Atividades Notariais e Oficial de Registro cap1

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DESCRIÇÃO
Aspectos práticos relacionados à atividade notarial e registral.
PROPÓSITO
A prestação dos serviços notariais e de registro demanda conhecimentos técnicos
aprofundados por parte dos delegatários e de seus prepostos, bem como daqueles que
pretendem ou precisam atuar perante as serventias extrajudiciais. Compreender os principais
conceitos, elementos e atos praticados no âmbito dos cartórios revela-se, portanto,
fundamental.
PREPARAÇÃO
Para a adequada compreensão dos temas, será necessário utilizar diversas normas, que
podem ser encontradas em um vade mecum comum ou em um vade mecum notarial e
registral: Constituição, Código Civil, Código de Processo Civil, Lei nº 6.015/73, Lei nº 8.935/94,
Lei nº 9.492/97 e Lei nº 10.169/2000, além de outras normas relativas à atividade notarial e
registral.
OBJETIVOS
MÓDULO 1
Descrever os principais conceitos da atividade notarial e registral, bem como os requisitos dos
principais atos praticados no âmbito dos tabelionatos de notas
MÓDULO 2
Identificar os principais requisitos dos atos praticados nos cartórios de registro civil das
pessoas naturais e jurídicas; de registro de imóveis e de títulos e documentos
MÓDULO 3
Descrever as cláusulas relativas às escrituras de compra e venda, de constituição de
condomínio e dos procedimentos de retificação
INTRODUÇÃO
O ingresso na atividade notarial e registral é regido pela Constituição Federal (CF/88), em seu
art. 236, que dispõe:
“Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação
do Poder Público.
§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos
oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder
Judiciário.
§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos
praticados pelos serviços notariais e de registro.
§ 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e
títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de
provimento ou de remoção, por mais de seis meses.”
Desse modo, desde a CF/88, o ingresso na atividade somente se dá por meio de concurso
público de provas e títulos.
Embora exercida em caráter privado, a atividade é considerada pública. O Poder Público
delega o seu exercício a um particular. Trata-se de uma delegação sui generis, vez que não há
permissão, concessão ou autorização, nem há contrato administrativo. A delegação é conferida
ao particular, pessoa física, mediante outorga, após aprovação em concurso público.
A atividade é pública, assim como público é o serviço prestado pelas serventias extrajudiciais,
conhecidas como cartórios, os quais são titularizados por um particular, que recebe do Poder
Público uma delegação. Quem confere essa delegação é o Tribunal de Justiça de cada estado,
mediante sua presidência ou sua corregedoria-geral de justiça. O titular da serventia não é,
portanto, servidor público. O delegatário é considerado pelo STF como agente público, na
modalidade particular em colaboração com o Poder Público.
No presente conteúdo, estudaremos os principais aspectos da atividade notarial e registral.
MÓDULO 1
 Descrever os principais conceitos da atividade notarial e registral, bem como os
requisitos dos principais atos praticados no âmbito dos tabelionatos de notas
ESCRITURA PÚBLICA, PROCURAÇÃO E
TESTAMENTO
Existem diversas leis que regem a atividade notarial e registral.
LEI 8.935/94
Rege os notários e registradores.
LEI 9.492/97
Versa sobre o protesto de títulos e documentos.
LEI 6.015/1973
Dispõe sobre os registros públicos.
LEI 10.169/2000
Estabelece normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos
serviços notariais e de registro.
Há diversas outras leis aplicáveis à atividade notarial e registral, mas essas são as principais.
Devem ser também referidas as normas administrativas, que têm uma forte influência sobre a
atividade notarial e registral. Essas normas administrativas podem ser editadas:
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA
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Tem competência constitucional para regulamentar a atividade notarial e registral.
CORREGEDORIAS-GERAIS DE JUSTIÇA ESTADUAIS
Geralmente estabelecem um conjunto de normas aplicáveis à atividade notarial e registral no
âmbito de cada estado. São os Códigos de Normas ou Normas do Serviço Extrajudicial.
Há, portanto, uma série de normas administrativas, tanto nacionais quanto estaduais, que
regulamentam o serviço notarial e registral: resoluções, recomendações, orientações, portarias,
provimentos etc.
De acordo com o art. 5º da Lei nº 9.835/94, são titulares de serviços notariais e de registro:
 
Imagem: Danielle Ribeiro
Tabeliães de notas
 
Imagem: Danielle Ribeiro
Tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos
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Imagem: Danielle Ribeiro
Tabeliães de protesto de títulos
 
Imagem: Danielle Ribeiro
Oficiais de registro de imóveis
 
Imagem: Danielle Ribeiro
Oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas
 
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Oficiais de registro civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas
 
