Reabilitação Predial em Paris

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UM ESTUDO SOBRE REABILITAÇÃO PREDIAL: 
caso da reabilitação em meio ocupado de alojamentos sociais na área 
metropolitana de Paris 
 
 
 
 
 
 
 
 
LIVIA BEATRIZ MACHADO DE ALMEIDA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
UM ESTUDO SOBRE REABILITAÇÃO PREDIAL: 
caso da reabilitação em meio ocupado de alojamentos sociais na área 
metropolitana de Paris 
 
 
 
 
LÍVIA BEATRIZ MACHADO DE ALMEIDA 
 
 
 
 
Projeto de Graduação apresentado ao curso 
de Engenharia Civil da Escola Politécnica, 
Universidade Federal do Rio de Janeiro, 
como parte dos requisitos necessários à 
obtenção do título de Engenheiro. 
 
Orientador: Profa. Rosane Martins Alves 
 
 
 
 
 
RIO DE JANEIRO 
Abril de 2021 
 
 
 
 
UM ESTUDO SOBRE REABILITAÇÃO PREDIAL: 
caso da reabilitação em meio ocupado de alojamentos sociais na área 
metropolitana de Paris 
 
Lívia Beatriz Machado de Almeida 
 
PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE 
ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO 
RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A 
OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL. 
 
Examinado por: 
 
 
 
 
 
 
________________________________________________ 
Profa. Rosane Martins Alves, D.Sc. 
 
 
______________________________________________ 
Prof. Elaine Garrio Vazquez, D.Sc. 
 
 
_______________________________________________ 
Prof. Eduardo Linhares Qualharini, D.Sc. 
 
 
_______________________________________________ 
Prof. Assed Naked Haddad, D.Sc. 
 
 
 
 
 
 
 
 
RIO DE JANEIRO, RJ - BRASIL 
Abril de 2021 
 
 
 
 
 
 
 
Almeida, Lívia Beatriz Machado de 
Um estudo sobre reabilitação predial: caso da reabilitação em meio 
ocupado de alojamentos sociais na área metropolitana de Paris/ Lívia 
Beatriz Machado de Almeida – Rio de Janeiro: UFRJ/Escola 
Politécnica, 2021. 
 xii, 127 p.:il.; 29,7 cm. 
 Orientador: Rosane Martins Alves 
 Projeto de Graduação – UFRJ/ Escola Politécnica/ Curso de 
Engenharia Civil, 2021. 
Referências Bibliográficas: p. 111-116 
 1. Introdução 2. Reabilitação 3. Reabilitação no Brasil 4.
 Caso: Reabilitação de alojamentos sociais em meio ocupado 
na área metropolitana de Paris 5. Recomendações para projetos 
de reabilitação voltados para habitação 
I. Alves, Rosane Martins. II. Universidade Federal do Rio de 
Janeiro, Escola Politécnica, Curso de Engenharia Civil. III. 
Reabilitação Predial: Caso da Reabilitação em Meio Ocupado 
de Alojamentos Sociais na Área Metropolitana de Paris 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dedico este trabalho à minha mãe, 
 Mara Cintia Machado da Silva, minha 
família, meus amigos e meus professores, 
sobretudo, minha orientadora Rosane Martins 
Alves e a professora Elaine Garrido Vazquez. 
 
 
 
Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como parte 
dos requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil. 
 
 
UM ESTUDO SOBRE REABILITAÇÃO PREDIAL: 
caso da reabilitação em meio ocupado de alojamentos sociais na área 
metropolitana de Paris 
 
 
Lívia Beatriz Machado de Almeida 
 
Abril de 2021 
 
Orientadora: Rosane Martins Alves 
 
Na década de 50, o Brasil passou por um processo de aumento da densidade populacional 
urbana através da verticalização das cidades e, com o passar dos anos, uma grande 
quantidade de edifícios se encontra em processo de degradação, necessitando de 
reabilitação. Contudo, a quantidade de projetos de reabilitação realizados no Brasil é 
muito inferior ao número de edificações que demandam este tipo de intervenção. Dessa 
forma, é necessário que o conceito e os métodos de reabilitação se popularizem para que 
se possa atender essa demanda da forma mais adequada possível. Este trabalho pretende 
apresentar o conteúdo presente na bibliografia e na norma brasileira referente a métodos 
e técnicas de aplicação da reabilitação predial. Além disso, será apresentado o caso de um 
projeto de reabilitação de alojamentos sociais em meio ocupado na área metropolitana de 
Paris. A partir da associação do levantamento bibliográfico com a experiência adquirida 
no caso, serão expostas recomendações para estimular a realização de projetos de 
reabilitação voltados para edificação. 
 
 
 
 
 
Palavras-chave: Reabilitação predial, Reabilitação urbana, Alojamentos sociais. 
 
 
 
Abstract of Undergraduate Project presented to POLI/UFRJ as a partial fulfillment of 
the requirements for the degree of Engineer. 
 
A STUDY ON BUILDING REHABILITATION: 
case of a rehabilitation project in an occupied social housing site in the Paris 
metropolitan area 
 
Lívia Beatriz Machado de Almeida 
 
April 2021 
 
Adviser: Rosane Martins Alves 
 
In the 1950s, Brazil underwent a process of urban densification characterized by the 
verticalization of cities and, over the years, many of the buildings constructed since that 
time went through a process of degradation, requiring rehabilitation. However, the 
number of rehabilitation projects carried out in Brazil is much lower than the amount of 
buildings in demand of rehabilitation. It is, therefore, necessary that the concept and 
methods of rehabilitation become popular so that this demand can be met in the best 
possible way. This work intends to present the content regarding the methods and 
techniques applicable to building rehabilitation available the Brazilian bibliography and 
norm. In addition, a case of a rehabilitation project in an occupied social housing site in 
the Paris metropolitan area will be presented. Based on the association of the 
bibliographic research with the experience acquired in the case, recommendations to 
encourage housing rehabilitation will be proposed. 
 
 
 
 
Keywords: Building rehabilitation, Urban rehabilitation, Social housing. 
 
 
 
 
LISTA DE ILUSTRAÇÕES 
Figura 1.1 - Antigo Instituto de Eletrotécnica e Escola de Comunicação da UFRJ 
(Universidade Federal do Rio de Janeiro), na Rua Visconde do Rio Branco, na 
Praça da República. ................................................................................................ 21 
Figura 1.2 - Automóvel Clube, na Rua do Passeio ......................................................... 21 
Figura 1.3 - Reabilitação de alojamentos sociais em Nanterre, na França. .................... 22 
Figura 2.1– Comparativo entre novas edificações e as que sofreram 
Manutenção/Reabilitação ....................................................................................... 26 
Figura 2.2 – Divisão do mercado da construção nos países europeus em subsetores em 
2018 ........................................................................................................................ 26 
Figura 2.3 - Desenvolvimento da renovação de edifícios na Alemanha ........................ 27 
Figura 2.4 - A reabilitação de edifícios no contexto do setor da construção civil e as 
atividades que pode compreender........................................................................... 30 
Figura 3.1 – Esquema do grupo de agentes interessados nos projetos de reabilitação 
predial no Brasil ..................................................................................................... 41 
Figura 3.2 – Shopping Jardim Pamplona ....................................................................... 46 
Figura 3.3 – Villa Aymoré após projeto de reabilitação................................................. 49 
Figura 3.4 – Causas das anomalias em edificações ........................................................ 50 
Figura 3.5 - Fatores que influenciam os níveis de intervenções ..................................... 54 
 Figura 3.6 – Fluxograma das fases da reabilitação. Fase 1: Diagnóstico do imóvel ..... 58 
Figura 3.7 – Fluxogramadas fases da reabilitação. Fase 2: Projeto ............................... 58 
Figura 3.8 – Fluxograma das fases da reabilitação. Fase 3: Planejamento e gestão da 
produção ................................................................................................................. 59 
Figura 3.9 – Fluxograma das fases da reabilitação. Fase 4: Ocupação da edificação. ... 59 
Figura 3.10 – Cobertura provisória colocada acima da original para possibilitar a 
intervenção neste elemento com uma menor influência de fatores externos ......... 64 
Figura 3.11 – Montante de agregado reciclado produzido na usina recicladora da 
Prefeitura Municipal de São Paulo ......................................................................... 70 
Figura 3.12 – Agregados reciclados selecionados em diversas frações ......................... 70 
Figura 4.1 – Localização das intervenções de reabilitação em relação à Paris .............. 72 
Figura 4.2 – Localização das intervenções de reabilitação em relação à Rosny-Sous-
Bois ......................................................................................................................... 72 
 
 
 
Figura 4.3 – Vista de satélite da obra da reabilitação ..................................................... 73 
Figura 4.4 – Visualização 3D do projeto ........................................................................ 74 
Figura 4.5 – Piso vinílico e revestimento cerâmico instalados na presença de amianto 78 
Figura 4.6 - Plano de implantação do canteiro de obras ................................................. 79 
Figura 4.7 - Programa 5S ................................................................................................ 80 
Figura 4.8 - Impermeabilização realizada na cobertura ................................................. 81 
Figura 4.9 – Fachada projetada e executada ................................................................... 82 
Figura 4.10 - Cercas de proteção e andaimes instalados ao redor da fachada ................ 83 
Figura 4.11 - Andaimes automatizados utilizados para trabalho nas fachadas .............. 83 
Figura 4.12 - Fluxograma do método de execução do sistema de isolamento térmico da 
obra ......................................................................................................................... 84 
Figura 4.13 - Esquema do sistema de isolamento térmico da obra ................................ 84 
Figura 4.14 - Exemplo de demarcação das áreas de estocagem provisória .................... 85 
Figura 4.15 - Ficha de “Estado Atual” – Parte 1 ............................................................ 86 
Figura 4.16 - Ficha de “Estado Atual” – Parte 2 ............................................................ 87 
Figura 4.17 - Ficha de trabalho ....................................................................................... 90 
Figura 4.18 – Ordem padrão das intervenções ............................................................... 92 
Figura 4.19 -Cronograma geral do trabalho em apartamentos ....................................... 93 
Figura 4.20 - Cronogramas semanais ............................................................................. 94 
Figura 4.21 – Exemplo dos trabalhos de elétrica e hidrossanitários realizados nos 
apartamentos (substituição do quadro de luz e das tubulações de água) ................ 96 
Figura 4.22 – Exemplo de observações feitas durante o autocontrole ........................... 98 
Figura 5.1 – Taxa de vacância em prédios de escritórios em SP em 2020 ................... 100 
Figura 5.2 – Idade dos imóveis na cidade do Rio de Janeiro ....................................... 103 
Figura 5.3 – Reabilitação da fachada do hotel Sofitel, em Copacabana, RJ. ............... 104 
Figura 5.4 – Reabilitação da fachada do Edifício Palm Beach, na orla da Praia da Costa, 
ES. ........................................................................................................................ 104 
 
 
 
 
 
LISTA DE TABELAS 
Tabela 2.1 – Investimentos da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em habitação no ano 
de 2005 ................................................................................................................... 28 
Tabela 2.2 – Conceitos relacionados à reabilitação ........................................................ 29 
Tabela 2.3 – Iniciativas relacionadas a reabilitação e seus benefícios ........................... 32 
Tabela 2.4 – Objetivos da Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável ............. 35 
Tabela 3.1 – Intervenientes de um projeto de intervenção ............................................. 40 
Tabela 3.2 – Semelhanças e diferenças entres obras tradicionais e de reabilitação. ...... 42 
Tabela 3.3 – Critérios de avaliação de anomalias .......................................................... 51 
Tabela 3.4 – Classificação das anomalias ...................................................................... 51 
Tabela 3.5– Classificação dos impactos das anomalias segundo os critérios gerais ...... 52 
Tabela 3.6– Classificação das anomalias segundo os critérios de análise dos 
componentes funcionais ......................................................................................... 53 
Tabela 3.7– Níveis de intervenção atribuídos a obras de reabilitação............................ 54 
Tabela 3.8– Níveis de intervenção atribuídos a obras de reabilitação............................ 55 
Tabela 3.9 – Níveis de intervenção atribuídos a obras de reabilitação ........................... 56 
Tabela 3.10 – Fases da reabilitação ................................................................................ 60 
Tabela 3.11 – Recomendações e táticas a serem implementadas em obras de reabilitação
 ................................................................................................................................ 62 
Tabela 3.12 – Medidas para tornar as obras de reabilitação mais sustentáveis .............. 66 
Tabela 3.13 – Tecnologias para tornar as obras de reabilitação mais sustentáveis ........ 66 
Tabela 4.1 – Normas para projetos de reabilitação na França ........................................ 74 
Tabela 4.2 – Artigos de referência para projetos de reabilitação na França ................... 75 
Tabela 4.3 – Trabalhos realizados na obra em questão .................................................. 76 
Tabela 4.4 - Informações levantadas nas fichas de “Estado Atual” ............................... 87 
Tabela 4.5 - Medidas a serem tomadas para o bom desenvolvimento das intervenções de 
reabilitação.............................................................................................................. 91 
Tabela 4.6 – Classificação dos aspectos dos trabalhos analisados nos autocontroles .... 97 
 
 
 
 
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas 
BID - Banco Interamericano de Desenvolvimento 
CEF - Caixa Econômica Federal 
CMMAD - Comissão Mundial para o Meio Ambiente 
HIS - Habitação de Interesse Social 
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia 
PAC - Pró-Lar Atuação em Cortiços 
ICMS - Imposto sobre a circulação de Mercadorias e Serviços 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
LISTA DE ILUSTRAÇÕES ............................................................................................ 8 
LISTA DE TABELAS ................................................................................................... 10 
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS .................................................................... 11 
SUMÁRIO ...................................................................................................................... 12 
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................... 15 
 
1.1.1 Considerações Iniciais ...............................................................................15 
1.1.2 Reabilitação Predial como Contribuição ................................................. 17 
 
 
 
 
2 REABILITAÇÃO ................................................................................................. 25 
 
 
 
 
 
2.5.1 Conceito de Sustentabilidade .................................................................... 34 
2.5.2 Sustentabilidade Social ............................................................................. 36 
2.5.3 Sustentabilidade Ambiental ...................................................................... 37 
2.5.4 Sustentabilidade Financeira ..................................................................... 38 
3 REABILITAÇÃO NO BRASIL .......................................................................... 40 
 
3.1.1 Exemplos de projetos de reabilitação ...................................................... 44 
 
3.2.1 Identificar e avaliar anomalias/patologias nas edificações .................... 50 
3.2.2 Definir o nível de intervenção ................................................................... 54 
3.2.3 Determinar a estrutura do processo de reabilitação .............................. 57 
 
 
 
 
 
 
4 CASO: PROJETO DE REABILITAÇÃO EM MEIO OCUPADO DE 
ALOJAMENTOS SOCIAIS NA ÁREA METROPOLITANA DE PARIS ............ 71 
 
 
 
 
 
 
4.5.1 Impermeabilização da Cobertura ............................................................ 81 
4.5.2 Renovação da Fachada: Procedimento de execução .............................. 82 
4.5.3 Sistema de Isolamento Térmico para as Fachadas ................................. 84 
 
4.6.1 États de lieux ou Estado atual ................................................................... 85 
4.6.2 Planejamento do trabalho nos alojamentos ............................................ 89 
4.6.3 Assistência aos locatários e sua integração no controle dos trabalhos . 95 
4.6.4 Gestão da reclamação dos locatários, autocontrole e entrega do 
apartamento ........................................................................................................... 96 
5 RECOMENDAÇÕES PARA PROJETOS DE REABILITAÇÃO 
VOLTADOS PARA HABITAÇÃO ............................................................................ 99 
 
 
 
 
 
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................. 108 
 
 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 111 
 
 
 
APÊNDICE A – NORMAS BRASILEIRAS RELACIONADAS AO TEMA DA 
REABILITAÇÃO ......................................................................................................... 117 
15 
 
 
1 INTRODUÇÃO 
 CONTEXTO E IMPORTÂNCIA DO TEMA 
1.1.1 Considerações Iniciais 
 O contínuo processo de esvaziamento do centro das grandes cidades brasileiras, tem se 
agravado com o passar dos anos. Isso tem ocasionado subutilização da infraestrutura instalada. 
No que diz respeito às instalações prediais, reverter o processo de esvaziamento dos edifícios, 
seja por degradação, obsolescência funcional ou, mais recentemente, por obsolescência 
energética, em função das atuais exigências de sustentabilidade ambiental, exige diferentes 
tipos de intervenção, cujo conjunto é conhecido como reabilitação A reabilitação de edifícios 
no Brasil pode ser considerada como necessária. No entanto, programas relacionados à 
intervenção em edifícios em áreas centrais têm sido timidamente desenvolvidos (JESUS, 
BARROS 2011). 
Quando se trata de um empreendimento para reabilitação, o processo de produção 
envolvido é distinto em relação ao de um edifício novo. 
A Construção Civil é uma atividade que traz benefícios nos âmbitos econômico e social. 
A criação de novas construções e a reforma de estruturas já existentes permite a geração de mão 
de obra, o comércio, a venda e a locação de propriedades (LARUCCIA, 2014). 
Contudo, inevitavelmente, as edificações se tornam obsoletas com o passar do tempo, 
conforme já mencionado. Tal obsolescência pode ser advinda de disfunções e falhas dos 
materiais e sistemas existentes ou da incompatibilidade do edifício com a função a qual se 
propõe ou é forçado a executar (INDUTA, 2017). 
Apesar da importância social e econômica da construção civil, tal atividade é 
extremamente degradante, causando impactos ambientais em todas as etapas de sua cadeia 
produtiva. No Brasil, estima-se que a construção habitacional utilize uma tonelada de material 
por metro quadrado construído (SOUZA; DEANA, 2007). 
 A degradação se inicia na fase de extração de matéria prima, representando de 15 a 50% 
da extração total, sendo a maior parte desses recursos não renováveis. Somente para produzir 
dois dos agentes principais na construção civil, o concreto e a argamassa, são consumidos 220 
milhões de agregados naturais, no Brasil. Já em relação a madeira, 2/3 da sua extração é 
16 
 
 
destinada à construção civil e o uso de árvores de áreas não manejadas gera uma complexa 
cadeia de impactos ambientais que altera a fauna, a flora e o ar (JOHN, 2007). 
Além do impacto causado pela altíssima quantidade de recursos extraídos1, da extração 
podem advir outros impactos físicos, como desmoronamento nas pedreiras de calcário e erosão 
devido às vibrações produzidas no terreno. A extração de argila em rios pode causar o 
aprofundamento dos cursos d’água, diminuindo a quantidade de água nos leitos e prejudicando 
os habitats ali existentes, o que diminui a biodiversidade de diversas regiões. 
Destaca-se também a questão da escavação de solos contaminados. Estes solos causam 
“riscos à segurança das pessoas e das propriedades, riscos à saúde pública e dos ecossistemas, 
restrições ao desenvolvimento urbano e redução do valor imobiliário do terreno” (SÁNCHES, 
2001; ARAÚJO; CARDOSO, 2010) 
Contudo, a degradação continua no processo produtivo dos materiais de construção, 
sobretudo em se tratando do cimento, é extremamente comum nas obras atuais. Na produção 
de tal material aglomerante, grandes quantidades de gases poluentes são emitidas na atmosfera: 
o óxido de enxofre, óxido de nitrogênio, monóxido de carbono, compostos de chumbo e o 𝐶𝑂2. 
A emissão de 𝐶𝑂2 é particularmente preocupante porque tal gás é responsável pela 
intensificação do efeito estufa e a quantidade emitida pelas cimenteiras representa 
aproximadamente 5% da emissão mundial (FELIX; POSSAN, 2018). 
No processo produtivo, sempre há perdas. Perdas são 
“[...] toda a quantidade de material consumida além da quantidade 
teoricamente necessária, que é aquela indicada no projeto e seus memoriais, demais 
prescrições do executor, para o produto sendo executado[...]”. Simultaneamente, a 
perda incorporada representa a “[...] incorporação de materiais superiores à 
teoricamente prescrita [...]” em atividades de moldagem in loco (SOUZA,2005). 
 
Na construção civil, como exemplo de perda incorporada, tem-se o aumento da 
espessura das lajes ou camadas de revestimento em relação a especificação de projeto, para 
corrigir erros, por exemplo, levando ao consumo excessivo de materiais (ARAÚJO.; 
CARDOSO, 2010). 
Segundo o Ministério do Ambiente, além dos impactos relacionados ao consumo de 
energia, há aqueles associados à geração de resíduos sólidos, líquidos e gasosos. Estima-se que 
 
1 Disponível em :< https://www.ecycle.com.br/component/content/article/35/1569-processo-de-producao-do-
cimento-gera-emissoes-e-pode-diminuir-biodiversidade.html> Acesso: 20/10/2020 
17 
 
 
mais de 50% dos resíduos sólidos gerados pelo conjunto das atividades humanas sejam 
provenientes da construção. 
Há também a geração de resíduos perigosos, que apresenta, de maneira simplificada, 
três consequências graves: contaminação dos resíduos inertes, que segundo a NBR 100004 de 
2004, se mantem inalterados por um longo período de tempo, impactos ao meio físico no local 
da obra e riscos à saúde e segurançados trabalhadores, vizinhança e sociedade (LARUCCIA, 
2014). 
A contaminação dos resíduos inertes pode acontecer no momento de demolição, por 
exemplo, se parte da tinta do revestimento ficar aderida nos blocos. Na construção, a 
contaminação pode ocorrer por falhas na separação dos resíduos na obra (ARAÚJO; 
CARDOSO, 2010). 
Segundo Ângulo e John (2006), a presença de resíduos perigosos em aterros de inertes, 
taludes e obras de infraestrutura causam problemas como a dispersão de fibras de cimento 
amianto pela compactação em aterros, expondo funcionários e a população local a riscos de 
saúde e incêndios, pela presença de substâncias orgânicas. Outra consequência da contaminação 
de resíduos é o aumento da concentração de contaminantes por reciclagem intensa e cíclica 
(ARAÚJO; CARDOSO, 2010). 
O uso excessivo de embalagens, que não possam ser reutilizadas ou recicladas, de 
materiais não renováveis, que utilizem energia em demasia ou que emitam excesso de poluente 
em sua fabricação, é danoso ao meio ambiente e não incorpora nenhum valor ao 
empreendimento (ARAÚJO; CARDOSO, 2010). 
A geração de resíduos perigosos na construção civil, ainda não pode ser totalmente 
evitada, porém, pode ser minimizada ou controlada. (ARAÚJO; CARDOSO, 2010) 
E por fim, quando já finalizada a construção, o ambiente construído continua a causar 
impactos ao meio ambiente, de uma forma contínua. Claro que é necessária a utilização de 
recursos (água, eletricidade, etc.) pelo homem, porém, tendo em vista a utilização excessiva e 
exagerada, e a enorme população que usufrui desses bens, é preciso reavaliar esses hábitos para 
diminuir a degradação ambiental que eles causam (LARUCCIA, 2014). 
1.1.2 Reabilitação Predial como Contribuição 
No cenário atual da construção civil, a reabilitação de edificações vem se mostrando 
relevante pelo fato de contribuir para um melhor uso do ambiente urbano, diminuir as 
18 
 
 
consequências negativas causadas pela construção civil e reabitar espaços anteriormente 
inutilizados. Além disso, o custo para requalificar uma edificação desatualizada ou que precisa 
se adequar a novos usos através da reabilitação é mais baixo do que se comparado a uma 
construção nova (JESUS; BARROS, 2011). 
A Tabela 1.1 mostra resultados de um estudo minucioso dos custos envolvidos na 
produção de cinco empreendimentos de reabilitação habitacional realizado na cidade de São 
Paulo. 
 
Tabela 1.1: Comparação entre custos diretos de produção de obras novas e de reabilitação 
(data-base: 2006) 
 
Fonte: (JESUS; BARROS, 2011). 
 
