Plano de Negocios

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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE – FURG 
ESCOLA DE ENGENHARIA 
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL EMPRESARIAL 
PLANO DE NEGÓCIOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANO DE NEGÓCIOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
RIO GRANDE 
2016 
 
BRUNO TROINA – 63077 
CARINA HERPICH – 49077 
KAROLINA XAVIER – 45829 
VIVIANE BELEM - 45844 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANO DE NEGÓCIOS 
 
Plano de Negócios Edifício Tertúlia, 
apresentado à Universidade Federal do Rio 
grande; Curso de Engenharia Civil 
Empresarial; disciplina: Plano de Negócios em 
Empreendimentos na Engenharia. 
 
Profº. Leonardo Lisboa 
Profº. Samuel Bonato 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
RIO GRANDE 
29 de Dezembro de 2016 
 
LISTA DE ILUSTRAÇÕES 
 
FIGURA 1- DIVISÃO POR UNIDADES ............................................................................................. 9 
FIGURA 2- DOMICÍLIOS DE ACORDO COM A RENDA .................................................................... 13 
FIGURA 3- EXEMPLO DE PAVIMENTO COM PISO INTERTRAVADO ................................................ 15 
FIGURA 4- QUANTIDADE DE MORADORES EM UM DOMICÍLIO ..................................................... 16 
FIGURA 5- PLANTA BAIXA DO APARTAMENTO ........................................................................... 20 
FIGURA 6- LOCALIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO ............................................................................... 20 
FIGURA 7- MAQUETE 3D DO RESIDENCIAL FREDERICO LUCYK................................................. 21 
FIGURA 8- PLANTA BAIXA APARTAMENTO BENJAMIN CONSTANTE .......................................... 22 
FIGURA 9- PLANTA BAIXA - NEO RESIDENCIAL ........................................................................ 23 
FIGURA 10- LOCALIZAÇÃO CONDOMÍNIO NEO RESIDENCIAL ................................................... 23 
FIGURA 11- FACHADA APARTAMENTO RUA CARAMURU ........................................................... 24 
FIGURA 12 - LOGOTIPO DO RESIDENCIAL TERTÚLIA .................................................................. 27 
FIGURA 13- VISÃO 3D DO APARTAMENTO ................................................................................ 28 
FIGURA 14 - PLANTA BAIXA ...................................................................................................... 29 
FIGURA 15- PRAÇA DO EMPREENDIMENTO ................................................................................ 33 
FIGURA 16- RINCÃO DA CEBOLA ............................................................................................... 33 
FIGURA 17 - FACHADA DO PRÉDIO ............................................................................................. 37 
FIGURA 18 - LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO .................................................................... 38 
FIGURA 19 - ORGANOGRAMA DA EMPRESA ............................................................................... 39 
FIGURA 20 - CONTRIBUIÇÃO SINDICAL 2016 ............................................................................. 51 
FIGURA 21 - BALANÇO PRÉ-OPERACIONAL ................................................................................ 56 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE TABELAS 
 
TABELA 1- TIPOS DE CONSTRUÇÕES RESIDENCIAIS ................................................................... 10 
TABELA 2 - COMPARAÇÃO DO CUB .......................................................................................... 13 
TABELA 3 - VARIAÇÃO DA TAXA SELIC ................................................................................... 14 
TABELA 4 - VARIAÇÃO DO PIB .................................................................................................. 14 
TABELA 5 - QUANTIDADES CORRESPONDENTES AOS TIPOS DE DOMICÍLIO DA CIDADE DE RIO 
GRANDE ............................................................................................................................ 18 
TABELA 6 - COMPOSIÇÃO PREÇO DO APARTAMENTO ................................................................. 31 
TABELA 7 - PREÇO APARTAMENTOS .......................................................................................... 31 
TABELA 8 - PREÇO APARTAMENTOS CONCORRENTES ................................................................ 31 
TABELA 9 - PREÇO DE VENDA DOS APARTAMENTO .................................................................... 32 
TABELA 10- ORÇAMENTO DE MARKETING ................................................................................. 35 
TABELA 11 - DESCRIÇÃO DOS CARGOS ...................................................................................... 40 
TABELA 12 - CONTINUAÇÃO ...................................................................................................... 41 
TABELA 13 - FOLHA DE PAGAMENTO ......................................................................................... 43 
TABELA 14 - FOLHA DE PRÓ-LABORE ........................................................................................ 43 
TABELA 15 - FOLHA DE ENCARGOS ............................................................................................ 44 
TABELA 16 - GASTOS MENSAIS .................................................................................................. 44 
TABELA 17 - ALIQUOTAS ........................................................................................................... 45 
TABELA 18 - ALÍQUOTA IRRF ................................................................................................... 46 
TABELA 19–RESUMO ENCARGOS ............................................................................................... 47 
TABELA 20 - RESUMO DOS GASTOS LEGAIS ............................................................................... 53 
TABELA 21 - ATIVO NÃO CIRCULANTE....................................................................................... 55 
TABELA 22 - RESUMO ATIVO NÃO CIRCULANTE ......................................................................... 55 
TABELA 23 - PREÇO DOS APARTAMENTOS ................................................................................. 57 
TABELA 24 - PLANO DE VENDAS ................................................................................................ 57 
TABELA 25 - CRONOGRAMA DE RECEBIMENTO MENSAL ............................................................ 58 
TABELA 26 - ITENS PARA SALA COMERCIAL .............................................................................. 59 
TABELA 27 - CUSTOS INICIAIS ................................................................................................... 60 
TABELA 28 - CUSTOS DE PROMOÇÃO ......................................................................................... 61 
TABELA 29 - CUSTOS FIXOS ....................................................................................................... 61 
TABELA 30 – IMPOSTOS SOBRE AS VENDAS ANO 2017 ............................................................... 63 
TABELA 31 - IMPOSTOS SOBRE AS VENDAS ANO 2018 ................................................................ 63 
TABELA 32 - DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS EM 8 MESES ..................................................... 65 
TABELA 33 - DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS EM 12 MESES ................................................... 65 
TABELA 34 - DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS EM 20 MESES ................................................... 66 
TABELA 35 - INDICADORES DE RENTABILIDADE ........................................................................ 67 
TABELA 36 – TIR E VPL ........................................................................................................... 67 
TABELA 37 - FLUXO DE CAIXA ANO 2017 .................................................................................. 68 
TABELA 38 - FLUXO DE CAIXA ANO 2018 .................................................................................. 68TABELA 39 - INDICADORES DE RENTABILIDADE ........................................................................ 69 
TABELA 40 - RESUMO DA SIMULAÇÃO DE AUMENTO DO CUSTO DA OBRA .................................. 69 
TABELA 41 - INDICADORES DE RENTABILIDADE ........................................................................ 70 
TABELA 42 – RESUMO DA SIMULAÇÃO DE REDUÇÃO NO PREÇO DOS APARTAMENTOS ............... 70 
TABELA 43 - INDICADORES DE RENTABILIDADE ........................................................................ 71 
TABELA 44 - INDICADORES DE RENTABILIDADE ........................................................................ 71 
TABELA 45 - COMPARATIVO DE INVESTIMENTOS....................................................................... 72 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1. INTRODUÇÃO .............................................................................................................. 7 
2. MACROAMBIENTE ..................................................................................................... 8 
2.1 POLÍTICO LEGAL ................................................................................................. 8 
2.2 SOCIOCULTURAL ............................................................................................... 11 
2.3 ECONOMIA ........................................................................................................... 12 
2.4 AMBIENTE TÉCNOLOGICO ............................................................................. 14 
2.5 DEMOGRAFIA ...................................................................................................... 16 
3. MICROAMBIENTE .................................................................................................... 18 
3.1 FORNECEDORES ................................................................................................. 18 
3.2 CONCORRENTES ................................................................................................ 19 
3.3 CONSUMIDORES ................................................................................................. 25 
4. POSICIONAMENTO DE MERCADO ....................................................................... 26 
5. COMPOSTO DE MARKETING ................................................................................. 27 
5.1 PRODUTO .............................................................................................................. 27 
5.2 PREÇO .................................................................................................................... 30 
5.3 PRAÇA .................................................................................................................... 32 
5.4 PROMOÇÃO .......................................................................................................... 34 
6. ASPECTOS ADMINISTRATIVOS ............................................................................ 36 
6.1 LOCALIZAÇÃO .................................................................................................... 36 
6.2 ESTRUTURA ORGANIZACIONAL .................................................................. 38 
6.3 DESCRIÇÃO DOS CARGOS ............................................................................... 40 
6.4 SERVIÇOS TERCEIRIZADOS ........................................................................... 41 
6.5 HORÁRIO E POLÍTICA SALÁRIAL ................................................................ 42 
6.6 FOLHA DE PAGAMENTO .................................................................................. 42 
6.6.1 Acréscimos ................................................................................................................... 44 
6.6.2 Descontos ..................................................................................................................... 45 
6.6.2.1 INSS ............................................................................................................... 45 
6.6.2.2 IRRF ............................................................................................................... 45 
6.6.2.3 Vale-Transporte .............................................................................................. 46 
6.6.3 Encargos ....................................................................................................................... 46 
6.6.3.1 FGTS .............................................................................................................. 46 
6.6.3.2 INSS Patronal .............................................................................................. 46 
6.6.3.3 Resumo dos encargos .................................................................................. 47 
7. ASPECTOS LEGAIS ................................................................................................... 48 
7.1 CONSTITUIÇÃO JURÍDICA DA EMPRESA ................................................... 48 
7.2 CONTRATO SOCIAL ........................................................................................... 48 
7.3 REGISTROS E LICENÇAS ................................................................................. 48 
7.3.1 Registro Na Junta Comercial Do Rio Grande Do Sul (JUCERGS) ............................. 48 
7.3.1 Receita Federal (RF) ..................................................................................................... 49 
7.3.2 Ministério Do Trabalho e Emprego (MTE) .................................................................. 49 
7.3.3 Secretaria Estadual Da Fazenda (SEFAZ).................................................................... 49 
7.3.4 Secretaria De Município Da Fazenda (SMF) ............................................................... 50 
7.3.5 Contribuição Sindical ................................................................................................... 50 
7.3.6 Corpo De Bombeiros .................................................................................................... 51 
7.3.7 Licenciamento Ambiental ............................................................................................ 51 
7.3.8 CREA ........................................................................................................................... 52 
7.3.9 HABITE-SE ................................................................................................................. 52 
8. ASPECTOS ECONÔMICO-FINANCEIROS ............................................................. 54 
8.1 INVESTIMENTO INICIAL .................................................................................. 54 
8.2 BALANÇO PRÉ-OPERACIONAL ...................................................................... 54 
8.2.1 Ativos ........................................................................................................................... 54 
8.2.2 Balanço Pré-operacional ............................................................................................... 56 
8.3 RECEITAS .............................................................................................................. 56 
8.4 CUSTOS .................................................................................................................. 59 
8.4.1 Custos Iniciais .............................................................................................................. 59 
8.4.2 Custos Fixos ................................................................................................................. 60 
8.4.3 Custos Variáveis ........................................................................................................... 61 
8.5 TRIBUTAÇÃO ....................................................................................................... 62 
8.6 ORÇAMENTO DE CAIXA ...................................................................................64 
8.7 DEMOSTRATIVO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO ................................. 64 
8.8 INDICADORES DE RENTABILIDADE ............................................................ 66 
8.9 TIR E VPL .............................................................................................................. 67 
8.10 ANÁLISE DE SENSIBILIDADE ......................................................................... 69 
8.11 ANÁLISE DE OUTRAS APLICAÇÕES ............................................................. 72 
8.12 ANÁLISE DE VIABILIDADE .............................................................................. 72 
9. CONCLUSÃO .............................................................................................................. 74 
10. REFERÊNCIAS ........................................................................................................... 76 
ANEXO I - CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DE BETREX ENGENHARIA & 
CONSTRUÇÃO LTDA ........................................................................................................... 79 
ANEXO II – CRONOGRAMA FÍSICO FINANCEIRO ......................................................... 82 
ANEXO III – ORÇAMENTO DE CAIXA .............................................................................. 83 
 
