Caracterização de um Imóvel

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Lição 3 - Caracterização de um Imóvel
Nesta lição o aluno terá um conhecimento mais amplo sobre a parte física 
do imóvel, para que as informações possam ser transmitidas corretamente 
e de maneira clara ao cliente. Conhecer os materiais utilizados, os diferen-
tes elementos construtivos, os tipos de edificações, as partes da construção, 
bem como os processos construtivos amplia a chance de sucesso para o 
profissional desta forma, ele saberá valorizar os pontos positivos do imóvel 
e melhorar os pontos mais enfraquecidos. 
Ao final desta lição o aluno será capaz de:
• Identificar os processos construtivos mais utilizados e as partes 
que compõem uma construção (estrutura, elementos de vedação e 
instalações). 
• Identificar possíveis patologias na construção ou anomalias presentes no 
material construtivo.
• Conhecer as principais causas de problemas construtivos mais 
ocorrentes.
1. Edificações e suas Características
Da mesma maneira como acontece com o ser humano, os imóveis também 
sofrem as influências de fatores internos, externos e do tempo.
Os fatores internos, inerentes ao imóvel, podem decorrer das deficiências 
construtivas, falha de mão de obra e de projeto, e ainda pelo esgotamento da 
sua vida útil, que é estimada em 60 anos, dependendo do tipo de construção 
e de materiais utilizados.
Os fatores externos decorrem da ação de terceiros, como manifestações de 
natureza voluntária ou involuntária, algumas vezes por ações não previstas 
no projeto ou na execução da obra. Existem os fatores como ação do clima, por 
exemplo, que não pode ser evitado durante a vida útil do imóvel. A exposição 
ao sol, alterações de temperatura, vento, umidade são inevitáveis e, embora 
possa ter seus efeitos minimizados, não há como excluir tais ações. Identificar 
as anomalias nas edificações é muito importante quando o profissional vai 
trabalhar com o imóvel. É preciso conhecer os elementos construtivos, a 
constituição da edificação como um todo, bem como os agentes internos e 
externos que mais ocorrem naquele local ou região.
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Pode-se dizer que uma construção é dividida em partes. As principais partes 
são:
• Estrutura (mais conhecida como fundação ou alicerce);
• Alvenaria (paredes internas e externas);
• Cobertura (telhados, forros e lajes);
• Impermeabilização (principalmente na parte que está em contato com o 
solo ou imóveis vizinhos);
• Revestimentos (pisos e azulejos);
• Instalações hidráulicas (Sistema de encanamento e armazenamento de 
água);
• Instalações elétricas, de telefonia e lógica.
1.1 Estrutura
A estrutura de um prédio pode ser comparada com o esqueleto humano. 
Assim como os ossos têm a função de sustentar a nossa musculatura, a 
estrutura é o conjunto de partes de uma construção que suportam o peso da 
edificação e de tudo o que está dentro.
As cargas internas constituem tudo aquilo que colocamos dentro do imóvel, 
como móveis, utensílios domésticos, papéis, cofres, automóveis, etc., além 
dos próprios materiais que constituem a construção. A cobertura e o telhado 
também constituem uma considerável carga que atua sobre a construção e, 
consequentemente, sobre a estrutura.
A estrutura tem o papel de transmitir carga e nunca de absorvê-la. Toda a 
carga é transmitida para o solo e subsolo. Existem cálculos específicos que 
definem o tipo e a dimensão da estrutura a ser utilizada.
As forças externas são as ações da natureza, como chuva e vento, que exercem 
determinado impacto na construção e, consequentemente, na estrutura.
As forças internas são induzidas pela força da gravidade e agem de cima 
para baixo (Figura 40); já as forças produzidas pelas ações da natureza 
ocorrem em várias direções (Figura 41). A atuação conjunta dessas forças 
faz com que a edificação sofra alguns movimentos e deformações, mesmo 
que imperceptíveis, daí a importância da estrutura ser corretamente 
dimensionada por profissionais da área.
