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PERITO AVALIADOR E CORRETOR JUDICIAL
Instrutor:
Edmilson Pinho de Sá
Graduado em Engenharia Civil pela UFF – Universidade Federal Fluminense do Rio de Janeiro -RJ, Engenheiro de Segurança do Trabalho, pela UFMT – Universidade Federal de mato Grosso, Especialista em Avaliações de Imóveis pelo Centro Universitário Cândido Rondon, em Cuiabá - MT, Mestrando em ciência da Educação.
1.0 INTRODUÇÃO
O objetivo deste trabalho é instruir o Avaliador Imobiliário, com instrumento técnico e jurídico para encaminhamento das questões relativas a Avaliações, orientando, elaborando e estudando sobre a área. 
2.0 HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL 
O interesse em avaliar imóveis no Brasil iniciou-se a partir da promulgação da Lei de Terras (Lei n° 601 /1850), que aboliu, em definitivo, o regime de sesmarias, que era exercido de maneira absolutista pelos monarcas. 
Esta lei estabelecia a compra como a única forma de acesso à terra. Daí surgiu a figura dos proprietários imobiliários, que passaram a registrar seus imóveis nos Assentamentos Paroquiais. 
Os primeiros trabalhos técnicos foram publicados em São Paulo, em meados da década de 30, decorrentes do crescente urbanismo e da concentração populacional. 
Importantes contribuições técnicas e científicas se seguiram nos anos seguintes principalmente aquelas desenvolvidas pelo Engenheiro Luiz Carlos Berrini, que desde 1928 já elaborava trabalhos avaliatórios para o Banco do Estado de São Paulo. 
“Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados de que outros, e disso resulta que, o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados.” 
Em 1975 o Banco Nacional da Habitação – BNH, desejando padronizar as avaliações de imóveis, firmou um acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT para a elaboração de uma norma para avaliação de imóveis urbanos. Foi, então, instalada a Comissão de Estudo de Vistorias e Avaliações – CEVA do Comitê Brasileiro de Construção Civil – CB-2, da ABNT. 
Desses trabalhos iniciais resultou a norma NB 502, para avaliação de imóveis urbanos. Esta norma evoluiu, posteriormente, para NBR 5676:1990 – Avaliação de Imóveis Urbanos e surgiram as normas NBR 8799:1985, para avaliação de imóveis rurais e NBR 8951:1985, para glebas urbanizáveis, entre outras
NORMAS DA ABNT DA SÉRIE 14.653 
Em recente atualização, a ABNT editou as normas da série NBR 14.653 - Avaliação de bens: 
Parte 1 (NBR 14.653-1) - Procedimentos Gerais. (30/05/2001); 
Parte 2 (NBR 14.653-2) - Imóveis Urbanos. (31/05/2004); 
Parte 3 (NBR 14.653-3) - Imóveis Rurais. (31/05/2004); 
Parte 4 (NBR 14.653-4) - Empreendimentos. (30/12/2002); 
Parte 5 (NBR 14.653-5) – Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral. (05/06/2006); 
Parte 6 (NBR 14.653-6) – Recursos naturais e ambientais. (30/06/2008); Parte 7 (NBR 14.653-7) – Bens de Patrimônio históricos e artísticos. 
(26/02/2009); 
 Todos os trabalhos avaliatórios devem seguir as normas acima mencionadas. 
DEFINIÇÔES E CONCEITOS
Segundo o Professor Sergio Abunahman, em sua obra Engenharia Legal e de Avaliações, Uma avaliação é o processo e resultado de uma tentativa de responder uma ou mais perguntas especificas sobre os valores definidos das partes de um imóvel, sua utilidade ou conformação e possibilidades de venda. Esse conhecimento permite a aplicação do termo a qualquer estimativa, seja ela uma conclusão fundamentada com bases na evidência, ou simplesmente uma opinião pessoal. A confiabilidade de uma avaliação depende da competência e da integridade básica do avaliador, da disponibilidade de dados pertinentes a mesma e da habilidade com que esses dados forem computados e analisados.
AVALIAÇÃO É, POIS, UMA AFERIÇÃO DE UM OU MAIS FATORES ECONÔMICOS ESPECIFICADAMENTE DEFINIDOS EM RELAÇÃO A PROPRIEDADES DESCRITAS COM DATA DETERMINADA, TENDO COMO SUPORTE A ANALISE DE DADOS RELEVANTES.
AVALIAR É ESTIMAR O VALOR DE MERCADO DE UM OU MAIS INTERESSES IDENTIFICADOS EM UMA PARCELA ESPECÍFICA DE UM IMÓVEL, EM UM DETERMINADO MOMENTO.
Avaliação – expresso na norma NB 5676: “é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o mesmo”.
Avaliação – utilizado pelo professor Alberto Lélio Moreira : “é a arte de estimar valores de propriedades específicas, onde o conhecimento técnico e o bom julgamento são condições essenciais”. 
SOBRE A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
SOBRE AS METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
A metodologia avaliatória deve alicerçar-se em pesquisa de mercado, envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam influência no valor
Método Comparativo – É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. É utilizado para avaliações de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneização.