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Oficiais de registro de distribuição
São atribuições dos notários e registradores:
O gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços notariais e de registro é da
responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito às despesas
de custeio, investimento e pessoal. O delegatário pode contratar prepostos para auxiliá-lo
no desempenho de suas atividades: são os escreventes e auxiliares, cuja remuneração é
livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho.
Os escreventes poderão praticar somente os atos que o notário ou o oficial de registro
autorizar. Dentre os escreventes, o delegatário pode escolher os substitutos, os quais
poderão, simultaneamente com o notário ou o oficial de registro, praticar todos os atos
que lhe sejam próprios, exceto, nos tabelionatos de notas, lavrar testamentos.
 ATENÇÃO
Entre os substitutos, um deles será designado pelo notário ou oficial de registro para responder
pelo respectivo serviço nas ausências e nos impedimentos do titular.
Quanto aos atos notariais e de registros, estão listados nas Leis nº 6.015/73, 8.935/94 e
9.492/97.
Segundo o art. 6º da Lei nº 8.935/94, compete aos notários: I - formalizar juridicamente a
vontade das partes; II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou
queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os
instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu
conteúdo; III - autenticar fatos.
Já o art. 7º da Lei nº 8.935/94 estabelece as competências exclusivas do tabelião de
notas, quais sejam: I - lavrar escrituras e procurações públicas; II - lavrar testamentos
públicos e aprovar os cerrados; III - lavrar atas notariais; IV - reconhecer firmas; V -
autenticar cópias.
ESCRITURA PÚBLICA
A ESCRITURA PÚBLICA É UM DOCUMENTO LAVRADO PELO
TABELIÃO DE NOTAS, CUJO OBJETIVO É FORMALIZAR
JURIDICAMENTE A VONTADE DAS PARTES.
Trata-se, portanto, de um documento elaborado pelo titular do serviço notarial, por delegação
do Poder Público, que confere autenticidade à declaração das partes e cumpre a
obrigatoriedade da solenidade exigida por lei para alguns atos e negócios jurídicos.
O principal dispositivo que exige escritura pública para determinados atos é o art. 108 do
Código Civil, segundo o qual “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário
mínimo vigente no País”.
Assim, quando o negócio jurídico versar sobre constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reaissobre imóveis cujo valor seja superior a 30 salários mínimos, será
exigida escritura pública, não podendo o negócio ser celebrado mediante instrumento
particular.
Se o objetivo das partes for formalizar um ato referente a direitos reais sobre imóveis (exceto
as situações constantes em lei especial), somente serão considerados juridicamente válidos
caso venham a ser formalizados por instrumento público. Há diversas exceções a essa regra, a
exemplo da convenção do condomínio, que pode ser feita por escritura pública ou por
instrumento particular (art. 1.334, §1º, do CC/2002).
A escritura pública não é um simples documento escrito pelo tabelião ou pelos seus prepostos.
Sua importância vai muito além disso. É por meio desse instrumento que as partes buscam
segurança jurídica para as mais diversas situações da vida cotidiana. Além de formalizar a
vontade das partes, o tabelião também tem competência para intervir nos atos e negócios
jurídicos e, para isso, o instrumento utilizado por ele é a escritura pública.
Quanto à classificação, conforme aborda o notário Luiz Guilherme Loureiro em seu Manual de
Direito Notarial (2018), as escrituras públicas são divididas em: principais e complementares.
ESCRITURAS PÚBLICAS PRINCIPAIS
ESCRITURAS PÚBLICAS COMPLEMENTARES
ESCRITURAS PÚBLICAS PRINCIPAIS
Contêm a declaração das partes de forma direta e autônoma, de modo que podem ser:
constitutivas, quando são lavradas concomitantemente ao negócio jurídico criado, modificado
ou extinto, como é o caso da escritura de divórcio; ou declaratórias, quando apenas
formalizam uma situação preexistente, como é o caso da escritura declaratória de união
estável.
ESCRITURAS PÚBLICAS COMPLEMENTARES
Como o próprio nome já diz, essas escrituras complementam uma escritura anterior, como é o
caso das escrituras de aditamento e rerratificação.
SE O OBJETIVO PRINCIPAL DE UMA ESCRITURA PÚBLICA É
DAR FORMA JURÍDICA À DECLARAÇÃO DAS PARTES,
CUMPRINDO, MUITAS VEZES, OBRIGATORIEDADE PREVISTA
EM LEI, PODE-SE IMAGINAR QUANTAS SITUAÇÕES PODEM
SER OBJETO DESSE INSTRUMENTO.
Existem as escrituras de divórcio, inventário, emancipação, doação, declaratórias em geral
dentre muitas outras e, uma das mais conhecidas, a escritura pública de compra e venda de
imóvel. Diferentemente de um documento particular, a escritura pública é um instrumento
formal, seguro, que não pode ser elaborado por qualquer pessoa, sendo garantida assim a
autenticidade dos fatos ali contidos e o cumprimento das exigências legais.
Não há muitas regras relacionadas aos requisitos das escrituras públicas. Normalmente, essas
regras são estabelecidas pelas normas administrativas dos estados, mas há uma lei federal
que merece atenção quanto ao tema:
LEI 7.433/1985
Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas.
Segundo o art. 1º da Lei nº 7.433/1985, “na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a
imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os
documentos expressamente determinados nesta Lei”. No entanto, diversos requisitos das
escrituras públicas são criados pelas normas administrativas dos estados, complementando a
Lei 7.433/85.
Nas escrituras públicas que versam sobre bens imóveis, o tabelião consignará no ato notarial a
apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão Inter
Vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada
sua transcrição.
Na escritura pública de imóveis urbanos, ficam dispensadas sua descrição e caracterização,
desde que esses elementos constem da certidão do Cartório do Registro de Imóveis. Nesse
caso, o instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro
de Imóveis, sua completa localização (logradouro, número, bairro, cidade, estado) além dos
documentos e certidões obrigatórios.
Importante destacar que, a respeito da comprovação do pagamento do imposto de
transmissão, o Supremo Tribunal Federal fixou tese com repercussão geral nos seguintes
termos (tema 1124): “O fato gerador do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens
Imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá
mediante o registro”. Desse modo, a rigor, somente deveria ser exigido o pagamento do ITBI no
momento do registro, em obediência à decisão do STF.
Inobstante, o órgão de classe dos registradores de imóveis, o Instituto de Registro Imobiliário
do Brasil, emitiu nota técnica após a decisão do Supremo, esclarecendo e recomendando aos
registradores imobiliários que continuassem a observar a legislação local em vigor, em face do
princípio da legalidade estrita, especialmente as leis tributárias do município e normas das
egrégias corregedorias-gerais da Justiça, até que se adequem à tese firmada pelo STF, se for o
caso.
 SAIBA MAIS
Princípio da legalidade estrita deve ser entendido como uma relação de conformidade com a lei
em sentido formal, ato oriundo do órgão que detém a competência constitucional para legislar e
revestido da forma estabelecida para as leis, e não só em sentido material, como regra de
comportamento genérica e coativa. Mais ainda em sede de Direito Tributário, servindo como
um comando genérico à Administração a fim de salvaguardar o contribuinte da aplicação de
tributos arbitrários.
PROCURAÇÃO
A PROCURAÇÃO É O MEIO PELO QUAL UMA PESSOA
TRANSFERE PODERES A OUTRA PARA REPRESENTÁ-LA NAS
MAIS DIVERSAS SITUAÇÕES DA VIDA COTIDIANA. OU SEJA,
É UM INSTRUMENTO FORMAL EM QUE UMA PESSOA
AUTORIZA OUTRA A AGIR EM SEU NOME.
Quanto à forma, faz-se necessário que a procuração seja escrita, podendo ser formalizada por
instrumento público ou particular. As duas formas são válidas. Todavia, a procuração
pública, além de ser lavrada pelo tabelião ou pelos seus prepostos, fica registrada em livro
próprio no Cartório de Notas, podendo ser objeto de traslado ou certidão (uma espécie de
“segunda via”, cópia fiel da escritura lavrada no livro de notas) a qualquer momento. Já a
procuração particular não é registrada e pode ser feita por qualquer pessoa. O que é feito no
cartório, muitas vezes, é apenas o reconhecimento das firmas (assinaturas) das partes na
procuração particular, mas não há o registro desse tipo de procuração em livro próprio.
Em regra, as partes podem escolher a forma que desejam outorgar os poderes ao seu
representante. Todavia, a outorga está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser
praticado (art. 657, CC/02).
Sendo assim, toda vez que o ato exigir forma pública, a outorga dos poderes não poderá ser
feita por instrumento particular.
 EXEMPLO
A procuração para a lavratura de divórcio extrajudicial, a procuração para celebração de
casamento e a procuração para alienação de imóveis acima de 30 salários mínimos devem ser
lavradas por instrumento público, porquanto negócio jurídico subjacente exige a forma pública.
Vale salientar que a procuração pode ser outorgada por pessoa física capaz e que tenha poder
de livre administração sobre os seus bens. Os relativamente incapazes são assistidos no
ato e os absolutamente incapazes são representados. Já no caso do analfabeto ou de
indivíduo que não puder assinar, outra pessoa capaz assinará a seu rogo. A pessoa jurídica
também pode outorgar poderes, desde que a pessoa física que comparece em nome dela
tenha poderes para representá-la. Para isso, faz-se necessária a análise da documentação da
empresa, verificando se o comparecente tem poderes e qual é a extensão desses.
No que se refere aos poderes outorgados na procuração, pontua-se que esses podem ser
gerais ou específicos. O CC/2002, em seu artigo 661, prevê que “o mandato em termos
gerais só confere poderes de administração” e seu §1º estabelece que “para alienar, hipotecar,
transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende
a procuração de poderes especiais e expressos”. Ou seja, se a procuração, que é o
instrumentodo mandato, versar simplesmente sobre poderes gerais, o procurador apenas
poderá exercer poderes de administração dos bens. Se o objetivo for o de outorgar poderes
que excedem a mera administração, faz-se necessário que sejam mencionados poderes
especiais e expressos, visando à efetividade plena do instrumento utilizado pelo procurador.
Além disso, existe a possibilidade de o procurador/mandatário substabelecer os poderes para
outra pessoa, desde que autorizado pelo mandante. Esse substabelecimento pode ser parcial
ou total; e com ou sem reserva de poderes, sendo este último o instrumento utilizado para se
desvincular totalmente do mandante.
Acerca do prazo da procuração, pode ser determinado ou indeterminado. Em regra, a
procuração não é vitalícia e pode ser extinta a qualquer momento, se ocorrem as hipóteses
previstas no art. 682 do CC/2002:
 
Imagem: Danielle Ribeiro
Revogação ou renúncia.
 
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Morte ou interdição de uma das partes.
 
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Mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os
exercer.
 