A reabilitação deve ter caráter sustentável e, por isso, ao elaborar um projeto de 
reabilitação, busca-se intervir sobre o meio ambiente causando a menor quantidade de danos 
possível, com um orçamento reduzido e o uso de ecomateriais e materiais já utilizados 
anteriormente. 
Uma obra sustentável2 procura aproveitar recursos naturais que não são advindos da 
extração (como por exemplo, iluminação natural e vento), racionalizar o uso de energia, prover 
soluções tecnológicas que reduzam o consumo de água (reuso, aproveitamento da água de 
chuva, utilização de temporizadores e descargas que consomem menos água), contemplar áreas 
para coleta seletiva de lixo e assegurar que seja feita da maneira adequada (reciclagem), reduzir 
a poluição e criar ambientes saudáveis, utilizando tecnologias para regular acústica e 
temperatura, aumentando, assim, o conforto de seus usuários. 
Apesar de não haver um roteiro pronto para realizar um projeto de reabilitação, algumas 
diretrizes, presentes no relatório Brundtland, em 1987, devem ser levadas em consideração: 
pensar em longo prazo o planejamento da obra; aumentar a eficiência energética; usar a água 
adequadamente e reaproveitá-la; explorar as condições ambientais e os recursos naturais 
passivos de maneira sustentável; usar materiais e técnicas ambientalmente responsáveis; gerir 
os resíduos sólidos reciclando, reutilizando e reduzindo; promover conforto e qualidade interna 
 
2 Disponível em: <https://meuartigo.brasilescola.uol.com.br/atualidades/sustentabilidade-na-construcao-
civil.htm> Acesso em: 20/11/2019 
19 
 
 
dos ambientes; não impermeabilizar o solo completamente e integrar o projeto ao contexto 
urbano (transporte de massa e ou alternativos); 
Sendo a gestão de resíduos um assunto tão relevante, vale destacar algumas 
recomendações3 para que ela ocorra da melhor maneira possível: promover a mudança nos 
conceitos de arquitetura convencional, na direção de projetos flexíveis com possibilidade de 
readequação para futuras mudanças, o que facilita o uso e atendimento de novas necessidades, 
reduzindo as demolições; buscar soluções que potencializem o uso racional de energia ou de 
energias renováveis; atentar-se para a gestão ecológica da água; reduzir o uso de materiais com 
alto impacto ambiental e reduzir os resíduos da construção com modulação de componentes 
para diminuir perdas e especificações que permitam a reutilização de materiais. 
Contudo, o grande desafio é passar da teoria à prática4. Neste sentido, o Sebrae indica 
como referências importantes as normas da ABNT para tornar a construção sustentável. Entre 
elas, vale citar a ABNT NBR 15112:2004 – Resíduos da construção civil e resíduos volumosos 
– Áreas de transbordo e triagem – Diretrizes. Ela orienta como projetar, implantar e operar uma 
área de transbordo e triagem, que é fundamental para a gestão correta dos resíduos sólidos, 
reduzindo o impacto no ambiente. 
No que tange à iluminação, a ABNT disponibiliza normas específicas sobre o uso de 
blocos de vidro na construção civil, como a ABNT NBR 15215-1:2005 – Iluminação natural – 
Parte 1: Conceitos básicos e definições. 
Além de expor as exigências a realizar um projeto de reabilitação, é importante salientar 
seus benefícios5. Dentre eles, destacam-se: a redução de gastos, que se dá pela otimização dos 
processos; o aumento do conforto aos proprietários, garantido por cuidados arquitetônicos 
sustentáveis relacionados ao controle térmico, de luz e demais fatores ambientais; o aumento 
do apelo e conforto visual, gerado pelos mesmos fatores; e o aumento da popularidade e do 
valor das vendas, uma vez que o conceito de sustentabilidade é cada vez mais valorizado no 
ambiente contemporâneo. 
Desta forma, a reabilitação se apresenta como uma solução interessante para a 
readequação de edificações, sobretudo públicas, às normas vigentes, ao reaproveitar recursos 
naturais, racionalizar o uso da energia e utilizar tecnologias que permitam economizar. Vale 
lembrar que a aplicação da reabilitação impõe às empresas ou organizações responsáveis pelo 
 
3 Disponível em: <https://www.sienge.com.br/blog/sustentabilidade-na-construcao-civil/> Acesso em: 20/11/2019 
4 Disponível em: <https://www.sienge.com.br/blog/sustentabilidade-na-construcao-civil/> Acesso em: 20/11/2019 
5 Disponível em: <https://meuartigo.brasilescola.uol.com.br/atualidades/sustentabilidade-na-construcao-
civil.htm> Acesso em: 20/11/2019 
20 
 
 
projeto, a necessidade de se ter uma equipe multidisciplinar e altamente qualificada para 
concepção da reabilitação. Isso é necessário para que o projeto possa se adaptar a cada situação 
e para que haja o monitoramento constante para a enfrentar e se adequar aos desafios da 
execução do projeto (INDUTA, 2017). 
 MOTIVAÇÃO DO TRABALHO 
O forte movimento de urbanização que ocorreu a partir da década de 1950, alavancou o 
crescimento da construção civil. Grande quantidade de prédios foi construída e com o passar 
do tempo não houve as devidas intervenções para readequações que se fizessem necessárias, de 
modo a recolocá-las em norma. Dessa forma, grande número de edificações se encontra 
abandonada ou inadequada em relação ao uso ou função. 
Essa situação se torna muito clara ao observar-se, por exemplo, o centro do Rio de 
Janeiro. Nesta área existe uma grande quantidade de edifícios antigos eaté mesmo históricos 
cuja condição estrutural permitiria a continuidade de seu uso, porém, devido ao descaso e a 
falta de interesse em adaptar essas edificações, estas se encontram desabrigadas. Dois exemplos 
de edificações nesta situação são o Antigo Instituto de Eletrotécnica e Escola de Comunicação 
da UFRJ (Universidade Federal do Rio de Janeiro), abandonado há sete anos (Figura 1.1) e o 
Automóvel Clube (Figura 1.2), na Rua do Passeio, no Centro do Rio de Janeiro, que está sem 
uso desde 2004.6 
 
 
 
6 Disponível em: < https://diariodorio.com/historia-do-edificio-do-automovel-clube/> Acesso em: 11/04/2021 
21 
 
 
 
Figura 1.1 - Antigo Instituto de Eletrotécnica e Escola de Comunicação da UFRJ (Universidade 
Federal do Rio de Janeiro), na Rua Visconde do Rio Branco, na Praça da República. 
Fonte: < https://noticias.uol.com.br/album/2012/12/17/predios-historicos-do-rio-de-janeiro-sofrem-
com-falta-de-conservacao.htm?foto=15>. Acesso em: 08/03/2021 
 
 
Figura 1.2 - Automóvel Clube, na Rua do Passeio 
Fonte: https://diariodorio.com/historia-do-edificio-do-automovel-clube/>. 
Acesso em: 08/03/2021 
 
Mesmo quando realizados projetos de reabilitação predial no Brasil, normalmente, estão 
ligados ao restauro, ocorrendo em edificações prestigiadas e históricas, com o objetivo de fazer 
com que retornem ao seu estado original. Porém, para que a reabilitação ocorra, não 
necessariamente, as edificações precisam ser históricas ou prestigiadas para terem diversos 
tipos de uso. 
https://noticias.uol.com.br/album/2012/12/17/predios-historicos-do-rio-de-janeiro-sofrem-com-falta-de-conservacao.htm?foto=15
https://noticias.uol.com.br/album/2012/12/17/predios-historicos-do-rio-de-janeiro-sofrem-com-falta-de-conservacao.htm?foto=15
22 
 
 
Tendo em vista que é de grande dimensão o déficit habitacional no Brasil há muitas 
edificações que poderiam ser reabilitadas e utilizadas para fins habitacionais, abrigando 
famílias e indivíduos de baixa renda ou em situação de emergência. Além disso, a reabilitação 
predial traz consequências positivas para o ambiente urbano, seu entorno, atraindo, assim, para 
a área reabilitada, comércio, transporte, lazer e segurança, o que poderia contribuir para a 
promoção de novos centros urbanos, tornando-os mais inclusivos. 
Na França, a reabilitação predial vem acontecendo de forma bem mais natural do que 
no Brasil. A aplicação da reabilitação ultrapassou o restauro de construções celebres e passou 
a ser reconhecido como necessário em construções obsoletas e possibilidades de novos 
empreendimentos em prédios desabrigados. Para exemplificar, a imagem da Figura 1.3 
representa alojamentos sociais reabilitados na França. 
 
 
Figura 1.3 - Reabilitação de alojamentos sociais em Nanterre, na França. 
Fonte: < https://www.vinci-construction.fr/actualites/logements-sociaux-rehabilitation-bat-son-plein>. 
Acesso em: 08/03/2021 
 
É importante que essa mudança de paradigma ocorra no Brasil para que se possa melhor 
administrar e utilizar o espaço urbano, preferencialmente de modo a torná-lo o mais inclusivo 
e eficiente possível. 
 OBJETIVOS DO TRABALHO 
Este trabalho traz um estudo sobre reabilitação predial, onde foram apresentados seus 
conceitos e definições, além da identificação dos níveis e etapas envolvidos. Apresenta-se as 
https://www.vinci-construction.fr/actualites/logements-sociaux-rehabilitation-bat-son-plein
23 
 
 
metodologias, técnicas e regulamentações referentes ao projeto de reabilitação predial no 
Brasil. Alguns exemplos de projetos de reabilitação no Brasil são também elencados. 
O caso de um projeto de reabilitação de alojamentos sociais em meio ocupado na área 
metropolitana de Paris, é apresentado como um exemplo de aplicação deste tipo de intervenção 
predial. Adicionalmente, a partir da associação do estudo realizado ao caso apresentado, foram 
evidenciadas recomendações para projetos de reabilitação voltados para habitação. 
 METODOLOGIA 
Inicialmente, em relação à reabilitação, foi feita a revisão bibliográfica de teses, 
dissertações, monografias, livros e sites específicos de modo a compreender seu contexto, os 
conceitos principais a ela relacionados, seus objetivos, principais obstáculos e sua relação e 
interação com o conceito de sustentabilidade. 
Em seguida, foram apuradas normas, legislações, artigos técnicos, dissertações e livros 
para levantar as metodologias, técnicas e tecnologias construtivas e os requisitos (descritos em 
normas) para concepção e execução de um projeto de reabilitação no Brasil. 
Foi compartilhada a experiência da realização de um projeto de reabilitação em meio 
ocupado na área metropolitana de Paris, na França, ou seja, foi realizado trabalho de campo 
(entre 2018 e 2019), onde foram descritas as etapas do trabalho e a metodologia de execução, 
evidenciando as particularidades e pontos de atenção associados a esse tipo de projeto, além 
das principais dificuldades encontradas. 
A partir da associação do levantamento bibliográfico com a experiência adquirida durante 
o estágio do autor no exterior, foram propostas recomendações para incentivar intervenções de 
reabilitação para fins habitacionais. 
 ESTRUTURA DO TRABALHO 
Este trabalho é composto por seis capítulos estruturados da seguinte forma: 
O capítulo 1 tem por função apresentar o contexto e a importância do tema, seguida da 
motivação do presente trabalho e seu objetivo, a metodologia escolhida para o desenvolvimento 
do trabalho e a sua estrutura. 
O capítulo 2 apresenta o contexto da reabilitação (os primeiros registros e sua aplicação 
nacional e internacional), os principais conceitos relacionados à reabilitação (reforma, 
24 
 
 
reabilitação, renovação, etc.) e quais os seus objetivos numa edificação. Além disso, são 
esclarecidos alguns dos principais desafios da reabilitação e sua relação com a sustentabilidade. 
 O capítulo 3 detalha a experiência da reabilitação no Brasil, apresentando exemplos de 
sua aplicação, metodologias, técnicas e tecnologias construtivas e as normas técnicas relevantes 
para esse tipo de intervenção. 
O capítulo 4, apresenta o caso de um projeto de reabilitação de alojamentos sociais 
executado na área metropolitana de Paris de 2018 a 2019, em meio habitado. Nesse estudo são 
abordadas as particularidades da execução de um projeto de reabilitação em meio ocupado, suas 
dificuldades, procedimentos e recomendações. 
No capítulo 5, as informações levantadas nos capítulos 3 e 4 são unificadas de modo a 
apresentar recomendações para promover o aumento do número de projetos de reabilitação 
voltadas para habitação. 
O capítulo 6 trata das considerações finais. 
Em seguida são apresentadas as referências bibliográficas. 
No APÊNDICE A deste trabalho são apresentados os objetivos e principais temas 
abordados nas normas brasileiras relacionadas ao tema da reabilitação, além da consideração 
da sua aplicação direta em obras de reabilitação predial. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
25 
 
 
2 REABILITAÇÃO 
 O CONTEXTO DA REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS 
A regeneração urbana, seja ela lenta e pontual ou rápida e global, certamente não é um 
fenômeno novo. Na França, na segunda metade do século XVIII, Foucault atribui o surgimento 
do fenômeno da urbanização ao suporte para a medicina social, sendo que os planos de 
renovação urbana ocorreram no sentido da higienização. Dois exemplos clássicos desses planos 
são a reforma de Paris, que destruiu grande parte da estrutura existente, organizou a cidade em 
bairros e abriu largas avenidas. No Brasil, ocorreu o “Bota-Abaixo” de Pereira Passos, no Rio 
de Janeiro, demolindo cortiços e instalando redes de esgoto e de abastecimento de água 
(VASCONCELLOS; MELLO, 2003). 
A “era de demolições” somente começou a ser revista no século XIX, com a 
sistematização de trabalhos de pesquisa, identificação, proteção e conservação do patrimônio 
arquitetônico, que resultou na consolidaçãodo conceito de monumento histórico. A 
manifestação concreta dessa mudança de perspectiva ocorreu no fim da segunda guerra, após 
as reconstruções das cidades europeias e o surgimento de novas capitais, construídas de acordo 
com os preceitos de Corbusier (VASCONCELLOS; MELLO, 2003; LANZINHA, 2006). 
Além disso, durante muito tempo o conceito de reabilitação esteve associado somente 
ao património edificado, contudo, faz-se necessário enquadrar o conceito de reabilitação 
urbana, como uma intervenção em espaços públicos, surgindo da importância de conservar e 
proteger a cultura, o ambiente, a economia e a sociedade para além da arquitetura e dos edifícios 
existentes (OLIVEIRA,2011). 
Uma avaliação do cenário internacional revela que, dentro da totalidade dos serviços 
prestados pela indústria da construção civil, a reabilitação do patrimônio urbano representa uma 
maior fatia das atividades realizadas em relação às novas construções. 
Isso pode ser comprovado ao analisar o gráfico apresentado na Figura 2.1 a seguir, que 
demonstra a porcentagem do mercado da construção destinado a manutenção ou reabilitação 
(verde) e a construção de novos empreendimentos (azul). 
 
 
26 
 
 
 
Figura 2.1– Comparativo entre novas edificações e as que sofreram Manutenção/Reabilitação 
nos países europeus 
Fonte: (EUROCONSTRUCT, 1997 apud VALE, 2006) 
 
 
O gráfico da Figura 2.2 representa a divisão do mercado da construção nos países 
europeus, nos subsetores residenciais renovado e novo, não-residenciais renovado e novo e de 
infraestrutura renovada e nova, no ano de 2018. 
 
 
Figura 2.2 – Divisão do mercado da construção nos países europeus em subsetores em 2018 
Fonte: (EUROCONSTRUCT CONFERENCE, 2018), Adaptado 
 
 
27 
 
 
Pode-se observar, no gráfico da Figura 2.3, o desenvolvimento da renovação de edifícios 
na Alemanha através do investimento financeiro do setor, em bilhões de euros, de 2004 a 2018, 
com projeções até 2021. Do lado esquerdo do gráfico tem-se a renovação de edifícios 
residenciais e do lado direito a renovação de edifícios não-residenciais: 
 
 
Figura 2.3 - Desenvolvimento da renovação de edifícios na Alemanha 
Fonte: (EUROCONSTRUCT CONFERENCE, 2019), Adaptado 
 
Nos Estados Unidos, várias iniciativas nos âmbitos federal, estadual e municipal foram 
criadas para incentivar e regulamentar obras de reabilitação, dentre elas está o Uniform Code 
for Building Conservation, de 1995, o National Applicable Recommended Rehabilitation 
Provisions, divulgado pelo U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) em 
1997 e o New Jersey Rehabilitation Subcode, publicado em 1998 (BUILDING 
TECHNOLOGY,2001). 
Entretanto, até o presente momento, as ações de reabilitação empreendidas no Brasil 
não são muito representativas, como pode ser observado na tabela 2.1. Nota-se que, em 2005, 
do total de recursos financeiros investidos pela CEF (Caixa Econômica Federal) em programas 
habitacionais, apenas 5% são destinados às obras de reabilitação (JESUS,2008). 
 
 
28 
 
 
Tabela 2.1 – Investimentos da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em habitação no ano de 2005 
Origem dos recusos Programa R$ milhões 
Ministérios das cidades Urbanização 188,76 
Reabilitação Central 31,77 
Reabilitação do Patrimônio 20,34 
Habitação de Interesse Social 209,15 
PSH 580,00 
FGTS Operações Especiais – Habitação Popular 7.050,00 
Carta de Crédito 1.000,00 
PAR 1.314,94 
CAIXA Porgramas Caixa de Habitação 200,00 
FAT Programas Caixa de Habitação 300,00 
TOTAL 10.894,96 
Fonte: (REVISTA CONJUNTURA DA CONSTRUÇÃO, 2005) 
 CONCEITOS DE REABILITAÇÃO 
Oliveira et.al. (2016) levanta as duas possibilidades de conotação do termo 
“reabilitação”, a primeira relativa a escala do edifício e as ações nele realizadas e a segunda 
referente a reestruturação urbana da área em que o edifício está inserido. 
Do ponto de vista urbanístico, a Carta de Lisboa - Carta da Reabilitação Urbana 
Integrada, elaborada no Primeiro Encontro Luso-Brasileiro de Reabilitação Urbana em 1995, 
definiu reabilitação como: “uma estratégia de gestão urbana que procura requalificar a cidade 
existente através de intervenções múltiplas destinadas a valorizar as potencialidades sociais, 
econômicas e funcionais a fim de melhorar a qualidade de vida das populações residentes; isso 
exige o melhoramento das condições físicas do parque construído pela sua reabilitação e 
instalação de equipamentos, infraestruturas, espaços públicos, mantendo a identidade e as 
características da área da cidade a que dizem respeito.” 
Além disso, segundo o Decreto-Lei n.º307 – Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, 
de 10 de outubro de 2009, a reabilitação urbana é: 
 
[...] a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que 
o património urbanístico e imobiliário é mantido, no total ou em parte substancial, e 
modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos 
sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou 
verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, 
alteração, conservação ou demolição dos edifícios (PORTUGAL,2009). 
 
29 
 
 
Já no contexto predial, para Qualharini (2020), a Reabilitação pode ser considerada 
como uma reforma gerenciada em uma construção, para a sua adaptação às atividades 
requeridas na vida útil da edificação, ou então para proporcionar a modernização de suas 
funcionalidades, além de possibilitar a implantação das tecnologias contemporâneas 
disponíveis. 
Também no nível do edifício, Appleton (2011) acredita que a reabilitação pode ser 
entendida como o conjunto de operações que objetivam aumentar o nível de qualidade dos 
sistemas de uma edificação, de modo que atinja conformidade com padrões de exigência 
funcionais mais rigorosos do que para os quais foi planejada. 
Uma vez que se pretende desenvolver um projeto de reabilitação neste trabalho, é 
importante definir alguns termos para que se possa diferenciá-los. Em seguida, serão expostas 
na Tabela 2.2, definições de Barrientos (2004) dos conceitos mais relevantes para esse trabalho. 
 
Tabela 2.2 – Conceitos relacionados à reabilitação 
Conceito Descrição 
Diagnóstico 
Descrição do problema patológico incluindo sintomas, causas, 
mecanismo e caracterizando a gravidade do problema. 
Conservação 
De caráter sistêmico, corresponde ao conjunto de ações destinadas ao 
prolongamento do desempenho da edificação, auxiliando o processo 
de controle do imóvel. 
Manutenção 
Conjunto de ações com o objetivo de reduzir a velocidade de 
deterioração dos materiais e de partes das edificações. A manutenção 
se subdivide na modalidade preventiva e na corretiva. 
Profilaxia 
Relação de materiais e procedimentos visando a correção de 
anomalias. 
Reforma Intervenção que busca o retorno a forma original. 
Reparos Intervenção pontual de anomalias localizadas. 
Reconstrução 
Renovação total ou parcial das edificações desativadas ou destinadas 
a reabilitação. 
Recuperação 
Compreende a correção das patologias de modo a reconduzir a 
edificação a seu estado de equilíbrio. 
Reabilitação 
Reforma gerenciada em uma construção, para a sua adaptação às 
atividades requeridas na vida útil da edificação, ou então para 
proporcionar a modernização de suas funcionalidades, além de 
30 
 
 
possibilitar a implantação das tecnologias contemporâneas 
disponíveis. 
Restauração 
Corresponde a um conjunto de ações desenvolvidas de modo a 
recuperar a imagem, a concepção original ou o momento áureo da 
história da edificação. A expressão tem sua utilização no que se refere 
a intervenções em obras de arte. 
Terapia 
Procedimento que visa as especificações para recuperação e 
eliminação dos problemas patológicos das edificações. 
Retrofit 
Termo técnico que significa voltar ao que era, mas com atualização 
tecnológica, propiciando incorporar sistemas e materiais 
contemporâneos, prolongandoa vida útil e a funcionalidade das 
benfeitorias. 
Fonte: (BARRIENTOS, 2004; QUALHARINI,2020). Adaptado 
 
A Figura 2.4 apresenta um esquema que permite visualizar onde está situada a 
reabilitação de edifícios no contexto da construção civil e os conceitos apresentados na Tabela 
2.2, a ela relacionados. 
 
Figura 2.4 - A reabilitação de edifícios no contexto do setor da construção civil e as atividades que 
pode compreender. 
Fonte: (BCSD PORTUGAL, 2004). Adaptado por (JESUS, 2008) 
 
31 
 
 
 OBJETIVOS DA REABILITAÇÃO 
Segundo Qualharini (2020), o objetivo da reabilitação é valorizar patrimônios edificados 
para conduzir a requalificação de espaços, devido ao abandono e à consequente degradação 
destas áreas, que formam enclaves em antigos centros urbanos, por sua condição envelhecida e 
carência de preservação. A degradação urbana também pode ser advinda de um crescimento 
acelerado, desorganizado e além dos limites físicos da área em questão. Esse fenômeno resulta 
em um esvaziamento demográfico destas áreas pela desqualificação, tanto das benfeitorias 
quanto da inadequada infraestrutura, gerando problemas de habitabilidade, e consequentemente 
de marginalidade e segurança (QUALHARINI, 2020). 
A reabilitação também pode ser realizada como meio de reconhecer a importância 
sociocultural do patrimônio arquitetônico urbano, que passará por intervenções que conduzam 
a um novo paradigma local, promovendo um equilíbrio tanto dos valores físico-econômicos, 
quanto dos socioambientais (QUALHARINI, 2020). 
Marcuse (1988, apud VARGAS e CASTILHO, 2006) põe em evidência o fato de que 
as intervenções de reabilitação não devem ser reservadas a edificações expressivas, 
monumentais ou históricas, mas também edifícios comuns para todos os tipos de uso. Além 
disso, nenhum desses tipos de reabilitação devem ser realizados para trazer um congelamento 
da cidade. 
Já para Cinciardi e Bruna (2004), o objetivo da reabilitação é possibilitar a readequação 
e reinserção do bem edificado à estrutura da cidade, contribuindo para a maximização e 
otimização do espaço construído e para a preservação dos valores arquitetônicos e paisagísticos 
das cidades 
Aguiar et.al. (2003) definem o objetivo fundamental da reabilitação como sendo a 
resolução de deficiências físicas e as anomalias de conservação, ambientais e funcionais, 
acumuladas ao longo dos anos, procurando ao mesmo tempo uma modernização e uma 
beneficiação geral do imóvel sobre o qual incide – atualizando as suas instalações, 
equipamentos e a organização dos espaços existentes, melhorando o seu desempenho funcional 
e tornando esses edifícios aptos para o seu completo e atualizado reuso. 
Aikivouri (1996) ressalta que as razões para realizar intervenções em edifícios estão 
associadas à obsolescência funcional, às exigências causadas por mudanças em seu uso e a 
redução de gastos de manutenção. 
Em construções antigas, as intervenções ligadas as obsolescências funcionais são 
apresentadas na forma de ausência de elevadores e do uso da eletricidade para sistemas de 
32 
 
 
iluminação e climatização. Já em edifícios mais modernos, a obsolescência funcional se 
evidencia na forma de sistemas hidrossanitários, de eletricidade e de ar-condicionado 
ineficientes, que consomem mais energia e água que o necessário (QUALHARINI, 2012; 
CROITOR, 2008). 
Quanto a mudança do uso da construção, esta pode ser causada por uma modificação da 
função da região no contexto da cidade, alterações em leis de zoneamento e implementação de 
planos de desenvolvimento urbano (CROITOR, 2008). 
Além disso, a reabilitação busca readequar e reinserir edificações no meio urbano tendo 
uma preocupação clara com os materiais que serão utilizados para realizar a intervenção. Essa 
preocupação envolve não somente a quantidade de recursos gastos durante a produção e 
utilização do produto, mas também daqueles resultantes do seu transporte e armazenamento, 
atentando-se para a energia incorporada. Preferencialmente, os produtos devem apresentar as 
seguintes particularidades: menor emissões de CO2 na sua fabricação; a não utilização de 
matérias tóxicas; baixa utilização de combustíveis fósseis; ter como base materiais reciclados e 
que garantem reciclagem futura; redução de material na sua produção; possuir um longo ciclo 
de vida; ser biodegradáveis (COSTA,2010). 
A reabilitação então, se apresenta como um meio de adequar as edificações e os produtos 
nela utilizados aos requisitos mencionados acima. Além destes requisitos, algumas outras 
iniciativas7 que devem ser levadas em consideração ao reabilitar edificações são 
apresentadas na Tabela 2.3. 
 
Tabela 2.3 – Iniciativas relacionadas a reabilitação e seus benefícios 
Iniciativas Benefícios 
Green Buildings 
Este tipo de construção, promovem segurança, praticidade e conforto além 
de fornecer uma alta qualidade de vida para seus moradores. Não obstante, o 
custo dos materiais utilizados nesse tipo de projeto, como o tijolo ecológico, 
é significativamente menor do que o convencional. 
Gerenciamento 
adequado dos 
resíduos 
Redução de custo e impacto ambiental. 
Investimento em 
novas tecnologias 
Reduz o consumo de papel, aumenta a eficiência da obra e reduz os seus 
custos. 
 
