Gestão Financeira Condominial (1)

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GESTÃO FINANCEIRA 
CONDOMINIAL
Autoria: Daisy Assmann Lima
Indaial - 2021
UNIASSELVI-PÓS
1ª Edição
CENTRO UNIVERSITÁRIO LEONARDO DA VINCI
Rodovia BR 470, Km 71, no 1.040, Bairro Benedito
Cx. P. 191 - 89.130-000 – INDAIAL/SC
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Equipe Multidisciplinar da Pós-Graduação EAD: 
Carlos Fabiano Fistarol
Ilana Gunilda Gerber Cavichioli
Norberto Siegel
Julia dos Santos
Ariana Monique Dalri
Jairo Martins
Marcio Kisner
Marcelo Bucci
Revisão Gramatical: Equipe Produção de Materiais
Diagramação e Capa: 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Copyright © UNIASSELVI 2021
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri
 UNIASSELVI – Indaial.
L732g
 Lima, Daisy Assmann
Gestão financeira condominial. / Daisy Assmann Lima – In-
daial: UNIASSELVI, 2021.
105 p.; il.
ISBN 978-65-5646-273-8
ISBN Digital 978-65-5646-272-1
1. Aspectos financeiros em condomínios. - Brasil. II. Centro 
Universitário Leonardo da Vinci.
CDD 650
Sumário
APRESENTAÇÃO ............................................................................5
CAPÍTULO 1
Despesas Condominiais ................................................................. 7
CAPÍTULO 2
Aspectos Financeiros Em Condomínios I ................................. 39
CAPÍTULO 3
Aspectos Financeiros Em Condomínios I ................................. 71
APRESENTAÇÃO
A gestão de condomínios por si só não é uma tarefa fácil. Um dos quesitos para 
a organização do condomínio é possuir uma boa saúde financeira. Como o síndico 
e sua equipe poderão identificar que caminho estão trilhando? Um passo inicial é 
conhecer as despesas do condomínio e as obrigações para, então, começar a avaliar 
se o montante que vem sendo gasto corresponde ao que o condomínio gostaria de 
ter como despesas rotineiras e como despesas de melhoramento da edificação.
A cada nova gestão, a tendência é modificar o que a gestão anterior estava 
praticando e cada uma dessas propostas de alteração possui um custo ao condo-
mínio. Então, um bom hábito é sempre precificar as ideias de obras e serviços no 
condomínio para que haja uma comparação com a arrecadação atual e o quanto, 
eventualmente, terá de ser acrescido mensalmente para se alcançar o valor da 
despesa almejada. 
É muito comum, nas reuniões de condomínio, que haja variadas ideias para os 
mais diversos problemas ou ideias somente com o intuito de se ter uma melhoria 
na edificação e no dia a dia dos moradores. Com o hábito da precificação dessas 
ideias e, por conseguinte, com a explicação de quanto isso impactará no ‘bolso’ do 
condômino, fica mais fácil chegar a um consenso sobre o que deve ser trabalhado.
Os recursos que estão à disposição do condomínio para serem usados com 
a manutenção da edificação são recursos de todos os moradores. Logo, a prática 
de sempre consultar o maior número de moradores sobre a gestão condominial é 
uma forma de trazer a participação dos condôminos para dentro da gestão. Dessa 
forma, fica mais fácil a gestão. 
Sempre quando trabalhamos com números e esses números implicam gas-
tos, a transparência é essencial para uma boa gestão. A comunicação com os 
moradores sobre as despesas condominiais é primordial para que a gestão seja 
fluida e segura para o síndico. Inserir os moradores nas decisões de despesas, 
como o seguro do prédio, os produtos de limpeza, a folha salarial do condomínio, 
a água etc., faz com que cada morador se sinta parte integrante da gestão. 
No final das contas, o condomínio está cuidando de um patrimônio em que 
cada morador da edificação possui uma unidade, uma parte. Assim, faremos com 
que o morador pense que o condomínio faz parte da sua própria residência. Isso 
significa que os gastos devem seguir a mesma regra: analisados um a um para 
uma gestão saudável financeiramente e segura para os moradores.
Cada condomínio possui prioridades. Infelizmente, não é possível fazer todas 
as atividades ao mesmo tempo, porém com paciência e planejamento é possível 
que grandes obras possam ser realizadas. Assim, ao pensar em corte de gastos, 
é preciso pensar nas consequências da falta daquela despesa para o condomínio. 
Nem sempre o simples corte de gastos resultará em uma economia efetiva, por 
isso, é preciso analisar cada item da despesa.
A análise do corte de gastos deve ser pensada em termos de segurança para 
o condomínio, então, cortar gastos sem uma justificativa não é muito recomen-
dado. Um gasto que é cortado de forma desnecessária pode gerar uma despesa 
futura maior ainda e, assim, a empreitada na economia de despesas pode ser 
infrutífera para o condomínio.
Sair cortando gastos não é algo esperado de uma gestão condominial cons-
ciente. Outro ponto relevante nesse tipo de discussão é a existência de imprevis-
tos. Claro que uma manutenção preventiva bem realizada é um balizador para 
despesas inesperadas. Quanto mais as manutenções são realizadas de forma 
contundente, menor a chance de ocorrer uma despesa urgente, inesperada, mas, 
fatalmente, essas despesas acontecerão. Não tem para onde correr.
Sempre é relevante passar pelas principais despesas e identificar a possibili-
dade de economia de recursos de maneira sistemática. 
CAPÍTULO 1
DESPESAS CONDOMINIAIS
A partir da perspectiva do saber fazer, neste capítulo você terá os seguintes 
objetivos de aprendizagem:
 Analisar a gestão fi nanceira do condomínio.
 Compreender o plano de contas do condomínio.
 Distinguir conceitos, como tipos de despesas condominiais, tipos de rateios e 
fundos de reserva.
 Analisar de forma crítica as despesas do condomínio.
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 GestÃo Financeira CondominiaL
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DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
A gestão fi nanceira em condomínios não é muito diferente da gestão fi nan-
ceira que já vivenciamos no nosso dia a dia, seja na empresa onde trabalhamos 
ou nas nossas fi nanças pessoais. A consciência de que a receita precisa ser sufi -
ciente para cobrir os gastos é essencial para que haja uma administração condo-
minial de sucesso.
Um ponto de destaque na administração condominial é que não há a neces-
sidade de haver lucro. Na realidade, precisamos estar no azul, mas para que a 
máquina condominial funcione é preciso que haja dinheiro. Os recursos fi nancei-
ros são obtidos por meio do recolhimento da taxa ordinária para cobrir as despe-
sas rotineiras do condomínio e a taxa extra para cobrir as despesas mais esporá-
dicas e que são para o melhoramento da edifi cação. 
O administrador do condomínio, o síndico, é a fi gura que materializará todas 
as necessidades da edifi cação para que haja o seu pleno funcionamento, isso in-
clui gerir a máquina de maneira efi ciente, efi caz e transparente. Se o condomínio 
não possui recursos, então o trabalho do síndico é mínimo. Portanto, é preciso 
que haja uma saúde fi nanceira para atender aos anseios dos condôminos e para 
manter o condomínio funcionando.
Os condôminos, na maioria das vezes, têm a intenção de que o gasto seja 
mínimo. Por isso, é preciso diálogo para que fi que claro quais são as despesas 
que o condomínio necessita para se manter. É relevante que o administrador te-
nha conhecimento sobre os tipos de despesas, os tipos de rateio e como gerir o 
fundo de reserva. Além disso, o síndico precisa de uma boa assessoria condomi-
nial para atender às obrigações contábeis, fi scais e tributárias. 
O síndico não precisa ter conhecimento sobre toda a parte administrativa de 
maneira aprofundada, mas necessita de um nível de conhecimento em que possa 
tomar as decisões de maneira clara e que traga o melhor resultado para o condo-
mínio. Isso somente é possível por meio da leitura crítica da legislação condomi-
nial. Outro ponto relevante é conhecer o plano de contas do condomínio. 
A gestão fi nanceira, basicamente, cuida do dinheiro do condomínio. Chiavena-
to (2014) explica em suaa 
especifi cação das unidades e com a indicação da fração ideal, bem como com o 
projeto arquitetônico que corresponda ao memorial com as planilhas de áreas do 
imóvel, com a previsão dos custos e com as frações ideais. Também informa que 
há a necessidade de inclusão de plantas elucidativas com a caracterização do 
condomínio com prova da regularidade fi scal junto ao INSS.
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 GestÃo Financeira CondominiaL
FIGURA 11 – O CONDOMÍNIO DEVERÁ TER EM SUA 
GUARDA DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS
FONTE: . Acesso em: 12 ago. 2021.
Podemos classifi car em três grupos as documentações nos condomínios: a 
básica, a contábil e a dos funcionários. 
