Slides de Aula - Unidade III

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Profa. Camila Francis
UNIDADE III
Registro de Imóveis
Bloco 1
 Especificidades legais
Bloco 2
 Regras gerais de escrituração
 Livros gerais
Bloco 3
Atos registrais
Bloco 4
Da caracterização dos títulos de registro de imóveis
Carta de arrematação e de adjudicação em hasta
Mandado de registro de adjudicação compulsória
Da escrituração imobiliária
O contrato de compra e venda 
é um acordo que obriga as 
partes a honrarem os 
compromissos estabelecidos, 
enquanto a escritura apenas 
oficializa a transferência. 
A transmissão definitiva da 
propriedade só é de fato 
concretizada no ato do 
registro no Cartório de 
Registro de Imóveis.
Onde está a escritura?
Fonte: https://pixabay.com/pt/photos/acordo-
neg%C3%B3cios-contrato-discuss%C3%A3o-3476369/
 Ad solemnitatem 
 Expressão latina que indica o ato praticado de acordo com as formalidades estabelecidas 
em lei e que são necessárias para a sua validade. 
 Opõe-se a ad probationem, que se refere a atos que não exigem formalidade especial. 
 Diz-se, então, que o ato de compra e venda de imóveis é ad solemnitatem; porque, para a 
sua realização, a forma (escritura) é essencial (art. 108, CC).
Escrituração imobiliária
 Artigo 236 dispõe que: 
“Os serviços notariais 
e de registro são 
exercidos em caráter 
privado, por delegação 
do Poder Público”.
Aspectos legislativos – Constituição Federal
Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade 
civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de 
seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos 
pelo Poder Judiciário. 
Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994.
Lei Federal estabelecerá normas gerais para fixação 
de emolumentos. 
Lei n. 10.169, de 29 de dezembro de 2000 
“Art. 1o Os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor 
dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos 
respectivos serviços notariais e de registro, observadas 
as normas desta Lei.”
O ingresso na atividade notarial e de registro depende de 
concurso público de provas e títulos, não se permitindo que 
qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de 
provimento ou de remoção, por mais de seis meses.
Para ser titular de uma serventia de imóveis
habilitação em 
concurso público 
de provas e títulos; 
nacionalidade brasileira; 
capacidade civil; 
quitação com as 
obrigações eleitorais 
e militares; 
diploma de bacharel 
em Direito; 
verificação de conduta 
condigna para o exercício 
da profissão.
Qualquer atitude ou abuso do tabelião 
ou oficial que venha trazer prejuízo ao 
particular pode gerar seu ressarcimento, 
independentemente da verificação de 
ilícitos penais cometidos.
 Os notários e os oficiais de registro poderão, para o desempenho de suas funções, contratar 
escreventes, dentre eles escolhendo os substitutos e os auxiliares como empregados, com 
remuneração livremente ajustada e sob o regime da Legislação do Trabalho.
E se os escolhidos agirem mal?
 Nesse prisma, o dano, doloso ou culposo, de notários, oficiais 
de registro ou preposto, gera a responsabilidade civil de natureza 
objetiva do registrador.
Sozinho?
ATENÇÃO!
A responsabilidade civil 
independe da criminal.
Está prevista no artigo 30, XI, da Lei n. 8.935/94: 
 Cabe aos oficiais de registro e notários a fiscalização do recolhimento dos impostos que 
incidam nos atos praticados.
 Decorre: 
a) Falta de diligência. 
b) Conduta dolosa.
Responsabilidade tributária
Art. 134, do CTN
“Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da 
obrigaçāo principal pelo contribuinte, respondem solidariamente 
com este nos atos que intervirem ou pelas omissões de que 
forem responsáveis:
[...]
VI – os tabeliães, os escrivães e demais serventuários de ofício, 
pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou 
perante eles, em razão de seu ofício.”
 Procedimento Preliminar 
Prévio n. 243/2018 – CGJ: 
“A responsabilidade de tabeliães e 
serventuários de ofício os solidariza 
pela negligência que sejam pagos os 
tributos nos atos que celebram, como 
o imposto de transmissão imobiliária 
inter vivos, os de operação de 
créditos etc.”
Solidariedade
Fonte: https://pixabay.com/pt/illustrations/m%C3%A3os-puzzle-
compartilhar-itens-1697895/
De acordo com a Constituição da República Federativa do Brasil, os serviços notariais e de 
registro são exercidos em caráter privado, por delegação do poder público. Analise as 
seguintes afirmativas: 
I. O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de títulos, não 
se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento 
ou de remoção, por mais de um ano.
II. Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade tributária e administrativa dos 
notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos; e definirá a fiscalização de seus atos 
pelo Poder Legislativo. 
III. Lei Federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos. 
Está correto o que se afirma em: 
a) Todas as afirmativas. 
b) Nenhuma das afirmativas. 
c) I, apenas. 
d) II, apenas. 
e) III, apenas. 
Interatividade
De acordo com a Constituição da República Federativa do Brasil, os serviços notariais e de 
registro são exercidos em caráter privado, por delegação do poder público. Analise as 
seguintes afirmativas: 
I. O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de títulos, não 
se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento 
ou de remoção, por mais de um ano.
II. Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade tributária e administrativa dos 
notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos; e definirá a fiscalização de seus atos 
pelo Poder Legislativo. 
III. Lei Federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos. 
Está correto o que se afirma em: 
a) Todas as afirmativas. 
b) Nenhuma das afirmativas. 
c) I, apenas. 
d) II, apenas. 
e) III, apenas. 
Resposta
provas e títulos
seis meses civil e penal
Judiciário
 A escrituração é o ato de lançar as informações de maneira organizada para
posterior consulta. 
 Perante o Registro de Imóveis, registram-se os direitos reais relativos aos imóveis. 
Regras gerais de escrituração
No Registro de Imóveis 
existirão os seguintes livros
Livro n. 1 – Protocolo 
Livro n. 2 – Registro Geral
Livro n. 3 – Registro Auxiliar
Livro n. 4 – Indicador Real
Livro n. 5 – Indicador Pessoal
 Consiste em um poder jurídico que uma pessoa, titular do bem, exerce sobre ele. 
 Existe um sujeito ativo, que é o titular do direito; uma coisa, que é o objeto do direito; 
e o poder jurídico que esse sujeito exerce sobre o bem que possui. 
 Embora não exista nenhum sujeito passivo determinado, esse direito será oponível erga 
omnes, fazendo, desta forma, com que toda a sociedade figure como sujeito passivo, posto 
que todos devem respeitar a propriedade alheia.
 Os títulos cujos atos constituam ou extingam direitos reais 
sobre bens imóveis são passíveis de registro e aqueles títulos 
que visem a alterar ou completar um registro são passíveis de 
averbação. Todos obrigatórios.
O que é Direito Real?
A propriedade A superfície As servidões O usufruto
O uso A habitação
O direito do 
promitente 
comprador 
do imóvel
O penhor, 
a hipoteca e 
a anticrese
A concessão 
de uso 
especial para 
fins de moradia
A concessão 
de direito real 
de uso
A laje
Direitos Reais 
Fonte: 
https://br.depositphotos.com/11194336/
stock-photo-royal-gold-crown.html
Requisitos na escrituração – Livros n. 1 (Protocolo) e n. 2 (Registro Geral)
Requisitos da escrituração – Livro 
de protocolo (Livro n. 1) 
Número de ordem 
que segue 
indefinidamente 
nos livros da 
mesma espécie
Data da 
apresentação
Nome do 
apresentante
Natureza formal 
do título
Os atos que 
formalizar, 
resumidamente 
mencionados 
Livro n. 2 – Registro Geral – matrícula dos 
imóveis e registro ou averbações dos atos 
relacionados no artigo 167, da Lei n. 6.015/73,e não atribuídos ao Livro n. 3 – registro 
auxiliar.
Livro n. 3 – registro auxiliar
 Esse livro tem como objetivo 
dar publicidade aos atos que 
não têm correlação direta com 
imóvel matriculado.
A emissão 
de debêntures 
Cédulas de crédito 
rural e industrial
As convenções de 
condomínio edilício
O penhor de máquinas 
e equipamentos 
utilizados na indústria
As convenções 
antenupciais
Os contratos 
de penhor rural
Os títulos que, a requerimento do interessado, 
forem registrados no seu inteiro
Livro n. 4 – indicador real e Livro n. 5 – indicador pessoal
Indicador real – Livro n. 4
Será o repositório de todos os imóveis que figurarem 
nos demais livros, devendo conter sua identificação, 
referência aos números de ordem dos outros livros e 
anotações necessárias.