 
 
 
 
 7 
1. INTRODUÇÃO 
Este documento apresenta um Plano de Negócios a fim de estudar a viabilidade 
econômica para a construção de um empreendimento imobiliário. Será apresentada de forma 
cronológica a pesquisa de macro e microambiente, refinando a procura para uma segmentação 
de mercado. 
Com o propósito de conquistar o público alvo, será exposto um composto de 
marketing, contemplando os estudos de produto, preço, praça e promoção. 
A escolha de implantação do edifício no centro da cidade ocorreu após análise sobre 
a necessidade de novos empreendimentos imobiliários com padrão médio de construção nessa 
localidade. 
Esse empreendimento visa atender às necessidades de famílias que possuam filhos 
ou que busquem uma moradia com peças amplas e três dormitórios e, acima de tudo, um local 
seguro e bem localizado para morar. 
Por estar localizado no centro da cidade, o edifício trará muitos benefícios 
relacionados à facilidade de acesso a diversas escolas, supermercados, hospitais, bancos e 
centro comercial. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 8 
2. MACROAMBIENTE 
A análise do macroambiente deve ser a primeira análise efetuada quando se deseja 
realizar um empreendimento. Nessa análise são considerados os fatores externos que vão 
influenciar o empreendimento. Sendo assim, iniciaremos o nosso trabalho ressaltando alguns 
fatores econômicos, demográficos, tecnológicos, políticos e socioculturais que possam 
influenciar nosso empreendimento. 
 
2.1 POLÍTICO LEGAL 
O ambiente político legal compreende o conjunto de leis, regulamentações e pressões 
políticas que possam afetar as decisões de marketing. Para a concepção de um projeto, 
devemos nos informar de todas as leis e regulamentações que estão associadas à construção 
civil. 
Na cidade do Rio Grande, local da construção do edifício, temos um plano diretor. 
Este consiste num conjunto de regras que estabelecem diretrizes e normas a serem utilizadas 
como orientação pelos agentes envolvidos em construções no espaço urbano. Diante disso, 
precisamos elaborar uma pesquisa sobre o local de implantação do empreendimento, visto que 
o plano diretor restringe a construção de edifícios em alguns locais da cidade devido à altura 
da edificação. Nessa etapa também devem ser verificados os afastamentos laterais, o recuo 
frontal e o de fundo, a volumetria da edificação e o aproveitamento do terreno. 
Os projetos estruturais, arquitetônico, de instalação elétrica e hidrossanitária 
possuem validade de até um ano após a aprovação do projeto pela Secretaria Municipal de 
Coordenação e Planejamento. O projeto de entrada de energia elétrica, deve seguir o 
recomendado no RIC (regulamento de instalações consumidoras) da CEEE-D (Companhia 
Estadual de Energia Elétrica de Distribuição). Esse projeto deve ser encaminhado para 
liberação junto à companhia antes do término da construção, pois em alguns casos é 
necessário realizar obra na rede de distribuição, as quais geralmente são demoradas. Após 
aprovado, o projeto possui validade de dois anos. 
 9 
Figura 1- Divisão por unidades 
 
Fonte - Plano diretor da cidade de Rio Grande 
 
Na busca do terreno também deve ser observada a existência de vegetação no local. 
Existindo vegetação, deve ser solicitada à Secretaria de Meio Ambiente do Município de Rio 
Grande a expedição de uma licença ambiental para supressão de tais vegetações. A Resolução 
CEMA nº 088, 27 de agosto de 2013, estabelece as tipologias de atividades, de 
empreendimentos e de obras que causam ou possam causar impacto ambiental de âmbito 
local, considerando os critérios de porte, potencial poluidor e natureza da atividade, para fins 
 10 
de licenciamento ambiental pelos órgãos municipais de meio ambiente. 
 
Tabela 1- Tipos de Construções Residenciais 
Atividade 
Unidade 
de 
Medida 
Porte 
Código Ramo 
Potencial 
Poluidor 
Mínimo Pequeno Médio Grande Excep. 
3.465,31 
Edifícios residenciais (exceto 
loteamentos e condomínios) 
Baixo 
Área útil 
em m² 
de 0 até 
9999999 
 
3.414,40 
Parcelamento do solo para fins 
residenciais: loteamentos ou 
desmembramento - unifamiliar 
(inclusão da ETE, quando couber, e 
licenças correspondentes) 
Médio 
Área total 
em 
hectares 
(ha) 
até 5 
de 5,01 
até 20 
de 
20,01 
até 50 
de 50,01 
até 100 
demais 
3.414,50 
Parcelamento do solo para fins 
residenciais: loteamento ou 
desmembramento - plurifamiliar-
prédios de apartamentos (inclusão 
de ETE, quando coube, e suas 
licenças) 
Alto 
Área total 
em 
hectares 
(ha) 
até 5 
de 5,01 
até 20 
de 
20,01 
até 50 
de 50,01 
até 100 
demais 
3.414,60 
Condomínios por unidade 
autônoma fração ideal - horizontal 
(inclusão da ETE, quando couber) 
Médio 
Área total 
em 
hectares 
(ha) 
até 5 
de 5,01 
até 20 
de 
20,01 
até 50 
de 50,01 
até 100 
demais 
3.414,70 
Condomínios por unidade 
autônoma fração ideal - vertical - 
prédio de apartamentos (inclusão de 
ETE, quando couber) 
Alto 
Área total 
em 
hectares 
(ha) 
até 5 
de 5,01 
até 20 
de 
20,01 
até 50 
de 50,01 
até 100 
demais 
Fonte – Resolução CEMA nº 088 
 
A atividade de construção de edifícios de pequeno porte é isenta de licenciamento 
ambiental (licença prévia de instalação e de operação). Para a construção do nosso edifício 
será possivelmente necessária a expedição de uma licença única, onde a SMMA autoriza 
atividades e empreendimentos de mínimo e pequeno porte com grau de poluição baixo e 
médio. 
Também devemos pensar previamente no Plano de Prevenção e Proteção Contra 
Incêndio (PPCI) que deverá ser encaminhado ao Corpo de Bombeiros da Brigada Militar do 
Estado do Rio Grande do Sul. Esse plano abrange prédios com instalações comerciais, 
industriais, de diversões públicas e edifícios residenciais com mais de uma economia e mais 
de um pavimento. 
 11 
É muito importante saber quais atividades e licenças são necessárias antes de iniciar 
o empreendimento, para assim colocar todasas atividades no cronograma, tendo ciência de 
que essas atividades e licenças, uma vez que dependem da aprovação de órgãos públicos, 
podem demorar alguns meses. 
 