FIGURA 12 – GRUPOS DE DOCUMENTAÇÕES NOS CONDOMÍNIOS: 
A BÁSICA, A CONTÁBIL E A DOS FUNCIONÁRIOS
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ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
FONTE: Schwartz (2017, p. 86-88)
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 GestÃo Financeira CondominiaL
Pesquise, a seguir, o trabalho de conclusão de curso de Marce-
lo Augusto Rodrigues de Oliveira: Principais elementos estruturantes 
da gestão estratégica e orçamentária em pequenos condomínios: um 
estudo de caso em Cuiabá – MT, publicado em 2019 pela Universida-
de Federal de Mato Grosso. Disponível em: https://bdm.ufmt.br/bits-
tream/1/1345/1/TCC_2019_Marcelo%20Augusto%20Rodrigues%20
de%20Oliveira.pdf.
FIGURA 13 – O USO DO CÓDIGO CIVIL NO DIA A DIA DO CONDOMÍNIO
FONTE: . Acesso em: 12 ago. 2021.
1 O que o Artigo 1.332 do Código Civil fala sobre a documentação 
obrigatória dos condomínios?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
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ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
2 Faça uma pesquisa sobre o conteúdo dos Artigos 1.333 e 1.334 
do Código Civil.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES
Neste capítulo, estudamos a previsão orçamentária do condomínio e vimos 
que esta requer cuidado e estudo das despesas por, pelo menos, doze meses 
para que haja uma base de projeção fundamentada. Os condomínios precisam 
de um controle diário das suas despesas e mesmo que eventualmente em algum 
mês haja um gasto superior ao previsto, no mês seguinte, pode ser compensado 
por uma redução nos gastos equivalentes.
Vimos que o condomínio pode ser organizado, do ponto de vista fi nanceiro, 
por meio de demonstrativos fi nanceiros e pela análise do fl uxo de caixa. Assim, 
o síndico e os conselheiros poderão avaliar de maneira mais contundente como 
está a saúde fi nanceira condominial. 
Outro ponto de destaque foi a folha de pagamentos. Depois que a análise 
e, até mesmo, a confecção da folha de pagamentos se torna rotineira, podemos 
avaliar com maior acurácia a apuração contábil que a assessoria ou a empresa 
de contabilidade fornece mensalmente, porém é relevante que o síndico tenha o 
conhecimento básico de como proceder para a confecção de uma folha de paga-
mentos do condomínio.
Finalmente, vimos sobre os documentos obrigatórios do condomínio. Você iden-
tifi cou que pela legislação vigente não há especifi cações sobre quais documentos se 
ter obrigatoriamente no condomínio, porém, conforme Schwartz (2017), listamos os 
principais documentos que são recomendáveis que mantenhamos do condomínio.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, 
DF: Diário Ofi cial [da] República Federativa do Brasil, 10 jan. 2002. Disponível 
em: https://bit.ly/3j0yy4S. Acesso em: 13 ago. 2021.
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OLIVEIRA, M. A. R. de. Principais elementos estruturantes da gestão 
estratégica e orçamentária em pequenos condomínios: um estudo de caso 
em Cuiabá – MT. 2019. 79 f. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em 
Ciências Contábeis) – Universidade Federal de Mato Grosso, Faculdade de 
Administração e Ciências Contábeis, Cuiabá, 2019.
SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio: saiba se seu 
condomínio é bem administrado. 15. ed. ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2017.
SILVA, C. G. da; SILVA, A. C. B. da. Contabilidade e fi nanças em condomínios: 
um enfoque contábil em serviços de condomínio. Curitiba: CRV, 2018.
VENOSA, S. de S.; WELL, L. V. Condomínio em edifício. E-book. Indaiatuba, 
SP: Foco, 2021.
CAPÍTULO 3
ASPECTOS FINANCEIROS EM 
CONDOMÍNIOS I
A partir da perspectiva do saber fazer, neste capítulo você terá os seguintes 
objetivos de aprendizagem:
 Analisar a inadimplência do condomínio.
 Compreender o processo de cobrança no condomínio.
 Analisar as cotações de seguros condominiais, fazendo menção às cláusulas 
na apólice de seguro que possam gerar prejuízos ou chamadas de capital des-
necessárias.
 Compreender a prestação de contas do condomínio.
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 GestÃo Financeira CondominiaL
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ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
Continuamos o nosso estudo sobre a gestão fi nanceira em condomínios. 
Neste capítulo, estudaremos a inadimplência e a cobrança condominial. É bem 
recorrente esse tema no dia a dia do síndico. Uma boa gestão de cobrança evita, 
no futuro, dores de cabeça com inadimplência da taxa condominial.
Estudaremos, também, como funcionam as principais recomendações a res-
peito dos seguros em condomínios. As cotações condominiais determinarão um 
gasto, mas o quesito mais relevante é a proteção que o seguro em condomínios 
proporciona à edifi cação.
A gestão condominial é bem diversa e isso signifi ca, também, que há diferentes 
problemas. Abordaremos os principais problemas relacionados à gestão fi nanceira e 
um ponto de destaque é que a maioria deles está relacionada a questões fi nanceiras.
Finalmente, vamos identifi car e compreender a necessidade de se realizar a 
prestação de contas do condomínio, bem como levar em conta a sua obrigatoriedade. 
Alguns condomínios adotam a prática de realizar auditorias, porém a regra é ocorrer 
esporadicamente e, geralmente, quando solicitado em assembleia. Vamos lá!
2 INADIMPLÊNCIA E COBRANÇA 
CONDOMINIAL
A inadimplência é um risco que deve ser sempre monitorado pelo síndico. A 
inadimplência decorre do não pagamento da taxa condominial, seja ela ordinária 
ou extraordinária. As despesas do condomínio são custeadas por meio do paga-
mento do rateio, que foi estabelecido na previsão orçamentária aprovada na AGO 
(Assembleia Geral Ordinária). Então, quando nos deparamos com a situação em 
que há um elevado grau de inadimplência, temos a possibilidade de o condomínio 
deixar de cumprir com as suas obrigações.
Leia o texto a respeito de multa e juros sobre inadimplência con-
dominial no site indicado a seguir: https://bit.ly/3D5fMBu.
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 GestÃo Financeira CondominiaL
Justamente por causa disso, há a previsão legal da cobrança das despesas 
condominiais no Artigo 12 da Lei nº 4.591/1964, que estabelece:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condo-
mínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quo-
ta-parte que lhe couber em rateio.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-
-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas 
atrasadas.
Entretanto, ainda, é possível que haja inadimplência no condomínio mesmo 
que o síndico e a equipe que o auxilia façam ‘o dever de casa’ de realizar as cobran-
ças regularmente. O Código Civil, em seu Artigo 1.336, prevê que se o condômino 
não realiza os pagamentos, então estará sujeito ao pagamento de juros que estão 
previstos na Convenção, e mesmo que não haja essa previsão, pode ser cobradomulta de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês (BRASIL, 2002).
Assista, no site indicado a seguir, a respeito do limite de juros 
nos casos de inadimplemento da taxa condominial: https://www.you-
tube.com/watch?v=5Jo0Im35_No&t=1s.
Uma punição para o condômino inadimplente é a impossibilidade de votar 
nas assembleias até que o débito seja quitado. O Artigo 1.337 do Código Civil 
prevê, ainda, que os demais condôminos, por meio de assembleia, podem delibe-
rar por cobrar o pagamento de até cinco vezes o valor da multa. Lembrando que 
para isso ocorrer, é necessária a aprovação de três quartos dos condôminos em 
assembleia (BRASIL, 2002). 
Ainda sobre o tema inadimplência, cada condômino deverá pagar a taxa or-
dinária ou a taxa extraordinária, independentemente de haver cobrança ou não. 
Leia a jurisprudência sobre o tema:
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PAGAMEN-
TO. DESNECESSIDADE. Em se tratando de obrigação posi-
tiva e líquida em seu termo, o inadimplemento por parte do 
condômino confi gura a mora ex re. O fato de não terem sido 
emitidos boletos para pagamento das parcelas devidas, por 
tratar-se de dívida portable, não exime o devedor de pagar 
na data estipulada, razão pela qual também não serve como 
motivação para o afastamento da mora (BRASIL, 2002). 
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ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
FIGURA 1 – INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
A notifi cação ao condômino inadimplente é uma prática comum na adminis-
tração condominial, porém como pudemos identifi car anteriormente, a preocupa-
ção sobre o pagamento das taxas condominiais deve ser do condômino.
FIGURA 2 – O CONDÔMINO É RESPONSÁVEL PELO PA-
GAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
Outro ponto relevante é a forma de cálculo dos juros. Os juros devem ser 
calculados na forma de pro rata. Como assim? Isso signifi ca que os juros devem 
ser calculados sobre o número de dias do débito em aberto e não sobre os me-
ses. Dessa forma, o juro mensal deve ser dividido por 30 e aplicados os juros para 
cada dia corrente da dívida existente.
76
 GestÃo Financeira CondominiaL
O síndico pode acessar a calculadora do Banco Central para 
auxiliar nos cálculos da aplicação dos índices de correção monetária. 
Disponível em: https://bit.ly/3z7QWyn.
