REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA _ Lidiani Micheletti RM 28367

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FAECA – DOM BOSCO DE MONTE APRAZÍVEL 
 
 
 
 
 
 
LIDIANI MICHELETTI PACHECO 
 
 
 
 
 
A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE IMÓVEIS URBANOS DA 
UNIÃO COMO GARANTIA DA FUNÇÃO SOCIAL DA 
PROPRIEDADE FRENTE A NOVA LEGISLAÇÃO FUNDIÁRIA – 
LEI 13.465 DE 2017 
 
 
 
 
 
 
BACHARELADO EM DIREITO 
 
 
 
 
 
 
 
 
MONTE APRAZÍVEL 
2020 
 
LIDIANI MICHELETTI PACHECO 
 
 
 
 
 
 
 
 
A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE IMÓVEIS URBANOS DA 
UNIÃO COMO GARANTIA DA FUNÇÃO SOCIAL DA 
PROPRIEDADE FRENTE A NOVA LEGISLAÇÃO FUNDIÁRIA – 
LEI 13.465 DE 2017 
 
 
 
Trabalho de Conclusão de Curso 
apresentado, na forma de Artigo 
Científico, à Banca Examinadora do 
Curso de Direito da FAECA Dom Bosco, 
sob a orientação do(a) prof. Rodolfo 
Souza Paulino, visando à obtenção do 
grau bacharel em Direito. 
 
 
 
 
Orientador: Prof. Rodolfo Souza Paulino 
 
 
 
 
 
 
 
MONTE APRAZÍVEL-SP 
2020 
 
LIDIANI MICHELETTI PACHECO 
 
 
 
 
 
 
A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE IMÓVEIS URBANOS DA 
UNIÃO COMO GARANTIA DA FUNÇÃO SOCIAL DA 
PROPRIEDADE FRENTE A NOVA LEGISLAÇÃO FUNDIÁRIA – 
LEI 13.465 DE 2017 
 
 
 
 
 
BANCA EXAMINADORA 
 
 
 
 
 
_________________________________________ Prof.(a) Dr.(a) 
 
 
 
_________________________________________ Prof.(a) Dr.(a) 
 
 
 
 
 
MONTE APRAZÍVEL-SP 
2020 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A justiça não consiste em ser neutro entre o certo e 
o errado, mas em descobrir o certo e sustentá-lo, 
onde quer que ele se encontre, contra o errado. 
 
Theodore Roosevelt 
 
 
 
 
 
https://www.pensador.com/autor/theodore_roosevelt/
 
 
AGRADECIMENTOS 
 
 
 
 
 
Agradeço primeiramente a Deus por me mostrar o caminho e proteger 
minha caminhada. 
Aos meus familiares e amigos pelo incentivo, apoio e principalmente 
compreensão nos momentos em que mais necessitei, seja por estar ausente 
estudando, seja por precisar de palavras motivadoras, sendo grandes 
responsáveis por minha conclusão desta graduação. 
Agradeço imensamente a todos os professores, especialmente o 
orientador desta conclusão de curso, sem os quais não alcançaria este degrau 
onde cheguei com todo esforço e dedicação. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
RESUMO 
 
 
 
 
Esta pesquisa bibliográfica traz, entre seus objetivos, a interpretação do direito à 
propriedade no Brasil, bem como apresentar sinteticamente a legislação que, em sua 
linha histórica, tenderia levar a um resultado injusto o quesito moradia se não fosse tal 
direito assegurado com a Constituição Federal de 1988. Transcorre avaliação sobre a 
promoção do direito à moradia ante a uma legislação que visa, inclusive, combater 
inúmeras e seculares deficiências manifestadas nessa injusta distribuição de bens 
imóveis no país, valendo-se da Regularização Fundiária Urbana (REURB), 
promovendo a possibilidade de registrar imóveis em situação irregular. Regularização, 
essa, apoiada pela Lei Federal n° 13.465 de 2017, promovendo a obtenção legal de 
titularidade ao indivíduo que utiliza o imóvel sem dele ter a posse, por meio da 
REURB, tornando possível, assim, o direito garantido de propriedade e à Função 
Social da Propriedade exercida por seu ocupante. Assim se garante o aspecto da 
dignidade à qual merece a pessoa humana também pelo direito à moradia e à 
propriedade do imóvel, possibilitando o direito adquirido de registro de imóveis, 
estimulado pela REURB, promovendo repercussões econômicas e sociais e outros 
resultados que podem ser vistos como positivos ou negativos na atualidade, sendo 
necessário um cautelar controle quanto à integridade da legislação. Quanto aos 
ganhos econômicos, disponibilizam-se no recolhimento dos tributos municipais, 
também pelo Estado e pela União, justificando, assim, a regularização fundiária 
urbana e promovendo considerável e positiva movimentação econômica regional com 
essa reforma de imóveis regularizados. Enfim, nessa avaliação dos tributos 
arrecadados se reconhece a possibilidade de significativos ganhos sociais que, 
certamente, promoverão melhorias na infraestrutura urbana e, consequentemente, 
qualidade de vida da população. 
 