Indicador pessoal – Livro n. 5
Será o repositório dos nomes de todas as pessoas 
que, individual ou coletivamente, ativa ou 
passivamente, direta ou indiretamente, figurarem 
nos demais livros, fazendo-se referência aos 
respectivos números de ordem.
Livro de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros
 A função primordial desse livro é a de controlar a atividade de estrangeiro de forma a 
resguardar a segurança jurídica e a soberania nacional, limitando, por meio do rígido 
controle, a aquisição e a utilização dos bens urbanos rurais.
Livro de registro de indisponibilidades
 As indisponibilidades são restrições impostas aos bens pelos juízes e pelas autoridades 
administrativas com respeito à alienação e à oneração de quaisquer bens e propriedades 
de pessoas.
 No livro da indisponibilidade, ficarão registradas a 
impossibilidade de alienação, a oneração ou qualquer meio de 
transferência do bem gravado.
Livros sem previsão na Lei dos Registros Públicos 
Analise as afirmativas a seguir, assinalando V para as sentenças verdadeiras e F para as 
sentenças falsas: 
( ) No livro n. 1 – Protocolo, serão registradas as convenções antenupciais.
( ) O Direito Real será oponível erga omnes, fazendo, desta forma, com que toda a sociedade 
figure como sujeito passivo, posto que todos devem respeitar a propriedade alheia. 
( ) No livro das indisponibilidades serão registradas a impossibilidade de aquisição e a 
utilização dos bens urbanos rurais por estrangeiros.
A sequência correta de cima para baixo é: 
a) V, V e V. 
b) V, F e F. 
c) F, V e F. 
d) F, F e V. 
e) V, F e V. 
Interatividade
Analise as afirmativas a seguir, assinalando V para as sentenças verdadeiras e F para as 
sentenças falsas: 
( F ) No livro n. 1 Protocolo, serão registradas as convenções antenupciais.
( V ) O Direito Real será oponível erga omnes, fazendo, desta forma, com que toda a sociedade 
figure como sujeito passivo, posto que todos devem respeitar a propriedade alheia. 
( F ) No livro das indisponibilidades serão registradas a impossibilidade de aquisição e a 
utilização dos bens urbanos rurais por estrangeiros
A sequência correta de cima para baixo é: 
a) V, V e V. 
b) V, F e F. 
c) F, V e F. 
d) F, F e V. 
e) V, F e V. 
Resposta
n. 3 – Auxiliar
Restrições impostas aos bens pelos juízes 
e pelas autoridades administrativas
 Registro público é o assento efetuado por um oficial público e constante de livros públicos, do 
livre conhecimento, direto ou indireto, por todos os interessados, no qual se atestam fatos 
jurídicos conformes com a lei e referentes a uma pessoa ou a uma coisa, fatos entre si 
conectados pela referência a um assento considerado principal, de modo a assegurar o 
conhecimento por terceiros da respectiva situação jurídica, e do qual a lei faz derivar, 
como efeitos mínimos, a presunção do seu conhecimento 
e a capacidade probatória.
O que são atos registrais?
Fonte: http://4registro.com.br/site/quais-tipos-de-
cartorios-existem-no-brasil-e-o-que-cada-um-faz/
Para registrar um imóvel, o que cada um faz?
Apresentante
 Dados do imóvel (características, 
localização, área, bairro, número, 
confrontações etc.).
 Dados do proprietário (se PF ou PJ, nome, 
domicílio etc.).
 Atualizações (atuais confrontantes com o 
imóvel), descrição pormenorizada do bem.
Ao oficial do Registro de Imóveis
 Número de ordem e data.
 Identificação do imóvel, que será dada 
com os dados constantes no CCIR 
(se rural) ou com as características 
e confrontações, localização, área, 
logradouro, número etc.
 Dados do proprietário (se PF ou PJ, 
nome, domicílio etc.).
 O número do registro anterior.
 Se for imóvel em regime de 
multipropriedade, a indicação da 
existência de matrículas para cada 
fração de tempo.
Cancelamento da matrícula
Por decisão judicial
Quando em virtude de alienação 
parcial, o imóvel for inteiramente 
transferido a outros proprietários
Pela fusão
 Artigo 1.246 que: “o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título 
ao oficial de registro, e este o prenotar no protocolo”.
 Enquanto, por ação própria, não houver a decretação de invalidade do registro e o 
seu cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel pela 
apresentação do título translativo de propriedade, nos termos do parágrafo 2º, do 
artigo 1.245, do Código Civil.
