na classificação das maiores 
economias do mundo em 2011, de acordo com dados do Fundo Monetário Internacional (FMI, 
2012). Entre 2008 e 2011 o país apresentava baixo desemprego, aumento de renda e baixa 
inadimplência, o que fez com que a valorização do mercado imobiliário anual ficasse acima dos 
20%, segundo levantamento feito pelo Banco de Compensações Internacionais (BID). A 
valorização imobiliária veio acompanhada da expansão do crédito para aquisição de imóveis e 
a alta demanda resultou na valorização dos preços dos imóveis, criando um cenário muito 
favorável para o setor imobiliário. 
A economia se manteve em crescimento e a liberação de crédito imobiliário continuou 
em expansão e, em 2012, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito 
Imobiliário e Poupança (ABECIP), houve um aumento nos financiamentos imobiliários, 
resultando em alta de 3,6% em relação a 2011. Em 2013 os financiamentos atingiram R$109,2 
bilhões, 32% a mais do que 2012, batendo recorde brasileiro. (ABECIP, 2019) 
“Porém, a partir de 2013, a economia começou a dar sinais de desaquecimento e 
começou um novo cenário com uma curva descendente, principalmente em 2015” (BARROS, 
2016). Em 2014, com as obras de infraestrutura para a Copa do Mundo no Brasil, ocorreu a 
valorização de muitos bairros onde as melhorias foram realizadas. Porém, já se observava a 
supervalorização dos preços dos imóveis e a desaceleração na construção de novos 
empreendimentos. Esse ano se encerrou em estabilidade, com aumento de 1,6% em relação a 
2013. 
Em 2015 a economia nacional começou a ter sinais de enfraquecimento, o que agravou 
a situação do mercado imobiliário brasileiro. Nesse período, os juros estavam altos e o crédito 
mais escasso, o que fez com que o setor imobiliário desacelerasse. O resultado final foi que, em 
2015, o preço dos imóveis no Brasil teve queda real. A valorização de 1,32% não superou a 
inflação registrada no ano. 
Em 2019, as consequências da crise econômica iniciada em 2013 ainda são sentidas. 
O mercado imobiliário ainda não se recuperou completamente e, somado a isso, o perfil do 
15 
 
consumidor da “geração Y” não é mais o mesmo das gerações anteriores. “Geração Y”, também 
chamada de millenial, é um conceito da Sociologia que se refere ao grupo de pessoas nascidas 
no início da década de 1980 até o começo dos anos 2000. Essa geração se desenvolveu em uma 
época de grandes avanços tecnológicos, vivendo em ambientes altamente urbanizados e 
presenciaram o surgimento de uma das maiores revoluções na história da humanidade: a 
Internet. Toda essa conjuntura é responsável pela mudança no perfil dessa geração em relação 
às anteriores. 
Os jovens estão saindo de casa cada vez mais tarde. Segundo o Instituto Brasileiro de 
Geografia e Estatística (IBGE), um a cada quatro jovens de 25 a 34 anos ainda reside com seus 
pais ou familiares (IBGE, 2016). Eles entendem que sair de casa significa arcar com todos os 
custos com a moradia. Mesmo para aqueles que têm independência financeira, é mais vantajoso 
juntar dinheiro para poder tomar uma decisão mais tranquila no futuro. Isso tem uma grande 
influência no mercado imobiliário, já que as gerações anteriores já se planejavam para comprar 
seu primeiro imóvel por volta dos 20 anos, enquanto os jovens da “geração Y” buscam investir 
em educação e experiências de vida.Esse fato faz com que o mercado consumidor do setor 
imobiliário seja reduzido. 
Somado a isso, a probabilidade de um millenial alugar um imóvel é muito maior do 
que a de comprar. Pesquisa da agência Today, agência de transformação digital, mostra que 
80% dos millennials preferem morar em um imóvel alugado. A avaliação aponta que 41% dos 
nascidos entre 1980 e 1995 podem deixar o trabalho em que estão após dois anos, o que tende 
a levá-los a mudar também o local onde moram. A busca pela flexibilidade e até mesmo a falta 
de recursos financeiros são fatores decisivos na hora da decisão da busca por um imóvel. 
A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PNAD Contínua) realizada 
pelo IBGE apresenta as condições de ocupação dos domicílios no Brasil e, ao comparar as 
pesquisas de 2016 até 2018, pode-se verificar a evolução das condições de ocupação dos 
domicílios no país. As condições estão divididas entre imóveis próprios quitados, imóveis 
próprios ainda sendo pagos, imóveis alugados e imóveis cedidos (cedidos por empregador, 
instituição ou pessoa não moradora). Na figura 1 é possível analisar as condições dos domicílios 
em percentual ao longo dos anos de 2016 até 2018, enquanto a figura 2 mostra os valores 
absolutos nos mesmos anos. 
A pesquisa estimou a existência de 71,0 milhões de domicílios no Brasil em 2018, 
representando um aumento de 1,5 milhão ou 2,2% de unidades domiciliares no país em relação 
ao ano anterior, 2017, quando foram estimados 69,5 milhões de domicílios. Segundo a PNAD 
16 
 
Contínua, de 2016 a 2018, o Brasil teve um aumento no percentual de moradias alugadas em 
relação ao total de unidades domiciliares. (IBGE, 2018) 
As figuras 1 e 2 mostram que, no Brasil, em 2018, os domicílios próprios totalmente 
quitados representavam 66,7% (47,4 milhões), enquanto 5,9% (4,2 milhões) eram próprios de 
algum morador, mas ainda estavam sendo pagos. Os domicílios alugados correspondiam a 
18,1% do total (12,9 milhões) e os cedidos representavam 9,1% (6,4 milhões). Em relação a 
2017, houve expansão de 5,3% (649 mil) de domicílios alugados, sinalizando uma tendência de 
aluguel para os próximos anos. Frente a 2016, a participação dos domicílios próprios de algum 
morador que já haviam sido pagos caiu e a proporção de unidades alugadas teve expansão. 
Além disso, pode-se observar que o percentual de imóveis alugados é maior que o de casa 
própria ainda sendo paga, sinalizando que o mercado de locação tem grande relevância no 
contexto brasileiro. 
 
Figura 1 - Condição de ocupação do domicílio (%) (Adaptado de PNAD Contínua, IBGE, 2018) 
 
 
Figura 2 - Condição de ocupação do domicílio (Milhões de unidades) (Adaptado de PNAD Contínua, 
IBGE, 2018) 
68,2%
5,9%
17,5%
8,2%
67,9%
5,6%
17,6%
8,7%
66,7%
5,9%
18,1%
9,1%
Casa própria quitada Casa própria, ainda
pagando
Aluguel Cedido
2016 2017 2018
47,2
4,1
12,1
5,7
47,4
3,9
12,3
6,1
47,4
4,2
12,9
6,4
Casa própria quitada Casa própria, ainda
pagando
Aluguel Cedido
2016 2017 2018
17 
 