Método de Custo – É aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição dos custos de outras iguais às que são objeto da avaliação (custo de reprodução) ou equivalente (custo de substituição).
Método de Capitalização da Renda – É o método baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar que o valor está na mente do homem e depende o que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável, levando em consideração as taxas praticadas no mercado
Método Involutivo – É baseado em um estudo de viabilidade econômica de aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a Legislação Urbanística local. Este método é muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. É também conhecido como método de aproveitamento máximo eficiente. 
Método Residual – É aquele em que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferença, o resíduo, é o valor do terreno.
Método do Custo de Reprodução – Este método é baseado na teoria do valor objetivo, pois o valor é inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricação, deduzindo a sua depreciação.
Método de Custo de Reposição por Novo - É normalmente usado para avaliação de máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, computadores e periféricos. Consiste na obtenção do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem e instalação. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de manutenção, regime de trabalho e obsolescência
Segundo Moreira Filho (1993), o método comparativo de dados de mercado é o mais utilizado e mais recomendado na avaliação de imóveis, pois ele permite a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, frequentemente diferenciadas das flutuações e tendências de outros ramos da economia.
PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA CONFORME RESOLUÇÃO Nº 1.066/2007 e ATO NORMATIVO 01/2008 do COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
7.0 SOBRE OS BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO 
Bens tangíveis: São aqueles que têm existência corpórea, ou seja, que podem ser tocados. Exemplos: Lotes, glebas, prédios, lojas, sítios, fazendas, máquinas, equipamentos, instalações, etc. 
Bens intangíveis: São aqueles que não têm existência corpórea, ou seja, são imateriais. 
Exemplos: Fundo de comércio, marcas, patentes, frutos, direitos, etc.CAPACIDADE DE IMOVEIS 
EM GERAR LUCROS E DIREITOS 
8.1 LUCROS: 
Aluguel: É o valor cobrado pelo proprietário de um imóvel, pelo fato de renunciar à sua posse e seu uso durante um determinado período, em favor do locatário. 
Arrendamento: É o preço estipulado pela cessão do direito à exploração, uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos, por prazo determinado e condições convencionadas. 
8.2 DIREITOS: 
Servidão: É o ônus real de uso, imposto a uma propriedade a fim de assegurar a realização e manutenção de obras e serviços públicos ou de utilidade pública, mediante indenização dos prejuízos efetivamente suportados pelo proprietário. 
Usufruto; Direito real conferido a alguém para, por certo tempo, retirar de coisa alheia todos os frutos e utilidade que lhe são próprios, desde que não lhe altere a substância ou o destino, não Podendo transferi-lo ou aliená-lo. 
Concessão: Privilégio que o governo concede a uma empresa para que explore, em regime de monopólio, um serviço de utilidade pública; privilégio concedido pelo Estado a uma empresa ou indivíduo, para que explore, mediante contrato, recursos naturais cuja propriedade, segundo a Constituição Federal, não pode ser privada. 
Comodato: É o empréstimo gratuito de um imóvel, por tempo determinado e condições preestabelecidas. 
Os direitos podem ser resumidos em hereditários, que são aqueles transmitidos por herança e em direitos possessórios, que são direitos decorrentes da posse. 
INDAGAÇÕES BÁSICAS NA ELABORAÇÃO DE AVALIAÇÃO 
Deve o Avaliador, no exercício de suas funções, sempre efetuar as seguintes indagações: a)O que?
b)Quem?
c)Onde?
d)Quando?
e)Por quê?
f)Pra que?
g)Como?
BENEFÍCIO DO PLANEJAMENTO DETALHADO DA AVALIAÇÃO 
A Avaliação deve ser detalhadamente planejada. Os benefícios advindos deste planejamento são:
Aumento da probabilidade de sucesso;
Otimização da utilização do tempo;
Transparência da atitude profissional;
Demonstração da importância dos trabalhos.
 RESUMO DAS ETAPAS INICIAIS DA AVALIAÇÃO
O avaliador deve, inicialmente:
Preparar o plano de trabalho;
Obter informações preliminares sobre a matéria objeto da Avaliação; 
3- Estudar antecipadamente os assuntos relacionados a Avaliação.
Legislação e normas aplicáveis
Livros, publicações, manuais e relatório
Laudos de pericias anteriores
Informações coletadas
Investigar outras fontes de informações
Preparar lista de verificações.;
Observar se todos os requisitos estão preparados e disponíveis para a Avaliação.
Notificar os assistentes.
DIRIGINDO A PERICIA JUDICIAL 
Após ter preparado o planejamento da Avaliação, marcado data, horário e local com os assistentes, o Avaliador deve comparecer pessoalmente para dar inicio aos trabalhos. É importante assegurar-se então que os assistentes estejam a par do objeto da Avaliação e conscientes do que vai ocorrer. O Avaliador deve lembrar de : a) Dirigir os trabalhos;
Estar preparado e atento; 
Efetuar anotações;
Manter a calma;
Efetuar indagações para esclarecer duvidas;
Observar táticas;
Ser educado, cortês, sensato, prudente, acessível.