Processamento do registro
A averbação é ato praticado 
pelo oficial de Registro de 
Imóveis que tem o intuito de 
alterar qualquer informação 
que modifique o registro.
 As convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes 
a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos 
posteriormente ao casamento.
 Por cancelamento, da extinção de ônus e direitos reais.
 Os contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a 
que alude o Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver 
formalizado anteriormente à vigência da LRP.
 A mudança de denominação e numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da 
demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis.
 A alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, 
ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, 
tenham influência no registro ou nas pessoas nele 
interessadas.
Averbações – exemplos
 Atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei n. 4.591, de 16 de 
dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência 
dessa lei.
 Cédulas hipotecárias.
 Caução e cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis.
 Sentenças de separação de dote.
 Restabelecimento da sociedade conjugal.
 Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, 
bem como da constituição de fideicomisso.
 Decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos 
ou títulos registrados ou averbados.
 Ex offício dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder 
público.
Averbações – exemplos
 Sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, 
quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.
 Rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade 
integrante do Sistema Financeiro da Habitação.
 Contrato de locação para os fins de exercício de direito de preferência.
 Termo de securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.
 Notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano.
 Extinção da concessão de uso especial para fins de moradia.
 Extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
Averbações – exemplos
 Cessão de crédito imobiliário;
 Reserva legal;
 Servidão ambiental;
 Destaque de imóvel de gleba pública originária;
 Auto de demarcação urbanística;
 Extinção da legitimação de posse;
 Extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
 Extinção da concessão de direito real de uso; 
 Sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou 
hipotecária e da alteração das condições contratuais, em 
nomedo credor que venha a assumir tal condição. 
Averbações – exemplos
 Certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos 
pelos órgãos fundiários federais na Amazônia Legal.
 Termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do 
termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de 
empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor 
proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária 
objeto de loteamento. 
 Desmembramento, condomínio de qualquer modalidade 
ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de 
exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais 
incidentes sobre o imóvel perante o município, não implicando 
transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao 
beneficiário da regularização. 
Averbações – exemplos
Terá, obrigatoriamente, seus assentos registrados no Registro de Imóveis:
a) A averbação é ato praticado pelo oficial de Registro de Imóveis que tem o intuito de alterar 
qualquer informação que modifique o registro.
b) A anulação é ato praticado pelo oficial de Registro de Imóveis que tem o intuito de alterar 
qualquer informação que modifique o registro.
c) A retificação é ato praticado pelo oficial de Registro de Imóveis que tem o intuito de alterar 
qualquer informação que modifique o registro.
d) A ratificação é ato praticado pelo oficial de Registro de 
Imóveis que tem o intuito de alterar qualquer informação que 
modifique o registro.
e) A retaliação é o ato praticado pelo oficial de Registro de 
Imóveis que tem o intuito de afastar a má-fé.
Interatividade
Terá, obrigatoriamente, seus assentos registrados no Registro de Imóveis:
a) A averbação é ato praticado pelo oficial de Registro de Imóveis que tem o intuito de alterar 
qualquer informação que modifique o registro.
b) A anulação é ato praticado pelo oficial de Registro de Imóveis que tem o intuito de alterar 
qualquer informação que modifique o registro.
c) A retificação é ato praticado pelo oficial de Registro de Imóveis que tem o intuito de alterar 
qualquer informação que modifique o registro.
d) A ratificação é ato praticado pelo oficial de Registro de 
Imóveis que tem o intuito de alterar qualquer informação que 
modifique o registro.
e) A retaliação é o ato praticado pelo oficial de Registro de 
Imóveis que tem o intuito de afastar a má-fé.
Resposta
É exemplo de título aquisitivo a escritura pública
Fonte: https://pixabay.com/pt/illustrations/chave-
castelo-seguran%C3%A7a-metal-3d-3348307/
Os escritos particulares autorizados 
em lei e assinados pelos contratantes 
e duas testemunhas
As cartas de sentença
A carta de arrematação, 
em que o bem é adquirido 
em sede de penhora 
A carta de adjudicação, em 
que o credor adquire o bem 
expropriado do devedor
Nas informações do imóvel devem constar
Fonte: https://www.smartkids.com.br/
trabalho/zona-urbana-e-zona-rural
Se urbano: 
Características, 
confrontações, localização, 
área, logradouro e sua 
designação cadastral
Se rural: 
Código do imóvel, 
dos dados constantes 
do CCIR, da denominação 
e suas características, 
confrontações, localização 
e área.