Olhando pela perspectiva mundial, de acordo com relatório do Furman Center da 
Universidade de Nova York e do Capital One Financial, os inquilinos representavam mais de 
metade da população em nove das onze maiores áreas metropolitanas dos Estados Unidos, uma 
enorme mudança em relação a 2006, quando os inquilinos eram a maioria em apenas cinco das 
onze cidades (ELLEN & KARFUNKEL, 2016). Ao analisar o mercado europeu, segundo dados 
da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI), na Alemanha, 
metade da população já não vive mais em casas próprias, movimento que teve início com o fim 
da Segunda Guerra Mundial. De acordo com as estatísticas da Eurostat (2016), em 2016 mais 
de 30% da população europeia morava de aluguel, na Suíça esse número chegou a 57,5%. A 
tendência mundial é que cada vez mais pessoas passem a morar de aluguel, impactando 
diretamente o mercado imobiliário. 
Considerando os fatos apresentados, percebe-se que o modo de consumir da população 
está se modificando. Por esse motivo, é de extrema importância que as empresas do setor 
imobiliário repensem seu modelo de negócio para que não percam espaço no mercado. Faz-se 
necessário, portanto, o estudo de viabilidade econômico-financeira de um empreendimento com 
foco na locação. O presente trabalho irá apresentar uma análise para verificar se a construção 
de um empreendimento para a locação é uma solução financeira e economicamente viável. Uma 
análise de viabilidade deve ser criteriosa, o empreendedor deve tomar a decisão da melhor 
forma de investir baseando-se em dados econômicos e financeiros que os projetos apresentam, 
bem como atender o mercado onde se pretende empreender. 
 OBJETIVO 
O presente trabalho tem como objetivo realizar uma análise de viabilidade econômico-
financeira da construção de um empreendimento imobiliário para locação. Para isso, é 
importante entender os pontos prós e contras da locação do ponto de vista do cliente, além de 
levantar os diferenciais da locação frente a compra de um imóvel. 
Diante do ponto de vista do cliente, no âmbito financeiro, qual seria a melhor opção 
na hora de escolher um imóvel? Para responder essa questão, será feita uma comparação entre 
a compra e o aluguel de um imóvel. Pela perspectiva do empreendedor, por outro lado, deve-se 
analisar se o projeto é viável. A construção para locação é lucrativa? Quais são as premissas a 
serem utilizadas para o desenvolvimento do projeto? 
Para a realização da viabilidade serão definidos a localização da construção, o perfil 
do cliente alvo e os fluxos de caixa nominal e descontado do projeto. A viabilidade será feita 
18 
 
considerando um período de tempo de 30 anos, levando em consideração a depreciação do 
imóvel durante o período, o custo com manutenção e os reajustes do valor da locação. A partir 
da viabilidade, serão obtidos indicadores de rentabilidade, que serão utilizados para a análise 
de atratividade do modelo. 
 METODOLOGIA 
A metodologia utilizada para a realização deste presente trabalho está dividida em 
etapas ilustradas na figura 3. Inicialmente foi feita uma pesquisa bibliográfica em relação aos 
temas de mudança no perfil do consumidor no mercado imobiliário. Em seguida, ainda por 
meio de pesquisa bibliográfica, foram abordados temas relacionados ao mercado imobiliário e 
à locação de imóveis, a fim de caracterizar o mercado atual e identificar possíveis mudanças no 
comportamento de consumo. Posteriormente, foi feita uma revisão bibliográfica com foco em 
análise de investimentos, para definir os métodos a serem utilizados no presente trabalho. 
Para a realização da análise de viabilidade é necessária a realização de uma pesquisa 
de mercado, a fim de definir o tipo de imóvel a ser construído e o público alvo. Com base na 
pesquisa de mercado, deve-se escolher um terreno que atenda às demandas do seu público. Em 
seguida, com base na pesquisa de mercado e na legislação da região do terreno escolhido, deve-
se realizar um estudo de massa com o objetivo de definir as características do empreendimento 
e fazer uma análise da concorrência do entorno. Com o projeto definido e com a concorrência 
conhecida, é preciso definir o valor do aluguel a ser praticado, o valor gasto com o terreno, as 
despesas com incorporação, propaganda, obra, assistência técnica, relacionamento com o 
cliente, comissão, enxoval, manutenção e impostos e seus respectivos fluxos de desembolso. 
Com os orçamentos e os fluxos de desembolso definidos, é possível montar o fluxo de caixa do 
projeto para que sejam feitas as análises de rentabilidade. 
Para a realização da análise de rentabilidade serão considerados como métodos de 
análise de investimento o Método do Valor Presente Líquido (VPL), o Método da Taxa Interna 
de Retorno (TIR), a Exposição Máxima de Caixa, Margem de Lucro e Payback. Esses estarão 
definidos na seção 3.3 do presentetrabalho. 
Por fim, para exemplificar e testar o modelo de negócio, foi feito um estudo de caso a 
partir da análise de viabilidade econômico-financeira de um empreendimento construído para 
locação para verificar a atratividade do modelo. O estudo de caso foi analisado utilizando os 
indicadores acima mencionados. 
19 
 
 
Figura 3 - Metodologia 
 
20 
 
2 CARACTERIZAÇÃO DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS 
 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 
Segundo Limmer (2010), um projeto pode ser definido como um empreendimento 
singular ou como um conjunto de realizações físicas, desde as concepções iniciais de uma ideia, 
até a sua concretização. Desta forma, um empreendimento é definido como um conjunto de 
atividades que conduzem a um objetivo predeterminado, atendendo às condições de prazo, 
custo, qualidade e risco. 
Um empreendimento é composto por quatro estágios básicos: concepção, 
planejamento, execução e finalização. A concepção começa com a identificação da necessidade 
da implantação do projeto, seguindo para a etapa de viabilidade técnica e econômica e, 
finalmente, a definição da alternativa a ser implementada. Na fase do planejamento deve ser 
desenvolvido um plano de projeto que servirá como diretriz para a implementação. A execução 
está relacionada com a parte de operação, contemplando a determinação de uma estrutura 
organizacional para o gerenciamento e implantação do projeto, a aquisição de recursos de 
materiais e de mão-de-obra, a materialização do projeto, a garantia da qualidade e 
retroalimentações para modificações no projeto. A finalização tem como objetivo colocar em 
operação a obra construída. (LIMMER, 2010) 
De acordo com a NBR 14.653-4: Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos 
(ABNT, 2002), a classificação dos empreendimentos pode ser feita conforme o estágio ou 
conforme a base. Os empreendimentos classificados conforme o estágio são subdivididos em: 
concepção ou anteprojeto, projeto, implantação ou execução, pré-operação, operação, 
paralisado ou embargado, desativado e desmonte. Já os conforme a base são classificados em: 
imobiliários (ou com parcelamento do solo e/ou com benfeitorias), de base imobiliária (com 
fins de exploração comercial e/ou serviços), de base industrial, de base rural, de base comercial 
e serviços, de base mineral, e com base em concessões de serviços públicos. 
O empreendimento imobiliário é definido como empreendimento em imóvel destinado 
ao parcelamento do solo ou construção de benfeitorias, com o objetivo de venda das unidades 
geradas. Já o empreendimento de base imobiliária é um empreendimento em imóvel destinado 
à exploração de comércio ou serviços. (ABNT, 2002) 
21 
 
 LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA 
Locação é um negócio jurídico onde uma das partes cede à outra o usufruto de 
um bem de sua propriedade em troca de um pagamento. A locação de imóveis é regida pela Lei 
8.245, de 18 de outubro de 1991, alterada pela Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009. O locador 
é aquele que cede o bem mediante pagamento do locatário para que este o utilize conforme as 
finalidades do bem. 
Conforme disposto na Lei 8.245, como forma de garantia do recebimento do valor do 
aluguel, o locador pode exigir do locatário, no contrato de locação, algumas modalidades de 
garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de 
investimento. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se 
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo 
indeterminado. (Brasil, 1991) 
O reajuste do valor do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no 
contrato. A Lei 8.245 não permite que o reajuste seja calculado com base na variação cambial 
ou do salário mínimo. O índice normalmente praticado pelo mercado é o Índice Geral de Preços 
do Mercado (IGP-M). A revisão, diferentemente do reajuste, visa adequar o valor do aluguel 
pago ao valor de mercado. Em razão da revisão, o valor do aluguel pode ser aumentado ou 
reduzido. 
De acordo com a legislação, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa 
de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel 
locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do 
negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
(Brasil, 1991) 
 COMPARAÇÃO: LOCAÇÃO X COMPRA 
Analisando os dados de estudo, é possível perceber que o comportamento de consumo 
das novas gerações está mudando, apontando para uma tendência de locação de imóveis. Por 
outro lado, muitos ainda acreditam que financeiramente é mais vantajoso comprar um imóvel 
do que alugar. Para demonstrar que essa suposição não é verdadeira, foi feita uma simulação 
comparando a compra e a locação de um mesmo imóvel. 
Em primeiro lugar, é necessário entender como funciona a compra de um imóvel. Para 
realizar essa transação, é preciso ter em média 20% do valor do imóvel para pagar de entrada, 
22 
 