2.2 SOCIOCULTURAL 
No cenário sociocultural do município de Rio Grande, podemos levar em conta os 
seguintes aspectos para o investimento em empreendimentos imobiliários: história, evolução 
das construções, mobilidade urbana e segurança. 
Por se tratar de uma cidade histórica, as construções no centro da cidade ainda são, 
em maioria, casas que conservam sua arquitetura antiga. No entanto, por falta de espaço para 
crescimento horizontal, tem se apostado em construções de edifícios verticais a fim de atender 
a demanda por moradia e expansão comercial. 
Em contrapartida, investimentos em bairros planejados e condomínios horizontais e 
verticais são previstos em bairros afastados do centro da cidade, porém com grandes áreas 
para expansão, apropriadas para esse tipo de empreendimento que prioriza as áreas verdes e 
os espaços de lazer, longe do caos urbano. 
Outro aspecto importante a considerar é a segurança municipal, que se encontra em 
estado crítico. O efetivo da polícia militar está abaixo do necessário e, consequentemente, a 
quantidade de assaltos a pedestres e a transportes coletivos tem aumentado significativamente. 
A população rio-grandina encontra-se amedrontada e insegura nas ruas e em suas residências. 
Segundo reportagem publicada no Jornal Agora, dia 28 de janeiro de 2016, o número 
de assaltos a transportes coletivos e roubos a pedestres tem oscilado neste ano, no entanto a 
violência tem sido constante. Praticamente todos os assaltos são praticados com o uso de 
armas (revólveres, pistolas ou facas). Já nos casos de furtos em residências, os criminosos têm 
estudado os horários em que os moradores afastam-se de suas casas e, ao invés de arrombar, 
abrem a porta com chave mixa, roubam os objetos de maior valor e fecham a porta ao sair. 
Assim, em busca de proteção, a população tem investido em segurança patrimonial, 
escolhendo preferencialmente morar em condomínios verticais ou horizontais. Da mesma 
forma, tem optado pela aquisição de veículo próprio para não depender do transporte público, 
que além de inseguro, é precário e monopolizado. 
 12 
2.3 ECONOMIA 
A economia de Rio Grande tem se destacado nos últimos anos pela evolução da 
construção naval, com a consolidação do estaleiro para a construção de plataformas de 
petróleo e de navios-sonda. A encomenda de plataformas pela Petrobras teve efeito 
significativo na economia local, porém a principal atividade ainda é a portuária, responsável 
pela exportação de grão e importação de contêineres e fertilizantes. 
Rio Grande tem uma economia diversificada, possui um dos maiores polos 
pesqueiros do país, uma refinaria de petróleo e um distrito industrial forte, com indústrias de 
madeira, fertilizantes, alimentos, energia e química. Da mesma forma, no ramo industrial, a 
logística, os terminais graneleiros, as metalúrgicas, entre outras várias que estão em processo 
de instalação, possibilitando incremento à economia local. Ainda temos a agricultura, a 
construção civil que tem avançado muito com a construção de bairros inteligentes de alto 
padrão, condomínios, hotéis e edifícios, e o setor de comércio e serviços variados, citando as 
inúmeras concessionárias e os shoppings centers construídos recentemente, como avanços 
para promoção do crescimento econômico de Rio Grande. 
Analisando o mercado imobiliário de Rio Grande, percebemos uma retração nas 
vendas residenciais, devido à baixa atividade econômica do momento. Existe também grande 
quantidade de oferta de imóveis tanto para venda, quanto para aluguel, colocando em risco a 
viabilidade do empreendimento. Porém, existe a possibilidade de pessoas que moram em 
residências unifamiliares migrarem para condomínios de apartamento em busca de segurança 
ou da mudança de local, optando por uma região melhor localizada. 
De acordo com a figura 2, o gráfico gerado a partir de dados do IBGE da cidade de 
Rio Grande, é possível observar a porcentagem de domicílios e a renda média de cada um 
deles. Segundo o gráfico, 38% dos domicílios da cidade são habitados por família com renda 
mensal de dois a cinco salários mínimos; 18%, com rendimento de cinco a dez salários e 10%, 
com mais de dez salários. 
 
 13 
Figura 2- Domicílios de acordo com a renda 
 
Fonte – IBGE 
 
 Adicionalmente, acreditamos que seja importante a análise dos das taxas da SELIC e 
CUB, levando em consideração a variação das mesmas para obter alguns parâmetros. Através 
da tabela 2 é possível observar a variação do CUB (Custo Unitário Básico) da construção civil 
por m², sendo que a variância do valor é relativamente pequena. 
 
Tabela 2 - Comparação do CUB 
CUB (R$/m²) 
2015 R$/m² 2016 R$/m² 
Janeiro 1.188,48 Janeiro 1.320,76 
Fevereiro 1.192,58 Fevereiro 1.327,95 
Março 1.196,63 Março 1.328,38 
Abril 1.203,84 Abril 1.336,52 
Maio 1.211,46 Maio 1.332,81 
Junho 1.222,01 Junho 1.336,29 
Julho 1.269,01 Julho 1.336,20 
Agosto 1.269,96 Agosto 1.342,41 
Setembro 1.274,39 Setembro 1.349,81 
Outubro 1.282,78 Outubro 1.369,19 
Novembro 1.287,38 Novembro 1.372,72 
Dezembro 1.293,08 Dezembro - 
 14 
 Também como indicador da variação dos valores da economia, temos a taxa da 
SELIC, taxa básica de juros. É possível observar as diferenças nos valores da taxa da SELIC 
dos últimos anos através da tabela 3. Analisando a mesma, verifica-se uma variação no 
decorrer dos meses, sendo que em alguns a taxa se mantem constante. 
 
Tabela 3 - Variação da taxa SELIC 
DATA TAXA SELIC 
30/11/2016 13,75 
19/10/2016 14 
31/08/2016 14,25 
20/07/2016 14,25 
08/06/2016 14,25 
27/04/2016 14,25 
02/03/2016 14,25 
20/01/2016 14,25 
25/11/2015 14,25 
21/10/2015 14,25 
02/09/2015 14,25 
29/07/2015 14,25 
03/06/2015 13,75 
29/04/2015 13,25 
04/03/2015 12,75 
21/01/2015 12,25 
 
De acordo com a tabela 4 é possível verificar que o PIB (produto interno bruto) per 
capita, apresenta um crescimento no seu valor com o passar dos anos. 
Tabela 4 - Variação do PIB 
 ANO PIB per capita (R$) 
2014 35.538,17 
2013 39.522,19 
2012 32.491,92 
2011 27.353,95 
2010 26.073,73 
 
 
 
 15 
2.4 AMBIENTE TECNOLÓGICO 
O ambiente tecnológico está diretamente relacionado a pesquisas cientificas, 
inovações e invenções que venham a criar bens e serviços ou então aperfeiçoá-los. De acordo 
com o CIB (conselho internacional da construção), a indústria da construção civil é o setor de 
atividades humanas que mais consome recursos naturais e que utiliza energia de forma 
intensa. Além desses impactos, há que se considerar também os associados aos resíduos 
sólidos e líquidos. 
Visando um projeto que possa fornecer maior eficiência e redução no consumo de 
recursos naturais, buscamos inovações e o aperfeiçoamento em técnicas executivas. Entre as 
opções, apontamos a utilização do contrapiso com argamassa autonivelante e a utilização de 
pisos intertravados, o que oferece ao edifício uma condição sustentável por ajudar a escoar a 
água da chuva para o solo. Essa seria uma solução ecológica, pois a água escoa entre o 
revestimento que é poroso de forma natural, evitando que se formem poças de água. 
 
Figura 3- Exemplo de pavimento com piso intertravado 
 
Fonte - Rhino pisos16 
2.5 DEMOGRAFIA 
Rio grande é localizado no litoral sul do estado do Rio Grande do Sul. Segundo 
dados de estimativa do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) de 2015, a 
cidade possui uma população de 207.036 habitantes, com área da unidade territorial 2.709,522 
km² e uma densidade demográfica 72,79 hab./km². A cidade do Rio Grande está, juntamente 
com as cidades ao seu redor, entre as três aglomerações do Rio Grande do Sul, sendo 
classificada com centro sub-regional. 
De acordo com a figura 4, criada a partir de dados do IBGE, é possível perceber que 
a grande maioria dos domicílios são habitados por uma ou duas pessoas. 
 