Palavras Chave: Regularização Imobiliária; Regularização Fundiária; Reurb. 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
 
 
 
 
This bibliographic research has as general objectives, in addition to interpreting the 
right to property in Brazil, to present, in summary, how its legislation could, historically, 
lead to an unfair result in terms of housing if it had not, as such, its right guaranteed by 
the Constitution Federal Government of 1988. It presents how the right to housing was 
promoted by legislation that aims, at the same time, to combat the secular deficiencies 
in the distribution of real estate in the country, adopting, therefore, the Urban Land 
Regularization (REURB), defining a property registry in irregular situation. This 
regularization, supported by Federal Law No. 13,465 of 2017, in order to promote a 
legal obtaining of ownership to the recognized owner of the property through REURB, 
making it possible to guarantee the right to property and the Social Function of 
Property exercised by its occupant. This guarantees the aspect of human dignity by 
guaranteeing the right to housing and property, enabling the acquired right to register 
properties, stimulated by REURB, promoting economic and social repercussions and 
other results that can be seen as positive. or negative at present, requiring careful 
control as to the integrity of the legislation. As for the economic gains, they can be 
obtained with the collection of taxes by the municipality, the State and the Union, which 
already justifies urban land regularization in the municipalities, thus promoting 
considerable and positive regional economic movement through the reform of 
regularized properties. Finally, this assessment of the taxes collected recognizes the 
possibility of significant social gains that will certainly promote improvements in urban 
infrastructure and, consequently, in the population's quality of life. 
 
Keywords: Real Estate Regularization; Land regularization; Reurb. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
INTRODUÇÃO ............................................................................................................................ 9 
1 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DIREITO À PROPRIEDADE ..................... 11 
2 A LEI FEDERAL N° 13.465/2017 ....................................................................................... 13 
3 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB) ..................................................... 15 
3.1 Modalidades de Regularização Fundiária Urbana – REURB ..................................... 17 
3.2 Legitimados para requerer a Regularização Fundiária Urbana.................................. 17 
3.3 Registro de Imóveis ........................................................................................................... 18 
3.4 Possíveis Prejuízos da Regularização Fundiária ......................................................... 20 
4 BENEFÍCIOS SOCIAIS E ECONÔMICOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS NA 
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA .......................................................................... 22 
CONCLUSÃO ........................................................................................................................... 24 
REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA ........................................................................................... 25 
 
9 
 
INTRODUÇÃO 
 
Diante do cenário atual e acontecimentos recentes relacionados aos 
problemas que envolvem tanto a situação de moradia como a não garantia de sua 
função social em relação à propriedade, coloca em evidência um grande problema 
no país, que se tratada falta de moradia. É impossível tratar aqui de outro assunto 
que não sejam políticas habitacionais. Assim como a falta de planejamento, também 
a falta de estrutura nos municípios originou uma irregular e mal planejada 
urbanização, caracterizada por ocupações irregulares, insalubres, áreas de 
preservação permanente invadidas e comprometidas, quando não destruídas, 
superpopulação carente em microrregiões, violência, desemprego – ou trabalho 
informal irregular. 
Segundo levantamento do Ministério do Desenvolvimento Regional, 
encontramos no país 50% dos imóveis em alguma condição irregular. O déficit 
habitacional brasileiro, segundo último levantamento feito pelo IBGE no ano de 2015 
era de 7,757 milhões de moradias e 84% das famílias afetadas possuem renda 
inferior a três salários mínimos, agravando consideravelmente a situação da 
população que é afetada direta e indiretamente. 
Este é o retrato atual das cidades, um aglomerado de favelas, cortiços, 
bairros e loteamentos irregulares, onde abrigam a maior parte da população urbana. 
Em contrapartida com imóveis vazios, fechados, lacrados, aguardando a valorização 
comercial. 
Assim, quando se fala em regularização fundiária se entende sobre um 
processo englobando medidas ambientais, sociais e urbanísticas com a finalidade 
de viabilizar um caminho real à garantia do direito fundamental da moradia, 
disponibilizando a todos oportunidades e direitos à moradia digna por meio da 
titularidade da propriedade onde são ocupantes por assentamentos informais e 
clandestinos, compondo ocupação de áreas em desacordo com a legislação, sendo 
um instituto necessário em todas a cidades do país. 
Pesquisando a nova legislação fundiária que originou da lei da Medida 
Provisória 759 de 2016, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, revogou a Lei nº 
11.977 de 2009 apresentando, a partir de então, novas e mais flexíveis regras com 
intuito de favorecer quem busca a regularização fundiária urbana e rural. Entre as 
10 
 
