PTAM modelo - apartamento

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NOME DA EMPRESA 
					 			 PROFISSIONAL/CRECI
PARECER TÉCNICO DE 
AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA DE 
APARTAMENTO
 IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
				
 ENDEREÇO DA EMPRESA
									
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
		A solicitação deste Parecer é da Sra. Maria ......................., inventariante de Myriam........................., e atende aos requisitos do Artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e a RESOLUÇÃO 957 / 2006 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.
		O objetivo do Parecer é a avaliação de mercado imobiliário para fins de inventário.
IMÓVEL:
		“ O Apartamento número .... do Edifício King Eduardo, sito na rua Quintino Bandeira nº ..., localizado no 3º pavimento ou 2º andar, de frente para a rua Quintino Bandeira, à direita de quem entra no edifício, pelo porta nº 118, com área global de 89,89mq e a área própria de 78,15mq, correspondendo-lhe a fração ideal equivalente a 9,390.706mq ou 2.134/100.000 avos nas coisas de uso comum e no terreno, registrado na 1ª Zona do Registro de Imóveis de Porto Alegre sob a Matrícula nº ....¨ 
METODOLOGIA AVALIATÓRIA:
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
 Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercados assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas ao imóvel avaliando. 
VISTORIA DO IMÓVEL:
		Apartamento de dois dormitórios com dependência completa. Sala, dormitório de casal, dormitório de solteiro, banheiro social, cozinha com copa, área de serviço, dependência e banheiro auxiliar. O apartamento encontra-se muito bem conservado, com armários embutidos em madeira. Piso da sala e dormitórios em forração, piso frio na cozinha, dependência e área de serviço. Sistema de água quente a gás no banheiro social e na cozinha.Banheiro social com banheira, aramados e Box de vidro blindex. Janelas com persianas na sala e dormitórios, alumínio no banheiro, cozinha e área de serviço. Grades pantográficas nas janelas com acesso para a área comum do edifício. Esquadrias em madeira envernizada, vidros de portas jateados e teto com rebaixamento em gesso. A porta de entrada do apartamento é do tipo “cofre”, com estrutura em ferro, espessura aumentada e lingüeta reforçada
 Condomínio com 12 pavimentos, sendo caracterizado por lojas na parte inferior, mais 40 apartamentos residenciais. Portaria durante o dia e porteiro eletrônico e sistema de segurança no período da noite. Fachada em pastilha amarela e bom estado de conservação. 
 Como o apartamento é localizado no terceiro andar, sua área de serviço tem acesso para uma área de terraço que foi incorporada ao imóvel. 
Segundo informações da administradora do edifício e do Síndico do edifício, o uso desta área é prerrogativa exclusiva do condomínio. Acontece que o acesso para esta área só pode ser realizado por dentro do apartamento o que impede a passagem de outros condôminos. Há evidências de utilização desta área pelo proprietário do imóvel avaliando desde maio de 1977. 
		A Vistoria do imóvel foi realizada na tarde do dia 30 de maio de 2005, 
CONTEXTO URBANO:
		 O imóvel localiza-se no bairro São Geraldo, próximo da Avenida Farrapos, e é dotado de todos os recursos de infra-estrutura básica, como energia elétrica, arruamento, esgotos, telefonia, coleta de lixo, escola, mercados, transporte coletivo e coleta de lixo.
ANÁLISE MERCADOLÓGICA:
		O Condomínio King Eduardo é referência no Bairro como sendo um condomínio de imóveis de bom padrão construtivo, áreas espaçosas, bem conservado e com boa administração. 
 Conforme informações de imobiliárias do bairro há uma procura constante por imóveis no prédio, o que torna sua comercialização viável perante o mercado imobiliário de Porto Alegre
PESQUISA: 
 A pesquisa de mercado realizada entre os dias 19 e 20 de maio de 2005, foi baseada em imóveis comercializados no próprio condomínio e no bairro, com as mesmas características do imóvel avaliando. A administração do condomínio, que situa-se no próprio prédio – Imobiliária King, nos forneceu amostras de imóveis que foram comercializados no próprio condomínio.
 A pesquisa indicou as seguintes amostras: 
CUB / RS mês de junho de 2005 = R$ 841,55
Nº Amostra	Endereço	Posição Andar	 R$/mil A.Total m2CUB/m2
01	 Quintino Bandeira	 Lateral	5º	 56.000,	 85,36	 0,78
02	Quintino Bandeira frente	3º 57.000, 89,89 0,75
03 P F Roosevelt	 frente	4º	 53.000, 86,24	 0,73
04 P F Roosevelt 	frente 2º 48.000, 75,28 0.76
05 São Pedro frente 3º 52.000, 76,47 0,81
06 Farrapos frente 2º 40.000, 93,80 0,51
07 Farrapos frente 6º 60.000, 98,30 0,73
08 Farrapos frente	 2º 45.000, 85,00 0,65
09 Conde de P. Alegre frente 5º 64.000, 79,75 0,95
10 Conde de P. Alegre frente	 6º 62.000, 75,50 0,98	
												
 7,65
Média Aritmética = 7,65 = 0,76 CUB/m2 
 			 10
HOMOGENEIZAÇÃO:
Média Ponderada = 0,76 ( Variação utilizada = 25% )
+ 25% = 0,95
- 25% = 0,57
 
Considerando-se a média ponderada desconsideramos as amostras de nº 06 e 10, e assim teremos uma nova média:
Média Homogeneizada = 6,16 = 0,77 CUB/m2
 8
AVALIAÇÃO:
Valor do imóvel = Área Total do imóvel X CUB médio /m2 X Valor do CUB
Valor do imóvel = 89,89 m2 X 0,77 X 841,55 = R$ 58.248,13
CONCLUSÃO :
				Os valores de mercado para o imóvel são: 
 VALOR MÉDIO ESTIMADO : R$ 58.000,00 (Cinqüenta e oito mil reais)
			- Limite inferior = R$ 55.000,00
			- Limite superior = R$ 61.000,00		
 
			
Avaliador
CRECI
Porto Alegre, 03 de junho de 2005
ANEXOS :
· MAPA DE LOCALIZAÇÃO
· MAPA DE SITUAÇÃO
· MATRÍCULA DO IMÓVEL
· LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
· FONTES DE PESQUISA
· CURRÍCULUM DO AVALIADOR