Apostila de Inspeção Predial

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CREA/PR – CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E 
AGRONOMIA DO PARANÁ 
CURSO DE ENSINO À DISTÂNCIA 
PROGRAMA DE EXCELÊNCIA EM MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES 
 
 
 
 
 
 
 
 
MÓDULO 3 – AULA 13: 
 
INSPEÇÃO PREDIAL 
 
 
 
 
 
 
 
TEXTO COMPILADO POR: 
KEILA REGINA UEZI 
ENGENHEIRA CIVIL 
CREA 71.966/D 
 
 
 
 
MARINGÁ, DEZEMBRO DE 2010. 
 
SUMÁRIO 
 
1. OBJETIVO 
2. INTRODUÇÃO 
3. FINALIDADE DA INSPEÇÃO PREDIAL 
4. PERFIL PROFISSIONAL DO INSPETOR PREDIAL 
5. ÉTICA DO INSPETOR PREDIAL 
6. MARKETING DOS SERVIÇOS DE INSPEÇÃO PREDIAL 
7. CONTRATAÇÃO DOS SERVIÇOS DE INSPEÇÃO PREDIAL 
8. CONCEITO DE INSPEÇÃO PREDIAL 
9. NORMAS E DOCUMENTOS A SEREM CONSULTADOS E ATENDIDOS 
10. METODOLOGIA DA INSPEÇÃO PREDIAL 
10.1 Determinação do nível de inspeção 
10.2 Verificação da documentação da edificação 
10.3 Obtenção de informações sobre a edificação 
10.4 Inspeção dos tópicos da listagem de verificação 
10.5 Classificação das anomalias e falhas 
10.6 Análise das anomalias quanto ao grau de risco 
10.7 Ordem de prioridades 
10.8 Indicação das orientações técnicas 
10.9 Classificação do estado de manutenção e uso 
10.10 Recomendações gerais e de sustentabilidade 
10.11 Tópicos essenciais do laudo 
10.12 Responsabilidades 
10.13 Fluxograma 
11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
12. CURRÍCULO DO AUTOR 
 
 
 
 
 
 
 
1. OBJETIVO 
 
Este texto tem como objetivo discorrer sobre a importância da realização da 
inspeção predial, bem como descrever seu conceito e finalidade. 
 
O texto visa também apresentar aspectos relativos ao perfil e ética do profissional 
inspetor, além de questões referentes ao marketing e contratação dos serviços de 
inspeção predial. 
 
Por fim, este trabalho aborda em especial as diretrizes, conceitos, terminologia, 
convenções, notações, critérios e procedimentos estabelecidos pela Norma de 
Inspeção Predial elaborada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias 
de Engenharia, aprovada em 24 de setembro de 2009. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2. INTRODUÇÃO 
 
Corriqueiramente os noticiários alertam para diversos acidentes prediais, várias com 
vítimas fatais, nas edificações brasileiras. 
 
Entre os acidentes estruturais mais lembrados ocorridos nas últimas décadas estão 
aqueles ocorridos em Guaratuba-PR (1995, Edifício Atlântico), São José do Rio 
Preto-SP (1997, Edifício Itália), Rio de Janeiro-RJ (1998, Edifício Palace II), Olinda-
PE (1999, Edifícios Éricka e Enseada de Serrambi) e Recife-PE (2004, Edifício Areia 
Branca). Estes acidentes somados totalizaram dezenas de vítimas fatais e centenas 
de feridos. 
 
 
Edifício Areia Branca, antes e após o desabamento 
 
Estes e outros inúmeros acidentes prediais indicam a necessidade de 
conscientização da sociedade e do meio técnico sobre a importância de se 
inspecionar periodicamente as edificações, detectando as anomalias e falhas 
existentes, orientando a manutenção predial e consequentemente garantindo boas 
condições de segurança e utilização. 
 
A necessidade e a importância da realização de inspeções periódicas em nossas 
edificações se acentuam ao notarmos que nossas cidades e edificações estão em 
processo de envelhecimento, pois a origem do expressivo crescimento vertical 
ocorreu nas décadas de 1960 e 1970, ou seja, há mais de 30 anos. 
As experiências em cidades como Porto Alegre, Buenos Aires e Nova Iorque, onde 
têm sido aplicadas com sucesso leis que prevêem a inspeção e manutenção 
periódicas das edificações e obras-de-arte, garantiram a diminuição de acidentes 
com perdas humanas e a redução dos custos de intervenções corretivas. 
 
Em um manifesto público emitido após o acidente do Ed. Areia Branca, as entidades 
ABECE – Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural, IBAPE/SP – 
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo e 
IBRACON – Instituto Brasileiro do Concreto propuseram a instituição de legislação 
federal, estadual e municipal que tornasse obrigatória a inspeção periódica de 
patrimônios públicos e privados cujas estruturas estivessem sujeitas à ação 
agressiva do meio ambiente, e a partir do diagnóstico estas edificações recebessem 
as intervenções necessárias e urgentes, sendo mantidas permanentemente 
mediante rotinas técnicas específicas. Nesta proposição, caberia à Prefeitura local e 
aos Órgãos Públicos estimularem, através do uso inteligente de descontos em 
impostos ou multas, essa inspeção e manutenção periódicas. 
 
A implementação dessa lei também foi uma das propostas apresentadas pela AEAM 
– Associação dos Engenheiros e Arquitetos de Maringá, em conjunto com a AMEA – 
Associação Maringaense dos Engenheiros Agrônomos e SENGE/PR – Sindicato dos 
Engenheiros no programa de contribuição e implementação de políticas públicas nos 
municípios, Agenda Parlamentar "O PARANÁ EM DEBATE", realizada pelo 
CREA/PR no ano de 2009. 
 
Entretanto o poder público caminha a passos lentos e pouco tem colaborado para a 
disseminação e implantação dessa relevante fiscalização técnica, sendo poucos os 
municípios que adotaram legislação específica para implantação da inspeção 
predial. 
 
 
 
 
 
 
3. FINALIDADE DA INSPEÇÃO PREDIAL 
 
A inspeção predial é o check-up da edificação. 
 
A boa qualidade de uma edificação, tal qual do corpo humano, requer uma série de 
procedimentos para ser atingida plenamente. O caminho desta busca de qualidade, 
em geral, se inicia com a apuração das reais conformidades e não-conformidades, 
tanto para um prédio como para o ser humano, através do diagnóstico obtido pelo 
check-up. 
 
A finalidade do check-up predial é determinar as “doenças”, ou melhor, as anomalias 
e falhas de uso, operação e manutenção que prejudiquem a qualidade do prédio. 
 
Esse conhecimento é fundamental para se planejar o “tratamento predial” 
representado pela manutenção, visando adequar o prédio à qualidade pretendida e 
à garantia da durabilidade. 
 
Além dos diagnósticos técnicos, a Inspeção Predial fornece outros dados, 
adentrando pela análise de risco, prognósticos preliminares e recomendações, 
constituindo o verdadeiro retrato técnico atualizado do prédio. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4. PERFIL PROFISSIONAL DO INSPETOR PREDIAL 
 
A lista de aptidões necessárias para bem desempenhar a função é extensa, 
podendo-se distribuí-las em duas vertentes, a técnica e a pessoal. 
 
Como atributos técnicos indispensáveis, incluem-se a graduação em engenharia civil 
ou arquitetura e o registro no CREA, pois se trata de atividade exclusiva dos 
profissionais da área tecnológica, conforme está consignado no item 6 da norma do 
IBAPE/SP: 
 
6. ATRIBUIÇÕES PROFISSIONAIS 
As Inspeções Prediais deverão ser realizadas apenas por profissionais, 
engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no CREA e dentro das 
respectivas atribuições profissionais, conforme resoluções do CONFEA, 
preferencialmente membros do Ibape, treinados mediante cursos específicos 
do Instituto, tais como o de Inspeção Predial, Engenharia Diagnóstica, 
Perícias em Edificações e outros. 
 
A formação técnica mínima recomenda conhecimentos e experiências nas 
disciplinas de Patologias de Edificações, Ensaios Tecnológicos, Técnicas de 
Diagnóstico, Qualidade Total, Perícias de Engenharia e Engenharia de Manutenção, 
sem embargo dos conhecimentos de Avaliações Imobiliárias, das normas técnicas 
da ABNT e legislações relativas à área imobiliária. 
 
Necessário também conhecer fotografia, pois as ilustrações fotográficas são 
essenciais, inclusive, como fundamentação do laudo. 
 
Conhecimentos de técnicas de administração, como planejamento estratégico, 
análise de risco, estatística, recursos humanos, operação em manutenção, gerência 
de custos e gerência de contratos terceirizados, são também necessários aos 
Inspetores Prediais. 
 
Importante ainda ter boasnoções de língua portuguesa, essencial para a correta 
elaboração dos laudos técnicos. 
Assim sendo, fica evidente que o rol de qualificações técnicas do profissional de 
Inspeção Predial requer robusta bagagem de conhecimento e larga experiência em 
edificações, estimando-se o mínimo de 5 anos de atividades profissionais na 
Engenharia Civil e Arquitetura, para se poder iniciar o trabalho com segurança e 
independência como Inspetor Predial. 
 
Deve-se registrar ainda que a formação do Inspetor Predial vai sendo robustecida ao 
longo do tempo, não só pela sua experiência, mas também pela participação do 
profissional em palestras, cursos, seminários, congressos, feiras e demais eventos 
técnicos de aperfeiçoamento profissional, bastante recomendados para o mesmo se 
manter atualizado. 
 
No que se refere aos atributos pessoais, destacam-se o espírito investigativo e o 
interesse em apurar as causas e indicar soluções para problemas técnicos em 
edificações, além de muita paciência para lidar com as ansiedades e 
incompreensões dos clientes. 
 