Figura 4- Quantidade de moradores em um domicílio 
 
Fonte - IBGE 
 
É possível observar na tabela 5, baseada no censo demográfico de 2010 do IBGE, 
que existem 6.364 domicílios particulares não ocupados vagos e 66.646 domicílios 
particulares ocupados. Em relação ao rendimento nominal mensal desses domicílios, tem-se 
um valor de 2.560,47 reais, a população ocupada de 60.345 pessoas, o PIB per capita de 
39.556,92 reais e o PIB da cidade de 1.769.779 mil reais, ocupando a classificação de quarta 
maior economia do estado. 
 17 
Em relação às condições de ocupação, o município de Rio Grande apresenta 76,1% 
dos seus domicílios na condição de próprio, sendo 68,6% desses quitados e apenas 7,5% em 
aquisição. Sobre as condições de ocupação de domicílio alugado, o município apresenta uma 
taxa baixa, correspondendo a apenas 14,3%. Quanto à característica de ocupação de unidades 
cedidas, tem-se um percentual de 7,3% entre as diversas formas, e quanto às outras condições 
de ocupação, tem-se apenas 2,3% dos domicílios enquadrados. 
No município de Rio Grande, dos 81.478 domicílios identificados, 54.388 (66,75%) 
enquadram-se na tipologia Casa. Já na tipologia Casa de Vila ou em Condomínio, são 
identificados 1.636 domicílios (2,0%). Com relação à tipologia apartamentos, apenas 9,71% 
dos domicílios enquadram-se nessa categoria. Por fim, para a tipologia Habitação em casa de 
cômodos, cortiço ou cabeça de porco, são encontrados apenas 0,33% dos domicílios com as 
características consensuais. 
O Censo demográfico de 2010 do IBGE indica que existem 14.872 domicílios não 
ocupados vagos e 66.606 domicílios ocupados. Em relação ao rendimento nominal mensal 
desses domicílios, tem-se um valor de 3.073,20 reais, com a maior parte da população 
recebendo de 1 a 2 salários mínimos e a quantidade de pessoas ocupadas de 60.345. O PIB 
per capita apresentado é de 39.556,92 reais e o PIB da cidade, de 1.769.779,00 reais, 
ocupando o lugar de quarta maior economia do estado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 18 
Tabela 5 - Quantidades correspondentes aos tipos de domicílio da cidade de Rio Grande 
DOMICÍLIOS 81.478 
OCUPADOS 66.606 
VAGOS 14.872 
URBANOS 64.154 
CASA 54.388 
APARTAMENTO 7.914 
CASA DE VILA OU CONDOMINIO 1.636 
MORADORES POR DOMICILIO 2,94 
PRÓPRIO 50.745 
CASA 45.468 
APARTAMENTO 4.332 
PRÓPRIO JÁ QUITADO 45.464 
CASA 41.643 
APARTAMENTO 3.200 
PRÓPRIO EM AQUISIÇÃO 5.281 
CASA 3.824 
APARTAMENTO 1.132 
ALUGADO 9.284 
CASA 5.584 
APARTAMENTO 2.976 
CEDIDO 4.944 
CASA 4.103 
APARTAMENTO 739 
Fonte – Censo demográfico IBGE (2010) 
 
3. MICROAMBIENTE 
No microambiente será efetuada análise das maneiras possíveis para atrair e manter 
relação com os clientes, sempre visando transmitir-lhes satisfação e o valor do produto. O 
microambiente está relacionado diretamente com fatores internos da empresa, de modo que 
será dado destaque ao estudo de fornecedores, concorrentes e consumidores. 
 
3.1 FORNECEDORES 
Os fornecedores são basicamente todos aqueles que guarnecem a empresa com 
mercadorias e serviços. Sendo a nossa organização uma empresa de construção civil e 
 19 
considerando que a obra projetada é de porte relativamente grande, serão necessários 
fornecedores de diversos materiais e atividades. 
Desde os primórdios da relação entre empregado e empregador, entre comprador e 
vendedor, é conhecida a importância de um bom relacionamento entre os pares, devendo este 
ser pautado no diálogo, no respeito e no atendimento às necessidades, aliando qualidade, 
eficiência e custos. Sendo assim, a empresa buscará fornecedores com o perfil idealizado, 
atenta também à disponibilidade de negociação, uma vez que as compras serão feitas em 
grande escala. 
Nesse sentido, entre empresas da região na área da construção civil, é possível citar 
como possíveis futuros fornecedores a Aquarela Tintas, Suvinil, Schumann, Gerdau, entre 
outras. 
 
3.2 CONCORRENTES 
Engenharia civil e construção se constitui em uma área bastante lucrativa, atraindo 
muitos investimentos na área e, consequentemente, variada oferta de profissionais. Para a 
análise de concorrentes serão consideradas principalmente as construtoras cuja sede encontra-
se em Rio Grande e região. Ainda, terão especial avaliação as empresas que estão realizando 
projetos similares ao pretendido na cidade. 
 
O residencial Renascimento, localizado na rua Dr Nascimento pode ser considerado 
um forte concorrente, conta com unidades de 1e 2 dormitórios com uma vaga de garagem, 
além das duas coberturas duplex com duas vagas cada uma. No empreendimento citado são 
ao todo 49 unidades de 41m² a 151m², com previsão de entrega para outubro/2018. Nesse 
residencial, os apartamentos que se comparam aos oferecidos pela nossa construtora são os 
que possuem dois dormitórios. Eles possuem 85 m² e estão sendo vendidos pelo valor de R$ 
392.752,22. As figuras 5 e 6 mostram, respectivamente, a planta baixa do apartamento de dois 
dormitórios e a localização futura do mesmo. 
 20 
Figura 5- Planta baixa do apartamento
 
Fonte - Procura-se imóveis 
 
Figura 6- Localização do condomínio 
 
Fonte - Google Maps 
Outro condomínio analisado, com espaços similares ao Tertúlia, é Residencial 
Frederico Lucyk, localizado na Rua Dom Bosco, no bairro Cidade Nova. O condomínio vai 
possuir apartamentos de dois e três dormitórios, com suíte, churrasqueira, sacada, box, 
elevadores e central de gás. O valor inicial de venda dos apartamentos é de R$ 419.271,65. A 
figura 7 apresenta uma imagem da maquete 3D do condomínio. 
 21 
Figura 7- Maquete 3D do Residencial Frederico Lucyk 
 
Fonte - Procura-se imóveis 
 
Em fase de projeto, o Viva Residencial, localizado na Rua Benjamin Constante, no 
bairro Centro, possui apartamentos com 3 dormitórios em 110 m², tendo uma suíte, dois 
banheiros e garagem. O edifício possui elevador, churrasqueira, energia elétrica, água, esgoto, 
linha telefônica, internet, gás encanado, TV a cabo e sacada. O preço inicial de seus 
apartamentos é de R$ 570.000,00. A figura 8 mostra a planta baixa dos apartamentos. 
 
 22 
Figura 8- Planta Baixa apartamento Benjamin Constante 
 
Fonte - Procura-se imóveis 
 
O condomínio NEO residencial, atualmente em fase de término das obras, possui 
apartamentos com um e dois dormitórios. Nele, os apartamentos de dois dormitórios possuem 
72 m² e são compostos por uma suíte, dois banheiros, vaga para carro, academia, 
churrasqueira, elevador esalão de festas. Localizado na rua Cristóvão Colombo, seu valor 
inicial de venda é R$ 365.000,00. Na figura 9 e 10 é possível visualizar a planta baixa de um 
dos apartamentos e a sua localização, respectivamente. 
 23 
Figura 9- Planta baixa - NEO Residencial 
 
Fonte - Procura-se imóveis 
 
Figura 10- Localização Condomínio NEO Residencial 
 
Fonte - Google Maps 
 
Ainda, apartamentos na Rua Caramuru, no bairro Cidade Nova, com dois 
apartamentos de 69m² por andar, contendo dois dormitórios cada um, gás encanado, elevador 
e garagem possuem valor inicial de R$320.000,00. Na figura 11 é possível visualizar a 
 24 
fachada dos apartamentos. 
 
Figura 11- Fachada apartamento Rua Caramuru 
 
Fonte - Procura-se imóveis 
 
Assim, através da pesquisa de mercado, foi possível constatar que os apartamentos 
que possuem um padrão de construção equivalente ao do Residencial Tertúlia estão com 
preço médio de 440 mil reais, variando um pouco para mais ou para menos. 
 
 
 
 
 
 25 
3.3 CONSUMIDORES 
 A empresa deve estudar o mercado em que seu público alvo se encontra, a fim de 
conhecê-lo melhor. É importante que perceba esse público como indivíduos e famílias que 
buscam e adquirem um bem ou um serviço para seu uso pessoal. Desta maneira, a empresa 
poderá antever quais tipos de impactos serão determinantes para obter os seus objetivos. 
O público alvo da Betrex é composto por pessoas que se enquadram nos requisitos 
para financiamento da Caixa Econômica Federal, ou seja, seus clientes têm mais de 18 anos e 
renda mensal a partir de 10 salários mínimos. 
Como é possível observar na figura 2, a cidade do Rio Grande possui 10% da 
população com renda mensal nos parâmetros apontados. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 26 
 
4. POSICIONAMENTO DE MERCADO 
Seguindo os índices pesquisados no macro e microambiente, foi possível 
identificarmos como possível público alvo famílias de renda média e alta. Estes representam 
10% das famílias que recebem entre acima de dez salários mínimos, onde 48% moram entre 
dois indivíduos e 11% entre dois e três. 
Além dos fatores demográficos citados, podemos apontar a situação econômica e 
sociocultural atual aliada ao quesito preocupação com segurança como perfil principal dos 
possíveis compradores de residências. Assim, devido à situação de desemprego e ao índice 
criminal elevando, a preferência por condomínios fechados e apartamentos com segurança 
patrimonial se constitui em um bom investimento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 27 
 
5. COMPOSTO DE MARKETING 
5.1 PRODUTO 
Tertúlia, como é denominado o edifício, significa uma reunião de família, amigos ou 
coletivo de pessoas íntimas em prol de um mesmo objetivo. Na Região Sul do Brasil, as 
tertúlias são conhecidas por momentos de festa, união e reforço do regionalismo sulista. 
Analogamente à significação do nome Tertúlia, pretendemos uma relação representativa, 
passando aos futuros moradores do residencial a sensação de estarem rodeados de pessoas 
satisfeitas pelo ambiente que lhes foi proporcionado. 
Da mesma forma, o logotipo do Residencial Tertúlia, apresentado na figura 12, tem 
conotação regional, uma vez que sua escolha ocorreu pela alusão de folhas em movimento, 
fenômeno típico desta região, em que os ventos são constantes na maior parte do ano. 
 
