Ebook_FIIs - Professor Mira

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Guia definitivo
de FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
E-book
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Guia definitivo de 
Fundos Imobiliários
Introdução
Se você chegou até aqui, é porque está querendo 
entender mais sobre Fundos Imobiliários e como 
esse tipo de investimento pode te ajudar a ter 
uma carteira rentável e consistente.
Ao final deste ebook você vai entender tudo o que precisa 
sobre o assunto para dar os primeiros passos. Vamos lá?
Começando do começo…
O investimento em terras é o método de acumulação de 
patrimônio mais antigo da história, mesmo antes dos metais 
e pedras preciosas. A segurança física de possuir o bem e os 
diversos métodos de rentabilizar a propriedade (plantações, 
arrendamentos e exploração natural) fizeram esse tipo de 
investimento se perpetuar até os dias de hoje.
Só que, no meio do caminho, a tecnologia e a velocidade 
de informação se tornaram ferramentas vitais, tornando a 
burocracia, o alto valor de aporte inicial, a baixa liquidez e a 
insegurança jurídica dos imóveis, um gargalo financeiro para 
os pequenos e médios investidores que desejam aumentar 
seu patrimônio e renda.
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Investir em imóveis bem localizados, com projetos 
diferenciados e com alto potencial de valorização exige 
um capital que está muito além das possibilidades da 
maioria das pessoas que investem em todo o mundo. 
Mas existe uma forma acessível, com boa liquidez e muito 
objetiva de se investir em grandes empreendimentos 
imobiliários a que a maioria dos investidores nunca teriam 
acesso. Estamos falando de Fundos de Investimentos 
Imobiliários, mais conhecidos como FIIs!
Ao reunir o capital de vários investidores com o objetivo 
único de aplicar seus recursos no mercado imobiliário, 
os Fundos Imobiliários entram em um mundo usufruído por 
poucos, adquirem bens com alto potencial de valorização 
em localizações estratégicas ou investem diretamente em 
obras de grande porte seus recursos, que serão devolvidos 
com juros ao longo de prazos determinados. 
Assim, os FIIs rentabilizam o capital de seus cotistas - 
investidoras e investidores como você - e contribuem 
para o desenvolvimento urbano e rural do país.
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O que são Fundos 
Imobiliários?
São fundos de investimento de capital fechado, 
que investem exclusivamente em produtos do ramo 
imobiliário, podendo ser negociados em bolsa ou não. 
Foram autorizados pela Lei nº 8.668/1993 e estão regidos 
pelas instruções normativas CVM 205 e CVM 206, publicadas 
em janeiro de 1994 e atualizadas pela CVM 472/2008, 
que dispõem sobre a constituição, o funcionamento 
e a administração dos FIIs. 
Em 1999, o governo publicou a Lei nº 9.779, que taxou os 
rendimentos dos fundos de investimentos, isentando os 
fundos que investem exclusivamente no ramo imobiliário. 
Esse entendimento foi sacramentado pela Lei nº 11.033/2004, 
que trouxe as regras definitivas de isenção de Imposto 
de Renda sobre os dividendos, tanto na fonte quanto 
na declaração de ajuste anual.
Um dos grandes atrativos dos fundos imobiliários é 
a obrigatoriedade de distribuição de 95% dos lucros 
semestrais apurados através do regime de caixa, 
conforme artigo 10 da Lei nº 8.668/1993. 
Isso faz com que os fundos creditem dividendos a seus 
cotistas mensalmente, ajustando a distribuição, se 
necessário, no último mês do semestre. Essa distribuição traz 
o conforto que o investidor busca quando aloca seu capital 
no mercado imobiliário e gera a possibilidade de um plano 
de aposentadoria futuro focado em FIIs, com recebimentos 
mensais mais atrativos que os da posse dos imóveis físicos.
