eBook Completo - Planejamento Urbano e Regional - Unidades de Vizinhança__DIGITAL PAGES_SER (Versão Digital)

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PLANEJAMENTO
URBANO E REGIONAL - 
UNIDADE DE VIZINHANÇ A
PLANEJAMENTO URBANO 
E REGIONAL - UNIDADE 
DE VIZINHANÇ A
Planejam
ento Urbano e Regional - Unidade de Vizinhanç a
Mariana Trevisan CamposMariana Trevisan Campos
Felipe Corres Melachos
Karen Cristina Oliveira Karen Cristina Oliveira
Felipe Corres Melachos
GRUPO SER EDUCACIONAL
gente criando o futuro
Nessa disciplina, estudaremos em detalhes o Estatuto da Cidade e a elaboração de 
seu principal instrumento, o plano diretor. Também conheceremos suas premissas, 
relevâncias, diretrizes e a história dos primórdios do planejamento urbano e seus 
conceitos organizacionais e projetuais no Brasil.
Além disso, estudaremos exemplos de grandes projetos urbanísticos que levaram 
como principal regra conceitual o planejamento urbano, como o plano de superquadras 
de Cerdá, na Espanha, que usa o conceito de quadras abertas, criando caminhos e 
grandes conexões.
Veremos o planejamento urbano em suas dimensões ambientais, socioculturais, 
econômicas e políticas. Abordaremos a origem do conceito de unidade de vizinhança 
e os bairros do pós-guerra inspirados no ideário de cidade jardim.
Estudaremos o projeto de uma unidade de vizinhança completa e o dimensionamento 
dos seus respectivos equipamentos urbanos, públicos e/ou privados. Por � m, 
encerraremos nossos estudos com o projeto de uma área não residencial (comercial, 
industrial, institucional, de lazer, de uso misto etc.) adjacente à unidade de vizinhança.
Bons estudos!
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© Ser Educacional 2021
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Autoria
Projeto Gráfico e Capa
Janguiê Diniz
Jânyo Diniz 
Adriano Azevedo
Joaldo Diniz
Enzo Moreira
Mariana Trevisan Campos e 
Felipe Corres Melachos
Karen Cristina Oliveira
DP Content
DADOS DO FORNECEDOR
Análise de Qualidade, Edição de Texto, Design Instrucional, 
Edição de Arte, Diagramação, Design Gráfico e Revisão.
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ASSISTA
Indicação de filmes, vídeos ou similares que trazem informações comple-
mentares ou aprofundadas sobre o conteúdo estudado.
CITANDO
Dados essenciais e pertinentes sobre a vida de uma determinada pessoa 
relevante para o estudo do conteúdo abordado.
CONTEXTUALIZANDO
Dados que retratam onde e quando aconteceu determinado fato;
demonstra-se a situação histórica do assunto.
CURIOSIDADE
Informação que revela algo desconhecido e interessante sobre o assunto 
tratado.
DICA
Um detalhe específico da informação, um breve conselho, um alerta, uma 
informação privilegiada sobre o conteúdo trabalhado.
EXEMPLIFICANDO
Informação que retrata de forma objetiva determinado assunto.
EXPLICANDO
Explicação, elucidação sobre uma palavra ou expressão específica da 
área de conhecimento trabalhada.
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Unidade 1 - As dimensões do planejamento urbano
Objetivos da unidade ........................................................................................................... 14
Planejamento urbano e suas dimensões ambientais, socioculturais, econômicas e 
políticas.................................................................................................................................. 15
Ministério das Cidades ................................................................................................... 17
Cidade Tiradentes ............................................................................................................ 18
Introdução às teorias que fundamentam a prática de planejamento urbano ........... 21
Ferramentas do plano diretor: habitação .................................................................... 21
Saneamento básico ........................................................................................................ 24
Mobilidade urbana .......................................................................................................... 27
Fases de elaboração do plano diretor ......................................................................... 29
Representação gráfica do plano diretor ..................................................................... 30
Implantação de novas ZEIS ........................................................................................... 33
Sintetizando ........................................................................................................................... 36
Referências bibliográficas ................................................................................................. 37
Sumário
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Sumário
Unidade 2 - A origem e os desdobramentos iniciais do conceito de unidade de 
vizinhança
Objetivos da unidade ........................................................................................................... 42
Origem do conceito de unidade de vizinhança: a unité de voisinage e o 
neighbourhood.....................................................................................................................43
Origens da proposta das unidades de vizinhança .................................................... 44
Conceituação: um modus operandi de vida comunitária ........................................ 47
Estudos de caso ............................................................................................................... 53
Os bairros do pós-guerra inspirados no ideário de cidade-jardim ............................ 56
Conceituação: cidades-jardim ...................................................................................... 56
Os bairros-jardim do pós-guerra .................................................................................. 62
Sintetizando ........................................................................................................................... 67
Referências bibliográficas ................................................................................................. 69
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Sumário
Unidade 3 - Projeto de uma unidade de vizinhança
Objetivos da unidade ........................................................................................................... 73
Projeto de uma unidade de vizinhança completa .......................................................... 74
Conceito de uma unidade de vizinhança ..................................................................... 74
Os princípios básicos de uma unidade de vizinhança .............................................. 76
As unidades de vizinhança no Brasil ........................................................................... 78
Parâmetros de um projeto para uma unidade de vizinhança .................................. 83
Dimensionamento dos respectivos equipamentos urbanos, públicos e/ ou privados ... 87
Acessibilidade universal nas unidades de vizinhança ............................................. 92
Sintetizando ........................................................................................................................... 96
Referências bibliográficas ................................................................................................. 97
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Sumário
Unidade 4 - Projeto do entorno de uma unidade de vizinhançaObjetivos da unidade ......................................................................................................... 100
Projeto de uma área não residencial adjacente à unidade de vizinhança ................. 101
Exemplo de organização de uma cidade com as unidades de vizinhança ..................104
A mobilidade urbana como fator projetual ............................................................... 108
O novo urbanismo .......................................................................................................... 110
O desenvolvimento urbano sustentável .................................................................... 113
Dimensionamento dos respectivos equipamentos ...................................................... 117
Sintetizando ......................................................................................................................... 122
Referências bibliográficas ............................................................................................... 123
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Caro(a) aluno(a), nessa disciplina, estudaremos em detalhes o Estatuto 
da Cidade e a elaboração de seu principal instrumento, o plano diretor. 
Também conheceremos suas premissas, relevâncias, diretrizes e a história 
dos primórdios do planejamento urbano e seus conceitos organizacionais 
e projetuais no Brasil.
Além disso, estudaremos exemplos de grandes projetos urbanísticos 
que levaram como principal regra conceitual o planejamento urbano, como 
o plano de superquadras de Cerdá, na Espanha, que usa o conceito de qua-
dras abertas, criando caminhos e grandes conexões.
Veremos o planejamento urbano em suas dimensões ambientais, so-
cioculturais, econômicas e políticas. Abordaremos a origem do conceito de 
unidade de vizinhança e os bairros do pós-guerra inspirados no ideário de 
cidade jardim.
