01_Financiamento e tendencias

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DESCRIÇÃO
Apresentação da relevância do financiamento de imóveis no crescimento do segmento
imobiliário no Brasil. Exposição das principais alternativas de crédito imobiliário e dos fundos de
investimento imobiliário enquanto fonte competitiva de captação de recursos para
investimentos em imóveis.
PROPÓSITO
Compreender o financiamento imobiliário, uma fonte de recursos que ampara os mais diversos
investimentos do setor, bem como as suas principais modalidades de crédito no mercado
brasileiro e as linhas de atuação dos fundos de investimento imobiliário.
PREPARAÇÃO
Antes de iniciar o conteúdo deste tema, certifique-se de ter papel e lápis por perto para
acompanhar e fazer anotações quando precisar.
OBJETIVOS
MÓDULO 1
Reconhecer o papel do financiamento imobiliário como motor do crescimento deste setor no
Brasil
MÓDULO 2
Descrever os principais tipos de créditos imobiliários oferecidos no mercado brasileiro
MÓDULO 3
Identificar os principais segmentos de atuação dos fundos de investimentos imobiliários
INTRODUÇÃO
No Brasil, os empresários têm enxergado cada vez mais oportunidades de investimento no
segmento imobiliário. Fatores como o aumento da renda da população, os investimentos em
infraestrutura nos estados e municípios e a reforma da legislação imobiliária contribuíram para
essa percepção de que o setor imobiliário traria retornos maiores que o verificado em outros
mercados.
Uma classe média mais fortalecida demanda produtos de melhor qualidade, em especial
na compra da própria moradia. Isso proporcionou uma oportunidade ao setor imobiliário
de criar projetos direcionados a esse segmento da população.
Neste tema, vamos conhecer o financiamento imobiliário e seu papel alavancador do
investimento em imóveis. Aqui, também discutiremos as formas de créditos imobiliários
disponíveis em um mercado muito competitivo e de elevados riscos.
Por fim, demonstraremos como os fundos imobiliários são uma fonte importante para captar
recursos para empreendimentos de maior porte e com retorno a médio e longo prazos.
MÓDULO 1
 Reconhecer o papel do financiamento imobiliário como motor do crescimento deste
setor no Brasil
CICLOS IMOBILIÁRIOS E A EXPANSÃO DO
CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Você já deve ter percebido, ao estudar o mercado imobiliário ao longo do tempo, que são
verificados momentos de elevado crescimento e outros momentos de recessão. Com isso,
pode-se afirmar que o mercado de imóveis é caracterizado por um comportamento cíclico.
É importante observar os momentos de oscilação do mercado imobiliário e relacioná-los
com o processo de concessão de financiamentos.
O ciclo no mercado imobiliário está relacionado ao preço dos imóveis, que estão associados à
demanda e oferta de imóveis num mercado de livre concorrência. Portanto, é fundamental o
profissional da área compreender os fatores que levam à existência de excedentes ou
escassez de imóveis.
Pode-se simplificar esse ciclo imobiliário em quatro etapas, como a seguir:
EXPANSÃO
Fase inicial, quando existe uma demanda por imóveis superior à disponibilidade de bens no
mercado, com reflexos nos preços e no retorno dos investidores. Nesse cenário, surgem novos
investidores apostando em novas construções, e as instituições financeiras disponibilizam
novas linhas de crédito.
Muitas vezes, existe um incentivo governamental interessado no crescimento de um setor
imobiliário, que emprega muitas pessoas e gera reflexos positivos nos demais setores da
economia.
EXCEDENTE
Na etapa seguinte, começa a se formar um estoque (quantidade) de imóveis não negociados,
resultando em uma queda no preço dos bens. Ainda permanece um cenário promissor, mas
com a existência de imóveis desocupados.
Verifica-se redução dos novos projetos de construção, movimento que é percebido pelas
instituições financeiras, que reduzem o crédito imobiliário.
RECESSÃO
Essa fase está refletida, de forma mais ampla, em um cenário econômico de dificuldades, com
crescimento do desemprego, redução do crédito imobiliário e incertezas quanto ao futuro.
Nesse momento, existe um excedente de imóveis que não é absorvido pelo mercado, gerando
um movimento em que o nível de estoque se torna elevado, e os investidores não se
interessam em realizar novos empreendimentos imobiliários.
RETOMADA
Acontece com o preço dos imóveis em patamares baixos e os incorporadores com níveis de
estoque elevados. Fatores externos podem estimular esse processo de retomada, como
intervenção governamental no mercado de crédito ou de regulação, recuperação da renda da
população, incentivo fiscal, entre outros.
O mercado de crédito é diretamente afetado por esse movimento cíclico em um cenário de
concorrência, em que as instituições financeiras podem se retrair ao menor sinal de incertezas
no segmento imobiliário.
Um mercado financeiro concentrado pode contribuir ainda mais por um prolongamento de uma
situação recessiva no setor imobiliário, principalmente se considerarmos que os recursos
financeiros podem ser direcionados para mercados com menor risco e maior probabilidade de
retorno.
BOLHAS IMOBILIÁRIAS
Quando falamos em “bolha imobiliária”, o que vem à sua mente?
É importante sabermos que este fenômeno é comum em qualquer país, e acontecimentos
econômicos de grande impacto acabam gerando esta crise.
Vamos analisar a crise sistêmica no mercado imobiliário dos Estados Unidos em 2008. Ela teve
reflexos em diversos países, assustando os mercados, com impacto, principalmente, no
segmento financeiro. O governo norte-americano agiu rapidamente socorrendo instituições de
crédito e reduziu os efeitos no setor real da economia.
No entanto, esse movimento denominado como “crise do subprime” teve reflexos na economia
mundial e forçou o governo norte-americano a promover mudanças regulatórias no mercado de
financiamento imobiliário.
SUBPRIME
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É um termo em inglês que significa a concessão de crédito de risco. O tomador não oferece
garantias suficientes para ser classificado como um cliente de baixo risco.
O crédito imobiliário nos Estados Unidos, como se sabe, era baseado em garantias reais do
imóvel financiado, mas permitia que, de acordo com a valorização do bem, novas hipotecas
fossem realizadas com a mesma garantia.
A elevação da taxa de juros no mercado norte-americano, a menor liquidez e a redução de
preços dos imóveis resultaram em uma inadimplência com impactos nas instituições de crédito,
que necessitaram de auxílio governamental.
A bolha imobiliária verificada se baseou em uma especulação imobiliária sem que as medidas
regulatórias pudessem antever seus efeitos e promover com antecedência os ajustes
necessários.
O mercado imobiliário brasileiro não sofreu os impactos na proporção verificada nos Estados
Unidos. A regulação no Brasil era mais efetiva, especialmente pelo fato de a economia se
caracterizar com a maior participação do Estado.
Por sua vez, um mercado financeiro mais concentrado que o norte-americano, com menos
instituições de crédito imobiliário, estabelece maior rigor na concessão de financiamento,
reduzindo o risco de inadimplência.
 IMPORTANTE
Deve ser ressaltado que o crescimento do mercado imobiliário ocorre a partir de princípios
concorrenciais, base da economia norte-americana. A crise que se verificou aqui,
posteriormente, não pode ser creditada à existência de uma bolha imobiliária, mas a fatores
econômicos que levaram a economia brasileira para um período de recessão.
EXPANSÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO PAÍS
Diante disso, o mercado imobiliário necessitava desses recursos de longo prazo, sendo,
portanto, diretamente afetado, passando a depender dos programas governamentais. Nem
mesmo a década seguinte ajudou nessa recuperação.
Os efeitos ainda recentes do plano de estabilização da moeda e a ausência de uma legislação
que desse segurança jurídica ao setor não fizeram a década de 1990 como o período de
recuperação do mercado imobiliário.
Na primeira década do novo milênio, o Brasilpassou por um crescimento significativo no
segmento imobiliário, em virtude de fatores como:
A estabilidade da economia.
O alongamento dos prazos de financiamento imobiliário.
A instituição da figura da alienação fiduciária, pela Lei 9.514/1997, permitindo maior agilidade
no processo de retomada do imóvel no caso de inadimplência
O advento da Lei 10.931/2004, dando maior segurança jurídica ao mercado imobiliário.