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Término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Há, no entanto, uma exceção. Existe um tipo de procuração que não se extingue com a morte
do outorgante: é a procuração em causa própria. Prevista no artigo 685 do CC/02, quando
firmada, “a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das
partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os
bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”.
A procuração em causa própria contém um verdadeiro negócio jurídico, sob a forma de uma
procuração. Por meio dela, o mandatário não representa o mandante, pois age em seu próprio
nome. Por isso, para a sua validade, a procuração em causa própria, em regra, deve conter os
requisitos no negócio jurídico que lhe deu causa – normalmente uma compra e venda – tais
como a descrição da coisa, do preço e o consentimento. Geralmente, também há exigência do
recolhimento do imposto de transmissão.
Importante destacar que a procuração em causa própria não se confunde com aquela que
contém uma cláusula em causa própria, estabelecida com base no art. 117 do CC/2002, que
prevê o negócio jurídico celebrado consigo mesmo: “Salvo se o permitir a lei ou o
representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta
de outrem, celebrar consigo mesmo”.
Há apenas uma cláusula que autoriza a representação do mandante pelo mandatário em
eventual negócio jurídico em que seja parte o mandatário. Essa procuração não precisa
obedecer aos requisitos do negócio jurídico a ser celebrado e pode ser revogada a qualquer
tempo, cessando os efeitos do mandato com a morte do mandante.
Independentemente da forma escolhida pelo mandante, o importante é que ele se atente para
as exigências legais e não se esqueça de que a segurança do negócio é o ponto chave para o
alcance dos seus objetivos.
Um aspecto importante a ser abordado sobre a procuração pública – que também se aplica aos
demais atos notariais – diz respeito à capacidade civil das pessoas com transtorno mental. A
Lei nº 13.146/2015 instituiu o Estatuto da Pessoa com Deficiência, destinado a assegurar e a
promover, em condições de igualdade, o exercício dos direitos e das liberdades fundamentais
das pessoas com deficiência. A referida lei alterou os arts. 3º e 4º do Código Civil, de modo que
as pessoas com transtorno mental deixaram de ser consideradas absolutamente incapazes.
Assim, as pessoas com transtornos mentais não podem mais ser consideradas absolutamente
incapazes, ainda que não tenham o necessário discernimento para a prática dos atos da vida
civil. Podem, no entanto, ser consideradas relativamente incapazes se, por causa transitória ou
permanente, não puderem exprimir sua vontade (art. 4º, inciso III, do CC), mas não em razão
da deficiência.
Somente de modo excepcional, portanto, a pessoa com transtorno mental ou intelectual poderá
ser submetida a curatela ou a tomada de decisão apoiada. Caso possa manifestar sua
vontade, poderá ser outorgante de uma procuração pública, bem como terá capacidade para a
prática dos demais atos notariais.
Destaque-se que, nos termos do art. 83 da Lei nº 13.146/2015, “os serviços notariais e de
registro não podem negar ou criar óbices ou condições diferenciadas à prestação de seus
serviços em razão de deficiência do solicitante, devendo reconhecer sua capacidade legal
plena, garantida a acessibilidade”.
TESTAMENTO
PREVISTO NO CC/2002, O TESTAMENTO É O INSTRUMENTO
PELO QUAL A PESSOA CAPAZ, BEM COMO O MAIOR DE
DEZESSEIS ANOS, DEFINE A DISPOSIÇÃO DOS SEUS BENS,
PARA DEPOIS DE SUA MORTE.
Cabe salientar, por oportuno, que o testador não pode dispor de 100% (cem por cento) do seu
patrimônio caso tenha herdeiros necessários. Nesse caso, deve-se respeitar a legítima (porção
da herança reservada por lei aos herdeiros). Sendo assim, impõe-se aí uma limitação ao poder
de testar.
A lei define os testamentos em:
COMUNS
ESPECIAIS
COMUNS
Os testamentos comuns são divididos em: público, redigido por um tabelião de notas ou seu
substituto legal, e assinado por duas testemunhas; o cerrado, escrito pelo testador, ou por
outra pessoa e assinado pelo testador – deve este ser aprovado por um tabelião ou seu
substituto legal; e o particular, que pode ser escrito de próprio punho ou mediante processo
mecânico, e requer a assinatura do testador e de três testemunhas.
ESPECIAIS
Muito pouco utilizados, são eles: o marítimo, o aeronáutico e o militar.
As principais características dos testamentos são:
ATO PERSONALÍSSIMO
Não pode ser feito por um representante, apenas pelo próprio testador. Além disso, se o
beneficiário falecer antes do testador, a parte que lhe cabia não vai para os seus herdeiros,
mas volta ao montante da sucessão legítima.
ATO FORMAL E SOLENE
Sua forma é sempre escrita e as formalidades previstas em lei devem ser cumpridas,
buscando-se evitar impugnações futuras, que podem até mesmo invalidar/anular o testamento.
UNILATERAL
Não existe a manifestação de vontade de mais de uma pessoa, sendo, portanto, um negócio
unilateral.
GRATUITO
Representa uma liberalidade do testador. Mesmo que ele imponha alguma condição, essa não
pode gerar nenhum tipo de “sacrifício” patrimonial dos beneficiários. A condição muitas vezes
estabelecida pelo testador é apenas sobre a realização de algo e não pode ser considerada
como uma contraprestação.
REVOGÁVEL
O testador pode revogar ou alterar o testamento, total ou parcialmente, a qualquer momento.
Porém, essa revogação refere-se apenas às disposições patrimoniais, visto que as questões
extrapatrimoniais, como o reconhecimento de filho, por exemplo, são irrevogáveis.
UNIPESSOAL
O CC/2002 proíbe o testamento conjuntivo. Ainda que sejam cônjuges, irmãos, ou por qualquer
outro motivo que as pessoas queiram fazer o testamento juntas, isso não é permitido. Para
cada manifestação de vontade, faz-se necessário um instrumento específico. Nesse sentido,
dispõe o art. 1.863 do CC/2002: “É proibido o testamento conjuntivo, seja simultâneo, recíproco
ou correspectivo”. Simultâneo é aquele em que os testadores, no mesmo ato, beneficiam em
conjunto uma terceira pessoa. Recíproco é aquele em que os testadores, no mesmo ato,
beneficiam-se mutuamente, sendo instituído herdeiro o que sobreviver. Correspectivo é aquele
em que os testadores, no mesmo ato, beneficiam-se também mutuamente, mas na mesma
proporção.
Registra-se, ainda, conforme brevemente mencionado, que a pessoa que dispõe dos seus
bens, chamada de testador, pode não apenas declarar a sua vontade sobre questões
patrimoniais, mas também declarar em testamento questões extrapatrimoniais. As questões
podem ser as mais diversas possíveis, dentre elas, a lei prevê o reconhecimento de filho e a
designação de tutor ao filho menor. O testador pode imporcondições a serem cumpridas
pelo beneficiário, como, por exemplo, o usufruto de um bem imóvel em favor de alguém; o
pagamento de uma quantia a determinada pessoa etc.
Para o cumprimento do testamento, é possível designar ou não alguém para a referida função.
Esse indivíduo será chamado de testamenteiro. Sua função é garantir que o testamento seja
cumprido de acordo com a vontade do testador. Tal ofício foi criado para que a vontade do
testador não ficasse à própria sorte. No que se refere à nomeação do testamenteiro, prevê o
artigo 1.984, do Código Civil Brasileiro que: “Na falta de testamenteiro nomeado pelo testador,
a execução testamentária compete a um dos cônjuges, e, em falta destes, ao herdeiro
nomeado pelo juiz.” O testamento é um ato solene, unilateral e revogável, no qual a pessoa
capaz dispõe sobre questões patrimoniais e extrapatrimoniais, manifestando assim sua
vontade, que será cumprida após a sua morte.
Quanto ao testamento público, o CC/2002 estabelece seus requisitos essenciais no art. 1.864,
quais sejam:
 
Imagem: Danielle Ribeiro
Ser escrito por tabelião ou por seu substituto legal em seu livro de notas, de acordo com as
declarações do testador, podendo este servir-se de minuta, notas ou apontamentos.
 
Imagem: Danielle Ribeiro
Lavrado o instrumento, ser lido em voz alta pelo tabelião ao testador e a duas testemunhas, a
um só tempo; ou pelo testador, se o quiser, na presença destas e do oficial.
 
