202407-Carteira-Viva-de-Renda-com-FIIs

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1XP RESEARCH
Carteira Viva de Renda com FIIs
1
Júlia Aquino
Carteira Viva de Renda com FIIs
Para quem é essa carteira: para o investidor com maior tolerância a risco que busca alocação em Fundos Imobiliários (FIIs). A Carteira de Fundos Imobiliários da 
XP tem como objetivo potencializar os dividendos mensais dos investidores, aproveitando oportunidades de investimentos identificadas via estratégia quantitativa.
Nessa carteira, recomendamos todos os meses os melhores nomes de fundos imobiliários para investir de acordo com critérios quantitativos. Selecionamos os 
FIIs com crescimento de patrimônio líquido, volatilidade baixa no pagamento de dividendos e boa negociabilidade, nos aproveitando de movimentos de mercado e 
no cenário macroeconômico para alterar a alocação entre cinco segmentos: Papel, Tijolo, FoF (fundos de fundos), Híbrido e Outros. 
Performance. Selecionamos esses nomes através de modelos estatísticos otimizados e calibrados a partir da performance histórica dos FIIs. Nos últimos 12 
meses, a estratégia resultou em desempenho de +7,9%, enquanto o índice IFIX entregou +4,8% no mesmo período. Além disso, o dividend yield da Carteira Viva de 
Renda com FIIs no último ano foi de cerca de 12,8%, e o do IFIX foi de 10,9%. 
Alterações em relação ao último mês: para julho, sai BTCI11; entram MCCI11, KNHY11, GGRC11, RBVA11, BTLG11 e BRCO11. 
A Carteira Viva de Renda com FIIs teve uma atualização na metodologia (saiba mais na página 6) e, para viabilizar a transição entre estratégias, terá um número maior
de fundos recomendados, com pesos mais pulverizados, até que a mudança esteja completa. Gradualmente, a composição passará a ser 100% decidida pela nova
metodologia.
3 de julho de 2024
Analista Quantitativo
Julho 2024
Fonte: Economática, LSEG Refinitiv e XP Inc Research
Maria Fernanda Violatti
Head de Fundos Listados
Fundos Listados
(carteira na página 2)
2XP RESEARCH
Carteira Viva de Renda com FIIs
Fonte: Economática, LSEG Refinitiv e XP Inc Research. Dados de 2/7/2024
Carteira Viva de Renda com FIIs
Julho 2024
3 de julho de 2024
Figura 1: Carteira Viva de Renda com FIIs
Alterações em relação ao último mês: sai BTCI11; entram MCCI11, KNHY11, GGRC11, RBVA11, BTLG11 e BRCO11. Além disso, aumentamos o peso em fundos de Tijolo (+6,1 p.p.) e Outros (+ 1 p.p.), e 
diminuímos em fundos de Papel (-2 p.p), FoFs (-1,7 p.p.) e Híbridos (-3,4 p.p.) .
Peso (%) Fundo Cota Valor de Mercado (VM) Valor Patrimonial (VP) VM/VP Desempenho Dividend Yield
Por Segmento Por Ticker Segmento Ticker Nome R$ R$ milhões R$/Cota Último mês Últimos 12 meses Em 12 meses
5,0% 5,0% FoF VGHF11 Valora Hedge Fund FII-Unica 8,73 1.438 9 95% 0,0% 6,1% 14,0%
10,0%
4,8% Híbrido TGAR11 FII Tg Ativo Real-Unica 118,83 2.880 117 102% -3,2% 13,9% 14,8%
3,2% Híbrido GARE11 FI Imobiliário Guardian Real Estate 8,96 1.128 9 95% 0,2% 10,1% 12,0%
2,0% Híbrido ALZR11 Alianza Trust Renda Imob FII-Unica 108,2 1.163 106 102% -1,0% 3,5% 8,3%