flexibilidades existentes se apresentam desde uma maior facilidade no registro, com 
a dispensa de certidões e, inclusive, preferência para ocupantes atuais do imóvel, 
até a possibilidade de alienação de imóveis da União, inclusive a título gratuito 
àqueles menos favorecidos economicamente avaliados (art. 86). 
Porém, como todas as transformações apresentadas em lei, sempre há os 
que se sentem beneficiados e os que se sentem prejudicados, ocorrendo também 
com esta conversão, composto pela exigência em relação ao poder público de ter 
uma postura proativa no processo de regularização, simplificando e 
desburocratizando o processo. Diante disso foi ajuizada no STF a ação de 
inconstitucionalidade ADI 5771, na qual pede que a nova Lei seja suspensa em sua 
integralidade. 
Diante disso, a procuradoria geral da República solicita suspensão cautelar da 
integralidade dessa lei, justificando que pode ocorrer uma privatização em massa de 
bens públicos caso a lei seja mantida integralmente sem revisão ou avaliações. 
Portanto, se reconhece, nessa postura, a necessidade de revisão É preciso 
rever o conceito de propriedade pública como sendo propriedade da Administração 
Pública, como mostram as estatísticas muitas terras da União estão sem uso e 
pessoas não tem onde morar. Apesar dos bens da União serem impenhoráveis, 
conforme o art. 730 e 731 do CPC, e para serem alienados devem seguir os 
requisitos do Código Civil, artigos 98 a 103. A função social dessas propriedades e 
o interesse coletivo devem ser resguardados, como reza o art. 5º, incisos XXII e 
XXIII da nossa Carta Magma, ou seja o direito à propriedade está garantido desde 
que atenta a função social da propriedade, para garantir o direito individual é 
necessário que os direitos da coletividade também sejam respeitados. 
 
 
 
 
 
 
 
 
11 
 
1 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DIREITO À PROPRIEDADE 
 
 
Descrever a função social da propriedade leva à performance de um conceito 
jurídico aberto, cujo interesse manifestado seja o pessoal, particular e individual à 
propriedade privada. Direito esse visado sem, contudo, que se perca o notório 
caráter individual de liberdade, de forma a revitalizá-la em pretenso desejo de 
conquista da igualdade social, direito esse instituído junto à propriedade, que irá se 
aproximar da forma concreta do indivíduo adquirir sua posse. Enfim, possuidor é o 
que tem, “de fato, o exercício dos poderes inerentes ao proprietário”,1 
É necessário que se cumpra essa função social da propriedade, caracterizada 
pelo modo que o titular da mesma manifestará a materialização de sua posse. 
A função social difere o proprietário caracterizado pela posse do proprietário 
caracterizado pela condição de possuidor. Este, quando no exercício de sua 
condição para adquirir a propriedade, o fará pela função social da posse, e não 
simplesmente por exercer a posse, como o anterior. 
Quando se compreende essa função, identifica que a mesma se manifesta 
pelo âmbito da tutela da propriedade, deixando, assim, de encarar a posse como 
direito tendencialmente absoluto, constituindo-a por uma ação legal em situação 
jurídica subjetiva complexa, ou seja, uma condição composta por direitos e deveres, 
também ônus e obrigações. 
Uma vez que o possuidor se torna reconhecido “proprietário” pela legislação 
em função social, o mesmo tem o dever de utilizar sua “propriedade” no interesse 
social, não se tratando de um direito. Define-se que seja aquele que cumpre uma 
função – a função social – o dito “funcionário”, e, não um “dono” – não um 
“proprietário”. 
Isso posto, entende-se que aquele que se reconhece o proprietário por função 
social, uma vez que não cumpra essa condição de uso, não terá mais sua posse 
como objeto de proteção jurídica. Quer dizer que esse direito de propriedade deverá 
ser composto da função social, tendo os contratos regidos por esse princípio, 
abrangendo aproveitamento adequado e claramente racional dos recursos naturais, 
 
1 Cód. Civil, art. 1196. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10655278/artigo-1196-da-lei-n-
10406-de-10-de-janeiro-de-2002. Acesso em: 20/07/2020. 
12 
 
englobando desde a preservação do meio ambiente, até a detalhada observância 
das disposições regulamentadoras das relações trabalhistas. 
Também, como característica da função social, é preciso que se componha 
uma exploração favorável ao bem estar dos proprietários e seus trabalhadores. 
Tendo tais requisitos sido cumpridos, estará atendida essa necessária situação 
jurídica do proprietário, proporcionando que todos que assim procedam tenham 
assegurados seus direitos. 
Diante da premissa de que “nem todo possuidor é proprietário”, se depara 
com a necessidade de coerente proteção do ordenamento, já que a função social 
complementa a própria ideia do direito, devendo ser encarada por sua função social 
da posse que se torna de direito a ser exercida pelo proprietário. 
Portanto, valendo-se da função social da propriedade, a posse exercida pelo 
então proprietário tem o mesmo valor que a posse exercida pelo possuidor. Porém, 
diante dos tribunais, a função social não reconhece o indivíduo com posse como 
proprietário, uma vez que o mesmo, por não ter o exercício da posse, não pode tê-la 
considerada em possíveis ações possessórias, uma vez que o objeto das referidas 
demandas será sempre a tutela da posse. Assim sendo, a função social da posse 
acaba por conflitar a advocacia em direitos reais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
13 
 