pois os bancos, normalmente, financiam apenas 80% do valor do imóvel. Em seguida, vale 
lembrar que o financiamento é feito mediante juros. No mercado, em média, o Custo Efetivo 
Total (CET) praticado pelos bancos chega a até 12% ao ano. O valor financiado é pago em um 
prazo longo, de até 30 anos. O cálculo das parcelas mensais de financiamento pode ser feito 
considerando Tabela PRICE ou Tabela SAC. 
Tanto na Tabela PRICE quanto na Tabela SAC as prestações são compostas de 
amortização e juros. A amortização é o que de fato reduz seu saldo devedor, enquanto os juros 
são calculados com base no saldo devedor remanescente. A diferença entre a Tabela PRICE e 
a Tabela SAC é que na PRICE as prestações são constantes, ou seja, os valores de amortização 
e de juros variam mês a mês a fim de se obter uma parcela constante. Já na Tabela SAC as 
amortizações são constantes e os juros variam conforme seu saldo devedor, resultando em 
parcelas mensais variáveis e decrescentes. 
Considerando a locação de um imóvel, para encontrar o valor ideal do aluguel de uma 
unidade podemos usar a rentabilidade média de locação (rental yield) praticado pelo mercado. 
De acordo com índices do Fipe-Zap (2019), observou-se que em 2019 o rental yield médio era 
0,39% do valor de venda do imóvel. Para o reajuste e revisão dos valores do aluguel, pode-se 
considerar uma previsão do IGP-M para os próximos anos e a depreciação de imóveis. 
Considerando os valores dos últimos anos do IGP-M publicados pela Fundação Getúlio Vargas 
(FGV), explicitados na tabela 1, foi calculada a média do valor do IGP-M dos últimos 10 anos, 
de 2010 a 2019, resultando em 6,55%. Além do reajuste do valor com base no IGP-M, é preciso 
considerar a redução do aluguel considerando a depreciação por desgaste e obsolescência do 
imóvel. Para imóveis, as legislações tributária e societária definem depreciação de 4% ao ano. 
Com isso, o imóvel desvaloriza 4% todo ano do ponto de vista fiscal e tributário. Isso não 
representa, necessariamente, a depreciação do valor de mercado, entretanto será utilizado como 
base de cálculo. 
Tabela 1 - Valores Anuais do IGP-M (FGV, 2019) 
Ano IGP-M 
2019 7,32% 
2018 7,55% 
2017 -0,53% 
2016 7,19% 
2015 10,54% 
2014 3,67% 
2013 5,53% 
2012 7,81% 
2011 5,10% 
2010 11,32% 
23 
 
Para efeito de cálculo, foi considerado um imóvel no valor de R$500.000,00. Para a 
compra foi considerado um sinal de 20% do valor do imóvel, totalizando R$100.000,00. A taxa 
de financiamento utilizada foi de 11% ao ano com um prazo de pagamento de 30 anos, máximo 
praticado pelos bancos. O valor da prestação, considerando Tabela PRICE, é de R$3.653,43, 
considerando a Tabela SAC, o valor médio da prestação é de R$2.862,88. Os respectivos fluxos 
de pagamento estão explicitados nos Apêndices A e B. Para o cálculo da rentabilidade da 
locação, foi considerando um yield de 0,39% do valor do imóvel,valor praticado no mercado, 
dessa forma o aluguel seria de R$1.950,00 no primeiro ano. Com base no IGP-M médio de 
2010 até 2019, foi considerado um reajuste de 6,5% ao ano, com uma depreciação de 4% ao 
ano. Os valores encontrados estão demonstrados nas tabelas 2 e 3. 
 
Tabela 2 - Premissas para a compra de um imóvel 
Premissas – Venda 
Valor do Imóvel 500.000 
Percentual de Entrada 20% 
Entrada 100.000 
Valor a ser financiado 400.000 
Taxa de juros do financiamento (a.a.) 11% 
Prazo de pagamento (anos) 30 
Valor da Prestação (Tabela PRICE) 3.653,43 
Valor da Prestação (Tabela SAC) - Média 2.862,88 
 
Tabela 3 - Premissas para o aluguel de um imóvel 
Premissas – Aluguel 
Valor do Aluguel 1.950,00 
Valor Aluguel/Valor imóvel 0,39% 
Reajuste Aluguel (a cada ano) 6,50% 
Depreciação (a cada ano) 4,00% 
 
Para a comparação entre a compra e o aluguel, foi considerado que o valor de entrada 
e a diferença entre as prestações para a compra do imóvel e o valor do aluguel seriam investidos, 
rendendo a 0,50% ao mês. Ao final dos 30 anos, o valor total investido estaria totalizando 
R$1.771.208,23, caso o sistema considerado no financiamento fosse Tabela PRICE e 
R$1.476.006,26, caso fosse Tabela SAC. Os respectivos fluxos de rendimento estão 
explicitados nos Apêndices C e D. Considerando que após os 30 anos o valor do imóvel valorize 
na mesma proporção que o valor do aluguel, teremos que o valor estimado do imóvel será de 
R$950.548,73. Os valores encontrados estão demonstrados na tabela 4. 
24 
 
A partir dos valores encontrados, considerando a situação em que uma pessoa tenha o 
valor necessário para pagar a entrada do imóvel e que tenha condições de pagar as prestações 
do financiamento, caso ela opte por alugar o mesmo imóvel, investindo o valor da entrada e a 
diferença entre a prestação do financiamento e o valor do aluguel, ao final dos 30 anos – prazo 
do financiamento – ela terá um valor investido superior ao valor do imóvel, como demonstrado 
na tabela 4. Além disso, podemos ainda salientar que o valor investido apresenta uma liquidez 
muito maior que o valor do imóvel, visto que o valor aplicado pode ser retirado a qualquer 
momento, enquanto o valor do imóvel está imobilizado, é necessário vender o imóvel para que 
se tenha o dinheiro líquido. Com os resultados obtidos, pode-se observar que a locação se 
mostra financeiramente mais viável que a compra de um imóvel no ponto de vista do cliente. 
 
Tabela 4 - Comparação Venda X Aluguel 
Comparação Venda X Aluguel 
Rendimento 0,50% 
Diferença entre prestação e valor aluguel (PRICE) 1.703,43 
Diferença + Entrada rendendo a 0,5% a.m. (PRICE) 1.771.208 
Diferença entre prestação e valor aluguel (SAC) 912,88 
Diferença + Entrada rendendo a 0,5% a.m. (SAC) 1.476.006 
Valor estimado após 30 anos 950.549 
 
 
 