1,0% 1,0% Outros RBVA11 FII Agencias Caixa 104,2 1.301 108 96% -4,1% 10,1% 12,3%
37,7%
5,6% Papel RBRY11 FII Rbr Credito Imobilia Estrutur Unica 97,5 1.245 98 99% 0,3% 13,0% 13,0%
11,4% Papel KNCR11 Kinea Rendimentos Imobiliarios-U 104,15 5.947 101 103% 1,6% 22,2% 14,2%
4,2% Papel VGIR11 Valora Cri CDI FII-Unica 10,05 1.037 10 103% 3,5% 22,2% 14,5%
2,0% Papel MCCI11 Maua Capital Recebiveis Imobil-Unica 89,35 1.515 95 94% -0,8% 7,8% 11,2%
5,0% Papel AFHI11 Af Invest Cri FII Rec Imob-Unica 96,94 387 96 101% 0,9% 13,7% 12,4%
5,5% Papel MCHY11 Maua Capital Real Estate FII-Unica 9,66 1.078 10 99% 0,0% -0,4% 13,2%
4,0% Papel KNHY11 Kinea High Yield Cri FII-Unica 104,36 2.940 101 103% 0,7% 20,3% 13,9%
46,3%
6,6% Tijolo VISC11 Vinci Shop Centers FII - FII-Unica 110,46 3.184 127 87% -8,0% 2,7% 10,4%
3,6% Tijolo HSML11 Hsi Malls FI Imobilia Unica 93,13 1.902 96 97% -2,1% 10,8% 10,7%
1,5% Tijolo BROF11 Brpr Corporate Offices FII-Unica 51,56 599 107 48% -9,5% -17,8% 9,6%
5,0% Tijolo GTWR11 FII Green Towers-Unica 82,65 992 101 82% 0,3% 16,1% 12,9%
13,3% Tijolo XPML11 Xp Malls FI-Unica 110,05 6.088 111 99% -2,5% 15,5% 10,0%
5,3% Tijolo LVBI11 Vbi Logistico FI Imobiliario-Unica 107,71 1.736 116 93% -5,7% 1,3% 9,7%
1,0% Tijolo GGRC11
Ggr Covepi Renda FI Imobiliário - 
Responsabilidade
10,83 1.038 11 97% -2,3% -2,8% 9,7%
7,8% Tijolo BTLG11 BTG Pactual Logistica FII-Unica 99,08 4.285 100 99% -1,0% 6,8% 9,0%
2,2% Tijolo BRCO11 Bresco Logistica FII Resp Lim Unica 109,87 1.747 120 92% -4,1% 3,8% 10,0%
3XP RESEARCH
Carteira Viva de Renda com FIIs
13,1% 12,9% 12,8% 12,8%
13,3% 13,5% 13,5% 13,7% 13,8% 13,8%
12,8%
11,7%
10,9%
10,3% 10,1% 10,3%
10,8% 11,0% 11,1% 11,2% 11,4% 11,2%
10,5%
10,1%
Carteira Viva
de Renda FIIs
IFIX
92
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100
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104
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110
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Carteira Viva
de Renda FIIs
IFIX
Em 2024 Últimos 12 meses jun/24 mai/24 abr/24 mar/24 fev/24 jan/24 dez/23 nov/23 out/23 set/23 ago/23 jul/23
Viva de Renda FIIs 2,2% 7,9% -1,4% -0,1% -0,2% 2,3% 1,4% 0,8% 4,8% -1,5% -0,7% 0,6% 1,4% 1,2%
IFIX -0,2% 4,8% -1,6% -0,5% -0,9% 1,4% 0,8% 0,7% 4,2% 0,7% -2,0% 0,2% 0,5% 2,1%
Ibovespa -7,0% 5,7% 1,5% -3,3% -0,3% -1,3% 0,5% -3,3% 3,6% 7,5% 3,7% -0,8% -4,3% 1,8%
Em 2024 Últimos 12 meses jun/24 mai/24 abr/24 mar/24 fev/24 jan/24 dez/23 nov/23 out/23 set/23 ago/23 jul/23
Viva de Renda FIIs 13,8% 12,8% 1,48% 1,06% 1,06% 1,03% 1,03% 1,01% 1,02% 1,00% 1,03% 1,00% 1,01% 1,09%
IFIX 12,0% 10,9% 1,50% 0,90% 0,89% 0,85% 0,84% 0,83% 0,87% 0,86% 0,86% 0,81% 0,82% 0,83%
*anualizado
Fonte: Economática, LSEG Refinitiv e XP Inc Research. Dados de 3/6/2024. Retornos e dividendos mensais (figuras 2 e 3) correspondem a valores nas datas 04/jul/23, 01/ago/23, 06/set/23, 02/out/23, 07/nov/23, 01/dez/23, 03/jan/24, 01/fev/24, 
01/mar/24, 02/abr/24, 02/mai/24, 06/jun/24, 02/jul/24.