Estudaremos o projeto de uma unidade de vizinhança completa e o di-
mensionamento dos seus respectivos equipamentos urbanos, públicos e/
ou privados. Por fim, encerraremos nossos estudos com o projeto de uma 
área não residencial (comercial, industrial, institucional, de lazer, de uso 
misto etc.) adjacente à unidade de vizinhança.
Bons estudos!
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 9
Apresentação
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Dedico este conteúdo à minha mãe, a professora Roseli Trevisan Campos, por 
sempre me incentivar a lecionar.
A professora Mariana Trevisan Cam-
pos é pós-graduada em Gestão de Pro-
jetos de Arquitetura (2014) e graduada 
em Arquitetura e Urbanismo (2012), am-
bas as formações pelo Centro Universi-
tário FIAM FAAM - FMU. 
Possui experiência em projetos corpo-
rativos e gestão de obras comerciais e 
residenciais. Estagiou na prefeitura de 
São Paulo, e possui conhecimentos em 
gestão pública e urbanística. 
Currículo Lattes:
http://lattes.cnpq.br/8818394648753457
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 10
A autora
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Dedico este trabalho, primeiramente, à minha família.
Dedico também estes escritos aos familiares e às vítimas do COVID-19 
nestes desafi adores anos de 2020 e 2021.
O professor Felipe Corres Melachos 
é doutor em Arquitetura e Urbanis-
mo pela Universidade Presbiteriana 
Mackenzie com dupla-titulação pela 
Università degli Studi di Ferrara (UNI-
FE - 2020), possui Mestrado em Arqui-
tetura e Urbanismo pela Universidade 
Presbiteriana Mackenzie (MACKENZIE 
- 2014) e é Graduado em Arquitetura e 
Urbanismo pela Universidade Presbi-
teriana Mackenzie (MACKENZIE - 2011). 
Iniciada em 2011, sua prática profi ssio-
nal é enriquecida por docência, pesqui-
sas acadêmicas e publicações no âmbi-
to dos Sistemas Estruturais e Projeto de 
Arquitetura e Urbanismo, nas quais se 
engaja desde 2014 de maneira compar-
tilhada. 
Currículo Lattes:
http://lattes.cnpq.br/9240325806927160
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 11
O autor
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À minha mãe, que nunca mediu esforços para que eu chegasse até aqui. 
A professora Karen Cristina Oliveira 
Arantes possui graduação em Arquite-
tura e Urbanismo pela Universidade Po-
sitivo e mestrado em Projeto e Patrimô-
nio pela Universidade Federal do Rio de 
Janeiro. Atuou na coordenação de proje-
tos e obras de restauração de edifícios 
declarados Patrimônio da Humanidade. 
Currículo Lattes:
http://lattes.cnpq.br/4289219092707497
A autora
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AS DIMENSÕES DO 
PLANEJAMENTO 
URBANO
1
UNIDADE
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Objetivos da unidade
Tópicos de estudo
 Apresentar a importância do Estatuto da Cidade;
 Apresentar a prática de políticas públicas;
 Apresentar o plano diretor.
 Planejamento urbano e 
suas dimensões ambientais, 
socioculturais, econômicas e 
políticas
 Ministério das Cidades
 Cidade Tiradentes
 Introdução às teorias que 
fundamentam a prática de 
planejamento urbano
 Ferramentas do plano diretor: 
habitação
 Saneamento básico
 Mobilidade urbana
 Fases de elaboração do plano 
diretor
 Representação gráfica do 
plano diretor
 Implantação de novas ZEIS
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Planejamento urbano e suas dimensões ambientais, 
socioculturais, econômicas e políticas
Em 2001, foi aprovada e sancionada a Lei nº 10.257, chamada de Estatuto da 
Cidade. Ela defi ne as diretrizes de crescimento urbano de cidades e seus municí-
pios. O Estatuto da Cidade tem como característica formular políticas de gestão 
pública e democrática e visa, principalmente, a regularização fundiária, que é a 
maior preocupação desta lei urbanística (CERON, 2012).
O Estatuto da Cidade também determina instrumentos que devem ser 
usados pelos municípios para garantir aplicação e cumprimento de políticas 
urbanas. Dentre eles estão os planos nacionais, regionais e estaduais de orde-
nação do território e de desenvolvimento econômico e social; planejamentos 
das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; planeja-
mento municipal (plano diretor), que deve abranger zoneamento ambiental, 
planos de desenvolvimento econômico e social, diretrizes habitacionais etc.; 
revisões e implementações tributárias (IPTU); e estudo de impacto ambiental 
e de vizinhança.
Dentre as principais políticas de gestão pública está o plano diretor, que tem 
como função organizar espaços e implementar políticas de desenvolvimento 
econômico e social de uma cidade. As reuniões e assembleias municipais são os 
principais meios de comunicação durante o desenvolvimento do plano diretor. 
Pequenos grupos são formados para o debate: comerciantes e líderes comuni-
tários apontam problemas para discussão, até que diretrizes sejam aprovadas 
e, fi nalmente, implementadas. Com base na Lei nº 10.257, todo município com 
mais de 20 mil habitantes ou considerado patrimônio histórico deve ter um pla-
no diretor (BRASIL, 2001).
DICA
Recomenda-se ao aluno que leia o Estatuto da Cidade e o 
tenha à mão para consulta.
As bases de planejamento das cidades estabelecidas no Estatuto da Cidade 
podem ser consideradas marcos legais para o desenvolvimento das cidades, ao 
lado da Constituição de 1988.
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CURIOSIDADE
Na Constituição de 1988 se originaram princípios e diretrizes fundamen-
tais para o estabelecimento de normas de ordem pública e de interesse 
social que regulam o uso de propriedadesem prol da segurança e bem-
-estar coletivo.
No Quadro 1, podemos verifi car, de maneira resumida, o passo a passo da 
aplicação do Estatuto da Cidade:
Planos Institutos
a) Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
b) Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
c) Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
setoriais;
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Institutos: 
1 - Institutos tributários e fi nanceiros: 
a) Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
b) Contribuição de melhoria;
c) Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
2 – Institutos jurídicos e políticos:
a) Desapropriação;
b) Servidão administrativa;
c) Limitações administrativas;
d) Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) Instituição de unidades de conservação;
f) Instituição de zonas especiais de interesse social;
g) Concessão de direito real de uso;
h) Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
i) Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
j) Usucapião especial de imóvel urbano; 
l) Direito de superfície;
m) Direito de preocupação;
n) Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
o) Transferência do direito de construir; 
p) Operações urbanas consorciadas;
q) Regularização fundiária;
r) Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Estudos: 
a) Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
b) Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
a) Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
b) 
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
c)
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
território e desenvolvimento 
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
Institutos: 
1 -
metropolitanas, aglomerações 
 Planejamento municipal: 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
setoriais;
Institutos: 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
a) Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
setoriais;
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Institutos: 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
b) 
c) 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
• Zoneamento ambiental;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
setoriais;
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
2 –
Estudos: 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
a) Desapropriação;
b)
Estudos: 
a) 
ambiental (EIA); 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
• Diretrizes orçamentárias;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
Desapropriação;
 Servidão administrativa;
c) Limitações administrativas;
d)
Estudos: 
Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
b)
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
Desapropriação;
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) 
Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
• Planos de desenvolvimento 
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
Desapropriação;
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
g) 
Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos de desenvolvimento 
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
Desapropriação;
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
h) Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
i) 
Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Institutos tributários e fi nanceiros:Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
j) Usucapião especial de imóvel urbano; 
Estudo prévio de impacto 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
m)
Estudo prévio de impacto 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
n) Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
 Estudo prévio de impacto de 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
o) Transferência do direito de construir; 
 Estudo prévio de impacto de 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
q) 
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
r) Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
QUADRO 1. RESUMO DA LEI Nº 10.257
Fonte: CERON, 2012, p. 19.