 2 A LEI FEDERAL N° 13.465/2017 
 
Antes da referida lei, políticas públicas adotadas eram limitadas nesse 
segmento e, ainda, se compunham de obstáculos a aquisição de direitos dos 
ocupantes quanto ao acesso às propriedades ocupadas, uma vez não 
acompanharem o previsto nem pela Constituição Federal Brasileira de 1988, nem 
pela Declaração Universal dos Direitos Humanos. 
Porém,em nome da consolidação do direito à propriedade, a legislação 
brasileira consolida esse direito de forma a contrariar inclusive as reais 
características da situação nacional, visando a garantia da aquisição de propriedade 
através da posse. Essa condição se manifesta na Medida Provisória n° 759/16, 
quando define como prestação de serviços públicos à população de baixa renda, a 
proposta de permanência dos ocupantes nos locais onde convivem, ou seja, 
integram socialmente, independentemente da forma como essa ocupação se deu, o 
que, para a maioria, foi de forma de posse indevida.2 
Nessa premissa, a lei oferece uma resolução extrajudicial de conflitos, 
composta pela cooperação entre Estado e cidadão, determina a concessão de 
direitos reais à mulher, garante o direito à moradia digna e a propriedade e, em 
detrimento a realidade do país, foca sua determinação nas funções sociais 
municipais e à propriedade e justiça na ocupação e no uso do solo. 
Quando se fala que fere a condição precária do país, não se questiona o 
direito à propriedade e à digna moradia, mas apresenta uma realidade que está 
aquém das condições materiais e sociais em atender a todos que vivem nessa 
condição de posseiros. 
Contudo, a Lei 13.465/17 traz princípios que não podem ser ignorados, como 
o princípio da sustentabilidade econômica, social e ambiental, bem como uma 
ordenação territorial voltada à ocupação eficiente e funcional do solo, conforme 
determinado em seu art. 9º, § 1º. 3 
A Regularização Fundiária Urbana se legitima como proposta de 
regularização dos núcleos urbanos informais existentes até 22 de dezembro de 
 
2 Medida Provisória n° 759/16 Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-
2018/2016/Mpv/mpv759.htm. Acesso em 15/07/2020. 
3 TARTUCE, F. A Lei da Regularização Fundiária (Lei 13.465/2017): análise inicial de suas principais repercussões 
para o direito de propriedade. Pensar-Revista de Ciências Jurídicas, v. 23, n. 3, 2018. 
14 
 
2016, conforme prescrito em seu art. 9º, § 1º, da Lei 13.465/2017, não incidindo, 
porém, aos núcleos informais que surgirem depois da emergência dessa nova 
legislação. 4 
A referida lei ainda reconhece núcleos urbanos informais consolidados que 
podem ser destinados à moradia de seus ocupantes, independentemente de serem 
imóveis públicos, privados ou mistos, urbanos ou rurais, prevendo, assim, a 
legitimação de loteamentos, condomínios ou conjuntos habitacionais irregulares ou 
clandestinos. 
Tais disposições se aplicam aos imóveis rurais, porém tendo determinado que 
sua unidade imobiliária seja com área inferior à fração mínima de parcelamento 
prevista na Lei no 5.868/72. Uma inovação da Lei 13.465/17 é a que garante ao 
ocupante acompanhar o procedimento para alcançar a garantia dos seus direitos.5 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 Idem 
5 _______________ Apelação APL 16347976 PR 1634797-6 – Acórdão TJ – Pr. Lei no 5.868/72. Disponível em: 
https://www.jusbrasil.com.br/busca?q=Art.+8%2C+%22a%22+da+Lei+5868%2F72. Acesso em 20/07/2020. 
15 
 
3 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB) 
 