7 Disponível em: <https://www.sienge.com.br/blog/sustentabilidade-na-construcao-civil/> Acesso em: 20/11/2019 
33 
 
 
Redução do 
consumo de 
energia 
É fundamental considerar as práticas simples para a sustentabilidade na 
construção civil, como o uso de recursos para iluminação e refrigeração que 
dispendam menos energia. Para tanto, deve-se avaliar a incidência de sol e 
de vento no local, e os melhores materiais e equipamentos que permitam 
transparecer a luz durante o dia ou circular o vento nos espaços. É possível 
também ir mais além e propor-se a criar no prédio meios para a contribuição 
parcial ou total da energia necessária para sustentá-lo com o uso de painéis 
solares, por exemplo. 
Fonte:<https://www.sienge.com.br/blog/sustentabilidade-na-construcao-civil/>, 
Acesso em 28/03/2021 
 OBSTÁCULOS DA REABILITAÇÃO 
O desenvolvimento de um projeto reabilitação é sempre muito complexo porque deve 
ser feito sob medida, exigindo um planejamento prévio detalhado: cada empreendimento possui 
diferente tipologia, idade, nível de deterioração, uso e localização. 
Um dos fatores que mais interfere na complexidade do projeto é a idade da construção. 
Isso se deve pelo fato de construções antigas (mais de 10 anos) possuírem nenhum registro ou, 
registros em más condições das informações necessárias para desenvolver-se um projeto de 
reabilitação (memoriais descritivos, plantas, registro de intervenções anteriores, informações 
quanto ao uso da edificação, etc.) (INDUTA, 2017). 
Por isso, o levantamento de dados é uma das fases mais importantes de um projeto de 
reabilitação. Tal levantamento é subdividido em: levantamento métrico da edificação (plantas, 
cortes, fachadas) e levantamento cadastral das instalações existentes (elétrica, hidráulica e 
sanitária) (MORAES,2011). 
Moraes (2011) seleciona alguma das razões para limitações e restrições impostas a um 
projeto de reabilitação: as limitações físicas da antiga estrutura; as restrições encontradas pelos 
profissionais em trabalhar sobre um projeto de outro autor; a resistência a realizar 
empreendimento não convencionais, por acreditar que eles não seriam bem sucedidos; os 
impactos causados pela distribuição de cargas da estrutura devido às novas divisões internas; 
as diferenças entre a legislação vigente no momento da elaboração do antigo projeto e a 
legislação atual; o estigma da demolição como solução; o grau de incerteza relacionado à baixa 
qualidade do conhecimento de reabilitação; a falta de padronização das medidas da edificação 
existente podendo interferir na execução dos serviços e, por consequência, na produtividade da 
obra. 
34 
 
 
Outra dificuldadeencontrada é a falta de coordenação entre as frentes de trabalho 
simultâneas durante um projeto de reabilitação, que muitas vezes são interdependentes e uma 
falha em qualquer uma delas causaria retrabalho, custo extra e atraso no cronograma. 
Além disso, em se tratando de edificações antigas com registros escassos ou pouco 
confiáveis, é muito recorrente ter que se fazer modificações no projeto original por se encontrar 
uma nova patologia ou uma instalação ou configuração diferente do esperado. 
Segundo Vale (2006), a complexidade em se desenvolver um projeto de reabilitação 
também está na necessidade de se executar 3 atividades essenciais: conceber, representar e 
testar. O maior desafio se encontra no fato dessas atividades não serem independentes ou 
sequenciais. A concepção não está restrita a fase inicial do projeto, em uma reabilitação, 
constantemente o projetista se vê obrigado a imaginar uma nova solução para um problema que 
foi diagnosticado durante a execução da obra, que exige uma nova concepção, representação e 
teste. Além disso, a concepção também se dá no sentido de buscar soluções não convencionais 
e imaginar possíveis dificuldades futuras mesmo que elas não se façam claras através dos dados 
obtidos. 
 SUSTENTABILIDADE E CONSTRUÇÃO CIVIL 
2.5.1 Conceito de Sustentabilidade 
Na segunda metade do século XX, diante da crise social e ambiental pela qual o mundo 
passava, emergiu o conceito de desenvolvimento sustentável. Na CMMAD (Comissão Mundial 
para o Meio Ambiente) ou Comissão de Bruntland, desenvolveu-se um relatório conhecido 
como “Nosso Futuro Comum”. Neste relatório destacam-se as questões sociais, principalmente 
no que se refere ao uso da terra, sua ocupação, suprimento de água, abrigo e serviços sociais, 
educativos e sanitários, além de administração do crescimento urbano. Entretanto, um de seus 
pontos mais relevantes foi a definição de desenvolvimento sustentável como “aquele que atende 
as necessidades do presente sem comprometer as possibilidades de as gerações futuras 
atenderem suas próprias necessidades”. 
Tal conceito foi consolidado no documento “Agenda 21”, desenvolvido durante a 
Conferência Rio 92 ou Comissão Mundial para o Meio Ambiente de 92 e foi incorporado em 
diversas outras agendas mundiais de desenvolvimento e direitos humanos (BARBOSA,2008). 
35 
 
 
Mais recentemente, chefes de Estado e de Governo e altos representantes, reunidos na 
sede das Nações Unidas em Nova York em setembro de 2015, quando a Organização comemora 
seu septuagésimo aniversário, decidiram sobre os novos Objetivos de Desenvolvimento 
Sustentável globais e os consolidaram na Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável8. 
Tais objetivos são apresentados na Tabela 2.4, a seguir. 
 
Tabela 2.4 – Objetivos da Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável 
Objetivo 1 Acabar com a pobreza em todas as suas formas, em todos os lugares. 
Objetivo 2 
Acabar com a fome, alcançar a segurança alimentar e melhoria da nutrição e 
promover a agricultura sustentável. 
Objetivo 3 
Assegurar uma vida saudável e promover o bem-estar para todos, em todas as 
idades. 
Objetivo 4 
Assegurar a educação inclusiva e equitativa e de qualidade, e promover 
oportunidades de aprendizagem ao longo da vida para todos. 
Objetivo 5 Alcançar a igualdade de gênero e empoderar todas as mulheres e meninas. 
Objetivo 6 Assegurar a disponibilidade e gestão sustentável da água e saneamento para todos. 
Objetivo 7 
Assegurar o acesso confiável, sustentável, moderno e a preço acessível à energia 
para todos. 
Objetivo 8 
Promover o crescimento econômico sustentado, inclusivo e sustentável, emprego 
pleno e produtivo e trabalho decente para todos. 
Objetivo 9 
Construir infraestruturas resilientes, promover a industrialização inclusiva e 
sustentável e fomentar a inovação. 
Objetivo 10 Reduzir a desigualdade dentro dos países e entre eles. 
Objetivo 11 
Tornar as cidades e os assentamentos humanos inclusivos, seguros, resilientes e 
sustentáveis. 
Objetivo 12 Assegurar padrões de produção e de consumo sustentáveis. 
Objetivo 13 Tomar medidas urgentes para combater a mudança do clima e seus impactos. 
Objetivo 14 
Conservação e uso sustentável dos oceanos, dos mares e dos recursos marinhos para 
o desenvolvimento sustentável. 
Objetivo 15 
Proteger, recuperar e promover o uso sustentável dos ecossistemas terrestres, gerir 
de forma sustentável as florestas, combater a desertificação, deter e reverter a 
degradação da terra e deter a perda de biodiversidade. 
 
8 Disponível em: <https://nacoesunidas.org/wp-content/uploads/2015/10/agenda2030-pt-br.pdf> Acesso em: 
11/05/2020 
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods11/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods11/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods12/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods13/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods14/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods14/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods15/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods15/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods15/
36 
 
 
Objetivo 16 
Promover sociedades pacíficas e inclusivas para o desenvolvimento sustentável, 
proporcionar o acesso à justiça para todos e construir instituições eficazes, 
responsáveis e inclusivas em todos os níveis. 
Objetivo 17 
Fortalecer os meios de implementação e revitalizar a parceria global para o 
desenvolvimento sustentável. 
Fonte: <https://nacoesunidas.org/wp-content/uploads/2015/10/agenda2030-pt-br.pdf> 
Acesso em: 28/03/2021 
2.5.2 Sustentabilidade Social 
Ao introduzir o conceito de desenvolvimento sustentável, é imprescindível trazer a 
discussão da dimensão social, principalmente pelo fato dela ter sido historicamente a mais 
negligenciada. É necessário que as organizações e seus administradores recolham mais 
informações e deem mais importância ao tema (LOURENÇO; CARVALHO, 2013). 
Para Foladori (2002 apud LOURENÇO; CARVALHO,2013), anteriormente, durante os 
anos 1980 a 2000, a análise da sustentabilidade social tinha como principal foco a pobreza e o 
incremento populacional. Contudo, felizmente, com o passar dos anos, o conceito de 
sustentabilidade social evolui com base em critérios mais modernos de empoderamento e 
governança (LOURENÇO; CARVALHO, 2013). 
O desenvolvimento sustentável social na atualidade tem como meta o respeito das 
necessidades humanas, a melhoria da qualidade de vida da população e justiça social. Procura-
se transformar a situação social, a maneira como a renda é distribuída e o conjunto de condições 
que contribuem para o bem-estar físico e psicológico do indivíduo. Para obtê-lo, é necessário 
implementar uma série de iniciativas: alfabetizar cidadãos, tratar as áreas habitacionais mais 
frágeis alterando a dinâmica dos gastos sociais e inserindo a população marginalizada na 
sociedade através de políticas de emprego, por exemplo, para que, em seguida, tais grupos 
possam se familiarizar e potencializar o aspecto ambiental do desenvolvimento sustentável 
(OUERJ, 2015). 
Nesse mesmo sentido, segundo Almeida (1999), “Uma população com nível cultural e 
educacional elevado respeita mais o meio ambiente, colaborando desta forma para o 
desenvolvimento sustentável do planeta”. Entretanto, o desenvolvimento sustentável não afeta 
somente a população excluída socialmente, uma vez que aplicá-lo provoca o aumento do bem-
estar da sociedade como um todo. 
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods16/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods16/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods16/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods17/
https://nacoesunidas.org/pos2015/ods17/
37 
 
 
Quando estendemos o conceito de sustentabilidade para a construção civil, temos como 
exemplo o emprego de material reciclado em programas de habitação popular que traz bons 
resultados. Os custos de produção da infraestrutura podem ser reduzidos e, apesar da produção 
de componentes originários do entulho, empregar maquinaria pesada, pode-se associar tal 
produção a cooperativasque podem participar da coleta e transporte do material (CIOCCHI; 
CORRÊA,2009). 
Associamos a sustentabilidade social na construção civil ao objetivo 11 da Agenda do 
Desenvolvimento Sustentável de 2030: tornar as cidades e os assentamentos humanos 
inclusivos, seguros, resilientes e sustentável. Pretende-se, até 2030, garantir o acesso de todos 
à habitação segura, adequada e a preço acessível, e aos serviços básicos e urbanizar as favelas 
2.5.3 Sustentabilidade Ambiental 
A preocupação com o desenvolvimento sustentável no Brasil e a criação de indicadores 
que pudessem medi-lo está intimamente ligada à realização da Eco-929 (Conferência das 
Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento realizada no Rio de Janeiro no ano 
de 1992), em que a comunidade política internacional reconheceu o conceito de 
desenvolvimento sustentável e começou a delinear suas ações buscando proteger o meio 
ambiente. 
O conceito de sustentabilidade ambiental está relacionado à necessidade de se associar 
o uso de recursos naturais e a degradação do meio ambiente causada pelo desenvolvimento 
socioeconômico à preservação e conservação do mesmo para que, no futuro, continue sendo 
possível utilizar-se do meio ambiente econômica e socialmente. A busca da produção limpa é 
a procura de estratégias ambientais preventivas, integradas e aplicadas a processos, produtos e 
serviços de modo a se obter uma economia eco eficiente trazendo menos riscos aos seres 
humanos e ao meio ambiente (OUERJ, 2015). 
Ao buscar exemplos do desenvolvimento sustentável ambiental na construção civil, 
encontra-se a reciclagem de entulho. Tal iniciativa propicia uma economia circular, em que um 
produto que já foi usado para determinado fim, pode ser reintroduzido no ciclo de produção 
como matéria prima. Desta forma, reduz-se a intensidade da extração de jazidas para obtenção 
de matéria prima. Além disso, cria-se um destino adequado para o produto, para que não seja 
 
9 Disponível em :< https://www.senado.gov.br/noticias/Jornal/emdiscussao/rio20/a-rio20/conferencia-rio-92-
sobre-o-meio-ambiente-do-planeta-desenvolvimento-sustentavel-dos-paises.aspx> Acesso em: 20/11/2019 
38 
 
 
depositado em áreas impróprias, ocupando, assim, espaços que poderiam ter outro uso e 
podendo contribuir para poluição (CIOCCHI; CORRÊA,2009). 
A sustentabilidade ambiental neste contexto, é mencionada na Agenda do 
Desenvolvimento Sustentável de 2030 através dos objetivos 12 e 15, respectivamente: 
assegurar padrões de produção e de consumo sustentáveis; e proteger, recuperar e promover o 
uso sustentável dos ecossistemas terrestres, gerir de forma sustentável as florestas, combater a 
desertificação, deter e reverter a degradação da terra e deter a perda de biodiversidade. 
Em relação ao objetivo 12 (assegurar padrões de produção e de consumo sustentáveis), 
serão tomadas as seguintes medidas: implementar o Plano Decenal de Programas sobre 
Produção e Consumo Sustentáveis, com todos os países tomando medidas, e os países 
desenvolvidos assumindo a liderança, tendo em conta o desenvolvimento e as capacidades dos 
países em desenvolvimento; reduzir substancialmente a geração de resíduos por meio da 
prevenção, redução, reciclagem e reuso até 2030; e incentivar as empresas, especialmente as 
empresas grandes e transnacionais, a adotar práticas sustentáveis e a integrar informações de 
sustentabilidade em seu ciclo de relatórios. 
Já em relação ao objetivo 15 (proteger, recuperar e promover o uso sustentável dos 
ecossistemas terrestres, gerir de forma sustentável as florestas, combater a desertificação, deter 
e reverter a degradação da terra e deter a perda de biodiversidade), tem-se como objetivos, até 
2020: assegurar a conservação, recuperação e uso sustentável de ecossistemas terrestres e de 
água doce interiores e seus serviços, em especial florestas, zonas úmidas, montanhas e terras 
áridas, em conformidade com as obrigações decorrentes dos acordos internacionais; promover 
a implementação da gestão sustentável de todos os tipos de florestas, deter o desmatamento, 
restaurar florestas degradadas e aumentar substancialmente o florestamento e o reflorestamento 
globalmente; e tomar medidas urgentes e significativas para reduzir a degradação de habitat 
naturais, deter a perda de biodiversidade e, proteger e evitar a extinção de espécies ameaçadas. 
2.5.4 Sustentabilidade Financeira 
A sustentabilidade financeira se resume ao desempenho macroeconômico e financeiro, 
atentando-se ao consumo de recursos materiais e uso de energia. Para obtê-lo pretende-se 
aumentar a eficiência do processo produtivo e alterar as estruturas de consumo exorbitante que 
levam a uma produção excessiva. Em nenhum momento procura-se combater o 
desenvolvimento econômico, o que se busca, apenas, é combinar a dimensão econômica com 
39 
 
 
questões sociais e ambientais que asseguram a própria prosperidade da empresa e que 
transparecem seu compromisso com o bem-estar da sociedade e do meio ambiente em que está 
inserida. 
Uma empresa será sustentável economicamente quando for capaz de garantir aos seus 
colaboradores de alto ou baixo escalão condições econômicas para se viver com dignidade. Este 
cenário pode ser alcançado com a implantação da ética na estratégia de negócios, investimentos, 
dentre outras mudanças na estrutura empresarial (OUERJ, 2015). 
No âmbito da construção civil, a reciclagem de entulho mostra-se como um bom 
exemplo de sustentabilidade econômica. Incialmente, em se tratando da deposição desses 
resíduos, é mais interessante economicamente reciclá-los que os dispor irregularmente. 
Enquanto o custo do município para administrar 1 m³ de entulho é de 10 dólares, o custo da 
reciclagem é estimado em US$ 2,50/m3. (CIOCCHI; CORRÊA,2009). 
Segundamente, em relação ao uso deste produto como matéria prima, quando utilizado 
para produção de agregados, pode trazer uma economia de 80% comparado ao custo de outros 
agregados e quando utilizado para produção de componentes pode trazer uma economia de 70% 
em relação a similares com matéria prima convencional (CIOCCHI; CORRÊA,2009). 
Pode-se associar a sustentabilidade financeira aos seguintes objetivos da Agenda do 
Desenvolvimento Sustentável de 2030: objetivo 8 - promover o crescimento econômico 
sustentado, inclusivo e sustentável, emprego pleno e produtivo e trabalho decente para todas e 
todos e objetivo 12 - assegurar padrões de produção e de consumo sustentáveis. 
Para atingir o objetivo 8 (promover o crescimento econômico sustentado, inclusivo e 
sustentável, emprego pleno e produtivo e trabalho decente para todas e todos) busca-se 
promover políticas orientadas para o desenvolvimento que apoiem as atividades produtivas, 
geração de emprego decente, empreendedorismo, criatividade e inovação, e incentivar a 
formalização e o crescimento das micro, pequenas e médias empresas, inclusive por meio do 
acesso a serviços financeiros; melhorar progressivamente, até 2030, a eficiência dos recursos 
globais no consumo e na produção, e empenhar-se para dissociar o crescimento econômico da 
degradação ambiental, de acordo com o Plano Decenal de Programas sobre Produção e 
Consumo Sustentáveis, com os países desenvolvidos assumindo a liderança; e até 2030, 
alcançar o emprego pleno e produtivo e trabalho decente para todas as mulheres e homens, 
inclusive para os jovens e as pessoas com deficiência, e remuneração igual para trabalho de 
igual valor. 
Já a fim de alcançar o objetivo 12 (assegurar padrões de produção e de consumo 
sustentáveis) pretende-se até 2030, reduzir substancialmente a geração de resíduos por meio da 
40 
 
 
prevenção, redução, reciclagem e reuso; e incentivar as empresas, especialmente as empresas 
grandes e transnacionais, a adotar práticas sustentáveis e a integrar informações de 
sustentabilidade em seu ciclo de relatórios. 
3 REABILITAÇÃO NO BRASIL 
 EXPERIÊNCIA DA REABILITAÇÃO NO BRASILA reabilitação de edifícios, no Brasil, tem ainda pequena representatividade no setor da 
construção civil, quando comparada com vários países da Europa e dos Estados Unidos. Muitas 
de suas características foram aproveitadas do setor das novas construções. Um dos pontos em 
comum entre os setores das construções novas e reabilitadas são os principais intervenientes 
envolvidos no projeto. Estes foram descritos no relatório do projeto REABILITA (2007) e no 
estudo de Leusin e Goldman (2005), sintetizados por Jesus (2008) e apresentados na Tabela 
3.1. 
Tabela 3.1 – Intervenientes de um projeto de intervenção 
Interveniente Representante/ Função 
Proprietário 
de imóveis 
• Representante: Pessoas físicas ou jurídicas ou poder público 
• Função: Definir o valor de venda do imóvel (determinante na análise de 
viabilidade do projeto de reabilitação) 
Escritórios de 
projeto/ 
Acessorias 
técnicas 
• Função: Elaborar os projetos, desde o básico até o executivo 
Obs: São poucos os escritórios especializados na elaboração de projetos de 
reabilitação no Brasil, para elaborá-los, costuma utilizar-se da experiência adquirida 
em projetos de novas construções 
Construtoras • Representante: Construtoras advindas do setor de construções novas 
Obs: As construtoras de novas edificações costumam ter pouca ou nenhuma 
experiência em obras de reabilitação. Experiências em obras de reforma são úteis, 
porém normalmente restritas a pequenos reparos na edificação. 
Agentes 
financiadores 
• Representante: Principalmente empresas públicas responsáveis pela gestão de 
programas habitacionais 
Ex: Caixa Econômica Federal (CEF) em âmbito nacional e Companhia de 
Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) e Companhia Metropolitana de 
Habitação (COHAB) em São Paulo 
41 
 
 
Associações 
organizadas 
• Representante: Cidadãos organizados 
• Função: Sugerir ações e indicar de imóveis com possibilidade de reabilitação 
para órgãos públicos e agentes financiadores 
Municípios • Representante: Gestores locais 
• Função: 
o Formulação, planejamento e execução de ações de reabilitação 
o Articulação de parceiros 
o Aporte de recursos 
o Formulação de leis para regulação do uso e ocupação do solo nas áreas 
de intervenção 
Órgãos 
internacionais 
• Função: Prestar assistência técnica, assessorar o planejamento das ações e 
viabilizar o aporte de recursos internacionais 
Fonte: (REABILITA, 2007; LEUSIN; GOLDMAN, 2003, JESUS,2008) 
 
Silva (2017) representou em um esquema o grupo de agentes interessados nos projetos 
de intervenção predial no Brasil, conforme mostra a Figura 3.1. 
 
Figura 3.1 – Esquema do grupo de agentes interessados nos projetos de reabilitação predial no Brasil 
Fonte: (SILVA, 2017) 
 
Apesar de possuir vários pontos em comum, os projetos de reabilitação utilizam 
materiais, procedimentos e lógicas de construção específicas, na medida em que podem ter sido 
submetidos a diversos tipos de ocupações e usos (FEIJÓ,2012). 
42 
 
 
Para pontuar as semelhanças e diferenças entre obras tradicionais e de reabilitação, 
Nakamura (2011) construiu um quadro, reproduzido na Tabela 3.2, em que são citados aspectos 
chave da construção e, para cada um deles, foi descrita a sua necessidade e método de execução 
em obras tradicionais e de reabilitação. 
 
Tabela 3.2 – Semelhanças e diferenças entres obras tradicionais e de reabilitação. 
Aspectos da 
Construção 
Obra tradicional Reabilitação Predial 
Demolição 
Ocorre apenas quando há 
estruturas no terreno que 
precisam ser removidas. 
É uma atividade muito comum, 
especialmente quando há uma 
modificação de uso. 
Terraplanagem 
Necessária para limpar e 
nivelar o terreno antes de 
iniciar a construção. 
Raramente acontece. 
Canteiro de Obras 
É montado antes do início 
das obras de acordo com o 
número de trabalhadores 
envolvidos. 
É mais limitado em função das 
construções existentes e da eventual 
ocupação do edifício. 
Fundações e 
Estrutura 
São executados a partir do 
zero, seguindo orientações 
dos projetos de fundações e 
de estrutura. 
Pode ser necessário adaptá-las, 
principalmente quando há mudança 
do uso da edificação. 
Fechamentos 
Pode usar a tradicional 
alvenaria ou painéis pré-
fabricados de vedação. 
Quando necessários, ocorrem da 
mesma forma que em uma obra 
convencional. 
Impermeabilização 
Necessária para assegurar a 
vida útil da construção. 
A intervenção pode ser um motivo 
adicional para se refazer a 
impermeabilização. Assim evitam-se 
o retrabalho e gastos extras com 
acabamento. 
Acabamentos 
Pode utilizar materiais 
diferentes de acordo com 
padrão e tipo de construção. 
Uma das etapas cruciais. É 
fundamental para dar uma aparência 
mais atual à construção e valorizar o 
imóvel. 
Instalações prediais 
Instalações (água, esgoto, 
energia, ar condicionado, 
A modernização das instalações 
prediais é fundamental para adaptar a 
43 
 
 
gás e comunicações) são 
executadas para garantir o 
pleno funcionamento do 
edifício. 
construção às novas exigências dos 
usuários e às novas técnicas de 
segurança. 
Fachada 
Varia de acordo com o 
padrão e o tipo da 
construção. 
Pode prever a troca de revestimentos 
e a substituição de esquadrias, por 
exemplo. 
Tempo médio da 
obra 
Longo, de acordo com a 
complexidade da obra. 
Pequenas reformas podem ser feitas 
em poucas semanas, mas 
intervenções mais complexas tendem 
a demorar mais do que construir um 
edifício novo. 
Mão de obra 
Quantidade e grau de 
especialização da mão de 
obra variam de acordo com 
o estágio da obra. 
Menos numerosa que em obras 
tradicionais, mas os trabalhadores 
são mais especializados e treinados 
para trabalhar em condições 
adversas, como em edifícios 
ocupados. 
Fonte: (NAKAMURA,2011), Adaptado por (SILVA,2017) 
 
A maior parte do investimento na área da reabilitação de edifícios é advinda de órgãos 
públicos, devido às pressões impostas por grupos sociais ligados à população de baixa renda, 
como os “sem teto”, que buscam ocupar imóveis vacantes em áreas centrais para disponibilizar 
habitações de interesse social (HIS). Quando este não é o caso, o investimento do Estado na 
reabilitação tem como objetivo valorizar e preservar do patrimônio cultural e artístico. Mesmo 
assim, as intervenções de reabilitação predial são pontuais no Brasil (JESUS,2008). 
Já os investimentos no setor privado na reabilitação são reduzidos em relação ao setor 
público e principalmente voltados à empreendimentos comerciais. Esse cenário deve-se, 
majoritariamente, ao alto valor dos imóveis das áreas centrais de grandes cidades, quando 
comparado ao das áreas mais afastadas do centro. Além disso, há desinteresse por parte da classe 
média e alta em adquirir apartamentos reabilitados em regiões centrais devido às dificuldades destes 
de atender as exigências desses públicos, como vagas de garagem (TEIXEIRA et al,2005). 
Outra razão para falta de entusiasmo das empresas privadas em realizar intervenções de 
reabilitação é a maior quantidade de riscos e incertezas quanto ao custo e o prazo das obras, em 
relação às obras de novas construções (JESUS,2008). 
44 
 
 
Esses riscos são amplificados pela instabilidade da produtividade de obras de 
reabilitação, resultante da complexidade da logística interna no canteiro de obras e da limitação 
da área destinada ao canteiro de obras e da restrição dos horários em que se pode realizar 
intervenções. Por conseguinte, não é razoável utilizar os conceitos, coeficientes e metodologias 
de medição de produtividade de construções novas para elaborar orçamentos de obras de 
reabilitação, pois os resultados obtidos podem não ser condizentes com a realidade 
(CARVALHO et.al.,2006 apud JESUS,2008). 
A solução para adequação dos orçamentos às obras de reabilitação seria a aplicação de 
fatores numéricos (contingências) aos coeficientes de produtividade de mão de obrade obras 
novas. Esses fatores numéricos devem ser escolhidos caso a caso, segundo as particularidades 
e exigências impostas pela obra de reabilitação em questão. De posse de modelos de custo de 
produção de obras de reabilitação que apresentem resultados reais que sejam registrados e 
utilizados de forma corrente será possível estimular o setor imobiliário a aplicar investimentos 
nesse tipo de projeto (CARVALHO et.al.,2006 apud JESUS,2008). 
Outro empecilho para popularização de intervenções de reabilitação é a carência de 
legislações voltadas para esse tipo de intervenção. As legislações e códigos existentes referem-
se a novas construções e são rígidos, dificultando, assim, a aplicação dos critérios de construção 
aos empreendimentos de reabilitação (CARVALHO,2005 apud JESUS,2008; REABILITA, 
2007). 
3.1.1 Exemplos de projetos de reabilitação 
Dentre os projetos de reabilitação urbana desenvolvidos pelas cidades brasileiras, é 
possível destacar: o Projeto de Revitalização de Centros Históricos, em Olinda, o Projeto Praia 
Grande, em São Luís do Maranhão; o Corredor Cultural, no Rio de Janeiro; a Revitalização do 
Pelourinho, em Salvador; o Plano de Revitalização do Bairro do Recife, em Recife e Feliz 
Lusitânia, Enseada das Rocas, Projeto Ver-o Peso, em Belém e a Associação Viva o Centro, 
em São Paulo (FEIJÓ,2012). 
Alguns exemplos de ações no âmbito da reabilitação nas áreas centrais de São Paulo, 
Salvador e Rio de Janeiro foram descritos no relatório do Projeto REABILITA (2007) e serão 
mencionados a seguir. 
 