De acordo com uma pesquisa realizada pelo do IBGE, em 2009, o Brasil vi-
veu, à época, uma ascensão econômica. O PIB cresceu 3,27%, enquanto a po-
pulação teve crescimento anual de 2,29%. Programas socioeconômicos foram 
criados e direcionados à população de baixa renda, com o objetivo de tirá-los 
da linha da pobreza, sendo um exemplo desses programas o Bolsa Família. 
Também foram aplicados programas político-sociais de incentivo à economia e 
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ao empreendedorismo, com apoio de grandes bancos, como o PAC (Programa 
de Aceleração do Crescimento) e o Minha Casa Minha Vida, um planodo go-
verno federal que teve como principal objetivo fornecer moradia à população 
supracitada (ROLNIK; KLINK, 2011).
Esses programas deram relativo poder de compra ao cidadão, o que possi-
bilitou a movimentação da economia. Apesar dos planos citados, as periferias 
das grandes cidades brasileiras continuam sofrendo com falta de infraestrutu-
ra urbana, saneamento básico, saúde e educação.
Nesse contexto, apesar da existência de políticas públicas, a abrangência 
delas ainda encontra barreiras de implantação por diversos problemas re-
correntes no cotidiano da população, tais como serviços de saúde precários, 
hospitais e ambulatórios insufi cientes e bairros sem pavimentação, iluminação 
pública e saneamento básico.
Os problemas socioculturais acontecem de forma repetitiva nas grandes 
cidades do Brasil. Um exemplo é o da população quilombola, que vive em re-
giões periféricas não planejadas, graças aos impactos históricos relacionados 
à escravidão.
Ministério das Cidades
O Ministério das Cidades foi criado em janeiro de 2003 com o objetivo 
de combater a desigualdade social no País, transformando as cidades em 
espaços humanizados, por meio de ampliação de transpor-
te público, saneamento básico e moradia. O Ministério 
passou a integrar a cúpula administrativa do governo, 
auxiliando o Poder Executivo. Sua au-
tonomia técnica, financeira e admi-
nistrativa passou a possibilitar o 
estabelecimento de estratégias e 
diretrizes na aplicação dos re-
cursos públicos, criar normas e 
avaliar programas federais. 
Suas competências eram: a políti-
ca de desenvolvimento urbano; políti-
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cas de habitação, saneamento básico e meio ambiente; transporte urbano e 
trânsito; articulação com as diversas esferas de governo, com o setor privado 
e organizações não governamentais ligadas a ações e programas de urbaniza-
ção; política de subsídio à habitação popular; planejamento, regulação, nor-
matização e gestão da aplicação de recursos em políticas de desenvolvimento 
urbano; e formulação das diretrizes gerais para conservação dos sistemas hí-
dricos e gestão do saneamento. 
Sua missão era a de melhorar as cidades, tornando-as mais humanas, além 
de mais justas social e economicamente. A proposta ainda abrangia que as 
cidades fossem ambientalmente sustentáveis. Esses objetivos deveriam ser 
atingidos por meio de uma gestão democrática e integrada das políticas pú-
blicas de planejamento urbano, habitação, saneamento, mobilidade urbana, 
acessibilidade e trânsito.
Em 2019, o Ministério das Cidades foi extinto e suas atribuições foram direcio-
nadas ao Ministério do Desenvolvimento Regional, que exerce as mesmas funções.
Cidade Tiradentes
Nesse contexto, podemos usar como exemplo o distrito de Cidade Tiradentes, 
localizado na Zona Leste de São Paulo.
CONTEXTUALIZANDO
Historicamente, Cidade Tiradentes abriga o maior complexo de conjuntos 
habitacionais da América Latina, com cerca de 40 mil unidades de mora-
dias formais, a maior parte construídas na década de 1980 pela COHAB 
(Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo), a CDHU (Compa-
nhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo) e 
grandes empreiteiras. Esses projetos foram fi nanciados pelo extinto BNH 
(Banco Nacional da Habitação).
No fi nal da década de 1970, o poder público iniciou o processo de compra de 
uma gleba de terras formadas por plantações de eucaliptos e trechos de Mata 
Atlântica, conhecida como Fazenda Santa Etelvina. Grandes prédios residen-
ciais foram construídos para atender a famílias que aguardavam na fi la de uma 
casa própria das companhias habitacionais. As famílias eram cadastradas e as 
unidades eram distribuídas por sorteios.
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Figura 1. Cidade Tiradentes na década de 1970. Fonte: OLIVEIRA, 2021.
Além dos inúmeros conjuntos habitacionais, existem, também, moradias 
informais entrelaçadas, que deram forma a favelas e loteamentos clandestinos 
e irregulares em meio às áreas privadas. A área que foi planejada para ser um 
grande bairro dormitório, com o passar dos anos, se tornou um organismo 
vivo. Inúmeros comércios, pequenas fábricas e produtores rurais movimentam 
a economia local. Com a construção do Rodoanel, o bairro tornou-se rota co-
mercial, e mesmo com uma infraestrutura consolidada, o bairro ainda sofre 
com a violência e a falta de mobilidade urbana e recursos básicos.
Mesmo com o comércio local, os índices econômicos da região são baixos quan-
do se trata de emprego formal. São 0,2 postos de trabalho para cada dez habitantes. 
Aqueles que se deslocam ao centro da cidade reclamam da demora no percurso, 
que chega a três horas. Em 2007, o governo do estado, em parceria com as subpre-
feituras, iniciou o projeto do monotrilho que conectaria o centro a um terminal no 
bairro, por meio da Linha 15-Prata, porém, em 2020, a obra foi suspensa.
Em números, o bairro possui uma população de cerca de 211.501 habitantes. 
Considerada uma área superpopulosa, com concentração de 14.100 habitantes por 
quilômetro quadrado, é também umas das maiores taxas de crescimento popula-
cional da cidade. Segundo um levantamento feito pela prefeitura regional de Cidade 
Tiradentes, 8064 famílias encontram-se em situação de vulnerabilidade muito alta. 
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Mesmo com tantos problemas socioculturais e infraestrutura urbana sensível, 
o bairro conta com o Centro de Formação Cultural Cidade Tiradentes, um equi-
pamento cultural importante para o desenvolvimento do local. O centro oferece 
atividades artísticas, esportivas e de lazer, além de cursos profissionalizantes.
Figura 2. Vista do Centro de Formação Cultural Cidade Tiradentes. Fonte: Homify. Acesso em: 10/05/2021.