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Tipos de Fundos Imobiliários
• Fundos de Tijolos
São os fundos que aplicam seu capital em imóveis físicos, 
como shoppings, galpões industriais, centros logísticos, lajes 
corporativas, salões comerciais, hospitais, hotéis, residências, 
agências bancárias e outras variedades de negócios. 
Os imóveis são comprados ou construídos pelo fundo e 
locados aos mais diversos ramos de atividade, visando a 
maior receita de aluguéis possível e resultando em 
receita para seus cotistas.
Eles se especializam em cada setor e criam fundos 
específicos de shoppings, fundos logísticos e industriais, 
fundos de lajes corporativas e assim por diante, 
permitindo ao investidor escolher exatamente o 
ramo de atividade em que deseja investir.
• Fundos de papéis ou recebíveis
Os fundos de recebíveis investem em papéis de renda fixa 
atrelados ao mercado imobiliário: a maioria são CRIs, 
mas temos também os LCIs, LHs e os LIGs.
São papéis com valores de rentabilidade diferenciados, 
que têm como objetivo exclusivo o investimento em grandes 
obras imobiliárias e que dificilmente estariam acessíveis 
ao pequeno e médio investidor.
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• Fundos Híbridos
Como o próprio nome sugere, são fundos que investem 
em imóveis físicos de mais de um ramo de atividade 
ou, podem ainda, diversificar seus investimentos 
incluindo papéis e cotas de outros fundos.
• Fundo de Fundos
São os fundos que têm o objetivo de gerar renda a 
partir do investimento em cotas de outros fundos, 
tanto pelos proventos gerados por eles quanto pelo 
lucro da negociação de cotas com o giro da carteira.
• Fundos de Desenvolvimento
Diferentemente do conceito dos demais fundos, que visam 
a receita dos aluguéis ou juros dos ativos que possuem em 
carteira, os Fundos de Desenvolvimento têm por objetivo 
o investimento em projetos imobiliários focado nas 
vendas das unidades, buscando sua receita através da 
comercialização dos ativos, de forma muito semelhante à 
atuação de uma incorporadora, mas seguindo todas 
as diretrizes de um fundo imobiliário. 
São fundos que requerem mais atenção de seus investidores, 
pois a maioria tem prazo determinado de término, sendo 
liquidados e encerrados após essa data.
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• Fundos Agro
Novidade no mundo dos investimentos, os “Fundos de 
Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais” foram 
autorizados pela Lei nº 14.130/21. São fundos que investem 
exclusivamente em ativos do agronegócio como CRAs, 
LCAs, áreas rurais, silos, celeiros e etc.
Não são considerados Fundos Imobiliários, mas possuem 
sua estrutura e modo operacional igual aos dos FIIs, 
podendo ser analisados da mesma forma e 
possibilitando a diversificação da carteira.
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Riscos do Investimento 
em Fundos Imobiliários
Como todo investimento em renda variável, o investimento 
em fundos imobiliários apresenta alguns riscos que 
devem ser analisados antes de alocar seu capital.
Vale lembrar que, apesar de imóveis físicos não serem 
negociados em bolsa, os riscos que você vai ver a seguir 
afetam o mercado imobiliário como um todo, sendo mais 
concentrados quando se tem menos imóveis em carteira.
• Risco de Vacância Física
Tanto nos FIIs como no investimento direto em imóveis, 
o risco de vacância física é o mais comum. Imóvel 
desocupado, além de não gerar renda, cria despesas que 
deveriam ser pagas pelo locatário, como água, luz e IPTU. 
Outro fator importante a ser considerado é o tempo para 
que outro locatário ocupe o imóvel: por melhor localizado 
que ele seja, a demora de uma nova locação pode 
deteriorar o imóvel e gerar ainda mais despesas ao locador.
• Risco de Vacância Financeira
A maioria dos novos locatários pleiteiam um período 
de carência dos aluguéis para realizar adequações no 
imóvel, logo, mesmo com a ocupação e o fim das 
despesas oriundas da desocupação, a nova locação 
levará alguns meses para gerar renda efetivamente. 