O Código Civil não menciona a indicação de pagamento de juros simples ou 
de juros compostos sobre o débito em aberto do condômino. Uma recomendação 
é verifi car se a Convenção aborda esse tema e, caso contrário, é relevante que 
seja estabelecida em assembleia qual modalidade de cobrança de juros a ser 
adotada. Lembrando de que não existe consenso sobre qual tipo de juros adotar. 
Há quem defenda os juros simples e há quem defenda a aplicação de juros com-
postos. Atente-se para a tabela, a seguir, com as principais diferenças entre juros 
simples e juros compostos.
FIGURA 3 – TABELA DE COMPARAÇÃO ENTRE 
JUROS SIMPLES E JUROS COMPOSTOS
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
77
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
Outro ponto de destaque é uma atitude que alguns síndicos são instados a 
tomar: o aumento da taxa condominial em função do aumento da inadimplência. 
Schwartz (2017, p. 129) aponta que:
A arrecadação da taxa condominial existe para cobrir as despesas 
de operação e gerenciamento do condomínio. As contas (água, 
energia elétrica, folha de pagamento) precisam ser pagas indepen-
dentemente do valor apurado no recebimento dos condôminos.
Quando não há arrecadação sufi ciente para cobrir as despe-
sas e já foram utilizadas todas as possibilidades de redução, 
será necessário fazer um rateio extra ou sacar um valor aplica-
do, por exemplo, no Fundo de Reserva.
Para esclarecer os fatos e minimizar os efeitos negativos do 
aumento da taxa condominial ou do saque do Fundo de Reser-
va, o síndico deverá convocar com urgência uma assembleia. 
Os resultados nela apurados serão documentados em ata e 
distribuídos a todos os condôminos e inquilinos dentro do pra-
zo estipulado em Convenção, evitando-se, assim, um possível 
questionamento na Justiça.
FIGURA 4 – A NÃO COBRANÇA DOS INADIMPLENTES 
PODE OCASIONAR O EFEITO BOLA DE NEVE
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
O controle da inadimplência é essencial para que haja uma boa administra-
ção fi nanceira do condomínio. Uma dica relevante é incluir na previsão orçamen-
tária um valor que cubra a eventual existência de condôminos inadimplentes. Infe-
lizmente, imprevistos podem ocorrer e o síndico não pode ser punido por isso. Daí 
a importância de um efetivo planejamento fi nanceiro.
78
 GestÃo Financeira CondominiaL
Assista ao vídeo, a seguir, sobre como atuar quando um condomí-
nio está endividado: https://www.youtube.com/watch?v=Ropg5nsbHO8.
Outro ponto é a cobrança dos honorários advocatícios que geralmente são 
incluídos nas cobranças condominiais. O valor da cobrança pode ser de 10% a 
20% sobre o valor da dívida. Um ponto a se destacar é que os honorários somen-
te podem ser pagos após um mês de vencimento do boleto. Outro ponto, ainda, é 
o cuidado em efetuar a cobrança sem ser de maneira vexatória, já que essa situ-
ação pode ensejar em danos morais para o condômino. Aqui todo cuidado é pou-
co. Nas assembleias, não se pode destacar o nome do condômino inadimplente, 
porém há entendimento jurisprudencial de que a indicação da unidade pode ser 
mencionada no balancete sem que o síndico seja acusado de expor o condômino 
a constrangimento. Assim, cabe ao síndico atuar de maneira apropriada e sem 
causar maiores problemas.
Acesse os dois sites indicados a seguir para identifi car como 
calcular os juros por unidade ou da inadimplência global:
https://www.sindiconet.com.br/downloads/planilha-de-inadim-
plencia-por-unidade-planilhas.
https://www.sindiconet.com.br/downloads/planilha-de-inadim-
plencia-global-planilhas.
Analise o quadro de um modelo de planilha de cálculo da ina-
dimplência por condomínio:
79
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
Agora, analise o quadro de um modelo de planilha de cálculo da 
inadimplência geral do condomínio:
Leia o artigo, a seguir, sobre a inadimplência nos condomínios. 
O artigo especifi ca o que pode e o que não pode ser feito.
https://bit.ly/3glMp3Z.
1 O que é inadimplência em condomínios?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Apresente uma discussão sobre a previsão legal da cobrança nos 
condomínios.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
80
 GestÃo Financeira CondominiaL
3 SEGUROS EM CONDOMÍNIOS
Estudaremos, agora, sobre os seguros em condomínios. A Resolução CNSP 
nº 218, de 2010, estabelece os critérios para a estruturação do seguro obrigatório 
de condomínio. A obrigatoriedade da contratação do seguro da edifi cação fi ca de-
terminada pela Lei nº 4.591/1964, parágrafo único do Artigo 13.
Leia a Resolução sobre os critérios para a estruturação do segu-
ro obrigatório de condomínio: https://www2.susep.gov.br/safe/scripts/
bnweb/bnmapi.exe?router=upload/9190.
A legislação em vigor aponta que há dois tipos de cobertura: a básica simples 
e a básica ampla. Na básica simples, há a cobertura de incêndio, queda de raio,queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza. Já a 
cobertura básica ampla possui proteção para quaisquer eventos que possam cau-
sar danos materiais ao imóvel segurado, exceto aquilo que está excluído. Leia, a 
seguir, o que o Código Civil fala sobre os seguros em condomínios:
Art. 13° Proceder-se-á ao seguro da edifi cação ou do conjunto 
de edifi cações, neste caso, discriminadamente, abrangendo to-
das as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio 
ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, com-
putando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obriga-
toriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da con-
cessão do “habite-se”, sob pena de fi car o condomínio sujeito 
à multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto 
predial, cobrável executivamente pela municipalidade.
Art. 16° Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da 
edifi cação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a re-
construção ou os reparos nas partes danifi cadas (BRASIL, 2002).
A cobertura básica simples cobre incidentes que envolvam incêndio, explo-
são, fumaça e queda de aeronaves. Já a cobertura básica ampla cobre inciden-
tes, como incêndio, explosão, queda de aeronaves, vendaval, impacto de veícu-
los, danos elétricos, quebra de vidro, chuveiros automáticos, tumultos graves e 
lockout, alagamento e desmoronamento. 
81
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
A seguir, leia o texto sobre os tipos de cobertura de seguros 
para condomínios.
https://bit.ly/3kepZCW.
Outro ponto relevante é a obrigatoriedade de o síndico contratar e ser o res-
ponsável pela realização do seguro. Caso se chegue a uma situação extrema, os 
bens patrimoniais podem ser usados para indenizar as perdas. No seguro, temos 
algumas características: as partes comuns, as partes privadas, os bens exclusiva-
mente do condomínio e não cobre o conteúdo das unidades autônomas.
FIGURA 5 – ATENÇÃO AOS ALERTAS
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
Com relação ao seguro, o síndico deve incluir o valor nas despesas para se-
rem rateadas e comporem a taxa ordinal do condomínio. Veja, a seguir, as princi-
pais características que devem ser observadas pelo síndico no momento da con-
tratação do seguro:
Risco: possibilidade de um acontecimento acidental e inespe-
rado causar danos materiais ou corporais, gerando um prejuízo 
ou necessidade econômica.
Sinistro: é a ocorrência do risco, cujas consequências são 
economicamente danosas e cobertas pela apólice.
Objetivos do seguro: garantir até o limite das importâncias se-
guradas, que podem ser corrigidas sempre que houver um índi-
82
 GestÃo Financeira CondominiaL
ce indicado na apólice, observados os limites de cada cobertura.
Bens cobertos pelo seguro: defi nição do que pode ser inclu-
ído. Dentre eles estão:
• Imóvel: conjunto de construções que compõem o condomí-
nio, incluindo as instalações fi xas de água, gás, eletricidade, 
calefação, refrigeração e energia solar.
• Benfeitorias: são os elementos funcionais ou decorativos que 
não pertencem à construção original do imóvel e estão nas áre-
as comuns, tais como divisórias, forros falsos, carpetes, persia-
nas e toldos, sendo considerados parte integrante do imóvel.
• Máquinas, equipamentos e mobiliários: instalados nas 
áreas comuns.
Valor do seguro: é o valor total apurado tendo como base os 
custos de reconstrução ou reparação do imóvel, das benfeitorias 
e das máquinas, equipamentos e mobiliários do condomínio; 
portanto, incluem-se nesse valor: bombas-d’água, interfones, 
antena coletiva, portão automático, elevadores, centrais de ar-
-condicionado, escadas rolantes, incineradores e compactado-
res de lixo, para-raios e luz piloto (SCHWARTZ, 2017, p. 52).
Leia o texto, a seguir, sobre seguros em condomínios.
https://bit.ly/2WeeD9S.
Não existe exceção: todo condomínio deve ter seguro. No entanto, você pode 
estar se perguntando: quando o condomínio deve contratar o seguro? O seguro 
deve ser contratado a partir da concessão do habite-se. No caso de condomínios 
horizontais, apenas as áreas comuns devem ser seguradas.