A Lei 10.931/2004 permitiu a retomada dos financiamentos bancários, com os construtores e
incorporadores detendo um novo embasamento legal para realizarem seus empreendimentos.
APÓS O ANO DE 2005
Verificou-se um período de expansão do crédito imobiliário. Podemos constatar que fatores
como a nova legislação, o crescimento econômico e o aumento do poder de renda da
população propiciaram elevação na concessão de financiamento imobiliário.
APÓS O ANO DE 2008
A crise imobiliária norte-americana e seus reflexos no restante do mundo levou à queda da
atividade econômica pós-2008, exigindo maior participação do governo para manter o objetivo
de crescimento da economia.
Várias medidas foram tomadas pelo governo brasileiro nas áreas fiscal e creditícia, no sentido
de aumentar a liquidez da economia, propiciando ao setor imobiliário um respaldo para
continuar seus projetos de investimento.
A CRISE FINANCEIRA DE 2008-2009
Promoveu uma mudança no perfil dos créditos bancários, com maior participação dos bancos
privados na expansão do financiamento no país. Nesse caso, verificou-se um crescimento do
crédito habitacional a uma taxa superior àquelas verificadas em outros setores da economia,
com participação ativa do governo no direcionamento desses recursos.
O poder aquisitivo das classes menos favorecidas foi elevado, reduzindo a probabilidade de
inadimplência. Por outro lado, ocorreu aumento nos depósitos em caderneta de poupança,
direcionando mais recursos para o setor imobiliário, o que se tornou uma fonte de fundamental
importância para obtenção de recursos para o mercado imobiliário.
NOS ÚLTIMOS ANOS
O mercado de crédito imobiliário vem crescendo e passou a ter posição privilegiada na carteira
de crédito das instituições financeiras. Esse processo é beneficiado por um cenário de juros
baixos, propiciando crescimento do mercado de capitais e estimulando elevação na oferta de
crédito para o setor imobiliário.
Entretanto, temos de deixar claro que o crédito imobiliário no país ainda apresenta uma
participação pouco representativa em relação à produção total em comparação às principais
nações desenvolvidas.
A redução dos juros nos títulos do governo (SELIC) abre oportunidade para a obtenção, por
parte dos investidores, de maiores retornos. A estabilidade monetária refletida na redução da
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taxa de juros estimula o crédito imobiliário, aumenta a oferta de imóveis e incentiva a
construção, melhorando o nível de emprego e renda da economia.
SELIC
A taxa Selic descreve os juros básicos da nossa economia. A Selic influencia todas os tipos de
taxas de juros do país — as que um banco cobra quando faz um empréstimo ou as que são
cobradas de um investidor quando realiza alguma aplicação.
Fonte: InfoMoney, 2020.
Por que o mercado de crédito imobiliário tem muita importância no cenário econômico
nacional?
Pelo fato de estar diretamente ligado à construção, que é forte geradora de empregos. O
crescimento do crédito terá impactos econômicos relevantes, seja no estímulo ao emprego,
seja no crescimento da produção, tendo um papel de destaque no desenvolvimento econômico
do país.
O CICLO IMOBILIÁRIO
Neste vídeo, será apresentado um resumo do ciclo imobiliário e suas quatro etapas.
O SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO
(SFH)
O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pela Lei 4.380/1964, dentro de uma proposta de
reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional.
O que é determinado na referida lei?
É determinado que o governo federal, através do Ministro de Planejamento, deve formular a
política nacional de habitação e de planejamento territorial.
Além disso, o governo deve coordenar a ação dos órgãos públicos e orientar a iniciativa
privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o
financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de
menor renda.
Conforme a legislação, para obtenção de crédito habitacional para a população, o Sistema
Financeiro da Habitação deve se utilizar de recursos:
Do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço — FGTS.
Das contas de depósitos em poupança.
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De financiamentos contraídos no país ou no exterior para a execução de projetos de
habitações e das letras imobiliárias.
Esse modelo parte do princípio de que o próprio sistema vai gerar os recursos necessários
para a manutenção do programa. A captação de recursos é baseada, principalmente, nas
cadernetas de poupança e no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Cadernetas de poupança
Consistem em poupança voluntária com o objetivo de estimular o hábito de poupar da
população brasileira.

FGTS
Consiste no instrumento de poupança compulsória do sistema.
1
Do Banco Nacional da Habitação (BNH).
Do Serviço Federal de Habitação e Urbanismo
2
3
Das Caixas Econômicas Federais, do Instituto de Previdência e Assistência dos Servidores do
Estado (IPASE), das Caixas Militares, dos órgãos federais de desenvolvimento regional e das
sociedades de economia mista.
Como fato relevante, o Sistema Financeiro da Habitação instituiu:
A correção monetária dos contratos imobiliários, indicador empregado também nos
reajustamentos das cadernetas de poupança.
A criação do Banco Nacional da Habitação, que se tornou instituição-base para disciplinar
o Sistema Financeiro da Habitação e que formou uma rede de agentes financeiros
especializados na intermediação dos recursos direcionados para o setor habitacional.
O governo extinguiu o Banco Nacional de Habitação (BNH) em 1986; assim, o Ministério de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MDU) passou a ser responsável por elaborar as
propostas de política habitacional e de desenvolvimento urbano, e o Conselho Monetário
Nacional (CMN) passou a orientar, disciplinar e controlar o Sistema Financeiro da Habitação
(SFH).
Além disso, o Banco Central do Brasil (BCB) ficou com a atribuição de fiscalizar as instituições
financeiras que integravam o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de elaborar normas
pertinentes aos depósitos de poupança; à Caixa Econômica Federal (CEF) coube o processo
de administração do passivo, do ativo, do pessoal e dos bens móveis e imóveis do BNH, bem
como a gestão do FGTS.
Os bancos múltiplos, por sua vez, foram instituídos pelo Conselho Monetário Nacional (CMN),
em 1988, com as características de atuarem como instituições mistas, podendo, por meio da
criação de carteiras, operar nas diversas áreas onde atuam as instituições singulares, inclusive
de crédito imobiliário.
EVOLUÇÃO DO SISTEMA FINANCEIRO DA
HABITAÇÃO (SFH)
No período compreendido de sua criação até a segunda metade dos anos 1970, o SFH teve
um crescimento significativo. Podemos dar destaque para as aplicações em caderneta de
poupança, que se tornou o ativo financeiro mais procurado do mercado financeiro. Os recursos
do FGTS também se expandiram devido ao aumento do emprego e da massa salarial em
circulação no país.
No final dos anos 1970, um conjunto de fatores resultou em uma crise que abateu o SFH. A
segunda crise do petróleo, com o Brasil dependente desse combustível, serviu para que a
economia entrasse em recessão, reduzindo o poder aquisitivo da população. A crise da dívida
externa brasileira alimentou esse cenário de incertezas.
Por fim, a correção monetária criada pela legislação, inicialmente, para ser empregada nos
contratos imobiliários, ao ser amplamente empregada na economia, passou a ser um
amortecedor de um processo inflacionário ascendente, que logo atingiuníveis expressivos.
Os planos heterodoxos do governo federal para controle da inflação fracassaram,
desequilibrando a relação de preços existentes na economia. Considerando os prazos longos
de vencimento dos contratos imobiliários, o saldo devedor ao fim desse período era
significativo e foi absorvido pelo governo, aumentando o nível de endividamento do Estado.
Na realidade, a elevação constante da inflação resultou em reajustes nas prestações inferiores
aos dos saldos devedores referentes aos imóveis financiados, gerando um passivo ao fim do
contrato que foi absorvido pelo governo.
Qual foi o impacto da retenção dos ativos financeiros praticados pelo governo, em 1990,
no combate ao nível de inflação elevada?
RESPOSTA
A retenção dos ativos financeiros praticados pelo governo, em 1990, teve um impacto negativo
na população, que considerava a caderneta de poupança um investimento seguro. Houve, na
época, redução das aplicações provenientes do FGTS em função de períodos de baixo
crescimento econômico. Com isso, os financiamentos imobiliários se tornaram cada vez menos
frequentes, com impactos negativos no próprio SFH.