Imagem: Danielle Ribeiro
Ser o instrumento, em seguida à leitura, assinado pelo testador, pelas testemunhas e pelo
tabelião.
Se o testador não souber ou não puder assinar, o tabelião ou seu substituto legal assim o
declarará, assinando, nesse caso, pelo testador e, a seu rogo, por uma das testemunhas
instrumentárias (art. 1.865). Se a pessoa for inteiramente surda, mas souber ler, lerá o seu
testamento e, se não o souber, designará quem o leia em seu lugar, presentes as testemunhas
(art. 1.866). Se a pessoa for cega, será obrigatório o testamento público, que lhe será lido, em
voz alta, duas vezes, uma pelo tabelião ou por seu substituto legal, e a outra por uma das
testemunhas, designada pelo testador, fazendo-se de tudo circunstanciada menção no
testamento (art. 1.867).
Agora a especialista Renata Cortez fará um panorama sobre as espécies de testamento, seu
conteúdo e os requisitos do testamento público
CERTIDÕES NEGATIVAS
CERTIDÃO NEGATIVA É O INSTRUMENTO PELO QUAL O
EMISSOR TRANSMITE A INFORMAÇÃO DE QUE NADA
CONSTA SOBRE DETERMINADO ASSUNTO EM SEUS
ARQUIVOS. NO CASO DOS CARTÓRIOS, EM QUASE TODAS
AS SERVENTIAS, COM SUAS DETERMINADAS
COMPETÊNCIAS, EXISTE A POSSIBILIDADE DE EMISSÃO DA
CERTIDÃO NEGATIVA DE UMA BUSCA REALIZADA EM SEUS
LIVROS.
No Cartório de Notas, por exemplo, a busca geralmente refere-se a escrituras ou procurações
lavradas e devidamente registradas naquela serventia. O usuário solicita a busca por
determinado nome, com período determinado ou não, e caso o tabelião ou seus prepostos não
localizem nenhum documento com os dados daquela busca, emite-se uma certidão negativa
(ou de nada consta) informando a referida situação.
Quanto ao Registro de Imóveis, geralmente se faz busca de bens em nome de uma pessoa
física ou jurídica, para os mais diversos efeitos legais, de tal modo que, caso não seja
encontrado nenhum imóvel em nome da pessoa, o registrador emitirá uma certidão negativa de
bens/propriedade, indicando que, naquele ofício, não consta nenhum imóvel com aquela
titularidade.
Há também as certidões negativas emitidas pelos Cartórios de Registro Civil, indicando a
ausência de registro em nome de determinada pessoa, seja de nascimento, casamento ou
óbito, ou de outros atos, nos livros daquela serventia.
Cabe salientar que a busca nos livros do registro civil deve ser bastante criteriosa, visto que, na
maioria dos casos, a posse de uma certidão negativa pode levar à abertura de um novo
registro, havendo assim a possibilidade de duplicidade, caso haja algum equívoco na emissão
da certidão.
Por fim, as certidões negativas dos Cartórios de Protesto indicam que não há títulos com
protestos registrados naquele acervo.
Registre-se, ainda, que não são apenas os cartórios que podem emitir certidões negativas.
Elas podem e são utilizadas pelas mais diversas repartições públicas e particulares, indicando,
muitas vezes, a ausência de débitos, como nos casos das fazendas municipais, estaduais e
federais; ausência de cadastros, solicitações, registros etc.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. ASSINALE A ALTERNATIVA CORRETA ACERCA DAS PROCURAÇÕES.
A) A procuração em causa própria extingue-se com a morte do mandante.
B) Silente o instrumento de procuração sobre a possibilidade de substabelecimento, a
presunção é de sua vedação.
C) Pode o tabelião de notas lavrar uma procuração em que o mandante confira ao mandatário
poderes para doar imóvel à pessoa livremente escolhida pelo procurador.
D) A procuração para venda de imóvel não será classificada como procuração em causa
própria se não tiver os requisitos no negócio jurídico que lhe deu causa, como o preço da
compra e venda.
E) Quanto à forma, faz-se necessário que a procuração seja escrita, podendo ser formalizada
apenas por instrumento público.
2. EM RELAÇÃO À ESCRITURA PÚBLICA É CORRETO AFIRMAR QUE:
A) As escrituras públicas não são passíveis da cobrança de emolumentos.
B) A escritura pública pode ser redigida em idioma nacional ou estrangeiro.
C) A escritura pública é obrigatória para todas as transações envolvendo bens imóveis.
D) Dentre os requisitos que deve conter a escritura pública relativa a bens imóveis, podem ser
mencionadas as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais.
E) A escritura pública não é o instrumento utilizado pelo tabelião para intervir nos atos e
negócios jurídicos.
GABARITO
1. Assinale a alternativa correta acerca das procurações.
A alternativa "D " está correta.
 
a) A procuração em causa própria não se extingue com a morte do mandante. 
b) É o contrário. Silente o instrumento, será considerado possível o substabelecimento. 
c) Na doação, a procuração deve ser específica, não podendo ser genérica. 
d) Correta. A procuração em causa própria contém um verdadeiro negócio jurídico, sob a forma
de uma procuração. Por meio dela o mandatário não representa o mandante, pois age em seu
próprio nome. 
e) A procuração pode ser formalizada por instrumento público ou particular.
2. Em relação à escritura pública é correto afirmar que:
A alternativa "D " está correta.
 