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Mesmo em um contrato em andamento, imóveis necessitam 
de manutenções e reformas periódicas, que evitam a sua 
degradação ao longo dos anos. A própria Lei nº 8.245/91 
dispõe de artigos específicos sobre o tema, descrevendo 
as obrigações do locador nos cuidados à segurança física 
do imóvel, podendo, desse modo, gerar vacância financeira 
decorrente deacordos de reformas e manutenções 
necessárias no decorrer do tempo de contrato.
• Risco de Liquidez
Apesar de a liquidez ser uma das características que faz 
o investimento em FIIs ser mais atrativo do que aquele em 
imóveis físicos, o risco de liquidez ainda existe no mercado. 
Fundos com poucos cotistas possuem baixa negociação 
diária, fazendo com que alguns fundos tenham liquidez 
mais baixa que outros.
• Risco de Mercado
Como falamos no início, fundos imobiliários são ativos de 
renda variável, logo, sofrem com os humores do mercado 
como qualquer outro ativo da bolsa de valores. 
Valorização e desvalorização das cotas nem sempre estão 
atreladas ao desempenho ou gestão do fundo, muito menos à 
qualidade dos seus ativos, mas o mercado é irracional no curto 
prazo, gerando oscilação nos preços ao longo dos dias. 
Caso o investidor não tolere perdas momentâneas 
(ou nem tão momentâneas assim), ativos de renda 
variável podem não ser ideais para compor grande parte 
de sua carteira de investimentos, mas é importante lembrar 
que diversificar entre os produtos financeiros disponíveis 
é altamente recomendado.
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• Risco de Crédito
Locatários podem sofrer problemas financeiros ao longo 
do tempo e isso pode afetar sua capacidade de arcar com 
seus deveres contratuais. A inadimplência locatícia é muito 
comum no universo imobiliário e pesquisas do SECOVI-SP, 
publicadas em novembro de 2021, apontam que 86% das 
ações movidas contra locatários em 2021 foram movidas 
por falta de pagamento.
• Risco Legal
Fundos imobiliários possuem alguns incentivos 
governamentais, como a isenção de IR sobre os dividendos 
distribuídos. Essas isenções podem ser revogadas a qualquer 
momento e outras taxas ou limitações podem ser impostas 
aos fundos, impactando diretamente a rentabilidade 
de quem é acionista. 
Além dos riscos mencionados acima, os investidores 
precisam se atentar a outros riscos inerentes ao mercado 
imobiliário, como o risco de localização dos imóveis, risco 
de concentração, tanto da localização quanto dos 
contratos assinados, e o risco ambiental, principalmente 
para imóveis industriais e do agronegócio. 
Os FIAgro ainda contam com risco de safra e 
desastres naturais, como ciclo de chuvas e secas.
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Dividendos e o 
Crescimento Patrimonial
Os FIIs distribuem 95% de seus lucros semestrais em forma 
de dividendos a seus cotistas. Mas, para os investidores que 
estão iniciando suas carteiras, é imprescindível que esses 
valores sejam reinvestidos integralmente, somados a seus 
aportes mensais, sempre com o objetivo de potencializar 
o crescimento patrimonial e, consequentemente, 
os recebimentos mensais.
Um planejamento estratégico, visando o longo prazo e uma 
aposentadoria mais confortável, é importantíssimo para o 
crescimento do número de cotas na custódia do investidor. 
Constantes aportes mensais, corrigidos anualmente acima 
da inflação, somados aos dividendos crescentes, garantem 
uma formação patrimonial suficiente para atingir a renda 
mensal necessária para custear seu estilo de vida futuro. 
Como estamos falando em anos de investimentos, a escolha 
dos FIIs deverá ir muito além dos valores atuais pagos 
em dividendos.