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FORÇAS INTERNAS
Figura 40: Carga interna. Força vertical de cima para baixo na edificação.
FORÇAS EXTERNAS
TERRA
VENTO
TERRA
Figura 41 - Carga externa. Forças agindo em outras direções sobre a edificação
Os pilares, as vigas e as lajes também fazem parte da estrutura (Figura 42), 
pois são responsáveis por transmitir as cargas recebidas para as fundações 
que, por sua vez, transmitem para o solo e subsolo.
Os pilares são peças lineares de sustentação vertical. Seus carregamentos 
principais são provenientes das vigas, que concentram neles seus esforços e 
estes são distribuídos para as fundações.
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As vigas são peças de sustentação horizontal. Recebem o peso advindo da laje 
e da cobertura, distribuindo esta carga para os pilares.
Vigas
Pilares
Lajes
Fundações
Figura 42 - Estrutura – laje, vigas, pilares e fundação
Existem algumas patologias bem conhecidas, como as fissuras, trincas, 
rachaduras, fendas nas paredes e lajes nas edificações. Muitos destes termos 
são tratados como se fossem iguais, porém existem diferenças. Veja a seguir 
algumas delas:
• Fissura: abertura em forma de linha estreita e pouco profunda, que aparece 
na superfície de qualquer material sólido. Aparece no revestimento com 
espessura de aproximadamente 0,5 mm (meio milímetro).
• Trinca: possui a mesma definição que a fissura, porém sua espessura varia 
até 1 mm.
• Rachadura: apresenta mais riscos, verificando-se uma acentuada ruptura 
na massa de revestimento, com uma abertura mais expressiva. Pode-se 
“ver” através dessa ruptura. Apresenta uma espessura de 1 até 1,5 mm.
• Fenda: ruptura maior que a rachadura, causando a separação das partes. 
Sua espessura é superior a 1,5 mm.
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Se o profissional identificar qualquer uma destas patologias no imóvel, não 
deverá ignorá-las. Toda patologia requer uma melhor investigação, a fim de 
saber quanto aquele imóvel e sua possível negociação pode ser prejudicada. 
Pode estar ocorrendo um processo de deterioração progressiva, trazendo 
prejuízo futuro.
As causas dessas anomalias nem sempre são evidentes, mas é possível 
identificar algumas delas com uma atenciosa e detalhada análise. 
As figuras a seguir esquematizam o desenho formado nas paredes por essas 
trincas e rachaduras, com suas respectivas e possíveis causas.
Figura 43 - Patologia causada por escorregamento de solo
Figura 44 - Erosão e deslocamento de fundações (recalques)
Figura 45 - Ausência de vergas e contravergas em portas e janelas
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Figura 46 - Efeitos de cisalhamento, decorrentes de forças cortantes
Rachaduras
Figura 47 - Patologias causadas por forças cortantes 
A deformação decorrente de forças cortantes1 (Figura 47) podem ser causadas 
por fadiga, efeitos térmicos, vibrações, dano excepcional provocado por ações 
da natureza.
Figura 47 - Demonstração de um rompimento por cisalhamento
1. Forças cortantes 
São forças que agem no sentido perpendicular ao eixo da peça que está sofrendo o esforço. 
Tende a provocar o cisalhamento da peça.
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De qualquer modo, é importante o parecer do técnico habilitado – arquiteto 
ou engenheiro, para que as origens das patologias possam ser perfeitamente 
identificadas e, dessa forma, seus efeitos serem minimizados ou anulados.
1.2 Alvenaria
Alvenaria são elementos estruturais ou de vedação – paredes e muros. 
Esses elementos podem ser executados com materiais de barro, cerâmica 
ou concreto, e deverão ser resistentes à diferentes solicitações de esforços 
e intempéries. Quanto aos métodos de construção, a alvenaria pode ser 
executada in loco ou pode ser pré-moldada, isto é, peças feitas em fábrica e 
transportadas apenas para “montar as paredes” no local da obra.