A insegurança jurídica provocada por decisões que modificavam, constantemente, as regras
contratuais em um cenário econômico conturbado e os riscos crescentes nos financiamentos
concedidos por instituições de crédito imobiliário resultaram no esgotamento do sistema. Além
disso, houve redução acentuada dos créditos direcionados ao segmento imobiliário e a perda
de importância do setor dentro do quadro de financiamento geral da economia.
Por outro lado, apesar da grande participação governamental no direcionamento do crédito
imobiliário, o Sistema Financeiro da Habitação não teve sucesso efetivo em destinar recursos à
construção de habitações destinadas à população de baixa renda. Este fato teria sido causado
pelas próprias limitações de renda dessa parcela da sociedade.
Portanto, revisões no sistema se mostraram necessárias para evitar uma redução ainda mais
drástica do crédito imobiliário ou mesmo um colapso no modelo de financiamento habitacional.
Ao longo dos anos que sucederam esse esgotamento do Sistema Financeiro da Habitação,
novos programas foram implantados, alguns com relativo sucesso. Isso se deu, principalmente,
para tornar mais democrático o uso dos recursos das cadernetas de poupança e do FGTS
entre as diversas camadas de renda do país.
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O SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO (SFI)
ASPECTOS LEGAIS DO SISTEMA DE
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI)
Qual o objetivo da Lei 9.514/1997 ao criar o SFI?
A Lei 9.514/1997 cria o SFI com o objetivo de estimular o financiamento habitacional, que
estava ineficaz em razão da desestruturação do SFH. O mercado imobiliário exigia uma nova
legislação que permitisse a retomada dos empréstimos para a construção de edificações
habitacionais.
Um mercado imobiliário efetivo dependia da implantação de um sistema de crédito que fosse
compatível com as condições de uma economia inserida em um mercado globalizado. Então,
requeria a oferta de garantias efetivas, retorno sobre o investimento realizado e a
disponibilidade de financiamento a longo prazo.
A possibilidade de captação de recursos externos passou a ser uma alternativa factível com
base em uma atuação efetiva dos fundos imobiliários instalados no Brasil.
O Sistema de Financiamento Imobiliário pressupõe menor nível intervencionista do Estado na
concessão de crédito imobiliário. Além disso, provoca a redução do nível de regulamentação
do setor, fator que vinha desestimulando novos empreendimentos.
Novas instituições de crédito imobiliário são autorizadas a operar no SFI, que era baseado em
algumas instituições, como:
Caixas Econômicas.
Bancos comerciais.
Bancos de investimento.
Bancos com carteira de crédito imobiliário.
Sociedades de crédito imobiliário.
Associações de poupança e empréstimo.
Companhias hipotecárias.
Outras autorizadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
De acordo com o disposto na Lei 9.514/1997, as operações de financiamento imobiliário em
geral, no âmbito do SFI, são livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes
condições essenciais:
Reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste.
Remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato.
Capitalização dos juros.
Contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e
invalidez permanente.
A referida lei inovou ao permitir operações:
Com Certificado de Recebíveis Imobiliários, que consiste no título de crédito nominativo, de
livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em
dinheiro.
De securitização de créditos imobiliários, em que esses créditos são expressamente vinculados
à emissão de uma série de títulos de crédito.
Do regime fiduciário sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de certificados de
recebíveis imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia
autorizada para esse fim pelo BCB e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos
recebíveis objetos desse regime.
Da alienação fiduciária, que constitui o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante),
com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor (ou fiduciário), da propriedade
resolúvel de coisa imóvel.
EFICÁCIA DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO (SFI)
O SFI mostra-se mais efetivo em uma situação na qual o governo brasileiro reduz sua
capacidade de investir na atividade econômica e torna-se necessária a captação de recursos
privados para investimentos a longo prazo.
Comparando o Sistema de Financiamento Imobiliário com o Sistema Financeiro da Habitação:
SFI SFH
Tipos de juros De mercado de até 12% a.a.
Limite de
financiamento
Não há Há limite
Valor máximo do
imóvel
Não há Há limite
Tipo de garantia
Alienação
fiduciária
Hipoteca
Fonte de
financiamento
Ampla
Caderneta de poupança
(basicamente)
 Atenção! Para visualizaçãocompleta da tabela utilize a rolagem horizontal
Tabela: José Carregosa.
HIPOTECA
Neste caso, permite maior rapidez na retomada do imóvel em caso de inadimplência,
considerando que o imóvel continua como propriedade da instituição financeira até o
pagamento final das prestações.
Um grande êxito do SFI foi desregulamentar o segmento de crédito imobiliário, dependente de
um conjunto de normas que regiam o SFH. Houve grande incremento nos empreendimentos
em edificações comerciais, mas os investimentos em habitações populares ainda dependem de
programas específicos patrocinados pelo governo.
Posteriormente, o patrimônio de afetação imprimiu ao sistema maior segurança jurídica. Isso
evitou que execuções judiciais sobre o patrimônio da incorporadora afetasse os novos
empreendimentos.
Apesar da retomada do processo de concessão de crédito imobiliário, durante longo período, o
sistema ainda conviveu com entraves, como as elevadas taxas de juros e questões
específicas, entre elas o custo das despesas cartoriais.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
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"É a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o
intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros
adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador."
Fonte: PAIVA, s./d.
A redução das taxas de juros em períodos recentes certamente dará um novo impulso aos
investimentos em empreendimentos imobiliários, com os investidores vislumbrando novas
oportunidades de retorno de seu capital.
Por sua vez, a redução dos riscos na concessão do crédito imobiliário poderá propiciar a
condição necessária para o crescimento de um setor de fundamental importância no cenário
econômico nacional.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
MÓDULO 2
 Descrever os principais tipos de créditos imobiliários oferecidos no mercado
brasileiro
CRÉDITO IMOBILIÁRIO E O FGTS
CRÉDITO IMOBILIÁRIO
O agentefinanceiro coloca à disposição do tomador do financiamento uma linha de crédito
para atender às suas necessidades para a aquisição de um imóvel. Conforme exigência das
instituições de crédito, constituem-se condições gerais para que o proponente possa solicitar
um empréstimo imobiliário no agente financeiro:
1
Ser brasileiro nato ou naturalizado.
Caso seja estrangeiro, possuir visto permanente no país.
2
3
Cadastro sem restrições.
Capacidade econômico-financeira para pagamento da prestação mensal.
4
5
Capacidade civil, ou menor emancipado com 16 anos completos.
Para obtenção de crédito imobiliário, quais procedimentos o proponente deve seguir?
Ainda existe no país grande carência de moradias não atendidas, tanto pela ineficácia das
políticas governamentais direcionadas às habitações de baixa renda quanto pela dificuldade
das instituições de crédito imobiliário de dispor de recursos a longo prazo.
Por outro lado, a compra de uma moradia requer a existência de recursos que nem sempre
estão disponíveis para parte significativa da população. As incertezas de uma economia que,
em vários momentos, apresenta instabilidade faz com que o tomador do empréstimo tenha
dificuldades de cumprir com suas obrigações durante todo o período contratado.
Analisar de antemão o tipo de financiamento que mais se adapta a suas
necessidades.

Entregar a documentação requerida no agente financeiro.
Aguardar a análise das informações por parte do agente financeiro.
Esperar a avaliação do imóvel pelo profissional contratado.
Assinar o contrato com a instituição de crédito.
Analisar as melhores condições do contrato de crédito imobiliário é fundamental para que o
tomador do empréstimo possa realizar seu planejamento financeiro e programar suas
despesas, disponibilizando recursos para o pagamento das prestações do financiamento
imobiliário.
Isso dá garantias às próprias instituições financeiras de que a inadimplência estará em níveis
administráveis, não afetando a carteira de crédito e os custos dos empréstimos.
PARÂMETROS APLICADOS AO CONTRATO DE
CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Esses parâmetros consistem nos principais modelos para amortização da dívida imobiliária
para aquisição do imóvel próprio:
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE — SAC
TABELA PRICE
Nesse sistema, o valor da amortização é calculado da seguinte forma: divide-se o valor do
principal pelo número de parcelas. Com isso, o saldo devedor é reembolsado em valores de
amortização iguais.
No sistema SAC, o valor das prestações é decrescente, já que o montante referente aos juros
diminui a cada parcela, pois incide sobre valores menores de saldo devedor.