Carteira Viva de Renda com FIIs
Julho 2024
3 de julho de 2024
Figura 2: Dividend Yield da Carteira Viva de Renda com FIIs vs IFIX
Figura 3: Desempenho da Carteira Viva de Renda com FIIs vs Benchmarks
Figura 4: Desempenho da Carteira Viva de Renda com FIIs vs IFIX
Base 100 = 12 meses atrás. Desempenho inclui dividendos recebidos no período
Figura 5: Dividend Yield da Carteira Viva de Renda com FIIs vs IFIX
Nos últimos 12 meses, com DY anualizado
4XP RESEARCH
Carteira Viva de Renda com FIIs
-8% -6% -4% -2% 0% 2% 4%
BROF11
LVBI11
VISC11
TGAR11
HSML11
MCHY11
XPML11
RBRY11
VGHF11
BTCI11
GARE11
ALZR11
AFHI11
GTWR11
KNCR11
VGIR11
Híbrido
Papel
Tijolo
FoF
Outros
Fonte: Economática, LSEG Refinitiv e XP Inc Research. Desempenho entre 6/6/2024 e 2/7/2024.
Carteira Viva de Renda com FIIs
Julho 2024
3 de julho de 2024
Figura 6: Desempenho dos ativos da carteira no últmo mês Figura 7: Desempenho dos ativos da carteira no último mês
Companhia Ticker Segmento Peso
Desempenho 
no mês
Dividendos no 
mês (por cota)
DY no mês
Valora Hedge Fund FII VGHF11 FoF 6,7% -0,9% R$ 0,18 2,0%
FII Tg Ativo Real TGAR11 Híbrido 6,7% -2,3% R$ 2,68 2,2%
 Guardian Real Estate GARE11 Híbrido 4,7% 0,0% R$ 0,17 1,9%
Alianza Trust Renda Imob FII ALZR11 Híbrido 2,0% 0,1% R$ 0,73 0,7%
FII Riza Terrax-Classe RBRY11 Papel 6,7% -1,1% R$ 0,95 1,0%
Riza Akin FII - FII KNCR11 Papel 9,4% 1,5% R$ 2,00 1,9%
Habitat II - FII VGIR11 Papel 6,2% 2,2% R$ 0,11 1,1%
FI Imobilia-Unica AFHI11 Papel 6,7% 0,5% R$ 0,96 1,0%
Xp Cred Imob - FII-Unica BTCI11 Papel 2,0% -0,4% R$ 0,09 0,9%
Iridium Recebiveis Imobiliario MCHY11 Papel 8,7% -2,1% R$ 0,11 1,1%
Kinea Rendimentos Imobiliarios VISC11 Tijolo 6,7% -4,6% R$ 1,85 1,5%
Valora Cri CDI FII HSML11 Tijolo 6,7% -2,2% R$ 1,60 1,7%
Maua Capital Recebiveis Imobil BROF11 Tijolo 1,5% -7,4% R$ 0,54 0,9%
CSHG Recebiveis Imobiliarios GTWR11 Tijolo 6,7% 1,3% R$ 1,58 1,9%
FII Vbi Cri XPML11 Tijolo 9,3% -1,9% R$ 0,92 0,8%
FII FII Rec Rec Imobiliarios LVBI11 Tijolo 9,3% -6,6% R$ 1,80 1,6%
-1,4% R$ 147,56* 1,5%
*considerando invest imento de R$ 10 mil
Total
5XP RESEARCH
Carteira Viva de Renda com FIIs
Modelo e Backtests
Metodologia
3 de julho de 20246XP RESEARCH
Carteira Viva de Renda com FIIs
Fonte: Economática, LSEG Refinitiv e XP Inc Research
Nesta carteira, recomendamos todos os meses os melhores nomes de fundos imobiliários para investir de acordo com critérios quantitativos.
A partir do universo de FIIs investíveis (com alta negociabilidade), selecionamos os nomes que se destacam nos critérios a seguir:
• Crescimento do patrimônio líquido
• Volatilidade dos dividendos pagos mês a mês
• Momentum dos preços de cada segmento — ou seja, se a tendência dos preços nos últimos meses é positiva ou negativa
• Desconto do preço em relação ao valor patrimonial por cota (P/VP) dos fundos
• Variação no cenário macroeconômico, favorecendo um ou outro segmento — fundos de papel, por exemplo, tendem a se beneficiar mais em cenários de juros mais altos
Uma das vantagens dessa abordagem é que eliminamos o viés humano: todos os ativos são selecionados seguindo uma metodologia 100% quantitativa, sem decisões subjetivas, a partir 
de informações públicas e análise de especialistas. O processo acima é realizado todo começo de mês, garantindo um giro mensal no portfólio. Nesta estratégia, todos os fundos têm 
pesos iguais.