Regularização Fundiária Urbana (REURB) se trata de uma ação do Estado 
que visa simplificar procedimentos legais a aquisição da propriedade. Num cenário 
social de moradias encontrado no país, com suas especificidades, torna necessário 
que se descreva claramente o objetivo desse processo de Regularização Fundiária, 
destacando sua garantia de função social da propriedade conjuntamente ao direito 
de moradia, no intuito de devida resolução de problemas provenientes de outras 
condições legais.6 
Com isso se harmonizam direitos, de forma que um não intercorra como 
detrimento ao outro. Portanto, nesse cenário propriamente dito se propicia uma 
desburocratização da regularização fundiária focada no respeito à Constituição 
Federal de 1988. Assim, voltado especialmente à dignidade da pessoa humana, 
manifestado na constituição, se compreende mais claramente esse direito à 
propriedade manifestado objetivamente na Lei 13.465/201710.7 
Com a REURB se faz valer a preconização da Constituição do direito à 
moradia, à propriedade, por tratarem-se de direitos fundamentais e componentes 
dos direitos humanos, conforme acordo realizado por meio da Declaração Universal 
dos Direitos Humanos. Para se concretizar essa legitimação, é proporcionado ao 
ocupante a oportunidade inclusive de acompanhar o andamento ativamente ao 
ponto de conseguir cobrar seus direitos. 
O conjunto de medidas que definem a REURB com seus procedimentos 
administrativos e jurídicos, envolvendo esferas ambientais e/ou sociais e 
urbanísticos, visando sua incorporação em núcleos urbanos informais, valendo-se 
do ordenamento territorial urbano que oferece a possibilidade de promoção à 
titulação de seus ocupantes. Isso se fortalece pelos artigo 13 da Lei 13.465/17, em 
seus incisos I e II, quando enuncia compreendê-la especificamente em duas 
modalidades, sendo a primeira a que reconhece a REURB de Interesse Social 
(REURB-S), definida como a regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos 
 
6 REURB Regularização Fundiária Urbana e a Lei n° 13.465, de 2017. Disponível em: 
https://antigo.mdr.gov.br/images/stories/ArquivosSNH/ArquivosPDF/Publicacoes/cartilha_reurb.pdf. Acesso 
em 05/07/2020. 
7 BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. Lei n° 13.465/2017. Disponível 
em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm>. Brasília, 2017. Acesso em: 
agosto/2020. 
16 
 
informais ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, assim 
declarados em ato do Poder Executivo municipal, e, a segunda, trata da REURB 
num Interesse Específico (REURB-E), aplicável aos núcleos urbanos informais 
ocupados por população não qualificada na primeira modalidade.8 
Seja a primeira, seja a segunda modalidade levadas em questão, poucos são 
os pontos que as diferenciam conceitualmente. Inclusive se levar em conta a 
definição legal objetiva que gere uma identificação sobre a população “público alvo” 
desta questão, que deverá identifica-la como de baixa renda, sugerindo uma lei 
municipal para definir essa identificação num melhor contorno. 
Outra exigência destaca-se em relação ao tamanho dos lotes, definidos por 
exigências como uso público, mas que, pela Lei n° 13.465, alcançou maior 
flexibilidade, tendo maior flexibilização nessas regras em ambas as modalidades. 
Também, em se tratando do projeto urbanístico de regularização fundiária, a 
implementação dessa regularização se encontra prevista por etapas, o que também 
beneficia o ocupante de determinadas áreas, conforme art. 36, § 2°10. 
Portanto, cabe à Lei Municipal prever e determinar tal parcelamento com o 
intuito de não os permitir demasiadamente extensos. Também é importante levar em 
questão, neste quesito, que alguns parcelamentos se mostram inteiramente 
regularizados se valendo de ações isoladas de usucapião. Neste caso, a importância 
está pela existência de lotes esparsos, que, por sua vez, não comporiam uma única 
planta. 
Segundo o artigo 10 da mesma Lei, cabe à REURB identificar a existência de 
núcleos urbanos informais que possam ser regularizados a fim de organizá-los, 
assegurando a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, seja criando 
unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano, seja 
constituindo-os como direitos em favor dos seus ocupantes, que poderão se valer do 
acesso à terra urbanizada se comprovada sua condição social de baixa renda. 
Somados a esses objetivos, a REURB se obriga também a estimular 
resoluções extrajudicial de conflitos, garantindo direito social à moradia digna e às 
condições de vida adequadas. Quando esse objetivo se define de forma clara, a 
função social da REURB se define também por prevenir e desestimular formação de 
novos núcleos urbanos informais. 
 
8 Idem 
17Enfim, com a resolução de conflitos e, consequentemente, solução de 
problemas relacionados a ocupantes de áreas sem um título que lhe garantiria 
segurança jurídica para ocupação, a REURB apresenta soluções que adequem os 
parcelamentos à cidade regularizada com medidas urbanísticas, como a 
implantação de loteamentos sem atendimento das normas legais e realocação de 
moradias em face de estarem em locais sujeitos a desmoronamento e enchentes. 
Tais medidas ambientais visam superar problemas de assentamentos implantados 
em desacordo com a legislação urbana e de proteção ao meio ambiente. 
 