Além destes, outros traços de personalidade são recomendáveis, podendo-se listar 
os seguintes: 
 Comunicabilidade - importante ter facilidade de comunicação e exposição de 
idéias, pois são necessárias palestras para exposição dos resultados da Inspeção 
Predial e suas recomendações. 
 Sociabilidade – para tratar com pessoas de diversos níveis sociais e culturais. 
 Determinação – para investigar e pesquisar, visando à confiança indispensável no 
próprio trabalho. 
 Serenidade – para manter a calma em situações de conflito. 
 Objetividade – na exposição das avaliações técnicas. 
 Pragmatismo – para planejar e cumprir a programação. 
 Senso de Observação – para explorar todos os fatos técnicos necessários. 
 Liderança – para bem orientar os demais membros da equipe. 
 Disposição física – pois as vistorias exigem vigor. 
 Desprendimento – para enfrentar situações inusitadas e improvisações. 
 
5. ÉTICA DO INSPETOR PREDIAL 
 
A ética para os trabalhos de Inspeção Predial segue a linha daquela adotada pelos 
engenheiros e peritos de Engenharia, destacando-se a honestidade, a competência 
profissional e a imparcialidade, sem embargo dos demais comportamentos 
recomendados nos códigos de ética do Confea e do Ibape. 
 
Entretanto, tratando-se de atividade predominantemente extrajudicial, é importante 
realçar alguns aspectos: 
 Confiabilidade – no relacionamento com o cliente, informando e orientando tudo 
que possa interessar para a Qualidade Predial Total. 
 Isenção – ausência de vinculação anterior ou outros interesses com o cliente ou 
construtor da edificação. 
 Independência – para a utilização da metodologia técnica mais adequada ao caso 
em estudo. 
 Confidencialidade – das informações técnicas e gerais do condomínio, com 
exceção daquelas que possam causar danos se não forem divulgadas. 
 Divulgação – das informações técnicas e gerais do condomínio, desde que 
autorizado pelo cliente. 
 Treinamento continuado – para se manter atualizado tecnicamente. 
 Colaboração técnica – para o desenvolvimento da profissão. 
 Lealdade – com os colegas, principalmente nas concorrências. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
6. MARKETING DOS SERVIÇOS DE INSPEÇÃO PREDIAL 
 
Tratando-se de prestação de serviço voltada principalmente para condomínios, a 
Inspeção Predial deve ser oferecida em condições adequadas a esse perfil de 
cliente. 
 
Os problemas de inadimplência e alto custo das taxas condominiais dificultam a 
implantação de novos serviços e outros encargos aos condomínios. Os problemas 
do caixa são generalizados, sendo muito raras as contratações de serviços 
especializados para pagamentos imediatos. 
 
Assim sendo, pode-se considerar como condição fundamental para a contratação o 
parcelamento do pagamento da Inspeção Predial. 
 
A condição de pagamento da Inspeção Predial também deve visar a possível 
continuidade dos serviços, podendo a cobrança ocorrer através de prestações 
mensais, em quantidade correspondente ao período intermediário das inspeções 
seqüenciais. Dessa forma, fica estabelecida uma continuidade permanente da 
atividade, devendo o condomínio contratante prever verba mensal irrisória, sem 
causar pesado ônus financeiro. 
 
Na média, o que se constata é que a verba necessária para a reserva financeira da 
Inspeção predial gira em torno de 0,08% a 0,18% da taxa condominial anual, sendo 
tal intervalo decorrente do número variável de unidades do condomínio. Quanto 
maior o número de unidades do condomínio, menor a verba necessária. Esse custo 
condominial é dos mais irrelevantes, se comparado a outros serviços necessários à 
administração condominial, tratando-se de verdadeiro investimento, pois sua 
importância extrapola o aspecto técnico, funcional e de qualidade da edificação, 
atendendo ao cumprimento de obrigação legal e normativa, além de minimizar 
perdas futuras de valores. 
 
A proposta do serviço deve incluir o detalhamento técnico da atividade, a relação 
dos tópicos do laudo, a descrição dos profissionais da equipe, além de dados sobre 
os documentos necessários e o planejamento dos serviços. 
O cálculo do orçamento da Inspeção Predial deve levar em conta, também, a 
eventual padronização dos prédios do empreendimento e a circunstância da 
atividade ser repetitiva, ou seja, o cliente é permanente, desde que satisfeito com o 
primeiro serviço. 
 
Importante considerar no cálculo do orçamento o fato de que a primeira inspeção 
predial, em geral, é sempre mais complexa, porém, as demais inspeções costumam 
ser mais simplificadas e rotineiras. 
 
A boa divulgação e melhor propaganda desse serviço é o próprio laudo. Quando o 
laudo atende ou supera as expectativas do cliente, possuindo farta ilustração 
fotográfica e robusta fundamentação, o mesmo se incumbe de divulgá-lo, numa 
corrente de propaganda espontânea e eficiente. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
7. CONTRATAÇÃO DOS SERVIÇOS DE INSPEÇÃO PREDIAL 
 
A reunião anterior à contratação, em geral quando da apresentação, ou logo após a 
entrega da proposta ao condomínio merece cuidado especial. 
 
Deve-se evitar a apresentação da proposta ou reuniões de negociação em 
assembléias, pois a diversidade de interesse e os tradicionais conflitos entre os 
condôminos dificultam a apresentação do serviço e conseqüente contratação. O 
ideal é tratar com o síndico ou conselho, evitando as desgastantes e desnecessárias 
reuniões condominiais para tratar de assunto eminentemente técnico. 
 
A contratação, em geral, ocorre após análise da proposta fornecida pelo Inspetor 
Predial ao interessado. Nesse sentido, é importante que a referida proposta seja 
minuciosa, descrevendo os serviços e a qualificação dos profissionais que compõem 
a equipe, pois normalmente tal proposta será parte integrante do contrato. 
 
Recomenda-se que a contratação do serviço de Inspeção Predial se proceda 
através de instrumento particular. A variedade de escopos de trabalho, e também 
das obrigações de ambas as partes, recomenda a elaboração de contrato que 
contenha todas as especificações do serviço, obrigações das partes, limites de 
responsabilidade, preços, condições de pagamentos, prazos de entrega dos 
serviços e demais particularidades da inspeção predial, visando evitar posteriores 
desgastes por dúvidas anteriormente não esclarecidas. 
 
Além disso, recomenda-se que a descrição da edificação, a metodologia, o nível de 
inspeção, responsabilidade pelo fornecimento de documentos, conteúdo do laudo e 
demais direitos e obrigações sejam incluídos no contrato. 
 
Aspecto fundamental da contratação é o estabelecimento do nível de inspeção a ser 
realizado, pois implica no dimensionamento dos trabalhos e equipe necessária ao 
serviço. 
 
O ideal é que o contrato seja elaborado com o auxílio de advogado especializado, 
para contemplara maioria dos direitos e deveres do escopo visado. 
8. CONCEITO DE INSPEÇÃO PREDIAL 
 
O conceito de inspeção predial tem evoluído consistente e aceleradamente. O 
primeiro conceito foi lançado no X Cobreap (Congresso Brasileiro de Engenharia de 
Avaliações e Perícias) e destacava o caráter da vistoria voltada à manutenção 
corretiva e preventiva. 
 
A atual norma do IBAPE/SP define o seguinte no seu item 5: 
 
Inspeção predial: é a análise isolada ou combinada das condições técnicas, 
de uso e de manutenção da edificação. 
 
De forma geral, o principal objetivo da Inspeção Predial é a orientação da 
Manutenção, em que as condições técnicas, de uso e de manutenção devem ser 
abordadas e analisadas no Laudo. 
 
Tal check-up implica a boa classificação das não-conformidades, as quais possuem 
denominações técnicas diferenciadas, sendo anomalia construtiva o termo indicado 
para aquele problema proveniente da própria construção, a anomalia funcional o 
termo do problema de uso, e falha o termo da não-conformidade decorrente da 
manutenção. 
 
A avaliação deve-se pautar pelas condições de conformidade das edificações, sob 
enfoque técnico, funcional e de manutenção, exigindo visão sistêmica tridimensional, 
cujas vertentes podem ser compreendidas como: 
 Técnica – levantamento de todas as anomalias construtivas do prédio, dos 
produtos e sistemas, bem como as análises dos seus desempenhos; 
 Uso – determinação das anomalias funcionais e análise do desempenho das 
condições de ocupação, confiabilidade da segurança e conforto (homem + meio 
ambiente); 
 Manutenção – apuração das falhas e análise da metodologia empregada, 
verificação dos processos de operação, suas facilidades e materiais aplicados, 
vantagens e desvantagens, bem como a análise de custos. 
 
Para a análise dos desempenhos, é imprescindível o confronto com os projetos e 
especificações, motivo da necessidade dos documentos para se conduzir bem a 
Inspeção Predial. 
 
Para melhor entendimento, vide o quadro a seguir: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Além dos resultados e avaliações técnicas dessas verificações, contempla a 
Inspeção Predial a ordem de prioridades e as recomendações quanto aos serviços a 
serem realizados na edificação, para sua adequação, facilitando, portanto, a 
implantação e operação da manutenção. 
 
As informações do Laudo de Inspeção Predial também colaboram para as tomadas 
de preços dos serviços e fontes de informação para a gestão da manutenção. 
 