Figura 3. Projeto de implantação do Centro de Formação Cultural Cidade Tiradentes. Fonte: Homify. Acesso em: 10/05/2021.
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A implantação do Centro de Formação Cultural Cidade Tiraden-
tes é um dos instrumentos previstos no plano diretor. Sua fun-
ção é integrar a sociedade, a educação e o lazer, proporcionando 
qualidade de vida a uma área de grande vulnerabilidade.
Introdução às teorias que fundamentam a prática de 
planejamento urbano
O planejamento urbano é a ferramenta mais importante quando se fala 
em organizar uma cidade. Nele, estudamos o crescimento e planejamento 
de uma cidade já consolidada ou em formação. Seu principal objetivo é pro-
porcionar melhor qualidade de vida coletiva por meio de políticas urbanas, 
ambientais e sociais. Sua aplicação se dá pelo plano diretor, um instrumento 
essencial para que uma cidade cresça de forma equilibrada, com diretrizes 
política-urbanísticas.
É o plano diretor quem determina, dentro do interesse coletivo, a organiza-
ção do espaço destinados a equipamentos urbanos, como hospitais, escolas, 
centros comerciais e áreas de lazer, e a infraestrutura urbana, como organização 
a viária (estradas, ruas e avenidas), os terminais de ônibus e o saneamento bá-
sico (água e esgoto). Além disso, defi ne áreas de adensamento urbano e preser-
vação ambiental.
Ferramentas do plano diretor: habitação
O plano diretor deve ser acordado entre as partes cabíveis, e isso pode variar 
de município para município. Alguns conceitos básicos apontados pelo Estatuto da 
Cidade devem ser aplicados. Por exemplo: 
• Parcelamento, edifi cação e utilização compulsória: imóveis e terrenos em 
zonas urbanas desocupadas permanentemente ou parcialmente (imóveis para 
aluguel) podem ser usados pelo município,que indica um coefi ciente de habi-
tação e, a partir dele, obriga os proprietários a implantarem esses coefi cientes 
usando parcelamento ou desmembramento de lotes para construção de novas 
edifi cações ou a utilização do imóvel existente com a uma atividade permitida 
no zoneamento em que ele está localizado;
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• Direito de preempção: é determinado pelo município, por meio do plano di-
retor, a delimitação de zonas especiais, sobre as quais o poder público terá prefe-
rência de compra nos próximos cinco anos, caso ele venha a utilizar aquela área 
para construir uma habitação popular ou para qualquer outro fim de interesse da 
coletividade. No artigo 2º do Estatuto da Cidade, estabelece-se que “a política urba-
na tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade 
e da propriedade urbana” (BRASIL, 2001). Isso significa que, mesmo sendo privada, 
a propriedade deve ter uma função social. Assim, se for melhor para a comunidade, 
um terreno que está em uma zona residencial pode ser obrigado, pela prefeitura, a 
só ser utilizado para a construção de moradias;
• Direito de outorga onerosa do direito de construir: todo lote possui uma 
área máxima que pode ser construída, chamada de coeficiente de aproveitamento 
básico. A outorga onerosa é uma taxa paga pelo proprietário ao município para que 
ele seja autorizado a construir além do limite permitido, por exemplo, se em uma 
determinada área é possível construir um prédio de apenas cinco andares, mas a 
iniciativa privada quer construir um prédio de dez andares;
• Direito de alterar onerosamente o uso do solo: o proprietário de determina-
das áreas da cidade tem direito a alterar o uso da propriedade, desde que seja paga 
uma taxa. O município define as áreas que serão contempladas com esse direito e 
o valor a ser pago;
• Direito de transferir o direito de construir: é previsto, no plano diretor, que 
o proprietário de um imóvel em zona urbana pode exercer o direito de construir em 
outro lugar quando considerado necessário para os seguintes fins: implantação de 
equipamentos urbanos e comunitários, preservação patrimônio histórico e imple-
mentação de programas de HIS (habitação de interesse social). 
Em meados de 2009, os municípios com mais de 20 mil habitantes já tinham 
seus planos diretores em elaboração, conforme estabelecido no Estatuto da Ci-
dade. Nos municípios em que o plano diretor já estava em vigor, foi 
feita uma avaliação (pelo Ministério das Cidades). Nessa avaliação, 
foram levantadas falhas de execução relevantes: 
• Habitação: o problema citado em mais de 80% 
dos casos foi a impossibilidade da criação de ZEIS 
(zonas especiais de interesse social), por falta de re-
cursos financeiros;
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• Saneamento: nesse caso, quando faltam estratégias claras para o crescimen-
to dos municípios, consequentemente, há prejuízo na logística de crescimento do 
abastecimento de água tratada e esgoto;
• Mobilidade urbana: os municípios priorizam meios de transportes motoriza-
dos. Mesmo que o uso da bicicleta, nos últimos tempos, tenha aumentado, ela ainda 
é vista apenas como uma alternativa ligada à questão ambiental e não como meio 
de transporte alternativo.
O município de São Paulo, por exemplo, implantou ciclofaixas em rotas que inter-
ligam parques e áreas de lazer, assim como em vias comerciais, como nas avenidas 
Paulista, Brigadeiro Faria Lima e Berrini.
Figura 4. Ciclofaixa na avenida Paulista. Fonte: Shutterstock. Acesso em: 10/05/2021.
Ainda há controvérsias sobre o uso de bicicletas devido à falta de planeja-
mento adequado para a implantação das ciclofaixas e de sinalização que garanta 
segurança no trânsito, além da topografia não adequada para uso de bicicletas 
em algumas regiões. São mais de 534 km de ciclofaixas implantadas em locais 
ermos, muitas delas em vias de trânsito rápido, sem qualquer preparo do local.
O primeiro plano diretor implantado na cidade São Paulo, em 2006, foi critica-
do por não estabelecer metas e cronogramas para a implantação das novas po-
líticas. Em 2014, foi sancionado um novo plano, válido para os próximos 16 anos. 
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O não cumprimento do plano prevê cassação de mandato do prefeito da cidade 
por improbidade administrativa, conforme o previsto no Estatuto da Cidade.
Saneamento básico
A realidade do saneamento básico no Brasil é delicada. Moradores que vivem em 
situação de pobreza culpam o poder público pela situação péssima no saneamento. 
A disponibilidade dos serviços é insufi ciente, principalmente quando se trata de co-
leta e tratamento de esgoto.
Figura 5. Retrato da falta de saneamento. Fonte: POMPÊO, 2020.
Um levantamento recente feito pelo SNIS (Sistema Nacional de Informações 
sobre Saneamento) aponta que 51,9 % dos 5570 municípios brasileiros não têm 
acesso à coleta de esgoto. O crescimento populacional evidencia a falta de pla-
nejamento das cidades e se refl ete na implantação de saneamento básico. A 
falta de saneamento adequado e seus impactos na higiene da população têm 
refl exos diretos na saúde, podendo ocasionar doenças como diarreia, cólera, infec-
ção intestinal, entre outras.
