Operações_Imobiliárias_382_Aula_7

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<p>82</p><p>Lição 7 - Financiamentos</p><p>As principais fontes de recursos para os financiamentos imobiliários são Sis-</p><p>tema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobi-</p><p>liário (SFI), que operam mediante a utilização de duas subfontes de recursos:</p><p>1º. Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), componente da</p><p>caderneta de poupança.</p><p>2º. Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que financia a produção</p><p>e a aquisição de imóveis por meio do acúmulo de ativos em contas</p><p>vinculadas dos trabalhadores formais. Tais recursos também podem ser</p><p>utilizados pelo seu titular em outras situações.</p><p>1. Sistema Financeiro da Habitação – SFH</p><p>O Sistema Financeiro da Habitação financia também a produção e a aquisi-</p><p>ção de imóveis residenciais e de lotes urbanizados. Os empréstimos são con-</p><p>cedidos por agentes financeiros autorizados pelo Banco Central para captar</p><p>recursos de poupança. Para maior parte das operações, incide o tabelamento</p><p>das taxas de juros.</p><p>Foi criado através da Lei nº 4.380/64 pelo governo federal para facilitar a</p><p>aquisição da casa própria e favorecer as classes de baixa renda e veio regu-</p><p>lamentar as condições do financiamento imobiliário, que são: taxas de juros,</p><p>quotas, prazos. Inicialmente, a correção monetária fruto da mesma lei foi fun-</p><p>damental para viabilizar o financiamento habitacional.</p><p>83</p><p>A criação da captação de recursos de prazos mais longos, os depósitos em ca-</p><p>derneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, viabilizou</p><p>o crédito imobiliário.</p><p>Através do Sistema Financeiro da Habitação, o governo federal pode intervir</p><p>em qualquer um dos aspectos do financiamento.</p><p>Nesse sistema, estão incluídas as operações contratadas com recursos do</p><p>SBPE e do FGTS, estes últimos observam, ainda, regulamentação própria.</p><p>O Programa Minha Casa, Minha Vida se enquadra na abrangência de atua-</p><p>ção do Sistema Financeiro da Habitação e foi criado para aportar recursos</p><p>do Orçamento Geral da União, especificamente ao Fundo de Arrendamento</p><p>Residencial (FAR), por intermédio de recursos de financiamento do FGTS.</p><p>Tais recursos se destinam à aquisição da primeira moradia pelas famílias de</p><p>baixa renda, por subsídios proporcionais à renda familiar, de parâmetros de</p><p>atendimento regionalizados, de acordo com a lei.</p><p>Além disso, poderá angariar recursos junto à instituição financeira por meio</p><p>de Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios, que inclui recebimentos</p><p>de recursos pela alienação de unidades do empreendimento ou de hipoteca</p><p>do terreno, conhecida no mercado imobiliário como Crédito Associativo.</p><p>Pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado um Fundo de Com-</p><p>pensação de Variações Salariais (FCVS) especificamente para tranquilizar os</p><p>tomadores de financiamentos habitacionais totalmente adimplentes que ti-</p><p>nham eventuais saldos devedores residuais absorvidos pelo Fundo depois de</p><p>decorrido o prazo contratual do financiamento.</p><p>O Banco Nacional da Habitação (BNH) administrava o FGTS, regulava e fisca-</p><p>lizava o Sistema Financeiro da Habitação. Extinto em 1986, após a disparada</p><p>da inflação no Brasil, as atribuições do Banco Nacional de Habitação passa-</p><p>ram a ser desenvolvidas pelo Banco Central do Brasil, pela Caixa Econômica</p><p>Federal e pelo Ministério da Fazenda.</p><p>Na década de 190, uma enorme dívida do Fundo de Compensação de Varia-</p><p>ções Salariais para com as instituições financeiras foi substituída pelo gover-</p><p>no por títulos do Tesouro Nacional.</p><p>Surge, assim, o Sistema de Financiamento Imobiliário.</p><p>84</p><p>2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)</p><p>O Sistema de Financiamento Imobiliário não possui regulamentação das</p><p>condições de financiamento, sendo estas definidas pelos agentes financeiros.</p><p>O imóvel adquirido neste sistema destina-se ao uso próprio, não podendo ser</p><p>revendido, alugado ou usado com fim comercial e por outra pessoa que não</p><p>o financiado, importando tais situações na rescisão do contrato de financia-</p><p>mento. A inadimplência do mutuário também implica na rescisão do contra-</p><p>to de financiamento.