Nesse sistema de amortização, as prestações pagas são iguais, e o principal aumenta ao longo
do contrato e os juros diminuem durante o período.
O seguro habitacional é uma garantia fundamental e obrigatória para o crédito imobiliário,
evitando que um sinistro cause a perda do imóvel ou parte dele, ocasionando prejuízos para a
instituição financeira concedente do crédito.
São coberturas básicas de seguro habitacional:
Incêndio e explosão.
Inundação e alagamento.
Desmoronamento e ameaça de desmoronamento.
Destelhamento.
Por sua vez, o seguro de morte e invalidez permanente permite a liquidação da dívida (ou parte
da dívida, havendo mais de um contratante no financiamento) na hipótese de falecimento do
mutuário.
De forma geral, como o crédito imobiliário pode ser empregado nas atividades
imobiliárias?
Ele pode ser empregado nas seguintes atividades:
Aquisição de imóvel novo e usado.
Aquisição de lote urbanizado.
Esses parâmetros são importantes para incentivar o crédito imobiliário, reduzindo a
insegurança jurídica e o risco de inadimplência.
É essencial que o tomador do crédito conheça todos esses instrumentos, de forma a optar pela
melhor alternativa de crédito e como eles vão onerar suas prestações. O planejamento
financeiro por parte daquele que usará o empréstimo é fundamental para que possa cumprir
com efetividade todas as suas obrigações contratuais.
O FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE
SERVIÇO (FGTS)
É de conhecimento geral que tem direito ao FGTS o trabalhador brasileiro com contrato de
trabalho formal, regido pela Consolidação das Leis do Trabalho e trabalhadores domésticos,
rurais, temporários, intermitentes, avulsos, safreiros (operários rurais que trabalham apenas no
Aquisição de terreno e construção.
Construção em terreno próprio.
Reforma e ampliação do imóvel.
período de colheita) e atletas profissionais. O diretor não empregado pode ser incluído no
regime do FGTS por critério da empresa.
O uso de recursos do FGTS no contrato imobiliário é possível nas seguintes condições:
Na aquisição ou construção de imóvel residencial urbano.
Na amortização ou quitação/liquidação do saldo devedor do financiamento.
No pagamento de parte do valor das prestações do financiamento.
Saiba que a utilização dos recursos da conta do FGTS segue as normas definidas pelo
Conselho Curador do FGTS, podendo sofrer ajustes conforme a necessidade do mercado.
Segundo critérios definidos pelo Conselho Curador do FGTS, o trabalhador, para utilizar os
recursos do FGTS na aquisição de um imóvel, deverá:
Possuir três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados,
consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas.
Não ser detentor de financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) firmado em
qualquer parte do país.
Não ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário, ou cessionário de outro imóvel
residencial urbano, concluído ou em construção, localizado no mesmo município do exercício
de sua ocupação profissional ou no município de sua atual residência, incluindo os municípios
limítrofes e integrantes da mesma Região Metropolitana.
O FGTS consiste em uma forma de geração de poupança a longo prazo na economia.
O governo, ao longo dos últimos tempos, tem estabelecido novas formas de saques do FGTS,
o que impacta a formação de capital via FGTS para investimento no setor imobiliário. Por sua
vez, o crescimento da informalidade na economia tem reduzido os depósitos no FGTS
especialmente entre os mais jovens, que acabam por não acessar esse mecanismo para
aquisição de sua moradia.
A ausência de recursos governamentais em função da crise fiscal que se prolonga vem
restringindo as cadernetas de poupança e o FGTS como os elementos para a formação de
capital para alavancar o segmento imobiliário.
No entanto, a tendência atual de taxas de juros baixas verificada não só no Brasil, mas nas
principais economias, pode reverter esse quadro, e mais recursos estarão disponíveis no
mercado imobiliário. Com isso, poderia ser reduzida essa dependência do setor quanto aos
recursos provenientes das cadernetas de poupança e do FGTS.
ARRENDAMENTO MERCANTIL/LEASING
IMOBILIÁRIO
CONCEITOS DE ARRENDAMENTO
MERCANTIL/LEASING IMOBILIÁRIO
O que é arrendamento mercantil/leasing ?
A Lei 6.099/1974, que dispõe sobre o tema, considera arrendamento mercantil/leasing o
negócio jurídico realizado entre pessoa jurídica — na qualidade de arrendadora — e pessoa
física ou jurídica —na qualidade de arrendatária— e que tenha por objeto o arrendamento de
bens adquiridos pela arrendadora, segundo especificações da arrendatária e para uso próprio
desta.
A legislação permite a operação de arrendamento mercantil/leasing de bens móveis, de
produção nacional ou estrangeira, e bens imóveis.
O leasing imobiliário se enquadra nessa regra, consistindo em uma forma efetiva de obtenção
de recursos financeiros para viabilizar empreendimentos imobiliários. Uma
empresa/arrendatária que não detém recursos para a aquisição à vista de um imóvel pode
utilizar esse dispositivo realizando pagamentos regulares à arrendadora. Para tanto, empregará
o bem em suas atividades empresariais.
Uma empresa, entretanto, que possuir ativo imobiliário e necessitar manter a posse do bem, no
dispositivo de arrendamento mercantil/leasing ,dispõe de forma efetiva de capitalização.
O leasing imobiliário permite ao arrendatário utilizar determinado imóvel durante o
período do contrato e, no final, exercer seu direito de aquisição pagando o valor
residual.
Nesse caso, a arrendadora adquire o imóvel da empresa e formaliza um contrato de
arrendamento mercantil em que a empresa/arrendatária seja mantida na posse do imóvel e
realize pagamentos à arrendadora, tendo a opção de compra do imóvel ao final do contrato.
A Resolução 2.309/1996 do Banco Central considera uma modalidade como arrendamento
mercantil financeiro e a outra como arrendamento mercantil operacional? Verifique a
seguir as duas respectivas modalidades.
ARRENDAMENTO MERCANTIL FINANCEIRO
ARRENDAMENTO MERCANTIL OPERACIONAL
A MODALIDADE EM QUE:
Os pagamentos previstos no contrato, devidos pela arrendatária, sejam suficientes para
que a arrendadora recupere o custo do bem arrendado e obtenha um retorno sobre os
recursos investidos.
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As despesas de manutenção, assistência técnica e serviços relacionados à operação do
bem arrendado sejam de responsabilidade da arrendatária.
O preço para o exercício da opção de compra seja livremente pactuado.
A MODALIDADE EM QUE:
Os pagamentos feitos pela arrendatária contemplem o custo de arrendamento do bem e
os serviços inerentes a sua colocação à disposição da arrendatária, não podendo o valor
presente dos pagamentos ultrapassar 90% (noventa por cento) do custo do bem.
O prazo contratual seja inferior a 75% (setenta e cinco por cento) do prazo de vida útil
econômica do bem.
O preço para o exercício da opção de compra seja o valor de mercado do bem
arrendado;
Não haja previsão de pagamento de valor residual garantido.
OPERACIONALIDADE DO ARRENDAMENTO
MERCANTIL/LEASING IMOBILIÁRIO
Muito empregado no exterior, o arrendamento mercantil/leasing imobiliário passa a ser
utilizado com maior frequência no Brasil por pessoas jurídicas como forma de financiamento de
suas atividades empresariais.
Portanto, no caso do “lease back” imobiliário, a empresa vende seu imóvel para a empresa de
arrendamento mercantil, que fará uma operação de leasing com a empresa que negociou o
bem, permitindo que esta se capitalize com a operação.
O que o BCB permite?
Que os bancos múltiplos com carteira de arrendamento mercantil e as sociedades de
arrendamento mercantil possam realizar operações de arrendamento com entidades
domiciliadas no exterior.
Isso se dá para facilitar a obtenção de recursos externos para a realização de operações de
arrendamento mercantil/leasing . A ideia visa ao posterior subarrendamento dos bens a
pessoas jurídicas no país. No entanto, essas operações dependerão de registro no próprio
BCB.
COMO AS SOCIEDADES DE ARRENDAMENTO
MERCANTIL/LEASING PODEM CAPTAR RECURSOS?
Por meio de:
Emissão de notas promissórias destinadas à oferta pública.
Empréstimos contraídos no exterior.
