GFF - AV1 - UVA

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<p>UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA</p><p>ARQUITETURA E URBANISMO</p><p>EDUARDA QUEIROZ OBERG</p><p>ESTUDO DE VIABILIDADE</p><p>Rio de Janeiro, 2023.</p><p>1. TERRENO</p><p>O terreno escolhido tem como objetivo a construção de um pequeno condomínio de 5 residências unifamiliares.</p><p>Endereço</p><p>R. Alice Maximino de Souza, 30 – Itaipuaçu</p><p>Maricá - RJ 24934-235</p><p>Pontos de Interesse</p><p>Padaria | 240m</p><p>Mercearia | 290m</p><p>Escola Municipal Anísio Teixeira | 650m</p><p>Supermercado | 750m</p><p>Terminal Rodoviário de Itaipuaçu | 1,2km</p><p>MAPAS DE LOCALIZAÇÃO</p><p>ANÚNCIO</p><p>Valor de venda: R$ 45.000,00</p><p>Dimensões do terreno: 33m x 15m: 495m²</p><p>Fonte: Google Maps</p><p>2. CÁLCULO DO PREÇO MÉDIO DO M² DA REGIÃO</p><p>A) R$ 325.000,00 / 60m² = R$ 5.416,66 B) R$ 360.000,00 / 70m² = R$ 5.142,85</p><p>C) R$ 410.000,00 / 78m² = R$ 5.256,51 D) R$ 295.000,00 / 65m² = R$ 4.538,46</p><p>E) R$ 690.000,00 / 121m² = R$ 5.702,47 F) R$ 520.000,00 / 90m² = R$ 5.777,77</p><p>VALOR M² | ITAIPUAÇU</p><p>A) R$ 5.416,00</p><p>B) R$ 5.142,85</p><p>C) R$ 5.256,51</p><p>D) R$ 4.538,46</p><p>E) R$ 5.702,47</p><p>F) R$ 5.777,77</p><p>MÉDIA: R$ 5.305,67</p><p>Para uma residência unifamiliar de 35,36m² podemos estimar o valor de venda de R$ 187.608,49.</p><p>VALOR TOTAL | Condomínio com 5 casas = R$ 938.042,45</p><p>3. CLASSE ECONÔMICA ATENDIDA PELA PROPOSTA</p><p>▪ CRITÉRIO DE RENDA FAMILIAR PER CAPITA</p><p>Fonte: G1</p><p>▪ RENDA FAMILIAR POR CLASSE</p><p>Fonte: FGV</p><p>▪ PREÇO MÉDIO DO M² E RENDA MÉDIA DO PROVEDOR DA FAMÍLIA POR ÁREA DE PONDERAÇÃO (2005-2010)</p><p>Dados: Embraesp e Censos (1991, 2000 e 2010)</p><p>As classes econômicas possivelmente atendidas pelo projeto seriam as CLASSES B/C, com renda domiciliar média entre</p><p>R$2.900,00 a R$ 7.200,00, considerando o valor de R$ 5.305,67 para o m² da região.</p><p>4. ESTIMATIVA DE CUSTO DO EMPREENDIMENTO</p><p>A proposta seria construir um conjunto de 5 residências populares unifamiliares, considerando o terreno de 495m².</p><p>Fonte: (NBR 12.721:2006 - CUB 2006) – Setembro/2019</p><p>Cada residência possui 35,36m², composta por sala, dormitório, cozinha e banheiro, se enquadrando no perfil de</p><p>Residência Popular (RP1Q), tendo o CUB no valor de R$ 1.654,63/m².</p><p>CUSTO BRUTO POR RESIDÊNCIA: 35,36m² * R$ 1.654,63 = R$ 58.507,71</p><p>+ 45% CUSTO INCORPORADORA E CONSTRUTORA + 7% CUSTO DE PROJETO : R$ 88.931,72</p><p>CUSTO ESTIMATIVO DAS 5 RESIDÊNCIAS = R$ 444.658,60</p><p>VALOR ESTIMADO DA CONSTRUÇÃO + VALOR DO TERRENO = R$ 444.658,60 + R$ 45.000,00 = R$ 489.658,60</p><p>5. ESTIMATIVA DE DURAÇÃO DE OBRA E VENDA DO IMÓVEL</p><p>▪ Considerando a metragem de 36m² por residência, somando um total de 180m² a serem construídos, com</p><p>padrão baixo a médio, a duração média da obra fica entre 7 a 9 meses.</p><p>▪ De acordo com um estudo feito pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias realizado em 2017, o</p><p>tempo médio para venda de um imóvel no país é de cerca de 1 ano e 4 meses. (devemos considerar o fato de</p><p>os dados terem sido levantados a 6 anos, abrindo margem para variações no tempo estimado).</p><p>TEMPO DE CONSTRUÇÃO: 8 meses</p><p>TEMPO DE VENDA: 16 meses</p><p>6. PAYBACK</p><p>CUSTO DO EMPREENDIMENTO: R$ 489.658,60</p><p>VALOR DE VENDA: R$ 938.042,45</p><p>LUCRO: R$ 448.383,85</p><p>Um investimento alternativo seria mais lucrativo?</p><p>▪ SIMULAÇÃO DE INVESTIMENTOS</p><p>CBD E LC</p><p>Depósito Inicial: R$ 489.658,60</p><p>RENDIMENTO</p><p>6 meses: R$ 521.625,18</p><p>12 meses: R$ 558.279,81</p><p>24 meses: R$ 643.069,63</p><p>36 meses: R$ 699.981,31</p><p>60 meses: R$ 985.451,68</p><p>Concluímos que mesmo os imóveis demorando até 36 meses para serem construídos e vendidos, o investidor</p><p>permanece tendo um lucro consideravelmente maior que se investido em meios alternativos. Considerando o prazo de</p><p>24 meses para o processo total, a diferença de lucro fica em R$ 294.972,79</p><p>Observações: Outras simulações como o Tesouro Selic, LCI e LCA, Tesouro IPCA+ e Tesouro Prefixado foram efetuadas,</p><p>porém os rendimentos do LCD e LC revelaram-se mais vantajosos.</p><p>REFERÊNCIAS</p><p>ALVARENGA, Darlan. Classe média 'encolhe' na pandemia e já tem mesmo 'tamanho' da classe baixa. G1, 2021.</p><p>Disponível em: . Acesso em: 16 de set. de 2023.</p><p>Qual a faixa de renda familiar das classes? FGV, 2017. Disponível em: . Acesso em: 16 de set. de 2023</p><p>HOYLER, Telma. Produção habitacional via mercado: quem produz, como e onde? Novos Estudos, 2016. Disponível</p><p>em: . Acesso em: 16 de set. de</p><p>2023.</p><p>Custos Unitários Básicos de Construção. Sinduscon-Rio, 2019. Disponível em: . Acesso em: 16 de set. de 2023.</p><p>https://g1.globo.com/economia/noticia/2021/04/17/classe-media-encolhe-na-pandemia-e-ja-tem-mesmo-tamanho-da-classe-baixa.ghtml</p><p>https://g1.globo.com/economia/noticia/2021/04/17/classe-media-encolhe-na-pandemia-e-ja-tem-mesmo-tamanho-da-classe-baixa.ghtml</p><p>https://www.scielo.br/j/nec/a/NLZCvPJ57kCQ6QMJLL5jt6J/?format=pdf&lang=pt</p>