FIGURA 6 – SEGUROS EM CONDOMÍNIOS
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
83
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
O condomínio pode possuir diversas formas de controle dos recursos fi nan-
ceiros. Perceba que não estamos falando dos balancetes. Podemos ter informa-
ções resumidas ou detalhadas, a depender da necessidade do síndico ou até 
mesmo do tamanho do condomínio. 
Leia o texto, a seguir, sobre erros comuns ao se utilizar seguros 
em condomínios.
https://www.sindiconet.com.br/informese/erros-comuns-ao-utili-
zar-seguros-de-condominios-administracao-seguro-de-condominio.
A seguir, você poderá ver como ocorre o cálculo do valor do seguro:
VRA = 55% (VM x NA)
em que:
VRA = Valor de reconstrução aproximado
VM = Valor de mercado de um apartamento
NA = Número de apartamentos existentes no prédio (SCHWARTZ, 2017).
 
Existe uma série de itens que não estão incluídos na cobertura do seguro. 
Schwartz (2017, p. 52) aponta uma lista desses itens:
• má qualidade, vício intrínseco não declarado, ou mesmo de-
clarado, pelo segurado na Proposta de Seguro;
• desarranjo mecânico, desgaste natural pelo uso, deterio-
ração gradativa, manutenção defi ciente e/ou inadequada, 
operações de reparo, ajustamento e serviços de manu-
tenção dos bens/interesses garantidos, erosão, corrosão, 
ferrugem, oxidação, incrustação, fadiga, fermentação e/ou 
combustão natural ou espontânea;
• atos de autoridade pública, salvo para evitar propagação de 
danos cobertos pelo seguro contratado;
• atos de hostilidade ou de guerra, rebelião ou atos praticados 
por qualquer organização cujas atividades visem derrubar, 
pela força, o governo ou instigar a sua queda pela perturba-
ção de ordem política e social do país;
• dano resultante do uso de qualquer arma química, biológica, 
bioquímica ou eletromagnética, bem como a utilização ou 
operação, como meio de causar prejuízo, de qualquer com-
putador ou programa, sistema ou vírus de computador, ou 
ainda de qualquer outro sistema eletrônico;
• qualquer perda, destruição ou dano de quaisquer bens cau-
sado por radiações ionizantes, contaminação pela radioati-
84
 GestÃo Financeira CondominiaL
vidade de qualquer combustível nuclear, resíduos nucleares 
ou material de armas nucleares;
• qualquer prejuízo originado de ou que consistir em falha ou 
mau funcionamento de qualquer equipamento, programa de 
computador e/ou sistema de computação eletrônica de dados;
• atos ilícitos dolosos, ou por culpa grave equiparável ao dolo, 
praticados pelo segurado, pelo benefi ciário ou pelo repre-
sentante de um ou de outro.
Leia o texto, a seguir, sobre o valor da cobertura para seguros 
em condomínios.
https://www.sindiconet.com.br/informese/valor-da-cobertura-pa-
ra-seguros-de-condominios-administracao-seguro-de-condominio.
Não é uma tarefa simples manter todas as manutenções em dia, e imprevis-
tos acontecem. Por esse motivo, vale a pena o síndico procurar auxílio para fazer 
uma excelente contratação de seguro condominial. Não deixe para depois. Essa 
é uma das atividades mais relevantes para o síndico, uma vez que se constitui em 
uma proteção para a gestão do síndico, bem como para uma boa gestão fi nancei-
ra do condomínio.
1 Quais são as principais características que devem ser observa-
das pelo síndico quando for contratar um seguro?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Quais são os pontos que não precisam ser atendidos pelo seguro?
R.:________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
85
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
3 Explique como pode ser calculado o valor do seguro em um con-
domínio.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
4 PRINCIPAIS PROBLEMAS 
ENFRENTADOS NA GESTÃO 
CONDOMINIAL
Viver em condomínios é uma realidade para a vida residencial nos grandes 
centros urbanos do Brasil, e, juntamente à praticidade da vida em condomínio, há 
os problemas de se viver coletivamente. Por isso, falaremos, agora, dos principais 
problemas enfrentados nos condomínios.
FIGURA 7 – A EQUIPE DE TRABALHO NO CONDOMÍNIO 
DEVE SER REMUNERADA ADEQUADAMENTE
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
86
 GestÃo Financeira CondominiaL
A inadimplência é um dos problemas que a gestão condominial enfrenta e, 
basicamente, um condômino inadimplente é um condômino que não paga as ta-
xas condominiais em dia, isso inclui as taxas ordinárias, as taxas extraordinárias, 
bem como a taxa de reserva e a multa. 
Leia o artigo, a seguir, sobre o que fazer quando o síndico não 
resolve os problemas do condomínio.
https://bit.ly/3k96njO.
Como temos estudado, o não pagamento das taxas acarreta uma série de pro-
blemas ao condomínio. O síndico, então, passa a ter problemas com o pagamento 
das suas contas. Ademais, o caixa do condomínio passa a fi car desfalcado e os 
demais condôminos precisarão pagar um valor maior por causa dos inadimplentes.
Assista a um vídeo sobre danos em veículos na garagem do 
condomínio.
https://www.youtube.com/watch?v=YOWIQHJIQuU.
Um ponto relevante é o medo da divulgação dos inadimplentes, mas já está 
pacifi cado que a divulgação das unidades inadimplentes no balancete mensal não 
é uma atitude vexatória, porém, o síndico deve se atentar para a cobrança pes-
soal no caso das unidades inadimplentes. Isso é importante, pois a cobrança de 
forma indevida pode ensejar em danos morais para a unidade.
Leia o artigo, a seguir, sobre a gestão fi nanceira em condomí-
nios, em especial, a parte sobre os principais problemas fi nanceiros 
de condomínios.
https://www.manageradm.com.br/gestao-fi nanceira/.
87
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
O síndico não pode estar inadimplente. Não seria apropriado. Então, espe-
ramos que o condômino inadimplente não se candidate a síndico. Outra forma de 
observar essa questão é que um síndico não pode se candidatar se estiver des-
respeitando a Convenção do condomínio. 
FIGURA 8 – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
As taxas condominiais devem ser cobradas e existe um rito para isso. Pri-
meiro, é preciso enviar uma taxa de cobrança e, se não houver resposta ou pos-
sibilidade de acordo, vai para a cobrança jurídica, que enviará mais uma carta de 
cobrança. Depois disso, é proposta uma ação judicial. 
Leia o texto, a seguir, de Schwartz (2017, p. 130-131) sobre 
como proceder para protestar o boleto de condomínio.
A matéria é bastante polêmica e exige muita cautela por parte 
do síndico, visando evitar ações contra o condomínio.
Em vários estados já é possível protestar o boleto de condo-
mínio. Segundo o juiz Ricardo Alberto Pereira, titular do 2º Juizado 
Civil de Niterói, essa prática tem como base a Lei nº 9.492, de 10 
de setembro de 1997, que regulamenta os serviços concernentes 
ao protesto de títulos e outros documentos de dívidas. Entretanto, 
no estado de São Paulo, somente após a entrada em vigor da Lei 
88
 GestÃo Financeira CondominiaL
nº 13.160, de 21 de julho de 2008, Art. 1º, que alterou a redação dos 
itens 7 e 8 da Lei Estadual nº 11.331/2002, é que os tabelionatos de 
protesto passaram a recepcionar créditos de condomínio, oriundos 
das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na for-
ma da lei ou Convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou 
possuidor da unidade.
Item 7 – Havendo interesse da administração pública federal, 
estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e 
de outros documentos de dívida fi cam obri gados a recepcio-
nar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida 
ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio de-
pósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer 
outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no 
item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus 
encargos, desde que provado por contrato escrito, e ainda o 
crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de des-
pesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção 
de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da uni-
dade. O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal, 
contra qualquer dos codevedores, constantes do documento, 
inclusive fi adores, desde que solicitado pelo apresentante.
Segundo o Dr. Cristiano de Souza Oliveira, “a questão ‘protes-
to’ tem um cunho muito mais psicológico e moral do que fi nanceiro, 
pois quem deve repetidamente poderá continuar na mesma situação, 
caso o condomínio apenas proteste e caso não receba, não leve ime-
diatamente o caso ao Poder Judiciário”. Afi rma ainda que o síndico 
deverá ser bastante cauteloso e antes de qualquer ação deverá con-
vocar uma assembleia para deliberar sobre o assunto e estabelecer 
regras claras para o protesto, evitando, assim, que haja qualquer co-
notação pessoal.
Orienta, também, que essa forma de cobrança seja incluída na 
Convenção do condomínio, evitando um futuro questionamento ju-
dicial, em função de a Lei nº 13.160 mencionar “na forma da lei ou 
Convenção de condomínio”. Para o consultor, outro cuidado que se 
deve ter é manter o cadastro de moradores atualizado, visando, entre 
outras coisas, identifi car o real devedor. As vendas realizadas sem a 
apresentação do contrato ao condomínio, seja o contrato registrado 
ou não, difi cultarão muito o trabalho e poderão acarretar o protesto 
equivocado, culminando com uma ação de danos morais. Além do 
nome correto do devedor, o síndico deverá ter especial atenção aos 
depósitos não identifi cados, “erros bancários ou mesmo depósitos ju-
diciais feitos pelos pseudodevedores, pois nestes casos, bem como 
em outros que podem surgir no dia a dia, o condomínio seria levado 
à condição de réu e não de autor em uma demanda judicial”.
