Usucapião e suas modalidades

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Usucapião
A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem
os ônus reais que gravavam o imóvel antes da sua declaração (IPTU/ CONDOMÍNIO E
ETC).
Conceito: É a situação de aquisição do domínio, ou de outro direito real (ex.: usufruto,
servidão) pela posse prolongada
-A lei permite que uma determinada situação de fato alongada por certo intervalo de tempo se
transforme em uma situação jurídica: a aquisição originária da propriedade
-Garante a estabilidade da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se pode mais
levantar dúvidas a respeito de ausência ou vícios do título de posse
-A função social da propriedade acaba sendo atendida pela usucapião.
Usucapião de bens móveis
Atos de mera tolerância não induzem a posse usucapível (posse ad usucapionem)
Exemplo: não é possível alegar usucapião na vigência de um contrato em que a posse é
transmitida, caso da locação e do comodato.
Características da posse Ad Usucapionem
→ Posse com intenção de dono: animus domini – que tem como conteúdo o corpus
(domínio fático) e o animus domini (intenção de dono, vontade de proceder como
habitualmente procede o proprietário) – Teoria subjetiva da posse
Obs: A intenção de dono não está presente, em regra, em casos envolvendo vigência de
contratos, como nas hipóteses de locação, comodato e depósito
Importante: É possível a alteração da causa da posse (interversio possessionis), admitindo-se
a usucapião em casos excepcionais. (Ex.: o locatário está na posse do imóvel há cerca de 30
anos, não paga aluguel há 20 anos, tendo o locador desaparecido)
→ Posse mansa e pacífica: exercida sem qualquer manifestação em contrário de quem tenha
legítimo interesse, ou seja, sem a oposição do proprietário do bem. Se em algum momento
houver contestação dessa posse pelo proprietário, desaparece o requisito da mansidão.
→ Posse contínua e duradoura, em regra, e com determinado lapso temporal: posse sem
intervalos, sem interrupção (Exceção: Art. 1.243, CC – soma das posses sucessivas – accessio
possessionis)
Duração: prazos estabelecidos em lei, de acordo com a modalidade de usucapião
→ Posse justa: a posse usucapível deve ser sem vícios objetivos, isto é: sem violência,
clandestinidade ou precariedade
- Se a situação fática for adquirida por meio de atos violentos ou clandestinos, não
induzirá posse, enquanto não cessar a violência ou a clandestinidade – art. 1.208, 2ª
parte, CC.
- O convalescimento da posse violenta ou clandestina faz desaparecer os vícios
objetivos de violência e clandestinidade. A partir do convalescimento, conta-se o
prazo para a usucapião.
- Controvérsia: majoritariamente, a posse precária (com abuso de direito) não
convalesce. Mas há quem defenda o seu convalescimento (Tartuce)
→ Posse de boa-fé e com justo título, em regra: a usucapião ordinária, seja de bem imóvel
ou móvel, exige a boa-fé SUBJETIVA e o justo título – arts. 1.242 e 1.260, CC)
-Para outras modalidades de usucapião, tais requisitos são até dispensáveis, havendo uma
presunção absoluta (iure et de iure) de sua presença
Justo título: documento hábil para transmitir o domínio e a posse, se não contiver nenhum
vício impeditivo dessa transmissão (Ex.: uma promessa de compra e venda).
→ Art. 1.243, CC (SOMA DE POSSES) - O possuidor pode, para o fim de contar o tempo
exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art.
1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo
título e de boa-fé.
Accessio possessionis – soma dos lapsos temporais entre os sucessores, sejam ele sucessores
inter vivos ou mortis causa – soma de posses (Ex: Em caso de sucessão de empresas, uma
pode somar a sua posse à da outra pra usucapir um imóvel)
→ Art. 1.244, CC: Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas
que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à
usucapião.
