Estabelecimento Empresarial

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Estabelecimento Empresarial 1
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Estabelecimento Empresarial
Complexo de bens reunidos pelo empresário para o 
desenvolvimento de sua atividade;
Reunião de bens necessários ao desenvolvimento da atividade 
econômica;
📌 Quando o empresário reúne bens de variada natureza ele agrega a esse conjunto de bens uma organização racional 
que importará em aumento de seu valor enquanto continuarem reunidos.
➜ aviamento; fundo de empresa
Cada bem, isoladamente, possui uma proteção jurídica específica, mas o estabelecimento empresarial, como disposição 
racional dos bens em vista do exercício da atividade econômica, necessita de uma forma própria de proteção
Estabelecimento empresarial ≠ Bens que o compõem
📌 Embora seja resultante da reunião de diversos bens com vistas ao exercício da atividade econômica, o estabelecimento 
empresarial pode ser descentralizado.
Cada parcela descentralizada pode, ou não, ter um valor independente em razão de inúmeros condicionantes de fato.
Patrimônio do empresário ≠ Estabelecimento empresarial
Todo estabelecimento empresarial integra o patrimônio de seu titular, mas este não se reduz àquele necessariamente.
O estabelecimento empresarial é composto por bens corpóreos e incorpóreos
Alienação do Estabelecimento Empresarial
Contrato de compra e venda do estabelecimento empresarial ➜ trespasse
Duas formalidades exigidas por le (CC, art. 1.144):
1. Contrato deve ser celebrado por escrito para que possa se 
arquivado na Junta Comercial e publicado pela imprensa 
oficial (art. 1.144, CC)
2. Deve ter anuência de seus credores;
a. Expressa;
b. ou Tácita ➜ silêncio após 30 dias da notificação (art. 
1.145, CC)
📌 Dispensa dessa formalidade se restarem no 
patrimônio do alienante bens suficientes para o 
pagamento de suas dívidas.
Se não observar a segunda ➜ Vindo a falir, a alienação é ➜ Massa falida pode reivindicar o 
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formalidade, poderá ter a 
falência decretada (LF, art. 94, 
III, c)
considerada ineficaz perante a 
massa falida (art. 129, VI)
estabelecimento empresarial das mãos do 
adquirente
O antigo titular do estabelecimento continuará responsável pelas obrigações apenas durante 1 ano, contado da publicação do 
contrato de alienação, para as obrigações vencidas antes do negócio; e contado da data do vencimento, para os demais.
🔎 Está protegido, de modo particular, o credor 
trabalhista do alienante do estabelecimento 
empresarial. A lei estabelece a imunidade dos 
contratos de trabalho em face da mudança na 
propriedade ou estrutura jurídica da empresa (CLT, 
art. 448). Mas o empregado não pode demandar o 
alienante, a menos que tenha havido fraude na 
transferência (art. 448-A, parágrafo único).
🔎 Também o credor tributário está sujeito a condições 
específicas, na hipótese de venda do 
estabelecimento empresarial. Pelo direito tributário, 
o adquirente tem responsabilidade subsidiária ou 
integral pelas obrigações fiscais do alienante, 
respectivamente nos casos de este continuar a 
explorar atividade econômica ou deixar de fazê-lo 
(CTN, art. 133).
O adquirente não responde pelas obrigações do alienante se adquiriu o estabelecimento empresarial mediante lance dado em 
leilão judicial promovido em processo de recuperação judicial ou falência (LF, arts. 60, parágrafo único, e 141, II)
Proteção do Ponto
Local específico em que se encontra
Imóvel de sua propriedade
Normas ordinárias de tutela de propriedade imobiliária do 
direito civil
Imóvel alheio
Disciplina da “locação empresarial”
Para que a locação seja considerada empresarial, três requisitos (LL, art. 51):
1. O locatário deve ser empresário (a lei, anterior ao CC, menciona comerciante ou sociedade civil com fim lucrativo). A lei cogita 
de atividade industrial também, mas trata-se de redundância, porque esta é uma das espécies da atividade empresarial. Por 
esse requisito, ficam excluídos do regime da locação empresarial os profissionais liberais que individualmente exercem a sua 
atividade econômica, as associações civis sem fins lucrativos, as fundações etc.