 
25 
 
3 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 
 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA 
Segundo Hirschfeld (1989), “estudo de viabilidade de um empreendimento é o exame 
de um projeto a ser executado a fim de verificar sua justificativa, tomando em consideração os 
aspectos jurídicos, administrativos, comerciais, técnicos e financeiros.” 
Avaliar um projeto sob o ponto de vista financeiro consiste em analisar apenas a 
rentabilidade do projeto, de forma a maximizar o lucro. A análise econômica leva em 
consideração a conjuntura econômica, a demanda de mercado e restrições orçamentárias. Dessa 
forma, a viabilidade econômico-financeira leva em consideração tanto a questão da 
rentabilidade quanto a econômica. 
A viabilidade de um empreendimento é um estudo econômico detalhado que pode ser 
feito de maneira estática, ou seja, sem levar em conta o valor do dinheiro no tempo ou de 
maneira dinâmica, em que se considera não somente os valores, mas também seu fluxo no 
tempo. 
O estudo de viabilidade do empreendimento consiste em, a partir das 
informações coletadas sobre o terreno nas etapas anteriores do processo de 
incorporação, simular o empreendimento que poderia ser concebido e os 
resultados que se obteriam diante das variáveis do mercado imobiliário e 
financeiro – demanda, custos financeiros, disponibilidade de recursos 
financeiros, concorrência, etc. – e diante das variáveis do setor da construção, 
projetando os indicadores de resultado financeiro e econômico do 
empreendimento. (DE SOUZA, 2004) 
 
Balarine (1997) sugere um modelo para a realização de viabilidade prévia de 
empreendimentos que associa diversos estágios do projeto aos tempos a decorrer, demonstrado 
na figura 4. 
A figura apresenta as etapas que devem ser consideradas na realização da viabilidade 
de um empreendimento imobiliário. A viabilidade deve começar com um estudo prévio do 
projeto. Com a finalização do estudo e aprovação da viabilidade inicial, é realizada a aquisição 
do terreno. Em seguida, os projetos começam a serem elaborados. Com o término das 
aprovações dos projetos, começa o período de pré-construção, quando é feito o registro de 
incorporação. Logo em seguida dá-se início à construção e às vendas das unidades na planta até 
o fim da obra, quando as unidades, agora em estoque, serão comercializadas. Com o fim da 
26 
 
obra, o empreendimento começa a ser ocupado e, durante todo o projeto, é feita a administração 
do empreendimento. 
 
Figura 4 - Modelo para Estudos de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários (BALARINE, 1997) 
 
É possível analisar o fluxo de caixa do modelo de viabilidade considerando a venda 
dos imóveis através da composição do Diagrama do Fluxo de Caixa (LIMA JR, 1993), exposto 
na figura 5. 
 
Figura 5 - Diagrama do Fluxo de Caixa (LIMA JR, 1993) 
 
A figura mostra as entradas e saídas de capital em um investimento ao longo do tempo. 
É possível observar que as receitas já começam a aparecer mesmo antes do fim da construção 
do empreendimento, pois é muito comum a venda de unidades na planta. Isso é vantajoso para 
o empreendedor, já que consegue construir utilizando a receita das vendas já realizadas, 
reduzindo a sua exposição de caixa. 
27 
 
Já para empreendimentos cuja receita é derivada da exploração do uso do edifício, 
como é o caso da locação de imóveis, o fluxo de caixa tem estrutura como mostrada na figura 
6. 
 
Figura 6: Diagrama do Fluxo de Caixa (LIMA JR, 1993) 
 
Como exposto na figura, no caso de empreendimentos para locação, as receitas só 
começam a surgir após a conclusão da obra, pois é quando de fato já se pode utilizar o 
empreendimento. Dessa forma, se tem uma grande exposição de caixa, aumentando o risco do 
investimento, fazendo com que muitos investidores evitem esse tipo de projeto, sem considerar 
o retorno grande que o investimento poderá apresentar. 
Risco é uma probabilidade de obter efeitos insatisfatórios mediante a decisão. As 
decisões devem ser tomadas a partir de meios técnicos adequados, de forma a auxiliar a 
visualização das alternativas econômicas, consequentemente a tomada de decisões, isentas em 
grande parte, de fatores pessoais (HIRSCHFELD, 1989). 
Goldman (2004) descreve: 
Nos dias de hoje, o cálculo financeiro e o planejamento total de um 
empreendimento, antes mesmo de seu início efetivo, assumiram a mesma 
importância de um cálculo estrutural, uma vez que as margens de negócio 
atingiram um patamar menor que no passado. Hoje, o erro é a linha divisória 
entre sucesso e fracasso, lucro e prejuízo. 
28 
 
Conforme Lima Junior (1998), a decisão de investir estará presa a uma certa 
configuração de risco, em virtude de que há incerteza de que o comportamento e desempenho 
possam ocorrer dentro da hipótese estabelecida, no cenário referencial. 
 FLUXO DE CAIXA 
De acordo com Ross, Westerfield & Jordan (2013), fluxo de caixa é a diferença entre 
a quantidade de dinheiro que entra e a quantidade de dinheiro que sai. Porém, os 
administradores financeiros não devem se preocupar apenas com a quantidade de dinheiro que 
esperam receber, mas também com quandoe qual a probabilidade de recebê-lo. Sempre que 
avaliamos uma decisão de negócios, o tamanho, o tempo e o risco dos fluxos de caixa são, sem 
dúvida, as coisas mais importantes a serem consideradas. 
Segundo a NBR 14.653-4 (ABNT, 2002), “fluxo de caixa é a série de receitas, custos 
e despesas de um empreendimento ao longo de um determinado período.” 
A construção do fluxo de caixa de um projeto de investimento deve ser 
realizada para que o projeto possa ser analisado com vistas a tomada de 
decisão sobre a implantação ou não. O fluxo de caixa é implantado mediante 
estimação dos valores de entradas e saídas de recursos financeiros. (SOUZA, 
2003). 
O fluxo de caixa consiste no cálculo do saldo entre despesas e receitas, segundo um 
certo período de tempo. Na forma simplificada, o saldo não tem a consideração das diferenças 
decorrentes da difusão das despesas e receitas no tempo, que são consideradas no fluxo de caixa 
descontado (GONZÁLEZ, 2003). 
O fluxo de caixa descontado é feito através da comparação entre receitas e despesas 
através de fluxos com valores descontados, convertidos para o início (valor presente líquido) 
ou para o fim do empreendimento (valor final líquido), sendo então conhecido como “fluxo de 
caixa descontado”, levando em conta os momentos e o padrão das receitas e despesas e criando 
uma base comum de comparação entre alternativas de empreendimento. Assim, cada um dos 
valores é ponderado pela taxa de desconto, de acordo com o momento em que está previsto para 
ocorrer (COSTA E ATTIE, 1990). 
Assim, entende-se a projeção de fluxo de caixa como sendo um instrumento para 
auxiliar na análise de projetos, pois planifica e dá forma às expectativas do novo negócio a ser 
implantado. 
 
 
29 
 
 MÉTODOS DE ANÁLISE DE INVESTIMENTOS 
Casarotto Filho e Kopittke (2008) sugerem como métodos de análise os seguintes 
indicadores: Método do Valor Anual Uniforme Equivalente (VAUE), Método do Valor 
Presente Líquido (VPL), Método da Taxa Interna de Retorno (TIR) e Tempo de Recuperação 
do Capital (Payback). 
Segundo NBR 14.653-4 (ABNT, 2002), “o resultado final das análises de viabilidade 
econômica pode ser expresso sob a forma de taxas internas de retorno, valor presente líquido, 
custo anual, períodos de recuperação (payback) e índices de lucratividade”. 
De acordo com Lima Junior (1993), os indicadores que refletem a qualidade dos 
investimentos financeiros relacionados com o retorno, é o que levarão o empreendedor a se 
orientar sobre investir ou não no empreendimento. 
Neste trabalho, serão considerados como métodos de análise de investimento o Método 
do Valor Presente Líquido (VPL), o Método da Taxa Interna de Retorno (TIR), a Exposição 
Máxima de Caixa, Margem de Lucro e Payback. 
3.3.1 TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE (TMA) 
Ao se analisar uma proposta de investimento, deve-se considerar o risco que o 
investidor corre ao deixar de investir o mesmo capital em outros projetos. Para uma proposta 
ser atrativa, ela deve render, no mínimo, a taxa de juros equivalente à rentabilidade das 
aplicações correntes e de pouco risco. Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2008) esta é, 
portanto, a taxa mínima de atratividade (TMA). 
A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) refere-se à taxa mínima de atratividade como sendo 
a taxa de desconto do fluxo de caixa, compatível com a natureza e características do 
empreendimento, bem como com a expectativa mínima de emulação do empreendedor, em face 
de suas carteiras de ativos. 
Conforme Casarotto Filho e Kopittke (2008) para pessoas físicas, no Brasil, é comum 
a taxa mínima de atratividade ser igual à rentabilidade da caderneta de poupança. Para 
empresas, o parâmetro é relativo ao seu grau de penetração no mercado e maturidade. 
30 
 