89
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
Para dar entrada em um pedido de protesto, o síndico, além da 
aprovação em assembleia da inclusão do protesto como critério de 
cobrança e alte ração da Convenção, deverá adotar as seguintes me-
didas e possuir os seguintes documentos:
• preencher formulário: de solicitação de protesto de encargos con-
dominiais fornecido pelo cartório, no qual serão identifi cados o 
nome do condomínio, endereço, nome do responsável, síndico 
ou administradora, número de quotas, mês de referência, unida-
de, data da emissão, data de vencimento, praça de pagamento, 
valor original da quota, multa moratória, juros moratórios, corre-
ção monetária, outros encargos previstos na Convenção e infor-
mações sobre o condômino-devedor;
• apresentar a Ata de eleição do síndico ou a Ata que transferiu 
para a admi nistradora os poderes de representação e administra-
ção do condomínio (Art. 1.348, § 2º, do Código Civil);
• o condomínio edilício deverá estar regularmente constituído nos 
termos da Lei Federal nº 4.591/1964 e Art. 1.332 do Código Civil;
• o valor da quota de rateio das despesas condominiais deverá ter 
sido aprovado em AssembleiaGeral;
• os administradores deverão estar de posse da Ata da Assembleia 
Geral que aprovou o valor da quota de rateio;
• a pessoa indicada como condômino-devedor deverá ser realmen-
te a responsável pelas obrigações condominiais inadimplidas, 
sendo certo que, na hipótese de a unidade condominial estar alu-
gada ou dada em comodato a outrem, o proprietário ou possui-
dor foi cientifi cado de que o débito seria encaminhado a protes-
to. Para essa comprovação, será necessária certidão de registro 
imobiliário ou cópia do compromisso de venda e compra, ou, ain-
da, cessão de direitos.
Como o assunto traz muitas novidades e ainda há muitas dúvi-
das sobre sua aplicação, é conveniente que tanto o síndico como a 
administradora acompanhem as decisões e estudem a melhor ma-
neira de realizar a cobrança dos inadimplentes.
FONTE: SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio: saiba se seu 
condomínio é bem administrado. 15. ed. ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2017.
Outro problema que o condomínio enfrenta é a incidência dos honorários ad-
vocatícios, porém o Código Civil postula, nos Artigos 389, 395 e 404, que os hono-
rários extrajudiciais devem ser cobrados (BRASIL, 2002).
90
 GestÃo Financeira CondominiaL
FIGURA 9 – CUIDADO COM A INADIMPLÊNCIA
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
Outra dúvida que ocorre é sobre o prazo de direito da ação, que no Código 
Civil é de dez anos. Portanto, isso signifi ca que a prescrição ocorreria nesse pra-
zo. Entretanto, a justiça já pacifi cou entendimento de que as cotas condominiais 
são dívidas líquidas e constantes de instrumento público, então o prazo de pres-
crição para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos. 
Leia o artigo, a seguir, sobre os quinze maiores problemas em 
condomínios.
https://www.jornaldosindico.com.br/saopaulo/artigo/os-15-maio-
res-problemas-no-condominio/.
A ideia é que o síndico tome as providências o quanto antes e faça a cobran-
ça para não ter que se preocupar com esse prazo de prescrição. Leia, a seguir, 
um trecho sobre o prazo de prescrição da cobrança da taxa condominial:
91
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
Após o atual Código Civil, que entrou em vigor em 11 de janeiro 
de 2003, o prazo de prescrição era considerado dez anos, con-
forme o Art. 205: “A prescrição ocorre em dez anos, quando a 
lei não lhe haja fi xado prazo menor”, porém, em março de 2016, 
a partir do julgamento de recurso do Superior Tribunal de Justi-
ça (STJ), referente ao rito dos repetitivos, o prazo prescricional 
para a cobrança de condomínio, taxas ordinárias e extraordi-
nárias passou a ser de cinco anos, a contar do dia seguinte ao 
vencimento da prestação. Segundo o relator, ministro Luis Fe-
lipe Salomão, a falta de pagamento da taxa condominial deve 
ser considerada como dívida líquida e certa, sendo, portanto, 
aplicado o Art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Para o ministro, a 
quota condominial é previamente aprovada em assembleia, e, 
portanto, facilmente comprovada, como uma dívida líquida, do 
conhecimento de todos os condôminos.
Portanto, passado esse período, o condomínio poderá encon-
trar difi culdades para cobrar a dívida referente à taxa condomi-
nial (SCHWARTZ, 2017, p. 126).
Uma dúvida que pode aparecer é se uma empresa administradora de con-
domínios pode auxiliar na gestão condominial para a redução das despesas con-
dominiais. Atente-se para a recomendação, a seguir, de Schwartz (2017, p. 125):
Uma empresa de qualidade e que tenha a responsabilidade e 
comprometimento na gestão do prédio deverá se preocupar 
com a situação fi nanceira mensal e propor sugestões para a 
redução de custos antes de aumentar o valor da taxa condomi-
nial, acompanhar o número de horas extras e informar ao síndi-
co quando o número for excessivo e contínuo. O aumento das 
despesas poderá acarretar aumento na taxa condominial e, 
consequentemente, crescimento da inadimplência. Esse fato 
poderá desencadear um novo aumento no valor do condomínio 
e acréscimo ao número de devedores, difi cultando ainda mais 
a administração dos recursos.
Leia o artigo, a seguir, sobre problemas comuns em condomínios.
https://vivaocondominio.com.br/ptype_news/cinco-problemas-
-comuns-em-condominios/.
Um problema que pode vir a ocorrer na gestão condominial é o questio-
namento relacionado à remuneração do síndico e dos conselheiros. Segundo 
Schwartz (2017), isso é algo para ser debatido no condomínio. Observe as pala-
vras de Schwartz (2017, p. 126) sobre o tema:
92
 GestÃo Financeira CondominiaL
Caberá à Convenção defi nir se o síndico e o conselho recebe-
rão algum tipo de remuneração. Algumas preveem apenas a 
isenção para o síndico, ou seja, ele deixará de pagar o valor da 
taxa condominial referente a despesas ordinárias. Outras pre-
veem possibilidade de remuneração, sendo o seu valor apro-
vado na mesma assembleia que elegeu o síndico.
Caso a Convenção seja omissa, poderá a mesma assembleia 
que elegeu o síndico aprovar uma remuneração, desde que 
esse assunto conste da pauta da assembleia. Caso não cons-
te, deverá ser convocada uma outra assembleia com essa pau-
ta específi ca.
No condomínio, ainda pode haver a seguinte situação: um síndico muito 
bem-intencionado que convoca uma assembleia para aumentar a taxa do con-
domínio por causa do aumento da inadimplência dos moradores. E agora? Isso é 
possível? Bom, a taxa condominial é um rateio das despesas, então a ideia é que 
se não é possível pagar as despesas, o síndico pode convocar uma assembleia 
para um adicional nas taxas condominiais. 
Leia o artigo, a seguir, sobre a autonomia do síndico com rela-
ção aos gastos do condomínio.
https://www.sindiconet.com.br/informese/autonomia-do-sindico-
-para-gastos-do-condominio-administracao-atribuicoes-do-sindico.
No condomínio, existem problemas de toda natureza e nem sempre é o sín-
dico quem vai resolver o problema. Por exemplo, contratar uma administradora, 
solicitar cotações de serviços e produtos, cobrar os serviços que foram executa-
dos, pagar em dia as contas do condomínio, contratar e demitir funcionários etc.
Com relação à inadimplência, acompanhar a sua evolução, cobrar os deve-
dores (existe a possibilidade de pedir para a empresa administradora fazer esse 
serviço) e efetuar a cobrança extrajudicial conforme as orientações da empresa 
administradora.
93
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
FIGURA 10 – CUIDADO COM A INADIMPLÊNCIA
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
Agora, vale fazer uma ressalva aqui. Nem sempre o síndico deve fazer tudo. 
Por exemplo, contratar serviços que comprometam o equilíbrio das contas, não 
renovar documentos obrigatórios, deixar de pagar compromissos do condomínio, 
usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia etc. Essas atividades 
listadas não podem ser feitas pelo síndico. Ele deve fi car atento para não cometer 
deslizes desse gênero na gestão das fi nanças do condomínio.
Leia o artigo, a seguir, sobre as atribuições do síndico.
https://www.sindiconet.com.br/informese/o-que-o-sindico-pode-
-e-o-que-nao-pode-fazer-administracao-atribuicoes-do-sindico.
A seguir, leia o texto de Schwartz (2017, p. 132) sobre as princi-
pais novidades para a cobrança condominial após a entrada em vigor 
do novo Código de Processo Civil.