Financiamentos de instituições financeiras nacionais, entre outras formas de captação de
recursos autorizadas pelo BCB.
Por serem empresas de capital aberto, elas também estão autorizadas a emitir debêntures,
uma das principais fontes de captação de recursos do setor no mercado nacional.
Os contratos de arrendamento mercantil/leasing imobiliário devem ser formalizados por
instrumento público ou particular, devendo conter, no mínimo, as seguintes especificações:

A descrição dos bens com todas as suas características que permitam sua perfeita
identificação.
O prazo de arrendamento.


O valor das contraprestações e o critério para seu reajuste.
A forma de pagamento das contraprestações por períodos determinados, não superiores a 1
(um) semestre, salvo exceções previstas na legislação.


As condições para a arrendatária optar pela renovação do contrato, pela devolução dos bens
ou pela aquisição dos bens arrendados.
A concessão e os critérios oferecidos à arrendatária de opção de compra dos bens arrendados.


As despesas e os encargos adicionais, inclusive despesas de assistência técnica, manutenção
e serviços inerentes à operacionalidade dos bens arrendados.
As condições para eventual substituição dos bens arrendados, inclusive na ocorrência de
sinistro, por outros da mesma natureza.


Faculdade de a arrendadora vistoriar os bens objeto de arrendamento.
As obrigações da arrendatária, nas hipóteses de inadimplemento, destruição, perecimento ou
desaparecimento dos bens arrendados; entre outras determinações.

 ATENÇÃO
Os contratos de arrendamento mercantil/leasing de bens cuja aquisição tenha sido efetuada
com recursos provenientes de empréstimos contraídos, direta ou indiretamente, no exterior
devem ser firmados com cláusula de variação cambial. Por sua vez, é vedada uma empresa de
arrendamento mercantil/leasing pertencente a um grupo econômico fazer um contrato com
outra empresa pertencente ao mesmo grupo econômico.
OUTRAS FORMAS DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
LETRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO/CÉDULA DE
CRÉDITO IMOBILIÁRIO
A Lei 10.931/2004 instituiu a letra de crédito imobiliário e a cédula de crédito imobiliário.
As LCIs
São títulos emitidos por instituições financeiras que remuneram o investidor por um prazo
determinado, sendo utilizadas como fonte de investimentos para o setor imobiliário,
considerando que são lastreados em créditos imobiliários.

As CCIs
São títulos de crédito originado a partir de créditos imobiliários a receber, sendo referente à
operação de compra e venda de imóveis, ou mesmo de contrato de locação.
A LCI poderá ser emitida pelos bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário — a Caixa
Econômica Federal, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e
empréstimo, as companhias hipotecárias e demais espécies de instituições que venham a ser
expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil.
Esse título será lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação
fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal,
juros e, se for o caso, atualização monetária nelas estipulados.
Para evitar a colocação no mercado de títulos sem lastro, existem limites quanto à emissão das
LCIs com garantia de um ou mais créditos imobiliários. Ou seja: não podem, em sua totalidade,
exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder da instituição emitente.
Além disso, a LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos
créditos imobiliários que lhe servem de lastro.
Já a CCI é emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser:
Integral
Quando representar a totalidade do crédito.
OU
Fracionária
Quando representar parte dele.
A soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito não poderá exceder o
valor total do crédito que elas representam.
Consiste na cessão de créditos vinculados às operações imobiliárias, especialmente na
comercialização de imóveis negociados na incorporação imobiliária.
Conforme disposto na legislação, a CCI é título executivo extrajudicial, exigível pelo valor
apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.
Com o intuito de permitir a negociação do título, a emissão e a negociação da CCI independem
de autorização expressa do devedor do crédito imobiliário que ela representa.
CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS
IMOBILIÁRIOS/SECURITIZAÇÃO DE CRÉDITOS
IMOBILIÁRIOS
Disciplinados na Lei 9.514/1997, como parte da formação do Sistema de Financiamento
Imobiliário, consistem em mais uma forma de criar mecanismos de financiamento para
promover o crescimento do mercado imobiliário.
O que são securitização e certificado de recebíveis imobiliários?
SECURITIZAÇÃO
CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (CRI)
É o processo em que créditos associados à comercialização de imóveis, normalmente oriundos
de empresa incorporadora, são cedidos à organização de securitização. Esta, por sua vez,
emite títulos vinculados a essescréditos para serem negociados no mercado.
Trata-se de um título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos
imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. O CRI é de emissão exclusiva das
companhias de securitização.
As companhias de securitização são instituições na forma de sociedades por ações, que têm o
objetivo de adquirir créditos imobiliários e, além disso, securitizar mediante a emissão e
colocação de CRIs no mercado de capitais, podendo realizar outras atividades dentro de suas
atribuições legais.
Elas são reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários, que deve fixar as condições de seu
funcionamento.
Com isso, é possível antecipar receita para o processo de incorporação imobiliária, permitindo
a expansão dos negócios. Entretanto, para a segurança da operação, é necessário:
A identificação do devedor.
O valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão.
Entenda que, com isso, é de suma importância a individualização do imóvel a que esteja
vinculado o crédito e a indicação do cartório de registro de imóveis em que esteja registrada e
respectiva matrícula, assim como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido.
CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE
CONSTRUÇÃO (CEPAC)
A Lei 10.257/2001, denominada Estatuto da Cidade, considera operação urbana consorciada o
conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal. Isso inclui a
participação de proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o
objetivo de alcançar em determinada área transformações urbanísticas estruturais, melhorias
sociais e valorização ambiental.
O Estatuto da Cidade estabelece que a lei específica que aprovar a operação urbana
consorciada poderá prever a emissão pelo município de quantidade determinada de
certificados de potencial adicional de construção. Saiba que estes serão alienados em leilão ou
utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.
A emissão de CEPAC é uma alternativa do município para captação de recursos a serem
aplicados em investimentos públicos de revitalização ou reestruturação de determinada
área da cidade.
 IMPORTANTE
Os investidores em CEPACs poderão se beneficiar com a valorização dos imóveis objetos da
intervenção urbana. No entanto, diferentemente das outras formas de financiamento imobiliário,
os CEPACs constituem fonte de financiamento do setor público para realização de obras
urbanas.
A CVM decidiu que, quando ofertados publicamente, os CEPACs são caracterizados por
valores mobiliários, estando sujeitos à regulamentação e fiscalização dessa autarquia. Esses
títulos passaram a ter regulação própria e estão disciplinados pela instrução CVM 401/2003.
OS CEPACS E A INFRAESTRUTURA
URBANA
Neste vídeo, será apresentado um resumo de CEPACs, um mecanismo promissor de
financiamento de infraestrutura urbana.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
MÓDULO 3
 Identificar os principais segmentos de atuação dos fundos de investimentos
imobiliários
HISTÓRICO E CONCEITOS DE FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
O Fundo de Investimento Imobiliário assume um papel de relevância cada vez maior no
segmento financeiro.
Qual o intuito do Fundo de Investimento Imobiliário?
O intuito está em observar a reunião de investidores a fim de gerar recursos necessários para a
realização ou administração de empreendimentos de porte dentro do segmento imobiliário.
Esse tipo de investimento permite a democratização da captação de recursos direcionado a
imóveis, possibilitando ao investidor — de pequeno ou grande portes — a aplicação em quotas
de um fundo que irá remunerar o aplicador de acordo com a valorização do investimento
realizado no setor imobiliário.
A dependência em relação ao poder público para a obtenção de recursos para investimento no
segmento imobiliário levou ao engessamento e ao esgotamento do sistema.
Além disso, podemos notar as dificuldades verificadas para a expansão do Sistema Financeiro
da Habitação e o equacionamento das dívidas geradas pelos mutuários do sistema em um
ambiente econômico de incertezas.
Mudanças eram necessárias, e o mercado exigia um novo modelo regulatório para amparar
investidores do setor imobiliário. Aí, podemos verificar o advento da Lei 8.668/1993 e a
Instrução 205/1994 da Comissão de Valores Mobiliários.
A partir delas e com instruções posteriores que atualizaram o teor inicial dessas
regulamentações, os FIIs passaram a ter legislação própria e uma base legal para que
pudessem se desenvolver nos períodos seguintes.