2. A locação deve ser contratada por tempo determinado de, no mínimo, 5 anos, admitida a soma dos prazos de contratos 
sucessivamente renovados por acordo amigável. Soma esta, inclusive, que pode ser feita pelo sucessor ou cessionário do 
locatário (STF, Súmula 482).
3. O locatário deve-se encontrar na exploração do mesmo ramo de atividade econômica pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 
anos, à data da propositura da ação renovatória. Requisito que a lei cria tendo em vista a necessidade de um tempo de 
estabelecimento em certo ponto para que este agregue valor minimamente apreciável à empresa lá explorada.
A lei reconhece ao locatário empresário a garantia de inerência ao ponto ➜ renovação compulsória do contrato de locação
Explorar o mesmo ramo de empresa há, 
pelo menos, 3 anos ininterruptos
+ Imóvel locado por prazo determinado 
não inferior a 5 anos
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📌 O exercício desse direito se faz por ação judicial própria ➜ renovatória
Deve ser proposta no prazo entre 1 ano e 6 meses anteriores ao término do contrato (LL, art. 51, § 5.º)
Direito de inércia, no entanto, é relativo ➜ Não pode importar o aniquilamento do direito de 
propriedade
O locatário que não puder exercer o direito de inércia, em virtude de exceção de retomada, deverá ser indenizado pelo valor que 
acresceu ao bem nas seguintes hipóteses:
1. Insuficiência da proposta de renovação apresentada pelo locatário (LL, art. 72, II). Em sua ação renovatória, deverá o 
empresário apresentar uma proposta de novo aluguel. Se o valor locatício de mercado do imóvel for superior, a renovação do 
contrato pelo aluguel proposto importaria em desconsideração do direito de propriedade do locador. Por essa razão, se não 
melhorar o locatário a sua proposta, a locação não será renovada. Algumas decisões judiciais têm determinado a renovação 
pelo valor de aluguel apurado em perícia, compatibilizando-se dessa forma os interesses das partes.
2. Proposta melhor de terceiro (LL, art. 72, III). Se o locatário oferece novo aluguel compatível com o mercado, mas o locador 
possui proposta melhor de outra pessoa, a renovação acarretaria ofensa ao seu direito de propriedade. Assim sendo, a menos 
que o locatário concorde em pagar o equivalente ao ofertado pelo terceiro, a locação não será renovada.
3. Reforma substancial no prédio locado (LL, art. 52, I). Se o Poder Público obriga o locador a introduzir reformas no imóvel ou 
se o proprietário mesmo quer reformá-lo, para valorização do seu patrimônio, então o locatário não terá reconhecido o seu 
direito de inerência ao ponto. Nessa hipótese, será devida a indenização se o início das obras retardar por mais de 3 meses 
contados da desocupação.
4. Uso próprio (LL, art. 52, II). O proprietário pode querer utilizar o imóvel, seja para finalidades econômicas ou não. A lei 
restringe essa exceção, vedando-a no caso de pretender o locador explorar no prédio a mesma atividade explorada pelo 
locatário, mas essa limitação é inconstitucional, incompatível com o direito de propriedade. Assim, o locador pode, em 
qualquer caso, pretender a retomada para uso próprio, ainda que o seu objetivo seja o de competir com o locatário. Claro que, 
assim sendo, será devida indenização pela perda do ponto, para que não se caracterize o enriquecimento indevido do locador. 
Note, aqui, a situação específica da chamada “locação-gerência”, hipótese em que a locação compreende não somente o 
imóvel, como também um estabelecimento empresarial nele já instalado pelo locador. Neste caso, a exceção de retomada não 
é decorrência apenas da proteção constitucional ao direito de propriedade. Ela se justifica também por não ter sido o locatário 
que agregou o valor ao ponto comercial. Na locação-gerência, ademais, não cabe indenização ao locatário em razão da 
retomada, exatamente porque o ponto de referência dos consumidores foi constituído pelo locador antes da locação.