 A carta de arrematação é o documento que confere ao arrematante o direito aquisitivo 
sobre o bem adquirido. 
 Entretanto, para que esse direito seja oponível a toda a sociedade é indispensável a 
efetivação de seu registro.
 A carta de adjudicação é instrumento que confere o título de propriedade do bem ao 
credor, que, como já visto, adquire o bem pelo pagamento do preço não menor do que 
aquele fixado no edital. 
 Isso ocorre quando o bem não é vendido no leilão ou praça.
Carta de arrematação e de adjudicação em hasta
 Medida judicial que tem por objetivo obter a transferência da propriedade de uma coisa 
móvel ou imóvel do patrimônio de uma pessoa, nos casos em que a lei especifica.
 A medida visa a obter o suprimento judicial da vontade recusada pelo vendedor, ou seja, o 
suprimento da vontade de outorgar a escritura definitiva e a consequente transferência do 
domínio do imóvel compromissado. 
 A adjudicação forçada ou obrigatória, como nos contratos que têm por objeto a promessa 
de compra e venda de imóveis. 
Ação de adjudicação compulsória
Quanto aos registros previstos na legislação relativa ao registro de imóveis, analise as 
assertivas e a relação proposta entre elas: 
I. A existência de qualquer dívida não quitada ao seu tempo e modo pelo devedor poderá ir 
para arrematação.
Porque
II. Arrematação é a venda judicial realizada em hasta pública, ou seja, leilão, para aquele que 
oferecer o maior lance e a carta é o título que formaliza essa situação.
Assinale a alternativa correta: 
a) As asserções I e II são verdadeiras e a II justifica a I. 
b) As asserções I e II são verdadeiras, mas a II não justifica a I.
c) As asserções I e II são falsas. 
d) A asserção I é verdadeira e a II é falsa. 
e) A asserção I é falsa e a II é verdadeira. 
Interatividade
Quanto aos registros previstos na legislação relativa ao registro de imóveis, analise as 
assertivas e a relação proposta entre elas: 
I. A existência de qualquer dívida não quitada ao seu tempo e modo pelo devedor poderá ir 
para arrematação.
Porque
II. Arrematação é a venda judicial realizada em hasta pública, ou seja, leilão, para aquele que 
oferecer o maior lance e a carta é o título que formaliza essa situação.
Assinale a alternativa correta: 
a) As asserções I e II são verdadeiras e a II justifica a I. 
b) As asserções I e II são verdadeiras, mas a II não justifica a I.
c) As asserções I e II são falsas. 
d) A asserção I é verdadeira e a II é falsa. 
e) A asserção I é falsa e a II é verdadeira. 
Resposta
Obs.: apenas as dívidas decorrentes de processo judicial em fase de execução podem 
ir para hasta pública, que nada mais é do que uma venda forçada do patrimônio do 
devedor, para satisfazer a dívida junto ao credor. 
ATÉ A PRÓXIMA!
	Número do slide 1
	Da escrituração imobiliária
	Onde está a escritura?
	Escrituração imobiliária
	Aspectos legislativos – Constituição Federal
	Para ser titular de uma serventia de imóveis
	Sozinho?
	Responsabilidade tributária
	Solidariedade
	Interatividade
	Resposta
	�Regras gerais de escrituração�
	O que é Direito Real?
	Direitos Reais 
	Requisitos na escrituração – Livros n. 1 (Protocolo) e n. 2 (Registro Geral)
	Livro n. 3 – registro auxiliar
	Livro n. 4 – indicador real e Livro n. 5 – indicador pessoal
	Livros sem previsão na Lei dos Registros Públicos 
	Interatividade
	Resposta
	O que são atos registrais?
	Para registrar um imóvel, o que cada um faz?
	Cancelamento da matrícula
	Processamento do registro
	Averbações – exemplos
	Averbações – exemplos
	Averbações – exemplos
	Averbações – exemplos
	Averbações – exemplos
	Interatividade
	Resposta
	É exemplo de título aquisitivo a escritura pública
	Nas informações do imóvel devem constar
	Carta de arrematação e de adjudicação em hasta
	Ação de adjudicação compulsória
	Interatividade
	Resposta
	Número do slide 38