45 
 
 
3.1.1.1 São Paulo 
 
Os projetos de reabilitação no centro de São Paulo foram justificados pela redução do 
número de moradores e domicílios nesta área a partir década de 1980. No mesmo período, 
houve um aumento da presença de domicílios vagos e diminuição dos imóveis alugados 
(REABILITA, 2007). 
No que tange aos lotes da região, quase todos foram verticalizados no final da década 
de 1950 e, em geral, precisavam de renovações em seus sistemas elétricos, hidráulicos, de 
segurança e de esquadrias, além de adaptações para o uso e atendimento das novas necessidades 
das edificações. Restam poucos terrenos livres na área central e a maioria dos terrenos vagos é 
resultante da demolição de construções não verticalizadas (REABILITA, 2007). 
 Apesar da perda populacional e da presença de vazios, a região central de São Paulo 
concentra aproximadamente 10% dos estabelecimentos, 10% dos equipamentos culturais do 
Município e muitas condições de acessibilidade, com a presença de metrô, trens intermunicipais 
e terminais de ônibus locais e intermunicipais. Com 70% da sua área destinada a comércio e 
serviços, a região gera 7% do número de empregos da cidade (REABILITA, 2007). 
Para reverter o quadro de altas quantidades de vazios, muitos projetos de intervenções 
foram elaborados e implantados nas áreas centrais de São Paulo, vários destes relacionados a 
conservação e preservação das cidades e a recuperação do patrimônio cultural e bens públicos 
(REABILITA, 2007). 
A partir de 1990, a maior parte dos órgãos públicos se reinstalou no Centro, impondo 
uma série de readequações a antigas edificações. Também foi implantado o Programa 
Monumenta - BID, que selecionou construções na área da Luz para obras de recuperação e 
restauro, sobretudo as ligadas ao patrimônio histórico e às atividades culturais: Pinacoteca do 
estado de São Paulo, Museu de Arte Sacra, Universidade da Música, Catedral da Sé, Mosteiro 
de São Bento, Teatro Municipal, Biblioteca Municipal e outros (REABILITA, 2007). 
Felizmente, os programas de recuperação da área central não se limitaram à recuperação 
do patrimônio histórico. Desde a década de 1990, movimentos de luta por moradia vem 
ocupando diversos prédios na área central e reivindicado políticas e programas para HIS neste 
local. Para responder à estas demandas, o governo estadual criou, em 1998, o Pró-Lar Atuação 
em Cortiços (PAC) (REABILITA, 2007). 
Outro programa na área da habitação foi o Programa de Cortiços/ Reabilitação da 
Moradia Coletiva, ele buscava a capacitação dos moradores dos cortiços, fiscalização e 
regulamentação dos imóveis e intervenções nos cortiços. Neste programa, os próprios 
46 
 
 
proprietários readequariam seus imóveis com o auxílio de linhas de crédito e subsídios. No caso 
de necessidade de interdição do cortiço, as famílias removidas eram assistidas (REABILITA, 
2007). 
Para exemplificar projetos de reabilitação mais recentes, temos o caso do Shopping 
Jardim Pamplona (Figura 3.2), em São Paulo. Para sua implantação, foram realizadas 
intervenções em um hipermercado de rede francesa com área superior a 40 mil m², cuja 
construção datava do início dos anos 1970 (SILVA, 2017). 
O prédio reabilitado era composto por subsolo, térreo mais quatro pavimentos e o 
atrativo para sua reabilitação era a sua localização estratégica, estando situado em uma área 
com alta concentração de indivíduos com renda elevada, que estariam dispostos a consumir no 
novo estabelecimento (SILVA, 2017). 
 
 
Figura 3.2 – Shopping Jardim Pamplona 
Fonte: Disponível em: < https://www.archdaily.com.br/br/905219/shopping-jardim-pamplona-l35acia-
arquitetura> 
Acesso em: 03/04/2021 
 
Outro exemplo recente de empreendimento de reabilitação no centro de São Paulo foi 
inaugurado em 2015 na forma de depósitos de armazenamento. Tais depósitos são fruto da 
recuperação de edifícios antigos em estado de abandono, proporcionando-os um novo uso. A 
localização destes depósitos em avenidas movimentadas era estratégica, tornando o 
empreendimento uma oportunidade interessante de investimento (SILVA, 2017). 
https://www.archdaily.com.br/br/905219/shopping-jardim-pamplona-l35acia-arquitetura
https://www.archdaily.com.br/br/905219/shopping-jardim-pamplona-l35acia-arquitetura
47 
 
 
 
3.1.1.2 Salvador 
 
Em Salvador, um programa de recuperação foi realizado em uma área tombada pela 
UNESCO como patrimônio da Humanidade e a ele foram associadas intervenções em edifícios 
para HIS em resposta às reivindicações dos ocupantes (REABILITA, 2007). 
Assim como no caso anterior, o centro de Salvador sofreu decréscimos populacionais 
desde 1980, possuía uma alta vacância imobiliária e poucos terrenos vazios. A maior parte 
imóveis presentes na região foram edificados do século XVII ao XIX e encontravam-se em alto 
estado de degradação, além de muitos estarem abandonados. Esta situação foi agravada pela 
criação de uma nova centralidade, que passou a representar 12% da arrecadação do Imposto 
sobre a circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) de todo o Estado da Bahia. (REABILITA, 
2007). 
As primeiras ações de recuperação do Centro implantadas para modificar essa dinâmica 
ocorreram em 1967, se voltaram ao turismo e ao assistencialismo e não foram bem-sucedidas. 
Mais tarde, na década de 1990, o Estado colocou em prática intervenções para recuperação do 
centro histórico de Salvador, envolvendo 500 imóveis e buscando a reabilitação destas 
edificações, o aumento da oferta de estacionamento de automóveis, a melhoria da infraestrutura 
(sistema hidrossanitário, elétrico, de telefone e de combate a incêndios) e a recuperação de 
monumentos históricos e edificações com valor histórico. Várias das famílias que habitavam 
esses edifícios foram indenizadas e realocadas. Algumas destas famílias se deslocaram para 
áreas distantes e outras se acomodaram em edifícios do mesmo perfil, abandonados 
(REABILITA, 2007). 
O desenvolvimento do uso habitacional da área central de Salvador é resultante das 
pressões dos moradores dessas áreas que forçaram a interrupção das obras de recuperação e 
requisitaram a inclusão de ações ligadas a HIS no programa de reabilitação. Essa nova fase de 
intervenções teve o aporte de capital privado e envolveu financiamentos para que a população 
intervisse em seus próprios imóveis e permanecesse na área. Também foram recuperados 
antigoscasarões pertencentes ao patrimônio histórico de Salvador para sua disponibilização 
como unidades habitacionais (REABILITA, 2007). 
 
3.1.1.3 Rio de Janeiro 
 
48 
 
 
A reabilitação de edifícios para HIS no centro da cidade do Rio de Janeiro é resultante 
da atuação de várias esferas governamentais. Apesar do esvaziamento populacional ocorrido 
nesta região, lá encontram-se os mais relevantes monumentos arquitetônicos e artísticos da 
cidade, além de edificações e marcos históricos do seu desenvolvimento urbano. Ademais, esta 
área é considerada o segundo maior centro financeiro do país, abriga uma das zonas portuárias 
mais importantes do Brasil e concentra mais estabelecimentos comerciais e de serviço, centros 
de pesquisa e universidades do que qualquer outra área da cidade (REABILITA, 2007). 
 O centro do Rio de Janeiro é a região mais antiga da cidade e a que mais foi alvo de 
intervenções de grande porte no século XX. Deste modo, suas edificações passaram por um 
intenso processo de degradação que causou a evasão de seus habitantes originais para cortiços, 
favelas e espaços vazios ocupados irregularmente (REABILITA, 2007). 
 Para reverter este cenário, era necessário criar uma política para recuperar essas áreas 
centrais, incentivando a implementação de projetos de criação de habitações nos espaços vazios 
e em prédios subutilizados, abandonados e em ruínas. Tal política deveria ultrapassar o contexto 
da habitação e se estender tanto ao desenvolvimento de atividades culturais e sociais e a quanto 
a dinamização das atividades econômicas (REABILITA, 2007). 
 O projeto precursor da reabilitação urbana na região central do Rio de Janeiro foi o 
Corredor Cultural, concebido em 1979 com o objetivo de conciliar a preservação e o 
desenvolvimento da área, sem que o último se sobreponha ao primeiro. Pretendia-se promover 
a preservação ambiental, reestruturação urbana, revitalização das atividades e melhoria do 
espaço ambiental (REABILITA, 2007). 
 A partir do Projeto Corredor Cultural, foram estruturados diversos outros planos de 
reabilitação urbana no Centro. Dentre eles, destacam-se o Projeto SASs, o Plano Porto do Rio 
e as intervenções nas áreas da Lapa e Cruz Vermelha. Além desses, contribuíram para o 
processo de reabilitação da região os seguintes projetos: Projeto Morro da Conceição, Projeto 
Teleporto, Projeto Praça Tirandentes e o Plano de Reabilitação Integrada de São Cristóvão 
(REABILITA, 2007). 
Entretanto, somente começam a surgir projetos destinados à reabilitação de edifícios 
para HIS a partir dos anos 1990, com a criação da Secretaria Municipal do Habitat, voltada à 
promoção do uso racional da estrutura urbana existente, a ampliação da oferta de habitações, 
ao combate do esvaziamento populacional e ao aumento da atividade imobiliária na Área 
Central. Alinhados a estas novas premissas, criou-se o Programa Favela-Bairro, Programa 
Morar Carioca e Programa Novas alternativas (REABILITA, 2007). 
49 
 
 
Apesar de terem apresentados resultados significativos, a execução desses projetos foi 
longa devido a sua complexidade, a ausência de documentos de referência e a falta mão de obra 
qualificada a um custo razoável para realizar as intervenções, tanto de reabilitação quanto de 
manutenção (REABILITA, 2007). 
Recentemente, no centro do Rio de Janeiro o programa Porto Maravilha foi 
implementado para a melhoria da imagem do centro da cidade e recuperação de suas áreas 
desvalorizadas. Este programa proporcionou a inauguração dos museus MAR, Museu do 
Amanhã e Centro Cultural José Bonifácio (CCJB), além da restauração dos galpões da Gamboa 
e a Igreja São Francisco da Prainha (SILVA, 2017). 
Pode-se também mencionar a possibilidade de realização de projetos de restauro aliados 
à reconversão, como o das casas da Villa Aymoré no bairro da Glória (Figura 3.3). No local, os 
sobrados construídos no século XX, tombados pelo patrimônio histórico, apresentavam um 
avançado estágio de degradação, tendo uma das edificações colapsado. A Villa foi reabilitada 
através do financiamento de uma incorporadora que converteu os sobrados em salas comerciais 
para aluguel (SILVA, 2017). 
 
 
Figura 3.3 – Villa Aymoré após projeto de reabilitação 
Fonte: Disponível em: < http://bohrerpernau.com.br/?p=746> 
Acesso em: 03/04/2021 
50 
 
 
 METODOLOGIAS DA REABILITAÇÃO NO BRASIL 
A necessidade da implementação de ações de reabilitação é usualmente condicionada 
pela deficiência em três fatores: desempenho do envelope (fachadas e coberturas), condições 
de habitabilidade e conforto, e comportamento estrutural. Para o desempenho do envelope, a 
reabilitação pode trazer melhores condições de habitabilidade, já para as condições de 
habitabilidade e conforto, a reabilitação pode amplificar o bem-estar e otimizar o desempenho 
dos sistemas. Por último, para o comportamento estrutural, intervenções de reabilitação podem 
garantir a segurança dos usuários e de seus bens. 
De acordo com a razão pela qual decide-se implementar ações de reabilitação, escolhe-
se a melhor metodologia para executá-las. 
A metodologia de implementação de um projeto de reabilitação é dividida em 3 (três) 
etapas: identificação e avaliação de anomalias, definição do nível de intervenção e 
determinação da estrutura do processo de reabilitação em fases. Cada uma dessas três etapas 
pode ser realizada de uma maneira diferente. Nos subcapítulos seguintes, foram expostas 
opções encontradas na bibliografia brasileira, para cada uma delas. 
Desta forma, tem-se diversas metodologias de implementação para projetos de 
reabilitação em função das diferentes combinações possíveis entre essas opções. 
3.2.1 Identificar e avaliar anomalias/patologias nas edificações 
Segundo o IBAPE (2013), as anomalias em edificações são causadas pelos fatores 
indicados na Figura 3.4: 
 
 
Figura 3.4 – Causas das anomalias em edificações 
Fonte: (IBAPE, 2013) 
51 
 
 
 
A avaliação das anomalias é o primeiro passo do método para reabilitar uma edificação. 
Paiva et al. (2006) avalia tais anomalias de acordo com dois critérios, apresentados na 
tabela 3.3: 
 
Tabela 3.3 – Critérios de avaliação de anomalias 
Critério geral • Consequência da anomalia 
• Tipo de correção/ Método de tratamento da anomalia 
Critério de local de 
manifestação/ componentes 
funcionais 
• Elementos primários (paredes externas e internas, 
pavimentos e coberturas) 
• Elementos secundários (esquadrias) 
• Revestimentos e acabamentos dos elementos primários 
e secundários 
• Instalações 
Fonte: (PAIVA et al., 2006), Adaptado 
 
Todavia, Qualharini (2020), divide os critérios de componentes funcionais somente em 
elementos primários e secundários. Os elementos primários são aqueles que precisam de 
intervenções de fácil realização em pequenas áreas, como a correção de patologias superficiais, 
limpeza ou substituição. Já as anomalias em elementos secundários influenciam em sua 
aparência e exigem a análise da presença de degradação superficial ou acúmulo de 
oxidação/sujeira, caso essas patologias ocorram nos elementos de acabamento de instalação ou 
maquinário, elas surgem de um conjunto de fala de manutenção e impõe a realização de reparos. 
Em função desses critérios, Paiva et al. (2006) classificam as anomalias nas seguintes 
categorias, conforme apresenta a Tabela 3.4. 
 
Tabela 3.4 – Classificação das anomalias 
Anomalias 
Pequenas 
Consequência: Presença de um aspecto prejudicial para o edifício 
Correção: Simples: limpeza, substituição ou pequenas correções 
Elementos primários: Pontuais e superficiais 
Elementos Secundários: Caráter estético 
Revestimentos e acabamentos: Desgaste, pequenas rachaduras e sujidade 
Instalações: Caráter estético 
Anomalias 
Médias 
Consequência: Impacto no uso e conforto do usuário 
Correção: Intervenções pontuais 
52 
 
 
Elementos primários: Facilmente identificáveis 
Elementos Secundários: Problemasmecânicos, funcionais ou redução de 
durabilidade. Identificação difícil. Não oferecem riscos à segurança 
Revestimentos e acabamentos: Deterioração dos materiais 
Instalações: Deterioração pontual e deficiência no funcionamento 
Anomalias 
Grandes 
Consequência: Acidentes sem gravidade. Risco à saúde e segurança dos 
usuários. 
Correção: Substituição ou reparação ampla dos elementos 
Elementos primários: Facilmente identificáveis. Grandes efeitos. 
Elementos Secundários: Facilmente identificáveis. Grandes efeitos. 
Revestimentos e acabamentos: Degradação de grandes áreas. Risco de queda 
de placas de pequena altura. 
Instalações: Degradação grande que pode causar funcionamento deficiente. 
Anomalias 
 Muito Grandes 
Consequência: Acidentes graves. Risco à saúde e segurança dos usuários. 
Correção: Substituições ou reparações totais 
Elementos primários: Ausência de elementos e deterioração avançada. 
Condições de segurança e habitabilidade em risco. Substituição total de 
elementos. 
Elementos Secundários: Grande deterioração ou ausentes. Risco à segurança e 
invasões. 
Revestimentos e acabamentos: Ausência de elementos em grandes áreas. Risco 
de queda de placas de grande altura. 
Instalações: Degradação grande a ponto de impedir o funcionamento do 
sistema. 
Fonte: (PAIVA et al., 2006), Adaptado (ASSUMPÇÃO,2018) 
 
Qualharini (2020) classificou os impactos das patologias pequenas, médias, grandes e 
muito grandes nas edificações segundo os critérios gerais (consequências e meios de reparo) e 
de análise de componentes funcionais (elementos pontuais, elementos secundários, 
revestimentos e acabamentos e instalações) conforme apresentam as Tabelas 3.5 e 3.6 abaixo, 
adaptadas de Marinho (2011). 
 
Tabela 3.5– Classificação dos impactos das anomalias segundo os critérios gerais 
Impactos das patologias nas Edificações 
Patologias x Critérios Gerais 
Patologias Pequenas Médias Grandes Muito grandes 
53 
 
 
 
Consequências 
Impacto 
visual 
Afetam a 
usabilidade 
Indicam 
risco de 
acidentes em 
ampla área 
Configuram 
risco de 
acidentes de alta 
gravidade 
Reparo 
Limpeza ou 
intervenções 
pontuais 
Substituição/ 
intervenção 
parcial 
Substituição/ 
intervenção 
extensa 
Substituição/ 
intervenção total 
Fonte: (MARINHO, 2011), Adaptado (QUALHARINI, 2020) 
 
Tabela 3.6– Classificação das anomalias segundo os critérios de análise dos componentes funcionais 
Impactos das patologias nas Edificações 
Patologias x Critérios de análise dos componentes funcionais 
Patologias Pequenas Médias Grandes Muito grandes 
 
Elementos 
pontuais 
Pequenas 
áreas 
Facilmente 
perceptíveis, 
com danos 
localizados 
Impacto 
considerável, com 
possíveis 
acidentes 
Alta deterioração 
com inexistência de 
manutenção, 
oferecendo riscos à 
segurança 
Elementos 
secundários 
Impacto 
visual 
Interferência na 
funcionalidade 
ou diminuição 
da durabilidade 
Impacto 
considerável, com 
possíveis 
acidentes 
Alta deterioração 
com inexistência de 
manutenção, 
oferecendo riscos à 
segurança 
Revestimentos 
e acabamentos 
Desgaste 
ou aspecto 
visual 
desagradáv
el 
Danos em 
regiões bem 
marcadas 
Degradação em 
grandes áreas de 
risco de queda de 
elementos 
Risco de queda em 
grande escala 
Instalações 
Afetam 
apenas o 
caráter 
estético 
Degradação 
localizada 
Degradação em 
grandes trechos e 
que prejudicam o 
funcionamento 
Degradação 
generalizada e 
inoperabilidade 
Fonte: (MARINHO, 2011), Adaptado (QUALHARINI, 2020) 
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54 
 
 
3.2.2 Definir o nível de intervenção 
Antes de conceber um projeto de reabilitação, deve-se definir a qual nível de intervenção 
a edificação será submetida, de acordo com seu estado atual e ações necessárias para corrigir 
suas anomalias. 
Paiva et al. (2006) levantaram os principais fatores que condicionam o nível de 
intervenção das obras de reabilitação. Estes fatores foram retratados no esquema apresentado 
na Figura 3.5. 
 
Figura 3.5 - Fatores que influenciam os níveis de intervenções 
Fonte: (ASSUMPÇÃO,2018), Adaptado de (PAIVA ET. AL., 2006). 
 
Complementarmente, Paiva et. al (2006) categorizaram os níveis de intervenção 
atribuídos a obras de reabilitação da maneira apresentada na Tabela 3.7: 
 
Tabela 3.7– Níveis de intervenção atribuídos a obras de reabilitação 
Nível de intervenção Exemplos de intervenções executadas 
Nível 1: Reabilitação ligeira 
• Criação de vãos para otimizar a iluminação e ventilação 
naturais 
• Limpeza do telhado e substituição pontual de telhas 
danificadas 
• Reparação de pequenas anomalias nos rebocos e pintura das 
fachadas externas e internas (garagens, corredores e portas 
de apartamentos) 
• Reparação da caixilharia (moldura de madeira ou metal) 
• Recuperação dos sistemas predais (elétrico, telefônico, gás e 
hidráulico) 
• Reaplicação de revestimentos 
55 
 
 
Nível 2: Reabilitação média 
• Reparo ou troca parcial de elementos de madeira 
• Reparo ou reforço de elementos estruturais 
• Beneficiação das áreas comuns do edifício 
• Pequenas alterações no layout 
• Melhoria dos equipamentos existentes e instalações 
sanitárias 
• Troca parcial dos sistemas prediais (elétrico, telefônico, gás 
e hidráulico) 
• Alteração de fachadas ou esquadrias 
Nível 3: Reabilitação profunda 
• Grandes modificações no layout, com possível alteração no 
nível de habitações 
• Reparo de elementos danificados que ofereçam risco a 
segurança dos usuários (escadas, paredes divisórias, 
elementos de cobertura etc.) 
• Introdução de instalações e equipamentos em falta 
Nível 4: Reabilitação 
excepcional 
• Utilização de técnicas de restauro para recuperar fachadas 
• Substituição e/ou reforço dos elementos estruturais 
• Elevação para padrões elevados e superiores aos existentes 
Fonte: (PAIVA et al., 2006), Adaptado 
 
Já o relatório do projeto REABILITA (2007), caracteriza os diferentes níveis de 
intervenção em uma obra de reabilitação da conforme é apresentado na Tabela 3.8: 
 
Tabela 3.8– Níveis de intervenção atribuídos a obras de reabilitação 
Nível de intervenção Referência 
Pequenos reparos nas 
edificações 
Intervenções que envolvem pequenas ações, como pintura, 
recuperação dos sistemas prediais (elétrico, telefonia, gás e 
hidráulico), recolocação de peças e reaplicação de parte do 
revestimento. 
Reforma total ou parcial nas 
edificações 
Intervenções de porte médio, com troca parcial de sistemas 
prediais, recuperação e/ou alteração de fachadas ou de 
esquadrias, substituição de revestimentos, demolição e execução 
de vedações horizontais e/ou verticais. 
Pode envolver mudança de layout interno com geração de 
resíduos, mas mantendo o uso original do imóvel 
56 
 
 
Reconstrução total ou parcial 
seguindo as características 
originais da edificação 
Obra de porte maior, com reconstrução ou restituição parcial, 
utilizando fundações, vedações horizontais e verticais, estruturas 
e/ou coberturas ainda existentes e em bom estado. Segue 
parcialmente ou totalmente a concepção arquitetônica original 
(gabarito de altura, volumetria, etc.), principalmente nos imóveis 
tombados pelos órgãos do patrimônio, mudando ou não seu uso 
original. 
Restauro parcial ou total na 
edificação 
Intervenção realizada a partir da reconstituição parcial ou total 
da edificação, de parte de sistemas e componentes, com base em 
documentos e projetos disponíveis sobre a construção e história 
do imóvel, obrigatória para os imóveis tombados, conforme as 
normas de tombamento, mudando ou não o seu uso original. 
Fonte: (REABILITA, 2007), Adaptado 
 
Qualharini (2020) também classificou os níveis de intervenções de obras de reabilitação, 
desta vez em função de sua aplicação, como demonstradona Tabela 3.9: 
 
Tabela 3.9 – Níveis de intervenção atribuídos a obras de reabilitação 
Nível de intervenção Aplicação 
Nível 1: Reabilitação rápida 
Quando o estado de conservação da edificação é aceitável, 
excluindo a necessidade de reparar ou substituir elementos 
que precisam ser recuperados 
Execução de pequenas reparações ou melhorias de 
instalações e equipamentos (fixação de elementos de 
vedação e acabamento) 
Nível 2: Reabilitação média 
Atende as condições de uma reparação rápida 
Quando há necessidade de uma reforma parcial ou total da 
edificação, podendo incluir mudanças do layout interno, mas 
mantendo o seu uso original 
Ainda que seja possível executar a maior parte das 
intervenções com a presença dos habitantes, nesse tipo de 
reabilitação, pode ser necessário realojar os usuários para 
execução de atividades específicas 
Nível 3: Reabilitação profunda 
Quando as ações necessárias são significativas, 
compreendendo demolições e reconstruções de paredes 
divisórias, elementos estruturais e até pavimentos. Estas 
57 
 
 
obras implicam na incorporação, em pequena escala, de 
materiais novos e alterações de soluções construtivas 
Requerem a desocupação do edifício por período 
considerável 
Nível 4: Reabilitação especial 
Quando as intervenções têm grande amplitude e seu custo de 
execução é comparável ao de construções novas 
Caso não exista a necessidade de preservação por 
tombamento ou o resultado não atenda às expectativas dos 
usuários, é indicado estudar a viabilidade da demolição ou 
substituição por novas edificações 
Requerem urgência com graves riscos de colapso 
Fonte: (QUALHARINI, 2020), Adaptado 
3.2.3 Determinar a estrutura do processo de reabilitação 
Determinado o nível de intervenção, é necessário dividir o processo de reabilitação em 
etapas para que se possa tomar decisões coerentes e embasadas. 
Antes de iniciar o processo de reabilitação, precisa-se decidir que caminho será tomado 
em relação a edificação (demolir/construir ou intervir/reabilitar). 
Para tomar essa decisão, realiza-se um pré-diagnóstico, que não tem um custo 
comparável ao diagnóstico do projeto de reabilitação, para executar inspeções visuais e 
avaliações superficiais e levantar dimensões, documentações e plantas existentes, de modo a 
permitir o desenvolvimento de um anteprojeto. (BARRIENTOS,2004) 
De acordo com o resultado do pré diagnóstico a edificação será demolida, caso a 
reabilitação for técnica e economicamente inviável e os elementos estruturais estejam altamente 
degradados, representando perigo ou falta de estabilidade ao edifício, ou reabilitada, quando é 
viável recuperar, reaproveitar ou melhorar a edificação, conforme as suas exigências de 
conforto e uso. (BARRIENTOS,2004) 
Uma vez tomada a decisão de reabilitar, pode-se seguir a estrutura do processo de 
reabilitação conforme sugere o relatório do Projeto REABILITA (2007), dividindo-o em quatro 
fases (que se decompõe em muitos passos): diagnóstico do imóvel, projeto, planejamento e 
gestão da produção e ocupação da edificação. Estas fases se interpõem ao longo do processo, 
conforme a complexidade das intervenções. 
 Esta estrutura foi organizada no fluxograma ilustrado nas Figuras 3.6, 3.7, 3.8 e 3.9, 
respectivamente. 
58 
 