3.3.2 MÉTODO DO VALOR PRESENTE LÍQUIDO (VPL) 
Segundo Hirschfeld (1989), o método do valor presente líquido, tem como finalidade 
determinar um valor no instante considerado inicial, a partir de um fluxo de caixa formado de 
uma série de receitas e dispêndios. 
Ross, Westerfield & Jordan (2013) definem que o valor presente líquido (VPL) 
demonstra ao investidor qual o valor monetário de determinado investimento para a empresa 
hoje. O método consiste em descontar todos os fluxos de caixa para o instante zero por uma 
taxa e somar o valor do investimento inicial. Estes fluxos são, normalmente, descontados pela 
TMA imposta pela empresa. 
A equação 1 apresenta como é feito o cálculo do VPL. 
𝑉𝑃𝐿 = ∑
𝐹𝐶𝑡
(1 + 𝑖)𝑛
𝑛=𝑁
𝑛=0
 
 
(Eq. 1) 
Sendo: 
VPL: Valor presente líquido 
FCt: Valores do fluxo de caixa no momento t 
i: taxa, concebe o que a empresa espera do investimento, ou seja, a taxa mínima de 
atratividade do investimento 
n: período de tempo 
 
Assim, o VPL é um indicador que expõe se as projeções de entradas líquidas de caixa 
fornecerão retorno positivo sobre a taxa mínima de atratividade, dimensionada no tempo. Um 
VPL positivo significa que o investimento terá um retorno acima da TMA e traz consigo a 
constatação de que o projeto se mostra viável naquele momento. Um VPL negativo, por outro 
lado, mostra que o investimento não trará o retorno mínimo esperado pela empresa, indicando 
que o projeto não parece ser viável. 
3.3.3 MÉTODO DA TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR) 
A taxa interna de retorno (TIR) é definida por Newnan e Lavelle (2000) como a taxa 
de juros ganho sobre o investimento não recuperado, de tal forma que o esquema de pagamento 
reduza a zero o investimento não recuperado no final da vida do investimento. 
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002), refere-se à TIR como sendo a taxa de juros que anula 
o fluxo de caixa descontado de um investimento. 
31 
 
Gitman (2010) define que a taxa interna de retorno representa a rentabilidade de um 
investimento por unidade tempo e a taxa de juros composto que retorna o VPL de um 
investimento a zero. A TIR, então, é a projeção da taxa de juros a ser aplicada sobre o valor 
presente das entradas de caixa para igualar ao valor presente das saídas do investimento, 
podendo ser representado pela equação 2: 
 
0 = ∑
𝐸𝐶𝑡
(1 + 𝑖)𝑛
𝑁
𝑛=0
− ∑
𝑆𝐶𝑡
(1 + 𝑖)𝑛
𝑛=𝑁
𝑛=0
 (Eq. 2) 
 
Sendo: 
SCt: saídas de caixa no momento t 
ECt: entradas de caixa no momento t 
i: representação da TIR 
n: período de análise 
 
Com o objetivo de comparação de rentabilidade, a taxa interna de retorno representa a 
taxa com que o capital é remunerado durante o período de investimento. Desta forma os 
investimentos em que a TIR for maior que TMA são considerados rentáveis, portanto, passíveis 
de análise. O inverso torna o projeto inviável perante a margem de ganho pretendida, logo, 
descartável para averiguações. Esse indicador é muito usado para comparar diferentes tipos de 
investimentos, como por exemplo aplicações financeiras. 
3.3.4 TEMPO DE RECUPERAÇÃO DO CAPITAL (Payback) 
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002), define o payback como sendo o período no qual os 
resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem aos investimentos nele 
comprometido. O payback representa o tempo no qual o projeto retorna o valor investido, ou 
seja, pode-se dizer que o payback é o tempo necessário para os fluxos de caixa se equipararem 
ao valor do investimento, é período no qual o fluxo de caixa acumulado zera. 
O tempo de recuperação do capital pode ser simples ou descontado. O payback simples 
não considera o custo do capital ao longo do tempo. Ele corresponde ao tempo necessário para 
anular a diferença entre as despesas de investimento e as receitas líquidas, sem considerar a 
remuneração do capital. O payback descontado, por outro lado, leva em consideração o custo 
do capital. Ele corresponde ao tempo necessário para anular a mesma diferença, quando as 
32 
 
parcelas são descontadas a uma taxa de desconto. É o tempo necessário para o VPL do projeto 
se igualar ao investimento inicial. (ABNT, 2002) 
Casarotto Filho e Kopittke (2008) entendem que esta metodologianão leva em 
consideração a vida do investimento, e pode ter dificultada sua aplicação quando o investimento 
inicial se der por mais de um ano. Por esse motivo, esse indicador não é muito utilizado na 
análise dos empreendimentos imobiliários, pois é de conhecimento do mercado que os projetos 
imobiliários são de ciclo longo. 
A utilização isolada do período de recuperação como indicador de viabilidade não é 
conclusiva, mas é útil para comparar alternativas de investimento a uma mesma taxa de 
desconto. 
3.3.5 EXPOSIÇÃO MÁXIMA DE CAIXA (Cash Out) 
A exposição máxima de caixa, ou em inglês cash out, é um indicador com propósito 
de mostrar qual será o valor total de investimento necessário para o desenvolvimento do projeto. 
Ele representa a necessidade máxima de caixa aportada no negócio. 
A conta é feita a partir do fluxo de caixa acumulado, considerando todas as despesas e 
receitas projetadas. O cash out é, portanto, o maior valor negativo acumulado, representando o 
valor máximo investido no projeto, o que baliza o investidor a entrar ou não no projeto. 
No caso de um projeto de locação de imóveis, é sabido que a exposição máxima de 
caixa terá um valor alto, já que durante toda a construção do empreendimento não existem 
receitas a serem consideradas, apenas despesas. 
Na figura 7 pode-se observar, graficamente, a exposição máxima de caixa de um 
determinado projeto. 
 
Figura 7 - Exposição Máxima de Caixa 
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
Exposição Máxima de Caixa 
tempo 
33 
 
3.3.6 MARGEM DE LUCRO 
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002) define o índice de lucratividade como sendo a relação 
entre o valor presente das receitas líquidas e o dos investimentos. O empreendimento será 
considerado viável quando o seu índice de lucratividade for igual ou superior à unidade, para 
uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. 
Segundo Lima Júnior (1993), esse indicador é o principal índice para tomada de decisão 
de uma incorporadora em relação a aquisição de um novo negócio. Esse indicador traz a 
informação percentual do lucro sobre a receita do negócio, ou seja, do montante que entra no 
caixa da empresa, o quanto, percentualmente, representa o lucro. É muito comum utilizado dois 
tipos de margens, bruta e líquida. 
 