LEI 8.668/1993
A lei dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos fundos de investimento imobiliário.
Ele é formado por recursos oriundos do mercado de capitais reunidos com o intuito de ser
utilizado em investimentos no mercado imobiliário. O investidor adquire quotas do fundo que é
administrado por um gestor responsável em gerir os recursos visando obter a melhor
rentabilidade para o investimento.
A legislação também estabelece que os bens e direitos integrantes do patrimônio do FII, em
especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora,
assim como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta,
observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:
1
Não integrem o ativo da administradora.
Não respondam direta ou indiretamente por qualquer obrigação da instituição administradora.
2
3
Não componham a lista de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial
ou extrajudicial.
Não sejam dados em garantia de débito de operação da instituição administradora.
4
5
Não sejam passíveis de execução por quaisquer credores da administradora, por mais
privilegiados que possam ser.
Não sejam constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.
6
A norma legal sobre os fundos imobiliários já surge com as devidas proteções aos investidores,
separando o patrimônio do fundo daquele da administradora. Isso evita que má gestão da
organização comprometa o investimento dos particulares no fundo imobiliário.
É possível aos quotistas a escolha de novos administradores ou gestores para o fundo em
caso de insolvência da administradora. Essas questões são fundamentais para que haja
segurança jurídica e que os investimentos estejam cercados de toda a cautela necessária para
o amplo desenvolvimento desse segmento do mercado de capitais.
CONCEITOS DE FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO
A Instrução 205/1994 da Comissão de Valores Mobiliários define o conceito de Fundo de
Investimento Imobiliário, constituído sob a forma de condomínio fechado, cujo resgate de
quotas não é permitido.
O FII é uma comunhão de recursos captados através do sistema de distribuição de
valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, com
prazo determinado ou indeterminado de duração.
Sendo assim, os investidores em fundos imobiliários adquirem quotas, cujo retorno ocorre com
a distribuição dos resultados gerados em sua carteira de investimentos em imóveis.
O FII SE DESTINA...
Ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, em que estão incluídos construção de
imóveis, aquisição de imóveis prontos e investimentos em projetos visando viabilizar o acesso
à habitação e aos serviços urbanos, inclusive em áreas rurais, para posterior alienação,
locação ou arrendamento.
A instituição administradora do FII deverá solicitar à Comissão de Valores Mobiliários (CVM),
de forma simultânea, autorização para constituição e funcionamento do fundo e o registro de
distribuição de quotas.
Para segurança do investidor, os bens e direitos de uso a serem adquiridos pelo Fundo de
Investimento Imobiliário (FII) deverá ser objeto de prévia avaliação, devendo estar de acordo
com as condições de mercado vigente.
A administração do FII é competência, exclusivamente, de:
1
Bancos comerciais.
Múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário.
2
3
De investimento.
Das sociedadescorretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários.
4
5
Das sociedades de crédito imobiliário.
Das caixas econômicas e das companhias hipotecárias.
6
Por sua vez, essas instituições deverão manter departamento técnico habilitado a prestar
serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários, ou contratar tais serviços
externamente.
A instituição administradora do patrimônio do fundo poderá praticar todos os atos que se
relacionem com seu objetivo e exercer todos os direitos inerentes à propriedade dos bens e
direitos integrantes desta comunhão de recursos.
A administração do fundo ficará sujeita à supervisão e responsabilidade direta de um
diretor da instituição administradora previamente indicado para essa função.
As negociações de bens imóveis ou de direitos sobre imóveis para o patrimônio do fundo serão
efetuadas diretamente pela instituição administradora, na qualidade de proprietária fiduciária,
em benefício exclusivo do fundo.
Essas operações estarão sujeitas à fiscalização permanente, evitando que desvios de
finalidade prejudiquem os quotistas do fundo.
Constituído e autorizado o funcionamento do fundo, a parcela de seu patrimônio que,
temporariamente, não estiver aplicada em empreendimentos imobiliários poderá ser investida
em quotas de fundos de aplicação financeira, de fundos de renda fixa e/ou em títulos de renda
fixa de livre escolha do administrador. Isso permite certa flexibilidade nas aplicações do fundo
junto ao mercado, sem perder sua própria autenticidade.
A instituição administradora do fundo deverá ser o mais transparente em relação às suas
informações. Devem ser divulgados em jornais especializados no prazo de 60 (sessenta) dias
após os meses de junho e dezembro:
O relatório da instituição administradora.
As demonstrações financeiras, elaboradas de acordo com a regulamentação expedida pela
CVM.
O parecer do auditor independente.
Listamos a seguir o que minimamente deverá conter o relatório da instituição administradora:
Descrição dos negócios realizados no semestre, especificando, em relação a cada um, os
objetivos, os montantes dos investimentos feitos, as receitas e a origem dos recursos
investidos, assim como a rentabilidade apurada no período.
Programa de investimentos para o semestre seguinte.
Informações devidamente fundamentadas sobre a conjuntura econômica do segmento do
mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do fundo, as perspectivas da
administração para o semestre seguinte, o valor de mercado dos bens e direitos integrantes do
patrimônio do fundo e os critérios de avaliação.
Relação das obrigações contraídas no período.
A rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres calendário.
O valor patrimonial da quota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro) semestres
calendário.
A relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos exercícios,
especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada
exercício.
A exigência de informações detalhadas e atualizadas sobre o patrimônio do fundo requer a
manutenção de uma estrutura com profissionais qualificados para gerir os dados e fornecer ao
mercado uma visão real da situação do investimento.
A CVM deverá exercer seu papel de fiscalizadora fundamental, para que os FIIs tenham
solidez e transmitam segurança aos seus investidores.
FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Neste vídeo, você vai ver um resumo do FIIs de acordo com a definição da CVM.
CARACTERIZAÇÃO DOS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
ASSEMBLEIA GERAL DOS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
A assembleia geral dos quotistas é a instância máxima de decisão de um FII. Qual o
objetivo dela?
Consiste na reunião realizada entre os quotistas do fundo, com o objetivo de tomar decisões
importantes relacionadas à administração ou gestão deste.
A instituição administradora tem competência para convocar a assembleia geral, e esta poderá
ser solicitada diretamente por quotistas que possuam, no mínimo, 5% (cinco por cento) das
quotas emitidas e pelo representante dos quotistas, conforme determinações contidas no
regulamento do fundo.
A convocação deverá ser feita mediante anúncio publicado no jornal escolhido pela instituição
administradora para a divulgação de informações do fundo. Se não for por este meio, poderá
ainda ser através de comunicação escrita, enviada por via postal, com aviso de recebimento, a
todos os quotistas inscritos no registro de quotistas na data da convocação, que poderão se
fazer representar por procuradores legalmente constituídos.
É competência exclusiva da assembleia geral:
1
Examinar, anualmente, as contas relativas ao fundo, e deliberar sobre as demonstrações
financeiras apresentadas pela instituição administradora.
Alterar o regulamento do fundo.
2
3
Destituir a instituição administradora.
Deliberar sobre a substituição da instituição administradora nos casos previstos na legislação,
a emissão de novas quotas bem como aprovação do laudo de avaliação de bens, a fusão,
incorporação e cisão do fundo, e a dissolução e liquidação do fundo.
4
5
Determinar à instituição administradora a adoção de medidas específicas de política de
investimento dentro do regulamento do fundo.
Eleger e destituir o representante dos quotistas.
6
A assembleia geral dos quotistas tem poderes para nomear, a qualquer momento, um ou mais
representantes para exercer as funções de fiscalização e controle gerencial dos
empreendimentos ou investimentos do fundo, em defesa dos direitos e interesses dos
quotistas.
São atribuições específicas do representante dos quotistas, entre outras previstas no
regulamento do fundo:
FISCALIZAR O...
Cumprimento do programa financeiro e de investimentos.
FISCALIZAR A...
Observância da política de investimento explicitada no regulamento.
Para ser representante de quotistas, a pessoa física ou jurídica deverá ter como
requisitos:
A assembleia geral poderá deliberar sobre a necessidade de contratar ou não o
consultor de investimentos, assim como manter ou não o consultor contratado.