REGRAS PRATICAS DE UMA PERICIA JUDICIAL
Há algumas regras que para o bom desenvolvimento de uma Avaliação:
1- Ser preciso, evitando prolixidade;
2- Utilizar linguagem compreensível
3- Ser imparcial, evitando emoções.
4-Sempre que necessário retornar ao local objeto da Avaliação, a fim de 
sanar informações ou aspectos duvidosos
5-Utilizar listas de verificações para manter a abrangência pertinente. 
6- Sempre agradecer e desculpar-se aos moradores e ao ocupante o imóvel caso haja pela vistoria e informações 
COLETA DE INFORMAÇÕES 
No decorrer da vistoria, efetue anotações que, mais tarde, deverão fazer sentido.
TIPOS DE PERICIA
 
Pericia de Imóveis Urbanos
Pericia de Imóveis Rurais 
Pericia de Máquinas e Equipamentos
Pericia Desapropriações 
Pericia Possessórias (Proteção da Posse )
Pericia Reintegração de posse 
Pericia Reivindicatórias
Pericia Renovação e revisões de aluguel
Pericia Usucapiões 
Pericia Demolitórias
Pericia Executivas
Pericia Faixa de Servidões
Pericia Nunciações de obra nova
Pericia Passagem forçada
Pericia Compras 
Pericia Vendas 
Nos processos judiciais ocorre a necessidade da realização de perícias nos seguintes tipos de ações regidas por essas regras:
ACEITAÇÃO DA AVALIACAO E NOMEAÇÃO DO AVALIADOR
Quando a matéria for de natureza técnica o Juiz determinará a realização da Avaliação, que será a prova, que poderá constituir em exame(coisas móveis, animais, pessoas, Livros e papeis), vistoria (bens imóveis) ou avaliação (valor em dinheiro de coisa ou obrigação). 
Cumprindo os pressupostos de aceitação o juiz nomeará o Avaliador, que não está obrigado a assinar o termo de compromisso. Após receber a comunicação formal de sua nomeação, o Avaliador tem o dever de cumprir sua função com toda diligencia, mas pode recusar o encargo e ser recusado, ou mesmo substituído, nos casos previstos na lei processual.
INDICAÇÃO DOS ASSISTENTES TÉCNICOS E FORMULAÇÃO DOS QUESITOS.
Ato continuo a nomeação do Avaliador, inicia-se o prazo de 5 dias para as partes indicarem seus assistentes técnicos e formular os quesitos. Sobre o Assistente, o Código do Processo Civil (CPC) exclui sua condição de auxiliar da justiça, passando a ser de confiança das partes. No que se refere aos quesitos, a lei processual dispõe que cabe ao juiz analisá-los, devendo indeferir aqueles que julgar impertinente, bem como formular outros que julgar necessário.
Com relação aos honorários dos assistentes técnicos, esse ficará a cargo das partes que o contratarem, em media esse valor varia entre 50% a 80 % do valor cobrado pelo perito nos autos.
Cabe ressaltar que fica a cargo das partes o contrato de valores referente a contratação de assistente técnicos. 
CODIGO PROCESSO CIVIL.
Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.
§ 1º O juiz indeferirá a perícia quando:
I - a prova do fato não depender de conhecimento especial de técnico; II - for desnecessária em vista de outras provas produzidas; III - a verificação for impraticável.
§ 2º De ofício ou a requerimento das partes, o juiz poderá, em substituição à perícia, determinar a produção de prova técnica simplificada, quando o ponto controvertido for de menor complexidade.
§ 3º A prova técnica simplificada consistirá apenas na inquirição de especialista, pelo juiz, sobre ponto controvertido da causa que demande especial conhecimento científico ou técnico.
§ 4º Durante a arguição, o especialista, que deverá ter formação acadêmica específica na área objeto de seu depoimento, poderá valer-se de qualquer recurso tecnológico de transmissão de sons e imagens com o fim de esclarecer os pontos controvertidos da causa
Art. 465.O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo para a entrega do laudo.
§ 1º Incumbe às partes, dentro de 15 (quinze) dias contados da intimação do despacho de nomeação do perito:
I - arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso; II - indicar assistente técnico; III - apresentar quesitos.
§ 2º Ciente da nomeação, o perito apresentará em 5 (cinco) dias:
- proposta de honorários;
- currículo, com comprovação de especialização;
- contatos profissionais, em especial o endereço eletrônico, para onde serão dirigidas as intimações pessoais.
§ 3º As partes serão intimadas da proposta de honorários para, querendo, manifestar-se no prazo comum de 5 (cinco) dias, após o que o juiz arbitrará o valor, intimando-se as partes para os fins do art. 95.
§ 4º O juiz poderá autorizar o pagamento de até cinquenta por cento dos honorários arbitrados a favor do perito no início dos trabalhos, devendo o remanescente ser pago apenas ao final, depois de entregue o laudo e prestados todos os esclarecimentos necessários.
§ 5º Quando a perícia for inconclusiva ou deficiente, o juiz poderá reduzir a remuneração inicialmente arbitrada para o trabalho.