 
 
 
Manual de manutenção 
Especificações dos insumos 
Manual de operação 
Manual de segurança 
Normas de meio ambiente 
Habite-se 
Manual de uso 
Convenção condominial 
Projetos 
Memoriais descritivos 
Especificações 
Avaliação das conformidades 
(falhas) e 
desempenho 
Avaliação das conformidades 
(anomalias funcionais) e 
desempenho 
Avaliação das conformidades 
(anomalias construtivas) e 
desempenho 
OPERAÇÃO 
PROCEDI-
MENTOS 
PLANO 
HABITA-
BILIDADE 
MEIO 
AMBIENTE 
SEGURANÇA SISTEMAS PRODUTOS EXECUÇÃO 
MANUTENÇÃO USO TÉCNICA 
VISÃO SISTÊMICA TRIDIMENSIONAL 
9. NORMAS E DOCUMENTOS A SEREM CONSULTADOS E ATENDIDOS 
 
A norma do IBAPE apresenta no seu item 4 as normas e documentos 
complementares, cujos teores são os seguintes: 
 
4. NORMAS E DOCUMENTOS COMPLEMENTARES 
 
4.1. APLICAÇÃO DA NORMA 
Na aplicação desta norma é necessário consultar e atender à legislação 
pertinente, dando-se destaque aos seguintes preceitos legais: 
 
4.2. PRECEITOS LEGAIS 
 Lei Federal Nº. 5.194 de 21/12/1966 que regula o exercício das 
profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá 
outras providências; 
 Resoluções do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e 
Agronomia, e particularmente: 
 Resolução Nº. 205, de 30/09/1971, que adota o Código de Ética 
Profissional; 
 Resolução Nº. 218, de 27/06/1973, que fixa as atribuições do 
Engenheiro, Arquiteto e Agrônomo nas diversas modalidades; 
 Resolução Nº. 345, de 27/07/1990, que dispõe quanto ao exercício por 
profissionais de nível superior das atividades de Engenharia de 
Avaliações e Perícias de Engenharia; 
 Resolução/CEUSO/54/89 - CEUSO de 22/11/89; 
 Resolução 1010 do Confea 
 Código de ética do IBAPE 
 Legislação: 
 Código de obras e Edificações (COE); 
 Leis Complementares ao COE; 
 Decreto 24714 de 7/10/87, 27.011 de 30/09/88; 
 Decreto 24767 de 14/10/87 - Regulamenta o sistema de fiscalização, 
disposições gerais para utilização de gás combustível n os edifícios e 
construções em geral; 
 Portaria n° 2364/SAR/88 - publicada no DOM de 29/9/88 
 Relatório de Danos ambientais 
 Licença da Vigilância Sanitária 
 Leis de Ocupação, Parcelamento e Uso do Solo; 
 Constituição Federal; 
 Código Civil; 
 Código de Processo Civil; 
 Código Penal; 
 Código Comercial; 
 Código de Águas; 
 Código de Defesa do Consumidor; 
 Código Sanitário Estadual; 
 Legislação Ambiental; 
 Código Florestal; 
 Normas Técnicas: 
 
Todas as normas técnicas, que venham a ser consideradas pertinentes aos 
casos alvo da especificidade das inspeções realizadas, com destaque para as 
relacionadas no Anexo I desta norma: 
 
Observação: São adotadas nesta norma as definições constantes do 
Glossário de terminologia aplicável a Inspeção Predial ANEXO 2. 
 
Tais diretrizes, normas e documentos complementares atendem, de forma 
abrangente, às necessidades da maioria das Inspeções Prediais, principalmente 
quanto aos edifícios residenciais e comerciais. Outras possibilidades, no entanto, 
podem se apresentar com as inspeções de imóveis especiais. 
 
 
 
 
 
 
 
10. METODOLOGIA DA INSPEÇÃO PREDIAL 
 
A norma do IBAPE apresenta seus tópicos como verdadeiro roteiro prático para 
realizar a atividade, expondo o critério a ser utilizado para a elaboração de laudos de 
inspeção predial e apresentando como metodologia o atendimento aos seus próprios 
itens. 
 
8 CRITÉRIO e METODOLOGIA 
 
8.1 CRITÉRIO 
O critério utilizado para elaboração de laudos de inspeção predial baseia-se 
na análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, 
diante as condições técnicas, de uso, operação e manutenção da edificação, 
bem como da natureza da exposição ambiental. 
 
A análise do risco consiste na classificação das anomalias e falhas 
identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu 
grau de risco, relacionado com fatores de manutenção, depreciação, saúde, 
segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e perda de 
desempenho. 
 
8.2 METODOLOGIA 
 
A metodologia a ser empregada consiste em: 
 Determinação do nível e tipo de inspeção (ver item 7); 
 Verificação da documentação (ver item 9); 
 Obtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários e 
gestores das edificações (ver item 10); 
 Inspeção dos tópicos da listagem de verificação (ver item 11); 
 Classificação das anomalias e falhas (ver item 12); 
 Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco 
(ver item 13); 
 Ordem de prioridades (ver item 14); 
 Indicação das orientações técnicas (ver item 15); 
 Classificação do estado de manutenção (ver item 16); 
 Recomendações gerais e de sustentabilidade (ver item 17); 
 Tópicos essenciais do laudo (ver item 18); 
 Responsabilidades (ver item 19); 
 
Consoante o desenvolvimento dos itens abordados acima, a inspeção 
predial deverá ser planejada conforme o tipo da edificação, consideradas 
suas características construtivas, qualidade da documentação entregue ao 
inspetor e nível de inspeção a ser realizado. 
 
O planejamento da vistoria deverá ter início com uma entrevista com o 
responsável da edificação (síndico, administrador ou gestor), com 
abordagem dos aspectos cotidianos do uso e da manutenção do imóvel. 
 
A inspeção predial poderá ser realizada em toda a edificaçãoou em partes 
desta, indicada pelo interessado, ou, ainda, de acordo com a abrangência do 
trabalho. 
 
 
10.1 Determinação do nível de inspeção 
 
Visando classificar as complexidades e abrangências das inspeções para facilitar a 
elaboração do orçamento do serviço e eventuais comparações orçamentárias, a 
norma estabeleceu 3 níveis de serviço, que abrangem a maioria dos contratos, sem 
embargo da possibilidade de se criarem outros níveis, dependendo da necessidade. 
 
O nível de inspeção predial consiste na classificação quanto à complexidade da 
vistoria e à elaboração de seu relatório final, de acordo com a necessidade do 
número de profissionais envolvidos e a profundidade na constatação dos fatos, 
observando a necessidade do cliente e os estados de conservação. 
 
Consoante o item 7.1 da norma do IBAPE, os 3 níveis de inspeção são os seguintes: 
 
 
7.1.1 NÍVEL 1 
Análises técnicas elaboradas por um único profissional habilitado, voltadas a 
edificações de pequeno porte, com escadarias ou apenas um elevador. 
 
7.1.2 NÍVEL 2 
Análises técnicas procedidas por equipe de no mínimo dois profissionais de 
diversas especialidades, eventualmente com o auxilio de equipamentos e/ou 
aparelhos, consoante à complexidade dos sistemas construtivos existentes. A 
Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em 
uma ou mais especialidades. 
 
7.1.3 NÍVEL 3 
Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL 2, acrescida 
de consultoria com as prescrições para a reparação das anomalias e falhas 
constatadas, ou de consultoria para a melhoria e ajuste dos procedimentos 
existentes no plano de manutenção. 
 
Normalmente a Inspeção Predial será de nível 2, sendo raros os casos de Nível 1 e 
3. 
 
A inspeção de nível 1, com um único profissional, pode decorrer de exigência do 
contratante, visando a economia, ou para imóveis de baixa complexidade, conforme 
citado na norma. 
 
Já a inspeção em nível 3 tem demanda reduzida, visando a empreendimentos de 
expressiva complexidade, cuja precisão no diagnóstico seja elevada, além de exigir 
equipes com vários especialistas. 
 
Recomenda-se no mínimo mais dois profissionais para acompanhar o Engenheiro 
Civil ou Arquiteto, sendo um engenheiro eletricista e um engenheiro mecânico, 
preferencialmente com graduação em engenharia de segurança. 
 
Ressalta-se que as vistorias técnicas e de manutenção dos sistemas 
eletromecânicos e de segurança, tais como elevadores, equipamentos de ar 
condicionado, combate a incêndios, instalações elétricas e demais sistemas 
especializados, impõem o acompanhamento de engenheiros dessas especialidades, 
juntamente com o Inspetor Predial. 
 
 
10.2 Verificação da documentação da edificação 
 
A documentação a ser analisada é bastante ampla e depende do nível de inspeção 
contratado. Os documentos a serem analisados encontram-se elencados no item 9 
da norma de inspeção predial do IBAPE/SP: 
 
9 DOCUMENTAÇÃO 
 
Recomenda-se analisar, quando disponíveis e existentes, os seguintes 
documentos administrativos e técnicos da edificação. 
 
9.1 ADMINISTRATIVA 
 Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio; 
 Regimento Interno do Condomínio; 
 Alvará de Construção; 
 Auto de Conclusão; 
 IPTU 
 Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA); 
 Alvará do Corpo de Bombeiros 
 Ata de instalação do condomínio; 
 Alvará de funcionamento; 
 Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; 
 Certificado de treinamento de brigada de incêndio; 
 Licença de funcionamento da prefeitura 
 Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual 
 Cadastro no sistema de limpeza urbana 
 Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc. 
 Relatório de danos ambientais, quando pertinente 
 Licença da vigilância sanitária, quando pertinente 
 Contas de consumo de energia elétrica, água e gás. 
 PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional. 
 Alvará de funcionamento; 
 Certificado de Acessibilidade 
 
9.2 TÉCNICA 
 Memorial descritivo dos sistemas construtivos; 
 Quadros de área; 
 Projetos dos sistemas construtivos (listar o que está hoje na Norma) 
o Projeto aprovado; 
o Projeto modificativo; 
o Projeto executivo; 
o Projeto de sondagem; 
o Projeto de fundações, contenções, cortinas e arrimos; 
o Projeto de estruturas; 
o Projeto de formas; 
o Projeto de armação; 
 Projeto de Instalações Prediais: 
o Instalações Hidráulico-sanitárias, e de água pluviais; 
o Instalações de gás; 
o Instalações elétricas, de telefonia e de Pára-raios (SPDA); 
o Instalações de ar condicionado; 
 Projeto de Impermeabilização; 
 Projeto de Revestimentos; 
 Projeto de Pintura; 
 Projeto de acessibilidade 
 
9.3 MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO 
 Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do 
Síndico); 
 Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC) 
 Selos dos Extintores 
 Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA); 
 Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA; 
 Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; 
 Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos 
reservatórios e rede; 
 Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras; 
 Laudos de Inspeção Predial anteriores; 
 Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores. 
 Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral; 
 Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas 
Específicos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, 
CFTV, Equipamentos eletromecânicos e demais componentes. 
 Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas 
de ar condicionado central 
 Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás. 
 Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrações 
mecânicas, etc. 
 Cadastro de equipamentos e máquinas 
 
A lista de documentos mencionada refere-se ao Município de São Paulo - SP. 
Para outras localidades, o Inspetor predial devera adequar e complementar a 
referida lista, consoantes as exigência de posturas Municipais e legais. 
 