 
 
Figura 3.6 – Fluxograma das fases da reabilitação. Fase 1: Diagnóstico do imóvel 
Fonte: (REABILITA, 2007) 
 
 
Figura 3.7 – Fluxograma das fases da reabilitação. Fase 2: Projeto 
Fonte: (REABILITA, 2007) 
59 
 
 
 
 
 
Figura 3.8 – Fluxograma das fases da reabilitação. Fase 3: Planejamento e gestão da produção 
Fonte: (REABILITA, 2007) 
 
 
Figura 3.9 – Fluxograma das fases da reabilitação. Fase 4: Ocupação da edificação. 
Fonte: (REABILITA, 2007) 
 
Inicialmente, é elaborado um diagnóstico da situação física, legal e social do 
empreendimento em questão. Esta fase permite determinar o tipo de intervenção a ser aplicada 
e as possíveis soluções para que ela seja viável financeiramente, funcional e compatibilizada ao 
seu contexto físico e social (REABILITA, 2007). 
Uma vez o imóvel diagnosticado, dá-se início a elaboração do projeto na fase 2. De 
modo a elaborar um excelente projeto, aconselha-se promover a coparticipação de uma equipe 
multidisciplinar com a assessoria do poder público local, do agente financiador, dos moradores 
e da associação de moradores. Nesta fase, são realizadas inspeções mais aprofundadas para 
documentação de anomalias. Em seguida, a viabilidade do projeto é analisada e este é aprovado 
junto aos órgãos competentes (REABILITA, 2007). 
Na terceira fase são feitos o planejamento, a execução, o acompanhamento e a conclusão 
da obra (REABILITA, 2007). 
 Enfim, na última fase, é realizada a gestão da ocupação. Com o intuito de assegurar que 
os edifícios sejam utilizados da melhor forma possível e, assim, minimizar transtornos 
referentes à conservação, são desenvolvidos manuais de recomendações de operação e 
manutenção para moradores e ou administradores (REABILITA, 2007). 
 Por outro lado, Freitas (2012) reparte o processo de reabilitação em seis fases: análise 
de viabilidade, diagnóstico, definição da estratégia, projeto de execução, análise técnico-
60 
 
 
econômica de propostas e execução da obra. A descrição de cada uma dessas fases foi 
organizada na Tabela 3.10. 
Tabela 3.10 – Fases da reabilitação 
Fase 1 – Análise da viabilidade 
• Avaliação da viabilidade de execução da obra 
segundo aspectos técnicos, financeiros, de tempo e 
de espaço 
• Realização pesquisas documentais, levantamentos, 
reconhecimentos e ensaios para melhor conhecer o 
imóvel em questão 
Obs1: A viabilidade econômica depende do nível das 
intervenções e a margem de incerteza desse estudo 
depende da qualidade dos levantamentos feitos. 
Obs2: Deve-se considerar o valor tangível e intangível 
do imóvel (valores artísticos, culturais e históricos) 
Fase 2 – Diagnóstico 
• Análise do estado de conservação do edifício 
• Elaboração da estratégia de atuação na reabilitação 
• Pesquisa histórica: Identificação da função presente 
e passada da edificação 
• Recolhimento e análise de informações escritas e 
plantas disponíveis (muitas vezes essas informações 
não existem e é preciso produzi-las) 
• Vistorias internas e externas 
• Avaliação da necessidade de monitoramento do 
edifício (caso de movimentos da estrutura) 
• Sondagens, ensaios e medições para caracterizar 
materiais, elementos construtivos, condições de 
conforto e qualidade do ar de ambientes internos 
Obs: É recomendável que o diagnóstico seja elaborado 
por uma equipe multidisciplinar de técnicos 
especializados e instruídos em reabilitação. 
Fase 3 – Definição da estratégia 
• Levantamento de possibilidades de soluções com 
suas estimativas de custo e durabilidade 
• Avaliação técnica e econômica de soluções 
Obs: A estratégia deve atender a padrões mínimos de 
qualidade relacionados à durabilidade, compatibilidade, 
61 
 
 
reversibilidade e a consideração do valor patrimonial 
intangível da edificação. 
Fase 4 – Projeto de execução 
• Garantia da existência de plantas e memoriais 
descritivos (pré-existentes ou elaborados na fase de 
diagnóstico) 
• Detalhamento de todos os trabalhos exigidos para a 
reabilitação 
Obs: O êxito das intervenções de reabilitação está 
sujeito a qualidade, ao nível de detalhamento do projeto 
e a integração dos trabalhos nele descritos. 
Fase 5 – Análise técnico-econômica 
de propostas 
• Busca por propostas de várias empresas 
• Avaliação da metodologia de intervenção 
• Análise dos preços dos materiais 
• Estudo das alternativas apresentadas 
• Avaliação dos trabalhos anteriores das empresas 
• Análise de múltiplos parâmetros (preço, 
experiência, prazo, garantia) 
Obs: É ideal que a empresa que executará a obra de 
reabilitação seja especializada na área. 
Fase 6 – Execução da obra 
Exige o acompanhamento constante do projetistapara 
evitar erros, identificar imprecisões e realizar correções. 
Esse acompanhamento reduz custos e retrabalho. 
Depois das intervenções finalizadas, executa-se uma 
vistoria completa das intervenções realizada e 
disponibiliza-se as novas plantas e termos de garantia. 
Fonte: (FREITAS, 2012), Adaptado 
 
Segundo Paiva et al. (2006), é preciso atentar-se a harmonia entre as fases de análise, 
diagnóstico, projeto e execução da obra de reabilitação para que se obtenha o melhor resultado 
na perspectiva econômica, temporal, no sentido de reduzir o prazo, e ambiental, maximizando 
a reutilização dos resíduos da intervenção. 
62 
 
 
 RECOMENDAÇÕES, TÉCNICAS E TECNOLOGIAS DA REABILITAÇÃO NO 
BRASIL 
Os métodos construtivos aplicados nos projetos de reabilitação seguem uma lógica 
alternativa às obras tradicionais. Contudo, se espelharam nas técnicas adotadas em construções 
novas, adaptando suas táticas ao cenário das construções que precisam de reabilitação, para 
readequar seus sistemas e ou corrigir anomalias (SILVA,2017). 
Para auxiliar e embasar o desenvolvimento de projetos de reabilitação, o Caderno de 
Síntese Tecnológica – Reabilitação de Edifícios (2015) e o relatório do Projeto REABILITA 
(2007) expõem orientações, técnicas e métodos de construção. Destacam-se algumas dessas 
recomendações e táticas por componente da edificação organizadas na tabela 3.11. 
 
Tabela 3.11 – Recomendações e táticas a serem implementadas em obras de reabilitação 
Componente da edificação Recomendações e táticas a serem aplicadas 
Estrutura • Implementar soluções que não resultem em um aumento 
significativo de carga. 
• Priorizar o uso de materiais similares ou compatíveis com a 
estrutura existente. 
• Focar na reparação e reforço de elementos em alto estágio de 
degradação, principalmente os verticais (paredes e pilares). 
• Assegurar a segurança global do edifício: cintagem e 
aperfeiçoamento das ligações entre os pavimentos e as paredes e 
as paredes entre si. 
• Elaborar laudo estrutural da edificação. 
Cobertura • Executar impermeabilização em lajes de cobertura com manta 
asfáltica e concreto vassourado. 
• Utilizar de telhas cerâmicas sobre estrutura de madeira. 
• Implantar uma cobertura provisória acima da original que proteja 
a área de intervenção contra a água da chuva e intempéries, 
possibilitando a remoção segura dos elementos, a limpeza, a 
recomposição e remontagem da cobertura. 
Paredes • Executar o fechamento de juntas, rebocos armados, 
confinamento transversal com o auxílio de conectores ou pregos, 
injeção de caldas, desmonte, reconstrução e soluções mistas. 
63 
 
 
Fundações • Executar o reforço e manutenção das fundações originais 
levando em conta laudos estruturais. 
• Utilizar técnicas condizentes com as restrições de espaço e 
acesso da intervenção. 
Vãos envidraçados • Garantir o desempenho básico do elemento: estanqueidade a 
água, resistência mecânica e contenção das infiltrações de ar. 
Pisos • Recuperar o elemento (quando se pode reaproveitá-lo). 
• Retirada e substituição do elemento (caso contrário). 
• Realizar diagnóstico através de inspeção visual e do uso de 
equipamentos auxiliares. 
Instalações elétricas e de 
telecomunicações 
• Substituir as fiações antigas por novas e as tubulações originais 
por outras de PVC. 
• Implantar estrutura de telecomunicações quando esta é 
inexistente. 
• Adequar as instalações elétricas e de telecomunicações as 
normas vigentes. 
• Uso de shafts para comportar as novas instalações, camuflando-
os conforme necessário. 
Instalações hidráulicas e de 
esgoto 
• Garantir o desempenho das instalações. 
• Reabilitar os sistemas por meio da instalação de novas 
tubulações de PVC. 
• Uso de shafts para comportar as novas instalações, camuflando-
os conforme necessário. 
Fonte: (CADERNO DE SÍNTESE TECNOLÓGICA – REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS, 2015; 
REABILITA, 2007; SILVA, 2017). Adaptado 
 
A Figura 3.10 mostra um exemplo de recomendação a reabilitações de cobertura: a 
implantação de cobertura provisória colocada acima da original. 
64 
 
 
 
Figura 3.10 – Cobertura provisória colocada acima da original para possibilitar a intervenção neste 
elemento com uma menor influência de fatores externos 
Fonte: (FERREIRA, 2012) 
 
Quanto ao canteiro de obras e o fluxo de materiais, deve-se atentar ao planejamento do 
layout do canteiro de modo a evitar transtornos causados pela restrição de espaço de sua área 
de implementação, tal como a dificuldade do fornecimento de insumos. Já, para reduzir os 
inconvenientes relacionados a grande produção de dejetos advinda de demolições e da 
substituição de elementos, deve-se buscar reutilizar, reaproveitar esses materiais ou instalar 
sistemas aparentes (SILVA,2017). 
Hestnes e Kofoed (2002) também fizeram recomendações em relação a projetos de 
reabilitação. Incialmente, recomenda-se escolher as tecnologias, de modo a adequá-las a cada 
edificação e garantir que mais de uma tecnologia não elimine a mesma anomalia, aumentando 
os custos da intervenção. No que tange ao clima, busca-se implementar técnicas de resfriamento 
naturais em regiões quentes, de isolamento e aquecimento solar em regiões frias e de ventilação, 
em ambos, para reduzir gastos com energia e manter a temperatura ambiente confortável. Ainda 
em relação ao clima, vale utilizar-se de técnicas passivas como o sombreamento, coberturas 
verdes, a ventilação e iluminação natural para reduzir a dependência de sistemas mecânicos e 
de sua manutenção (HESTNES, KOFOED,2002; MORETTINI, 2012; SANTAMOURIS, 
DASCALAKI,2002). 
65 
 
 
Ressalta-se que as intervenções de reabilitação realizadas podem causar implicações em 
outros elementos, mesmo que haja um esforço para compatibilizar o novo ao antigo. 
Felizmente, essas implicações podem ser positivas, pode-se implementar soluções que corrijam 
mais de uma necessidade do edifício ao mesmo tempo. Um exemplo desse tipo de solução é o 
isolamento térmico de paredes externas, que pode simultaneamente tornar a edificação estanque 
a água e resistente ao fogo (LANZINHA,2013). 
Para tornar o edifício reabilitado mais sustentável, é importante atentar-se a alguns 
requisitos: otimização do uso da água, otimização do desempenho energético, conforto térmico, 
conforto visual, conforto acústico, gestão de resíduos, relação com o entorno e compatibilidade 
com a construção existente (LANZINHA, 2013; MOTA, 2018). 
Em relação ao uso da água, procura-se reduzir o seu consumo, captar a água de chuva e 
reutilizar as águas servidas e de chuva. Já para aumentar o desempenho energético, além das 
medidas citadas anteriormente, deve-se haver um empenho no sentido de implementar o uso de 
energias renováveis na edificação (LANZINHA,2013; MOTA,2018). 
Para melhoria do conforto visual aproveita-se a iluminação natural e otimiza-se a 
iluminação artificial com luminárias apropriadas, sensores de presença, sensores fotoelétricos 
e iluminação direta. Ademais, para aprimorar a gestão de resíduos são executadas táticas para 
minimizar a sua geração dos resíduos e praticar a reciclagem (LANZINHA,2013; 
MOTA,2018). 
Por fim, deve-se priorizar a relação do edifício reabilitado com seu entorno, atentando-
se à poluição e aos barulhos causados, à interdição de vias, à contaminação do solo e à sujidade 
nas vias (LANZINHA, 2013; MOTA, 2018). 
Pode-se utilizar equipamentos para aprimorar o resultado de intervenções de 
reabilitação sustentáveis como, por exemplo: a projetora de argamassa, que acelera a execução 
de procedimentos e reduz o desperdício de argamassa; o cortador de parede, que reduz o volume 
de dejetos e o tempo de execução; a pistola de pintura pulverizadora, que permite um menor 
consumo de material e um melhor acabamento; e a lavadora de alta pressão, que induz um 
menor consumo de água ao realizar atividades de limpeza (MOTA,2018; FERRAREZI,2016). 
Kruger e Seville (2016) sugerem medidaspara melhorar o desempenho sustentável de 
edifícios a serem reabilitados, que se encontram dispostas na Tabela 3.12. 
 
 
 
 
66 
 
 
Tabela 3.12 – Medidas para tornar as obras de reabilitação mais sustentáveis 
Elementos da edificação Medidas a serem implementadas 
Fundações • Prezar pela durabilidade. 
• Impermeabilizar a fundação para protegê-la da infiltração de água e 
do excesso de umidade do solo. 
Paredes e pisos • Considerar conciliar soluções alternativas locais, como o uso de taipa, 
com soluções tradicionais, como tijolo de alvenaria. 
Cobertura • Modelar o telhado para garantir o escoamento rápido e contínuo da 
água da chuva. 
Revestimento externo • Privilegiar a implantação de acabamentos impermeáveis e recicláveis 
Esquadrias • Optar por esquadrias que promovam a estanqueidade, isolamento 
térmico e a melhor utilização das características naturais da 
edificação, como iluminação e ventilação natural. 
Espaço de convívio 
externo 
• Garantir a circulação de ar. 
Sistemas 
hidrossanitários 
• Utilização de válvulas redutoras de pressão para reduzir o consumo 
de água. 
Sistemas de ventilação, 
aquecimento e ar 
condicionado 
• Assegurar que os novos sistemas instalados são compatíveis com os 
outros sistemas existentes, como o elétrico, adaptando-os quando 
necessário. 
Fonte: (MOTA,2018; KRUGER, SEVILLE, 2016), Adaptado 
 
Ainda para tornar edificações reabilitadas mais sustentáveis, Morettini (2012) 
recomenda a implementação de algumas tecnologias, conforme apresentado na Tabela 3.13. 
 
Tabela 3.13 – Tecnologias para tornar as obras de reabilitação mais sustentáveis 
Tecnologia Método de instalação/ Benefícios 
Revestimentos 
externos não 
aderidos 
Método de instalação: Fixação de placas de rocha, placas metálicas ou 
revestimentos cerâmicos em suportes metálicos. 
Benefícios: 
• Intervenções pontuais na estrutura original, reduzindo a geração de 
resíduos e o risco de colapso 
• Promoção da estanqueidade, conforto térmico e acústico e segurança das 
áreas no entorno do edifício reabilitado 
Cortina de vidro 
na fachada 
Método de instalação: Fixação de vidros laminados, termo absorventes, 
refletivos e 
67 
 
 
insulados em estruturas metálicas no exterior do edifício. 
Benefícios: Vedação, estanqueidade, redução sonora, luminosidade, 
ventilação, sombreamento e transmitância térmica. 
Paredes de gesso 
acartonado 
Método de instalação: Fixação de placas acartonadas em estruturas de aço. 
Benefícios: 
• Baixo acréscimo de carga a estrutura em relação a paredes tradicionais 
devido a leveza do material 
• Possibilidade de compartimentar ambientes 
• Passagem de instalações em seu interior, excluindo a necessidade de se 
intervir na estrutura original, otimizando espaço e valorizando a estética 
(em relação a instalações aparentes) 
• Conforto térmico e acústico 
Paredes de bloco 
de concreto 
celular 
Método de instalação: Blocos com ar incorporado ao material assentados de 
forma semelhante aos tijolos cerâmicos. 
Benefícios: 
• Uso de mão de obra não especializada 
• Menor acréscimo de carga em relação a paredes tradicionais 
• Conforto térmico e redução sonora 
Forro suspenso Método de instalação: Fixação de revestimentos de madeira, gesso, PVC ou 
fibra a perfis de aço na laje ou teto original. 
Benefícios: 
• Passagem de instalações em seu interior, excluindo a necessidade de 
se intervir na estrutura original, otimizando espaço e valorizando a 
estética (em relação a instalações aparentes) 
• Redução da geração de resíduos em relação a uma intervenção para 
troca do forro 
• Fácil manutenção 
• Conforto térmico e redução sonora 
Piso elevado Método de instalação: Pisos suspensos através de apoios. 
Benefícios: 
• Passagem de instalações em seu interior, excluindo a necessidade de 
se intervir na estrutura original, otimizando espaço e valorizando a 
estética (em relação a instalações aparentes) 
• Redução da geração de resíduos em relação a uma intervenção para 
troca do piso 
• Fácil manutenção 
68 
 
 
• Redução sonora 
Instalações pré-
montadas 
Método de instalação: Kits de tubulação de PVC e cobre pré-montados 
implementados de modo semelhante as instalações tradicionais. 
Benefícios: 
• Facilidade de instalação e manutenção 
Obs: Para otimizar a sua instalação, devem-se definir níveis para sua instalação 
em pisos e paredes. 
Sistema de esgoto 
a vácuo 
Método de instalação: Implementação de um sistema de sucção de dejetos da 
caixa de 
coleta de esgoto e de um triturador. 
Benefícios: 
• Possibilidade de uso de tubulações de menor diâmetro 
• Não exigência de declive para o transporte os resíduos 
• Conforto acústico, redução de resíduos e otimização do uso de água 
Ar-condicionado 
por volume 
refrigerante 
variável (VRV) 
Método de instalação: Implementação de um sistema que permite a regulação 
da temperatura por ambiente, conforme o desejado. 
Benefícios: 
• Conforto térmico 
• Economia de energia 
Lâmpadas LED Método de instalação: Mesmo modo de instalação de lâmpadas incandescentes 
Benefícios: 
• Conforto visual 
• Otimização energética 
Painéis 
fotovoltaicos 
Método de instalação: Instalação em coberturas ou fachadas. 
Benefícios: 
• Conforto visual 
• Otimização energética 
Fonte: (MOTA,2018; KRUGER, SEVILLE, 2016), Adaptado 
 NORMAS DA REABILITAÇÃO NO BRASIL 
Foi realizado um levantamento das normas brasileiras relacionadas ao tema da 
reabilitação, juntamente à consideração da sua aplicação direta em obras de reabilitação predial, 
seus escopos ou objetivos e principais temas abordados. Estas informações estão unificadas no 
Apêndice A. 
69 
 
 
Este levantamento permitiu identificar a pequena quantidade de normas que podem ser 
utilizadas em projetos de reabilitação, dado que mesmo as normas relacionadas ao desempenho 
de edificações (requisitos gerais, sistemas estruturais, de piso, de vedações verticais, de 
cobertura e hidrossanitários) restringem expressamente o seu uso neste tipo de intervenção. A 
aplicação dessas normas seria de grande valia pois nelas são descritos os requisitos de segurança 
(estrutural, contra o fogo, no uso e na operação), habitabilidade (desempenho térmico, acústico 
e lumínico, funcionalidade, acessibilidade e conforto) e sustentabilidade (durabilidade, 
manutenibilidade e impacto ambiental). 
Entretanto, normas de participação de intervenientes, inspeção e perícia predial, reforma, 
manutenção, estruturas de concreto reforçado e desempenho térmico podem auxiliar o 
desenvolvimento de projetos de intervenções de reabilitação. 
As normas de participação de intervenientes, inspeção e perícia predial podem amparar o 
processo da reabilitação na fase de diagnóstico, apresentando metodologias e requisitos 
mínimos para a identificação, classificação das características do imóvel e caracterização da 
propriedade e fixando as condições exigíveis de participação dos agentes envolvidos na 
reabilitação. 
 As normas de reforma e manutenção podem contribuir na escolha das soluções a serem 
executadas no projeto de reabilitação, através da apresentação de possibilidades para alterar as 
características da edificação ou de suas funções, do planejamento das intervenções da análise 
técnica das suas implicações. A contribuição dessas normas também está associada à 
apresentação de requisitos de segurança da edificação, dos usuários e do entorno que devem ser 
levados em consideração ao se intervir na edificação, e da necessidade de supervisionar 
constantemente as atividades realizadas. Na fase de ocupação, essas normas podem ser úteis 
para fundamentar a elaboração dos manuais de uso e manutenção dos edifícios que serão 
entregues aos habitantes da edificação, além da melhor maneira de transmitir essa informação, 
em linguagem didática. 
A norma de estruturas concreto reforçado pode ser utilizada durante a fase elaboração do 
projeto de reabilitação emcasos mais específicos em que a estrutura de uma obra que se deseja 
reabilitar está muito degradada, de modo a apresentar seu método de dimensionamento, 
estabelecer seus requisitos e demonstrar como realizar seu controle de qualidade. 
Aplicável as fases de diagnóstico e concepção do projeto de reabilitação, as normas de 
desempenho térmico (definições, métodos de cálculo e zoneamento bioclimático) permitem a 
identificação das características térmicas de materiais, componentes construtivos e ambientes, 
além do enquadramento da edificação em questão em um zoneamento bioclimático brasileiro. 
70 
 
 
Desta forma, facilita-se o processo de escolha e análise de viabilidade das alternativas 
apresentadas para solucionar problemas relacionados ao conforto térmico das edificações. 
Ademais, estas normas estabelecem recomendações e diretrizes para adequação climática de 
habitações. 
Além disso, observa-se o surgimento de normas focadas em projetos sustentáveis, mesmo 
que não voltadas a recuperação de edifícios, como a de utilização de agregados reciclados de 
resíduos sólidos da construção civil para execução de camadas de pavimentação. Nas figuras 
3.11 e 3.12 são representados, respectivamente, um montante de agregados reciclados e estes 
agregados depois de sua separação em frações que permitam a execução dos trabalhos de 
pavimentação. 
 
Figura 3.11 – Montante de agregado reciclado produzido na usina recicladora da Prefeitura Municipal 
de São Paulo 
Fonte: (ABDOU, BERNUCCI, 2007) 
 
 
Figura 3.12 – Agregados reciclados selecionados em diversas frações 
Fonte: (ABDOU, BERNUCCI, 2007) 
 
71 
 
 
4 CASO: PROJETO DE REABILITAÇÃO EM MEIO OCUPADO DE 
ALOJAMENTOS SOCIAIS NA ÁREA METROPOLITANA DE PARIS 
 TRABALHO DE CAMPO, ÁREA DE ESTUDO E PERFIL DOS MORADORES DO 
MEIO OCUPADO 
Foi realizado trabalho de campo, entre agosto de 2018 e fevereiro de 2019, através de 
estágio em uma obra de reabilitação em meio ocupado na empresa GTM Bâtiment, filial do 
grupo VINCI Construction France, em Rosny—Sous-Bois, Île de France, França. A 
participação se deu desde a programação dos trabalhos até a entrega dos alojamentos. 
Durante o trabalho de campo como estagiário, com cargo de assistente de engenheiro 
de obra, foram desempenhadas as seguintes tarefas: gerenciamento das atividades, organização 
e planejando dos trabalhos a serem realizados com as equipes terceirizadas (trabalhos 
hidrossanitários, eletricidade, pintura e revestimento), comunicação com os locatários dos 
edifícios com o objetivo de informá-los, assisti-los e apoiá-los (tarefa relevante), elaboração do 
cronograma das intervenções (sujeito a atualizações constantes), controle durante e ao fim dos 
trabalhos para garantir boa qualidade e bom andamento das intervenções, e gerenciamento de 
possíveis problemas e disfunções resultantes dos trabalhos executados. 
As Figuras 4.1 e 4.2, apresentam, respectivamente, um recorte da área metropolitana de 
paris e a comuna de Rosny-Sous-Bois, com destaque na localização onde foram realizadas as 
intervenções de reabilitação (em vermelho). Rosny-Sous-Bois é marcada por uma baixa 
quantidade de dispositivos culturais e de lazer, uma quantidade de escolas e hospitais abaixo da 
média francesa e uma população de 46.207 habitantes, que de 2016 a 2017 apresentou um 
crescimento de 1,7%. Dentre eles, 14% estão empregados em profissões que exigem nível de 
escolaridade superior, 30% tem formação profissionalizante e 30% não possuem diploma do 
ensino médio.10 
 
10 Disponível em< https://www.cityzia.fr/villes-et-quartiers/se-renseigner/ile-de-france/seine-saint-denis-
93/rosny-sous-bois-93110/?activer_carte>. Acesso em: 09/04/2021 
https://www.cityzia.fr/villes-et-quartiers/se-renseigner/ile-de-france/seine-saint-denis-93/rosny-sous-bois-93110/?activer_carte
https://www.cityzia.fr/villes-et-quartiers/se-renseigner/ile-de-france/seine-saint-denis-93/rosny-sous-bois-93110/?activer_carte
72 
 
 
 
Figura 4.1 – Localização das intervenções de reabilitação em relação à Paris 
Fonte: Google Maps, Adaptado 
Acesso em: 11/04/2021 
 
 
Figura 4.2 – Localização das intervenções de reabilitação em relação à Rosny-Sous-Bois 
Fonte: Google Maps, Adaptado 
Acesso em: 11/04/2021 
 
A população da região tem idade média de 36 anos e os aposentados representam 23% 
dos residentes.11 
A área em que ocorreram as intervenções era uma área relativamente perigosa onde 
era de conhecimento, a existência de tráfico de drogas e se entendia que não era possível 
entrar em alguns dos apartamentos em que a reabilitação estava planejada. 
 