A Lei nº 11.455 estabelece normas para o saneamento básico. Ela propõe me-
lhorias na gestão e prestação de serviços para implementação de projetos de sa-
neamento para todo o Brasil. Essa lei também pode ser apresentada na forma de 
decretos municipais, estaduais e federais, ou como plano de saneamento básico, e 
seu objetivo é proporcionar o acesso aos serviços básicos, maximizando sua efi ciên-
cia (BRASIL, 2007).
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É de suma importância salientar que o saneamento básico deve ser tratado 
como um grupo de serviços: abastecimento de água potável, esgoto tratado, reco-
lhimento e manejo de lixos sólidos e aproveitamento correto de águas pluviais.
De acordo com o Ranking do Saneamento Básico 2019 (obtido com base nos da-
dos cedidos pelo Ministério do Desenvolvimento Regional), no Brasil, existem apro-
ximadamente 35 milhões de pessoas sem acesso à água tratada e 100 milhões sem 
coleta de esgoto (esse número representa 47,6% da população, sedo que apenas 
46% do esgoto produzido no Brasil é tratado). Por isso, a alta taxa de poluição de rios 
e mananciais brasileiros por descarte de esgotos clandestinos.
Ainda sobre o ranking, de 100 cidades brasileiras estudadas, 90 possuem mais 
de 80% da população com acesso à água tratada, enquanto apenas 46 desses muni-
cípios têm mais de 80% da população com acesso à coleta de esgoto. Sobre o trata-
mento de esgoto, apenas 22 municípios tratam mais de 80% do esgoto produzido. O 
dado mais preocupante é que 80% das grandes cidades brasileiras têm mais de 30% 
de perda de água potável dentro do sistema de distribuição.
Analisando os dados, conseguimos entender a dificuldade em colocar em prá-
tica as diretrizes do plano diretor. A lei de saneamento determina a importância 
da elaboração do Plano Municipal de Saneamento Básico. Com ele, é determinado 
quais municípios receberão recursos federais para investir em saneamento. Essa 
medida foi criada para alcançar o uso consciente dos recursos por meio de planeja-
mento (BRASIL, 2007). 
O PMSB serve como um diagnóstico. Com ele, é possível identificar as deficiên-
cias e necessidades de cada município. Com esse diagnóstico, é possível estabele-
cer e planejar metas para implantação de serviços básicos. Em suma, o plano serve 
como ferramenta de gestão estratégica para as prefeituras e empresas responsá-
veis pelos serviços. Outroponto importante é que as áreas rurais também fazem 
parte do PMSB, considerando o seu baixo índice de acesso ao saneamento. 
O PMSB deve interagir com o plano diretor municipal e contar com a participação 
da população para que seja apresentado o real cenário acerca do saneamento e 
possibilitar a elaboração de propostas efetivas para a solução dos problemas.
Um plano bem elaborado ajuda a promover a segurança hídrica, comba-
ter doenças causadas pela falta de saneamento, reduzir acidentes ambientais, 
preservar o meio ambiente e auxiliar o desenvolvimento econômico e social do 
município, reduzindo a desigualdade social.
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O estado de São Paulo, por meio da SIMA (Secretaria de Infraestrutura e 
Meio Ambiente), elaborou o 1º Plano Estadual de Saneamento Básico do Esta-
do de São Paulo, contemplando os quatro serviços de saneamento básico. O 
plano será instituído em forma de lei e estabelecerá diretrizes e ações no setor, 
respeitando as características de cada local. Foram realizados diagnósticos e 
prognósticos em 645 municípios, organizados nas 22 bacias hidrográficas. Es-
sas diretrizes serão planejadas e executadas ao longo de 20 anos, sofrendo 
possíveis revisões a cada quatro anos.
No ano de 2020, o plano passou por uma revisão. O objetivo foi permitir 
programar e executar atividades capazes de transformar a situação atual em 
uma condição desejada e realizável, aumentando a eficácia da gestão e o ge-
renciamento de resíduos sólidos em todo o estado. O documento trouxe novas 
diretrizes, incorporando captação de lixo do mar, economia circular e a atuali-
zação das diretrizes existentes.
No Quadro 2, é retratado, de forma simplificada, o processo do ciclo de 
saneamento básico, desde o tratamento da água potável até seu retorno em 
forma de esgoto:
1 – Tratamento de água
Todas as casas devem receber água tratada e de qualidade. Ela pode ser retirada de rios, mananciais ou poços 
subterrâneos. Na estação de tratamento, processos físicos e químicos retiram toda a areia e os poluentes,
garantindo que a água esteja limpa e pronta para o consumo humano. 
2 – Abastecimento
A água precisa ser fornecida regularmente, sem racionamento, na qualidade necessária para higiene e
alimentação de todas as pessoas que moram em uma residência. Segundo especialistas, poços artesianos
devem ser evitados, pois a água sai com muita concentração de ferro.
Ciclo completo de saneamento
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QUADRO 2. CICLO COMPLETO DE SANEAMENTO
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3 – Coleta de esgoto
Todo o esgoto produzido nas residências tem que ser afastado por meio de tubulação subterrânea, garantindo 
que crianças e adultos não entrem em contato com a sujeira. A céu aberto, o esgoto vira foco de
contaminação, principalmente para crianças.
4 – Coleta de lixo
O recolhimento e destinação fi nal dos resíduos sólidos é responsabilidade das prefeituras, que não podem
deixar que o lixo acabe chegando aos cursos d’água. O chorume é um dos maiores poluentes de rios e mananciais.
5 – Drenagem urbana
A água da chuva deve ser escoada em direção aos cursos d’água, para que siga seu curso natural e não cause 
inundações e alagamentos. As entradas das galerias precisam estar protegidas por grades.
6 – Tratamento de esgoto
A lei de saneamento determina que todo o esgoto coletado em uma cidade deve receber tratamento
apropriado antes de ser devolvido à natureza. Geralmente, do esgoto que sai da sua casa, 99,8% é água. 
7 – Participação social
O modo como o saneamento será oferecido tem como ser amplamente discutido e fi scalizado pela sociedade.
A lei estabelece a criação de agências reguladoras e conselhos populares para acompanhar de perto as ações
de saneamento.
Mobilidade urbana
A mobilidade urbana pode ser definida como a condição de desloca-
mento de pessoas dentro de uma cidade. Tem como objetivo desenvolver 
relações socioeconômicas dentro de uma sociedade. Metrô, ônibus, trem 
e outros tipos de transportes coletivos são instrumentos da mobilidade.
Para avaliar a mobilidade urbana de determinado local, é preciso le-
var em conta três fatores importantes: organização do território, fluxo de 
transporte versus pessoas/mercadorias e transportes utilizados.
Devido ao grande aumento populacional em algumas cidades brasilei-
ras, a mobilidade urbana se tornou um grande desafio para a gestão públi-
ca. Uma pesquisa feita em 2016 pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) mos-
tra que o aumento da frota chegou a 400%. Já a construção de transportes 
coletivos alternativos (como o monotrilho) não apresentou o mesmo índice 
de aumento no mesmo período. Atualmente, as cidades que mais sofrem 
com aumento no trânsito são: São Paulo, Rio de Janeiro e Curitiba.