A lista acima é sugestiva e deve ser adequada pelo inspetor predial de acordo 
com a localidade da edificação inspecionada, havendo outros documentos 
específicos para cada municipalidade, o que deve ser pesquisado e 
providenciado pelo inspetor, quando possível. 
 
Raramente haverá disponibilidade da relação completa de documentos para análise, 
o que não compromete ou impede a realização do serviço, lembrando que a 
atividade não tem por finalidade a “legalização” do edifício. No entanto, o inspetor 
deve consignar eventuais ausências no laudo. 
 
Para as inspeções prediais de empreendimentos com equipes terceirizadas de 
manutenção é recomendável a análise dos contratos, relatórios operacionais e 
fichas de inspeções rotineiras para se poder verificar a qualidade dos serviços 
prestados. 
10.3 Obtenção de informações sobre a edificação 
 
Após análise da documentação, o profissional deve realizar uma inspeção prévia do 
edifício para apreciação técnica geral, bem como para coletar informações com 
usuários, responsáveis, proprietários e gestores das edificações, visando a 
elaboração do questionário para obtenção das informações, conforme preconizam 
os itens 10 e 11 da norma de inspeção predial do IBAPE/SP, ou seja: 
 
10 OBTENÇÃO DE INFORMAÇÕES 
 
Para instruir o laudo recomenda-se obter informações através de 
questionários e entrevistas junto aos usuários e demais responsáveis pela 
edificação, principalmente no caso de terem ocorrido modificações e reformas 
na edificação original. 
 
11 LISTAGEM DE VERIFICAÇÃO 
 
A lista dos componentes e equipamentos dos diversos sistemas construtivos 
a serem verificados pelos inspetores prediais será proporcional ao escopo 
contratual, à importância, à complexidade e ao tipo da edificação. 
 
Da mesmamaneira que o questionário médico no check-up, o questionário da 
Inspeção Predial deverá ser abrangente, obtendo informações técnicas, funcionais e 
da manutenção e abarcando não só a edificação como também as áreas lindeiras e 
o próprio bairro. Essas informações são importantíssimas para que o inspetor 
conheça as principais não-conformidades e benfeitorias do prédio. 
 
Cabe frisar que não existe um modelo padrão de listagem de verificação (check-list), 
pois cada edifício tem suas particularidades e as mesmas devem ser buscadas 
através de perguntas específicas para o prédio em questão. Cada profissional deve 
desenvolver seu modelo de check-list de acordo com suas preferência e rotinas. 
 
Em versão anterior da norma de inspeção predial do IBAPE/SP, era apresentada 
listagem dos componentes e equipamentos passíveis de inspeção ocular, entretanto 
esta lista não abrangia sistemas de imóveis especiais, como postos de combustível, 
supermercados, shopping centers, galpões industriais, hotéis, etc, que possuem 
instalações e equipamentos específicos. 
 
A título de conhecimento, são apresentados os componentes e equipamentos 
destacados pela antiga norma: 
 Estrutura; 
 Alvenaria; 
 Revestimentos; 
 Impermeabilizações; 
 Esquadrias; 
 Cobertura; 
 Paisagismo; 
 Instalações: 
o Elétricas; 
o Hidráulicas; 
o Gás; 
o Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA); 
o Telefonia; 
o Automação; 
o Proteção contra incêndio; 
o Ar condicionado; 
o Segurança patrimonial; 
o Iluminação de emergência; 
 Máquinas e equipamentos: 
o Elevadores; 
o Caldeiras; 
o Geradores; 
o Pressurizadores; 
o Bombas e filtros; 
o Automações de portões. 
 
 
O check-list deve possuir configuração que possibilite anotar os dados gerais do 
trabalho, de preferência no cabeçalho, linhas com os compartimentos e 
equipamentos a serem inspecionados e colunas com os objetivos da inspeção, ou 
seja, coluna técnica, coluna uso e coluna manutenção. 
 
Além destes, outros dados podem ser inseridos na listagem de verificação, como o 
número da foto correspondente, de documento vinculado, ou de croquis. 
 
O cabeçalho deve possuir todas as informações que facilitem o contato e o 
arquivamento, tais como nomes, endereços, telefones e outros dados do edifício, 
administradora, construtora, engenheiros e demais pessoas envolvidas e 
interessadas. 
 
A coluna técnica deve registrar as anomalias construtivas e desempenho de 
produtos e sistemas. 
 
Embora a Inspeção Predial não tenha como finalidade apurar responsabilidades dos 
problemas construtivos da origem da edificação, a vistoria não pode omitir tais 
problemas, em decorrência do objetivo de se obter a “saúde técnica” recomendada 
para a edificação. 
 
Essas anomalias construtivas podem, eventualmente, não ser passíveis de 
correções. Neste caso, as anomalias devem ser classificadas como incorrigíveis sob 
a ótica da manutenção. 
 
Os desempenhos dos produtos e sistemas também devem ser observados pelo 
inspetor predial com a respectiva anotação no check-list. Esse enfoque tem como 
principal finalidade reduzir os custos da manutenção e por conseqüência valorizar a 
edificação. 
 
Sabe-se que o funcionamento adequado do conjunto de elevadores ou sistema de ar 
condicionado propicia economia de energia elétrica. Máquinas de tração dos 
elevadores em corrente contínua consomem menos energia do que aquelas em 
corrente alternada, além de desgastarem menos o equipamento devido ao 
funcionamento mais suave, sem paradas bruscas. Sistemas de ar condicionado com 
bom desempenho não só economizam energia como propiciam maior produtividade 
dos funcionários. 
 
Assim sendo, a anotação do nível de desempenho de cada produto ou sistema 
inspecionado no check-list técnico propicia o planejamento das atividades de 
manutenção necessárias e também a previsão de melhorias e substituição de peças 
e materiais em tempo hábil, possibilitando o planejamento financeiro e evitando os 
transtornos das cobranças condominiais extraordinárias. 
 
No que se refere à coluna uso, deve-se relacionar questões de segurança, conforto, 
sustentabilidade e respeito ao meio ambiente. 
 
Na segurança deve-se observar as condições relativas aos riscos à saúde, meio 
ambiente e patrimônio. 
 
As circulações de pessoas e automóveis, as rotas de fuga, os depósitos de lixo, a 
área de lazer e tantos outros compartimentos e sistemas utilizados pelos usuários do 
edifício devem ser inspecionados com vistas aos cuidados com a proteção das 
pessoas e meio ambiente. 
 
As fechaduras das portas dos cômodos reservados, como casa de máquinas, casa 
de bombas, centro de medição, gerador e pressurização, por exemplo, devem estar 
em perfeitas condições e trancadas permanentemente, para evitar o ingresso de 
curiosos ou crianças, devido aos elevados riscos de acidentes nestes 
compartimentos. 
 
As escadas tipo marinheiro sem proteção costal ou corrimãos interrompidos são 
comuns nas edificações brasileiras e constituem problema que prejudica o bom uso, 
quer na segurança, quer no conforto. 
 
A ausência ou precariedade de ventilação nas casas de bombas e das máquinas 
dos elevadores, por alteração, pode ser outro exemplo de anomalia funcional, pois o 
excessivo aquecimento do local provoca o desgaste prematuro dos equipamentos, 
além de desconforto aos profissionais de manutenção. 
 
Pisos escorregadios no entorno da piscina e outras áreas de intensa circulação de 
pessoas oferecem riscos de acidentes, além do desconforto ao usuário, devendo ser 
anotadas na coluna uso do check-list. 
 
O conforto do usuário também é requisito importante de verificação quanto ao uso 
da edificação. Os itens a serem inspecionados referem-se ao conforto de 
temperatura, conforto acústico, lumínico, tátil, antropodinâmico e ainda de 
acessibilidade. 
 
A acessibilidade como boa condição de mobilidade das pessoas, inclusive dos 
portadores de necessidades especiais, deve ser verificada, recomendando-se 
atenção na sinalização, existência de barreiras nos passeios, transporte vertical, 
medidas de aberturas de portas e conveniência dos mobiliários, condições dos 
desníveis e outras. As edificações destinadas a hospitais e similares exigem muita 
atenção nessas verificações. 
 
No tocante à terceira e última vertente do check-list, deve-se verificar a manutenção 
e operação efetuada no prédio, que deve contemplar os registros dos 
procedimentos, produtos e periodicidade necessária dos serviços de manutenção. 
 
Alterações de rotinas, inclusões de novos procedimentos, substituições de produtos 
e revisões das periodicidades somente são possíveis com as análises dos dados 
anteriores, todos registrados no check-list. 
 
 
10.4 Inspeção dos tópicos da listagem de verificação 
 
O Inspetor Predial deve estar munido de todas as informações relevantes da análise 
da documentação e dos informes do questionário, para confirmar e acrescentar 
novos dados no decorrer da inspeção técnica. A confrontação de dados dos 
documentos com o que efetivamente existe no prédio e outras apurações dependem 
de preparação prévia, recomendando-se anotar os pontos mais importantes. 
 
A parte civil deve ser inspecionada no sentido decrescente, ou seja, do topo do 
edifício para o ultimo subsolo. Tal medida visa à comodidade do caminhamento e 
também a facilidade de análise dos eventuais focos de infiltração, de cima pra baixo, 
tal qual o caminho natural da água. A parte elétrica, ao contrario, costuma ser 
inspecionada da entrada da energia, no térreo para os quadros e parte alta do 
edifício. 
 
A indumentária também deve ser adequada, lembrando-se que a inspeção requer 
manuseio em local às vezes insalubre e sujo, recomendando-se jeans e sapatos 
com sola de borracha para proteção contra choques elétricos. 
 