Figura 12 - Logotipo do Residencial Tertúlia 
 
Fonte - FreeLogoServices 
 
O residencial compreende apartamentos que possuem ambientes espaçosos para 
serem desfrutados por toda a família. A sala ampla permite a acomodação de dois ambientes e 
possui acesso para uma sacada que, a partir do terceiro pavimento, possui vista para a Lagoa 
dos Patos. 
Os apartamentos possuem área íntima composta por três dormitórios, dois de solteiro 
e um de casal com suíte, banheiro, área social com ampla sala, sacada e cozinha, além de área 
de serviço e uma vaga de garagem coberta. Na figura 13 é possível observar o layout do 
apartamento e na figura 14, sua planta baixa. 
 28 
Figura 13- Visão 3D do Apartamento 
 
Fonte - Elaborada pelo autor 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 29 
Figura 14 - Planta baixa
 
Fonte - Elaborada pelo autor 
 
No térreo do edifício está o hall de entrada para os apartamentos, o qual, além de 
servir para recepcionar os moradores e convidados, também será o local de trabalho do 
porteiro. O hall contará com sofás e balcão, contendo também lavabo. 
As vagas de garagem estarão localizadas no térreo, sendo que somente quatro vagas 
ficarão na projeção do prédio, as quais serão destinadas aos apartamentos dos andares 
superiores e as demais no restante do terreno. 
 30 
Para acesso aos apartamentos, o prédio possuirá dois elevadores e uma escada, 
permitindo um tempo de espera menor para os usuários. 
Torre única, o condomínio tem um design contemporâneo, com amplo espaço em seu 
interior indo à contrapartida com o mercado atual que requer a compactação dos espaços. 
Com dois apartamentos por andar, eles dispõem de uma vista para a rua, o que lhes 
proporciona também ambientes que tenham boa iluminação e ventilação. Os padrões de 
acabamentos e os materiais empregados na construção foram pensados de forma a elevar o 
status do condomínio, dando modernidade e conforto para o usuário. 
Está prevista a disponibilização, ao proprietário, de memoriais descritivos, plantas, 
manuais de uso, manutenção e conservação e ainda, se necessário, dos projetos elétrico, 
hidráulico, arquitetônico e estrutural. Garantindo confiabilidade no negócio, o usuário saberá 
quando e como deve proceder para a utilização e a manutenção de seu apartamento, o que 
aumenta a vida útil e conserva a estética e a beleza do imóvel. 
 
5.2 PREÇO 
O preço é um dos fatores decisivos na hora de comprar um imóvel. Cientes disso e 
para melhor estudar a viabilidade do nosso empreendimento, analisamos os empreendimentos 
na região e realizamos um orçamento dos gastos para, somente então, estimar o preço final do 
nosso produto. 
Com base na metragem dos apartamentos, no número de quartos e na localização 
futura do condomínio, fizemos uma pesquisa de mercado objetivando a análise da 
concorrência que tem influência significativa no preço final do nosso produto e na pesquisa 
sobre a viabilidade do empreendimento. Como foi possível observar anteriormente, 
analisamos diversos residenciais para a composição do preço. 
Segundo a composição de custos do empreendimento contendo o valor do orçamento 
da obra sem BDI, terreno, custos fixos, iniciais, de promoção e ativo não circulante - cujo 
resumo é apresentado na tabela 6, chegou-se ao custo total do residencial que será de R$ 
8.333.844,77. Com base no valor apurado, cada apartamento deveria ter o preço de venda a 
partir de R$ 520.865,30, conforme tabela 7. Entretanto, esse valor não seria lucrativo para a 
incorporadora, com issoo preço do apartamento foi composto por comparativo de mercado. 
Analisando os empreendimentos concorrentes apresentados neste item, foi possível 
 31 
observar que o m² do residencial Tertúlia está abaixo do valor comercializado no mercado. Os 
dados dos concorrentes são apresentados na tabela 8. 
Tendo como suporte esses dados, foi possível aumentar o valor do m² do Residencial 
Tertúlia para R$ 4.100,00. Com este valor o empreendimento se torna atrativo para os 
consumidores e lucrativo para a empresa. 
A tabela 9 contém os valores finais de venda dos apartamentos, sendo eles 
reajustados em 2% a cada dois pavimentos. 
 
 Tabela 6 - Composição preço do apartamento 
Composição preço apartamento 
Orçamento com BDI 20% R$ 6.339.770,11 
Terreno R$ 1.200.000,00 
Custos fixos R$ 548.174,65 
Custos de promoção R$ 245.900,00 
Custos iniciais R$ 25.177,60 
Ativo não circulante R$ 57.247,00 
Total R$ 8.333.844,77 
 
Tabela 7 - Preço apartamentos 
Preço apartamento 
Andar Preço unitário ÁREA Preço m² 
1º / 2º R$ 520.865,30 146,44 R$ 3.543,30 
3º / 4º R$ 531.282,60 146,44 R$ 3.614,17 
5º / 6º R$ 541.908,26 146,44 R$ 3.686,45 
7º / 8º R$ 552.746,42 146,44 R$ 3.760,18 
 
Tabela 8 - Preço apartamentos concorrentes 
Empreendimento Área (m²) Preço Valor m² 
NEO Residencial 72 R$ 365.000,00 R$ 5.069,44 
Dr. Nascimento 85 R$ 392.752,22 R$ 4.620,61 
Viva residencial 110 R$ 570.000,00 R$ 5.181,82 
Rua Caramuru 69 R$ 320.000,00 R$ 4.637,68 
 
 32 
Tabela 9 - Preço de venda dos apartamento 
Preço apartamento 
Andar Preço unitário ÁREA Preço m² 
1º / 2º R$ 600.404,00 146,44 R$ 4.100,00 
3º / 4º R$ 612.412,08 146,44 R$ 4.182,00 
5º / 6º R$ 624.660,32 146,44 R$ 4.265,64 
7º / 8º R$ 637.153,53 146,44 R$ 4.350,95 
 
5.3 PRAÇA 
O empreendimento proposto está localizado na Rua Comendador Vasco Vieira da 
Fonseca, localização central na cidade de Rio Grande, o que pode ser visualizado na figura 
15. 
Disponibilizando de portaria 24 horas e um conjunto fechado com sistema de 
segurança patrimonial, destaca-se que as principais vias de acesso a ele são pavimentadas, 
contando-se, ainda, com sistema de esgoto e transporte público. 
Estabelecido em região comercial, em suas proximidades conta com ampla rede de 
benefícios sociais como estabelecimentos de ensino fundamental e médio a até 750 metros de 
distância, assim como hospitais a até 350 metros de distância e o centro do comércio local a 
apenas 1 km. 
Para o lazer, os moradores podem contar com o Museu Oceanográfico, o Clube 
Barroso ou aproveitar o sol de domingo em frente à Laguna dos Patos, no Rincão da Cebola, 
ilustrado na figura 16. 
 