Em São Paulo, em média, 5 milhões de pessoas usam ônibus, 4 milhões 
usam o metrô e 7 milhões usam veículos privados. A alternativa implanta-
da pela gestão pública foi o rodízio de veículos, determinado pelo número 
da placa do carro e pelo dia da semana, porém, essa alternativa não se 
Fonte: ARSESP, 2020.
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tornou eficaz, já que as pessoas compram mais de um carro com placas 
diferentes a fim de continuar usando o transporte privado. A cidade conti-
nua investindo no aumento da malha metroviária, na tentativa de diminuir 
o trânsito caótico.
No Rio de Janeiro, são 3 milhões de usuários de ônibus e 780 mil usuá-
rios de metrô. Na época da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos 
de 2016, muitos projetos de mobilidade finalmente saíram do papel, bene-
ficiando a população. Um deles foi a implantação de metrôs de superfície, 
que levam passageiros do centro da cidade a lugares mais afastados, pro-
porcionando agilidade no deslocamento.
O grande desafio a ser vencido no Rio de Janeiro é a integração com os 
municípios que fazem parte do chamado Grande Rio, localizados do outro 
lado da ponte Rio-Niterói.
Em Curitiba, se utiliza grandes malhas de corredores de ônibus. A ci-
dade não conta com metrô. Ainda assim, é um exemplo mundial, por sua 
implantação e funcionalidade. A mobilidade urbana é infraestrutura e é 
transporte público e privado, e tem que ser pensada como um conjunto.
A Lei nº 12.587, aprovada em 2012, veio com objetivo de corrigir e insti-
tuir diretrizes para organização e implantação de mobilidade nas cidades 
brasileiras. Cada cidade deve criar um plano de mobilidade urbana e com-
patibilizá-lo com o plano diretor em até seis anos de sua implementação 
(BRASIL, 2012).
De acordo com o artigo 24 da Lei nº 12.587, o plano de mobilidade ur-
bana deve contemplar: 
I - os serviços de transporte público coletivo; II - a circulação 
viária; III - as infraestruturas do sistema de mobilidade urbana, 
incluindo as ciclovias e ciclofaixas; IV - a acessibilidade para pes-
soas com deficiência e restrição de mobilidade; V - a integra-
ção dos modos de transporte público e destes com os privados 
e os não motorizados; VI - a operação e o disciplinamento do 
transporte de carga na infraestrutura viária; VII - os polos ge-
radores de viagens; VIII - as áreas de estacionamentos públicos 
e privados, gratuitos ou onerosos; IX - as áreas e horários de 
acesso e circulação restrita ou controlada; X - os mecanismos e 
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instrumentos de fi nanciamento do transporte público coletivo 
e da infraestrutura de mobilidade urbana; XI - a sistemática de 
avaliação, revisão e atualização periódica do plano de mobilida-
de urbana em prazo não superior a dez anos (BRASIL, 2012).
Os municípios que desrespeitassem o prazo de elaboração do plano de 
mobilidade (até 2019) fi cariam impedidos dereceber repasses federais desti-
nado à mobilidade urbana. Sendo assim, a mobilidade urbana é, sem dúvida, 
muito importante, mas como facilitar os trajetos considerando os impactos 
ambientais?
Uma alternativa apresentada para esse problema é a im-
plementação de sistemas de energia limpa, como 
transportes sobre trilhos, bondes, metrôs, ônibus 
elétricos ou a diesel e VLTs (veículos leves sobre 
trilhos). Unidos a isso, temos a integração de ci-
clovias com alta capacidade, a fim de comportar 
um grande volume de pessoas e bicicletas.
Fases de elaboração do plano diretor
Para a elaboração de um plano diretor, o Ministério das Cidades publi-
cou um guia base que estabelece uma série de etapas e prioriza a parti-
cipação da comunidade em todo o processo. Ele começa estabelecendo 
um núcleo gestor com participação de líderes de diferentes esferas da so-
ciedade (governo, empresas, sindicatos e movimentos sociais da região). 
O plano é discutido por meio de assembleias municipais e depois levado 
para a provação na câmara municipal. 
Nesse processo, podemos apontar dois aspectos centrais do plano di-
retor. O primeiro aspecto é o político. É necessário equilibrar os aspectos 
técnicos e políticos, pois planejamento é política. Um plano tecnicamente 
bem elaborado pode ser politicamente inviável, e um plano politicamente 
bem embasado pode ser impraticável. O segundo aspecto é o democrá-
tico. O plano se estabelece como um instrumento democrático, uma vez 
que para sua elaboração precisa ser colocado em audiências públicas para 
discussão, com ampla participação da população. 
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As instâncias de participação popular são mecanismos de interação entre os cidadãos e o poder público, para promover a participação da
população nos processos decisórios do desenvolvimento urbano da cidade:
Conferência municipal
da cidade de São Paulo
• Avaliar e propor diretrizes 
para a política de
desenvolvimento urbano;
• Sugerir alterações na lei do 
PDE e legislação urbanística 
complementar;
• Realizada, no mínimo, a cada 
três anos, como etapa
preparatória para conferências 
estaduais e federais sobre
desenvolvimento urbano. 
Conselho municipal
de política urbana
 • Acompanha a formulação 
e implementação
da política de
desenvolvimento urbano;
• Composto por 60
membros, sendo 3
 representantes da
sociedade civil eleitos de 
forma direta. 
Comissão de proteção
à paisagem urbana
 • Delibera sobre o plano 
municipal de ordenamento 
da paisagem urbana e
fi scaliza sua
implementação;
• Aprecia e delibera sobre 
projetos, anúncios,
mobiliário urbano,
infraestrutura, inserção e 
remoção de elementos na 
paisagem urbana.
Câmara técnica de
legislação urbanística 
 • Analisa casos não
previstos;
• Debate e apresenta
sugestões ao PDE e a lei de 
zoneamento;
• 50% de representantes
do Executivo e 50% da
sociedade civil. 
Conselhos participativos 
Avalia e 
propõe
diretrizes 
para a
política
urbana.
Discutem
temáticas locais 
Indica
representantes
Propõe diretrizes 
Apoia
tecnicamente
e encaminha 
propostas 
Acompanha:
FUNDURB Planos de bairro Projetos de lei Conselhos setoriais AIU/OUC Programas de metasPDE 
QUADRO 3. INSTÂNCIAS DE PARTICIPAÇÃO POPULAR
Fonte: SÃO PAULO, s.d.(b).
Representação gráfica do plano diretor
O plano diretor é representado por mapas, quadros ou tabelas e seu texto 
base, que explica de maneira detalhada cada diretriz apresentada. Este material 
fi ca disponível para consulta no site ofi cial da respectiva prefeitura estudada. Ele 
deve ser sempre consultado a cada projeto executado. Na Figura 6 e nos Quadros 
4 e 5, temos exemplos gráfi cos do plano diretor de Cidade Tiradentes: 
Estas ações vão de encontro com o Esta-
tuto da Cidade, que incentiva a gestão de-
mocrática com participação da população 
e associações comunitárias locais, que 
acompanham a formulação e execução 
das diretrizes a serem implementadas. 