Além da indispensável maquina fotográfica, deve o inspetor levar o bloco de 
anotaçõescom check-list e alguns equipamentos, tais como lanterna, chave de 
fenda e tetra invertida, para facilitar as medições juntos ao quadros de energia. Uma 
pequena trena, maquina fotográfica e sobressalentes de pilhas e filmes, para evitar 
interrupção nos serviços, com conseqüentes perdas de tempo. 
 
O Inspetor Predial deve observar todos os planos (superior, interior, lateral 
esquerda, lateral direita, frente e fundos), além de atentar à visão sistêmica 
tridimensional, ou seja, condições técnicas, de uso e de manutenção. Tal 
complexidade recomenda o estabelecimento de um roteiro prévio e a adoção de 
alguns procedimentos, podendo-se apontar as anotações do check-list como o mais 
importante, seguido do registro fotográfico. 
 
As anotações devem ser simples e objetivas, recomendando-se a utilização de 
códigos, abreviações ou legendas para maior facilidade. 
As fotografias devem abranger aspectos gerais e de detalhes, bem como ser em 
quantidade suficiente para a boa visualização predial. 
 
Quanto às condições de uso e operação das edificações, as mesmas costumam 
apresentar anomalias do próprio projeto e das convenções originais. Tais 
irregularidades também decorrem de modificações implantadas no prédio ao longo 
do tempo. 
 
Os problemas mais comuns de uso dos edifícios comerciais e residenciais, devido 
ao uso, costumam incidir nos subsolos, pois tais áreas são requisitadas não só para 
os estacionamentos dos veículos, como para servir de local para outras instalações, 
tais como centro de medição e entrada de energia, sala de moto-gerador, depósitos, 
lixeira, reservatórios, casa de bombas, sala das caldeiras, sala de espera de 
motoristas, vestiários, copa dos funcionários, além de outras utilizações. A difícil 
convivência dos veículos com as pessoas, por si só, já é um complicador de uso dos 
subsolos, sem embargo da ausência de ventilação e iluminação naturais. 
 
As áreas reduzidíssimas desses cômodos dos subsolos, devido às necessidades de 
grandes áreas para os veículos, dificultam o uso e a operação dos sistemas e 
equipamentos desses pavimentos. Hall de elevadores coincidentes com vias de 
circulação de veículos, casa de bombas com pé-direito reduzido, vagas de 
estacionamento de veículos defronte a hidrantes ou portas de acesso de cômodos 
técnicos, lamentavelmente, são mais comuns do que se desejaria. Problemas de 
uso dessa natureza ocorrem não somente nos subsolos, mas em outros pavimentos 
comuns, sendo a cobertura outro local problemático pelos pés-direitos reduzidos, 
escadas de marinheiro sem aterramento ou proteção costal e casas de máquinas de 
elevadores com pouca ventilação, por exemplo. 
 
A necessidade de se modificar o projeto original para criar cômodos extraordinários, 
principalmente nos subsolos, também pode prejudicar ainda mais o uso e operação. 
Áreas para lavagens de autos nos subsolos, salas para manutenção, depósitos e 
outros cômodos não previstos originalmente costumam ser implantados para 
atender às necessidades práticas do edifício e, mesmo trazendo maior conforto aos 
usuários, provocam irregularidades, anomalias funcionais e falhas de operação. 
 
Além das modificações para melhor adaptar o projeto original do prédio, também 
ocorrem outras destinadas às adaptações pelos modernismos tecnológicos e novos 
costumes da sociedade, ao longo do tempo. Caso típico dessas alterações são as 
adaptações das centrais de TV a cabo e internet que, geralmente, são instaladas 
indevidamente em outros cômodos técnicos, tais como os barriletes. As salas 
criadas para os moto-geradores, devido à crise energética, são outro exemplo 
dessas adaptações. Comuns, também, as modificações e reformas das áreas de 
lazer de prédios antigos, visando acolher os modernismos, como as churrasqueiras, 
salas de ginástica, home theater e outros. 
 
As alterações de uso de áreas dos prédios, devido a reformas por adaptações e 
modernismos, em geral, são procedidas sem os cuidados arquitetônicos e técnicos 
recomendados pelas boas normas técnicas, pautando-se por improvisações. Tal 
situação favorece a ocorrência de situações de risco, muitas delas causadoras de 
acidentes. 
 
As utilizações das casas de bombas hidráulicas como depósitos de material 
combustível têm causado explosões em edificações, algumas com perdas de vidas 
humanas. A volatilização dos combustíveis não combina com as fagulhas do 
acionamento automático das bombas, porém, esse descuido é muito comum nos 
prédios, devido à escassez de depósitos ou às grandes distâncias dos mesmos aos 
locais dos serviços. 
 
Os novos costumes da sociedade, tais como trabalhar em casa ou adaptar 
pequenos apartamentos como escritórios, também são fatores que causam 
irregularidades e falhas, nas condições e uso, destacando-se a maior demanda de 
energia elétrica e conseqüentes degradações dos sistemas correlatos, sendo estes 
alguns dos prejuízos dessas modificações. A maior demanda de energia, nem 
sempre suportável pela edificação, induz a improvisos técnicos, como substituição 
de disjuntores por outros de maior amperagem, medida paliativa perigosa, pois 
aumenta o risco de incêndio no prédio. 
 
Essas irregularidades, caracterizadas por anomalias funcionais e falhas de 
operação, provocam desvalorização, desperdício e oferecem riscos aos usuários 
das edificações. A maioria dos acidentes prediais em prédios antigos é provocada 
por alguma alteração inadequada implantada ao longo do tempo, destacando-se os 
improvisos nas instalações elétricas e de gás como as mais sinistras. Porém, os 
acidentes ocorrem, também, devido às alterações improvisadas nos demais 
sistemas, tais como quedas de placas de revestimentos de fachadas devido a 
limpezas indevidas, com utilização de produtos ácidos que corroem as argamassas, 
ou queda de pessoas nas caixas dos elevadores devido a operações imprudentes, 
ou ainda pela ausência de corrimãos, pisos escorregadios e tantas outras mazelas. 
 
No entanto, nem todas as alterações de uso e operação são prejudiciais, citando-se 
os remanejamentos dos horários de operação do sistema de ar condicionado de 
prédios comerciais para economizar energia, a implantação de reservatórios de 
coleta de águas pluviais para economizar água da concessionária e a instalação de 
sistema de segurança patrimonial com sensores, câmera, monitores e demais 
protetores. 
 
Sem embargo dos problemas causados por irregularidades dos projetos e alterações 
improvisadas nas edificações, outros também, ocorrem devido ao despreparo de 
usuários e funcionários. O desconhecimento da maioria quanto aos procedimentos 
de uso e operação recomendados na documentação condominial, representada pela 
convenção, manuais do proprietário e sindico, normas técnicas e legislações, 
também favorece a incidência de falhas, a maioria delas com riscos à segurança e 
proteção. O desconhecimento dos procedimentos da brigada de incêndio, das rotas 
de fuga, da utilização correta dos elevadores, da coleta e seleção de lixo, dos 
procedimentos corretos da manutenção e operação do prédio, via de regra, é fator 
de muito desperdício e causa de acidente edilício. 
 
As gambiarras, o tratamento da piscina sem dosagem calculada dos produtos 
químicos, a repintura sem o prévio lixamento do substrato, e tanto outros equívocos 
de equipes improvisadas de manutenção, fazem da manutenção predial um foco de 
problemas, motivo da necessidade de extrema atenção e comprovada experiência 
do Inspetor Predial ao examinar esse relevante particular técnico do trabalho. 
 
As minuciosas analises dos documentos relativos ao uso e operação, tais como a 
convenção de condomínio, os manuais do proprietário e sindico, os manuais 
técnicos e especificações dos equipamentos e sistemas, os relatórios de consumo 
de água e energia elétrica e outros, são indispensáveis para a boa confrontação com 
as observações da vistoria. 
Quanto à verificaçãodos procedimentos de manutenção, a inspeção, em geral, 
constata a ausência do manual de operação, uso e manutenção, configurando vício 
de informação, caso o empreendimento esteja no prazo de garantia, exigindo, 
portanto, a indicação dos procedimentos básicos de manutenção mais importantes e 
a constatação de extenso rol de falhas. Em casos em que o empreendimento esteja 
no prazo de garantia imobiliária, recomenda-se que a construtora elabore o Manual. 
Já para os empreendimentos fora do prazo de garantia, primordial será o 
condomínio elaborar o referido documento com todo o planejamento e programação 
das demais atividades da operação e manutenção, por empresa especializada. As 
demais falhas de manutenção também devem ser anotadas. 
 
Caso o edifício possua o manual de manutenção, essa atividade deverá ser 
inspecionada com base nesse documento, para apuração de seu atendimento ou 
não, bem como de sua adequação ou não, para o prédio em questão. 
 
 
10.5 Classificação das anomalias e falhas 
 
A inspeção de um edifício requer atenção e abrangência, pois é necessário separar 
as anomalias construtivas originais (passiveis de reparos cobertos pela garantia), ou 
mesmo das endógenas dos prédios sem garantia (passiveis de reparos por 
empresas especializadas), daquelas funcionais decorrentes da degradação, e 
também das falhas de manutenção. 
 
Apesar de não adentrar no mérito das responsabilidades dos problemas do edifício, 
não deve o Inspetor Predial recomendar reparos para o condomínio por problemas 
que requerem a intervenção de construtoras, devendo destacar em seu laudo os 
eventuais problemas a serem examinados posteriormente através de pericia, caso 
necessário a apuração de responsabilidade. 
 
Nesse sentido, é importante o conhecimento da distinção e classificação das 
anomalias e falhas, para bem direcionar os reparos e serviços de manutenção 
predial. 
 
Anomalia é vicio construtivo e falha é vicio da manutenção. 
 
A classificação das anomalias é a seguinte: 
 Endógenas – provenientes de vícios de projeto, materiais e execução; 
 Exógenas – decorrentes de danos causados por terceiros; 
 Naturais – oriundas de danos causados pela natureza; 
 Funcionais – provenientes da degradação. 
 