Como a carteira foi construída
Uma abordagem quantitativa
3 de julho de 2024
7XP RESEARCH
Carteira Viva de Renda com FIIs
Fonte: Economática, LSEG Refinitiv e XP Inc Research
Como a carteira foi construída
Dividend Yield histórico
3 de julho de 2024
Figura 8: Dividend Yield histórico da Carteira Viva de Renda com FIIs vs. IFIX
Backtest entre 1/4/2018 e 31/3/2024
Em simulação histórica (backtest), o dividend yield anualizado dessa estratégia supera o do IFIX em todos os meses entre abril/2018 e março/2024. Consideramos todas as ações da carteira com pesos 
iguais. Em média, o dividend yield da carteira Viva de Renda com FIIs no período foi de 9,5%, enquanto o DY médio do IFIX foi de 8,1%.
0%
2%
4%
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10%
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14%
Carteira Viva de Renda com FIIs IFIX
8XP RESEARCH
Carteira Viva de Renda com FIIs
Fonte: Economática, LSEG Refinitiv e XP Inc Research
Na comparação ao lado, consideramos o período entre fevereiro de 2018 e março de 2023 
com rebalanceamento da carteira no primeiro dia útil do mês. 
O retorno acumulado durante esse período foi de: 
• +70,3% para a Carteira de Fundos Imobiliários (+9,0% ao ano) 
• +49,1% para o IFIX (+6,7% ao ano) 
O dividend yield mensal médio da carteira no período foi de 1,1%,.
Reforçamos que resultado passado não é garantia de performance futura. 
Nesse período, a carteira acompanhou a valorização do IFIX, com Beta (medida de 
volatilidade em comparação com o mercado como um todo) de 1,02.
Como a carteira foi construída
Performance histórica
3 de julho de 2024
Trazemos a performance histórica (backtest) dessa estratégia comparada ao IFIX, olhando o 
retorno total dos ativos (que leva em conta não só a valorização dos preços, mas também o 
seu fluxo de receita). Consideramos todas as ações da carteira com pesos iguais.
Figura 9: Performance histórica da Carteira Viva de Renda com FIIs vs. IFIX
Backtest entre 1/2/2018 e 31/3/2024
+70,3%
+49,1%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
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140%
160%
180%
Carteira Viva de Renda com FIIs IFIX
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Carteira Viva de Renda com FIIs
Fonte: Economática, LSEG Refinitiv e XP Inc Research
Como a carteira foi construída
Volatilidade e Risco
3 de julho de 2024
Abaixo, algumas estatísticas úteis da carteira. Enquanto a volatilidade da Carteira de Fundos Imobiliários é, de fato, maior que a do IFIX, ao olhar para o Sharpe vemos que tomar mais risco 
nos trouxe mais retorno ao longo do tempo. O índice de Sharpe é uma métrica usual no mercado que quantifica a relação de risco x retorno, trazendo uma ideia do desempenho em relação 
ao CDI ajustada ao risco — quanto maior, melhor. 
Figura 10: Índice de Sharpe da Carteira Viva de Renda com FIIs vs. IFIX
Backtest entre 1/2/2018 e 31/3/2024, Sharpe (vs CDI) dos últimos 12 meses
Figura 11: Volatilidade da Carteira Viva de Renda com FIIs vs. IFIX
Backtest entre 1/2/2018 e 31/3/2024, volatilidade dos últimos 12 meses
6,6
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Carteira Viva de Renda com FIIs IFIX
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Carteira Viva de Renda com FIIs IFIX
Pandemia 
de Covid-19
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Carteira Viva de Renda com FIIs
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1) Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de 
investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por 
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5) Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.
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perfil de investidor, consulte o FAQ. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
8) A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As 
informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
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os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir 
das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
14) Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os 
desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da 
empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto
15)O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo 
o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores 
ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
16)O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo 
de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: 
cobertura ou margem.
17)O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um 
investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, 
mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
18)ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO NO VAREJO.
3 de julho de 2024
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Carteira Viva de Renda com FIIs
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