a) A gratuidade é exceção no que diz respeito às escrituras públicas e deve estar prevista em
lei ou ato normativo administrativo. 
b) Tem que ser redigida em idioma nacional. 
c) Art. 108 do CC: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade
dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no
País. 
d) Correta. É o que determina a Lei 7.433/85. 
e) A escritura pública é justamente o documento de que o tabelião se utiliza.
MÓDULO 2
 Identificar os principais requisitos dos atos praticados nos cartórios de registro civil
das pessoas naturais e jurídicas; de registro de imóveis e de títulos e documentos
REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS
Todo ser humano precisará, ao menos uma vez na vida, dos serviços de um cartório de
Registro Civil das Pessoas Naturais (RCPN). Nele são registrados os principais atos da vida
civil de uma pessoa: o nascimento, o casamento e o óbito. Além desses registros, o RCPN
também faz serviços de averbações de divórcios, interdições, emancipações, dentre outros,
bem como emite certidões de todos esses atos.
Nesse sentido, prevê o artigo 29, da Lei de Registros Públicos (LRP) (Lei nº 6.015/77):
“Art. 29. Serão registrados no registro civil de pessoas naturais:
I - os nascimentos;
II - os casamentos;
III - os óbitos;
IV - as emancipações;V - as interdições;
VI - as sentenças declaratórias de ausência;
VII - as opções de nacionalidade;
VIII - as sentenças que deferirem a legitimação adotiva.
§ 1º Serão averbados:
a) as sentenças que decidirem a nulidade ou anulação do casamento, o desquite e o
restabelecimento da sociedade conjugal;
b) as sentenças que julgarem ilegítimos os filhos concebidos na constância do casamento e as
que declararem a filiação legítima;
c) os casamentos de que resultar a legitimação de filhos havidos ou concebidos anteriormente;
d) os atos judiciais ou extrajudiciais de reconhecimento de filhos ilegítimos;
e) as escrituras de adoção e os atos que a dissolverem;
f) as alterações ou abreviaturas de nomes.”
Os registros anteriormente mencionados são anotados em livros devidamente numerados,
acompanhados por uma letra de acordo com a natureza do registro. São eles: “A” para
nascimento; “B” para casamento, “B-Auxiliar” para casamento religioso com efeitos civis; “C”
para óbitos, “C-Auxiliar” para natimortos, “D” para editais de proclamas; e “E” para
emancipações, interdições, ausências e outros atos específicos.
Insta salientar, por oportuno, que o registro e, consequentemente, a primeira certidão de
nascimento, óbito e natimorto, são gratuitos, de acordo com o previsto na Lei Federal nº
9.534/1997. No caso do registro do casamento e da segunda via de certidões, também existe a
possibilidade de gratuidade, desde que o requerente apresente declaração de hipossuficiência.
O Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais (RCPN) deve obedecer a uma limitação
territorial para o exercício da sua competência. Dependendo de alguns fatores, entre eles o
número de habitantes da cidade/distrito e a distância entre os cartórios, poderá o oficial do
RCPN praticar atos de notas, como procurações, autenticações de cópias e reconhecimentos
de firma, competência extraordinária essa que será determinada pela Corregedoria Estadual.
O RCPN é uma das serventias mais importantes para o ser humano, pois por meio dele a
pessoa é individualizada. Após o registro do seu nascimento, o RCPN acompanhará a pessoa
por toda a sua vida, registrando atos que possam interferir no seu estado civil e na sua
qualidade de sujeito de direitos, inclusive quando da sua morte, por meio da certidão de óbito.
REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS
O REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS (RCPJ) É A
SERVENTIA EXTRAJUDICIAL EM QUE SERÃO REGISTRADOS
OS ATOS CONSTITUTIVOS DE ASSOCIAÇÕES, SOCIEDADES
SIMPLES, FUNDAÇÕES, ORGANIZAÇÕES RELIGIOSAS E
PARTIDOS POLÍTICOS, ALÉM DE JORNAIS E PERIÓDICOS.
Sua competência está regulamentada na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/77), em seus
artigos 114 e seguintes, e no artigo 1.150 do Código Civil Brasileiro.
Diferente do Registro Civil das Pessoas Naturais, cujo registro de nascimento é declaratório,
para a pessoa jurídica, o registro civil é constitutivo, visto que é por meio dele que a pessoa
adquire a existência legal e personalidade jurídica.
SOMENTE COM O REGISTRO TER-SE-Á A AQUISIÇÃO
DA PERSONALIDADE JURÍDICA. TAL REGISTRO DE
ATOS CONSTITUTIVOS DE SOCIEDADE SIMPLES DAR-
SE-Á NO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS
(CC, ARTS. 998, 1.000, 1.150, 2ª PARTE), SENDO QUE
AS SOCIEDADES EMPRESÁRIAS DEVERÃO SER
REGISTRADAS NO REGISTRO PÚBLICO DE
EMPRESAS MERCANTIS (CC, ART. 1.150, 1ª PARTE),
SENDO COMPETENTES PARA A PRÁTICA DE TAIS
ATOS AS JUNTAS COMERCIAIS, E SEGUEM O
DISPOSTO NAS NORMAS DOS ARTS. 1.150 E 1.154 DO
CÓDIGO CIVIL. O REGISTRO DA PESSOA JURÍDICA
CIVIL COMPETIRÁ AO OFICIAL DO REGISTRO
PÚBLICO, QUE SEGUIRÁ O COMANDO CONTIDO NOS
ARTS. 114 A 121 (COM ALTERAÇÃO DA LEI N.
9.042/95) DA LEI N. 6.015/73.
(FIUZA, 2006)
Quanto aos livros nos quais serão formalizados os registros aqui mencionados, são eles: Livro
“A”, para pessoas jurídicas em geral; Livro “B”, para matrículas de periódicos, oficinas
impressoras, empresas jornalísticas e de radiodifusão; e Livro de Protocolo, para apontamento
de todos os títulos apresentados a registro.
Registra-se que, além de ser constitutivo, o registro da pessoa jurídica gera efeitos pessoais,
patrimoniais, obrigacionais e processuais. Os efeitos pessoais são gerados em função de a
pessoa jurídica passar a agir em nome próprio, não se confundindo com a pessoa dos seus
sócios. Existem, ainda, os efeitos patrimoniais, pois o patrimônio da sociedade é da pessoa
jurídica e, em regra, não se confunde com o patrimônio dos sócios; os obrigacionais, visto que
as obrigações assumidas pela pessoa jurídica são obrigações dela; e os processuais, pois
quem é acionado ou quem aciona é a pessoa jurídica, e não os sócios.
O registro da pessoa jurídica na serventia competente é requisito essencial para sua existência
no mundo jurídico. Caso o registro não seja feito, ou o seja de forma irregular, a pessoa jurídica
terá alguns direitos resguardados, em razão da sua existência fática, mas ainda não poderá
desfrutar dos efeitos do registro, podendo responder por sua omissão.
REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS
Entre as serventias extrajudiciais, a de Registro de Títulos e Documentos (RTD) é uma das
menos conhecidas. Nela será registrado todo e qualquer documento que não tenha previsão
legal de registro em outra especialidade registral.
Nesse sentido, prevê o artigo 127, da Lei de Registros Públicos:
“Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:
I - dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;
II - do penhor comum sobre coisas móveis;
III - da caução de títulos de crédito pessoal e da dívida pública federal, estadual ou municipal,
ou de Bolsa ao portador;
IV - do contrato de penhor de animais, não compreendido nas disposições do art. 10 da Lei nº
492, de 30-8-1934;
V - do contrato de parceria agrícola ou pecuária;
VI - do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento para sua vigência, quer
entre as partes contratantes, quer em face de terceiros (art. 19, § 2º do Decreto nº 24.150, de
20-4-1934);
VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.
Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer
registros não atribuídos expressamente a outro ofício.”
Ou seja, no RTD são registrados/transcritos documentos com efeito contra terceiros, bem
como para mera conservação; podendo o interessado solicitar, a qualquer tempo, certidão de
determinado documento, que valerá como se original fosse. Outro serviço prestado pelo Oficial
do RTD é a notificação extrajudicial. Trata-se de um documento cujo objetivo é dar
conhecimento a outrem sobre determinado assunto jurídico ou sobre o conteúdo de algum
documento, por meio de um oficial portador de fé pública.
Uma das finalidades mais conhecidas da notificação extrajudicial é a utilização como prova em
processo judicial, visto que se argumenta que houve a tentativa de resolver o litígio de forma
consensual, antes do ajuizamento do pleito perante o Judiciário.
No RTD, os livros são divididos da seguinte forma: Livro A, para protocolo; Livro B, para
trasladação integral; Livro C, para inscrição, por extração; Livro D, para indicador pessoal; e
Livro E, para indicador real.
Vale salientar que, na visão de Marcelo Rodrigues (2014, p. 112), os princípios norteadores do
Registro de Títulos e Documentos são: conservação, visto que o arquivo confere perpetuidade
ao ato; autenticidade de data, pois a data de apresentação comprova a existência do
documento; valor probante do original, os registros e certidões têm mesmo valor que os
originais; prioridade, a ordem do protocolo determina a ordem dos registros; e a competência
residual, pois quando não há previsão expressa do registro em outra serventia, deverá ser
feito no RTD. Diante do exposto, não há dúvidas quanto à importância do registro dos títulos e
documentos. Apesar de subsidiário, o registro no RTD garante a confiabilidade do negócio
jurídico, em virtude da segurança e eficácia que esse registro dáao ato jurídico praticado.
Agora a especialista Renata Cortez fará uma descrição das atribuições do RTD
REGISTRO DE IMÓVEIS
O REGISTRO DE IMÓVEIS (RGI) É UMA DAS COMPETÊNCIAS
DAS SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS CUJO OBJETIVO É
PROMOVER O REGISTRO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA,
GARANTINDO AO TITULAR OS DIREITOS DE PROPRIEDADE E
OS DIREITOS REAIS INERENTES.
É no Cartório de Registro de Imóveis que o indivíduo resolve as questões referentes à
propriedade de bens imóveis. Todavia, faz-se necessário pontuar que o registro do título
translativo no RGI (art. 1.245 do Código Civil Brasileiro) não é a única maneira de aquisição da
propriedade imóvel. A legislação brasileira prevê que também se adquire a propriedade pela
acessão, usucapião, desapropriação e pelo direito de sucessão. Porém, em todos esses casos
é indispensável a formalização perante o RGI para serem preservadas as relações jurídicas
patrimoniais decorrentes de tal direito. É como diz o ditado: quem não registra, não é dono.
Quanto aos efeitos do registro imobiliário, o entendimento varia de um autor para outro, mas os
principais são:
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Visto que o registro é público e pode ser acessado por qualquer pessoa.
LEGALIDADE
Observada desde o protocolo do título, durante a qualificação registral e até a efetiva conclusão
do registro.
FORÇA PROBANTE
Em razão da presunção relativa de propriedade, admitindo-se prova em sentido contrário.
Enquanto no Registro Civil das Pessoas Naturais registram-se a pessoa física e suas
alterações de capacidade e estado civil ao longo da vida, no Registro de Imóveis registra-se a
vida do imóvel. No RGI, registram-se ou averbam-se os atos jurídicos relativos aos bens
imóveis, demonstrando seu estado atual, suas alterações e extinções, de maneira pública,
autêntica e eficaz.
No Cartório de Registro de Imóveis, encontramos os seguintes livros: Livro nº 1 – Protocolo;
Livro nº 2 – Registro Geral; Livro nº 3 – Registro Auxiliar; Livro nº 4 – Indicador Real; Livro nº 5
– Indicador Pessoal; e o Livro de Cadastro de Aquisições de Imóveis Rurais por Estrangeiros.
Depreende-se, portanto, que o RGI não é apenas um depositário de títulos. Trata-se de um
meio seguro, tanto para garantir o domínio quanto para efetivar a constituição do direito de
propriedade.
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VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. NOS TERMOS DA LEI Nº 6.015/1973:
A) O registro de imóveis deve ser realizado nos ofícios privativos ou nos cartórios de registro
de títulos e documentos.
B) O registro civil de pessoas naturais deve ser realizado nos ofícios privativos ou nos cartórios
de registro de títulos e documentos.
C) O registro de propriedade literária, científica e artística deve ser realizado nos ofícios
privativos ou nos cartórios de registro de títulos e documentos.
D) O registro de títulos e documentos deve ser realizado nos ofícios privativos ou nos cartórios
de registro de nascimentos, casamentos e óbitos.
E) O registro civil de pessoas jurídicas deve ser realizado nos ofícios privativos ou nos cartórios
de registro de títulos e documentos.
2. QUANTO AO REGISTRO CIVIL DE PESSOAS NATURAIS E AO DE
REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS, ASSINALE A ALTERNATIVA
CORRETA:
A) A Constituição não exige para preenchimento dos ofícios de Registro Civil de Pessoas
Naturais a realização de concurso público.
B) Cabe ao Poder Judiciário a fiscalização dos ofícios de Registro Civil de Pessoas Naturais, e
ao Poder Executivo, a fiscalização dos ofícios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas.
C) É competência do ofício de Registro Civil de Pessoas Naturais o registro de nascimentos,
casamentos, óbitos, emancipações, interdições, sentenças declaratórias de ausência, de
opções de nacionalidade e sentenças que deferem a legitimação adotiva.
D) No Registro Civil de Pessoas Jurídicas, serão inscritos os contratos, os atos constitutivos, o
estatuto ou compromissos das sociedades civis, das sociedades anônimas, das sociedades em
comandita simples, das sociedades religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, das
fundações e das associações de utilidade pública, bem como os atos constitutivos e os
estatutos dos partidos políticos.
E) Cabe ao oficial do Registro Civil de Pessoas Jurídicas negar o registro de atos constitutivos
de partidos políticos, competência que desde a Constituição de 1988 é exclusiva do Tribunal
Superior Eleitoral.
GABARITO
1. Nos termos da Lei nº 6.015/1973:
A alternativa "E " está correta.
 