§ 6º Quando tiver de realizar-se por carta, poder-se-á proceder à nomeação de perito e à indicaçãode assistentes técnicos no juízo ao qual se requisitar a perícia.
Art. 466. O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido, independentemente de termo de compromisso.
§ 1º Os assistentes técnicos são de confiança da parte e não estão sujeitos a impedimento ou suspeição.
§ 2º O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 ( cinco) dias.
Art. 467. O perito pode escusar-se ou ser recusado por impedimento ou suspeição.
Parágrafo único. O juiz, ao aceitar a escusa ou ao julgar procedente a impugnação, nomeará novo perito.
Art. 468. O perito pode ser substituído quando:
- faltar-lhe conhecimento técnico ou científico;
- sem motivo legítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi assinado.
§ 1º No caso previsto no inciso II, o juiz comunicará a ocorrência à corporação profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada tendo em vista o valor da causa e o possível prejuízo decorrente do atraso no processo.
§ 2º O perito substituído restituirá, no prazo de 15 (quinze) dias, os valores recebidos pelo trabalho não realizado, sob pena de ficar impedido de atuar como perito judicial pelo prazo de 5 (cinco) anos.
§ 3º Não ocorrendo a restituição voluntária de que trata o § 2º, a parte que tiver realizado o adiantamento dos honorários poderá promover execução contra o perito, na forma dos arts. 513 e seguintes deste Código, com fundamento na decisão que determinar a devolução do numerário.
Art. 469. As partes poderão apresentar quesitos suplementares durante a diligência, que poderão ser respondidos pelo perito previamente ou na audiência de instrução e julgamento.
Parágrafo único. O escrivão dará à parte contrária ciência da juntada dos quesitos aos autos.
Art. 470. Incumbe ao juiz:
- indeferir quesitos impertinentes; - formular os quesitos que entender necessários ao esclarecimento da causa.
Art. 471. As partes podem, de comum acordo, escolher o perito, indicando-o mediante requerimento, desde que:
- sejam plenamente capazes;
- a causa possa ser resolvida por autocomposição.
§ 1º As partes, ao escolher o perito, já devem indicar os respectivos assistentes técnicos para acompanhar a realização da perícia, que se realizará em data e local previamente anunciados.
 § 2º O perito e os assistentes técnicos devem entregar, respectivamente, laudo e pareceres em prazo fixado pelo juiz.
§ 3º A perícia consensual substitui, para todos os efeitos, a que seria realizada por perito nomeado pelo juiz.
Art. 472.
O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes.
Art. 473 O laudo pericial deverá conter:
- a exposição do objeto da perícia;
- a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
- a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;
- resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.
§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.
§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.
§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.
Art. 474. As partes terão ciência da data e do local designados pelo juiz ou indicados pelo perito para 
ter início a produção da prova.
Art. 475. Tratando-se de perícia complexa que abranja mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais de um perito, e a parte, indicar mais de um assistente técnico.
Art. 476. Se o perito, por motivo justificado, não puder apresentar o laudo dentro do prazo, o juiz poderá conceder-lhe, por uma vez, prorrogação pela metade do prazo originalmente fixado.
Art. 477. O perito protocolará o laudo em juízo, no prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20 (vinte) dias antes da audiência de instrução e julgamento.
§ 1º As partes serão intimadas para, querendo, manifestar-se sobre o laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo parecer.
§ 2º O perito do juízo tem o dever de, no prazo de 15 (quinze) dias, esclarecer ponto:
- sobre o qual exista divergência ou dúvida de qualquer das partes, do juiz ou do órgão do Ministério Público;
- divergente apresentado no parecer do assistente técnico da parte.
§ 3º Se ainda houver necessidade de esclarecimentos, a parte requererá ao juiz que mande intimar o perito ou o assistente técnico a comparecer à audiência de instrução e julgamento, formulando, desde logo, as perguntas, sob forma de quesitos.
§ 4º O perito ou o assistente técnico será intimado por meio eletrônico, com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência da audiência.
Art. 478. Quando o exame tiver por objeto a autenticidade ou a falsidade de documento ou for de natureza médico-legal, o perito será escolhido, de preferência, entre os técnicos dos estabelecimentos oficiais especializados, a cujos diretores o juiz autorizará a remessa dos autos, bem como do material sujeito a exame.
§ 1º Nas hipóteses de gratuidade de justiça, os órgãos e as repartições oficiais deverão cumprir a determinação judicial com preferência, no prazo estabelecido.
§ 2º A prorrogação do prazo referido no § 1º pode ser requerida motivadamente.
§ 3º Quando o exame tiver por objeto a autenticidade da letra e da firma, o perito poderá requisitar, para efeito de comparação, documentos existentes em repartições públicas e, na falta destes, poderá requerer ao juiz que a pessoa a quem se atribuir a autoria do documento lance em folha de papel, por cópia ou sob ditado, dizeres diferentes, para fins de comparação.
Art. 479. O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito.
Art. 480. O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida.
§ 1º A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu.
§ 2º A segunda perícia rege-se pelas disposições estabelecidas para a primeira.