As falhas de manutenção podem ser classificadas como: 
 De planejamento – decorrentes de falhas do plano e programa (manuais); 
 De execução – oriundas dos procedimentos e insumos; 
 Operacionais – provenientes dos registros e controles técnicos; 
 Gerenciais – devido a desvios de qualidade e custos. 
 
Deve-se acrescentar que, para efeito de Inspeção Predial, as anomalias e falhas 
ainda podem ser classificadas, sob a ótica da manutenção, em corrigíveis e 
incorrigíveis e, mais ainda, em viáveis ou inviáveis. 
 
Os problemas incorrigíveis são aqueles que requerem a re-execução completa do 
serviço, exigindo verbas e responsabilidades incompatíveis com a Manutenção. A 
necessidade de novo projeto e demolição, tais como os problemas de aderência dos 
revestimentos de fachada, por exemplo, e que são incorrigíveis pela equipe de 
manutenção. Serviços paliativos podem ser realizados para minimizar o problema, 
porém sem solucioná-lo de todo. No caso do revestimento com problemas de 
aderência, por exemplo, para adiar a solução do problema, pode a equipe de 
manutenção providenciar a proteção de áreas vulneráveis, para evitar acidentes, ou 
reparar os trechos deslocados ou prestes a deslocar, remendando a situação 
provisoriamente; no entanto, a solução extrapola a manutenção, pois requer a 
intervenção de empresa especializada que desenvolva o novo projeto de serviço a 
ser refeito com custos e responsabilidades alheios à competência da manutenção. 
 
Os problemas corrigíveis, a serem apurados na Inspeção Predial, são de menor 
monta, e podem ser solucionados pela própria equipe de manutenção, mesmo não 
se tratando de falhas da sua competência usual. Exemplo típico de problema dessa 
natureza são as manchas de pintura das fachadas, devido a reparos pela ocorrência 
de fissuras próximo ao final da garantia. Tal problema construtivo, de 
responsabilidade do Construtor,poderá ser solucionado com a repintura pela equipe 
de manutenção, apesar de ter origem endógena. Evidentemente, tal solução poderá 
ser adotada, ou não, após os entendimentos entre Construtor e Condomínio. 
 
 
10.6 Análise das anomalias quanto ao grau de risco 
 
A norma do IBAPE apresenta no seu item 13 a classificação das anomalias quanto 
ao grau de risco, cujo teor é o seguinte: 
 
13 CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO 
A classificação quanto ao grau de risco de uma anomalia ou falha deve 
sempre ser fundamentada, considerando os limites e os níveis da Inspeção 
Predial realizada, em função das anomalias e falhas constatadas na inspeção 
predial, considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio 
ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial. 
 
13.1. CRÍTICO-IMPACTO IRRECUPERÁVEL 
É aquele que provoca danos contra a saúde e segurança das pessoas, e 
meio ambiente, perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando 
possíveis paralisações, aumento excessivo de custo, comprometimento 
sensível de vida útil e desvalorização acentuada. 
 
13.2 REGULAR - IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL 
É aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da 
edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, deterioração precoce 
e desvalorização em níveis aceitáveis. 
 
13.3 MÍNIMO - IMPACTO RECUPERÁVEL 
É aquele causado por pequenas perdas de desempenho e funcionalidade, 
principalmente quanto à estética ou atividade programável e planejada, sem 
incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos relativos aos 
impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou 
nenhum comprometimento do valor imobiliário. 
As ameaças aos usuários, evidentemente, são mais importantes e estão 
relacionadas, principalmente, aos aspectos da Engenharia de Segurança, 
Segurança Patrimonial e aos demais fatores que possam afetar a saúde e proteção 
das pessoas. 
 
Num outro plano temos as ameaças ambientais, tais como aspectos relativos à 
poluição e preservação da natureza, que também ameaçam os usuários, a exigir 
cuidados na manutenção. 
 
Por fim, as ameaças à própria edificação, em função da perda de desempenho, que 
podem prejudicar não só a funcionalidade, mas os próprios usuários e o meio 
ambiente. Exemplos típicos são as ligações equivocadas entre sistemas de água 
pluvial e esgoto, que prejudicam o meio ambiente, ou os deslocamentos de 
revestimentos de fachadas, a ameaçar a proteção dos usuários e terceiros com 
acidentes de quedas de placas. 
 
A analise de riscos na Manutenção Predial engloba os estudos da ameaças, 
vulnerabilidades, impactos, detecções, ações e contingências necessárias para 
garantir a melhor condição de segurança e desempenho da edificação. 
 
O gerenciamento de riscos deve ser procedido com a identificação dos pontos que 
possibilitam a eliminação, redução ou transferência dos riscos, através de ações 
econômicas e estratégicas viáveis. Os principais pontos a serem observados são os 
seguintes: 
 
a) Identificação dos sistemas a serem protegidos; 
b) Levantamento dos riscos naturais, acidentais e causados por pessoas; 
c) Identificação das vulnerabilidades e impactos; 
d) Determinação das probabilidades de ocorrência das ameaças; 
e) Estimativa dos prejuízos dos impactos; 
f) Tratamento dos riscos com respectivas medidas; 
g) Monitoramento das medidas; 
h) Reavaliação periódica dos riscos. 
 
A viabilidade de tais estudos depende dos dados técnicos obtidos através da 
Inspeção Predial, que facilita a avaliação das conformidades da edificação mediante 
vistoria e análise da documentação. 
 
A analise de risco visa determinar a ordem de prioridades das atividades 
necessárias para a correção das anomalias que podemestar relacionadas a 
questões de adequação existentes, ajustes de procedimentos, reparos, etc., 
podendo-se adotar o seguinte critério: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
REPENTINO 
PROGRESSIVO 
IRRECUPERÁVEL 
AMEAÇAS - DESCONFORMIDADES 
PARCIALMENTE RECUPERÁVEL 
RISCO AO DESEMPENHO 
RECUPERÁVEL IMPACTO 
USUARIO/MEIO AMBIENTE/EDIFICAÇÃO 
EDIFICAÇÃO 
U
R
G
Ê
N
C
I
A SEGURANÇA 
CONTINGÊNCIA 
PREVENÇÃO 
IMEDIATA 
MÉDIO PRAZO 
CURTO PRAZO 
10.7 Ordem de prioridades 
 
A norma do IBAPE apresenta no seu item 14 a recomendação para a elaboração da 
ordem de prioridades: 
 
14 ORDEM DE PRIORIDADES 
 
Quanto à ordem de prioridades recomenda-se que seja disposta em ordem 
decrescente quanto ao grau de risco e intensidade das anomalias e falhas, 
apurada por metodologias técnicas apropriadas (GUT, FMEA, etc.). 
 
O diagnostico das não-conformidades prediais, bem como dos respectivos riscos e 
urgências que podem comprometer as exigências dos usuários, não é suficiente 
para determinar a ordem de prioridades dos serviços reparadores a fim de se atingir 
a boa qualidade da manutenção. Tal priorização depende, ainda, da competente 
avaliação da situação, calculada através das funções de criticidade. 
 
Considerando-se que os problemas prediais podem envolver anomalias construtivas, 
funcionais e falhas na operação e manutenção, com variados níveis de gravidade, 
urgência e tendência, fica evidente a complexidade da analise que determinará as 
prioridades. 
 
Para facilitar a completa avaliação da situação, deve-se utilizar metodologia que 
possibilite mensurar a importância de cada falha, como a adaptação do sistema GUT 
de Kepner e Tregoe para a manutenção, cujas funções de criticidade e pesos podem 
ser as seguintes: 
 
GRAU GRAVIDADE PESO 
Total - perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio edifício -(10) 
Alta - ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifício -(8) 
Médios - desconfortos, deterioração do meio ambiente ou do edifício -(6) 
Baixos - pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros -(3) 
Nenhuma -(1) 
 
 
 
 GRAU URGÊNCIA PESO 
Total - evento em ocorrência -(10) 
Alta - evento preste a ocorrer -(8) 
Médios - evento prognosticado para breve -(6) 
Baixos - evento prognosticado para adiante -(3) 
Nenhuma - evento imprevisto -(1) 
 
GRAU TENDÊNCIA PESO 
Total - evolução imediata -(10) 
Alta - evolução em curto prazo -(8) 
Médios - evolução médio prazo -(6) 
Baixos - evolução em longo prazo -(3) 
Nenhuma - não vai evoluir -(1) 
 
A metodologia consiste em classificar o nível de cada não-conformidade nas três 
funções e calcular o produto dos respectivos pesos. As prioridades são 
determinadas, então pela ordem decrescente, ou seja, a primeira delas terá o maior 
valor apurado. 
 
A classificação requer experiência e bom senso do inspetor, pois ela é interpretativa. 
 
Para facilidade de cálculos e analises, pode-se preparar planilha que contenha o rol 
de problemas nas linhas e pesos das funções nas colunas, bem como os 
respectivos resultados. 
 