𝑀𝑎𝑟𝑔𝑒𝑚 =
𝑙𝑢𝑐𝑟𝑜
𝑟𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎
=
𝑟𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎 − 𝑑𝑒𝑠𝑝𝑒𝑠𝑎𝑠
𝑟𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎
 
 
(Eq. 3) 
3.3.6.1 MARGEM BRUTA 
A margem de lucro bruta está diretamente ligada aos gastos diretos do projeto, ou seja, 
ela é calculada considerando apenas as despesas relacionadas diretamente à operação do 
empreendimento. Para encontrar a margem bruta, basta subtrair as despesas diretas pela receita. 
3.3.6.2 MARGEM LÍQUIDA 
A margem de lucro líquida, por outro lado, abrange todo o investimento necessário para 
a operação se desenvolver, considerando os gastos diretos e indiretos. Ao subtrair esses valores 
da receita, é possível obter o lucro líquido. No mercado, o principal indicador de um projeto 
imobiliário é a margem líquida à valor presente. 
 
 
34 
 
4 ESTUDO DE CASO 
Para a realização de uma análise de viabilidade econômico-financeira de um 
empreendimento imobiliário é preciso definir algumas premissas iniciais. Em primeiro lugar, 
definir o tipo do imóvel a ser estudado. Em seguida, fazer uma análise de mercado para definir 
o público alvo, a localização do empreendimento e entender a concorrência no entorno. O 
próximo passo é fazer um estudo de massa, identificando as características do empreendimento 
e seus atrativos. Por fim, é preciso calcular custos, despesas e receitas para que, usando a 
metodologia do fluxo de caixa descontado, obtenha-se os indicadores de atratividade do modelo 
a ser estudado. 
Neste trabalho, será apresentado o estudo de caso de um empreendimento imobiliário 
para locação no município do Rio de Janeiro. A data base do estudo será janeiro/21, dessa 
forma, o fluxo de caixa previsto se iniciará nessa data e todas as correções serão feitas com base 
nela. Para o estudo serão utilizados premissas e métodos de avaliação praticados no mercado 
imobiliário. A data de lançamento do empreendimento será janeiro/21, sendo adotado como 
mês 0. O cronograma do projeto será detalhado mais adiante. 
 PESQUISA DE MERCADO 
Para a análise de mercado, serão definidos o tipo do imóvel, o público alvo, a demanda 
desse público, a localização do empreendimento e será feita uma análise da concorrência. 
Para o público alvo, serão identificados o perfil de cliente que busca por imóvel para 
locação, sua renda, como é constituído o núcleo de pessoas que irá morar no apartamento, como 
é sua rotina, qual seu principal interesse na hora de buscar um novo imóvel e qualquer outro 
aspecto importante para que se possa definir o melhor produto que satisfaça o cliente. 
4.1.1 TIPO DO IMÓVEL 
Considerando o mercado imobiliário atual, podemos separar os imóveis entre 
comerciais e residenciais. Para o presente trabalho iremos focar nos imóveis residenciais, visto 
que o Brasil ainda apresenta um alto déficit habitacional. 
Os imóveis residenciais ainda podem ser divididos entre unidades unifamiliares e 
multifamiliares. Levando em consideração que o objetivo é construir um empreendimento que 
atraia a nova geração de consumidores, as unidades multifamiliares são as mais adequadas, já 
que estas proporcionam uma maior interação entre os moradores, possibilitam uma redução de 
35 
 
custo e, por isso, possibilita que o empreendimento tenha uma boa localização por um preço 
acessível para o morador. 
Nesse aspecto, então, foi definido que o tipo de imóvel a ser estudado será um 
empreendimento residencial multifamiliar. 
4.1.2 PÚBLICO ALVO 
O mercado alvo definido para esse projeto são jovens de classe média alta, com faixa 
salarial entre 5 e 10 salários mínimos, em especial jovens de famílias de classe média alta e alta 
que estejam saindo da casa dos pais. É um público que busca na locação praticidade e 
mobilidade, mas está acostumado a viver com conforto e ter facilidades. 
Pensando em atender às necessidades desse público, o projeto apresentará um edifício 
com estrutura simples, porém com conforto, qualidade e uma estrutura de lazer diferenciada em 
relação aos demais empreendimentos da região. 
4.1.3 MERCADO E ESTUDO DE DEMANDA 
A startup de locação QuintoAndar fez um levantamento com cerca de 20 mil anúncios 
em sua plataforma no Rio de Janeiro com o objetivo de identificar as especificidades que os 
potenciais inquilinos mais buscam na hora de procurar por um apartamento para alugar. O 
levantamento foi feito entre os meses de junho de 2018 e novembro de 2019 e mostrou que os 
bairros que mais se destacam nas buscas são Barra da Tijuca, Botafogo, Copacabana, Méier, 
Recreio dos Bandeirantes e Tijuca. Em especial sobre o bairro de Botafogo, os potenciais 
inquilinos buscavam apartamentos de um quarto ou studios, apartamento mobiliado e com ar 
condicionado. 
 ESCOLHA DO TERRENO 
Após identificar o público alvo e suas demandas, é importante encontrar um terreno 
que atenda às necessidades desse público e conhecer as legislações do local. 
A escolha do terreno foi feita considerando o perfil do público alvo, jovens de famílias 
de classe média alta saindo da casa dos pais. Esse público prefere morar perto do trabalho e dos 
locais de lazer, como praias, bares e restaurantes. Por esse motivo, foi escolhido um terreno na 
Zona Sul do Rio de Janeiro, no bairro de Botafogo (Figura 8). 
36 
 
Botafogo é um bairro com mais de 17 mil habitantes e apresenta um IDH de 0,952 
(IBGE, 2010), ocupando a 19º posição entre as 2229 unidades de desenvolvimento humano do 
Rio de Janeiro. Botafogo caracteriza-se por ser um bairro de ótimo acesso para praticamente 
todas as regiões da cidade. Está localizado entre o centro da cidade e os demais bairros da Zona 
Sul, como Copacabana, Ipanema e Leblon, e apresenta facilidades como metrô,shoppings, 
hospitais, escolas e áreas de lazer diversificadas. 
 
 
Figura 8 - Bairro de Botafogo (Google Maps, 2019 < https://www.google.com.br/maps>) 
4.2.1 LOCALIZAÇÃO DO TERRENO 
O terreno escolhido está localizado na Rua da Matriz, número 25, no bairro de 
Botafogo. As figuras 9 e 10 abaixo mostram a localização exata do terreno a ser estudado. 
Através da figura 11, pode-se perceber que próximo ao terreno existem muitas escolas, 
restaurantes, bares, supermercado e praia. Além disso, está a 10 minutos a pé do metrô. 
 
37 
 
 
Figura 9 - Localização do Terreno (Google Maps, 2019 < https://www.google.com.br/maps>) 
 
 
 
Figura 10 - Localização do Terreno (Google Maps, 2019 < https://www.google.com.br/maps>) 
 
38 
 
 
Figura 11 - Localização do Terreno (Google Earth, 2019 <https://earth.google.com/web/>) 
4.2.2 CARACTERÍSTICAS DO TERRENO 
O terreno é um estacionamento plano e inteiramente livre, com 40 metros de 
profundidade e 23 metros de frente e fundos, aproximadamente, totalizando 920m². O valor do 
terreno é de R$9.000.000,00, resultando em R$9.782,61/m², valor abaixo dos praticados na 
região. Para a compra do terreno, o vendedor garantiu que o pagamento poderia ser feito em 36 
parcelas de R$250.000,00, sem correção a partir do mês de fechamento do negócio ou permuta 
física de unidades com Valor Geral de Vendas (VGV) equivalente a esse valor. A permuta física 
se baseia na destinação de uma porcentagem física pré-estabelecida do imóvel a ser construído 
ao dono do terreno, ou seja, em troca do lote onde será erguido o empreendimento imobiliário, 
o proprietário recebe como pagamento um determinado número de unidades que serão 
construídas. 
Além do valor do terreno, é preciso considerar o valor do Imposto de Transmissão de 
Bens Imobiliários (ITBI), que corresponde a 3% do valor de negociação, e o valor da 
corretagem, 4% do valor de negociação. Valores pagos no mês de fechamento do negócio. 
39 
 