§ 3º A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar o valor de uma e de outra.
Seção 11
Seção XI Da Inspeção Judicial
Art. 481.O juiz, de ofício ou a requerimento da parte, pode, em qualquer fase do processo, inspecionar pessoas ou coisas, a fim de se esclarecer sobre fato que interesse à decisão da causa.
Art. 482.Ao realizar a inspeção, o juiz poderá ser assistido por um ou mais peritos.
Art. 483.O juiz irá ao local onde se encontre a pessoa ou a coisa quando: I - julgar necessário para a melhor verificação ou interpretação dos fatos que deva observar;
- a coisa não puder ser apresentada em juízo sem consideráveis despesas ou graves dificuldades;
- determinar a reconstituição dos fatos.
Parágrafo único. As partes têm sempre direito a assistir à inspeção, prestando esclarecimentos e fazendo observações que considerem de interesse para a causa.
Art. 484.Concluída a diligência, o juizmandará lavrar auto circunstanciado, mencionando nele tudo quanto for útil ao julgamento da causa. Parágrafo único. O auto poderá ser instruído com desenho, gráfico ou fotografia.
13.0 HONORÁRIOS DO AVALIADOR E PERITO IMOBILIARIO 
Em primeiro lugar, a pactuação de honorários deve preceder todos os trabalhos para a elaboração da Avaliação, e deve ser feita, preferencialmente por escrito. 
Nos dias atuais, entretanto, é comum e não menos válida a apresentação da proposta via fax ou e-mail, e a pactuação dos honorários ser confirmada em resposta pela mesma via. 
14.0 REMUNERAÇÃO DO AVALIADOR E ASSISTENTE TÉCNICO EM VIA JUDICIAIS.
Cabe ás partes o pagamento de todas as despesas relativas aos atos requeridos ao longo do processo. Cabe ao Autor o adiantamento das despesas. No caso especifico do ato processual referente à Avaliação o pagamento do Avaliador é de responsabilidade de quem houver requerido a produção de prova, recaindo sobre o autor nos casos de serem requeridos a produção de provas por ambas as partes ou determinados pelo juiz, sendo que cada parte arca com a remuneração dos respectivos assistentes técnicos.
SISTEMA DA DILIGÊNCIA 
Efetuado o deposito dos honorários, passa-se à fase de inicio dos trabalhos, cujo deverá necessariamente ser comunicado às partes, sobre a data e local, tanto no caso de serem designados pelo juiz quanto pelo perito, cuja comunicação deve ocorrer de forma idônea. 
Durante este período, o Avaliador e os assistentes técnicos utilizam-se de todos os meios para desempenhar duas funções, especialmente no que se refere à obtenção de informações, solicitações de documentos, podendo instruir o processo com os materiais que julgarem convenientes, tais como plantas, desenhos, fotografias e outras peças como CDS, etc.
. Atraso na entrega do laudo pericial. O juiz sempre assinará um prazo ao perito para que ele apresente seu laudo. Contudo, caso seja verificada a impossibilidade do cumprimento deste prazo inicial, o mesmo juiz poderá lhe conceder, por uma única vez, prorrogação, desde que o faça de maneira fundamentada. Caso o perito deixe de entregar novamente o laudo no prazo estendido, poderá ser ele destituído de seu cargo. (Art. 432 do CPC). (Novo )
15.0 ENTREGA DE LAUDO E JUNTADA DE PARECERES 
Após submeter o trabalho aos assistentes técnicos, ou mesmo discuti-los com auxiliares diretos, o Avaliador prepara a elaboração final do laudo de Avaliação, cuja entrega ocorre no prazo fixado pelo juiz.
16.0 ESCLARECIMENTOS E SEGUNDA PERICIA 
Concluído os trabalhos dos técnicos participantes da Avaliação, as partes têm oportunidade de se manifestar sobre o conteúdo do Laudo de Avaliação apresentado pelo Avaliador e dos pareceres juntados pelos assistentes técnicos, quando poderão solicitar esclarecimentos, sob a forma de quesitos.
ETAPAS DE UMA PERICIA 
OBJETIVO DA PERICIA 
O objetivo da Avaliação deve ser estabelecido em consonância com a finalidade a que a mesma se destina. Para tanto, o profissional baseia-se nas informações e expectativas fornecidas pelos solicitantes da pericia, nos documentos disponíveis e em elementos coletados em diligências prévias. 
Paralelamente a analise dos fatos, documentos e dados técnicos preliminares, cabe ao perito, também identificar a legislação aplicável ao caso, a jurisprudência predominante e a relação entre as partes, objetivando produzir prova necessária e suficiente ás decisões de ordem geral que vierem a ser tomadas com base no resultado da perícia. O estabelecimento do objetivo, que se faz necessário de forma clara e precisa, irá subsidiar o planejamento e o grau de detalhamento das atividades a serem desenvolvidas, assim como do laudo que será produzido.