A titulo de exemplo, consideremos a hipótese de um edifício que apresente as 
seguintes não conformidades: 
 (ILT) Infiltrações na laje do térreo na projeção das garagens; 
 (VGP) Vazamento de gás na prumada; 
 (GAC) Gotejamento de água no cavalete; 
 (PCP) Plantas com pragas; 
 (GQE) Gambiarra em quadro de energia; 
 (PES) Porta do elevador sem trava automática; 
 (DCB) Deposito de combustível na casa de bombas; 
 (PAL) Portão automático sem lubrificação; 
 (DRF) Desprendimento de revestimento das fachadas; e 
 (PTA) Pilar com trincas e armaduras expostas. 
A aplicação da metodologia através da planilha resulta no seguinte: 
 
AVALIAÇÃO DAS PRIORIDADES DA FALHAS 
 
FATOR GRAVIDADE URGÊNCIA TENDÊNCIA Nº DE PONTOS PRIORIDADE 
ILT 8 10 6 480 4ª 
VGP 10 10 10 1000 1ª 
GAC 3 10 1 30 6ª 
PCP 6 6 3 108 5ª 
GQE 10 10 8 800 3ª 
PES 10 10 10 1000 1ª 
DCB 10 10 8 800 2ª 
PAL 3 6 6 108 5ª 
DRF 8 10 10 800 2ª 
PTA 10 10 8 800 2ª 
 
Assim sendo, a ordem de prioridade dos serviços de reparos das não-conformidades 
acima, após a analise complementar e interpretação de dados complementares pelo 
Inspetor Predial, pode ser a seguinte: 
 
ORDEM DE PRIORIDADES 
1º (VGP) Reparos nos vazamentos de gás na prumada 1000 
2º (PES) Colocação da trava automática da porta do elevador 1000 
3º (DCB) Retirada dos combustíveis da casa de bombas 800 
4º (DRF) Reparos nos desprendimentos dos revestimentos das fachadas 800 
5º (GQE) Reparos no quadro elétrico co, gambiarra 800 
6º (PTA) Reparos nas armaduras expostas de pilar 800 
7º (ILT) Reparos nas infiltrações na laje do térreo na projeção das garagens 480 
8º (PCP) Reparos nas plantas com pragas 108 
9º (PAL) Reparos na lubrificação do portão automático 108 
10º (GAC) Reparos no gotejamento de água no cavalete 30 
 
Destaque-se que os seis primeiros itens são críticos, sendo dois com pontuação 
máxima e quatro com a mesma pontuação (800), porem a seleção da ordem pode 
ser alterada em função da facilidade de algumas soluções. Observe-se que alguns 
serviços podem ser realizados concomitantemente, ou mesmo antecipadamente. A 
facilidade de se retirar os combustíveis da casa de bombas e de eliminar a 
gambiarra, por exemplo, pode antecipar a ordem desses serviços. Destaque-se que 
algumas falhas e anomalias criticas, como essas citadas, costumam ser 
solucionadas no próprio decorrer ou logo após a vistoria, porém devem figurar no 
laudo para efeito de registro técnico. 
 
As coincidências de pontuação em duas ou mais falhas podem ser solucionadas 
com a analise comparativa de outros fatores, tais como a complexidade do reparo, a 
possibilidade de interdição parcial e conseqüente adiamento de algum reparo, as 
verbas necessárias, etc. A experiência do Inspetor Predial é fundamental nessa 
análise complementar. 
 
 
10.8 Indicação das orientações técnicas 
 
Em seu item 15, a norma do IBAPE apresenta recomendação para a indicação das 
orientações técnicas: 
 
15 INDICAÇÃO DAS ORIENTAÇÕES TÉCNICAS 
 
As orientações técnicas básicas podem ser apresentadas de forma clara e 
simplificada, possibilitando ao leigo a fácil compreensão, recomendando-se 
indicar manuais, ilustrações e normas pertinentes, para facilitar as futuras 
providências do contratante. 
 
As orientaçõestécnicas complexas, preconizadas exclusivamente nas 
inspeções de nível 3, devem ser lastreadas em normas técnicas e/ou 
documentos técnicos abalizadores. 
 
A complexidade da orientação técnica é função do tipo de anomalia ou falha, de 
grau de urgência, mas, principalmente, do nível de inspeção predial contratado. Isso 
não significa que em uma inspeção predial de nível 1 as orientações técnicas serão 
superficiais, mas o que em geral ocorre é o fato de determinadas anomalias exigirem 
melhores investigações – através de ensaios, testes, etc., sendo impossível a 
determinação de orientações técnicas conclusivas na inspeção ocular. 
Nos casos em que o inspetor julgar necessária a realização de algum tipo de ensaio, 
ou mesmo uma Inspeção Predial de nível mais avançado, para determinado 
sistema, isso deverá ser consignado no próprio Laudo. 
 
 
10.9 Classificação do estado de manutenção e uso 
 
No item 16 da norma do IBAPE é apresentada a classificação da qualidade da 
manutenção e uso, cujo teor é o seguinte: 
 
16 CLASSIFICAÇÃO DA QUALIDADE DA MANUTENÇÃO E USO 
 
A classificação quanto ao estado de manutenção e condições de uso deve 
sempre ser fundamentada, considerando os graus de risco e as intensidades 
das anomalias e, especialmente das falhas encontradas. Além disso, devem 
ser analisadas as condições de regularidade do uso bem como os níveis de 
aprofundamento da Inspeção Predial realizada, devendo-se indicar uma das 
seguintes classificações: 
 
16.1 – Classificação da Qualidade da Manutenção: 
Manutenção Ótima 
Manutenção Normal 
Manutenção Mínima 
Manutenção Deficiente 
Manutenção Inexistente 
 
16.2 – Classificação das Condições de Uso: 
A partir da vigência da Norma de Desempenho, os projetos deverão 
especificar o uso previsto para a edificação. A classificação pode indicar a 
condição de uso regular ou irregular. O uso regular vai permitir que a 
edificação seja ocupada e utilizada dentro dos parâmetros previstos no 
projeto, contribuindo para a sua longevidade. Quando o uso é irregular, a 
edificação estará sujeita a riscos não previstos que poderão comprometer a 
segurança e habitabilidade. 
 
Em relação ao uso, o inspetor predial deverá classificar a edificação: 
USO REGULAR – Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e 
utilizada de acordo com o uso previsto no projeto; 
USO IREGULAR – Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e 
utilizada de forma irregular, com o uso divergente do previsto no projeto; 
 
A prioridade na ordem de reparos ou soluções poderá se basear nessa(s) 
classificação(ões), quanto ao estado de manutenção geral do 
empreendimento e condições de uso; não impedindo que se recomende 
eventual interdição em parte da edificação; visando garantir a integridade dos 
usuários; quando do surgimento de situações de grau de risco crítico, ou 
identificação de uso irregular, em setores específicos e destacados do 
restante do empreendimento inspecionado. 
 
 
10.10 Recomendações gerais e de sustentabilidade 
 
A norma do IBAPE, em seu item 17 apresenta recomendações gerais e de 
sustentabilidade, cujo teor é o seguinte: 
 
17 RECOMENDAÇÕES GERAIS E DE SUSTENTABILIDADE 
 
Recomenda-se indicar todos os dados administrativos, de gestão e outros que 
possam favorecer a melhor habitabilidade da edificação. 
 
Recomenda-se, ainda, se consignar as medidas básicas de correção e 
melhoria da edificação que possam favorecer a sustentabilidade. 
 
Recomenda-se, também, observar aspectos e documentações legais 
relacionadas à acessibilidade, principalmente aquelas descritas na ABNT 
NBR 9050 Acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a 
edificações, espaço, mobiliário e equipamentos urbanos. 
 
 
10.11 Tópicos essenciais do laudo 
 
Em seu item 18, a norma do IBAPE apresenta os tópicos essenciais do laudo: 
 
18 TÓPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO 
 Identificação do solicitante; 
 Classificação do objeto da inspeção 
 Localização; 
 Data da Diligência; 
 Descrição Técnica do objeto: 
 Tipologia e Padrão Construtivo 
 Utilização e Ocupação 
 Idade da edificação 
 Nível utilizado; 
 Documentação analisada. 
 Critério e Metodologia adotada; 
 Das informações 
 Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos 
vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e 
falhas, 
 Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco. 
 Indicação da ordem de prioridade. 
 Classificação do estado de manutenção geral e condições de uso do 
imóvel; 
 Lista de recomendações técnicas (nível 3) 
 Lista de recomendações gerais e sustentabilidade. 
 Relatório Fotográfico 
 Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial 
 Data do laudo; 
 Assinatura do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do 
Nº. do CREA e Nº. do IBAPE; 
 Anotação de Responsabilidade Técnica (ART); 
 
Sendo a materialização do intenso trabalho da analise de documentos, questionários 
e dados obtidos na vistoria, o Laudo de Inspeção Predial deve atender a seu objetivo 
quanto à exposição clara e concisa dos informes técnicos apurados, alem de 
contemplar os requisitos essenciais preconizados pelas normas técnicas. 
 
O Laudo de Inspeção Predial deverá tecer considerações finais, dentre outras, 
envolvendo aspectos de: 
 
1. Situações criticas observadas, envolvendo a iminência de risco à vida e à 
segurança do usuário. 
2. Situações de interdição parcial ou total de sistemas e da própria edificação, 
envolvendo anomalias criticas ou situações de risco á vida e à segurança 
dos usuários. 
3. Situações administrativas que envolvam interdições pelos órgãos públicos 
ou multa. 
4. Falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas, 
impossibilitando a vistoria e causando, também, dificuldade de manutenção. 
5. Existência ou não de plano de manutenção, bem como registros das 
atividades de manutenção desenvolvidas, devendo ser uma orientação 
técnica a elaboração dos mesmos, em casos de ausência. 
6. Mudanças significativas de uso, gerando problemas e anomalias. 
7. Periodicidade para o cumprimento das orientações técnicas relacionadas 
principalmente no tocante às classificadas como anomalias criticas. 
8. Periodicidades das Inspeções Prediais futuras, a fim de verificar o plano de 
manutenção a ser desenvolvido ou modificado pelo 
condomínio/administração. 
9. Observações quanto à responsabilidade de síndicos e administradores no 
tocante à manutenção de edifícios, consoante a NBR 5674, da ABNT, e 
legislações pertinentes. 
 
Cabe registrar que o relatório fotográfico deve ser abundante, contemplando todos 
os compartimentos e equipamentos vistoriados, suas falhas e qualidades, pois o 
ditado de que uma foto vale mais do que mil palavras é mais do que apropriado para 
esse tipo de trabalho. Sabendo-se que a Inspeção Predial também é instrumento de 
auditoria de qualidade, deve mostrar não só os problemas, mas também o que está 
bom e o que pode ser melhorado. 
 