4.2.3 LEGISLAÇÃO 
Para ter acesso às informações iniciais e a legislação característica do local foi 
consultado o site da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro – Secretaria Municipal de 
Urbanismo. De acordo com a Lei Complementar Nº 57/2018, o terreno localizado na Rua da 
Matriz se encontra na 2ª Área de Planejamento da cidade e na 4ª Região Administrativa do 
município do Rio de Janeiro. Além disso, pertence à Macrozona de Ocupação Controlada, em 
uma Zona Residencial Multifamiliar 2 (ZRM-2), subzona H. Dessa forma, foram analisadas as 
especificações para esta zona. 
Para essa zona, o índice de aproveitamento do terreno (IAT) de 3,5, o número máximo 
de pavimentos para empreendimento afastado é 13 ou 44 metros de gabarito máximo e para 
empreendimentos não afastados são 7 pavimentos ou 26 metros de gabarito máximo. 
Empreendimentos afastados são aqueles que respeitam tanto os afastamentos lateral e 
de fundos, quanto os afastamentos das divisas. Os afastamentos lateral e de fundos são 
estabelecidos em relação às divisas laterais e de fundos do lote e não poderão ser inferiores a 
dois metros e cinquenta centímetros e, quando utilizados para ventilar ou iluminar 
compartimentos, serão equivalentes, no mínimo, a um quinto da altura da edificação. Os 
afastamentos das divisas são afastamentos mínimos das divisas laterais e de fundos 
dimensionados na forma estabelecida nesta Lei Complementar, haja ou não abertura de vãos de 
iluminação e ventilação. 
De acordo com a Lei Complementar Nº 198/2019, é permitido a construção de 
varandas e sacadas abertas, em balanço ou reentrantes sobre o afastamento frontal, podendo 
ocupar toda a fachada, recuando, no mínimo, um metro da testada do terreno. Sobre os 
afastamentos lateral e de fundos, para edificações as varandas e sacadas poderão ocupar toda a 
fachada e deverão distar, no mínimo, dois metros e cinquenta centímetros das divisas laterais e 
de fundos do lote. As varandas e sacadas de unidades residenciais, quando em balanço ou 
reentrantes, não serão computadas na Área Total Edificável (ATE) e na Taxa de Ocupação. 
Em relação à garagem, existirá 1 vaga por apartamento, respeitando a Lei 
Complementar Nº 198/2019, sendo estas localizadas no subsolo. Ainda de acordo com a Lei 
Complementar Nº 198/2019, a área do subsolo destinado à garagem não será contabilizada na 
ATE, portanto, não será contabilizada como ATE neste estudo. 
40 
 
 ESTUDO DE MASSA 
Durante o estudo de massa é importante definir todas as características do imóvel, 
tanto das áreas comuns quanto das áreas privativas. É preciso definir áreas, cômodos, atrativo 
das áreas comuns, vagas de garagem etc. 
Para analisar a viabilidade da construção desse empreendimento, foi feito um estudo 
de massa levando em consideração às especificidades da região, incluindo a legislação do local, 
as necessidades do público alvo e diferenciais em relação à concorrência. 
Foi feita a concepção de 64 unidades e 64 vagas cobertas, sendo uma vaga por unidade. 
O empreendimento terá apenas um bloco e será dividido em 9 pavimentos, sendo um pavimento 
de uso comum (PUC) e 8 pavimentos tipo, com 8 apartamentos por andar, e dois subsolos para 
a garagem. 
As unidades terão 3 tipologias diferentes, 2 quartos com 59,25 m², 1 quarto com 46,22 
m² e 1 quarto com 44,45 m². Por andar existirão 4 unidades de 2 quartos e 4 unidades de 1 
quarto, como ilustrado na tabela 5. A área privativa total de cada unidade está ilustrada nas 
figuras 12, 13, 14 e 15. 
 
Tabela 5 - Tipologias 
Tipologia Quantidade Área Total (m²) Área Varanda (m²) 
2 Quartos 32 59,25 14,25 
1 Quarto 16 46,22 5,25 
1 Quarto 16 44,45 5,25 
 
 
Em relação às áreas comuns, identificou-se que Botafogo é uma região que possui 
poucos edifícios novos com facilidades nas áreas comuns. Para apresentar um diferencial em 
relação aos imóveis do bairro, o empreendimento a ser projetado terá um pavimento de uso 
comum com 243,67 m² com academia, piscina, salão de festas e churrasqueira. Garantindo, 
assim, mais um atrativo para o imóvel. 
 
41 
 
 
Figura 12 - Pavimento Tipo 
42 
 
 
 
Figura 13 - Detalhes - Tipologia 1 
 
 
Figura 14 - Detalhes - Tipologia 2 
 
 
Figura 15 - Detalhes - Tipologia 3 
43 
 
 CONCORRÊNCIA 
Quando se trata de um imóvel para locação, os concorrentes podem ser unidades novas 
em estoque, apartamentos usados desocupados, precisando ou não de reforma, ou unidades em 
construção para locação, sendo o último ainda pouco difundido. 
Para encontrar unidades disponíveis para locação, foram utilizadas as plataformas do 
Zap Imóveis, OLX e QuintoAndar pois possuem um vasto catálogo de unidades para locação. 
Fazendo um filtro mais detalhado, buscando apenas por apartamentos no bairro de Botafogo, 
de 40 a 65m² com vaga na garagem, foram encontradas 46 unidades no Zap Imóveis, 28 na 
OLX e 9 no QuintoAndar. com valores de aluguel variando de R$1.450 a R$4.520 por mês, 
sendo a maioria deles unidades antigas, necessitando de reformas e sem mobília, e sem atrativos 
nas áreas comuns. 
Os apartamentos de um quarto existentes na região, em sua maioria, carecem de 
reformas e não são mobiliados. Além disso, apresentam pouca infraestrutura de lazer e 
facilidades nas áreas comuns, resultando em pouca atratividade. A partir da análise feita com 
base nos apartamentos encontrados, podemos perceber que ao lançar um imóvel novo e com 
facilidades nas áreas comuns, esse apresentará grandes atrativos ao ser comparado com os 
imóveis já existentes no bairro. 
Além disso, sabendo-se que uma mesma pessoa pode anunciar seu imóvel em diversas 
plataformas, das 83 unidades encontradas nos anúncios, podem ter unidades duplicadas. Assim, 
pode-se observar que existe uma baixa oferta de unidades no padrão procurado pelos possíveis 
inquilinos do bairro de Botafogo. Tornando-se, portanto, um mercado bastante atrativo. 
Em relação a unidades à venda, foi feita uma pesquisa de mercado para encontrar osnovos lançamentos na região, considerando que estes poderiam ser uma possível opção de 
concorrência, por também serem imóveis novos e com facilidades nas áreas comuns. Para os 
novos lançamentos, verificou-se que as unidades apresentam áreas de 80 a 250m², tamanhos 
maiores do que o procurado pelo público que busca por apartamentos para locação. Por 
apresentarem tipologias diferentes do que o público alvo procura, os novos lançamentos não 
representariam uma concorrência, pois está focada em público diferente. 
44 
 
 PRECIFICAÇÃO E VELOCIDADE DE LOCAÇÃO 
4.5.1 PRECIFICAÇÃO 
De acordo com índices do Fipe-Zap, a rentabilidade do aluguel é 0,39% do valor de 
venda do imóvel. (FipeZap, 2019) Dessa forma, foi utilizado esse yield para o cálculo dos 
valores de aluguel do estudo. Para determinar o valor de locação, foi preciso então, fazer a 
precificação do valor de venda das unidades. 
A precificação do empreendimento foi feita de modo a compatibilizar o preço do m² 
aceito pelo mercado da região de Botafogo - Rio de Janeiro. Foi feita uma análise de preço do 
m² das unidades do entorno. Para unidades usadas, em média, o valor do m² é de R$13.400,00, 
já para unidades novas, chega a R$15.000,00/m². Após a análise do mercado da região, foi 
definido para esse projeto o valor de R$15.000/m², acima do preço das unidades usadas, por 
acreditar que um imóvel novo apresenta vantagens em relação a um imóvel novo e por 
considerar que o empreendimento terá atrativos nas áreas comuns, que dificilmente são 
encontrados em empreendimentos mais antigos. O valor definido é compatível com os novos 
lançamentos da região. 
A partir do valor do m², foi calculado o valor de venda de cada uma das tipologias e, 
aplicando o yield de 0,39% foi encontrado o valor de aluguel competitivo para a região. Assim, 
após calculado o valor de aluguel conforme yield, foi definido o valor a ser praticado para cada 
uma das tipologias, demonstrado na tabela 6. 
 