 33 
Figura 15- Praça do Empreendimento 
 
Fonte - Google Maps 
 
Figura 16- Rincão da Cebola 
 
Fonte - Site caminhos da zona sul 
 
 34 
5.4 PROMOÇÃO 
O atual cenário do mercado imobiliário da cidade do Rio Grande, em comparação a 
anos anteriores, está desacelerado. Devido a esta curva descendente, a incorporadora irá 
investir em ações de marketing e promoções para divulgação do empreendimento. 
A divulgação publicitária do residencial deverá transmitir para seu público alvo uma 
visão de segurança, boa localização, status, bem-estar familiar, enfim, de ótima opção de 
investimento e moradia. 
A campanha publicitária contará com duas fases, sendo a primeira de extrema 
importância, pois nela será possível antever a aceitação do público alvo pelo empreendimento. 
A primeira etapa da campanha está prevista para duração de cerca de três meses, 
período correspondente ao tempo de instalação da incorporadora no canteiro de obras e 
atividades iniciais. Já a segunda etapa será mais direcionada para a venda dos apartamentos e 
durará o restante da construção - 17 meses. 
O material de divulgação visual (panfletos) deverá conter a localização do 
empreendimento e seus diferenciais (apartamento em zona central, amplo, com sacada, 3 
dormitórios, entre outros) para que o público se sinta atraído a conhecer o produto no stand de 
vendas. 
Na primeira etapa serão realizadas as divulgações listadas abaixo: 
 Divulgação no jornal local Mercado Imobiliário, destinado a ofertas imobiliárias; 
 Serviços de panfletagem em sinaleiras de maior movimento da cidade, com 
impressos que despertem a curiosidade; 
 Criação de um website e página no Facebook para divulgação e montagem de um 
banco de dados de possíveis compradores. 
Já na segunda etapa, ou seja, a partir do lançamento do residencial, as estratégias 
deverão atingir o público alvo. 
 Métodos de divulgação citados na primeira etapa; 
 Realização de anúncios na principal emissora de TV (RBS TV), colocação de 
outdoors e banners em locais de grande fluxo de pessoas e automóveis; 
 Serviços de panfletagem com impressos contendo maiores informações sobre o 
empreendimento; 
 Parceria com imobiliárias para divulgação do bem imóvel; 
 Colocação de stand de vendas em feiras locais e shopping. 
 35 
A parceria com imobiliárias visará a divulgação do empreendimento em seus meios 
de comunicação e será acordado um lucro de 6% (seis por cento) sobre a venda dos 
apartamentos. 
Os anúncios na emissora de TV local serão realizados nos intervalos do Jornal do 
Almoço e Jornal Nacional, com inserções de trinta segundos. No total, a incorporadora visa 
realizar duas inserções por semana em cada horário. 
No jornal local o empreendimento será divulgado uma vez por semana nos 
classificados imobiliários. 
A tabela 10 apresenta o resumo dos investimentos em marketing, detalhando o que 
será destinado em cada item da campanha publicitária do empreendimento. 
 
Tabela 10- Orçamento de marketing 
Orçamento de marketing 
Itens de divulgação Preço/mês Meses Total 
Panfletos 380,00 20 7.600,00 
Elaboração de material 2.000,00 1 2.000,00 
Propaganda de TV 13.400,00 17 227.800,00 
Anúncio em jornal 425,00 20 8.500,00 
Web site 700,00 1 700,00 
Domínio e hospedagem do site 34,96 20 699,20 
Anúncio no Facebook 200,00 20 4.000,00 
Festa de lançamento 6.000,00 1 6.000,00 
TOTAL 257.299,20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 36 
6. ASPECTOS ADMINISTRATIVOS 
Nesta etapa as decisões referentes à formação e desenvolvimento da empresa serão 
expostas. A localização da sede da empresa será demonstrada e explicada, juntamente com o 
detalhamento da estrutura organizacional, descrição dos cargos, serviços terceirizados e folha 
de pagamento. 
 
6.1 LOCALIZAÇÃO 
Tendo em vista que a localização da sede da empresa pode contribuir para atrair 
novos clientes, sendo o cartão de visitas do empreendimento, optamos por afixá-la no centro 
da cidade. Também considerando que a empresa está em fase inicial, sendo este o seu 
primeiro empreendimento, decidimos por um local simples, porém organizado e com o espaço 
necessário para o desenvolvimento dos trabalhos diários e a recepção de clientes. 
Assim, a sede da empresa terá sua localização na cidade de Rio Grande, na Rua 
Doutor Nascimento, 455. A sala possui 45m² de área total, 35m² de área útil e dois banheiros. 
O prédio possui porteiro eletrônico, interfone e grade, sendo estes aspectos positivos nos 
quesitosde segurança. 
Como é possível visualizar através da figura 17, a empresa terá que dividir o espaço 
para propaganda visual na fachada da sede com um Laboratório de Análises Clínicas, com o 
qual divide a localização. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 37 
Figura 17 - Fachada do prédio 
 
 Fonte - Google Maps 
 
O prédio que sediará a empresa se encontra em uma rua extremamente movimentada 
do centro da cidade, relativamente próxima do local do empreendimento, possuindo à sua 
frente algumas vagas para estacionamento. O prédio em si possui uma boa aparência, sendo 
este um dos aspectos positivos do mesmo, e fica a poucos minutos do calçadão da cidade e a 
cinco minutos da Praça Tamandaré, como é possível observar na figura 18. Também é 
possível observar na figura, além da localização da sede da empresa, a localização do terreno 
do empreendimento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 38 
Figura 18 - Localização do empreendimento 
 
Fonte - Google Maps 
 
A empresa pagará, a título de aluguel pela sala, o valor de R$ 950,00, acrescido do 
valor do condomínio, que está em torno de R$100,00, incluindo as despesas com luz do 
prédio e água das salas. 
 
6.2 ESTRUTURA ORGANIZACIONAL 
É na Estrutura Organizacional que o sistema de tarefas e relacionamentos da empresa 
irá se organizar. Nela serão definidos cargos, funções e níveis hierárquicos. 
Para que sejam alcançados os objetivos e resultados estabelecidos pela empresa, esta 
deverá possuir uma organização bem definida, identificando as tarefas necessárias, 
organizando as responsabilidades, instruindo corretamente seus funcionários e recebendo seus 
feedbacks, possuindo índices de desempenho compatíveis com seu objetivo e sempre 
oferecendo uma estrutura motivadora. 
 39 
A Figura 19 apresenta o organograma da Betrex, contendo os quatro sócios 
fundadores (cotistas) no conselho de sócios, dois sócios na função de gerente, sendo um na 
função de gerente de obras e dois na função de gerente administrativo e comercial. Para 
auxílio às gerências, serão contratados um funcionário, um estagiário de engenharia e um 
auxiliar administrativo. 
 
Figura 19 - Organograma da Empresa 
 
Fonte – Elaborado pelo autor 
 
 
 
 
 
 
 
 
Administração 
Geral
Gerente de Obras
Estagiário de 
Engenharia
Gerente 
Administrativo/ 
Comercial
Auxiliar 
Administrativo
Assessoria 
Contábil -
Terceirizado
Assessoria 
Jurídica -
Terceirizado
Conselho de 
sócios
 40 
6.3 DESCRIÇÃO DOS CARGOS 
A Tabela 11 e 12 descreve os requisitos para cada cargo apresentado no 
organograma. 
Tabela 11 - Descrição dos cargos 
CARGO Gerente de Obras 
SUBORDINAÇÃO Conselho Diretor 
GRAU DE INSTRUÇÃO Ensino Superior em Engenharia Civil 
REQUISITOS 
NECESSÁRIOS 
Conhecimentos em Pacote Office, AutoCAD e Project 
CARGA HORÁRIA 40 horas semanais/ 160 horas mensais 
PERFIL 
Liderança, bom relacionamento interpessoal e comunicação, responsabilidade, 
desenvoltura em trabalhos em equipe e bom planejamento. 
DESCRIÇÃO DO 
CARGO 
É responsável pelo acompanhamento e planejamento da obra. Assegurar o cumprimento 
das metas estabelecidas, prezar pelos padrões de qualidade, custos e prazo determinados. 
Auxiliar na escolha de materiais, mão-de-obra e equipamentos. 
SALÁRIO R$7.163,20 
 
CARGO Gerente Administrativo e Comercial 
SUBORDINAÇÃO Conselho Diretor 
GRAU DE INSTRUÇÃO Ensino Superior em qualquer área de conhecimento, com preferência para Engenharia Civil 
REQUISITOS 
NECESSÁRIOS 
Conhecimentos em Pacote Office e AutoCAD 
CARGA HORÁRIA 40 horas semanais/ 160 horas mensais 
PERFIL 
Senso de negociação, responsabilidade e comunicação e relacionamento, raciocínio rápido 
e organização. 
DESCRIÇÃO DO 
CARGO 
Negociar contratos com fornecedores e clientes, garantir a efetiva execução das estratégias 
de marketing. Controlar a qualidade dos suprimentos e serviços comprados. Responsável pelo 
pagamento dos funcionários, admissão e demissão de funcionários. Tem contato direto com a 
Assessoria Contábil. 
SALÁRIO R$7.163,20 
 
CARGO Auxiliar Administrativo 
SUBORDINAÇÃO Gerente Administrativo e Comercial 
GRAU DE INSTRUÇÃO Técnico em administração 
REQUISITOS 
NECESSÁRIOS 
Conhecimentos em Pacote Office 
CARGA HORÁRIA 44 horas semanais 
PERFIL Bom relacionamento interpessoal, boa comunicação, responsabilidade e organização. 
DESCRIÇÃO DO 
CARGO 
É responsável por auxiliar o gerente administrativo, elaborar planilhas, atender telefone, 
receber os clientes na empresa e marcar reuniões. 
SALÁRIO R$1.122,56 
 41 
Tabela 12 - Continuação 
CARGO Estagiário de Engenharia 
SUBORDINAÇÃO Gerente de Obras 
GRAU DE INSTRUÇÃO Graduação em andamento no curso de Engenharia Civil 
REQUISITOS 
NECESSÁRIOS 
Conhecimentos em Pacote Office e AutoCAD 
CARGA HORÁRIA 30 horas semanais 
PERFIL 
Bom relacionamento interpessoal e comunicação, responsabilidade, organização e 
capacidade para planejamento. 
DESCRIÇÃO DO CARGO 
É responsável por auxiliar o diretor de obras no acompanhamento das obras do 
empreendimento. Deve averiguar todas as informações solicitadas e verificar o bom 
andamento dos empreendimentos. 
BOLSA-AUXÍLIO R$660,00 
 