A alvenaria pode ser apenas estrutural ou de vedação.
• Alvenaria de vedação: utilizada apenas como divisória não recebe ou 
transmite carga considerável.
• Alvenaria estrutural: utilizada com função de estrutura, isto é, recebe e 
transmite a carga para as fundações.
Devido ao fato de serem utilizados materiais de composição diferenciada nas 
alvenarias, criando-se “juntas de união” ao serem unidos unsaos outros, o 
comportamento destes materiais deverá ser resistente diante dos agentes 
externos. Podem surgir fissuras entre as “juntas de união”, muito frequentes 
onde a laje começa e a alvenaria termina, por exemplo. Nas quinas entre 
paredes, e até mesmo junto à abertura de portas e janelas, também é comum 
aparecerem trincas e fissuras, por isso a execução da alvenaria deverá ser 
realizada corretamente e com materiais adequados. É possível também o 
aparecimento de patologias mais graves, como rachaduras ou fendas, que 
podem comprometer até mesmo a estrutura e a vida útil da edificação.
1.3 Cobertura
A cobertura é o elemento que fecha a parte superior de uma edificação: 
teto, forro, telhado ou laje. Seu objetivo é proteger a edificação contra as 
intempéries, constituindo o seu arremate. Funciona ainda como controlador 
térmico, não permitindo que os raios solares incidam diretamente sobre os 
compartimentos da edificação, promovendo, assim, uma estabilidade térmica.
A cobertura pode ser um telhado ou apenas uma laje. O telhado é constituído 
por um madeiramento (tesouras, terças, ripas, caibros e sarrafos), onde se 
apoiam as telhas, normalmente feitas de barro ou cimento. Existem também 
as telhas de amianto ou zinco. Atualmente, para um melhor conforto térmico, 
acústico e até uma maior proteção contra a água das chuvas, emprega-se 
uma manta – chamada de subcobertura – entre o madeiramento e as telhas.
As lajes de cobertura são superfícies de concreto que fecham a parte 
superior de uma edificação. Se elas não recebem o madeiramento do telhado, 
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devem receber tratamentos especiais, que são as impermeabilizações, 
principalmente. Importante também a laje receber um revestimento, como 
telhado verde ou argila, visando um melhor conforto térmico em países ou 
cidades de clima muito quente.
1.4 Impermeabilização
A impermeabilização é um material que protege superfícies contra a 
penetração indesejável da água ou umidade. No caso das construções, a 
umidade normalmente advém da água da chuva, do solo ou da vegetação. 
A impermeabilização pode ser realizada nas lajes, para proteção das 
águas da chuva, ou nas estruturas de fundação e pisos, para proteção da 
umidade advinda do solo. Dentro do imóvel, onde há muita presença de 
água, como banheiros, cozinhas e áreas de serviço, também é necessária a 
impermeabilização dos pisos sob os revestimentos.
Existem diversos materiais utilizados para impermeabilizar as construções, 
como argamassas impermeáveis, mantas asfálticas, membranas termoelás-
ticas, entre outros. São utilizados sob os pisos e paredes, ou sobre as lajes, 
garantindo a segurança contra insalubridade e a qualidade dos imóveis 
vizinhos.
É recomendável a utilização desses materiais de impermeabilização sob os 
pisos de cozinhas, lavanderias, banheiros, lavabos e saunas, que são áreas em 
frequente contato com a água.
Devem ser impermeabilizados os elementos da edificação expostos às 
intempéries, como quadras esportivas, marquises, decks de piscinas, varandas, 
lajes de cobertura, e ainda em lugares como caixas d’água, jardineiras, 
floreiras, piscinas e paredes de contenção de solo.