11 Disponível em<https://www.cityzia.fr/villes-et-quartiers/se-renseigner/ile-de-france/seine-saint-denis-
93/rosny-sous-bois-93110/?activer_carte>. Acesso em: 09/04/2021 
https://www.cityzia.fr/villes-et-quartiers/se-renseigner/ile-de-france/seine-saint-denis-93/rosny-sous-bois-93110/?activer_carte
https://www.cityzia.fr/villes-et-quartiers/se-renseigner/ile-de-france/seine-saint-denis-93/rosny-sous-bois-93110/?activer_carte
73 
 
 
O projeto consistiu na reabilitação de 222 alojamentos sociais distribuídos em 5 
edifícios (Figura 4.3), 2 de 5 andares, 2 de 11 andares e 1 de 15 andares. Esses 222 alojamentos 
têm tipologias desde estúdios até 4 quartos e a maior parte dos trabalhos foi eita em suas áreas 
molhadas e molháveis (banheiro, lavabo e cozinha). 
A Figura 4.3 apresenta uma imagem de satélite em que estão destacadas em verde as 
edificações onde houve participação no projeto de reabilitação. 
 
 
Figura 4.3 – Vista de satélite da obra da reabilitação 
Fonte: Google Maps, Adaptado 
Acesso em: 11/04/2021 
 
Esses alojamentos sociais eram habitados por uma população de baixa renda, incapaz 
de financiar seu próprio imóvel, a quem o governo francês disponibilizou habitações simples 
em prédios antigos, construídos na década de 60. Essa população era composta em grande parte 
por imigrantes, majoritariamente de origem árabe, que nem sempre eram fluentes na língua 
francesa e que mesmo com moradia garantida, passavam dificuldades financeiras, sobretudo 
para sustentar famílias de grande porte. Outra parte relevante dos moradores eram os idosos, 
que muitas vezes residiam no complexo habitacional desde a sua inauguração e possuíam 
dificuldade de mobilidade, também não tinham capacidade financeira para executar as 
mudanças necessárias para promover um uso adequado da edificação. 
A Figura 4.4 apresenta a imagem de visualização 3D do projeto de reabilitação. 
 
74 
 
 
 
Figura 4.4 – Visualização 3D do projeto 
Fonte: Própria (fornecida pela empresa GTM Bâtiment) 
 
As obras de reabilitação são cada vez mais numerosas na França em função da busca de 
um menor custo de exploração (em relação a construções novas), redução de custos de 
manutenção, aumento das performances técnicas, térmicas e ecológicas e a melhora do aspecto 
estético da edificação. 
As principais normas que regem um projeto de reabilitação na França são apresentadas 
na tabela 4.1. 
Tabela 4.1 – Normas para projetos de reabilitação na França 
NF ISO 15686 Julho 2011 Edifícios e bens imobiliários construídos – Concepção levando em 
consideração a vida útil 
NF EN 16627 Agosto 2015 Contribuição das obras de construção para o desenvolvimento 
sustentável - Avaliação do desempenho económico dos edifícios - 
Métodos de cálculo 
NF EN 15978 Maio 2012 Contribuição das obras de construção para o desenvolvimento 
sustentável - Avaliação do desempenho ambiental dos edifícios - 
Métodos de cálculo 
NF ISO 20887 Junho 2020 Desenvolvimento sustentável em edifícios e obras de engenharia 
civil – Concepção para desmontagem e adaptabilidade - Princípios, 
exigências e recomendações 
NF EN 15885 Novembro 
2018 
Classificação e características das técnicas de renovação, reparação 
e substituição de redes de drenagem e esgoto 
XP CEN/TS 17440 Setembro 
2020 
Avaliação e renovação de estruturas existentes 
NFEN ISO 11299 Dezembro 
2018 
Sistemas de canalização em plástico para a renovação de redes 
subterrâneas de distribuição de gás 
75 
 
 
NF EN ISO 11298 Abril 2018 Sistemas de canalização em plástico para a renovação de redes 
subterrâneas de abastecimento de água 
NF P96-107 Dezembro 2020 Acessibilidade dos estabelecimentos abertos ao público - Sinalização 
e orientação nos estabelecimentos abertos ao público 
Fonte: Autor, a partir das Normas Francesas 
 
Além disso, a editora “Techniques de L'ingénieur” ou Técnicas do Engenheiro, publica 
artigos técnicos e científicos de referência e tem em sua base documental alguns artigos 
especificamente voltados para reabilitação predial. Estes são mencionados na Tabela 4.2. 
 
Tabela 4.2 – Artigos de referência para projetos de reabilitação na França 
R1410 – Dezembro 2013 Avaliação e controle não destrutivos na engenharia civil 
C6300 – Outubro 2016 Reparação de estruturas de concreto armado - Parte 1: patologias e 
diagnóstico 
C6302 – Novembro 2016 Reparo de estruturas de concreto armado - Parte 2: compatibilidade e 
desempenho 
IN133 – Dezembro 2011 Novo sistema de reforço de estruturas em concreto armado, madeira e 
aço ecoeficiente 
C2351 – Maio 2016 Reabilitação com aço - Reforço e consolidação com aço 
C2352 – Maio 2016 Reabilitação com aço - Elevação, extensões e requalificação 
C6301 – Novembro 2017 Reparos e adequação as normas de incêndio 
C6304 – Outubro 2017 Adaptação a novas cargas, atendimento às normas térmicas e acústicas 
Fonte: Disponível em: < https://www.techniques-ingenieur.fr/base-documentaire/construction-et-
travaux-publics-th3/vieillissement-pathologies-et-rehabilitation-du-batiment-ti256/>. Acesso em 
21/04/2021 
 
Na execução de obras de reabilitação em meio ocupado, o locatário representa o ator 
central do empreendimento, ao lado das outras partes interessadas tradicionais. Além da 
metodologia clássica de acompanhamento de obra, o gerente da obra de reabilitação precisa 
implantar e garantir a utilização de ferramentas de comunicação para gerir a relação com os 
locatários (cartazes, quadros e comunicação pessoal) e ser o interlocutor entre os locatários e 
os funcionários subcontratados. 
A intervenção em meio ocupado exige fortes competências relacionais, uma vez que 
exige o conhecimento e a antecipação das expectativas de cada um dos stakeholders, sejam os 
subcontratados, a empreiteira, o arquiteto e os clientes, neste caso representados pela empresa 
responsável pela gestão dos alojamentos sociais e os locatários em si. 
76 
 
 
A experiência da empresa GTM em obras de reabilitação permitiu o desenvolvimento 
de metodologias de gestão, organização e execução e de um savoir-faire12 para este tipo de 
intervenção. 
 OBJETIVOS DO PROJETO DE REABILITAÇÃO 
Destacam-se os seguintes objetivos principais, para o referido projeto de reabilitação 
em meio ocupado: melhoria do conforto térmico da residência (renovação das fachadas e 
adequação os sistemas hidrossanitário, de eletricidade e de ventilação à norma vigente); 
aumento do conforto em geral; reforço das qualidades técnicas dos edifícios; melhora da 
qualidade de vida dos habitantes (integração dos trabalhos realizado nas áreas comuns e 
privativas dos apartamentos); supressão dos riscos ligados a segurança das pessoas, bens e ao 
incêndio; implementação da acessibilidade aos deficientes físicos; proteção ao amianto presente 
nos revestimentos internos das edificações. 
Os trabalhos realizados neste complexo habitacional estão descritos na Tabela 4.3. 
 
Tabela 4.3 – Trabalhos realizados na obra em questão 
Trabalhos nas áreas comuns • Renovação do sistema de iluminação dos halls e 
escadas 
• Homogeneização do controle de acesso aos 
edifícios 
• Renovação dos ARS (Abrigos de Resíduos 
Sólidos) e bicicletário 
• Regularizar o sistema de incêndio 
• Embelezamento dos halls 
• Embelezamento das escadas 
• Reestruturação do hall de um dos edifícios 
Trabalhos na área exterior • Melhoria da entrada de um dos edifícios 
Trabalho nos alojamentos (áreas 
privativas) 
• Pintura das áreas molhadas e molháveis 
• Instalação de um novo sistema de água quente 
• Revisão de toda a marcenaria da residência 
 
12 Savoir-faire: Competência adquirida pela experiencia em resolver problemas específicos de um trabalho; perícia, 
habilidade. Disponível em: <https://www.dicio.com.br/savoir-
faire/#:~:text=Significado%20de%20Savoir%2Dfaire&text=Capacidade%20para%20solucionar%20ou%20resol
ver,que%20resulta%20dessa%20capacidade%3B%20tato. > Acesso em: 11/04/2021 
77 
 
 
• Renovação do sistema elétrico 
• Substituição de equipamentos sanitários conforme 
levantamento feito durante a concepção 
Trabalhos em subsolo • Renovação/ Reorganização dos espaços para 
depósito pessoal 
Trabalhos em fachada • Revisão da marcenaria 
• Limpeza e isolação exteriores 
• Garantir a segurança da fachada 
Trabalhos em telhado • Renovação da impermeabilização 
• Recuperação dos sistemas de ventilação 
• Instalação de guarda-corpos 
Fonte: Autor 
 
Esta intervenção teve a assistência de escritórios de estudos térmicos e acústicos para 
execução do projeto. Foram realizados cálculos, plantas técnicas e diagnósticos a fim de 
executar soluções adaptadas, eficazes e de acordo com as regulamentações aplicáveis. 
 A empresa responsável pela execução do trabalho (GTM) definiu as restrições de 
execução, a viabilidade técnica e o planejamento financeiro do empreendimento conforme a 
evolução do projeto, devido a imprevisibilidade e necessidade de adaptação de um projeto de 
reabilitação. Ocasionalmente foi necessário incluir ou retirar atividades do planejamento inicial 
da obra devido a novas informações constatadas ao longo de sua realização, como, por exemplo, 
o tratamento de pontos de infiltração não identificados incialmente. 
 PRESENÇA DE AMIANTO NA OBRA 
Um dos desafios dessa obra foi a presença de amianto. O complexo habitacional onde as 
intervenções foram realizadas foi construído nos anos 60 e, nesta época, era habitual a utilização 
de cola a base de amianto para instalação de revestimentos cerâmicos. Por essa razão, foi 
necessário tomar uma série de precauções quando se identificava a presença de azulejos e pisos 
fixados com cola de amianto (estes possuíam formato e cor característicos). 
 Na presença de cola de amianto, não se pode, de forma alguma, retirar ou quebrar o 
elemento cerâmico, pois, ao fazer isso, o amianto da cola, que é volátil, entra em contato com 
o ar e contamina, por meio da inalação, qualquer pessoa presente no local onde ocorreu o 
78 
 
 
evento. Deve-se cobrir este elemento cerâmico de modo que a troca da nova camada de piso ou 
azulejo não danifique o revestimento original.13 
No caso de azulejos colados com amianto, presentes na cozinha e no banheiro, era 
necessário cobri-los inicialmente com uma placa de compensado para depois instalar uma 
segunda camada de azulejo com argamassa (Figura 4.5). A placa de compensado era essencial 
para que se pudesse substituir a última camada de azulejos no futuro sem atingir a camada 
inicial colada com amianto. 
Já no caso do piso, foi utilizado um piso vinílico para cobrir o piso original (Figura 4.5). 
Esse piso vinílico não poderia ser colado de forma definitiva no piso original pois não se podia 
criar uma situação em que, ao remover o piso vinílico, retirava-se o piso anterior, colocando 
indivíduos em contato com o amianto. O piso vinílico era afixado no anterior através de pontos 
de cola em seus limites. 
 
 
Figura 4.5 – Piso vinílico e revestimento cerâmico instalados na presença de amianto 
Fonte: Autor 
 IMPLANTAÇÃO E ORGANIZAÇÃO DO CANTEIRO DE OBRAS 
Devido ao fato de obras de reabilitação em meio ocupado imporem a presença 
simultânea dos locatários, subcontratados e empreiteira, deve-se dar uma atenção especial a 
elaboração de um plano de instalação do canteiro de obras.As áreas de circulação de pessoas e 
veículos, de armazenamento, de descarte, e de carga e descarga de produtos devem ser bem 
 
13 Informações fornecidas pelos gerentes da obra durante o estágio. 
79 
 
 
definidas para que a segurança dos locatários e dos demais participantes da obra seja 
assegurada. Todas as áreas mencionadas anteriormente devem ser sinalizadas de forma 
adequada. 
A Figura 4.6 apresenta o plano de implantação do canteiro de obras do projeto de 
reabilitação em questão. 
 
 
Figura 4.6 - Plano de implantação do canteiro de obras 
Fonte: Própria (fornecida pela empresa GTM Bâtiment) 
 
No que tange a organização do canteiro de obras, a manutenção da ordem é essencial 
nos canteiros de reabilitação, dado que, muitas vezes, as intervenções a serem feitas em cada 
um dos apartamentos são diferentes. Dessa forma, elas exigem materiais diferentes que podem 
não ter sido comprados em larga escala e a recompra de um ou poucos elementos pode causar 
um atraso na obra e a ociosidade de um ou vários subcontratados. 
Deve-se saber, sempre, a quantidade e a localização exatas de todos os elementos 
comprados tanto para evitar gastos não previstos e otimizar o tempo dos trabalhadores. Busca-
se dispor de uma área de armazenamento por edifício, por exemplo, para que não se precise 
movimentar equipamentos além do necessário, evitando danos aos equipamentos. 
Para assegurar a organização do canteiro de obras pode-se utilizar dos seguintes 
recursos: utilização de recursos visuais como cartazes e placas; implantação do 5S (Figura 4.7), 
80 
 
 
método de melhoria na segurança, organização das estações de trabalho e otimização de espaço, 
combinando a produtividade e a qualidade. 
 
 Figura 4.7 - Programa 5S 
Fonte: <https://blog.qualylife.com.br/6-motivos-para-implementar-o-programa-5s/> 
Acesso em 27/03/2021 
 
 
Devido à falta de espaço e presença constante de locatários, é preciso garantir a eficiência 
e organização da gestão de dejetos. As caçambas de lixo devem ser esvaziadas regularmente e 
em uma alta frequência para não causar incômodo aos locatários e o lixo não pode ultrapassar 
os limites da caçamba, tampouco invadir vias de circulação do complexo de edifícios. Cuidados 
adicionais devem ser tomados quando parte dos resíduos da obra são perigosos, como os 
contaminados por amianto, por exemplo. Neste caso, caçambas e sinalizações específicas 
devem ser implantadas para reduzir o risco de contaminação. 
Uma das preocupações de um projeto de reabilitação em meio ocupado é a identificação 
de todos os trabalhadores da obra de acordo com o padrão da empresa. A identificação através 
de um crachá com o nome da empresa certificava os locatários de que os trabalhadores que 
entravam em seus apartamentos eram funcionários da empresa e ajudava a empresa a controlar 
os membros das equipes subcontratadas, como ativos no dia em questão. 
81 
 
 
 TRABALHOS RELACIONADOS À COBERTURA E FACHADA 
4.5.1 Impermeabilização da Cobertura 
O sistema de impermeabilização foi instalado após a retirada da brita presente na 
cobertura dos edifícios, em seguida, a impermeabilização existente foi substituída por um 
sistema de impermeabilização “auto protegido”. A impermeabilização auto protegida é um tipo 
de impermeabilização que recebe uma proteção integrada ao revestimento impermeável, 
normalmente devido à dificuldade de acesso ao local onde é instalada.14,15 
O novo sistema de impermeabilização de base betuminosa foi instalado sobre uma 
primeira camada de reboco à frio também de base betuminosa. 
A cobertura de isolamento era composta de uma dupla camada de painéis de espuma 
rígida de poliuretano voltado para impermeabilização. 
Também foram instalados guarda-corpos para garantir a segurança de indivíduos que 
viessem a realizar trabalhos na cobertura, conforme pode ser observado na Figura 4.8. 
 
 
 Figura 4.8 - Impermeabilização realizada na cobertura 
Fonte: Autor 
 
 
14 Disponível em: < https://www.mederreg.fr/etancheite-toiture-terrasse-autoprotege.html> Acesso em: 
11/04/2021 
15 Disponível em: < https://www.batiproduits.com/fiche/produits/etancheite-autoprotegee-pour-toitures-terrasse-
p69031213.html> Acesso em: 11/04/2021 
82 
 
 
4.5.2 Renovação da Fachada: Procedimento de execução 
Para renovação da fachada, foi executada uma fina camada de reboco sobre o sistema 
de isolamento, como mostrado na Figura 4.9. 
 
 
Figura 4.9 – Fachada projetada e executada 
Fonte: Própria (fornecida pela empresa GTM Bâtiment) 
 
Anteriormente à execução dos trabalhos em fachada, as zonas de trabalho foram 
delimitadas por cercas de proteção (Figura 4.10), que tinham como objetivo proteger os 
trabalhadores em relação à queda, limitar a área impactada pela sujeira resultante das 
intervenções e impedir a entrada de indivíduos não autorizados no local. 
 Para realização dos trabalhos, foram utilizados andaimes regulares (Figura 4.10) e bî-
mats ou andaimes automatizados (Figura 4.11), que permitem a realização de trabalho em uma 
altura de até 15 andares e que proporcionam um maior conforto ao trabalhador. 
 Em operações em meio ocupado não se pode realizar intervenções, nem mesmo na 
fachada, sem que os locatários estejam cientes. Normalmente, é recomendado que os locatários 
retirem seus bens das varandas e janelas com antecedência para que nada seja danificado. 
 
83 
 
 
 
Figura 4.10 - Cercas de proteção e andaimes instalados ao redor da fachada 
Fonte: Autor 
 
 
Figura 4.11 - Andaimes automatizados utilizados para trabalho nas fachadas 
Fonte: Autor 
 
84 
 
 
4.5.3 Sistema de Isolamento Térmico para as Fachadas 
Para as fachadas, foi escolhido um sistema de isolamento térmico instalado pela parte 
externa, composto por uma fina camada de argamassa sobre o isolante. 
O método de execução adotado para instalação do sistema está representado no esquema 
da Figura 4.12. 
 
Figura 4.12 - Fluxograma do método de execução do sistema de isolamento térmico da obra 
Fonte: Autor 
 
A Figura 4.13 apresenta o esquema do sistema de isolamento térmico da obra, 
destacando as camadas que o compõem. 
 
Figura 4.13 - Esquema do sistema de isolamento térmico da obra 
Fonte: Própria (fornecida pela empresa GTM Bâtiment) 
 
 TRABALHOS NAS ÁREAS PRIVATIVAS 
O conjunto de intervenções previstas nos alojamentos é constituído de tarefas 
individuais, ou seja, independentes umas das outras. Contudo, geralmente, um tipo de trabalho 
a ser realizado depende da execução de outro. Por exemplo, caso seja necessária a mudança do 
revestimento cerâmico do banheiro e a troca de seus equipamentos sanitários, é preciso retirar 
o revestimento cerâmico antigo para depois substituir os equipamentos sanitários e, em seguida, 
instalar novos azulejos. 
Fixação 
mecânica das 
placas de 
isolante sobre a 
fachada 
existente
Preenchimento 
dos espaços 
entre as placas 
com lâminas do 
isolante ou 
espuma de 
poliuretano
Aplicação de 
argamassa 
sobre o isolante
Instalação de 
uma fita telada 
juntamente de 
uma fina 
camada de 
argamassa para 
fixação
Instalação de 
uma última 
camada de 
revestimento 
em argamassa
85 
 
 
Outra questão importante, quando se trata de reabilitação em meio ocupado, é o respeito 
e a proteção do elemento edificado, que são essenciais em um projeto de reabilitação. Por isso, 
durante a obra, foram tomadas algumas medidas para proteger o alojamento, tais como: 
utilização de filme plástico sobre aberturas (portas e janelas), móveis e objetos dos locatários 
para impedir a propagação de poeira e utilização de placas para proteger o piso da entrada do 
apartamento. 
Também eram protegidas as áreas comuns como escadas elevadores e halls para evitar 
a sujeira e degradação de paredes e revestimentos. 
Para reduzir o impacto da intervenção e organizar os locais de estoque provisório de 
material nas áreas comuns, esses locais eram marcados e delimitadospor placas de material 
plástico contornadas por faixas vermelhas. Como pode-se observar na Figura 4.14. 
 
 
Figura 4.14 - Exemplo de demarcação das áreas de estocagem provisória 
 das áreas comuns das edificações 
Fonte: Autor 
4.6.1 États de lieux ou Estado atual 
Antes de início da obra, foram realizadas inspeções em cada um dos alojamentos para 
fazer o levantamento do seu estado atual. Durante a inspeção, era necessária a presença do 
locatário, do arquiteto e de um representante dos locatários (como um síndico ou empresa 
gestora do complexo habitacional). 
As visitas eram agendadas com os locatários e eram distribuídos “avisos de passagem”, 
documentos que estabeleciam as datas e horários em que a visita ocorreria. A visita tem como 
objetivo estabelecer um primeiro contato com o locatário, criar um clima de confiança e 
86 
 
 
levantar informações-chave do locatário (meios de contato, permanência ou ausência dos 
locatários em seu apartamento durante o horário comercial, condições de saúde específicas, 
períodos de férias, etc.) e do alojamento (estado atual do alojamento). 
Para o levantamento, armazenamento e posterior tratamento destes dados, foram 
utilizados tablets durante as visitas aos alojamentos. 
Segue, nas Figuras 4.15 e 4.16, o modelo do documento “Estado Atual” dos 
alojamentos, com o registro das informações de identificação do apartamento, de seus 
habitantes, do estado dos revestimentos, do estado dos equipamentos sanitários e do estado da 
rede elétrica. 
 
 
Figura 4.15 - Ficha de “Estado Atual” – Parte 1 
Fonte: Própria (fornecida pela empresa GTM Bâtiment) 
87 
 
 
 
Figura 4.16 - Ficha de “Estado Atual” – Parte 2 
Fonte: Própria (fornecida pela empresa GTM Bâtiment) 
 
Na Tabela 4.4, desenvolve-se o conteúdo apresentado no documento “Estado Atual” dos 
alojamentos, citando as informações recolhidas referentes a identificação do apartamento 
(endereço, tipologia, estado sanitário) e de seus habitantes (meio de contato, presença de 
grávidas ou idosos) e ao estado dos revestimentos, dos equipamentos sanitários e da rede 
elétrica (classificação dos estados). 
 