5. Transferência de estabelecimentoempresarial existente há mais de 1 ano e titularizado por ascendente, descendente ou 
cônjuge (ou sociedade por eles controlada), desde que atue em ramo diverso do locatário (LL, art. 52, II). Terá este direito à 
indenização apenas se, a despeito da restrição legal, o novo usuário do prédio explorar atividade igual ou semelhante à sua, 
ou, entendo, se não se realizar o uso nas condições alegadas que impediram a renovação (se o imóvel é locado a terceiros, p. 
ex.).
Shopping Center
Não é um empreendedor imobiliário comum. Deve organizar o 
tenant mix, isto é, deve haver uma organização da 
distribuição da oferta de produtos e serviços centralizados em 
seu complexo;
A locação dos espaços deve atender às múltiplas 
necessidades do consumidor de sorte que não faltem certos 
tipos de serviços, mesmo se houver uma atividade central 
desenvolvida pelo shopping;
Tudo isso com o objetivo de atrair o consumidor
📌 A lei reconhece o direito de inerência ao ponto aos locatários de espaços em shopping centers (LL, art. 52, § 2.º), mas, 
em determinadas situações, a renovação compulsória do contrato de locação pode representar entrave ao pleno 
desenvolvimento do complexo.
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Possui aspectos bastante específicos, mas não a ponto de descaracterizar a sua natureza locatícia
Costuma contemplar um aluguel com características bastante peculiares
desdobrado em parcelas fixas, reajustáveis de acordo com 
o indicie e a periodicidade definidos no instrumento 
contratual;
e parcelas variáveis, geralmente um percentual do 
faturamento obtido pelo locatário no estabelecimento 
locado;
res sperata (prestação retributiva das 
vantagens de se estabelecer em um 
complexo comercial com clientela 
própria);
deve o locatário filiar-se à 
associação dos lojistas, pagando a 
mensalidade correspondente;
aluguel em dobro em dezembro;
⚠ Estes e outros encargos podem ser livremente pactuados, prevendo a lei apenas a proibição de cobrança de despesas 
extraordinárias de condomínio e os gastos com obras ou substituição de equipamentos modificativos do projeto 
originário, bem como as despesas não previstas em orçamento prévio (LL, art. 54, §§ 1.º e 2.º).
Outlet centers
Semelhantes aos shoppings
Os próprios fabricantes, grandes distribuidores e, por vezes, alguns varejistas instalam-se em pequenos stands, para a 
venda de seus produtos por preços atrativos, com vistas a propiciar o escoamento de estoque
Título do Estabelecimento
Elemento de identificação do estabelecimento empresarial
Loja da Esquina
≠ Nome empresarial
Comércio Silva Ltda
≠ Marca
Alvorada
📍 Cada um deles possui uma proteção específica
Comércio Eletrônico
Canal de negócios (compras, vendas, prestação de serviços) específico
Atos de circulação de bens, prestação ou intermediação de serviços em que as tratativas pré-contratuais e a celebração do 
contrato se fazem por transmissão e recebimento de dados por via eletrônica, normalmente no ambiente da internet
Três tipos:
B2B - business to business
direito comercial
B2C - business to consumer
direito do consumidor
C2C - consumer to consumer
Possuem sempre um endereço eletrônico ➜ nome de domínio ➜ www.xxxx.com.br
Duas funções:
1. técnica;
interconexão de equipamentos
2. jurídica
identifica o canal de venda de determinado empresário na 
rede mundial de computadores
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📌 Tem igual função à do título de estabelecimento em relação ao ponto
São registrados, no Brasil, pelo Núcleo de Informação e Coordenação do Ponto BR (NIC.br), uma associação civil de 
direito privado sem fins econômicos.
http://nic.br/