Deve-se sempre estar atentos a quaisquer interferências nas impermea-
bilizações, como perfurações ou quebra de pisos, pois pode inutilizar a 
impermeabilição realizada no local, devendo, assim, ser feita novamente.
1.5 Revestimento
Os materiais de revestimento mais utilizados em alvenaria são os azulejos 
cerâmicos, tintas, pastilhas e argamassas, que possibilitam um bonito 
acabamento estético nas edificações e também as protege de umidade e 
intempéries. 
Geralmente, as alvenarias são revestidas com várias camadas de argamassa, 
de dentro para fora, na seguinte ordem: massa grossa, massa fina, base e 
acabamento.
A garantia da segurança está principalmente na escolha dos materiais, que 
devem ter boa qualidade, e também na maneira como são manipulados. Os 
processos de transporte e a mão de obra especializada são fatores muito 
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importantes para a qualidade final do trabalho. Qualquer falha nos itens 
mencionados poderá incorrer em anomalias, como bolhas, descolamentos 
em cerâmicas, quebras, trincas ou fissuras no revestimento. 
Existem várias informações que podem ser observadas antes de se adquirir 
um material construtivo. A norma técnica da ABNT é um importante 
material de consulta para se compreender qual o produto mais adequado 
a ser utilizado, bem como sua correta manipulação. Nos rótulos também 
contém informações importantes sobre os elementos presentes no produto, 
assim como a forma correta de utilizá-lo. O cimento, por exemplo, deve ser 
escolhido de acordo com sua resistência característica, e deve ser obedecida 
a sua finalidade.
Os revestimentos, como os pisos, por exemplo, possuem uma resistência 
específica, uma informação técnica que deve ser sempre considerada, 
dependendo do ambiente onde serão utilizados. Chama-se PEI (Porcelain 
Enamel Institute)2. PEI indica uma classificação da superfície da cerâmica do 
revestimento com relação à quantidade de tráfego que pode suportar sem 
arruinar. Essa classificação abrange de 0 a 5, e quanto mais próximo de 0, 
menor é a resistência, e quanto mais próximo de 5, melhor será a capacidade 
de o piso suportar as diversidades, como as intempéries do tempo e do tráfego. 
Existem revestimentos próprios para áreas com muito movimento, como 
rodoviárias e shoppings, e revestimentos para imóveis residenciais que 
possuem pouco movimento e pouca exposição a riscos. Porém, isso não quer 
dizer que um imóvel residencial tenha que ser revestido com um piso de 
classificação muito baixa. Deve-se analisar e equilibrar o uso do material e 
sua classificação para que o imóvel tenha um revestimento de boa qualidade.
Revestimentos são os elementos construtivos que estão muito expostos, por 
isso devem ter manutenção periódica, prolongando, assim, seu tempo de vida 
útil.
1.6 Instalações Hidráulicas
São as redes de tubulações de água fria, água quente, águas pluviais (de chuva) 
e de esgoto (Figura 48). As caixas de armazenamento de água também fazem 
parte das instalações hidráulicas, sendo indispensável em um imóvel.
A água fria é obtida por meio da rede de água da rua que passa pelo hidrômetro, 
sendo levada pelas tubulações até o reservatório principal (caixa d’água), 
que pode ser elevado ou enterrado. Desse reservatório, a água percorre as 
tubulações até os pontos de abastecimento da edificação: torneiras, válvulas 
de descarga, chuveiros, etc. Não existindo a referida rede de água da rua, a 
2. PEI 
Sigla que recebe o nome do Instituto que regulamentou as Normas para a classificação de 
Resistência à Abrasão Superficial dos revestimentos.
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água pode ser obtida por meio da perfuração de um poço artesiano, muito 
comum em áreas rurais.
CAPTAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO 
DA ÁGUA
Figura 48 - Captação e distribuição de água
Os vazamentos normalmente ocorrem nos tubos de descida, devido a 
problemas de peças (conexões) mal encaixadas ou soldadas, e até pela alta 
pressão da água. A partir destes vazamentos podem ocorrer agravantes, 
como rupturas das tubulações, causando infiltrações que podem afundar 
pisos ou até mesmo causar desmoronamentos. Nos ralos também é comum 
ocorrer infiltrações quando não são instalados corretamente ou quando a 
impermeabilização não é bem executada.
A água quente é a água fria aquecida por um aquecedor instalado no imóvel. 
Esta água deve passar por tubulações adequadas que normalmente são 
de cobre ou PVC – resistentes à temperatura da água e revestidas por um 
isolante térmico.
A água pluvial é a água da chuva advinda dos telhados, lajes e coberturas, 
captada por calhas e ralos e despejada nas caixas de coleta. Essa água poderá 
ser levada à rua pela superfície ou por canalização subterrânea. Havendo rede 
de esgoto não é permitido que nela seja despejada a água de chuva. Mesmo 
não havendo rede de esgoto no imóvel, mas uma fossa séptica, a água pluvial 
não deve ser aí conduzida,pois isso ocasionaria seu rápido enchimento. A 
água de chuva deve ser despejada no meio-fio ou na rede de água pluvial da 
prefeitura, quando assim houver.
As tubulações de esgoto coletam as águas usadas nas pias, nos vasos 
sanitários, bidês, chuveiros, ralos etc. Os vazamentos mais comuns ocorrem 
justamente nas tubulações enterradas, junções e caixas de inspeção, sendo, 
portanto, mais difícil detectar a presença de infiltrações. Os vazamentos e 
as infiltrações, de modo geral, também podem ocasionar a deterioração dos 
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elementos construtivos, oxidação de ferragens do concreto da estrutura, 
trincas, fissuras e fendas, danos às instalações elétricas, deslizamentos em 
muros de contenção, danos em armários embutidos e afundamentos de 
piso. Também podem prejudicar as edificações vizinhas trazendo prejuízo e 
problemas para ambas as partes.
1.7 Instalações Elétricas e de Telefonia/TV a Cabo/Rede de Lógica
Essas instalações são constituídas por uma rede de tubulações, onde 
percorrem os fios que alimentam as tomadas e os interruptores. São os 
sistemas de energia elétrica, iluminação, telefonia, lógica (computadores) e TV. 
Toda concentração de carga elétrica está no quadro de distribuição de força, 
que contém o relógio medidor e as chaves (disjuntores) de distribuição. Neste 
quadro também está a chave geral que interrompe a passagem de energia 
elétrica quando desligada. Portanto, uma pequena parte da energia elétrica 
externa (da rua) entra no imóvel e concentra-se no quadro de distribuição 
de força e, a partir daí, é distribuído nos pontos de energia do imóvel, como 
interruptores, chuveiros e tomadas (Figura 49). Toda a instalação elétrica 
deve seguir as Normas Técnicas da ABNT (NBR 5410).
Figura 49 - Quadro de distribuição elétrica com disjuntores
Os choques causados pela corrente elétrica e os incêndios são os principais 
riscos apresentados nestas instalações, sendo que podem ser evitados com os 
cuidados adequados e seguindo-se as recomendações das Normas Técnicas 
(ABNT). 
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Os choques podem ser evitados pela instalação adequada do fio terra 
(condutor de proteção) nos aparelhos elétricos, chuveiros, torneiras e 
aquecedores. Também podem ser evitados utilizando-se fios de qualidade de 
forma correta e bem encapados. 
O quadro de distribuição de energia deve ter os disjuntores com proteção 
contra descarga brusca de energia, e sempre deve seguir as normas de 
segurança (NBR 5410). Já os incêndios (Figura 50), provocados muitas vezes 
por curtos-circuitos nas fiações elétricas, são causados por instalações mal 
executadas e projetadas, péssimo estado de conservação, falta de manutenção, 
distribuição inadequada de cargas, aumento de carga sem supervisão técnica, 
materiais utilizados de forma errada ou materiais de baixa qualidade.