Como dito anteriormente, cabe ao plano di-
retor promover uma cidade inclusiva, equilibrada e susten-
tável, promovendo qualidade de vida aos seus cidadãos, re-
duzindo o crescimento descontrolado e distribuindo, de forma 
igualitária, os custos e benefícios da urbanização.
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ZEU ZCOR-1 ZEIS-1 ZPR 
MAPA 1 
MAPA 1 
SUBPREFEITURA 
CIDADE 
TIRADENTES 
SUBPREFEITURA 
CIDADE 
TIRADENTES 
Base cartográfica: PMSP. Mapa digital de São Paulo, 2004. 
Projeção UTM/235. Datum horizontal SAD69. Elaboração: 
Prefeitura do Município de São Paulo. Secretaria Municipal de 
Desenvolvimento Urbano. 
Base cartográfica: PMSP. Mapa digital de São Paulo, 2004. Projeção UTM/235. Datum horizontal SAD69. Elaboração: Prefeitura do 
Município de São Paulo. Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano. 
0 
0 
0.25
0.25
0.50
0.50
0.75km
0.75km
N
Lei de parcelamento, uso e ocupação do solo // Mapa auxiliar 
à Lei 16.402/2016
Lei de parcelamento, uso e ocupação do solo // Mapa auxiliar à Lei 16.402/2016
ZEIS-2 ZER-1 ZEUa ZCOR-2 
ZEIS-3 ZER-2 ZEUP ZCOR-3 ZEIS-4 ZERa 
ZEIS-5 ZPDS 
ZEUPa ZCORa
ZDE-1 ZPDSr 
ZC-ZEIS ZMISa ZOE AC-2 
ZEMP ZM ZDE-2 ZEPAM 
ZC ZMa ZPI-1 ZEP 
ZCa ZMIS ZPI-2 AC-1 
ZEM 
Perímetro vetado 
Limite subprefeitura 
Macroárea de estruturação metropolitana 
Área de proteção e recuperação de mananciais 
Praças e canteiros 
Estação de trem existente 
Estação de metrô existente 
Terminal de ônibus existente 
Hidrografia 
Logradouro 
Rodoanel 
Figura 6. Mapa de zoneamento da Cidade Tiradentes. Fonte: SÃO PAULO, s.d.(a).
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 31
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TIPO DE ZONA ZONA
DIMENSÕES MÍNIMAS DE LOTE DIMENSÕES MÁXIMAS DE LOTE
Frente mínima 
(m)
Área mínima 
(m²)
Frente 
máxima (m)
Área máxima 
(m²)
TR
A
N
SF
O
R
M
A
Ç
Ã
O
ZEU
ZEU
20 1000 150 20.000
ZEUa
ZEUP
20 1000 150 20.000
ZEUPa
ZEM
ZEM
20 1000 150 20.000
ZEMP
Q
U
A
LI
FI
C
A
Ç
Ã
O
ZC
ZC
5 125 150 20.000ZCa
ZC-ZEIS
ZCOR
ZCOR-1
10 250 100 10.000
ZCOR-Z
ZCOR-3
ZCORa
ZM
ZM
5 125 150 20.000
ZMa
ZMIS
ZMlsa
ZEIS
ZEIS-1
5 125 150 20.000
ZEIS-2
ZEIS-3
ZEIS-4
ZEIS-5
ZDE
ZDE-1 5 125 20 ZDE-1
ZDE-2 10 1000 150 20.000 (a)
ZPI
ZPl-1 10 1000 150 20.000 (a)
ZPI-2 20 5000 150 20.000 (a)
PR
ES
ER
VA
Ç
Ã
O
ZPR ZPR 5 125 100 10.000
ZER
ZER-1 10 250 100 10.000
ZER-2 5 125 100 10.000
ZERa 10 500 100 10.000
ZPDS
ZPDS 20 1.000 NA NA
ZPOSr NA 20.000 NA NA
ZEPAM ZEPAM 20 5.000 (b) NA NA
QUADRO 4. PARÂMETROS DE PARCELAMENTO DO SOLO (DIMENSÕES DO LOTE) POR ZONA 
Notas: NA = não se aplica. // (a) se aplica apenas aos usos que não se enquadrem nas subcategorias Ind-1a, Ind-1b 
e Ind-2. // (b) nas ZEPAMs localizadas nas macroáreas de contenção urbana, uso sustentável e de preservação dos 
ecossistemas naturais, a área do lote mínimo será de 20.000 m2. Fonte: SÃO PAULO, s.d.(c).
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 32
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Área do lote ou gleba (m²)
Maior que 20.000 m² e 
menor ou igual a 40.000 
m².
Maior que 20.000 m² e menor ou 
igual a 40.000 m².
Percentual mínimo de área 
verde (%) 5 10
Percentual mínimo de área 
institucional (%) 5 5
Percentual mínimo de 
sistema viário (%) N/A 15
Percentual mínimo de área 
sem afetação previamente 
defi nida
20 10
Total do percentual mínimo 
de destinação de área 
pública (%)
30 40
QUADRO 5. PERCENTUAIS DE DESTINAÇÃO DE ÁREA PÚBLICA
Implantação de novas ZEIS
As ZEIS (zonas especiais de interesse social) são áreas destinadas à moradia 
popular advindas de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental, regulariza-
ção fundiária para assentamentos irregulares e implantação de novas HIS (habi-
tações de interesse social) e HMP (habitações de mercado popular), dotadas de 
equipamentos sociais, infraestruturas,áreas verdes, comércios e serviços locais, e 
situadas na zona urbana. 
Com a nova lei de zoneamento, foram implantadas mais duas novas zonas: a 
ZMIS (zona mista de interesse social) e a ZC-ZEIS (zona de centralidades). O objetivo 
dessas zonas é proporcionar a promoção de atividades econômicas em territórios 
com pouca oferta de empregos em proporção à moradia ZEIS1. 
Notas: Lotes ou glebas com áreas superiores a 40.000 m² deverão ser obrigatoriamente loteados nos termos do §2º 
do artigo 44 dessa Lei. Fonte: SÃO PAULO, s.d.(d).
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 33
SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 33 04/10/2021 10:45:49
É importante ressaltar que as ZMIS foram demarcadas somente em períme-
tros de ZEIS 1 que permitem, apenas, conjuntos habitacionais que foram regulari-
zados e urbanizados, e as ZC-ZEIS foram demarcadas somente em lotes lindeiros 
às vias internas às ZEIS1 que articulam bairros e regiões da cidade.
O Quadro 6 sintetiza os tipos de ZEIS implantadas na cidade de São Paulo e 
cada tipo de habitação permitida:
ZEIS 1
Áreas caracterizadas pela presença de 
favelas e loteamentos irregulares, e 
habitadas, predominantemente, por 
população de baixa renda.
Áreas caracterizadas por glebas ou lotes 
não edificados ou subutilizados, 
adequados à urbanização. 
Áreas com ocorrência de imóveis ociosos, 
subutilizados, não utilizados, 
encortiçados ou deteriorados, em 
regiões dotadas de serviços, 
equipamentos e infraestrutura.