O art. 1º da LRP estabelece que os serviços concernentes aos Registros Públicos,
estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos,
ficam sujeitos ao regime estabelecido na Lei nº 6.015/77, § 1º Os Registros referidos neste
artigo são os seguintes: I - o registro civil de pessoas naturais; II - o registro civil de pessoas
jurídicas; III - o registro de títulos e documentos; IV - o registro de imóveis.
Já o art. 2º, inciso II da mesma lei estabelece que o os registros indicados no § 1º do art. 1º
ficam a cargo de serventuários privativos nomeados de acordo com o estabelecido na Lei de
Organização Administrativa e Judiciária do Distrito Federal e dos Territórios e nas Resoluções
sobre a Divisão e Organização Judiciária dos estados, e serão feitos: II - os dos itens II e III,
nos ofícios privativos, ou nos cartórios de registro de títulos e documentos.
Nota-se, assim, que a Lei de Registros Públicos autoriza a cumulação das serventias do
Registro Civil de Pessoas Jurídicas com o Registro de Títulos e Documentos.
2. Quanto ao Registro Civil de Pessoas Naturais e ao de Registro Civil de Pessoas
Jurídicas, assinale a alternativa correta:
A alternativa "C " está correta.
 
a) Exige-se concurso público para todas as atribuições.
b) Cabe apenas ao Judiciário.
c) Correta.
d) No artigo 114 da Lei n º 6.015/73, não constam as Sociedade Anônimas e as Sociedades em
Comandita Simples. As sociedades empresariais são registradas na junta comercial.
e) Art. 114, III da LRP: No Registro Civil de Pessoas Jurídicas serão inscritos: III - os atos
constitutivos e os estatutos dos partidos políticos.
MÓDULO 3
 Descrever as cláusulas relativas às escrituras de compra e venda, de constituição de
condomínio e dos procedimentos de retificação
VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE
A venda de ascendente para descendente é um assunto que interessa bastante ao Direito de
Família e Sucessões. Quando se fala em relações/transações patrimoniais entre ascendentes
e descendentes, há questões relevantes, dentre as quais a da legítima (porção do patrimônio
reservada por lei aos herdeiros necessários), que deve ser respeitada.
Nesse sentido, prevê o artigo 496 do CC/2002:
“Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes
e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de
bens for o da separação obrigatória.
Verifica-se, então, que para vender um imóvel para um filho, o pai necessita de autorização dos
demais filhos e de sua esposa. Caso não seja cumprida a devida formalidade, a venda poderá
ser anulada (diferente da previsão do CC/16, que previa, também, a hipótese de nulidade).”
Outrossim, vale a pena destacar o entendimento de Marco Aurélio Bezerra de Melo (2019):
"O ARTIGO EM COMENTO TEM POR OBJETIVO
RESGUARDAR A LEGÍTIMA DOS HERDEIROS
NECESSÁRIOS, POIS COM A NECESSIDADE DE
ANUÊNCIA DESTES HÁ UMA FISCALIZAÇÃO PRÉVIA
QUE PODERÁ EVITAR DEMANDAS FUTURAS QUE SE
VERIFICARIAM APÓS A MORTE DO DOADOR. (...)
PUDESSE O ASCENDENTE VENDER AO
DESCENDENTE SEM O CONSENTIMENTO DOS
DEMAIS E ESTARIA FRANQUEADA E FACILITADA A
POSSIBILIDADE DE SIMULAÇÃO DE UMA DOAÇÃO
TRAVESTIDA DOCUMENTALMENTE DE COMPRA E
VENDA, CONTEMPLANDO DETERMINADO HERDEIRO
NECESSÁRIO EM DETRIMENTO DE OUTRO. (...)
(MELO, 2019, p. 295)
O consentimento dos herdeiros necessários tem como objetivo evitar a simulação de umadoação, visto que, se doação fosse, poderia ser considerada como legítima, obrigando o
donatário, em sede de inventário, a trazer o bem à colação.
Ocorre que a discussão sobre a venda de ascendente para descendente está longe de acabar.
Muitas são as polêmicas abordadas pela doutrina, dentre elas o erro na tramitação do processo
legislativo ao deixar a expressão em ambos os casos no parágrafo único do art. 496, mesmo
após o caput ser modificado. Além disso, discute-se também a menção ao regime da
separação obrigatória, quando, na verdade, deveria ser o da separação convencional, por
diversos fatores; entre outras.
Enfim, conforme mencionado, os negócios jurídicos entre ascendentes e descendentes são
regulamentados pela lei, com o intuito de proteger a legítima dos herdeiros necessários,
proibindo a fraude e a simulação entre pais e filhos, devendo, portanto, ser obedecidos os
preceitos legais, sob pena de anulabilidade, sem desconsiderar as vontades das partes nos
negócios jurídicos celebrados, quando de acordo com a legislação.
CLÁUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E
VENDA, PERMUTA E DOAÇÃO
O contrato de compra e venda é aquele pelo qual uma parte se obriga a transferir a titularidade
de um bem em favor da outra, e essa se responsabiliza em pagar o preço que foi ajustado.
Nesse contrato, podem constar as seguintes cláusulas especiais, previstas nos artigos 505 a
532 do CC/2002: da retrovenda; da venda a contento e da sujeita a prova; da preempção
ou preferência; da venda com reserva de domínio; e da venda sobre documentos.
RETROVENDA
Trata-se de um acordo entre as partes em que fica garantido ao vendedor o direito de recobrar
o bem no prazo de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do
comprador com o imóvel, inclusive as que se autorizaram por escrito ou para a realização de
benfeitorias necessárias.
VENDA A CONTENTO
É realizada sob condição suspensiva, visto que a efetivação da compra e venda fica
condicionada à aprovação do comprador. Ou seja, a transação só é concluída quando o
adquirente manifestar o seu agrado.
VENDA SUJEITA A PROVA
Assim como a cláusula da venda a contento, também se considera sua realização sob uma
condição suspensiva. No caso, será observado pelo adquirente se o bem negociado tem as
qualidades asseguradas pelo vendedor e seja funcional para o fim que se destina.
PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
Trata-se de uma imposição ao comprador do bem móvel ou imóvel quanto à obrigação de
oferecer ao vendedor o item que vai vender, ou dar em pagamento. Porém, o prazo para
exercer o direito de preferência é de, no máximo, 180 dias, se a coisa for móvel; e 2 anos, se
imóvel.
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Utilizada na venda de bem móvel, a referida cláusula garante ao vendedor o direito de reservar
o bem para si, até a quitação total do valor do bem.
VENDA SOBRE DOCUMENTOS
Ocorre quando a entrega da coisa é substituída pela entrega de um título representativo e dos
outros documentos exigidos pelo contrato ou pelo uso.
No que se refere à permuta, o art. 533 do CC/2002 prevê que se aplicam as disposições
referentes à compra e à venda, naquilo que for possível. Já com relação à doação, existem
algumas cláusulas especiais que podem ser acrescentadas, como, por exemplo:
INALIENABILIDADE
INCOMUNICABILIDADE
IMPENHORABILIDADE
INALIENABILIDADE
Impede o donatário de vender o imóvel por um tempo predeterminado.
INCOMUNICABILIDADE
Impede que o imóvel recebido em doação se comunique com os bens do
cônjuge/companheiro.
IMPENHORABILIDADE
Impede que o donatário penhore ou entregue como garantia o imóvel recebido na doação.
Registre-se, por oportuno, que o rol dessas cláusulas não é taxativo, podendo, de acordo com
a vontade das partes e respeitando os preceitos legais, haver outras cláusulas especiais,
garantindo, assim, a efetivação do direito e a consequente satisfação das partes.
PROCEDIMENTOS JUDICIAIS E
EXTRAJUDICIAIS DE RETIFICAÇÃO
Em razão do desenvolvimento da sociedade e da busca por um serviço mais célere e de
qualidade, houve, nos últimos tempos, um maior investimento na desjudicialização dos
procedimentos, inclusive os de retificação. Ainda há uma resistência muito grande quanto à
retificação de registro na esfera extrajudicial, principalmente no que se refere a imóveis, todavia
cada vez mais os procedimentos vão sendo aperfeiçoados e utilizados pelos usuários no
âmbito extrajudicial.
Quanto aos registros públicos, em especial o Registro Civil das Pessoas Naturais, há
retificações que podem ser realizadas pelas vias judicial ou extrajudicial, conforme o caso. Em
síntese, pode-se dizer que, extrajudicialmente, são retificados os registros que contêm erros
evidentes. Se não for um erro evidente, o procedimento deve ser requerido perante o Poder
Judiciário. Ou seja, quando no registro de nascimento, casamento ou óbito constar algum erro
de fácil constatação, mediante a análise dos documentos comprobatórios, o procedimento de
retificação poderá ser feito diretamente no cartório. O interessado deverá ir até o cartório no
qual o registro foi feito, se possível, e fazer um requerimento para sua correção. Dependendo
do caso, o oficial analisará o pedido e realizará o procedimento. Se ocorrer o deferimento, a
correção será averbada no registro. O procedimento não depende de intervenção judicial nem
do Ministério Público.
 EXEMPLO
Entre os casos de retificações, podemos citar: erro na grafia dos nomes; erro em data/local;
erro no número de documento etc.
Em virtude do avanço tecnológico, o interessado não precisa comparecer ao cartório em que o
registro foi feito, que muitas vezes fica longe da sua residência atual, podendo comparecer a
qualquer Cartório de Registro Civil para requerer a retificação, que será protocolada e enviada
via Central de Registro Civil (CRC) para o cartório de origem.
O art. 110 da Lei de Registros Públicos prevê as hipóteses de retificação extrajudicial da
seguinte maneira:
“Art. 110. O oficial retificará o registro, a averbação ou a anotação, de ofício ou a requerimento
do interessado, mediante petição assinada pelo interessado, representante legal ou procurador,
independentemente de prévia autorização judicial ou manifestação do Ministério Público, nos
casos de:
I - erros que não exijam qualquer indagação para a constatação imediata de necessidade de
sua correção;
II - erro na transposição dos elementos constantes em ordens e mandados judiciais, termos ou