Caso haja essa necessidade, o contrato deverá especificar, claramente e de forma precisa,
suas atribuições, obrigações e responsabilidades. Os pareceres técnicos elaborados pelo
consultor de investimentos deverão ser disponibilizados aos quotistas na sede da instituição
administradora.
Ser quotista.
Não exercer cargo ou função na instituição administradora ou em sociedade a ela
ligada, ou prestar-lhe assessoria de qualquer natureza.

Não exercer cargo ou função na sociedade empreendedora, incorporadora ou
construtora do empreendimento imobiliário que constitua objeto do fundo, ou
prestar-lhe assessoria de qualquer natureza.

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REMUNERAÇÃO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
As quotas de FII corresponderão a frações ideais de seu patrimônio. Conforme o regulamento
do fundo, elas poderão ser representadas por certificados de investimento ou mantidas em
contas de depósito em nome de seus titulares nas instituições autorizadas pela CVM.
O certificado de investimento ou o extrato de conta de depósito representarão a
quantidade de quotas pertencentes ao quotista.
Para que o investidor possa acompanhar os resultados obtidos pelo fundo e avaliar sua carteira
de ativos, o FII terá escrituração contábil em separado da instituição administradora.
As demonstrações financeiras serão elaboradas levando-se em conta o tipo de
empreendimento imobiliário constante do fundo. Além disso, seguirão as normas contábeis
específicas determinadas pela CVM, devidamente auditadas por auditor independente.
Vamos conhecer, agora, dois indicadores que avaliam a remuneração dos fundos imobiliários:
INDICADOR 1
Um indicador importante para medir a remuneração dos fundos imobiliários é denominado
“dividend yield” , empregado para avaliar os rendimentos distribuídos pelo fundo nos últimos
12 meses. Por este indicador, é possível conhecer o desempenho de um FII em relação ao
retornodado ao seu quotista. Assim, pode-se estabelecer uma relação entre os rendimentos
distribuídos ao longo de 12 meses e o preço atual da quota do fundo.
É importante acompanhar esse indicador para analisar o comportamento do fundo ao longo do
tempo. Afinal, ele pode estar optando, por exemplo, por um desinvestimento com a venda de
imóveis que se valorizaram durante o período conforme programa previamente estabelecido.
Com isso, estaria gerando uma variação desproporcional na distribuição de rendimentos. Ou,
então, o Fundo pode estar realizando aumento ou redução dos rendimentos conforme
estratégia traçada pela instituição administradora, seguindo tendências observadas no
mercado.
INDICADOR 2
Outro indicador para avaliar um fundo imobiliário é o seu valor patrimonial, representado pelo
valor constante no laudo de avaliação dos ativos pertencentes a ele. Esse valor não
corresponde, na maioria das vezes, àquele negociado na bolsa de valores.
Existem ainda investidores que analisam o valor do imóvel e dos aluguéis na região em que
está localizado e o compara com os valores apontados nos demonstrativos financeiros
apresentados pelo fundo. Dessa forma, passa a ter noção de como a instituição administradora
está gerindo seu patrimônio.
Por fim, os FIIs são classificados como ativos de renda variável, correspondendo àqueles cujas
rentabilidades não são possíveis de dimensionar. Em outras palavras, não é possível que o
investidor saiba no momento da aplicação quanto ele receberá ao final do vencimento.
Ao contrário dos investimentos em renda fixa, os fundos imobiliários podem estar
sujeitos à volatilidade do mercado, interferindo positivamente ou negativamente em
seus resultados.
ÁREAS DE ATUAÇÃO DOS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
LAJES CORPORATIVAS
Escritórios ou salas comerciais de alto padrão de qualidade para venda ou locação para
empresas de grande porte.
CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS
Residências baseadas na diversidade de produtos, através da inovação, procurando atingir um
mercado com grande potencial de crescimento.
GALPÕES E CENTROS DE LOGÍSTICA
Imóveis para venda, locação ou leasing voltados para investimentos em infraestrutura e
logística necessários ao desenvolvimento do país.
SHOPPING CENTER E CENTRO COMERCIAL
Áreas amplas com diversas lojas, com grande potencial para locação e organização de
eventos, entre outras atividades comerciais.
GALPÕES INDUSTRIAIS
Voltados para empreendimentos de maior complexidade, que, muitas vezes, dependem de
obras de infraestrutura de responsabilidade governamental para a implantação do projeto
industrial.
HOTELARIA
Direcionada ao setor de turismo e lazer com grande potencial de crescimento em um país com
grande diversidade de atrativos naturais.
RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
Investimentos em direitos creditórios que possuem lastro imobiliário. Utilizado como forma de
diversificar os investimentos do fundo.
FUNDOS DE FUNDOS
Investimento em outros fundos imobiliários, permitindo a diversificação do aporte de recursos.
Um fator determinante nesse cenário de investimentos em fundos imobiliários é a taxa de
vacância, que corresponde ao nível de desocupação dos imóveis que fazem parte da carteira,
afetando diretamente a rentabilidade do fundo.
Diversos fatores podem influenciar um nível de vacância elevada, desde aspectos de natureza
econômica (recessão econômica, redução do poder aquisitivo da população etc.) até fatores de
mercado, como o excesso de oferta de imóveis semelhantes na mesma região.
 COMENTÁRIO
Os déficits fiscais do governo federal têm limitado os recursos para investimentos em
habitações populares. À medida que a população de baixa renda melhora suas condições
financeiras, passa a demandar moradias de melhor qualidade, surgindo um novo mercado à
disposição dos fundos imobiliários. Esse segmento de imóvel de moradia para pessoal de
baixa renda é promissor e tem sido cada vez mais objeto de atenção por parte dos fundos de
investimentos imobiliários.
TENDÊNCIAS DOS INVESTIMENTOS EM
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
TENDÊNCIAS: IMÓVEL FÍSICO OU FUNDO
IMOBILIÁRIO
As pessoas ainda têm dúvidas sobre o que é melhor: investir diretamente em imóvel físico ou
em fundos imobiliários. Esse questionamento, sem dúvidas, pode mostrar a tendência do
mercado para os próximos anos e décadas.
ANTIGAMENTE:
Os empreendimentos imobiliários eram restritos aos grandes investidores, que utilizavam
recursos próprios e de terceiros para concretizar seu negócio. O pequeno investidor se
afastava do mercado imobiliário pela incapacidade de aportar os recursos necessários
NO PAÍS:
Investir em empreendimentos imobiliários dependia de grande gama de recursos, disponíveis
somente aos incorporadores com acesso ao crédito imobiliário ou investidores que viam nesse
mercado uma oportunidade de obter um retorno maior para seu capital.
No exterior, existia crédito imobiliário de forma variada, impulsionando o setor imobiliário
externo.
É importante entender que a aquisição de um imóvel pode ser em razão de uso ou de
investimento. O comprador pode estar adquirindo imóvel para sua moradia utilizando-se do
crédito imobiliário ou realizando pagamento à vista.
Por outro lado, o investidor individual adquire o imóvel com o objetivo de alugar ou especular
com sua valorização, para, então, obter um ganho sobre o valor de venda futura.
Por que investidores de menor porte se afastavam do mercado imobiliário?
Em função do montante que tinham de dispender para sua aquisição e pela dificuldade de
administração do bem. Seus recursos eram direcionados para outros segmentos do mercado
financeiro, mesmo que eles, no final, fossem aplicados no setor imobiliário, como no caso dos
depósitos em caderneta de poupança.
Apesar do senso comum de que investimento em imóveis era seguro, isso não acontecia na
realidade. Fatores inflacionários e a dificuldade de retomar o imóvel em caso de inadimplência
do locatário afastaram, durante longos períodos, investidores em imóveis. Restavam aqueles
que deixavam o imóvel fechado, aproveitando os ganhos obtidos com a elevada inflação.
 COMENTÁRIO
A legislação posterior sobre imóveis tornou mais viável o investimento em aluguel, trazendo
para esse mercado os grandes fundos de previdência privada que apostavam em imóveis
corporativos. No entanto, continuava a restrição quanto à participação dos investidores de
menor porte, sem recursos suficientes para aportar em investimentos imobiliários.
Os FIIs, no entanto, consistem em uma forma de democratizar os investimentos em
imóveis, permitindo que pequenos aplicadores possam adquirir quotas de capital em
grandes empreendimentos imobiliários e, além disso, consigam se beneficiar dos
rendimentos obtidos com sua administração.