Tabela 6 - Cálculo do Valor do Aluguel 
Tipologia Área Total (m²) Valor de Venda 
Valor de Aluguel 
Calculado 
Valor de Aluguel 
Praticado 
2 Quartos 59,25 888.750,00 3.466,13 3.450,00 
1 Quarto 46,22 693.356,25 2.704,09 2.600,00 
1 Quarto 44,45 666.816,00 2.600,58 2.600,00 
 
Com base no IGP-M médio de 2010 até 2019, foi considerado um reajuste de 6,5% ao 
ano, com uma depreciação de 4% ao ano. A depreciação considerada diz respeito a 
obsolescência do imóvel e ao desgaste natural da estrutura. Para o cálculo da receita total, foram 
feitas simulações da variação do valor do aluguel a cada ano, considerando o pagamento do 
terreno com e sem permuta. O total de unidades permutadas está definido no item 4.6.1, onde 
está definido o orçamento de gastos com terreno. No caso da receita considerando a permuta, 
45 
 
para o cálculo da receita total, foram consideradas apenas as unidades não permutadas. As 
simulações encontram-se nos Apêndices E e F. 
4.5.2 VELOCIDADE DE LOCAÇÃO 
Após a entrega da obra, as unidades começam a ser alugadas. Foi definido, considerando 
valores praticados pelo mercado, que serão alugadas 10% das unidades totais por mês, até 
chegar no acumulado de 95%. Considerando um cálculo conservador tendo em vista a realidade 
do mercado do Rio de Janeiro atual, foi considerada uma vacância de 5% do total das unidades. 
A partir do mês 10, então, o percentual total das unidades alugadas segue com o valor constante 
de 95%. 
Dessa forma, o número de unidades alugadas nos primeiros meses segue as curvas 
definidas na tabela 7. Foram consideradas duas curvas, uma considerando a permuta física e 
outra sem considerar. 
 
Tabela 7 - Velocidade de Locação 
 Sem Permuta 
 Com Permuta 
 % Alugado Unidades Alugadas Unidades Alugadas 
mês 1 10% 6 5 
mês 2 20% 13 11 
mês 3 30% 19 16 
mês 4 40% 26 21 
mês 5 50% 32 27 
mês 6 60% 38 32 
mês 7 70% 45 37 
mês 8 80% 51 42 
mês 9 90% 58 48 
mês 10 95% 61 50 
mês 11 95% 61 50 
mês 12 95% 61 50 
mês 13 95% 61 50 
mês 14 95% 61 50 
mês 15 95% 61 50 
 
Os fluxos completos considerando as receitas mês a mês encontram-se nos Apêndice G 
e H. 
46 
 
 ORÇAMENTOS 
O orçamento do empreendimento imobiliário a ser estudado está dividido em: terreno, 
despesas de incorporação, despesas de obra, assistência técnica, relacionamento com o cliente, 
despesas com locação, enxoval, manutenção periódica e impostos. 
Considerando os valores praticados no mercado, foram definidas as premissas de 
gastos em cada uma das áreas. As premissas a serem utilizadas no presente trabalho estão 
explicitadas na tabela 8. 
 
Tabela 8 - Premissas de Mercado 
Premissas 
Propaganda 2,0% da Receita 
Relacionamento com cliente 0,3% da Receita 
Imposto 14,53% da Receita 
Despesas de Incorporação 2,0% da Receita 
Assistência Técnica 2,0% do Custo de Obra 
Depreciação 4,0% ao ano 
Manutenção Periódica 10% do aluguel a cada 2 anos 
Comissão 1 aluguel a cada 2 anos 
Administração - Locação 6,0% da Receita 
Enxoval R$30.000 por unidade 
Taxa Adm 10% do Custo de Obra 
Comissão Terreno 4,0% do Valor do Terreno 
ITBI 3,0% do Valor do Terreno 
Reajuste Aluguel 6,5% a cada ano 
Custo do Capital 7,50% 
 
 
É de extrema importância que os valores nominais e a curva de gastos definidos no 
orçamento inicial sejam respeitados durante o projeto, visto que qualquer alteração no valor ou 
na curva de desembolso pode impactar o fluxo de caixa descontado e, consequentemente, a 
margem de lucro final do projeto. 
Os valores nominais calculados serão apresentados a seguir, enquanto os fluxos de 
pagamento estarão explicitados nos Apêndices G e H. Foram feitas duas análises, considerando 
a permuta física e outra sem permuta, para, a partir dos resultados finais, escolher a melhor 
opção. 
47 
 
4.6.1 TERRENO 
O valor do terreno, conforme mencionado anteriormente, é de R$9.000.000,00. A 
forma de pagamento poderia ser feita através de 36 parcelas de R$250.000,00, sem correção a 
partir do mês de fechamento do negócio ou permuta física de unidades com VGV equivalente 
a esse valor. Para definir a melhor forma de pagamento foi feita uma análise de viabilidade 
considerando ambas situações. 
No caso de pagamento por permuta física, foi preciso definir um número de unidades 
a fim de o somatório de seus preços de venda totalizar o valor total do terreno. Considerando 
os preços de venda de cada tipologia, foi definido que seriam permutadas 11 unidades, sendo 8 
da tipologia 1 e 3 da tipologia 3, totalizando R$9.110.448,00 conforme tabela 9. 
 
Tabela 9 - Simulação do Valor de Permuta 
Tipologia Total (Unid) Permuta (Unid) Preço de venda Permuta (R$) 
2 Quartos 32 8 888.750 7.110.000 
1 Quarto 16 0 693.356 - 
1 Quarto 16 3 666.816 2.000.448 
Total 64 11 9.110.448 
 
O valor do ITBI corresponde a 3% do valor do terreno, totalizando R$270.000,00 e a 
corretagem corresponde a 4%, totalizando R$360.000,00. Os dois valores devem ser pagos na 
data de fechamento do negócio. 
4.6.2 DESPESAS DE INCORPORAÇÃO 
No orçamento de incorporação estão os gastos de propaganda, gastos de licenças, 
medidas compensatórias, despesas jurídicas para a legalização do projeto, demolição da 
estrutura existente no terreno adquirido e Imposto Territorial Urbano (IPTU) do terreno até a 
entrega do empreendimento. 
Considerando as premissas de mercado, para o cálculo desse orçamento foi 
considerado um percentual de 2% da receita total para os gastos com propaganda e 2% da 
receita total para os demais gastos. Os gastos com propaganda iniciarão dois meses antes da 
entrega do empreendimento. Para alavancar as locações, por 3 meses serão gastos 10% do 
orçamento total e, após esse período, serão gastos os 90% restantes conforme curva de receita. 
Os demais gastos terão uma curva linear começando no lançamento do empreendimento se 
estendendo até a entrega. 
48 
 
Tabela 10 - Orçamento de Incorporação 
Orçamento