3.1 Modalidades de Regularização Fundiária Urbana – REURB 
 
O art. 13 da Lei nº 13.465/2017 apresentam duas modalidades para a 
REURB, sendo uma de interesse social (Reurb-S) e outra de interesse específico 
(Reurb-E).9 
Conforme disposto nesse artigo, a Reurb-S se aplica em núcleos urbanos 
informais, cuja área é ocupada predominantemente por uma população de baixa 
renda, declarados em ato do Poder Executivo Municipal, beneficiados pela isenção 
de custas e emolumentos. 
O art, 13 da Lei 13.465/2017“ destaca, a esse respeito, entre outras 
disposições, o registro da legitimação fundiária e o fornecimento de certidões de 
registro para os atos previstos neste artigo, desde que conduzam, em si, a função 
social do direito à propriedade.10 
 
3.2 Legitimados para requerer a Regularização Fundiária Urbana 
 
A O artigo 14, por sua vez, dispõe para legitimar o requerimento à Reurb a 
União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de 
entidades da administração pública indireta, bem como seus beneficiários, individual 
ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, 
associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da 
sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por 
 
9 Idem 
10 Idem 
18 
 
finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização 
fundiária urbana, entre outros. 
A Reurb pode acontecer em fases, por etapas que atinjam primeiramente as 
áreas que não englobem áreas ambientalmente protegidas (art. 12, § 3º). 
Seja para áreas protegidas, seja para imóveis anteriores à 19 de dezembro de 
1979 (Lei 6.766/1979), onde não é necessária a apresentação de qualquer estudo 
técnico (art. 69, § 2º), será o próprio município da área em questão que deverá 
realizar os apropriados estudos técnicos.11 
3.3 Registro de Imóveis 
 
Para titular os ocupantes dos imóveis, tornando-os proprietários, é necessário 
que se transfira os direitos reais com o Registro de Imóveis. Se comparada à 
legislação anterior, destaca-se que tal regularização fundiária acontecia em fases, 
gradativamente, sendo o parcelamento do solo a primeira e a titulação dos 
ocupantes a segunda fase. Porém, na Lei 13.465/17 isso mudou-se por ter sido 
condensado em um único documento, eliminando as duas fases de anteriormente. 
Quando se aprofunda na pesquisa sobre a regularização fundiária, 
compreende-se que a mesma não objetiva exclusivamente regularizar a titulação 
dos ocupantes, apesar de ser um tema valorizado junto à evolução legislativa, mas 
sim traz também o concreto objetivo de verificar questões ambientais que envolvam 
essas ocupações, proporcionando considerável infraestrutura urbanística em seus 
núcleos habitacionais. 
As infraestruturas necessárias e cabíveis são definidas por estudos que 
constatarão não somente as obras necessárias para determinados locais, como 
também a viabilidade de os executar. Tratam-se, essas obras, do escoamento de 
águas pluviais, bem como iluminação pública, energia elétrica, limpeza urbana, entre 
outros. 
O direito à propriedade, contando com a proteção de seus possuidores 
desfavorecidos, necessita de alguns pormenores a serem observados para que 
possa ser concretizado. Destaca-se, entre eles, a “primeira averbação de construção 
residencial (até 70 m2)” 
 
11 Idem 
19 
 
Finalmente, tanto em se tratando da REURB-S quanto da REURB-E, o 
interessado no registro de sua posse à propriedade não tem obrigatoriedade de 
demonstrar o pagamento de tributos nem das penalidades tributárias, sendo, nesta 
condição, “vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação para que 
siga ao procedimento de regularização, sob as penas da lei” (art. 13, §§ 2º e 6º, da 
Lei 13.465/2017).12 
Como se compreende, estamos diante de poderosos instrumentos 
caracterizadores da moradia digna quando nos deparamos à legitimação fundiária e 
de posse, ao convertê-la em propriedade. 
Para que se concretize o direito à propriedade ou, no mínimo, o direito à 
posse, o registro de imóveis é indispensável, uma vez que não é(são) dono(s) 
aquele(s) que não registra(m) o imóvel. Também, para transmissão do imóvel, é 
crucial uma escritura pública de compra e venda registrada no fólio real. Registrar 
possibilita negócios jurídicos em geral, onde temos abrangidos contratos de compra 
e venda, locação, comodato entre outros, a fim de que aquele que compra conheça 
a existência de possível ônus real, onerando o imóvel desejado quando do pedido 
da certidão. 
Registro se conceitua pelo ato de registrar documentalmente, ação registral 
feita pelo registrador em documento oficial e legal expondo sinteticamente dados 
para transmissão da titularidade de um direito real de um imóvel como, por exemplo, 
num registro de escrituras de compra e venda. 
Dessa forma, os atos jurídicos que ingressam no fólio real imobiliário 
conferem eficácia erga omnes, publicidade e segurança jurídica aos titulares de 
bens imóveis, mormente a sua importância para a consolidação de direitos reais e 
também para a manutenção e viabilidade do sistema capitalista presente no Brasil. 
Também, quanto ao Direito das Sucessões, a discriminação dos ônus reais e 
modificações na natureza jurídica da relação entre particulares torna-se importante 
subsídio que futuramente facilitará a partilha da herança, quando o(s) herdeiro(s) em 
questão poderá(ão) receber a parte que lhe é devidamente justa por herança, sendo 
a propriedade em questão repartida em seu ônus igualmente entre os herdeiros. 
 