O novo Código de Processo Civil entrou em vigor no dia 18 de 
março de 2016 e trouxe mudanças importantes para a cobrança da 
taxa condominial. Entre elas, estão:
94
 GestÃo Financeira CondominiaL
1. Os débitos passaram a ter caráter de títulos executivos extraju-
diciais (Art. 784, X), sendo a obrigação certa, líquida e exigível. A fase 
de conhecimento foi suprimida, o que dará maior rapidez para a ação:
[...] Art. 784,X – O crédito referente às contribuições ordinárias 
ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva 
convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documen-
talmente comprovadas [...].
2. A citação ao devedor poderá ser feita por correio, utilizando 
a carta registrada, podendo o porteiro assinar o aviso de recebimen-
to, desde que o destinatário não esteja ausente. Os síndicos deve-
rão orientar os porteiros a terem atenção e atenderem ao Art. 248, § 
4º – “Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de 
acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria 
responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, 
poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas 
da lei, que o destinatário da correspondência está ausente”. Quando 
for frustrada a citação pelo correio, esta será feita por meio de ofi cial 
de justiça, conforme Art. 249.
3. O tempo para citação do condômino executado está determi-
nado no Art. 829; será de três dias e, no caso de não haver contes-
tação, o juiz poderá determinar a penhora do imóvel ou de outro bem 
(Art. 835).
[...] Art. 829. O executado será citado para pagar a dívi-
da no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.
§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a or-
dem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo 
ofi cial de justiça tão logo verifi cado o não pagamento no 
prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intima-
ção do executado.
§ 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo 
exequente, salvo se outros forem indicados pelo execu-
tado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que 
a constrição proposta lhe será menos onerosa e não 
trará prejuízo ao exequente. [...]
4. Não basta apenas o boleto de cobrança; para ser considera-
do título extrajudicial é preciso que haja o atendimento ao Art. 784, 
X. Portanto, há a necessidade de aprovação do orçamento anual, 
devendo na ata constar o valor que será cobrado de cada unidade.
5. As multas por infração à Convenção ou Regimento Interno 
não poderão fazer parte da ação de execução, conforme menciona-
do no item anterior, nem o boleto protestado.
95
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
6. Na ação de execução, constarão apenas os créditos vencidos 
até a data da propositura. Há no momento divergência de opinião entre 
os juristas sobre a possibilidade da inclusão na mesma ação das cotas 
vencidas durante o andamento do processo. Aqueles que acreditam 
na possibilidade da inclusão embasam suas opiniões no Art. 323.
Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em 
prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pe-
dido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão 
incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, 
no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.
7. O síndico deverá estar atento ao prazo de prescrição, que é 
a perda da possibilidade de obter resultado favorável em uma ação, 
por ter deixado de acionar a justiça no tempo adequado.
[...] Art. 802. Na execução, o despacho que ordena a citação, 
desde que realizada em observância ao disposto no § 2º do 
Art. 240, interrompe a prescrição, ainda que proferido por juízo 
incompetente.
Parágrafo único. A interrupção da prescrição retroagirá à data 
de propositura da ação [...].
8. Em qualquer fase do processo poderá existir o acordo judicial.
9. O advogado deverá ter cautela e estudar cada proposta de 
ação de cobrança, sendo ainda possível optar pelo processo de co-
nhecimento, conforme Art. 785.
FONTE: SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio: saiba se seu 
condomínio é bem administrado. 15. ed. ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2017.
96
 GestÃo Financeira CondominiaL
FIGURA 11 – ACORDOS PARA A REDUÇÃO DA INADIMPLÊNCIA
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
1 Discorra sobre o prazo de prescrição da cobrança da taxa condo-
minial.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Escolha um dos problemas estudados e explique como o síndico 
pode evitá-lo.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
3 Escolha uma das novidades do Código Civil sobre a cobrança 
das taxas condominiais que foram estudadas no capítulo e dis-
serte a respeito.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
97
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
5 PRESTAÇÃO DE CONTAS E 
AUDITORIA CONDOMINIAL
O Artigo 1.348 do Código Civil afi rma que o síndico deve prestar contas à 
assembleia anualmente e quando exigidas. Portanto, a prestação de contas é pri-
mordial para uma boa gestão condominial (VENOSA; WELLS, 2021). 
O síndico deve cuidar do patrimônio das pessoas, que é o edifício, e isso sig-
nifi ca que as contas do condomínio devem estar em dia, porém, quando isso deve 
ser feito? Quando houver a assembleia geral ordinária e de forma anual. Isso não 
impede de haver uma análise mensal. Inclusive, é a prática mais apropriada, pois, 
assim, se for identifi cada alguma inconsistência, ações já podem ser tomadas.
FIGURA 12 – PRESTAÇÃO DE CONTAS NO CONDOMÍNIO
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
Leia, a seguir, o trabalho de conclusão de curso Gestão condominial: 
uma abordagem contemporânea sob a óptica da contabilidade e auditoria 
no Brasil, publicado em 2019 pela Brazilian Journal of Development. 
https://bit.ly/2XGjOjr.
98
 GestÃo Financeira CondominiaL
Leia, a seguir, o trecho de Schwartz (2017, p. 130) sobre o quórum necessá-
rio para a aprovação das contas do condomínio:
As contas do síndico serão aprovadas pelo voto representativo 
da maioria dos presentes em assembleia.
Uma vez aprovadas as contas, nenhum condômino tem o direi-
to de, posteriormente, pedir nova assembleia para prestação 
de contas, porém, caso um condômino tenha provas de que 
houve alguma irregularidade nas contas apresentadas e apro-
vadas pela maioria por desconhecer o problema existente, ele 
poderá requerer essa apuração na Justiça.
Assista ao vídeo, a seguir, sobre a análise da prestação de con-
tas no condomínio.
https://www.youtube.com/watch?v=NLNcIAcrP8I.
Venosa e Wells (2021) alertam que pode haver descrença sobre as contas 
do condomínio, então, nesse caso, é bom que haja uma assembleia para que 
todas as dúvidas sejam esclarecidas. A comunicação é essencial para uma boa 
gestão condominial. A administração dos recursos é o principal alvo de suspeitas, 
então quanto mais claras as informações estiverem, melhor. A insatisfação dos 
condôminos na prestação de contas pode ensejar na destituição do síndico, con-
forme postula o Artigo 1.349 do Código Civil. Leia, a seguir, o artigo:
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não 
ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não 
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
... § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmen-
te, os poderes de representação ou as funções administrativas, 
mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em con-
trário da convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fi m 
estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto 
da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndicoque 
praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar 
convenientemente o condomínio.
99
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
FIGURA 13 – PRESTAÇÃO DE CONTAS NO CONDOMÍNIO
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
Falaremos, agora, sobre a auditoria nos condomínios, mas, antes disso, va-
mos ao conceito de auditoria. Silva e Silva (2018, p. 14) apontam que:
A auditoria é o levantamento, o estudo e a avaliação sistemática 
das transações, procedimentos, rotinas e das demonstrações 
fi nanceiras de uma entidade, objetivando mensurar a exatidão 
desses registros e das demonstrações contábeis deles decor-
rentes, a fi m de evitar situações que propiciem fraudes, desfal-
ques e desvio de conduta interna dentro da entidade.
Assista a um vídeo sobre auditoria em condomínios.
https://www.youtube.com/watch?v=q-xoigDDRXA.
Com o procedimento de uma auditoria podemos realizar um maior controle 
das contas do condomínio. Agora, veremos alguns pontos que podem ser audita-
dos em um condomínio, conforme Silva e Silva (2018, p. 15):
a) verifi car se o imóvel é propriedade de única pessoa horizontal;
b) verifi car se o condomínio tem conhecimento de que é órgão 
empregador, responde pelos encargos trabalhistas e de aci-
dentes do trabalho, com relação a seus empregados;
c) verifi car se a administração rateia as despesas condominiais 
a seu bel-prazer, sem apresentar demonstrativo algum;
d) verifi car se todas as despesas a título de benfeitorias, às 
vezes, inúteis, de livre-arbítrio, são aprovadas previamente 
pela assembleia geral ordinária;
e) verifi car se existe renúncia de qualquer condômino aos seus 
direitos de utilização de elevador, salão de festas, ou, ainda, 
100
 GestÃo Financeira CondominiaL
no caso de ausência prolongada, mantendo fechada a sua 
unidade, para fi car exonerado de seus encargos;
f) verifi car se o rateio da quota-parte corresponde às despe-
sas comuns de todos os condôminos.
Assista ao vídeo de como fazer a prestação de contas no condomínio.
https://www.youtube.com/watch?v=xas2JLZ1k8E.
Leia, a seguir, os processos de auditoria que devem ser abordados para o 
sucesso do trabalho, conforme Silva e Silva (2018, p. 15):
a) Instauração.
b) Planejamento.
c) Execução.
d) Relatório.
e) Acompanhamento.