A busca dos melhores Fundos Imobiliários, dos melhores 
gestores e administradores, dos ativos com maior poder de 
comercialização e valorização e de uma alocação que se 
beneficie dos ciclos econômicos do mercado imobiliário são 
algumas das estratégias de análise utilizadas no momento 
da montagem de uma carteira diversificada, que visa 
rendimentos mensais crescentes, minimizando o máximo 
possível os riscos inerentes ao investidor de renda variável.
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Estudar os conceitos de valuation de FIIs e compreender 
os ciclos econômicos do mercado brasileiro são fatores 
importantíssimos para uma carteira perene, que demande 
poucas adaptações ao longo dos anos e que garantirá uma 
renda mensal para uma aposentadoria confortável e que 
dependa o mínimo possível do controle governamental.
Dicas Importantes
Até aqui, você já tá fera na parte teórica, e já viu como 
funcionam as leis. Mas é fundamental que você também 
saiba como pesquisar informações seguras para estudar os 
fundos imobiliários que existem no mercado.
1. A listagem completa de todos os FIIs pode ser encontrada 
no site da B3, basta pesquisar na internet como 
“FIIs listados B3”. 
2. Com essa lista em mãos, é preciso conhecer o que 
compõe cada fundo imobiliário e, para isso, é indicado 
pesquisar novamente. Dessa vez, escrevendo o ticker do FII 
(ex.: POUP11) e depois RI (relacionamento com o investidor). 
Como exemplo: “POUP11 RI”. 
3. Nos sites de relacionamento com o investidor, você 
encontra todos os relatórios, informes e comunicados 
que os fundos emitem ao mercado, podendo 
acompanhar tudo o que acontece com os fundos 
imobiliários e encontrando toda a informação 
necessária para fazer suas análises antes de investir.
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4. Em uma primeira análise, o principal documento a 
ser observado é o Relatório Gerencial. Inicie a leitura 
pelo último publicado, para ter uma ideia geral dos 
acontecimentos do fundo no mês anterior e volte para 
os publicados nos 3 meses anteriores, para visualizar o 
caminho percorrido pelo gestor até o momento da análise. 
5. Lembrando sempre que toda análise é feita com dados 
do passado do fundo e isso não é uma garantia de que 
os dados se repetirão. Cabe a quem investe fazer suas 
projeções, analisar as perspectivas de futuro da economia 
do país e decidir se investe ou não em determinado ativo. 
Pontos para nunca esquecer!
1. Todo FII é um fundo de capital fechado que pode 
ou não ser comercializado em bolsa; 
2. Dividendos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda, 
desde que algumas regras previstas na Lei nº 11.033/2004 
sejam seguidas pelo fundo e pela pessoa investidora; 
3. FIIs têm a obrigação de distribuir aos cotistas 95% 
dos lucros semestralmente, em forma de dividendos; 
4. Os FIIs se subdividem em tipos: Tijolos, Papéis, Híbridos, 
de Fundos, de Desenvolvimento e Agros, dependendo 
dos ativos que compõem sua carteira; 
5. Todo investimento em renda variável possui risco, os 
principais riscos dos FIIs são as vacâncias físicas e 
financeiras, risco de liquidez e variação de mercado;
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6. Antes de qualquer investimento, é preciso conhecer 
e analisar o ativo, para saber se ele faz sentido 
para sua carteira; 
7. Jamais escolha o Fundo Imobiliário apenas com base 
no pagamento dos últimos dividendos, existem outros 
fatores a serem analisados, visando diluir o risco 
e a volatilidade da carteira; 
8. Para quem está pensando numa carteira de longo 
prazo, é fundamental o reinvestimento de todos os 
dividendos recebidos, somados aos aportes mensais. 
9. Uma análise semestral da carteira é importante 
para manter o foco nos seus objetivos. 
10. Sempre corrija seus aportes anualmente, 
de preferência acima da inflação do período;
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