6.4 SERVIÇOS TERCEIRIZADOS 
A empresa irá contratar alguns serviços terceirizados, uma vez que não há a 
necessidade da contratação de uma pessoa exclusivamente para a realização de determinados 
serviços, os quais não demandam necessidade de dedicação em tempo integral na empresa. 
Sendo assim, os serviços de assessoria jurídica e contábil serão terceirizados. Também será 
terceirizado o serviço de limpeza da sala. 
Para o serviço de limpeza, será contratada uma empresa de Rio Grande especializada 
na prestação desse tipo de serviço. O serviço de limpeza consiste basicamente na realização 
de uma limpeza semanal no ambiente da empresa, o que a um custo de em média R$150,00 
semanais totalizará, considerando-se quatro limpezas por mês, um gasto mensal de R$600,00 
com este serviço. 
O serviço de contabilidade também será terceirizado, uma vez que a demanda da 
empresa não aponta para a necessidade de contratar uma pessoa especializada neste tipo de 
serviços. Normalmente as empresas de contabilidade cobram uma taxa média por guia 
emitida, mais o equivalente às horas do funcionário que efetuou o serviço. Estimando a 
movimentação contábil a ser gerada pela empresa, o valor total a ser gasto mensalmente com 
os serviços de contabilidade ficará em torno de R$2000,00. 
Ainda será terceirizado o serviço de assessoria jurídica, uma vez que a empresa 
necessita ter um advogado à disposição. Este será responsável pela revisão dos contratos de 
compra e por eventuais consultorias necessárias em contratos de prestação de serviços. 
 42 
Embora cada prestação de serviço advocatício realizado será cobrada separadamente, porém 
considerando que mensalmente a empresa necessitará de algum tipo de assessoria jurídica, há 
a previsão de um custo médio para este serviço avaliado em R$1000,00 mensais. 
 
6.5 HORÁRIO E POLÍTICA SALÁRIAL 
O horário de funcionamento da empresa será padrão, de segunda à sábado, 
respeitando um regime de 44 horas semanais. De segunda à sexta o horário de expedienteda 
empresa, pela manhã, será das 8 horas até as 12 horas, com intervalo de almoço de 1 hora e 30 
minutos, retomando o serviço à tarde das 13 horas e 30 minutos às 17 horas e 30 minutos. Nos 
sábados haverá atendimento das 8 às 12 horas. 
O Estagiário terá um regime de 30 horas semanais, respeitando a Lei dos Estágios, 
com uma carga horária de 6 horas diárias em média, de segunda a sexta, podendo variar de 
acordo com a grade de horários do mesmo. 
Com relação à política salarial, os dois sócios-gerentes da Betrex Engenharia e 
Construção LTDA receberão um pró-labore de R$7.163,20 mensal, baseado em uma carga 
horário de 160 horas mensais. O salário dos mesmos é baseado no preço/hora do engenheiro 
civil, que é de R$44,77. A carga horária dos gerentes é menor que a padrão devido ao fato dos 
mesmos também pertencerem ao conselho diretor, ou seja, eles irão desempenhar as funções 
de gerentes somente durante 40 horas por semana em função da reunião do conselho que 
ocorrerá nos sábados. 
O Auxiliar Administrativo receberá R$1.122,56 mensais, valor base do site nacional 
de empregos, mais o vale transporte. O estagiário receberá uma bolsa-auxílio de R$660,00 
mensais acrescido do vale transporte para a cidade de Rio Grande, valor este também baseado 
na média de mercado que a função recebe. 
 
6.6 FOLHA DE PAGAMENTO 
Sendo está uma empresa pequena, a folha de pagamento é simples. A mesma deve 
conter o nome dos funcionários da empresa, os cargos de cada funcionário, suas respectivas 
remunerações, os devidos descontos e o montante líquido que cada um deve receber. 
Através da folha de pagamento deverão ser demonstrados os valores de acréscimos e 
 43 
descontos no salário dos funcionários. Como acréscimo, constarão as horas extras realizadas 
pelos mesmos e, caso necessário, os adicionais de periculosidade e de insalubridade, porém 
estes dois últimos não se encaixam nas atribuições de nenhum dos funcionários. Já como 
descontos, temos o INSS, o IRRF (imposto sobre a renda retido na fonte) e o vale transporte. 
Nas tabelas 13, 14 e 15 a seguir, seguem a folha de pagamento, a folha de pró-labore 
e a folha de encargos da Betrex Engenharia e Construção LTDA, respectivamente. 
 
Tabela 13 - Folha de pagamento 
FOLHA DE PAGAMENTO FUNCIONÁRIOS 
CARGO SALÁRIO BASE 
DESCONTOS 
SALÁRIO 
LÍQUIDO INSS IRRF 
VALE-
TRANSPORTE 
VALE 
ALIMENTAÇÃO 
Auxiliar Administrativo R$ 1.122,56 R$ 89,80 R$ - R$ 67,35 R$ 72,97 R$ 892,44 
Estagiário de Engenharia R$ 660,00 R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 660,00 
TOTAIS R$ 1.782,56 R$ 89,80 R$ - R$ 67,35 R$ 72,97 R$ 1.552,44 
 
Tabela 14 - Folha de pró-labore 
FOLHA DE PRÓ-LABORE SÓCIOS 
CARGO VALOR BASE 
DESCONTOS PRÓ-LABORE A 
PAGAR INSS IRRF 
Diretor de Obras R$ 7.163,20 R$ 570,88 R$1.100,52 R$ 5.491,80 
Diretor 
Administrativo/Comercial 
R$ 7.163,20 R$ 570,88 R$1.100,52 R$ 5.491,80 
TOTAIS R$ 14.326,40 R$1.141,76 R$2.201,04 R$ 10.983,60 
 
 44 
Tabela 15 - Folha de encargos 
FOLHA DE ENCARGOS 
CARGO 
SALÁRIO 
BASE 
BÁSICOS 
NÃO 
INCIDENTES 
INCIDENTES TAXAS 
COMPLEME
NTARES TOTAL FGTS 
INSS 
PATRONAL 
8,00% 28,80% 8,22% 25,46% 3,84% 29,80% 
Auxiliar Administrativo R$ 1.122,56 R$ 89,80 R$ 323,30 R$ 92,27 R$ 285,80 R$43,11 R$ 334,52 R$ 2.291,37 
Estagiário de Engenharia R$ 660,00 R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 660,00 
Diretor de Obras R$ 7.163,20 R$ - R$ 2.063,00 R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 9.226,20 
Diretor 
Administrativo/Comercial 
R$ 7.163,20 R$ - R$ 2.063,00 R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 9.226,20 
TOTAIS R$16.108,96 R$ 89,80 R$ 4.449,30 R$ 92,27 R$ 285,80 R$ 43,11 R$ 334,52 R$ 21.403,77 
 
Assim, com base nos valores de salários e encargos foi possível estabelecer o gasto 
mensal com pessoal, como é possível observar na tabela 16. 
 
Tabela 16 - Gastos mensais 
GASTOS MENSAIS 
 ITEM VALOR 
 Folha de Pagamento R$ 17.830,8 
 Assessoria Jurídica R$ 1.000,00 
 Assessoria Contábil R$ 2.000,00 
 Limpeza R$ 600,00 
 TOTAL MENSAL R$ 21.430,85 
 TOTAL 12 MESES R$ 257.170,17 
 TOTAL 20 MESES R$ 428.616,96 
 
6.6.1 Acréscimos 
Os acréscimos consistem basicamente nas horas extras e nos adicionais de 
insalubridade e de periculosidade. No quadro da Betrex Engenharia e Construção LTDA 
nenhum funcionário necessitará de adicionais de insalubridade e de periculosidade, e as horas 
 45 
extras serão pagas no mês que for necessário, considerando um acréscimo de 50% do salário a 
cada hora extra trabalhada em dias de semana e 100% em sábados após meio-dia, em 
domingos e em feriados. 
 
6.6.2 Descontos 
6.6.2.1 INSS 
A Contribuição para a Seguridade Social consiste no seguro previsto pela 
Previdência Social, a fim de garantir que o contribuinte e a sua família recebam uma renda em 
caso de doença, gravidez, aposentadoria, morte ou prisão. Para garantir o seguro, será 
descontada mensalmente uma alíquota do salário do empregador. As alíquotas do ano vigente 
de 2016 se encontram na tabela 17. 
 
Tabela 17 - Aliquotas 
SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$) ALÍQUOTA PARA FINS DE INSS 
 Até R$ 1556,94 8% 
 De R$ 1556,95 até R$ 2594,92 9% 
 De R$ 2594,93 até R$ 5189,82 11% 
 Teto para desconto R$ 570,88 
Fonte – Tabela de contribuição INSS 2016 
 
6.6.2.2 IRRF 
O Imposto de Renda Retido na Fonte é um imposto federal previsto pela Receita 
Federal do Governo do Brasil, o qual incide sobre toda e qualquer pessoa que tenha obtido 
algum ganho acima do valor mínimo determinado. Os descontos de IRRF têm como base uma 
alíquota de uma tabela progressiva que está detalhada na tabela 18. 
 