</p><p>As fontes de recurso do Sistema de Financiamento Imobiliário são a Cader-</p><p>neta de Poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).</p><p>O fim do Banco Nacional da Habitação fez com que a Caixa Econômica Fe-</p><p>deral assumisse a gestão do Sistema Financeiro da Habitação e herdasse um</p><p>prejuízo de R$ 2,5 bilhões, por essa razão. Visando aumentar as opções de</p><p>financiamento, criou o programa de Cartas de Crédito com recursos do FGTS,</p><p>outra linha de crédito que será abordada mais adiante.</p><p>Também são tabeladas as taxas de juros do FGTS, variando de acordo com</p><p>a renda do financiado. Assim, quanto menor a renda familiar, menor será a</p><p>taxa de juros. Podem ser utilizados financiamentos do Sistema Financeiro da</p><p>Habitação, que obedecem a normas e parâmetros fixados pelo Conselho Mo-</p><p>netário Nacional.</p><p>85</p><p>3. Linhas de Crédito</p><p>Existem outras fontes de financiamento, sendo as já mencionadas, no entan-</p><p>to, as mais utilizadas: 1. Sistema Financeiro de Habitação – Moradia Popular e</p><p>2. Linhas de Crédito popular e de FGTS.</p><p>Em termos gerais, as linhas de crédito concernem ao conjunto de recursos</p><p>colocados à disposição das pessoas naturais ou jurídicas por intermédio das</p><p>instituições financeiras na modalidade de empréstimos ou financiamentos</p><p>para o atendimento de uma determinada finalidade que é especificada ao</p><p>tempo de sua contratação.</p><p>Em outras palavras, as linhas de crédito são um recurso que as instituições fi-</p><p>nanceiras disponibilizam, tal como se fossem um cartão de crédito, mas com</p><p>juros mais baixos e melhores condições de pagamento.</p><p>Nesse sentido, elas podem ser no formato de financiamento ou no forma-</p><p>to de um empréstimo. Assim, por meio de uma linha de crédito, o tomador</p><p>do crédito terá acesso ao capital que for necessário para iniciar ou continuar</p><p>atendendo às suas necessidades, inclusive comerciais, se for o caso.</p><p>Por sua vez, as linhas de crédito imobiliário são o conjunto de recursos colo-</p><p>cados à disposição das pessoas por intermédio das instituições financeiras na</p><p>modalidade de empréstimos ou financiamentos destinados especificamente</p><p>à habitação.</p><p>As linhas de crédito popular compreendem modalidades de finan-</p><p>ciamento voltado para a compra da casa própria, com a possibilidade de</p><p>utilização do FGTS, proporcionando condições de compra para um imóvel</p><p>pronto, construção ou, ainda, para aquisição de um terreno, conforme sua</p><p>necessidade.</p><p>A concessão do crédito de financiamento leva em conta o perfil do tomador,</p><p>a sua renda, o valor do imóvel, dentre outras variantes.</p><p>De acordo com a Lei nº 8.036/90 e com o Manual de Moradia Própria, a utili-</p><p>zação da conta vinculada do FGTS na moradia própria é possível desde que a</p><p>operação seja financiável nas condições vigentes para o SFH.</p><p>86</p><p>Saiba Mais</p><p>Utilização dos recursos do FGTS</p><p>Algumas regras devem ser observadas para a utilização do FGTS nas linhas de crédito</p><p>para obtenção de financiamento imobiliário.</p><p>As linhas de crédito que têm por base a retirada dos fundos do FGTS acabam restringindo</p><p>a retirada de valores, o que se torna mais seguro para as instituições financeiras</p><p>operadoras de crédito imobiliário, possibilitando-lhes oferecer ao tomador nestas</p><p>modalidades juros mais baixos do que aqueles ofertados. Assim, por exemplo: na linha</p><p>de crédito SBPE, toma-se por base a retirada irrestrita dos fundos da poupança e, por tal</p><p>razão, isso gera insegurança na relação creditícia.</p><p>Ocorre, porém, que, para que o tomador do crédito possa utilizar-se de uma linha de</p><p>crédito do FGTS, ele precisa preencher alguns requisitos impostos pelo Conselho Curador</p><p>de FGTS.</p><p>O primeiro requisito é possuir 36 meses de trabalho sob o regime do FGTS (mesmo que em</p><p>período ou empresas diferentes), ou seja, não importa se esse trabalho se deu em períodos</p><p>consecutivos ou não na mesma ou em diferentes empresas, basta que, se somados os</p><p>períodos trabalhados, estejam totalizados os 36 meses de trabalho sob o regime do FGTS.</p><p>Há um segundo requisito negativo a ser observado</p><p>pelo tomador do crédito, que é o de</p><p>não ser titular de financiamento ativo no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional em</p><p>qualquer parte do território nacional.