Tabela 4.4 - Informações levantadas nas fichas de “Estado Atual” 
Identificação do 
apartamento 
• Endereço do apartamento 
• Tipologia do apartamento (estúdio, 1/2/3 quartos) 
• Data da última realização de trabalhos (caso aplicável) 
• Presença de detector de fumaça 
• Funcionamento do interfone 
• Excesso de elementos e móveis no apartamento 
• Estado sanitário do apartamento 
• Presença de uma a antena parabólica 
• Funcionamento do abastecimento de gás 
88 
 
 
Identificação dos 
habitantes 
• Nome e telefone do locatário 
• Horários de ausência 
• Férias previstas 
• Presença de habitantes idosos ou doentes 
• Presença de crianças na primeira infância 
• Presença de habitantes que trabalham a noite 
• Presença de pessoas grávidas ou em assistência maternidade 
• Presença de animais 
• Capacidade dos locatários de se comunicar em francês 
• Presença de habitantes com deficiência física 
• Posse de um depósito pessoal no subsolo 
• Necessidade de tratamento do depósito no subsolo 
• Necessidade de ajuda com a movimentação dos móveis 
• Necessidade de fornecimento de caixas 
• Presença dos habitantes durante os trabalhos realizados 
• Possibilidade de entrega das chaves do apartamento 
Estado dos 
revestimentos 
• Estado das paredes, tetos, pisos e portas das seguintes áreas: 
entrada, corredor, dispensa, cozinha, sala, banheiro, WC, quartos, 
área de serviço e varanda 
• Os estados foram classificados como bom, intermediário ou ruim 
e, no caso do piso, era destacada a presença de revestimento 
cerâmico pois nesse empreendimento a sua instalação foi realizada 
com cola de amianto e, por isso, o piso original não pode ser 
retirado ou quebrado. 
Estado dos 
equipamentos 
• Cozinha: estado do móvel da pia, a pia, o azulejo no entorno da pia, 
a entrada e saída de ar e a presença de cozinha planejada 
• Banheiro: estado da pia, banheira/chuveiro, azulejo no entorno dos 
equipamentos sanitários e a entrada e saída de ar 
• WC: estado da bacia sanitária e do ramal de esgoto 
Estado da rede elétrica Tipo de trabalho: trazer os sistemas à conformidade, refazer o sistema 
completamente, não realizar nenhum trabalho 
Fonte: Autor 
 
Durante a visita são tiradas fotos de todos os cômodos dos apartamentos para facilitar a 
posterior elaboração de um planejamento dos trabalhos a serem realizados, uma vez que a sua 
execução e andamento sãos adaptados a cada alojamento. 
89 
 
 
Todas as partes interessadas do projeto devem assinar a ficha de “Estado Atual” do 
apartamento de modo a atestar a sua concordância com as informações e estados ali assinalados 
e evitar mal-entendidos futuros. 
4.6.2 Planejamento do trabalho nos alojamentos 
A organização dos trabalhos nos alojamentos exige uma análise caso a caso para 
aperfeiçoar o encadeamento das tarefas de cada intervenção e evitar atrasos. A análise caso a 
caso é particularmente importante em uma obra de reabilitação em meio ocupado, como essa, 
pois este complexo habitacional foi construído nos anos 1960 e, desde então, os locatários que 
ocuparam o apartamento fizeram uma série de mudanças de forma independente e heterogênea. 
Muitas vezes, era possível encontrar tubulações de água e a passagem de rede elétrica em locais 
diferentes das plantas originais. Buscava-se adaptar as novas instalações elétricas, de água e de 
equipamentos à configuração atual dos apartamentos, definindo o futuro layout de cada um dos 
apartamentos no momento da visita para o preenchimento da ficha de “Estado Atual”. 
As fichas de “Estado Atual” são tratadas, organizadas e agrupadas em um quadro-
resumo presente nas “Fichas de trabalho” (Figura 4.17). O quadro-resumo aponta a necessidade 
ou não de realização dos trabalhos de troca de equipamentos sanitários, piso, revestimento 
cerâmico, sistema de água quente e renovação do sistema elétrico nos seguintes cômodos: 
banheiros, WC e cozinha de cada um dos apartamentos. Nestas fichas, detalhava-se a duração 
prevista das intervenções, as medidas a serem tomadas pelos locatários antes do início da 
realização dos trabalhos (movimentação dos móveis, possibilidade de acesso ao apartamento 
(horários e espaço para trabalho),etc.) e as eventuais consequências da realização dos trabalhos 
(cortes de água e energia). 
Além disso, esta ficha permite o levantamento de todas as quantidades de materiais e 
equipamentos necessários a realização de trabalhos, que auxilia a criação de um cronograma de 
compras e a organização do estoque da melhor forma possível. 
90 
 
 
 
Figura 4.17 - Ficha de trabalho 
Fonte: Própria (fornecida pela empresa GTM Bâtiment) 
 
Outro ponto essencial ao planejar as intervenções na reabilitação é o encadeamento dos 
trabalhos dos funcionários terceirizados. Cada trabalhador ou grupo de trabalho tem uma 
velocidade de avanço em suas atividades que se compromete a manter e que a empresa 
contratante ou o gerente da obra tem a responsabilidade de respeitar. No caso desta obra, a 
equipe de encanadores era capaz de trocar as tubulações, os equipamentos sanitários do 
banheiro (pia, banheira e bacia sanitária), o reservatório de água quente e a pia da cozinha de 
um alojamento em um dia. Contudo, caso não fosse necessário realizar todos esses trabalhos 
em um só apartamento, outro tipo de atividade deveria ser planejada para preencher o tempo 
disponível. 
 A dinâmica de atribuição de atividades extras aos trabalhadores é específica na 
reabilitação em meio ocupado pois, normalmente, as equipes são pequenas e os trabalhos só 
podem ser realizados mediante a prévia autorização dos locatários. Logo, a alteração dos 
trabalhos a serem realizados em um determinado dia não é uma tarefa simples. 
 Para possibilitar o bom desenvolvimento das atividades planejadas, algumas medidasforam tomadas. Elas foram organizadas conforme pode ser observado na Tabela 4.5. 
 
 
91 
 
 
Tabela 4.5 - Medidas a serem tomadas para o bom desenvolvimento das intervenções de reabilitação 
Comunicação 
com os locatários 
• 1 mês antes do início dos trabalhos nos apartamentos: os locatários 
foram informados através dos avisos colocados cartazes nas áreas 
comuns (halls, elevadores e escadas) 
• 2 semanas antes dos trabalhos nos apartamentos: 
o os locatários são informados através de correspondências 
personalizadas em que são anexadas suas respectivas “Fichas 
de trabalho” 
o os locatários são informados da organização e do cronograma 
dos trabalhos a serem realizados em seus apartamentos 
Visitas 
frequentes aos 
apartamentos 
 Deve-se buscar, ao máximo, informar aos funcionários terceirizados quaisquer 
tipos de particularidades dos apartamentos e possíveis imprevistos na execução 
dos trabalhos. Portanto, é ideal visitar cotidianamente os apartamentos onde 
ocorrerão intervenções antes que os trabalhadores iniciem o seu trabalho, em 
busca de impedimentos ou pontos que possam causar dificuldades aos trabalhos. 
Esses impedimentos podem ser simples, como, por exemplo, não retirar os 
móveis e objetos do banheiro antes do trabalho dos encanadores. 
Constante 
atualização do 
cronograma 
 Em função da velocidade de execução dos trabalhos por parte dos 
trabalhadores, empecilhos causados pelos locatários (não disponibilização das 
chaves ou acesso ao apartamento no dia da intervenção) e pelas condições do 
apartamento em si (uma tubulação cuja troca não estava planejada que se rompe, 
uma infiltração só identificada ao se retirar o revestimento cerâmico) é 
imprescindível o cronograma do projeto seja atualizado constantemente e que 
todas as partes sejam informadas sobre essas atualizações. 
Fonte: Autor 
 
A duração total estipulada para realização dos trabalhos nos apartamentos foi de 3 
semanas. Desta forma, o gerente da obra se compromete a respeitar esse prazo assegurando a 
boa qualidade dos trabalhos realizados. Para garantir a qualidade, eram realizados autocontroles 
e os problemas e irregularidades mapeados durante a sua execução eram transmitidos aos 
subcontratados de maneira que pudessem ser resolvidos o mais rapidamente possível. 
Procurou-se agendar intervenções todos os dias até o fim dos trabalhos para causar o 
menor incômodo possível aos locatários. 
Os trabalhos costumavam ocorrer na ordem apresentada no esquema da Figura 4.18. 
92 
 
 
 
Figura 4.18 – Ordem padrão das intervenções 
Fonte: Autor 
 
Em casos específicos, era necessário alterar a ordem padrão das atividades ou incluir 
intervalos entre as intervenções para otimizar a programação. 
Dois cronogramas que regiam a organização dos trabalhos eram atualizados 
constantemente e simultaneamente: o cronograma geral do trabalho em apartamentos (Figura 
4.19), utilizado pelos gerentes de obra e os cronogramas individuais de cada uma das equipes 
subcontratadas, que eram entregues ao início da semana (Figura 4.20). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Trabalhos 
de elétrica
Retirada dos 
revestimentos 
cerâmicos
Trabalhos 
hidrossanitá
rios
Instalação 
de novos 
revesti-
mentos 
cerâmicos
Trabalhos 
de pintura
Assentam
ento de 
piso
93 
 
 
 
 
Figura 4.19 -Cronograma geral do trabalho em apartamentos 
Fonte: Autor 
 
94 
 
 
 
 
Figura 4.20 - Cronogramas semanais 
Fonte: Autor 
 
 
95 
 
 
4.6.3 Assistência aos locatários e sua integração no controle dos trabalhos 
Conforme o progresso das intervenções nos apartamentos, a empresa fornece caixas de 
papelão para que os locatários possam esvaziar o conteúdo dos cômodos em que ocorrerão os 
trabalhos, sobretudo as áreas molháveis e molhadas. 
Caso os locatários não possam mover seus bens e móveis por razões como doença, 
deficiência física ou idade avançada, o locatário pode requisitar à empresa este serviço. Para 
isso, os locatários deveriam preencher um documento de “Isenção de responsabilidade”, em 
que atesta que quaisquer danos causados aos seus bens não serão responsabilidade da empresa. 
Com o intuito de integrar os locatários no controle da qualidade e no avanço dos 
trabalhos nos alojamentos, após finalizadas as intervenções de cada uma das frentes (trabalhos 
hidrossanitários, pintura, etc.), um documento “Quitus travaux” ou “Finalização de trabalho”, 
era preenchido e assinado pelo locatário e pelo representante da equipe subcontratada. 
Neste documento constavam informações dos locatários: nome e endereço do 
apartamento e informações referentes aos trabalhos executados: responsável pelo trabalho e 
empresa da qual faz parte e os detalhes das atividades realizadas. 
O documento de finalização do trabalho permite tanto o acompanhamento das atividades 
realizadas por parte do gerente de obra quanto a avaliação da qualidade dos serviços prestados 
por parte dos locatários, permitindo que estes fizessem observações positivas ou negativas. Tal 
documento ainda permite a rastreabilidade do estado do alojamento ao fim de cada uma das 
intervenções (estado dos equipamentos e materiais instalados e dos bens dos locatários). 
A empresa se comprometia a tratar os problemas identificados no documento de 
finalização de trabalho em até 48 horas. 
A Figura 4.21 apresenta dois exemplos de trabalhos realizados nos apartamentos 
(substituição do quadro de luz e das tubulações de água). 
96 
 
 
 
Figura 4.21 – Exemplo dos trabalhos de elétrica e hidrossanitários realizados nos apartamentos 
(substituição do quadro de luz e das tubulações de água) 
Fonte: Autor 
4.6.4 Gestão da reclamação dos locatários, autocontrole e entrega do apartamento 
No escritório da empresa, havia um “Espaço para locatários” exclusivo para questões 
relacionadas aos trabalhos programados em seus apartamentos e no exterior dos edifícios e às 
reclamações em relação a procedimentos como entrega de chaves e identificação do depósito 
no subsolo. 
Os locatários com necessidade de fazer uma queixa preenchiam uma “Ficha de 
reclamação” com os seus dados, os dados do seu alojamento e a sua reclamação. A empresa se 
responsabilizava por fornecer uma resposta à reclamação, em 48h, prazo em que eram 
estipuladas as medidas a serem tomadas em relação ao problema relatado e em que os 
trabalhadores terceirizados eram informados do que deveria ser feito para resolvê-lo. 
A primeira fase do processo de entrega do apartamento, ou seja, a finalização oficial dos 
trabalhos no apartamento (a não ser que existissem disfunções ou irregularidades resultantes 
dos trabalhos realizados) é chamada autocontrole. 
Os autocontroles eram realizados pelos gerentes e assistentes de gerente da obra assim 
que os trabalhos eram finalizados. Era ideal que os locatários estivessem presentes durante os 
97 
 
 
autocontroles para que pudessem verbalizar suas críticas ou observações relativas as 
intervenções realizadas. 
Tal controle era realizado com o auxílio de uma ficha de inspeção preenchida em tablets 
que possuía diversas abas, cada uma correspondente a uma frente de trabalho (trabalhos 
hidrossanitários, pintura, revestimento cerâmico, eletricidade e piso). Em cada uma dessas abas 
encontravam-se aspectos do trabalho a serem analisados e avaliados como bom, a rever, em 
vigilância e pendente. 
 A Tabela 4.6 apresenta como eram classificados os aspectos dos trabalhos analisados 
nos autocontroles. 
 
Tabela 4.6 – Classificação dos aspectos dos trabalhos analisados nos autocontroles 
 
Bom Trabalho realizado conforme o esperado 
A rever Trabalhos que precisavam ser refeitos 
Em vigilância Trabalhos que possuiam pequenos defeitos que não eram considerados graves, mas 
que deveriam ser acompanhados 
Pendentes Trabalhos planejados ainda não realizados 
Fonte: Autor 
 
Sempre que algum dos critérios não era atendido, o responsável pelo controle deveria 
fotografar edescrever o elemento em questão de forma a melhor apresentar as irregularidades 
aos trabalhadores terceirizados. 
A Figura 4.22, apresenta dois exemplos de irregularidades encontradas nos 
autocontroles. 
98 
 
 
 
Figura 4.22 – Exemplo de observações feitas durante o autocontrole 
 (pintura mal feita e fios aparentes) 
Fonte: Autor 
 
Na ocasião da entrega do apartamento, as partes interessadas (empresa contratada para 
realizar o trabalho (GTM), arquiteto, representante do locatário e locatário) tinham a 
oportunidade de dar a sua opinião e fazer observações sobre os trabalhos realizados em cada 
um dos cômodos. Caso algum aspecto do trabalho feito não atendesse às expectativas de 
qualquer uma das partes, era marcada uma nova intervenção para corrigir os erros encontrados 
e uma nova visita seria realizada após a correção. 
 
 
 
 
99 
 
 
5 RECOMENDAÇÕES PARA PROJETOS DE REABILITAÇÃO VOLTADOS 
PARA HABITAÇÃO 
 INCENTIVOS PARA PROJETOS DE REABILITAÇÃO VOLTADOS PARA 
HABITAÇÃO 
Segundo a Fundação João Pinheiro, em 2019, o Brasil atingiu um déficit habitacional de 
5,876 milhões de moradias, que representam 8% dos domicílios do país. O indicador em 
questão considera domicílios precários, em coabitação e domicílios com elevado custo de 
aluguel.16 
Estes domicílios precários compõem 23% destas quase 6 milhões de moradias que estão 
em condições de insalubridade e precisam ou de intervenções de reabilitação que as tornem 
habitações regulares ou que os seus habitantes sejam realocados para outros domicílios que 
respeitem requisitos mínimos de habitabilidade. Tais moradores poderiam ser direcionados a 
edificações abandonadas, antigas ou desatualizadas que foram objeto de projetos de 
reabilitação. (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2020) 
Alguns instrumentos urbanísticos podem contribuir para o desenvolvimento de 
reabilitações para habitação como, por exemplo, a Utilização Compulsória, o Consórcio 
Imobiliário, o IPTU Progressivo no Tempo, o Direito de Preempção e a Desapropriação com 
pagamentos em títulos. Em geral, esses instrumentos possibilitam a tomada ou facilitação da 
compra de imóveis que se encontram ociosos, subutilizados ou que não atendem a função social 
da propriedade urbana por parte do poder público. (SOUZA,2009) 
Para incentivar a realização de obras de reabilitação para fins habitacionais pode-se 
utilizar de estratégias já implementadas, como as apresentadas no relatório do Projeto 
REABILITA (2007) nas intervenções em São Paulo. Um dos projetos descritos no relatório, o 
Programa de Cortiços/ Reabilitação da Moradia Coletiva, promoveu a reabilitação de edifícios 
ocupados através do oferecimento de linhas de crédito e subsídios de origem pública aos 
proprietários desses apartamentos. O ideal é que os proprietários responsáveis pelas 
intervenções em suas habitações sejam assistidos por empresas especializadas na área da 
reabilitação, para garantir que o projeto tenha o melhor andamento e resultado possíveis. 
 
16 Disponível em: < https://g1.globo.com/economia/noticia/2021/03/04/deficit-habitacional-do-brasil-cresceu-e-
chegou-a-5876-milhoes-de-moradias-em-2019-diz-estudo.ghtml > Acesso em 09/04/2021 
100 
 
 
É possível, também, criar novos programas que promovam obras de reabilitação 
financiadas por investimentos públicos diretos. Estes investimentos poderiam ser direcionados 
à melhoria de desempenho de edificações ocupadas ou abandonadas em áreas marcadas pelo 
esvaziamento populacional, trazendo desenvolvimento à área, através de atração do comércio, 
serviços, transporte e segurança. 
Já para fomentar intervenções de reabilitação fruto de investimento privado, seria 
fundamental desenvolver métodos de previsão do custo de obras de reabilitação de maneira 
adequada, como o apresentado no trabalho de Jesus (2008). Ademais, deve- se adaptar o 
conceito e os parâmetros de produtividade para obras de reabilitação, incluindo fatores e 
margens de erro condizentes com os riscos desse tipo de projeto, para mostrar que, apesar das 
incertezas, projetos de reabilitação podem ser viáveis financeiramente. 
Também para desfazer o estigma de que empreendimentos de reabilitação não são 
interessantes, poderiam ser disponibilizados incentivos por parte do Estado para realização de 
projetos de reabilitação por empresas privadas, na forma de redução dos custos de aquisição de 
edifícios em alto estado de degradação em áreas centrais, por exemplo. 
O cenário de 2020 e 2021 de desocupação dos edifícios comerciais devido à pandemia 
do Covid-19 e posterior baixa de preço apresenta uma outra possibilidade de incentivo à 
projetos de reabilitação para fins habitacionais, através da conversão de uso destes edifícios. 
De acordo com a consultoria imobiliária Cushman&Wakefield, o mercado corporativo 
paulistano sofreu um grande choque em 2020 (Figura 5.1). Somente no mês de junho, São Paulo 
teve mais áreas de edifícios classe A devolvidas do que alugadas, com uma margem de 10,1mil 
m². Essa conjuntura é resultante do bom funcionamento do sistema de home office nas 
empresas, que não pretendem manter seus espaços comerciais. 17 
 
 
Figura 5.1 – Taxa de vacância em prédios de escritórios em SP em 2020 
Fonte: < https://g1.globo.com/economia/noticia/2021/01/13/ l>Acessado em 09/04/2021 
 
17Disponível em: <https://www.jornalcontabil.com.br/o-mercado-se-questiona-sera-o-fim-dos-predios-
comerciais/>. Acesso em 09/04/2021 
https://g1.globo.com/economia/noticia/2021/01/13/com-devolucoes-e-home-office-numero-de-imoveis-comerciais-vagos-aumenta-em-2020-e-tendencia-segue-de-alta.ghtml
101 
 
 
O aumento da disponibilidade associado a redução dos preços de edifícios corporativos 
apresenta uma oportunidade para o desenvolvimento de projetos de reabilitação para habitação, 
através da adequação do uso destas edificações. 
O empresário Claudio Castro, da Sérgio de Castro Imóveis, levanta exemplos de 
edifícios comerciais na área central do Rio de Janeiro com potencial para conversão em 
habitação. São citados o histórico edifício A Noite, na Praça Mauá e outros prédios antigos que 
possuem entre cinco e 12 andares na Avenida Rio Branco (entre a Praça Mauá e a Visconde de 
Inhaúma) e no entorno da Avenida Franklin Roosevelt.18 
Quanto mais projetos de reabilitação forem implementados, maior será o número de 
empresas com experiência nessa área e a quantidade de mão-de-obra qualificada e adaptada às 
particularidades desse tipo de obra, a um preço acessível. Essa evolução permitirá que essas 
empresas concorram entre si, de modo que, ao se elaborar um projeto de reabilitação, sejam 
comparadas soluções variadas e que as alternativas apresentadas se tornem cada vez mais 
eficientes e viáveis economicamente. 
 AUMENTO DA PERFORMANCE DE EDIFICAÇÕES REABILITADAS 
É importante compreender que em projetos de reabilitação de habitações, é possível 
promover um aumento de performance aos edifícios que ultrapasse a melhora das condições de 
habitabilidade ou a mudança de seu uso. Pode ser incluído no escopo do projeto o aumento do 
desempenho energético e sustentável da edificação. 
Quanto ao aumento do desempenho energético da edificação, algumas iniciativas são 
passíveis de implementação em obras de reabilitação. Parte destas iniciativas estão relacionadas 
a instalação de equipamentos para reduzir o consumo de energia elétrica, como painéis 
fotovoltaicos ou placas solares de aquecimento de água. Também pode-se executar soluções 
que reduzam os gastos de energia relativos à adequação da temperatura da edificação, em 
função do clima da região, como o isolamento térmico, o uso de estratégias passivas de 
climatização, como o sombreamento e a ventilação natural, a implementação de coberturas 
verdes e a instalação de um sistema de ar-condicionado por volume refrigerante variável 
(VRV), que permite a regulação da temperatura por ambiente, conforme o desejado. 
 
18 Disponível em:< https://oglobo.globo.com/rio/centro-do-rio-precisara-ser-reinventado-apos-fechamento-de-lojas-escritorios-por-causa-da-pandemia-do-coronavirus-24522844>. Acesso em 09/04/2021 
102 
 
 
Os gastos de energia atrelados ao conforto visual podem ser reduzidos adaptando o 
projeto para priorizar a iluminação natural, o uso de lâmpadas que possibilitem um menor 
consumo de energia luminárias apropriadas, a instalação de sistemas de iluminação ativados 
por sensores de presença e a iluminação direta. 
Ainda para atingir um melhor desempenho da edificação quanto a sustentabilidade, 
deve-se atentar a gestão de resíduos e do uso da água. Em relação a gestão de resíduos, é 
essencial controlar a sua produção, através da redução de demolições e descartes e do incentivo 
à reutilização, bem como monitorar a sua destinação adequada, estimulando a coleta seletiva e 
o encaminhamento desses materiais para instituições e coletivos que se encarregam da sua 
reciclagem. 
Já no que tange a gestão do uso da água, ações como a coleta das águas da chuva e 
posterior reutilização para trabalhos de limpeza e a instalação de válvulas redutoras de pressão, 
podem reduzir o consumo de água. Na escala do apartamento, os moradores ainda podem se 
utilizar de soluções como o armazenamento da água da máquina de lavar ou da pia do banheiro 
para limpeza ou descarga. 
É válido salientar que as obras de reabilitação para o aumento de performance não são 
restritas a edificações com alto nível de degradação. Edificações recentes que ainda respeitam 
os requisitos de habitabilidade podem buscar a melhoria do desempenho energético e 
sustentável. 
Apesar destas iniciativas embutirem gastos extras ao custo inicial da obra, o seu uso a 
longo prazo compensa o investimento inicial. Sobretudo ao reabilitar edificações para fins 
habitacionais, a redução do custo mensal dos moradores é um enorme benefício. 
 RECOMENDAÇÕES PARA UMA BOA GESTÃO DE PROJETOS DE 
REABILITAÇÃO EM MEIO OCUPADO 
A reabilitação em meio ocupado não é uma prática amplamente difundida no Brasil da 
mesma maneira que é nos países desenvolvidos. Aqui, tem-se uma cultura que prioriza a 
demolição em relação a implantação de projetos de reabilitação. Contudo, grande parte desses 
edifícios é demolida prematuramente, uma vez que apenas de 0,5 a 1% dos edifícios com idade 
entre 30 e 50 anos precisariam ser demolidos. Segundo o Anuário Estatístico da Cidade do Rio 
de Janeiro 1999, existem aproximadamente 350 mil edifícios construídos há mais de 44 anos 
(Figura 5.2). (MARTINS; SALCEDO, 2018; BULLEN e LOVE, 2009 apud ARAÚJO,2012) 
103 
 
 
 
Figura 5.2 – Idade dos imóveis na cidade do Rio de Janeiro 
Fonte: (BARRIENTOS,2004) 
 
Essa priorização por demolição, é advinda da falsa crença de que a realização de 
empreendimentos de reabilitação é muito onerosa, devido aos riscos que impõe e o cálculo da 
sua produtividade baseado em obras novas, e, por isso, não apresenta um lucro satisfatório. 
Além disso, a falta de mão de obra especializada desencoraja o desenvolvimento desse tipo de 
projeto. (BARRIENTOS, 2004; JESUS,2008) 
Contudo, existem exemplos de intervenções em meio ocupado no Brasil. Um deles foi 
citado anteriormente no texto, o Programa de Cortiços/ Reabilitação da Moradia Coletiva, em 
São Paulo, que propiciou a reabilitação de edifícios ocupados financiada por linhas de crédito 
e subsídios de origem pública oferecidas aos proprietários das edificações. É importante 
destacar que, nesse projeto, eram os proprietários os responsáveis por reabilitar seus 
apartamentos, não foram contratadas empresas especializadas para planejar e gerir a obra das 
edificações como um todo. 
Além disso, pode-se citar casos de reabilitação de fachada do hotel Sofitel (Figura 5.3) 
, no bairro de Copacabana no Rio de Janeiro, e do edifício Palm Beach (Figura 5.4) na orla da 
Praia da Costa, ES. Nestes casos somente foi substituído o revestimento externo das edificações 
enquanto estas se encontravam ocupadas. 
104 
 
 
 
Figura 5.3 – Reabilitação da fachada do hotel Sofitel, em Copacabana, RJ. 
Fonte: Google Maps 
Acesso em 12/04/2021 
 
 
Figura 5.4 – Reabilitação da fachada do Edifício Palm Beach, na orla da Praia da Costa, ES. 
Fonte: Google Maps 
Acesso em 12/04/2021 
105 
 
 
 Realizar intervenções em fachada segundo os devidos critérios e recomendações poderia 
evitar acidentes, como o ocorrido em 2019 no prédio da Rua João Lira, número 28, no Leblon, 
com a queda de placas de mármore em uma jovem. Após o ocorrido, ao identificar que havia 
riscos de novos acidentes, a Defesa Civil fez interdições na frente do prédio e na entrada lateral 
da garagem.19 
Casos como esse evidenciam o descaso com a conservação e fiscalização de edificações 
no Rio. De acordo com a Prefeitura, dos cerca de 130 mil imóveis legalizados, menos da metade 
executaram as inspeções determinadas por lei. Dentre esses prédios que realizaram as 
inspeções, aproximadamente 60% tiveram problemas apontados em seus laudos. 20 A 
reabilitação desses edifícios enquanto ocupados evitaria transtornos causados pelo seu 
esvaziamento enquanto são solucionadas as anomalias e evitaria acidentes como o apresentado. 
A experiência adquirida na participação da gestão de um empreendimento de 
reabilitação para habitação em meio ocupado (apresentado anteriormente neste trabalho) 
permite destacar-se boas práticas para realização de uma obra deste tipo. 
 Para uma boa gestão de projetos de reabilitação em meio ocupado é recomendada a 
documentação de todas as fases do projeto com a aprovação dos locatários ou proprietários dos 
apartamentos onde ocorrerem as intervenções, para que as decisões se tornem oficiais. Os 
moradores devem estar de acordo com o diagnóstico inicial realizado em seu apartamento, com 
os tipos de intervenção que serão realizadas, entrando ao nível de detalhe dos cômodos que 
serão afetados e os equipamentos que serão alterados, com as suas responsabilidades durante 
os trabalhos, como o acesso ao apartamento e a movimentação de móveis para possibilitar a 
intervenção, com o planejamento e com a duração inicial dos trabalhos. Além disso, é 
importante a sua aprovação da finalização oficial dos trabalhos junto à empresa interventora. 
O registro dessas decisões por escrito resguarda a empresa que realiza a reabilitação no 
caso de eventuais mal-entendidos relacionados a um pedido de acréscimo de intervenções por 
parte dos habitantes ou reclamações em relação ao prazo da intervenção quando os moradores, 
porventura, não permitiram o acesso ao apartamento. 
Além do registro dessas informações, é importante a sua divulgação de forma pública, 
por meio de cartazes exibidos em halls e elevadores, no caso de informações mais gerais, e de 
 