Veja, a seguir, um relatório de ‘contas a pagar’, que é usado para controle e 
auxilia na auditoria das contas do condomínio:
FIGURA 14 – RELATÓRIO DE ‘CONTAS A PAGAR’, QUE É USADO PARA 
CONTROLE E AUXILIA NA AUDITORIA DAS CONTAS DO CONDOMÍNIO
FONTE: Silva e Silva (2018, p. 15)
101
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
Pesquise o trabalho de conclusão de curso A contabilidade e a 
auditoria na gestão dos condomínios como forma de auxiliar a trans-
parência e a prevenção de fraudes: estudo de caso em condomínios 
de Florianópolis, publicado em 2015 pela Revista Empreendedoris-
mo e Sustentabilidade. Disponível em: https://bit.ly/3szplne.
FIGURA 15 – AUDITORIA NO CONDOMÍNIO
FONTE: . Acesso em: 13 ago. 2021.
A auditoria no condomínio, voltada para as suas fi nanças, tem por objetivo 
verifi car os seguintes pontos, conforme apontado por Silva e Silva (2018, p. 14):
• o atendimento à Convenção;
• se as certidões do condomínio e da administradora 
estão regularizadas; 
• valida os saldos (comparativo entre o extrato bancário 
e o demonstrativo apresentado pela administradora); 
• se os gastos estão de acordo com as aprovações as-
sembleares; 
• se a cobrança está sendo realizada corretamente pela 
fração ideal;
• se todos os impostos e guias foram pagos de maneira 
adequada etc;
• a existência, ou não, de demandas judiciais e pos-
itivação do condomínio em cadastro de maus pa-
gadores, como o Serasa.
102
 GestÃo Financeira CondominiaL
Leia o trabalho de conclusão de curso Auditoria externa como 
instrumento de auxílio na gestão de condomínios, publicado em 2004 
pela Universidade de Santa Catarina:
https://repositorio.ufsc.br/handle/123456789/124768.
Com relação aos controles que podem ser feitos no fl uxo dos recursos fi nan-
ceiros, temos alguns voltados para o controle de caixa dos condomínios:
FIGURA 16 – CONTROLES QUE PODEM SER FEITOS NO FLUXO 
DOS RECURSOS FINANCEIROS, TEMOS ALGUNS VOLTADOS 
PARA O CONTROLE DE CAIXA DOS CONDOMÍNIOS
a) Serviços de cobrança de duplicatas e pagamento de fornecedores;
b) Os extratos bancários devem ser reconciliados mensalmente e as dife-
renças devem ser pesquisadas e resolvidas por pessoa não ligada ao 
tesoureiro, normalmente o contador;
c) A cobrança das parcelas de fi nanciamentos bancários de ser conferida 
com os respectivos contratos assinados.
O procedimento de auditoria setorial de tesouraria, a forma de controle mais 
utilizada, é feita através da Conciliação Bancária.
A conciliação bancária pode parecer simples, pode às vezes se tornar com-
plicada, pois os saldos dos extratos bancários e das respectivas contas da 
empresa raramente são iguais.
Por outro lado, podem existir registros constantes do extrato bancário e ain-
da não contabilizados pela empresa como, por exemplo: cobranças de du-
plicatas, IOF, taxas cobradas pelo banco, débitos relativos a cheques sem 
fundo dentre outros.
Outro aspecto importante na rapidez da conciliação bancária é evitar que a 
empresa efetue saques a descoberto por falta de fundos. Para que isso não 
ocorra, a conciliação deve ser feita, documentada e aprovada pelo adminis-
trador fi nanceiro.
FONTE: Silva e Silva (2018, p. 15)
103
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
1 Qual é o quórum necessário para a aprovação das contas do con-
domínio?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Cite algumas providências que o auditor deve realizar para anali-
sar a gestão fi nanceira do condomínio.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
3 Aponte alguns procedimentos gerais e específi cos para proceder 
uma auditoria condominial.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES
Neste capítulo, estudamos a inadimplência e a cobrança das taxas ordiná-
rias do condomínio e vimos que requerem atenção por parte do síndico. A ina-
dimplência deve ser mínima para que o síndico possa atuar de maneira fi el às 
necessidades do condomínio. As despesas do condomínio possuem uma base de 
referência que não costuma mudar muito, portanto, uma inadimplência elevada 
prejudicará a gestão fi nanceira do condomínio.
Vimos que o condomínio deve ser precavido e contratar um bom seguro. É 
uma questão de segurança tanto para o síndico quanto para os moradores. Assim, 
o condomínio fi cará resguardado de sinistros que não estejam no radar da manu-
tenção da edifi cação. Podem ocorrer, também, situações que sequer o condomínio 
imagina, porém a legislação obriga e acaba sendo uma saída para o síndico. 
104
 GestÃo Financeira CondominiaL
Outro ponto de destaque foram os principais problemas enfrentados na ges-
tão condominial. O foco foi na questão fi nanceira. Vimos alguns aspectos proble-
máticos que o síndico pode enfrentar, então foram esclarecidos diversos pontos. 
Um exemplo foi a questão da divulgação das unidades inadimplentes nos balan-
cetes mensais do condomínio.
Finalmente, vimos sobre a prestação de contase a auditoria condominial. 
Normalmente, costuma ser anual, mas a análise mais apropriada é que seja men-
sal. Assim, ao fi nal do mandato, os balancetes já estão todos analisados e ajusta-
dos. Outro ponto de discussão foi a auditoria. É uma prática mais comum em con-
domínios maiores, em que a documentação e os controles são mais complexos. 
Nesses casos, é recomendável contratar uma auditoria. Ademais, nos casos em 
que há falta de credibilidade com relação ao síndico, também é recomendada a 
contratação de auditorias nos condomínios.
REFERÊNCIAS
ALMEIDA, A. R. de; BORTOLI, D.; SOUZA, J. V. de. A contabilidade e a 
auditoria na gestão dos condomínios como forma de auxiliar a transparência e a 
prevenção de fraudes: estudo de caso em condomínios de Florianópolis. Revista 
Empreendedorismo e Sustentabilidade, [s. l.], v. 1, n. 1, 2015.
BRASIL. Resolução CNSP nº 218, de 6 de dezembro de 2010. Estabelece 
critérios para a estruturação do seguro obrigatório de condomínio. Brasília, DF: 
Diário Ofi cial [da] República Federativa do Brasil, 6 dez. 2010. Disponível em: 
https://www.legisweb.com.br/legislacao/?id=113121. Acesso em: 16 ago. 2021.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, 
DF: Diário Ofi cial [da] República Federativa do Brasil, 10 jan. 2002. Disponível 
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm. Acesso 
em: 13 ago. 2021.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio 
em edifi cações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF: Diário Ofi cial [da] 
República Federativa do Brasil, 16 dez. 1964. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 12 ago. 2021.
COSTA, S. et al. Auditoria externa como instrumento de auxílio na 
gestão de condomínios. 2004. Disponível em: https://repositorio.ufsc.br/
handle/123456789/124768. Acesso em: 13 ago. 2021.
105
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 3 
SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio: saiba se seu 
condomínio é bem administrado. 15. ed. ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2017.
SILVA, C. G. da; SILVA, A. C. B. da. Contabilidade e fi nanças em 
condomínios: um enfoque contábil em serviços de condomínio. Curitiba: CRV, 
2018.
VENOSA, S. de S.; WELL, L. V. Condomínio em edifício. E-book. Indaiatuba, 
SP: Foco, 2021.
ZAVATIERI, I. M. Gestão condominial: uma abordagem contemporânea sob a 
óptica da contabilidade e auditoria no Brasil. Brazilian Journal of Development, 
[s. l.] v. 5, n. 12, p. 31251-31264, 2019.obra que o administrador precisa tomar decisões de forma 
contínua, seja para incrementar o investimento de longo prazo, seja para manter o 
condomínio funcionando diariamente. Assim, por mais que pensemos que não, a 
administração condominial está presente no dia a dia da gestão condominial.
10
 GestÃo Financeira CondominiaL
2 GESTÃO FINANCEIRA EM 
CONDOMÍNIOS: UMA INTRODUÇÃO
Uma boa gestão condominial perpassa por uma boa gestão fi nanceira. Neste 
capítulo, entenderemos como funcionam as principais despesas do condomínio, 
bem como o seu plano de contas. Assim, teremos uma noção introdutória sobre a 
gestão fi nanceira condominial.
Quando falamos em uma boa gestão fi nanceira condominial, queremos que 
o valor do patrimônio seja mantido, pelo menos, e, na medida do possível, que 
haja incremento de valor da edifi cação. Não é uma tarefa trivial. Envolve a partici-
pação ativa dos moradores por meio de sugestões, ideias e reclamações.
Veja no vídeo a seguir a importância da gestão fi nanceira nos 
condomínios: https://www.youtube.com/watch?v=WBnFaDD1HuA.
Segundo Chiavenato (2014), a gestão fi nanceira tem por objetivo a maximi-
zação da riqueza, mas o que signifi ca a maximização da riqueza para um con-
domínio? Um condomínio precisa que as suas contas sejam pagas em dia e que 
haja aportes eventuais para o incremento da edifi cação.