requerimentos, bem como outros títulos a serem registrados, averbados ou anotados, e o
documento utilizado para a referida averbação e/ou retificação ficará arquivado no registro no
cartório;
III - inexatidão da ordem cronológica e sucessiva referente à numeração do livro, da folha, da
página, do termo, bem como da data do registro;
IV - ausência de indicação do Município relativo ao nascimento ou naturalidade do registrado,
nas hipóteses em que existir descrição precisa do endereço do local do nascimento;
V - elevação de Distrito a Município ou alteração de suas nomenclaturas por força de lei.”
Aquilo que não for objeto de erro evidente, ou que não se encaixar nesse rol especificado, terá
de ser requerido judicialmente, como é o caso dos pedidos de restauração de registro,
supressão de nome etc., conforme consta no artigo 109, da Lei de Registros Públicos.
Isso também ocorre no Registro de Imóveis. Por muito tempo, houve (e ainda há) uma
resistência quanto à retificação extrajudicial, principalmente quando se refere à descrição do
imóvel. O fato é que os arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos preveem o procedimento
de retificação no registro de imóveis:
“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a
retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do
interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao
interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafoúnico. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a
prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas
georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;/p>
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas
perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de
retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por
documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção
de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de
que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no
competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos
confrontantes.
§ 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a
retificação.
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo
Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar
em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de
recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de
Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem
deva recebê-la.
§ 3o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis,
podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não
sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será
certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante
mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local
de grande circulação.
§ 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo
da notificação.
§ 5o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver
impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o
profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se
manifestem sobre a impugnação.
§ 6o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para
solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após
instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das
partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
§ 7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes
de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-
somente os confinantes das áreas remanescentes.
§ 8o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo
procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros
devidamente averbados.
§ 9o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de
escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área,
com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o
imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas,
também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e
seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio
edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme
o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
§ 11. Independe de retificação:
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse
Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem
cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos;
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3o e 4o, e 225, §
3o, desta Lei.
III - a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de coordenadas
geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais;
IV - a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente
de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de
julho de 2009; e
V - o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979,
que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei nº 11.977, de 7 de
julho de 2009.
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face
dos confrontantes e localização na quadra.
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação
poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro
em conformidade com a nova descrição.
§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial
descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos
causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de
regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.
§ 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes
somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de
medidas perimetrais.”
Cabe salientar, por oportuno, que a retificação extrajudicial deverá ser intentada com a
apresentação de pedido simples, por meio de petição feita pelo próprio requerente ou de
formulário oferecido pelo próprio oficial, ambos acompanhados da documentação
demonstrativa da necessidade da retificação. Depreende-se que, com a vigência da Lei nº
10.931/2004 e a consequente alteração da Lei de Registros Públicos, destacaram-se a
retificação por meio de escritura pública; por ato do oficial, de ofício; por processo
administrativo mais simplificado e; por ação ordinária.
Enfim, apesar de ter avançado bastante e de ter promovido uma maior desburocratização
quanto aos procedimentos de retificação dos registros, a Lei de Registros Públicos não
banalizou o sistema e buscou resguardar o direito de terceiros. Sendo assim, quando houver
alterações consideráveis em um imóvel, inclusive em suas divisas, será necessário fazer a
citação de todos os confrontantes, seja por meio administrativo seja por judicial.
Agora a especialista Renata Cortez fará uma exposição dos procedimentos em si.
ASPECTOS REGISTRAIS DO CONDOMÍNIO
E DA INCORPORAÇÃO
Primeiramente, faz-se necessário pontuar a diferença entre a incorporação imobiliária e a
instituição do condomínio.
Incorporação imobiliária
É o processo pelo qual o empreendedor incorpora um prédio que será construído a um terreno,
para poder vender as unidades autônomas.
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Instituição de condomínio
Acontece após a edificação do imóvel, com a devida transformação do condomínio comum em
condomínio edilício, no qualcada proprietário passa a ser dono de uma unidade autônoma,
vinculada a frações do mesmo terreno.
Cumpre registrar que, quando o indivíduo compra um imóvel ainda na planta, não é só com a
negociação que ele deve se preocupar. No caso da compra de unidades autônomas ainda não
construídas, o adquirente deve observar, além de outros aspectos, se já foi efetuado o registro
da incorporação.
O registro da incorporação é o documento que garante que a construção de um imóvel está
dentro dos parâmetros legais. Tanto a incorporação imobiliária quanto a instituição do
condomínio em edificações são regulamentadas pela Lei nº 4.591/64, e devem ser
devidamente registradas no Cartório de Imóveis. São esses registros que conferem
autenticidade e segurança ao imóvel que está sendo comprado. Assim sendo, o incorporador,
para dar início ao processo de registro, deve juntar os documentos previstos no artigo 32, da
Lei nº 4.591/64 e levar para o RGI. Após a entrega dos documentos, tem-se o Memorial de
Incorporação, que serve como uma comprovação de que a obra é confiável.
A última etapa do processo de incorporação imobiliária é representada pela instituição do
condomínio edilício. Seja por escritura pública seja por documento particular, a instituição do
condomínio edilício ocorre logo após a averbação da construção do empreendimento no
Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse sentido, prevê o artigo 1.332 do Código Civil Brasileiro:
“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei
especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma
das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.”
Verifica-se, portanto, que a legislação traz os procedimentos necessários para a regularização
dos condomínios. Cabe aos indivíduos se conscientizarem sobre sua importância, evitando a
constituição de imóveis irregulares e que não oferecem segurança jurídica para quem está
adquirindo.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. NA HIPÓTESE DE ERRO NA TRANSPOSIÇÃO DE ELEMENTOS
CONSTANTES EM ORDENS E MANDADOS JUDICIAIS, O OFICIAL
PROCEDERÁ:
A) À retificação do registro
B) À emenda do registro
C) Ao suprimento do registro
D) À anotação à margem do registro
E) À averbação do registro
2. EM UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA, CLÁUSULA ESPECIAL QUE
IMPÕE AO COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE OFERECER AO VENDEDOR
A COISA QUE AQUELE VAI VENDER, OU DAR EM PAGAMENTO, PARA
QUE ESTE USE DO RESPECTIVO DIREITO DE PRELAÇÃO NA COMPRA,
TANTO POR TANTO. 
A DEFINIÇÃO APRESENTADA REFERE-SE AO CONCEITO DE:
A) Venda a contento
B) Venda com reserva de domínio
C) Retrovenda
D) Preempção
E) Venda sujeita a prova
GABARITO
1. Na hipótese de erro na transposição de elementos constantes em ordens e mandados
judiciais, o oficial procederá:
A alternativa "A " está correta.
 