-Obstação ou impedimento: o prazo sequer inicia
-Suspensão: o prazo para e depois continua de onde parou
-Interrupção: o prazo para e volta ao início (que só pode ocorrer uma vez
À usucapião são aplicáveis os arts. 197 – 202, CC
PRAZOS DE USUCAPIÃO (interrupção)
→ Não correrão prazos de usucapião entre cônjuges, na constância da sociedade conjugal
(entre companheiros também não)
Exceção → art. 1.240-A, CC: usucapião urbana por abandono do lar conjugal
→ Não haverá usucapião entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar, em
regra, até o menor completar 18 anos
→ Não correrão prazos de usucapião entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou
curadores, durante a tutela e a curatela
→ Não correrão prazos de usucapião contra os absolutamente incapazes (art. 3º, CC – apenas
os menores de 16 anos)
→ Os prazos de usucapião não são contados contra os ausentes do País em serviço público
da U, dos E ou dos M; também vale para a ausência caso de morte presumida da pessoa
natural, arts. 22 a 29 do CC
→ Os prazos de usucapião não correm contra os que estiverem servindo nas Forças
Armadas, em tempo de guerra
→ Pendendo condição suspensiva, não se adquire um bem por usucapião (Ex:se a
propriedade do bem estiver sendo discutida em ação reivindicatória, não haverá início do
prazo)
→ Não se adquire por usucapião não estando vencido eventual prazo para a aquisição do
direito
→ Não haverá contagem para o prazo de usucapião pendendo ação de evicção
- O alienante tem não só o dever de entregar ao adquirente o bem alienado, mas
também o de garantir-lhe o uso e gozo, defendendo-o de pretensões de terceiro quanto
ao se domínio, resguardando-o de riscos de evicção, pois pode ocorrer que o
adquirente venha a perder a coisa, total ou parcialmente, em razão de sentença
judicial, baseada em causa preexistente ao contrato.
→ Não se contam os prazos de usucapião quando a ação de usucapião se originar de fato que
deva ser apurado no juízo criminal, não correndo a prescrição aquisitiva antes da respectiva
sentença definitiva
→ Haverá interrupção do prazo de usucapião no caso de despacho do juiz que, mesmo
incompetente, ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma do CPC 15,
o que retroage à data da propositura da demanda (art. 240, § 1º, CPC 15)
→ Essa ação em que há a citação pode ser a que se discute o domínio da coisa
ENTRETANTO:
Jurisprudência em Teses do STJ, Edição 133, tese 9: a citação na ação possessória julgada
improcedente não interrompe o prazo para aquisição da propriedade por usucapião
- O prazo prescricional para a usucapião se interrompe pelo protesto judicial ou até
mesmo por eventual protesto cambial (títulos de crédito)
- A apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores
interromperá o prazo prescricional para a usucapião.
→ Interrompe o prazo para a usucapião qualquer ato judicial que constitua em mora o
possuidor
→ Qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito
alheio por parte do possuidor, interrompe o prazo para a usucapião.
➔ Modalidades de usucapião
Usucapião ordinária, regular ou comum (art. 1242 do CC)
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
→ Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico.
-Requisitos
Posse mansa, pacífica, ininterrupta com animus domini por 10 anos, além de justo título
(documento que prove que o indivíduo tenha pleiteado a posse daquele bem) e boa fé ( art.
1.201, CC).
a) Usucapião ordinária, regular ou comum (Art. 1.242, CC)
Jurisprudência em Teses, Edição 110 → Tese 10: a posse decorrente da promessa de
compra e venda de imóvel não induz a usucapião, em regra. Porém, exceção deve ser feita
nas hipóteses em que o possuidorpassa a se comportar como se dono fosse, situação em
que pode estar configurada a posse ad usucapionem.
Jurisprudência em Teses, Edição 133 → Tese 6: O contrato de promessa de compra e venda
constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião
a) Usucapião ordinária por posse-trabalho (Art. 1.242, CC) → dar uma função social a tal
posse, diminuição do prazo.