 
 46 
Tabela 18 - Alíquota IRRF 
BASE DE CÁLCULO (R$) ALÍQUOTA (%) PARCELA PARA DEDUZIR DO IR (R$) 
 Até R$ 1903,98 - - 
 De R$ 1903,99 até R$ 2826,65 7,5% R$ 142,80 
 De R$ 2826,66 até R$ 3751,05 15% R$ 354,80 
 De R$ 3751,06 até R$ 4664,68 22,5% R$ 636,13 
 Acima de R$ 4664,68 27,5% R$ 869,36 
Fonte – Tabela progressiva IRRF 2016 
 
6.6.2.3 Vale-Transporte 
O vale-transporte é o benefício a que o trabalhador tem direito para efetuar o 
deslocamento residência-trabalho e vice-versa. É descontada, dos funcionários que este 
desconto não exceder o valor do transporte em si, uma alíquota de 6% sobre o seu salário. 
Serão fornecidos dois vales por dia aos funcionários com turno único de 6h e quatro vales 
diários aos funcionários com dois turnos de 4h, sendo o seu valor, conforme tarifa da cidade 
de Rio Grande, de R$3,30 cada. 
 
6.6.3 Encargos 
6.6.3.1 FGTS 
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço é um benefício criado pelo Governo para 
proteção dos trabalhadores em caso de demissão sem justa causa. É dever do empregador 
depositar, mensalmente, em conta aberta em nome do funcionário na Caixa Econômica 
Federal, um montante equivalente a 8% do salário bruto do funcionário.6.6.3.2 INSS Patronal 
O empregado contribui com a previdência social havendo um desconto no seu 
rendimento, conforme demonstrado anteriormente. Da mesma forma, o empregador também 
deve contribuir através da contribuição patronal, que se trata de uma alíquota fixa de 28,8% 
sobre o salário bruto do trabalhador. A empresa também deve contribuir com o SAT(Seguro 
de Acidente do Trabalho), mais recentemente chamado de GIL-RAT, com uma alíquota de 
1%. Além das já citadas, existe também a Contribuição para Terceiros em que a empresa se 
 47 
enquadra na categoria econômica - FPAS 515 -, que recolhe diversas alíquotas. A seguir é 
possível verificar a tabela com as porcentagens de alíquotas. 
 
 6.6.3.3 Resumo dos encargos 
 Além do INSS e do FGTS, a empresa precisa prever os custos a longo prazo com seus 
funcionários, como férias, décimo terceiro, demissões, entre outros. Provisionando esses 
gastos, cabe à empresa guardar todo o mês uma quantia para esses fins. A tabela 19 apresenta 
um resumo de todos os encargos sobre cada funcionário. 
 
Tabela 19–Resumo encargos 
Encargos sociais básicos 
Contribuição à Previdência Social (INSS) 20,00% 
GIL-RAT 3,00% 
Salário-Educação 2,50% 
SENAC/SESC 1,50% 
SENAI/SESI 1,00% 
SEBRAE 0,60% 
INCRA 0,20% 
FGTS 8,00% 
Total 36,80% 
 
Encargos sociais que recebem incidência dos encargos sociais básicos 
13 salário 8,22% 
 
Encargos sociais que não recebem a incidência dos encargos sociais básicos 
 
Depósito por despedida injusta 4,33% 
Férias indenizadas 10,93% 
Aviso prévio indenizado 10,20% 
Total 25,46% 
 
Taxas de incidências e reincidências 
 3,84% 
 
Encargos complementares 
 29,80% 
 
TOTAL 104,12% 
 
 48 
7. ASPECTOS LEGAIS 
Nesta etapa serão apresentados os aspectos legais para abertura da empresa de 
engenharia, tais como a constituição jurídica da empresa, o contrato social, os registros e 
todas as licenças necessárias. 
 
7.1 CONSTITUIÇÃO JURÍDICA DA EMPRESA 
A Betrex Engenharia & construção será uma empresa com sociedade limitada, de 
modo que o capital social será dividido em quotas iguais para cada sócio. 
As Sociedades Limitadas têm como característica a existência da expressão “Ltda” 
na nomenclatura oficial da empresa. 
Cada sócio irá responder de forma limitada ao capital social da empresa referente às 
dívidas contraídas perante seus credores. 
A sociedade limitada da Betrex será administrada por dois sócios, o que ficará 
designado no contrato social. 
 
7.2 CONTRATO SOCIAL 
O contrato social é um documento que possui como finalidade definir o objetivo e 
ramo da empresa, além de estabelecer as normas de relacionamento e quotas de cada sócio. 
Este documento visa formalizar uma sociedade junto ao CNPJ, concedendo ao 
empreendedor o direito de abrir uma conta corrente jurídica, obter empréstimos e emitir notas 
fiscais. 
O ANEXO I apresenta o contrato social da Betrex Engenharia & Construção Ltda. 
 
7.3 REGISTROS E LICENÇAS 
7.3.1 Registro na Junta Comercial do Rio Grande do Sul (JUCERGS) 
Somente após o registro na Junta Comercial do estado é que a empresa passará a 
existir oficialmente. Este registro deve ser realizado antes da obtenção do CNPJ. 
Para efetuar o registro na JUCERGS é necessário encaminhar toda a documentação 
 49 
legal da empresa e dos sócios, o que é exigido no formulário de inscrição e website da 
instituição. Também é necessário pagar à Junta Comercial duas taxas, uma referente ao 
contrato social da sociedade empresarial no valor de R$129,00 e outra, no valor de R$21,00, 
para o Cadastro Nacional perante o Departamento de Registro Empresarial e Integração 
(DREI) do Governo Federal. 
 
7.3.1 Receita Federal (RF) 
Na Secretaria da Receita Federal será registrado o Cadastro Nacional de Pessoa 
Jurídica (CNPJ) da empresa. Este registro deverá ser obtido antes do início das atividades. 
O CNPJ possui informações da empresa, tais como, nome, endereço, data de 
abertura, descrição da atividade econômica, natureza jurídica e situação cadastral na Receita 
Federal. 
 
7.3.2 Ministério do Trabalho e Emprego (MTE) 
Através do registro do funcionário no Ministério do Trabalho é possível comprovar o 
serviço executado pelos trabalhadores. Este órgão é responsável por verificar o cumprimento 
da legislação de proteção ao trabalhador, a fim de combater a informalidade no mercado de 
trabalho e garantir o correto cumprimento das regras específicas da legislação. 
Na abertura da empresa deverá ser criado o livro de inspeção do trabalho, o objetivo 
deste livro é registrar as inspeções feitas pelo auditor fiscal, contendo a data e hora do início e 
do término da fiscalização, como também seu resultado. 
A empresa também deverá possuir um livro ou fichas de registro, contendo todos os 
dados dos funcionários. 
 
7.3.3 Secretaria Estadual da Fazenda (SEFAZ) 
Na Secretaria Estadual da Fazenda (SEFAZ) será realizado o cadastro para registro 
formal da empresa. Para isso, é necessário o envio de documentos de acordo com alguns 
critérios que podem ser consultados no site da Fazenda, não podendo os mesmos diferir dos 
documentos apresentados à Junta Comercial. Não havendo restrições impeditivas para o 
 50 
desempenho de suas atividades, o contribuinte é considerado ativo e apto para operar, 
podendo transacionar com bancos oficiais e solicitar créditos. 
 
7.3.4 Secretaria Municipal da Fazenda (SMF) 
A empresa deverá ser registrada junto à Secretaria Municipal da Fazenda da cidade 
do Rio Grande para obter seu Alvará, o qual irá permitir que a empresa funcione dentro dos 
parâmetros técnicos da legislação urbanística da cidade. O alvará de localização e 
funcionamento, juntamente com a inscrição municipal, deverá ser renovado anualmente, 
sendo o custo para gerá-lo é de R$ 169,29. 
 
7.3.5 Contribuição Sindical 
A contribuição sindical é obrigatória a todas as empresas que sejam participantes de 
alguma categoria econômica da construção civil. O SINDUSCON-RS (Sindicato da Indústria 
da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul) representa legalmente as empresas 
perante as autoridades administrativas e judiciárias e ao Sindicato dos trabalhadores. 
A empresa possui a obrigação de recolher anualmente as contribuições sindicais e a 
contribuição assistencial patronal. A contribuição sindical patronal consiste em uma 
contribuição destinada ao custeio do sistema confederativo. Já a contribuição assistencial 
patronal destina-se a cobrir custos administrativos e judiciais ao longo do ano, relativos ao 
dissídio coletivo. A empresa recolherá e destinará ao SINDUSCON-RS duas parcelas no 
valor de um dia dos salários de todos os seus empregados. 
Através da Figura 20 podemos concluir que a contribuição sindical patronal é 
baseada no Capital Social da Empresa. Assim, como o capital da empresa é de R$ 
7.000.000,00, a contribuição sindical será de R$ 7.450,25. 
 
 
 
 
 
 51 
Figura 20 - Contribuição Sindical 2016 
 
Fonte - SINDUSCON-RS 
 
7.3.6 Corpo De Bombeiros 
Para a regularização da empresa junto ao Corpo de Bombeiros é necessário 
protocolar o Projeto de PPCI, de acordo com as exigências contidas na Lei Complementar n.º 
14.924 e do RTCBMRS. 
Para as empresas de pequeno porte, nos termos das legislações