12 Idem 
20 
 
O Ofício de Registro de Imóveis pode, inclusive, fornecer a certidão negativa 
de ônus diante do ato da negociação de um imóvel, comprovando a idoneidade de 
pessoas físicas e/ou jurídicas que estejam em negociação com o imóvel. 
Atualmente se repercute social e economicamente em se considerando o 
registro de imóveis, uma vez que, dentre vários meios, diversos benefícios podem 
ser alcançados pela regularização fundiária urbana (REURB). Para garantir o direito 
à propriedade, normas jurídicas e políticas públicas são utilizadas no processo de 
aquisição do imóvel pela REURB, quando desburocratiza para facilitar tal 
regularização com o registro de imóveis dos núcleos urbanos informais. 
 
3.4 Possíveis Prejuízos da Regularização Fundiária 
 
Quando o Procurador Geral da República relata que os bens públicos vão se 
tornar privados não está garantindo os direitos da propriedade, não está garantindo 
a efetiva utilização desses imóveis, o direito à moradia nas áreas públicas ocupadas 
não depende mais da discricionariedade da Administração Pública e sim como um 
direito irrenunciável da moradia, como trata o art. 183 da Constituição Federal.13 
Muito pelo contrário, diante do cenário atual e a crise que afeta os cofres 
públicos a alienação de imóveis da União vai aumentar a receita estadual, municipal 
e federal, pois além de haver a possibilidade de pagamentos pelos imóveis 
adquiridos, ainda, vai diminuir os gastos de imóveis federais abandonados e 
subutilizados. Além disso a União tem custos altíssimos com ações de reintegração 
de posse de imóveis que estão sobre posse clandestina e irregular. 
A suspensão integral da Lei 13.465 de 2017 acarretaria em mais prejuízos a 
regularizaçãofundiária, desde a vigência da nova Lei a regularização fundiária 
avançou altos índices. 
Assim, os objetivos da Regularização Fundiária se destacam no art. 10 da Lei 
nº 13.465/2017, definindo a importância de identificar os núcleos urbanos informais 
para que possam ser regularizados, determinando que se crie unidades imobiliárias 
compatíveis ao ordenamento territorial urbano, para não caírem em discrepantes 
amontoados sem mínimas condições em infraestrutura habitacional. Entre outros, 
 
13 BRASIL. Constituição Federal de 1988. Artigo 13°. Dos direitos e garantias fundamentais. Dos direitos sociais. 
Disponível em: < http://www.senado.leg.br/atividade/const/con1988/con1988_17.03.2015/art_6_.asp>. 
Acesso em: agosto/2020. 
21 
 
também visa, principalmente, a promoção da integração social e, 
consequentemente, geração de emprego e renda. Dentre a diversidade de objetivos 
com foco social, se destaca, inclusive, o estímulo à resolução de conflitos 
extrajudicialmente. Assim, entre outros, vai se compondo a realidade da importância 
de uma consistente Regularização Fiduciária, aquela que deve se manifestar como 
recurso com medidas jurídicas, ambientais, sociais e urbanas a fim de atuar como 
instrumento de ação fundamental para atuação em áreas de habitação irregulares.14 
Quando se avalia com olhar nos possíveis prejuízos, acaba por considerar 
insignificativas as possíveis taxas e impostos recolhidos que proporcionarão essa 
regularização fiduciária. 
Concluindo, define-se como a regularização fundiária urbana, uma vez ligada 
ao registro de imóveis, proporciona consideráveis ganhos à sociedade desde que se 
considere a amplitude do tema e que proporcionará, certamente, resultados 
positivos para o desenvolvimento social urbano em seus campos econômicos, 
sociais e de direito. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
14 BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. Lei n° 13.465/2017. 
Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm>. Brasília, 2017. 
Acesso em: agosto/2020. 
22 
 
4 BENEFÍCIOS SOCIAIS E ECONÔMICOS DO REGISTRO DE 
IMÓVEIS NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA 
 
Ao contrário do olhar negativo sobre a regularização fundiária, a primeira 
revisão a ser feita em prol aos possíveis benefícios sociais e econômicos do registro 
de imóveis, aqui se reconhece a considerável importância do recebimento das taxas 
e impostos recolhidos, proporcionados por essa regularização fiduciária, uma vez 
que serão certamente reinvestidos como benefícios de onde foram recolhidos, sendo 
convertidos em ganhos não somente na área social, mas também na área de direito 
e econômica do Estado em geral. 
A maior representação de resultados positivos em comunidades urbanas 
estão no retorno dos impostos como benefício à própria população, e o registro de 
imóveis se destaca pela função de promover essa função social provinda da 
propriedade regularizada, uma vez que na falta dessa regularização, nem mesmo 
um parâmetro legal para cobrança de impostos seria possível. 
Portanto, a regularização fundiária urbana e o registro de imóveis devem 
promover ganhos econômicos para os municípios, ganhos esses que acontecerão 
concomitante ao recolhimento de tributos, refletindo na economia do município, do 
estado e, consequentemente, do país. Um imposto gerado por meio do registro de 
imóveis regularizados é o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).15 
Além disso, há arrecadação de impostos por meio de emissão de alvarás para 
a autorização de funcionamento de negócios. Por meio do “Habite-se” é realizada a 
entrega de qualquer empreendimento por meio de certidão emitida pelas prefeituras 
em eventos de regularização, contando com vistorias do projeto de construção, 
atestados de construções adequadas, que apresentarão a legitimidade do imóvel 
como uma construção amparada por todas as exigências legais, definindo-o como 
regularizado e propício à moradia, ou seja, apto à habitação. Com esse foco social, 
captam-se necessários recursos (impostos) nesses processos, destacando-se, 
claramente, como benefícios sociais e econômicos do registro de imóveis na 
regularização fundiária urbana. 
Apesar de conflitante quanto ao ser positivo ou não, a regularização fundiária 
urbana nos municípios aplicada correta e justamente promoverá movimentação 
 