17.2 NATUREZA DO OBJETO DA PERICIA 
O objeto da Avaliação deve ser identificado quanto à sua natureza, podendo ser:
Imóveis;
Maquinas e equipamentos;
Veículos automotores 
Instalações;
Frutos, tais como alugueis, rendimentos proveniente de participações societárias;
Direito sobre bens, métodos, patente, entre outros;
Responsabilidades, tais como aquelas relativas a projetos, fabricação. Execução, manutenção;
Origem de danos, defeitos, acidentes, vícios, entre outros. 
17.3 ESPÉCIE DAPERICIA
A espécie da Avaliação vincula-se a seu objetivo, destacando-se entre as mais comuns, conforme definição da Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP.
Arbitramento: Avaliação de ou estimação de bens, feita por árbitro ou perito nomeado pelo Juiz. 
Avaliação: Atividade que envolve a determinação técnica do valor quantitativo, qualitativo ou monetário de um bem, ou de sues rendimentos, para uma data e um lugar determinado. 
Exame: Inspeção por meio de perito, sobre pessoa, coisas móveis e semoventes, para verificação de fato ou circunstancia que interessam à causa.
Inspeção: Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção (NBR 5674/1999) 
Vistoria: constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que constituem ou o influenciam. 
17.4 ELEMENTOS PREVIOS DISPONIVEIS
Os elementos prévios disponíveis devem ser analisados de sorte a permitir o planejamento da Avaliação.
Documentação: cabe ao perito solicitar ao interessado o fornecimento as documentação relativa a Avaliação
Entrevista: o Avaliador, sempre que possível, deve se valer de entrevistas prévias com os interessados e intervenientes, visando o conhecimento de históricos, datas e ações havidas com respeito à natureza da Avaliação.
Prazos: Conforme a natureza da Avaliação, além do prazo para elaboração, o Avaliador deve analisar a eventual necessidade de urgência na realização das diligencias, sob pena de perda da prova ou modificação das condições do objeto da Avaliação.
Recursos Financeiros: É recomendável que a estimativa do custo da Avaliação seja confrontada com a disponibilidade de recursos financeiros, posto que esta possa vir a limitar o aprofundamento da Avaliação, principalmente quando há necessidades de ensaios de laboratórios, trabalhos especializados ou concorrência de outros profissionais na consecução do trabalho.
17.5 PLANEJAMENTO DA PERICIA 
O planejamento da PERICIA baseia-se nos elementos definidos nos itens anteriores, ou seja, dar-se-á em função do objetivo da Avaliação da natureza do objeto a ser Avaliado e dos elementos prévios disponíveis. No planejamento identificam-se normas técnicas e legislação aplicáveis, definis-se o método a ser empregado, o uso dos equipamentos, a eventual necessidade e identificação de uma equipe, especificam-se os requisitos que se pretende que sejam cumpridos pela Avaliação.
17.6 REQUISITOS ESSENCIAIS
São os requisitos que, quando aplicáveis aos trabalhos de avaliação através de uma metodologia adotada, deverão ser atendidos obrigatoriamente em todas as Avaliações
Identificação da solicitante da Avaliação (pessoa física ou jurídica, entidade, autoridade judiciária, indicando o Tribunal ou Vara, numero dos 
Autos e respectivo ano, etc.)
Identificação do objeto da Avaliação, a partir do elemento de seu cadastro físico, da vistoria, do exame da avaliação ou do arbitramento. Data do laudo ou do parecer técnico;
Identificação do proprietário do bem
Levantamento de todos os dados disponíveis que permitam fazer seu estudo e fundamentar sua convicção e conclusão;
Nome completo, assinatura e numero do registro do CRECI.
17.7 REQUISITOS COMPLEMENTARES.
A fim de garantir maior abrangência do trabalho, com melhores detalhes específicos das questões e dos quesitos, recomenda-se utilizar as etapas a seguir:
Vistoria ou exame do objeto da Avaliação
Diagnostico dos itens objeto da PERICIA
Coleta de informações
Analise das ocorrências e elementos Avaliação;
Condições de estabilidade da edificação;
Prognósticos de evoluções das patologias, quando possível
Proposta de soluções se assim for solicitado.
Considerações finais e conclusão.
17.8 VISTORIA
Na vistoria serão levantados todos os dadospassiveis de serem obtidos sobre o objeto da Avaliação, seguindo seu planejamento e compreendendo as seguintes etapas: • Caracterização do Objeto;
Coleta de informações
Investigação
Subsídios de esclarecimentos
Fatores complementares.
ESTUDOS 
Compreendem a análise, correlação e interpretação dos dados apurados. A formulação de hipóteses, o confronto com as normas técnicas e legislação aplicáveis;
CONCLUSÕES
Com base nos dados coletados e estudos procedidos, utilizando de suas experiências, conhecimentos e raciocínio, o perito alcança á conclusão possível e diagnósticos pertinentes. Os diagnósticos devem ser de caráter extremante técnico. 
18.0 ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL
O laudo deve ser elaborado de maneira clara e objetiva, concisa, objetivando o esclarecimento técnico das questões que determinaram a realização da perícia.
 Deve trazer o relato das diligencias efetuadas, a especificação dos requisitos obedecidos e descrever todos os elementos que serviram à formulação das hipóteses e que permitiram as conclusões alcançadas. 