Prazo: 5 anos / Posse qualificada pelo cumprimento da função social
Obs: Caso haja problema com o justo título ou usucapião tabular (registro feito e
posteriormente cancelado) → De acordo com a constitucionalização do direito civil,
deve-se priorizar o cumprimento da função social em detrimento de uma questão
registral.
Usucapião Extraordinária (art. 1238 do CC)
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu
um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo
requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de
caráter produtivo. (Em qualquer dos casos não se exige a boa fé e o justo título).
-Requisitos
Posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini e sem oposição, independe de justo
título e boa fé.
Prazo de 15 anos (salvo exceção do parágrafo único).
O requisito é único: a presença da posse que apresente os requisitos exigidos pela lei
(posse usucapível)
Usucapião Constitucional ou Especial Rural (art. 191, caput, CF e Art. 1.239 do CC)
Usucapião Constitucional ou Especial Rural que se caracteriza POR POSSE-TRABALHO
Também é regulada pela Lei nº 6.969/1981
Art. 191, CF: Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona
rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de
sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
-Caracterização também da posse-trabalho
-Também é conhecida como usucapião agrária/agrário
-Requisitos
A área não pode ser superior a 50 hectares e deve estar localizada na zona rural
2) A posse deve ter 5 anos ininterruptos, sem oposição e com animus domini
3) O imóvel deve ser utilizado para subsistência ou trabalho (pro labore), podendo ser na
agricultura, na pecuária, no extrativismo ou em atividade similar. A pessoa ou a família deve
tornar produtiva a terra, por força de seu trabalho
4) Aquele que pretende adquirir por usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel, seja
ele rural ou urbano.
5) Não há previsão quanto à exigência de justo título e boa-fé
6) Tais elementos se presumem absolutamente (presunção iure et de iure) pela destinação que
foi dada ao imóvel, atendendo à sua função social
Art. 1.239 do CC: Observado o teto constitucional, a fixação da área máxima para fins de
usucapião especial rural levará em consideração o módulo rural e a atividade agrária
regionalizada.
STJ - Reconhecimento de usucapião em área menor que 1 módulo rural (menor área rural/
definida regionalmente), por meio da usucapião especial rural.
Usucapião Constitucional ou Especial Urbana - PRO MISERO (usucapião de pessoas que
não tenham condições ou não conseguiram entrar em programas de acesso à moradia)
Art. 183, caput, CF: Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
Art. 1.240, CC - foi reproduzido a partir do art. 183 da CF
Art. 9º da Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade- foi reproduzido a partir do art. 183 da CF
- Art. 9º, § 3º, Lei nº 10.257/2001: o herdeiro legítimo continua de pleno direito, a
posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da
sucessão.
Não se aplica a regra geral do art. 1.243, CC, visto que há regra específica. Se aplica o
seguinte:
A soma das posses para a usucapião especial urbana somente pode ser mortis causa e
não inter vivos, como é na regra geral do art. 1.243, CC
-Requisitos
1) Área urbana não superior a 250 m²
2) Posse mansa e pacífica de cinco anos ininterruptos, sem oposição, com animus domini
3) O imóvel deve ser utilizado para a sua moradia ou de sua família, nos termos do art. 6º,
caput, da Constituição – pro misero Aquele que adquire o bem não pode ser proprietário de
outro imóvel, rural ou urbano
- A usucapião especial urbana não pode ser deferida mais de uma vez
- Não há menção ao justo título e à boa-fé, pois a presunção é absoluta de suas
presenças, pelo cumprimento da função social da posse
-Sub modalidade da usucapião supracitada é:
Usucapião especial urbana por abandono do lar: art. 1.240-A, CC
Art. 1.240-A, CC. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta
metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Semelhanças com a usucapião especial urbana: Metragem de 250 m²
-Requisitos
Redução do prazo para 2 anos – é o menor prazo de usucapião, inclusive de bens móveis (o
menor prazo é 3 anos)
Abandono do lar – fator preponderante
Estabelecimento da moradia com posse direta
Cônjuges ou companheiros (casamento e união estável)