Áreas caracterizadas por glebas ou lotes 
não edificados, adequados à urbanização 
e à edificação, e situados nas áreas de 
proteção e recuperação de mananciais.
Lotes ou conjuntos de lotes, 
preferencialmente vazios ou 
subutilizados, situados em áreas dotadas 
de serviços, equipamentos e 
infraestruturas urbanas.
ZEIS 2 ZEIS 3
ZEIS 4 ZEIS 5
Zona especial de interesse social (ZEIS): tipos de zonas 
As áreas demarcadas como ZEIS são porções de território destinadas, predominantemente, à promoção de moradia digna 
para população de baixa renda. Foram definidos cinco tipos de ZEIS:
QUADRO 6. TIPOS DE ZEIS
Fonte: SÃO PAULO, s.d.(b).
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SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 34 04/10/2021 10:45:53
Figura 7. Modelos de ZEIS. Fonte: SÃO PAULO, s.d.(f).
A Figura 7 mostra fotos de ZEIS:
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 35
SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 35 04/10/2021 10:45:53
Sintetizando
Essa unidade abordou a aprovação do Estatuto da Cidade, que possibi-
litou que fossem aplicadas diretrizes para organização de políticas públi-
cas no Brasil. Foram apontados programas de desenvolvimento social para 
alavancar a economia, associados a planos urbanísticos de implantação de 
moradias populares. 
Por meio desses programas, famílias de baixa renda tiveram acesso à tão 
sonhada casa própria. Esses programas sociais também foram direcionados 
a empreendedores, com intuito de alavancar a economia, provendo aumen-
to de empregos. 
Conhecemos, brevemente, o Ministério das Cidades, hoje extinto. Tive-
mos uma introdução às teorias que fundamentam a prática de planejamen-
to urbano, abordando tópicos como o saneamento básico e a mobilidade 
urbana. Também estudamos sobre o caso da Cidade Tiradentes, caótico em 
diversos aspectos.
Outro tópico de estudo foi o papel do plano diretor, que tem como prin-
cipal objetivo promover diretrizes sociais e econômicas para implantação de 
áreas comerciais e de habitação, assim como equipamentos urbanos. Essas 
diretrizes são capazes de mudar a qualidade de vida da cidade.
Por fim, abordamos as ZEIS, áreas destinadas à moradia popular advin-
das de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental e regularização fun-
diária para assentamentos irregulares e implantação de novas HIS e HMP.
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SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 36 04/10/2021 10:45:53
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PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 40
SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 40 04/10/2021 10:45:53
A ORIGEM E OS 
DESDOBRAMENTOS 
INICIAIS DO CONCEITO 
DE UNIDADE DE 
VIZINHANÇA
2
UNIDADE
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Objetivos da unidade
Tópicos de estudo
 Examinar a origem do conceito de unidade de vizinhança associado aos 
tópicos correlatos de unité de voisinage e neighbourhood;
 Compreender o conceito de cidade-jardim;
 Analisar a origem dos bairros do pós-guerra inspirados no ideário de cidade-
jardim. 
 Origem do conceito de 
unidade de vizinhança: a unité de 
voisinage e o neighbourhood
 Origens da proposta das 
unidades de vizinhança 
 Conceituação: um modus 
operandi de vida comunitária 
 Estudos de caso
 Os bairros do pós-guerra 
inspirados no ideário de cidade-
-jardim
 Conceituação: cidades-jardim
 Os bairros-jardim do pós-guerra
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 42
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Origem do conceito de unidade de vizinhança: a unité 
de voisinage e o neighbourhood
Inicialmente, nos debruçaremos sobre as origens, a conceituação e exem-
plos de aplicação de uma das estratégias mais disseminadas de projeto urba-
no moderno: a unidade de vizinhança. 
Embora tenha surgido nas primeiras 
décadas do século XX, este conceito 
de desenho urbano passou por adap-
tações no pós-guerra, na pós-moder-
nidade e na contemporaneidade, sen-
do ainda implementado a partir de 
variantes distintas. 
Portanto, para melhor explorar 
estes preceitos, nosso estudo será 
estruturado a partir das seguintes te-
máticas: as origens da proposta das 
unidades de vizinhança; um modus 
operandi de vida comunitária; e estu-
dos de caso. Na primeira, serão expostos os preceitos históricos, sociológicos, 
arquitetônicos e urbanísticos que contextualizam o surgimento deste ferra-
mental urbanístico tão importante até os dias de hoje. 
Já no que diz respeito ao modus operandi de vida comunitária, colocam-se 
os parâmetros conceituais que embasam as bases projetuais das unidades de 
vizinhança propriamente ditas. Nesta seção, analisaremos principalmente os 
desenhos que explicitam as premissas teórico-projetuais dos intelectuais insa-
tisfeitos com as transformações vivenciadas nos tecidos urbanos das primeiras 
décadas do século XX. 
Por fi m, o subtópico que discorre sobre os estudos de caso visa demonstrar 
aplicações notáveis dos preceitos projetuais das unidades de vizinhança. Estes 
olhares são empregados a partir de um local crítico e refl exivo, levando em 
conta os elementos de contextualização histórica e a conceituação já abordada 
anteriormente, de maneira a maturar e explicitar estes conceitos em condições 
climatogeográfi cas e socioculturais distintas. 
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 43
SER_ARQURB_PURUV_UNID2.indd 43 04/10/2021 11:01:11
Origens da proposta das unidades de vizinhança
As cidades ora são consideradas a maior, ora a pior invenção do homem. 
Cultura, paisagens, transporte, escolas e equipamentos de saúde são elemen-
tos que podem ser tanto harmônicos e onipresentes quanto escassos e insalu-
bres. Crises econômicas são fortes momentos de refl exão sobre esta dualida-
de, assim como épocas de transição tecnológica e sociocultural, como ocorreu 
nas primeiras décadas do século XX.
O período entre o fi nal do século XIX e o início do século XX testemunhou o 
advento da industrialização em porções mais longínquas e coadjuvantes do 
mundo de então, como, por exemplo, as ex-colônias americanas. O êxodo rural 
e os fl uxos migratórios nacionais e internacionais incharam as populações de 
grandes cidades mundo afora; assim, cidades superlotadas se viram diante de 
problemas de higiene que fatalmente chegaram aos mais abastados e que, so-
mente assim, culminaram em soluções nem sempre balanceadas.
Logo, criou-se o paradigma da cidade saudável (COHEN, 2013), o qual impac-
ta a legislação urbana até os dias atuais e visa índices mínimos de ventilação 
e insolação das construções, assim como parâmetros salubres de densidade 
habitacional. Estas preocupações fi cam evidenciadas na Figura 1, uma vez que 
estas questões relativas à salubridade estiveram em pauta nos Congressos In-
ternacionais da Arquitetura Moderna (também conhecidos pela sigla CIAM), na 
primeira metade do século XX. 
Figura 1. Capa do livro do urbanista espanhol José Luís Sert cujo título pode ser traduzido como Nossas cidades podem sobre-
viver? Um ABC dos problemas urbanos, suas análises, suas soluções a partir das propostas formuladas pelo C.I.A.M. (1942), o qual 
explicita a realidade insalubre