19.0- VALOR DE COMPRA E VENDA E VALOR DE LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO
 
19.1 COMPRA E VENDA 
 O valor de mercado, que é estabelecido pela comparação com imóveis semelhantes, compara imóveis oferecidos à venda ou recentemente comercializados. No primeiro caso, não há a certeza de que venha a ser vendido pelo valor de oferta, sendo, normalmente corrigido pelo fator de oferta (0,8 a 0,9), que representa um deságio, entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento), previsto para a ocasião do fechamento do negócio. 
Também é necessário, ao comparar os imóveis, verificar as condições de comercialização, fazendo as comparações, preferencialmente, de negócios à vista. 
19.2 VALOR DE LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO 
 
Quando o objetivo da Avaliação é a determinação do valor de locação do imóvel objeto, o método empregado é o de comparação direta com outros imóveis semelhantes, de mesma utilização, fazendo-se a proporção entre as áreas dos imóveis, ou seja, através do valor de locação unitário. 
 Situações onde se faz necessário o cálculo de valores locativos: 
Avaliações para particulares 
Avaliações para empresas 
Avaliações para imobiliárias 
Arbitramento de valor locativo para negociação entre locador e locatário 
19.3 VALOR DE MERCADO 
Todos nos podemos ter uma noção exata do que significa valor, mas há uma dificuldade em conceituá-lo com exatidão, principalmente se houver necessidade de distingui-lo de preço, por isso a importância em conceituar-se Valor de Mercado.
“O valor de mercado é o resultado de uma transação entre um vendedor desejoso de vender, mas não forçado a isto, e um comprador que quer comprar mas também não esta forçado, tendo ambos plenos conhecimentos das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.”(Moreira, 1994).
Outra definição é a de que valor de mercado é o preço mais provável, em dinheiro que um bem alcança, exposto à venda de um mercado aberto e competitivo sob todas as condições necessárias a uma venda justa.
Quatro são os agentes que, todos em conjunto, devem estar presentes para que um bem tenha valor de mercado. São eles: utilidade, escassez, poder de compra e desejo de comprar. 
O tempo que decorre entre a oferta do bem e a concretização da venda caracteriza a liquidez, tanto maior, quanto menor o tempo decorrido. Para a liquidez máxima, dá-se o nome de liquidação forçada e é o valor procurado pelas instituições bancárias para imóveis em garantia. Dois tipos de valores são objetivo de determinação: o de compra e venda, para caracterizar o valor de mercado do imóvel (para a transferência da propriedade) e o de locação, para estimar o valor mensal que deve ser pago a título de aluguel do imóvel (não visa a transferência de propriedade). 
NOÇÕES BÁSICAS DE ESTATÍSTICA: 
É uma importante ferramenta para auxiliar na solução de problemas relacionados com valores de imóveis: 
20.1 Símbolos e convenções (para pequenas amostras: n < 30): 
xi - elemento da amostra; n - número de elementos da amostra; x - média aritmética da amostra; δ - desvio padrão da amostra; cv - coeficiente de variação; 
Σ - somatório 
20.2 Definições 
População: É um conjunto de elementos que possuem determinados atributos ou propriedades comuns. 
Amostra: é um número finito ou limitado de dados de uma população, a partir da qual e através da aplicação da teoria estatística, podem-se tirar conclusões qualitativas e quantitativas em relação à população. • Desvio padrão: é uma medida de dispersão da amostra. É um indicador de quanto a amostra varia em torno da média. Fórmula de cálculo: 
Coeficiente de variação: é a relação entre o desvio padrão e a média aritmética.
20.2 Medidas de Tendência Central 
Média aritmética: É a soma dos valores dividida pelo número de dados da amostra. 
Mediana: É a medida do meio de um conjunto de valores. 
Moda: É o valor que ocorre com maior frequência em um conjunto de dados. 
Teoria estatística das pequenas amostras: Aplicada às amostras com menos de 30 (trinta) elementos. 
Campo de arbítrio: Intervalo de valores, obtido por processo estatístico, dentro do qual, pode-se adotar o valor mais representativo do imóvel que se está avaliando. 
 02– Cálculo da Média aritmética; 
 
 03– Cálculo do Desvio Padrão; 
 
 04 – Cálculo do Coeficiente de Variação;
05 – Saneamento dos dados homogeneizados: 
Faz-se necessário quando o CV > 15% 
Consiste em eliminar do rol, os valores que ultrapassem a média em mais de 
15% (para mais ou para menos). 
Média + 15% = Média - 15% = 
TRABALHO DIRIGIDO: 
Caso 1: 
Para avaliar um apartamento novo com 100,00m2 de área privativa, elaborou-se uma pesquisa de apartamentos similares, vendidos recentemente e situados no mesmo bairro: 
Pergunta-se: 
Que valor você indicaria para otimizar a venda do apartamento? 
Qual o valor máximo e o valor mínimo que esse apartamento alcançaria no mercado imobiliário? 