Isso vai atrair cada vez mais recursos para o segmento imobiliário, que poderá crescer de
forma sustentável e gerar empregos necessários para o desenvolvimento econômico-social do
país.
Ainda existirão investidores individuais em imóveis esperando maior retorno com sua própria
gestão. No entanto, as alternativas devem ser objeto de uma análise criteriosa para conhecer a
melhor opção de investimento, seja em imóvel físico, seja em Fundo de Investimento
Imobiliário.
A questão da liquidez pode ser fator determinante para a escolha dos FIIs. No final, todo o
mercado imobiliário ganhará com essa coexistência e, certamente, serão gerados novos
recursos para atender a demanda por empreendimentos imobiliários.
TENDÊNCIAS: FUNDOS DE INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
Existe uma tendência mundial de manter as taxas de juros em níveis baixos, o que se refletirá
no Brasil (SELIC), impactando os fundos de maneira geral.
Tendo em vista essa propensão, os investidores que estavam acostumados com os
rendimentos garantidos nos fundos de renda fixa devem migrar para os fundos de renda
variável, assumindo maiores riscos, cenário propício aos fundos de investimentos imobiliários.
Os FIIs têm mais liquidez que o imóvel físico; entretanto, o investidor deve analisara carteira
de títulos do fundo escolhido. Para isso, é importante que ele possua uma assessoria com um
especialista para analisar o risco e retorno do investimento escolhido.
Lembre-se de que, quanto mais consciente for o investidor, maior a exigência em
qualidade de investimento por parte dos fundos.
O mercado acionário é mais amplo e engloba um elenco maior de opções, e podemos aplicar
em empresas dos mais diversos setores. Pode-se afirmar que este segmento oscila mais que
os fundos imobiliários. Entretanto, esse tipo de investimento não pode ser classificados de
baixo risco.
 EXEMPLO
No período da pandemia de Covid-19 (2020), os fundos atrelados a grandes empreendimentos,
como os shoppings , tiveram suas margens de lucro reduzidas.
A área ambiental terá grande influência nos investimentos futuros do setor imobiliário, e os
fundos que perceberem com antecipação esse movimento poderão se destacar nesse cenário
econômico-financeiro. O que não se preparar para esse novo ambiente não será capaz de
competir em uma economia globalizada.
Os investidores e os consumidores, de forma geral, exigirão produtos que estejam associados
à preservação do meio ambiente.
O Brasil, por sua expansão territorial, tem no setor rural uma base importante em sua
economia, especialmente no agronegócio. É importante que os investidores do mercado
imobiliário vejam com outro olhar o crescimento do segmento rural.
Aqui, sobretudo, estamos falando em função de sua capacidade de atender aos mercados
internos e externos com produtos de qualidade. Investimentos em infraestrutura rural, galpões
e armazéns para estocagem rural e condomínios rurais podem ser atrativos para uma carteira
de fundo imobiliário, principalmente quando esta apresenta ativos diversificados.
O investimento em segmentos, como lajes corporativas, imóveis para clínicas médicas,
instalações para a atividade de turismo, condomínios residenciais, entre outros,
apresentará grande crescimento nos próximos anos e décadas.
Esses segmentos podem se constituir em excelentes investimentos para constar da carteira
dos FIIs. Entretanto, o mercado deve estar atento à tendência mundial de crescimento dos
serviços em home-office e como isso afeta o nível de vacância dos imóveis comerciais.
O mercado de FII no país, portanto, está se aperfeiçoando cada vez mais e oferece opções de
investimentos em diversos segmentos do mercado imobiliário. Por sua vez:
O investimento em fundos imobiliários tem sido uma opção dos investidores para diversificar a
sua carteira.
O investidor tem tido consciência de escolher o fundo mais alinhado aos seus objetivos, sendo
necessárias informações transparentes para que a escolha seja a mais criteriosa possível.
O investidor pode optar por um fundo de investimento imobiliário focado em imóveis para
aluguel e que distribua o resultado mensalmente. Essa pode ser uma tendência dos fundos que
atraia investidores de fundos de renda fixa, o que tornaria mais popular esse tipo de
investimento.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
CONCLUSÃO
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ao longo deste tema, apresentamos o protagonismo do setor de financiamento no crescimento
do segmento imobiliário no Brasil. Além disso, passamos pelos principais tipos de crédito e
vimos os fundos de investimento imobiliário como fonte competitiva de captação de recursos
para investimentos em imóveis.
No módulo 1, reconhecemos o papel do financiamento imobiliário como motor do crescimento
deste setor no Brasil. Além disso, mostramos que as principais fontes de recursos do Sistema
Financeiro da Habitação (SFH) seriam as cadernetas de poupança e o Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço (FGTS).
No módulo 2, descrevemos os principais tipos de créditos imobiliários oferecidos no mercado
brasileiro. Com isso, identificamos que seria possível ao mercado imobiliário ter os recursos de
longo prazo necessários para financiar o setor de construção civil e os adquirentes dos
imóveis.
No módulo 3, identificamos os segmentos de atuação dos fundos de investimentos imobiliários.
Apesar das várias formas de financiamento imobiliário, destacamos os Fundos de
Investimentos Imobiliários (FII), já que se tornou uma forma de democratização dos
investimentos imobiliários.
Por fim, compreendemos o financiamento imobiliário como uma fonte de recursos que ampara
os mais diversos investimentos do setor. Além disso, entendemos as suas principais
modalidades de crédito no mercado brasileiro e as linhas de atuação dos fundos de
investimento imobiliário.
 PODCAST
Agora, o especialista José Carregosa encerra o tema fazendo um resumo do que vimos, com
ênfase nas vantagens e desvantagens dos FIIs e seu potencial de crescimento num cenário de
juros baixos.
AVALIAÇÃO DO TEMA:
REFERÊNCIAS
BANCO CENTRAL DO BRASIL. Resolução No 2309, de 28 de agosto de 1996. Disciplina e
consolida as normas relativas às operações de arrendamento mercantil. Diário Oficial da União,
Brasília, 28 de agosto de 1996.
BRASIL. Lei No 4.380, de 21 de agosto de 1964. Institui a correção monetária nos contratos
imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o
Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras
Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências. Diário
Oficial da União, Brasília, 21 de agosto de 1964.
BRASIL. Lei No 6.099, de 12 de setembro de 1974. Dispõe sobre o tratamento tributário das
operações de arrendamento mercantil e dá outras providências. Diário Oficial da União,
Brasília, 12 de setembro de 1974.
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Diário Oficial da União,
Brasília, 5 de outubro de 1988.
BRASIL. Lei No 8.668, de 25 de junho de 1993. Dispõe sobre a constituição e o regime
tributário dos Fundos de Investimento Imobiliário e dá outras providências. Diário Oficial da
União, Brasília, 25 de junho de 1993.
BRASIL. Lei No 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de
Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras
providências. Diário Oficial da União, Brasília, 20 de novembro de 1997.
BRASIL. Lei No 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da
Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.
Diário Oficial da União, Brasília, 10 de julho de 2001.
BRASIL. Código Civil brasileiro. Lei No 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Presidência da
República Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurídicos. Diário Oficial da União, Brasília, 10 de
janeiro de 2002.
BRASIL. Lei No 10.931, de 02 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de
incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula
de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de
16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de
2002, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 2 de agosto de 2004.
CARDOSO, C. F. Empreendimentos imobiliários. Rio de Janeiro: SESES, 2016.
CARREGOSA, J. M. et al. Economia política — ênfase para o Curso de Direito. 1. ed. Rio de
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negociação e de distribuição públicas de Certificados de Potencial Adicional de Construção –
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(Mestrado em Engenharia) — Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2011.
MOTA, R. A evolução do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil no
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Brasília (UnB), Brasília, 2013.
EXPLORE+
Leia e utilize como referência a “Cartilha do Crédito Imobiliário”, elaborada pela Caixa
Econômica Federal, para aprofundar seu conhecimento.
Visite a página da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
(ABECIP) e pesquise sobre a história do crédito imobiliário.
CONTEUDISTA
José Machado Carregosa
 CURRÍCULO LATTES
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