Art. 110, II, da LRP: O oficial retificará o registro, a averbação ou a anotação, de ofício ou a
requerimento do interessado, mediante petição assinada pelo interessado, representante legal
ou procurador, independentemente de prévia autorização judicial ou manifestação do Ministério
Público, nos casos de: II - erro na transposição dos elementos constantes em ordens e
mandados judiciais, termos ou requerimentos, bem como outros títulos a serem registrados,
averbados ou anotados, e o documento utilizado para a referida averbação e/ou retificação
ficará arquivado no registro no cartório.
2. Em um contrato de compra e venda, cláusula especial que impõe ao comprador a
obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento,
para que este use do respectivo direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
A definição apresentada refere-se ao conceito de:
A alternativa "D " está correta.
 
Art. 513 do CC/2002: A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use
de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
CONCLUSÃO
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Analisamos os principais conceitos, elementos e atos praticados no âmbito dos cartórios,
especialmente os principais conceitos da atividade notarial e registral e os requisitos dos
principais atos praticados no âmbito dos tabelionatos de notas.
Em seguida, verificamos as principais atribuições dos cartórios de registro civil das pessoas
naturais e jurídicas; de registro de imóveis e de títulos e documentos.
Finalmente, analisamos as principais cláusulas relativas às escrituras de compra e venda, de
constituição de condomínio e dos procedimentos de retificação.
AVALIAÇÃO DO TEMA:
REFERÊNCIAS
BUZANELLO, G. M. As inovações trazidas pela Lei nº 10.931/2004 no procedimento
judicial e extrajudicial de retificação de registro imobiliário. Revista Jus Navigandi, ISSN
1518-4862, Teresina, ano 19, n. 3872, 6 fev. 2014. Consultado na internet em: 16 de março de
2021.
DUTRA, A. A. Incorporação imobiliária: em que momento, afinal, nasce o condomínio
edilício? Consultado na internet em: 18 de março de 2021.
FERNANDES, A. A; CORREIA, D. G. Os procedimentos existentes para a retificação de
registro imobiliário. Consultado na internet em: 18 de março de 2021.
FIUZA, R (coord.). Novo Código Civil comentado. 5 ed. atual. São Paulo: Saraiva, 2006.
GONÇALVES, V. de C. A sucessão testamentária e o testamento público. São Paulo-SP:
01 de abril de 2018. Consultado na internet em: 18 de março de 2021.
LOUREIRO, L. G. Manual de Direito Notarial: da atividade e dos documentos notariais. 3 ed.
rev., atual. e ampl. – Salvador: JusPODIVM, 2018.
MELO, M. A. B de. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Rio de Janeiro:
Forense, 2019.
OLIVEIRA, R. A. de. Da retificação de registro civil e suas modalidades. Consultado na
internet em: 17 de março de 2021.
RIBEIRO, L. da C. Registro e Qualificação da Pessoa Jurídica no RCPJ ou na Junta
Comercial. Repercussões do Novo Código Civil. Consultado na internet em: 19 de março de
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RODRIGUES, M. Tratado de registros públicos e direito notarial. São Paulo: Atlas, 2014.
SILVA, J. C. F. da. Testamento no Ordenamento Jurídico Conteúdo Jurídico, Brasília-DF:
06 de julho de 2020. Consultado na internet em: 18 de março de 2021.
TARTUCE, F. A venda de ascendente para descendente e a necessidade de correção do
art. 496 do Código Civil. Consultado na internet em: 17 de março de 2021.
EXPLORE+
Para um excelente aprofundamento dos conteúdos referentes ao Direito Notarial e Registral,
recomendamos a leitura dos seguintes livros:
DEBS, M. El. Legislação Notarial e de Registros Públicos Comentada. Salvador:
JusPodivm, 2020.
LOUREIRO, L. G. Registros Públicos - Teoria e Prática. Salvador: JusPodivm, 2021.
CONTEUDISTA
Renata Cortez Vieira Peixoto
 CURRÍCULO LATTES
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