Figura 50 - Incêndio
A presença de água por infiltração de chuva ou vazamentos é um forte 
agravante nas causas de incêndio. A água em contato com a energia elétrica 
nos fios pode ocasionar curtos-circuitos, que é a principal causa de focos de 
incêdios nos imóveis.
Outro fator que merece ser lembrado é a presença de ratos e cupins no local 
que podem danificar o fundo de madeira dos quadros elétricos. O ideal é que 
a madeira não seja usada nestes casos, mas alguns imóveis são construídos 
desta forma, e estas informações devem ser averiguadas antes de efetuar 
uma venda ou locação.
As instalações prediais, onde há o uso de elevadores, casa de máquinas, casa 
de bombas e centros de medições devem ser constantemente vistoriadas, 
para evitar a presença de roedores ou de qualquer animal que coloque em 
risco a fiação elétrica. Convém manter esses lugares sempre muito limpos 
com tampas e portas bem fechadas e sem obstruções.
Ter conhecimento sobre as instalações e de como se compõe em uma 
edificação é importante porque facilita o trabalho de averiguar possíveis 
problemas, bem como cadastrar, vistoriar e avaliar um imóvel corretamente.
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2. Tipos de Edificações
As edificações são classificadas quanto à sua forma construtiva e quanto ao 
seu uso. Em relação à forma construtiva, podem ser:
• Residências térreas
• Residências assobradadas (dois pavimentos)
• Residências geminadas – assobradadas ou não
• Condomínios verticais (residencial, comercial ou industrial)
• Condomínios horizontais (residencial, comercial ou industrial)
• Lofts3
• Galpões industriais
• Lojas comerciais
O uso da edificação pode diferir da sua forma construtiva, como acontece 
com os lofts. Quanto ao seu uso, as edificações classificam-se em residenciais, 
não residenciais e de uso misto.
As edificações residenciais subdividem-se em permanentes e transitórias:
2.1 Permanentes:
• unifamiliares – apenas uma unidade
• multifamiliares – duas ou mais unidades (apartamentos)
2.2 Transitórias:
• hotéis
• hotéis-residências
• motéis e congêneres
• internatos
• pensionatos
• asilos
2.3 As Edificações não Residenciais:
• uso industrial;
• locais de reunião: auditórios, ginásios esportivos, salões de exposições e 
festas, cinemas, parques de diversões e teatros;
• comércio, negócios e atividades profissionais: lojas comerciais, estúdios, 
consultórios;
3. Loft
Áreas residenciais sem divisórias, divididas apenas por mobiliários.
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• Uso institucional, como escolas ou faculdades;
• Estabelecimentos hospitalares e laboratórios;
• Usos diversos: depósitos de explosivos, munições e inflamáveis, depósito 
de armazenagem, estacionamento, postos de abastecimento etc. 
As edificações de uso misto são aquelas que abrigam atividades de diferentes 
usos no mesmo prédio (residencial e não residencial). 
Pelo critério de utilização predominante, os imóveis podem ser considerados 
urbanos ou rurais (rústicos), ou ainda pelo critério da sua localização: urbano, 
aquele que se encontra dentro dos limites das metrópoles, cidades, povoações; 
e rústico ou rural, aquele que se localiza fora desses limites.
Há ainda quem defenda o critério de destinação do prédio: urbano – aquele 
com características predominantes de habitação, comércio, indústria, 
serviços profissionais liberais, e rústico – aquele que se destina à lavoura ou à 
exploração agrícola extrativa, esteja ou não situado em região rural. Este é o 
conceito mais utilizado, principalmente no mercado imobiliário de locações.
Saiba Mais
Patologias construtivas.
http://arquinetpolis.com/patologias-constructivas-000057/
Dica de Leitura
CAVALIN, G. CERVELIN, S. Instalações Elétricas Prediais. Editora Érica: São Paulo, 2017.