15 Para que serve o IPTU? Mercado Imobiliário. Disponível em: https://direitosbrasil.com/para-que-serve-o-
iptu/. Acesso em Agosto/2020. 
23 
 
econômica regional seja com a reformulação dos imóveis regularizados, seja com o 
surgimento indireto de postos de trabalho, movidos especialmente pelo aumento no 
consumo de produtos da construção civil. Até mesmo como giro considerável da 
economia, uma vez que imóveis regularizados ainda são beneficiados em sua 
construção ou reforma por financiamentos oferecidos, por exemplo, pela Caixa 
Econômica Federal, proporcionando geração de importantes emolumentos ao 
Estado. 
No quesito de fatores positivos da regularização fiduciária se encontra ainda a 
possibilidade dos agora proprietários poderem comercializá-los com segurança legal 
e, consequentemente, obter preço mais justo e digo. 
Apesar de, inicialmente, não haver lucros para os cartórios no caso dessa 
regularização, isso pode ser compensado a longo prazo, devido aumento 
significativo do número de imóveis registrados por eles, provenientes de averbações, 
registros de compra e venda, transferências, inclusive hipoteca, entre outros. 
Como positivo também deve ser citada a melhoria da qualidade de vida da 
população dos centros urbanos ao conquistarem estabilidade jurídica aos bens, 
minimizando consequentemente efeitos da desigualdade na distribuição de 
propriedade herdadas desde o período histórico do Brasil Colônia. Tais ganhos 
pecuniários dos tributos, inclusive, se convertem em produtos e serviços que 
refletirão na promoção do bem estar geral da população. 
O procedimento de registros também gera impactos sociais positivos com a 
promoção da qualidade de vida da população ao proporcionar melhorias na 
infraestrutura urbana com a implementação de serviços básicos necessários. 
O ingresso no fólio real dos documentos protocolados e aquisição de eficácia 
“erga omnes” – característica da constituição de direitos reais em cartório de registro 
de imóveis – promovem ganhos na área de direito com a promoção da segurança 
jurídica, proporcionada pelo registro oficial. 
Há, ainda, a consonância entre as esferas de direito e a social, uma vez que o 
registro de imóveis e a função social da propriedade abrangem toda a legislação 
vigente para atender às demandas dos cidadãos brasileiros. 
Enfim, em síntese, são muitas as possibilidades de benefícios sociais e 
econômicos proporcionada pelo registro de imóveis na regularização fundiária 
urbana, que devem ser estudados e promovidos conforme são interpretados nos 
diversos segmentos sociais urbanos. 
24 
 
CONCLUSÃO 
 
A importância de explanar o tema em questão neste artigo, mesmo que numa 
abordagem sintetizada, porém concisa, é tornar-se um subsídio de promoção à 
função social da propriedade. 
Quando se fala dessa função social, se fala de função definida e amparada 
pelos direitos internacionais (obtidos por meio da Organização das Nações Unidas 
(ONU) através da Declaração Universal dos Direitos Humanos) e dos nacionais 
(Constituição Federal de 1988), direitos esses com respaldo legal aos cidadãos do 
país desde 1822, ante a Proclamação da República, que definiu o registro dos bens 
imóveis em cartório como necessário e essencial. Por meio deste mecanismo se 
obtém ganhos em diversas esferas, principalmente as mais significativas social e 
economicamente avaliando. 
Taxas e impostos recolhidos, proporcionados por essa regularização 
fiduciária, são reinvestidos como benefícios de onde foram recolhidos, sendo 
convertidosem ganhos não somente na área social, mas também na área de direito 
e econômica do Estado em geral. 
A Regularização fiduciária tem a função de promover bem-estar para a 
população, contando com a estabilidade jurídica dos bens imóveis, aquecimento da 
economia local e promoção da saúde e da educação. De forma geral, os ganhos 
econômicos e sociais da regularização de imóveis são distribuídos, em suas devidas 
proporções, para a população, para o setor privado, para o município, para o Estado 
e para a União. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
25 
 
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