</p><p>O terceiro requisito a permitir a utilização das linhas de crédito FGTS para obtenção</p><p>de financiamento imobiliário é o de que o tomador não seja proprietário, possuidor,</p><p>promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano,</p><p>concluído ou em construção, no mesmo Município onde mora ou onde exerce sua ocupação</p><p>principal, nos Municípios limítrofes e na região metropolitana.</p><p>O quarto requisito é o de que o imóvel a ser adquirido seja residencial urbano destinado</p><p>à moradia do titular. A última exigência se destina apenas aos proponentes proprietários,</p><p>promitente comprador, usufrutuário, ou cessionário de outro imóvel residencial, concluído</p><p>ou em construção, localizado em qualquer parte do país, vez que estes deverão comprovar</p><p>o local de ocupação laboral.</p><p>Há ainda a linha de crédito pró-cotista, derivada da fonte de recurso FGTS</p><p>para aquisição de imóveis residenciais urbanos, tanto novos como usados,</p><p>exclusivamente pelo trabalhador titular de conta vinculada ao Fundo de Ga-</p><p>rantia do Tempo de Serviço.</p><p>Se a conta do FGTS estiver inativa, é requisito para obtenção dos recursos</p><p>através da linha de crédito pró-cotista que o saldo da conta seja superior ou</p><p>igual a 10% do valor do imóvel.</p><p>Na referida linha de crédito pró-cotista, não há limite de renda familiar, os</p><p>recursos são limitados e dependentes da Matriz de Pontuação de Clientes</p><p>(MPC).</p><p>87</p><p>Outra possibilidade é a obtenção de financiamento imobiliário pela linha de</p><p>crédito Carta de Crédito Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – CCFGTS,</p><p>que consiste em linha de financiamento concedida aos clientes que já tiveram</p><p>imóvel no seu nome, mas realizaram a transferência do mesmo a terceiros.</p><p>Nesta modalidade, não há a concessão de subsídio ao beneficiário. Para a</p><p>obtenção desta linha de financiamento, há a necessidade de comprovação</p><p>por meio da matrícula atualizada do imóvel que de fato o beneficiário de tal</p><p>financiamento realizou a transferência do imóvel que anteriormente estava</p><p>no seu nome para terceiros.</p><p>Finalmente, a linha de crédito vinculada aos recursos do Sistema Brasileiro</p><p>de Poupança e Empréstimo – SBPE, que se trata da linha mais permissiva e</p><p>abrangente de todas as apresentadas, uma vez que ela pode ser contratada</p><p>junto a qualquer instituição financeira operadora de crédito imobiliário sem</p><p>restrições, nela inexiste limite de renda, o beneficiário pode ter tanto imó-</p><p>vel quanto financiamento em seu nome e o financiamento pode alcançar até</p><p>90% do valor do imóvel a ser pago no prazo de até 35 anos.</p><p>Para que o financiamento possa alcançar até 90% do valor do imóvel, o ade-</p><p>rente deverá optar pelas taxas de juros pós-fixadas. Todavia, caso opte pelas</p><p>taxas de juros pré-fixadas, o financiamento pode alcançar até 70% do valor</p><p>do imóvel.</p><p>A linha de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)</p><p>tem por base a retirada livre de valores e utilização do dinheiro da poupança</p><p>da instituição financeira, o que gera maiores riscos para a instituição finan-</p><p>ceira, elevando a cobrança de juros quando comparada às outras linhas de</p><p>crédito.</p><p>Os dois indexadores para a amortização do saldo devedor utilizados nesta li-</p><p>nha de crédito são a Taxa Referencial (TR) e o Índice de Preços ao Consumidor</p><p>Amplo (IPCA).</p><p>4. Linhas de Crédito Bancário ou Financiamento Direto com a</p><p>Construtora</p><p>Embora para algumas linhas de crédito a Caixa Econômica Federal e o Ban-</p><p>co do Brasil sejam os únicos autorizados a operarem, como, por exemplo, o</p><p>Programa Minha Casa, Minha Vida, há possibilidade de financiamento por</p><p>intermédio de bancos privados em outras linhas, como, por exemplo, a SBPE.</p><p>Outro modelo de linha de crédito é o financiamento direto, com a construto-</p><p>ra, o qual costuma ser bastante atrativo e vantajoso para todos os envolvidos.</p><p>Embora o Simulador Habitacional CAIXA seja tradicionalmente o mais utili-</p><p>zado para a simulação de financiamentos imobiliários, temos inúmeras ou-</p><p>tras possibilidades de realizar este cálculo e simulação.</p><p>88</p><p>As próprias construtoras já inovaram neste sentido implementando em seus</p><p>sistemas internos calculadoras próprias para a realização da melhor pro-</p><p>posta de financiamento, auxiliando, assim, toda a linha de frente nas vendas</p><p>de suas unidades. E não são apenas elas que dispõem hoje de suas próprias</p><p>ferramentas para a simulação, bancos privados e instituições financeiras já</p><p>disponibilizam em sites de pesquisa pela internet e aplicativos ferramentas</p><p>para as simulações.