19 Disponível em: < https://oglobo.globo.com/rio/apos-passar-por-terceira-cirurgia-no-cerebro-jovem-atingida-
por-placas-de-predio-no-leblon-esta-em-coma-23506791 >. Acesso em 12/04/2021 
20 Disponível em: < https://oglobo.globo.com/rio/apos-passar-por-terceira-cirurgia-no-cerebro-jovem-atingida-
por-placas-de-predio-no-leblon-esta-em-coma-23506791 >. Acesso em 12/04/2021 
 
106 
 
 
forma particular mediante correspondências direcionadas a locatários ou proprietários 
específicos. 
Quanto à realização dos trabalhos, é essencial que se crie um canal de comunicação 
prático entre a empresa interventora e os moradores das habitações. Esse canal deve estar ao 
alcance de todos os residentes, e, desta forma, não podem ser exclusivamente digitais, como e-
mail e whatsapp, caso a integralidade dos moradores não tenha acesso a essas ferramentas. 
Através desse canal de comunicação, serão notificadas informações chave da intervenção, tais 
quais sua data de início, a duração planejada, o detalhamento das intervenções previamente 
acordadas (sistemas, equipamentos e cômodos afetados), para possibilitar uma última mudança 
no escopo dos trabalhos antes do seu início, as responsabilidades dos moradores antes acertadas 
e qualquer tipo de mudançanos trabalhos que ocorram durante a intervenção. 
É imperativo que todos os desvios do planejamento original sejam comunicados a todos 
os intervenientes afetados pela mudança o mais rapidamente possível. Todos devem estar 
cientes das implicações desses imprevistos, sejam eles causados pelos trabalhadores 
terceirizados, devido à má execução de uma intervenção, pelos residentes, provocados pela 
dificuldade de acesso ao apartamento ou falha no cumprimento das recomendações durante as 
intervenções (como molhar uma parede sem revestimento) ou pela descoberta de uma nova 
anomalia na edificação, que resultará em um acréscimo de atividades no escopo inicial do 
projeto. 
Caso esses imprevistos estejam relacionados a erros na execução das atividades de 
intervenção, estes devem ser corrigidos o quanto antes, pois um problema em um sistema da 
edificação pode afetar os outros, causando retrabalho, a inclusão de novas atividades no projeto, 
um aumento do prazo das intervenções e a insatisfação dos moradores. 
Devem ser criados mecanismos para identificar e mitigar irregularidades nos trabalhos 
durante a sua execução. Algumas das possibilidades de mecanismos são visitas regulares aos 
apartamentos ao fim de cada uma das intervenções, fichas de controle preenchidas pelos 
residentes ao final de cada atividade e um sistema de recebimento e tratamento de reclamação 
dos moradores. Estes procedimentos minimizam bastante a não ocorrência de problemas que 
possam afetar os trabalhos futuros ou, na hipótese de serem constatados erros, a sua resolução 
pode ser realizada em períodos de tempo mais curtos. 
Em relação a gestão das reclamações dos residentes, é recomendada a existência de um 
procedimento específico para o seu registro e tratamento, preferencialmente apoiado pelo uso 
de documentos escritos com a assinatura do locatário em que estes descrevem em detalhes os 
problemas ou insatisfações que levaram ao apontamento da reclamação. Devem ser pré-
107 
 
 
definidos prazos para o repasse e tratamento dessas reclamações, para estabelecer uma relação 
de confiança entre a empresa interventora e o locatário. Além da definição de um procedimento 
para receber e tratar as queixas dos moradores, é interessante que exista um espaço no escritório 
da obra e um funcionário específico para recepcionar os locatários, para que estes se sintam tão 
bem recebidos quanto possível. 
Ainda em relação ao bem-estar dos clientes, é importante instruir os trabalhadores em 
relação as particularidades das intervenções de reabilitação. Deve-se ter muito cuidado com os 
bens dos residentes e com a edificação original para evitar aumento de gastos e prazo do projeto. 
Além disso, diferentemente das obras para construções novas, é fundamental que os 
terceirizados atentem-se a limpeza do apartamento, por isso, é de sua responsabilidade proteger 
os bens dos moradores e realizar uma limpeza básica ao final da intervenção, retirando dejetos 
da construção e o excesso de poeira. 
É essencial em obras de reabilitação que seja feita uma análise, anterior a realização dos 
trabalhos, em relação a presença de substâncias contaminantes e perigosas que possam resultar 
na ocorrência de doenças, sobretudo quando a obra ocorre em meio ocupado. Devem ser 
levantadas soluções para se adequar às limitações causadas pelo elemento contaminante e estas 
devem ser executadas por empresas especializadas ou trabalhadores devidamente capacitados, 
que compreendam a fundo os riscos que o elemento impõe. Também devem estar cientes dos 
riscos de infecção os residentes da edificação. Devem ser transmitidas a estes, esclarecimentos 
sobre a presença de uma substância perigosa em seus apartamentos e recomendações claras do 
que deve ser feito para impedir a sua contaminação. 
Ao final dos trabalhos, é importante assegurar os residentes quanto às garantias dos 
trabalhos realizados e informá-los sobre o uso adequado das instalações em seus apartamentos 
e os riscos e recomendações ao realizar novas intervenções. 
 
 
 
108 
 
 
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 COMENTÁRIOS 
Este trabalho buscou mostrar a importância da reabilitação predial, seja para adequar 
um edifício às normas correntes, melhorar suas condições de habitabilidade ou modificar a sua 
função. Salientou-se que a reabilitação não deve estar restrita a prédios históricos ou 
considerados patrimônio cultural. Todas as edificações, mesmo que não sejam tão antigas como 
aquelas concebidas na década de 50, estão sujeitas a anomalias causadas pelo uso incorreto, por 
intempéries ou pelo tempo e por isso, devem ser consideradas objeto de projetos de reabilitação. 
Mostrou-se que no Brasil o advento da reabilitação é novo e pouco significativo, não 
atendendo a demanda de prédios com alto nível de degradação. Esse cenário advém do pouco 
investimento na área que é quase integralmente de origem pública. O investimento privado 
poderia abrir novas possibilidades para o avanço da reabilitação no Brasil, porém, o pequeno 
número de normas e regulamentações relacionadas e aplicáveis a reabilitação associado a um 
conceito de produtividade restrito a obras novas, desestimula um envolvimento maior dessas 
empresas nesse setor, devido à crença de que estas poderão envolver custos mais altos do que 
o de obras novas. 
No sentido de ampliar e desenvolver o mercado de reabilitação de edifícios no Brasil 
alguns aspectos devem ser aprimorados. Um deles é o desenvolvimento de mais estudos 
relacionados à previsão de custos e aos coeficientes de produtividade voltados às intervenções 
de reabilitação. Além disso, é essencial a difusão dos conceitos e métodos de reabilitação tanto 
no contexto acadêmico, em universidades, quanto no âmbito dos órgãos públicos responsáveis 
pelos Planos Diretores, Estatutos da Cidade e regulamentação e fiscalização de obras. Deste 
modo, seriam formados mais profissionais, sobretudo engenheiros e arquitetos, capacitados 
para a realização de projetos deste tipo e os profissionais nas instituições do governo estariam 
familiarizados com intervenções de reabilitação, estando, assim, preparados para fomentá-las 
(através, por exemplo, da elaboração de mais políticas institucionais no sentido da reabilitação), 
assisti-las, aprová-las e vistoriá-las. 
 Todas as iniciativas no sentido de se incutir a perspectiva da sustentabilidade na 
construção civil são extremamente importantes, principalmente quando se observa o tamanho 
do impacto desse setor no meio ambiente. Tal impacto é observado desde a etapa da extração 
de matéria prima, passando pelas etapas de intervenção no solo e no ambiente ao entorno da 
109 
 
 
construção e de produção de dejetos que não são reaproveitados até o impacto contínuo e 
permanente do gasto de energia e água que uma edificação traz até o final da sua vida útil. 
 Por esse motivo, deve-se buscar promover os conceitos de sustentabilidade na 
construção civil e em obras de reabilitação. Pode-se por exemplo, reutilizar dejetos da 
construção civil como matéria prima de outras construções, utilizando-os como agregado 
graúdo, instalar equipamentos que permitam que a edificação produza energia de forma 
renovável e se utilizar de técnicas passivas como o sombreamento e ventilação natural para 
reduzir o gasto energético das edificações. Atitudes nesse sentido beneficiam não somente o 
meio ambiente, mas também fatores financeiros, diminuindo gastos tanto no momento da 
intervenção quanto no uso futuro da edificação. 
 Quanto ao aspecto social, pode-se perceber, através dos exemplos brasileiros, que todo 
o movimento de reabilitação realmente efetivo contou com o envolvimento da população, 
buscando-se não somente se concentrar sobre equipamentos políticos ou culturais, como 
prefeituras ou museus, mas também edificações voltadas para a habitação ou HIS. É a ocupação 
de edifícios reabilitados que reduz os vazios populacionais e instiga o renascimento de antigoscentros de interesse ou a criação de novos. Esses centros de interesse atraem comércio, 
transporte e trazem sensação de maior segurança. 
 Já em relação a execução dos projetos de reabilitação, deve-se reconhecer que este tipo 
de projeto impõe uma série de desafios como a necessidade de modelá-lo às necessidades e 
restrições específicas da reabilitação, a eventual falta de documentação da edificação, a 
interação e interferência entre as intervenções de melhoria e a adaptação constante do projeto e 
de seu cronograma, resultante de imprevistos. 
 Contudo, existem vários livros e estudos na literatura brasileira para direcionar e orientar 
projetos de reabilitação, que levantam métodos de intervenção e recomendações para um bom 
andamento da obra. 
 Em relação a reabilitação em meio ocupado e em alojamentos sociais, é fato que, é 
pouquíssimo explorada no Brasil. No caso apresentado da área metropolitana de Paris, na 
França, esse tipo de intervenção foi realizado para beneficiar os moradores em situação de 
emergência, que residiam em um conjunto habitacional de propriedade do governo francês. 
 Indivíduos com perfil similar de precariedade são parte representativa da população 
brasileira. A reabilitação de edifícios, tanto desocupados quanto habitados poderiam servir de 
moradia adequada à população de áreas de risco, de baixa renda, que passariam a ter posse de 
um imóvel mais digno. Tal prática, caso pudesse ter maior incentivo e ser mais difundida em 
termos de habitação seria uma contribuição benéfica para o contexto brasileiro. 
110 
 
 
 SUGESTÕES 
A partir da pesquisa realizada, como sugestão para trabalhos futuros, pode-se propor um 
levantamento de edificações, em cidade(s) brasileira(s), que podem ser objeto de projetos de 
reabilitação voltados para habitação. A reabilitação pode ser realizada tanto para edificações 
desocupadas, quanto para edificações que são utilizadas para habitação e que apresentem um 
alto nível de degradação, bem como prédios que possuem outro tipo de uso e podem ser 
convertidos para se adequar à habitação. Esse levantamento, identificado por tipo, pode auxiliar 
programas de origem pública e/ou empresas privadas que tenham interesse em realizar tais 
intervenções. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
111 
 
 
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117APÊNDICE A – NORMAS BRASILEIRAS RELACIONADAS AO TEMA DA 
REABILITAÇÃO 
1. ABNT NBR 16280:2020 Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — 
Requisitos 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Objetivo Estabelecer os requisitos para sistemas de gestão de controle de processos, projetos, 
execução e segurança, incluindo meios para: 
• Prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais 
ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação; 
• Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na 
edificação 
• Alteração das características originais da edificação ou de suas funções 
• Descrição das características de execução das obras de reforma 
• Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários 
• Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos 
procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma 
• Supervisão técnicas dos processos e das obras 
Temas 
abordados 
• Requisitos para gestão da reforma – Organização de diretrizes 
• Requisitos para realização de reformas em edificações 
• Incumbências ou encargos 
• Requisitos para documentação das obras de reforma 
• Modelo orientativo para realização de obras de reforma em edificações 
• Modelo de fluxo de gestão de obras de reforma em edificações 
 
2. ABNT NBR 16747:2020 Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e 
procedimento 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Aplicabilidade Edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas, para avaliação global da 
edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional 
habilitado 
Objetivo • Apresentar diretrizes, conceitos e terminologia a procedimentos relativos à 
inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e 
etapas mínimas da atividade 
118 
 
 
• Avaliar as condições globais da edificação e detectar e existência de problemas 
de conservação ou funcionamento, com base em uma análise 
fundamentalmente sensorial por um profissional habilitado. Com base nesta 
análise, pode ser recomendada a contratação de inspeções prediais 
especializadas ou outras ações para que se possa aprofundar e refinar o 
diagnóstico. Os procedimentos e recomendações para as inspeções prediais 
especializadas não estão cobertos por esta norma. 
Temas 
abordados 
• Subconjuntos de requisitos mínimos na avaliação do desempenho: 
o Segurança 
▪ Estrutural 
▪ Contra incêndio 
▪ No uso e na operação) 
o Habitabilidade 
▪ Estanqueidade 
▪ Saúde 
▪ Higiene 
▪ Qualidade do ar 
▪ Funcionalidade e acessibilidade 
o Sustentabilidade 
▪ Durabilidade 
▪ Manutenibilidade 
o Etapas do processo de inspeção predial 
o Levantamento de dados e documentação 
o Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados 
o Anamnese para identificação de características construtivas da 
edificação (idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e 
alterações de uso ocorridas) 
o Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerando a 
complexidade das instalações existentes 
o Classificação das irregularidades constatadas 
o Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o 
desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da 
edificação afetados por falhas de uso, operação ou manutenção, 
anomalias ou manifestações patológicas constatadas e/ou não 
conformidade com a documentação analisada (considerando, para 
119 
 
 
tanto, o entendimento de mecanismos de deterioração atuante e as 
possíveis causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas) 
o Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em 
conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial 
o Avaliação da manutenção 
o Avaliação do uso 
o Redação e emissão do laudo técnico de inspeção 
 
3. ABNT NBR 14037:2011 Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e 
manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Objetivo Estabelecer os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a 
serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações 
elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação 
vigente para: 
• Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da 
edificação construída 
• Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatório para a conservação, uso 
e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos 
• Em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e condomínio com 
relação às duas obrigações no tocante à realização de atividade de manutenção 
e conservação, e de condições de utilização da edificação 
• Prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado 
• Contribuir para que a edificação atinja a vida útil do projeto 
Temas 
abordados 
• Requisitos para a elaboração e apresentação do manual 
• Requisitos para os conteúdos dos capítulos e subdivisões do manual 
 
4. ABNT NBR 15575-1:2013 Edificações habitacionais — Desempenho Parte 1: 
Requisitos gerais 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: NÃO 
Aplicabilidade • Essa norma não se aplica a: 
o Obras de reformas 
o Retrofit de edifícios 
120 
 
 
Objetivo • Estabelecer os requisitos e critérios de desempenho aplicáveis às edificações 
habitacionais, como todo um integrado, bem como a serem avaliados de forma 
isolada par um ou mais sistemas específicos 
• Servir como base para procedimentos de avaliação do desempenho de sistemas 
construtivos 
• Estabelecer critérios relativos ao desempenho térmico, acústico, lumínico e de 
segurança ao fogo, devem ser atendidos individual e isoladamente pela própria 
natureza conflitante dos critérios de medições 
Temas 
abordados 
• Requisitos dos usuários: 
o Segurança: 
▪ Estrutural 
▪ Contra o fogo 
▪ No uso e na operação 
o Habitabilidade: 
▪ Estanqueidade 
▪ Desemprenho térmico 
▪ Desempenho acústico 
▪ Desemprenho lumínico 
▪ Saúde higiene e qualidade do ar 
▪ Funcionalidade e acessibilidade 
▪ Conforto tátil e antropodinâmico 
o Sustentabilidade 
▪ Durabilidade 
▪ Manutenibilidade 
▪ Impacto ambiental 
 
5. ABNT NBR 15575-2:2013 Edificações habitacionais — Desempenho Parte 2: 
Requisitos para os sistemas estruturais 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: NÃO 
Aplicabilidade • Essa norma não se aplica a: 
o Obras de reformas 
o Retrofit de edifícios 
Objetivo • Estabelecer os requisitos e critérios de desempenho que se aplicam somente ao 
sistema estrutural da edificação habitacional 
• Servir como base para procedimentos de avaliação do desempenho de sistemas 
construtivos 
121 
 
 
• Estabelecer critérios relativos ao desempenho térmico, acústico, lumínico e de 
segurança ao fogo, devem ser atendidos individual e isoladamente pela própria 
natureza conflitante dos critérios de medições 
Temas 
abordados 
• Requisitos dos usuários: 
o Segurança estrutural 
o Durabilidade e manutenibilidade 
 
6. ABNT NBR 15575-3:2013 Edificações habitacionais — Desempenho Parte 3: 
Requisitos para os sistemas de pisos 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: NÃO 
Aplicabilidade • Essa norma não se aplica a: 
o Obras de reformas 
o Retrofit de edifícios 
Objetivo • Estabelece os requisitos e critérios de desempenho que se aplicam ao sistema 
de pisos da edificação habitacional. 
• Servir como base para procedimentos de avaliação do desempenho de sistemas 
construtivos 
• Estabelecer critérios relativos ao desempenho térmico, acústico, lumínico e de 
segurança ao fogo, devem ser atendidos individual e isoladamente pela própria 
natureza conflitante dos critérios de medições 
Temas 
abordados 
• Requisitos dos usuários: 
o Desempenho estrutural 
o Segurança ao fogo 
o Segurança no uso e na operação 
o Estanqueidadeo Desempenho acústico 
o Durabilidade e manutenibilidade 
o Funcionalidade e acessibilidade 
o Conforto tátil, visual e antropodinâmico 
 
 
 
 
 
122 
 
 
7. ABNT NBR 15575-4:2013 Edificações habitacionais — Desempenho Parte 4: 
Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas — SVVIE 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: NÃO 
Aplicabilidade • Essa norma não se aplica a: 
o Obras de reformas 
o Retrofit de edifícios 
Objetivo • Estabelecer os requisitos, critérios e métodos para a avaliação do desemprenho 
de sistemas de vedações verticais internas e externas (SVVIE) de edificações 
habitacionais ou de seus elementos 
• Servir como base para procedimentos de avaliação do desempenho de sistemas 
construtivos 
• Estabelecer critérios relativos ao desempenho térmico, acústico, lumínico e de 
segurança ao fogo, devem ser atendidos individual e isoladamente pela própria 
natureza conflitante dos critérios de medições 
Temas 
abordados 
• Requisitos dos usuários: 
o Desempenho estrutural 
o Segurança contra incêndio 
o Estanqueidade 
o Desempenho térmico 
o Desempenho acústico 
o Durabilidade e manutenibilidade 
 
8. ABNT NBR 15575-5:2013 Edificações habitacionais — Desempenho Parte 5: 
Requisitos para os sistemas de coberturas 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: NÃO 
Aplicabilidade • Essa norma não se aplica a: 
o Obras de reformas 
o Retrofit de edifícios 
Objetivo • Estabelece requisitos e critérios de desempenho requeridos para os sistemas de 
coberturas para edificações habitacionais 
• Servir como base para procedimentos de avaliação do desempenho de sistemas 
construtivos 
• Estabelecer critérios relativos ao desempenho térmico, acústico, lumínico e de 
segurança ao fogo, devem ser atendidos individual e isoladamente pela própria 
natureza conflitante dos critérios de medições 
123 
 
 
Temas 
abordados 
• Requisitos dos usuários: 
o Desempenho estrutural 
o Segurança contra incêndio 
o Segurança no uso na operação 
o Estanqueidade 
o Desempenho térmico 
o Desempenho acústico 
o Durabilidade e manutenibilidade 
o Funcionabilidade e acessibilidade 
 
9. ABNT NBR 15575-6:2013 Edificações habitacionais — Desempenho Parte 6: 
Requisitos para os sistemas hidrossanitários 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: NÃO 
Aplicabilidade • Essa norma não se aplica a: 
o Obras de reformas 
o Retrofit de edifícios 
Objetivo • Estabelece os requisitos e critérios de desempenho que se aplicam ao sistema 
hidrossanitário da edificação habitacional. 
• Servir como base para procedimentos de avaliação do desempenho de sistemas 
construtivos 
• Estabelecer critérios relativos ao desempenho térmico, acústico, lumínico e de 
segurança ao fogo, devem ser atendidos individual e isoladamente pela própria 
natureza conflitante dos critérios de medições 
Temas 
abordados 
• Requisitos dos usuários: 
o Segurança estrutural 
o Segurança contra incêndio 
o Segurança no uso e na operação 
o Estanqueidade 
o Durabilidade e manutenibilidade 
o Saúde, higiene e qualidade do ar 
o Funcionalidade e acessibilidade 
o Conforto tátil e antropodinãmico 
o Adequação ambiental 
 
 
124 
 
 
10. ABNT NBR 5671: 1990 Participação dos intervenientes em serviços e obras de 
engenharia e arquitetura 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Objetivo • Fixar as condições exigíveis de participação dos intervenientes em serviços e 
obras de engenharia e arquitetura, definindo suas responsabilidades e 
prerrogativas, visando garantir características adequadas aos empreendimentos. 
Temas 
abordados 
• Condições gerais dos intervenientes 
• Condições específicas dos intervenientes 
• Registros de ocorrências 
• Recebimento, uso e manutenção 
 
11. ABNT NBR 5674:2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de 
gestão de manutenção 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Objetivo Estabelecer os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, 
incluindo meios para: 
• Preservar as características originais da edificação 
• Prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus 
sistemas, elementos ou componentes 
Temas 
abordados 
• Requisitos para a manutenção 
o Organização 
o Conteúdo básico do relatório de inspeção 
o Programa de manutenção 
• Requisitos para o planejamento anual das atividades 
• Requisitos para o controle do processo de manutenção 
• Requisitos para a documentação 
• Incumbências ou encargos 
 
12. ABNT NBR 15220-1:2005 Desempenho térmico de edificações Parte 1: Definições, 
símbolos e unidades 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Objetivo Estabelecer as definições e correspondentes símbolos e unidades de termos 
relacionados com o desempenho térmico de edificações 
Temas 
abordados 
• Características térmicas de materiais, elementos e componentes construtivos 
• Características térmicas de ambientes 
125 
 
 
• Grandezas do clima, do ambiente e da fisiologia humana relacionada ao 
condicionamento térmico de edificações 
 
13. ABNT NBR 15220-2:2005 Desempenho térmico de edificações Parte 2: Método de 
cálculo da transmitância térmica, da capacidade térmica, do atraso térmico e do fator 
solar de elementos e componentes de edificações 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Objetivo Estabelecer procedimentos para o cálculo das propriedades térmicas de elementos 
e componentes das edificações 
Temas 
abordados 
• Fórmulas básicas 
• Resistência térmica de um componente 
• Capacidade térmica de um componente 
• Fator de ganho de calor solar de elementos opacos 
 
14. ABNT NBR 15220-3:2005 Desempenho térmico de edificações Parte 3: Zoneamento 
bioclimático brasileiro e diretrizes construtivas para habitações unifamiliares de 
interesse social 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Objetivo • Estabelecer um zoneamento bioclimático brasileiro abrangendo um conjunto de 
recomendações e estratégias construtivas destinadas às habitações unifamiliares 
de interesse social 
• Estabelecer recomendações e diretrizes construtivas, sem caráter normativo, 
para adequação climática de habitações unifamiliares de interesse social, de até 
3 pavimentos 
Temas 
abordados 
• Zoneamento bioclimático brasileiro 
• Parâmetros e condições de contorno 
• Diretrizes construtivas para cada zona climática 
• Estratégias de condicionamento térmico 
 
15. ABNT NBR 15115:2004 Agregados reciclados de resíduos sólidos da construção civil 
- Execução de camadas de pavimentação – Procedimentos 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: NÃO 
Objetivo Estabelecer os critérios para execução de camadas de reforço do subleito, sub-base 
e base de pavimentos, bem como camada de revestimento primário, com agregado 
126 
 
 
reciclado, de resído sólido da construção civil, denominado “agregado reciclado”, 
em obras de pavimentação. 
Temas 
abordados 
• Requisitos que os materiais devem atender 
• Equipamentos utilizados para execução da camada de agregados recicláveis 
• Execução 
• Controle 
• Recomendações de ordem geral 
 
16. ABNT NBR 16935:2021 Projeto de estruturas de concreto reforçado com fibras — 
Procedimento 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Objetivo Estabelecer os requisitos de desempenho mecânico de estruturas de concreto 
reforçado com fibras (CRF) para atuação isolada ou em conjunto com as armaduras, 
para elementos estruturais e placas que apresentem capacidade redistribuição de 
esforços considerando a interface com o meio elástico, dimensionados e verificados 
do Estado Limite Último (ELU) e no Estado Limite de Serviço (ELS). 
Temas 
abordados 
• Propriedades do concreto reforçado com fibras (CRF) 
• Estruturas de concreto reforçado com fibras 
• Dimensionamento no ELU 
• Verificação no ELS 
• Especificação do CRF 
• Controle de qualidade do CRF127 
 
 
17. ABNT NBR 13752:1996 Perícias de engenharia na construção civil 
Diretamente aplicável a reabilitação predial: SIM 
Objetivo Fixar as diretrizes básicas, conceitos, critérios e procedimentos relativos às perícias 
de engenharia na construção civil bem como: 
• Classifica o objeto quanto à natureza 
• Institui a terminologia, as convenções e as notações 
• Define a metodologia básica aplicável 
• Estabelece os critérios a serem empregados nos trabalhos 
• Prescreve diretrizes para apresentação de laudos e pareceres técnicos 
Temas 
abordados 
• Condições gerais 
• Condições específicas 
• Controle 
• Recomendações de ordem geral