No tocante às ilustrações fotográficas, deve-se tomar alguns cuidados. Pode ocorrer, 
por exemplo, de uma fachada possuir uma placa de vidro fraturada e um pilar com 
armadura exposta. Esses dois problemas são distintos e não possuem interligação. 
As causas que motivaram a exposição da armadura do pilar são completamente 
diferentes daquelas que provocaram a fratura da placa do vidro da esquadria. Além 
das questões de diferenças de causalidade dos problemas, a classificação quanto 
ao grau de urgência da placa de vidro não é a mesma da armadura exposta do pilar 
de fachada. 
 
Neste exemplo, a placa de vidro quebrada de fachada pode ter sido causada por um 
dano devido a impacto ou por corrosão da esquadria de ferro. As recomendações 
estariam ligadas a estas possíveis causas e a classificação da anomalia quanto ao 
grau de risco/urgência seria critica, considerando que partes do vidro daplaca 
podem cair sobre um transeunte (risco à vida, à saúde) 
 
Já a anomalia de armadura exposta do pilar de fachada pode ter causas 
relacionadas à falta de cobrimento de armadura, destacamentos de revestimentos 
de fachada, trincas, etc., e a classificação quanto ao grau de urgência, caso não 
envolva queda de revestimentos, poderá ser regular, considerando questões de 
deterioração precoce. 
 
Portanto, para problemas distintos, deve-se fazer registros fotográficos distintos. 
 
Outro exemplo seria registro de anomalias relacionadas e interligadas, como é o 
caso de deterioração estrutural de uma laje de concreto armado de subsolo devido a 
infiltrações no pavimento térreo. 
 
Neste caso, contrariamente ao exemplo anterior, as anomalias estão 
correlacionadas. A deterioração da laje em concreto armado (formação de 
estalactites, corrosão de armaduras, fissuras, desplacamentos, etc.) é causada pela 
infiltração de água no pavimento térreo, possivelmente devido a problemas com o 
sistema de impermeabilização existente. 
 
Sendo assim, neste exemplo, as anomalias podem ser registradas na mesma foto, 
visto que a deterioração de concreto é decorrente da infiltração da laje, que é 
conseqüência de uma possível falha no sistema de impermeabilização. Não é 
possível solucionar a deterioração do concreto, ou seja, realizar a sua recuperação, 
sem antes resolver o problema da infiltração – impermeabilização. 
 
 
10.12 Responsabilidades 
 
Outro item importante a ser destacado no laudo é o limite da responsabilidade do 
Inspetor Predial, que está consignado no item 19 da norma do IBAPE/SP: 
 
19 RESPONSABILIDADES 
 
O(s) profissional é(são) responsável(eis) única e exclusivamente pelo escopo 
e pelo nível de inspeção contratada. 
 
Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, 
quando as observações e orientações existentes no laudo de Inspeção 
Predial não forem implementadas pelo proprietário ou responsável legal da 
edificação,bem como por qualquer anomalia e falha decorrente de 
deficiências de: projeto, execução, especificação de materiais, e/ou 
deficiência de manutenção, bem como qualquer outra alheia ao trabalho de 
inspeção procedido. 
 
Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, 
sobre a análise de elementos, componentes, subsistemas e locais onde não 
foi possível executar a Inspeção Predial. Deve-se explicitar a redação 
específica desses impedimentos no laudo. 
 
 
10.13 Fluxograma 
N1 - ENGENHEIRO
N2 - EQUIPE
N3 - EQUIPE E ENSAIOS
TÉCNICO
ADMINISTRATIVO
MANUTENÇÃO
ÁREAS COMUNS
ÁREAS PRIVATIVAS
EXIGÊNCIAS DOS USUÁRIOS
TÉCNICA
MANUTENÇÃO
USO
CRÍTICO
REGULAR
MÍNIMO
CRITICIDADE
GUT
FMEA
CLAREZA
SIMPLIFICAÇÃO
ORDEM DECRESCENTE
ÓTIMA
NORMAL
MÍNIMA
DEFICIENTE
INEXISTENTE
ELABORAÇÃO DO LAUDO
REGULAR
IRREGULAR
RECOMENDAÇÕES GERAIS E DE SUSTENTABILIDADE
SUSTENTABILIDADE
ACESSIBILIDADE
ORIENTAÇÕES TÉCNICAS
DETERMINAÇÃO DO NÍVEL
ANÁLISE DOS DOCUMENTOS
QUESTIONÁRIO
VISTORIA
CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO
DETERMINAÇÃO DE PRIORIDADES DOS SERVIÇOS
CLASSIFICAÇÃO DA MANUTENÇÃO
CLASSIFICAÇÃO DO USO
 
11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
 
ABNT – NBR 14037:1998 – Manual de operação, uso e manutenção das edificações 
– Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. 
 
ABNT – NBR 5674:1999 – Manutenção de edificações – Procedimento 
 
BURIN, E.M., DANIEL, E.,FIGUEIREDO, F.F., MOURÃO, I.C.S. e SANTOS, M.S. 
Vistorias na Construção Civil – Conceitos e Métodos. Editora Pini, 2009. 
 
DEL MAR, Carlos Pinto. Falhas, Responsabilidades e Garantias na Construção Civil. 
Editora Pini, 2007. 
 
FIKER, José. Linguagem do Laudo Pericial, Técnicas de Comunicação e Persuasão. 
Leud (Liv. e Ed. Universitária de Direito), 2005. 
 
GOMIDE, T.L.F., PUJADAS, F.Z.A. e FAGUNDES NETO, J.C.P. Técnicas de 
Inspeção e Manutenção Predial. Editora Pini, 2006. 
 
GOMIDE, T.L.F., FAGUNDES NETO, J.C.P. e GULLO, M.A. Engenharia Diagnóstica 
em Edificações. Editora Pini, 2009. 
 
IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Norma de 
Inspeção Predial – 2009. 
 
IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São 
Paulo. Inspeção Predial – Checkup Predial: Guia da Boa Manutenção. Leud (Liv. e 
Ed. Universitária de Direito), 2005 
 
PELACANI, Valmir Luiz. Responsabilidade na Construção Civil. Caderno n.° 7 do 
CREA-PR, 2010. 
 
SOUZA, Rafael Alves de. Ruínas Recentes de Edifícios no Brasil. Anais do II 
ENTECA - Encontro Tecnológico da Engenharia Civil e Arquitetura. Universidade 
Estadual de Maringá, 2001. 
12. CURRÍCULO DO AUTOR 
 
FORMAÇÃO: 
 Engenharia Civil – 07/2003 – Universidade Estadual de Maringá – PR 
 Especialização em Engenharia de Avaliação de Bens e Perícias – 2005 
Universidade Filadélfia – Londrina/PR 
 
EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: 
 10/2000 a 03/2001 – Delegacia da Receita Federal em Maringá 
Função: estagiária da Seção de Apoio à Logística (SAPOL) 
 07/2002 a 07/2003 – Controlnort Engenharia de Controle Ltda 
Função: estagiária dos setores de obras de recuperação e de perícias técnicas 
 08/2003 a 07/2004 – Controlnort Engenharia de Controle Ltda 
Função: engenheira civil – Setor de obras de recuperação 
Atividades desenvolvidas: elaboração de orçamentos; levantamentos quantitativos de insumos; 
cotações de preços; verificação de rendimentos e composições de serviços; gerenciamento de 
obras de revitalização, recuperação e reforço de obras residenciais, comerciais e industriais. 
 08/2004 até o presente momento – Controlnort Engenharia de Controle Ltda 
Função: engenheira civil – Setor de perícias técnica 
Atividades desenvolvidas: realização de vistorias técnicas em edificações residenciais, 
comerciais, industriais e públicas para identificação e registro das manifestações patológicas 
existentes; detecção das causas das anomalias observadas; realização, acompanhamento e 
interpretação de ensaios laboratoriais e de campo; elaboração de projetos de pisos industriais, 
impermeabilização e revestimentos de fachada; venda de serviços de engenharia. 
 06/2007 a 12/2008 – Universidade Estadual de Maringá 
Função: professora colaboradora – Departamento de Engenharia Civil 
Atividades desenvolvidas: professora das disciplinas de Desenho Técnico, Construções Rurais 
e Gestão Logística Aplicada à Construção Civil para os cursos de Engenharia de Alimentos, 
Engenharia de Produção (ênfases Agronegócios, Confecção Industrial, Software e Construção 
Civil) e Zootecnia. 
 01/2009 até 12/2010 – Associação dos Engenheiros e Arquitetos de Maringá 
Função: diretora cultural 
Atividades desenvolvidas: organização e promoção de palestras e cursos; representação da 
entidade em eventos quando solicitado. 
PARTICIPAÇÃO EM PALESTRAS, CURSOS E TREINAMENTOS: 
 20 a 24/10/1997 – IV Semana da Engenharia Civil – Maringá 
 23/04 a 27/08/1998 – Curso Operação/Programação de Calculadoras HP48G/GX - Mgá 
 11/08 a 17/09/1998 – Curso: AutoCAD – Maringá 
 09 a 13/11/1998 – V Semana da Engenharia Civil – Maringá 
 15 e 16/04/1999 – I Jornada de Tecnologia Aplicada à Construção – Londrina 
 09/06/1999 – Workshop sobre Ensaios Geotécnicos de Campo – Londrina 
 08 a 12/11/1999 – VI Semana da Engenharia Civil – Maringá 
 20 a 25/11/2000 – VII Semana da Engenharia Civil – Maringá 
 02 a 05/04/2001 – Curso: Programa Brasil Empreendedor – SEBRAE – Maringá 
 19/04/2001 – Palestra: Uso do Aço na Construção Civil – Maringá 
 02/08/2001 – Palestra: Dimensionamento de Motobombas – Maringá 
 04 e 05/06/2002 – Curso Técnico de Impermeabilização – Maringá 
 11 a 13/09/2002 – Curso: Tecnologia dos Concretos Hidráulicos – Maringá 
 20 e 21/09/2002 – Curso: Gerenciamento de Obras – Londrina 
 25 a 29/11/2002 – III Encontro Tecnológico da Engenharia Civil e Arquitetura – Maringá 
 07/08 a 27/09/2003 – Curso de Extensão em Avaliação e Perícia – Londrina 
 20 e 21/10/2003