</p><p>O sistema de amortização define a maneira como os valores pagos na presta-</p><p>ção amortizam o saldo devedor, proporcionando a redução gradual do valor</p><p>da dívida principal através do pagamento de prestações mensais.</p><p>5. Consórcio</p><p>Consórcio não é modalidade de financiamento imobiliário, mas sim espécie</p><p>de compra coletiva, onde um grupo de pessoas se compromete a pagar uma</p><p>parcela mensal, por um tempo determinado. Esse dinheiro é guardado em</p><p>um fundo comum e, todo mês, alguns integrantes do grupo são escolhidos</p><p>(por sorteio e por lance) para receber o valor do crédito e comprar o bem.</p><p>No Consórcio Imobiliário, pode-se usar o FGTS para complementar o valor do</p><p>imóvel, pagar parte das parcelas ou quitar o saldo devedor.</p><p>A Administradora de Consórcios deve estar devidamente autorizada a ope-</p><p>rar no Sistema de Consórcios pelo Banco Central do Brasil. Existem algumas</p><p>opções para usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no seu</p><p>Consórcio Imobiliário, de acordo com as regras do próprio fundo. São elas:</p><p>a) complementar o pagamento do valor do imóvel a ser adquirido; b) pagar</p><p>parte das parcelas do seu consórcio e também amortizar ou quitar o saldo</p><p>devedor após a aquisição do imóvel.</p><p>No consórcio, não se pagam juros.</p><p>O dinheiro se destina às seguintes finalidades:</p><p>• FUNDO COMUM: é o valor que será reunido para a compra do bem. É</p><p>desse fundo que tiramos o crédito que será destinado aos contemplados</p><p>e, havendo saldo no encerramento do grupo, será devolvido aos</p><p>consorciados ativos e excluídos.</p><p>• FUNDO DE RESERVA: esse fundo é essencial para manter a saúde</p><p>financeira do grupo. O valor é destinado a uma reserva para casos de</p><p>imprevistos, como cobrir uma eventual falta de dinheiro no Fundo</p><p>Comum, e, havendo saldo no encerramento do grupo, o mesmo será</p><p>devolvido aos consorciados ativos.</p><p>• TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: é o valor que a gente cobra para administrar</p><p>seu consórcio. A Taxa de Administração é diferente dos juros cobrados em</p><p>outras modalidades, por isso é bem menor. Ela é dividida durante o tempo</p><p>contratado: um pedacinho em cada parcela.</p><p>89</p><p>• SEGURO DFI – DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL: exclusivo para o Consórcio</p><p>Imobiliário, esse seguro é cobrado somente após a aquisição, construção,</p><p>reforma e/ou ampliação do imóvel.</p><p>• SEGURO PRESTAMISTA: esse seguro é opcional e cobrado a partir da</p><p>2ª parcela. Em caso de morte ou invalidez total e permanente do titular,</p><p>o seguro quita o saldo devedor do consórcio. Trata-se de uma escolha</p><p>importante para quem quer cuidar da família. Se preferir, consulte as</p><p>condições gerais: Consórcio Imobiliário ou Consórcio de Veículos.</p><p>6. Formas de Amortização e Juros</p><p>As formas de amortização são as maneiras como os valores pagos na presta-</p><p>ção amortizam o saldo devedor. Referidas formas de amortização se revelam</p><p>no sistema de amortização eleito pelo mutuário no momento de aderência ao</p><p>sistema de financiamento. Quanto mais rápido se amortiza o saldo devedor,</p><p>menos juros são pagos em valores absolutos.</p><p>6.1 Sistema de Amortização Constante – SAC</p><p>No Sistema de Amortização Constante, o valor do encargo mensal vai dimi-</p><p>nuindo com o passar do tempo. Em razão de as prestações iniciais, embora</p><p>constantes, serem um pouco mais altas, se comparadas ao sistema PRICE, o</p><p>saldo devedor vai diminuindo em maior velocidade e isso importa em um</p><p>menor valor total pago em juros, que são</p><p>decrescentes.</p><p>6.2 Sistema de Amortização Tabela Price – SAF</p><p>No Sistema de amortização Tabela Price – SAF (Sistema de Amortização Fran-</p><p>cês), o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é</p><p>crescente e as parcelas de juros decrescentes, sendo o encargo mensal cons-</p><p>tante durante o prazo contratado. Neste sistema, as prestações iniciais são</p><p>menores, a amortização do saldo devedor é mais lenta, comparando-se ao</p><p>sistema SAC, e o montante de juros pagos ao final acaba sendo maior.</p>