PROCEDIMENTOS: 
1 º) Cálculo do valor/m2 de cada apto: Vu = Valor total ÷ área privativa
Apto. 1: Vu = R$ 1.052,63/m2 
Apto. 2: Vu = R$ 1.142,85/m2 
Apto. 3: Vu = R$ 1.086,95/m2 
Apto. 4: Vu = R$ 972,22/m2 
Apto. 5: Vu = R$ 1.000,00/m2 
 Σ = 5.254,65 
2º) Cálculo da média aritmética 
 x = Σxi = 5.254,65 = R$ 1.050,93/m2 
 n 5 
3º) Cálculo do desvio padrão 
 
4 º) Cálculo do coeficiente de variação (cv )
 
5º) Saneamento da amostra: Não há dados a sanear, tendo em vista que o CV < 15%. 
Observa-se que os todos os preços/m2 estão dentro do intervalo. Inexistindo, portanto dados atípicos. Em consequência, adota-se a média calculada no item 2 acima, como a tendência do mercado para apartamentos com as características físicas e locacionais abrangidas pela pesquisa. Média = R$ 1.050,93/m2 
6º) Provável valor de mercado do apto. 
 V= Área priv. x Valor/m2 médio 
 V= 100 m2 x R$ 1.050,93/m2 
 V= 105.093,00 ou 
R$ 105.000,00 (arredondando conforme facultam as normas técnicas) 
 Este será o valor que otimizará a venda. 
7º). Cálculo do Intervalo de confiança 
Limite Superior: LS = 1.050,93/m2 + 1,53 x 68,07/√ 
 5-1 = 1.050,93/m2 + 52,07 
 LS = R$ 1.103,00/m2 
Limite Inferior: LI = 1.050,93/m2 - 1,53 x 68,07/√ 
 5-1 = 1.050,93/m2 - 52,07 
 LS = R$ 998,86/m2 
8º.) Valor total 
 Valor total - Limite superior = R$ 110.300,00 
Valor total - Médio = R$ 105.093,00 
 Valor total - Limite inferior = R$ 99.886,00 
CASO 02
Para avaliar um lote de 13,00 x 30,00m procedeu-se a uma pesquisa, encontrando-se os seguintes valores referentes a lotes similares, vendidos recentemente e situados na circunvizinhança: 
Pergunta-se: 
Que valor você indicaria para otimizar a venda do lote avaliando? 
Qualo valor máximo e o valor mínimo que esse lote poderia alcançar no mercado imobiliário? 
1º) Cálculo do valor/m2 de cada lote pesquisado: Vu = Valor total ÷ 
Área 
 Lote 1: Vu = R$ 35,00/m2 
 Lote 2: Vu = R$ 38,38/m2 
 Lote 3: Vu = R$ 31,94/m2 
Lote 4: Vu = R$ 31,16/m2 
Lote 5: Vu = R$ 39,55/m2 
 4º) Determinação do desvio padrão: 
2º) Rol dos valores unitários (em ordem crescente): 
xi : 31,16; 31,94; 35,00; 38,38; 39,55 
3º) Cálculo da média aritmética 
 31,16 + 31,94 + 35,00 + 38,38 + 39,55 
 x = ----------------------------------------------------- = R$ 35,20/m2
 5 
5 º ) Cálculo do coeficiente de variação (cv )
6º) Saneamento amostral: 
 Não há dados a sanear. Em consequência, adota-se a média calculada no item 3 acima, como a tendência do mercado para terrenos com as características físicas e locacionais abrangidas pela pesquisa. 
 Média = R$ 35,20/m2
7º) Provável valor de mercado do lote: 
V = Área do lote x Valor/m2
V = 390,00m2 x R$ 35,20/m2
 = R$ 13.728,00 
Este será o valor que, otimizará a venda. 
 
8º). Cálculo do Intervalo de Confiança Limite Superior: 
LS = 35,20/m2 + 1,53 x 3,69/√ 5-1 = 35,20/m2 + 2,82 
LS = R$ 38,02/m2 Limite Inferior: 
LI = 35,20/m2 - 1,53 x 3,69/√ 5-1 = 35,20/m2 - 2,82 
LI = R$ 32,38/m2 
9º ) Valor total 
 Valor total - Limite superior = R$ 14.827,80 
 Valor total - Média = R$ 13.728,00 
 Valor total - Limite inferior = R$ 12.628,20 
O distraído nela tropeçou, 
O bruto a usou como arma,
O empreendedor usou para construção,
O camponês dela fez um assento,
Michelangelo dela fez uma escultura,
Davi com ela matou um gigante,
Jesus mandou remover para ressuscitar Lazaro.
Observe que a diferença não está na pedra, mas na Atitude das Pessoas!
Não existe “pedra” no seu caminho que você não possa aproveita-la ara seu próprio crescimento
Que Deus lhe de Sabedoria, para saber o que fazer com cada pedra que você encontrar, tornando-as alicerce em sua vida!
“QUANDO A GENTE PENSA QUE SABE TODAS AS RESPOSTAS, VEM A VIDA E MUDA TODAS AS PERGUNTAS”.
OBRIGADO PELA ATENÇÃO
AUTOR DESCONHECIDO