FIGURA 1 – CONDOMÍNIOS EM BOAS CONDIÇÕES DE USO
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
11
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
Dessa forma, a edifi cação estará sempre em boas condições de uso e, para 
isso, é sempre importante que haja uma reserva para obras emergenciais. Os 
imprevistos ocorrem quando menos se espera e, no caso do condomínio, é bom 
que se tenha o recurso para resolver o problema o quanto antes. Uma alternativa 
é aderir a um crédito específi co para situações emergenciais por meio de um fi -
nanciamento de longo prazo. 
Outra preocupação é com os inadimplentes. Nesse quesito, é bom que o 
condomínio tenha uma boa cultura de pagamento em dia das taxas condominiais. 
Uma das maneiras de se conquistar essa cultura é com a cobrança contínua dos 
devedores logo na primeira falta de pagamento. Vivemos em um grupo e o condo-
mínio é refl exo disso. 
Veja no vídeo a seguir como evitar desastres e fazer o rateio 
corretamente: https://www.youtube.com/watch?v=YxpmwyGxCXk
Então, quanto mais os moradores tiverem essa consciência, mais farão o pos-
sível para não se tornarem inadimplentes. Na fi gura a seguir, podemos observar o 
fl uxo que um condomínio deve obedecer para que não haja inadimplência. Primei-
ramente, a informação dos boletos, depois, caso haja inadimplência, a cobrança 
dos valores, e, se ainda for necessário, a cobrança dos valores judicialmente.
FIGURA 2 – UM CONDOMÍNIO SAUDÁVEL POSSUI 
A CULTURA DO PAGAMENTO EM DIA
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
12
 GestÃo Financeira CondominiaL
Schwartz (2017) aponta que nos dias de hoje temos um desafi o, que é viver 
em sociedade como um grupo, mas com condomínios e casas cheios de muros. 
O objetivo de um condomínio é prover um ambiente seguro, com o mínimo de 
gastos e, ao mesmo tempo, com conforto, sem que a individualidade dos morado-
res seja comprometida. É um verdadeiro desafi o que está presente e no bojo da 
atividade do síndico.
A administração fi nanceira em condomínios é relevante para a sua sustenta-
bilidade. Assim, todas as questões inerentes à temática fi nanceira do condomínio 
precisam ser acompanhadas de perto não somente pelo síndico, mas, também, 
pelos moradores dos condomínios. 
Veja como tratar o condômino inadimplente no condomínio no 
link a seguir: https://bit.ly/3jZ14TX.
Schwartz (2017) informa que a inexperiência dos síndicos e a falta de inte-
resse dos moradores em acompanhar as despesas acabam gerando um aumento 
da taxa condominial. No fi nal das contas, essa situação acaba gerando um des-
contentamento generalizado. Schwartz (2017, p. 25) aponta as principais causas 
para esse tipo de situação:
• a falta de acompanhamento dos demonstrativos fi nanceiros;
• a omissão dos moradores, principalmente nas assembleias;
• a falta de conhecimento do síndico, dos conselheiros e dos 
moradores sobre a legislação e os diversos assuntos que 
envolvem o condomínio;
• o síndico e seus conselheiros são muitas vezes obrigados a 
deliberar unilateralmente sobre a maioria das questões em 
função da falta de acompanhamento e omissão dos mora-
dores.
Leia o artigo, a seguir, sobre a saúde fi nanceira do condomínio. 
No artigo, são abordadas preocupações e indicações de atitudes que 
podem ser tomadas para uma boa gestão fi nanceira condominial: ht-
tps://bit.ly/3CTzG2c.
13
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
Um dos aspectos que circundam a gestão fi nanceira é o conceito de fração 
ideal. Esse conceito deriva de que cada morador é dono de uma parte da edifi -
cação. Isso signifi ca que possui poderes que derivam da propriedade. Não é um 
conceito trivial. Pereira (2021) menciona que a difi culdade está em delimitar o 
conceito de fração ideal. Como cada morador terá direitos e deveres derivados 
dessa fração ideal, então é primordial que seja aferida uma fração ou percentual 
para que se possa delimitar o espaço de atuação.
FIGURA 3 – FRAÇÃO IDEAL EM CONDOMÍNIOS
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
Uma consequência direta da aplicação da fração ideal é que a divisão de 
dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito do condomínio deve ser 
dividida pelos demais moradores em ação regressiva (VENOSA; WELL, 2021). 
Leia o artigo, a seguir, sobre fração ideal. Neste artigo, você 
pode verifi car como calcular a fração ideal em condomínios e qual 
o normativo legal que possui a sua previsão: https://www.sindiconet.
com.br/informese/saiba-o-que-e-fracao-ideal-e-entenda-como-e-cal-
culada-colunistas-alexandre-marques.
A gestão fi nanceira possibilita ao condomínio a mudança de visão. Schwartz 
(2017) aponta que, em pesquisa realizada em condomínios, os principais proble-
mas relativos à administração são provenientes de uma má gestão fi nanceira con-
dominial. A falta de participação é um dos causadores dessa situação, que pode 
14
 GestÃo Financeira CondominiaL
se tornar alarmante caso não seja tomada nenhuma atitude de imediato. Ninguém 
gosta que a taxa condominial aumente acima da infl ação. Muitas vezes, isso nem 
é possível. Os moradores alegam que seus salários não estão sendo reajustados, 
portanto, não querem reajustar as contas condominiais.
FIGURA 4 – MÁ GESTÃO FINANCEIRA EM CONDOMÍNIOS
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
As principais irregularidades identifi cadas pelo estudo conduzido por 
Schwartz (2017, p. 30) foram:
• valor do condomínio maior do que o aluguel;
• ausência nos demonstrativos fi nanceiros de indicativos de 
pagamento de impostos, como INSS, FGTS, PIS, IR na fonte;
• realização de obras que alteraram a estrutura do prédio e 
com valores altos sem aprovação em assembleia;
• demora de até seis meses na entrega dos demonstrativos 
fi nanceiros;
• demora na distribuição das atas das assembleias, contra-
riando o prazo defi nido na convenção do condomínio;
• pagamento em atraso de despesas, como água, luz e im-
postos;
• em algumas despesas extraordinárias, os valores arrecada-
dos eram diferentes dos efetivamente pagos;
• a descrição das despesas não permite a identifi cação dos 
tipos de serviços executados;
• cheques emitidos sem que houvesse uma nota fi scal para 
comprovar a despesa;
15
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
• despesas superfaturadas em diversos itens, entre eles, ma-
teriais para piscina e limpeza, recarga de extintores, obrasde pintura etc.;
• falta de previsão orçamentária.
A ideia é que o saneamento das fi nanças do condomínio tenha papel crucial 
para resolver e manter um ritmo de manutenção adequado. Isso somente é pos-
sível quando há o diálogo do síndico com os moradores para a conscientização 
sobre os problemas condominiais. Assim, a participação dos moradores ocorrerá 
naturalmente e o controle sobre o que está ocorrendo com as despesas do condo-
mínio fi cará maior. Quanto maior a transparência, maior o controle.
FIGURA 5 – FALTA DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
A maior participação dos moradores combate um problema, que é a concen-
tração das decisões que envolvem recursos fi nanceiros – e a maioria delas envol-
ve dinheiro. Assim, o síndico pode tomar as suas decisões de maneira muito mais 
participativa com a atuação de moradores, de conselheiros e do próprio subsíndico. 
Leia o texto, a seguir, sobre assembleias no formato virtual: 
https://sinplifi caead.wordpress.com/2020/05/04/assembleia-virtual-
-condominio-pode-realizar-sem-acionar-o-poder-judiciario/.
16
 GestÃo Financeira CondominiaL
Uma consequência de atitudes mais colaborativas é a redução daquela sen-
sação de que o síndico decide as coisas de forma arbitrária ou atendendo a pedi-
dos de um grupo específi co. Da mesma forma que esse tipo de atitude é benéfi ca 
para o condomínio, não fazer isso gera um círculo vicioso entre arbitrariedade e 
falta de participação (SCHWARTZ, 2017).
FIGURA 6 – CÍRCULO VICIOSO NA VIDA FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO
FONTE: Schwartz (2017, p. 31)
1 O que é gestão fi nanceira em condomínios?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Apresente os principais problemas ou irregularidades enfrentados 
nos condomínios referentes à gestão fi nanceira condominial.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
17
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
3 TIPOS DE DESPESAS, TIPOS DE 
RATEIOS, FUNDOS DE RESERVA
Agora, estudaremos as despesas do condomínio. Um bom domínio sobre os 
tipos de despesas é o primeiro passo para uma boa gestão fi nanceira condomi-
nial. A maior parte das despesas do condomínio é com a folha de pessoal: síndico 
e funcionários. É muito difícil um condomínio conseguir fugir dessa regra.
Leia o texto, a seguir, sobre o aplicativo Airbnb em condomínios. 
https://sinplifi caead.wordpress.com/2020/02/12/airbnb-em-condomi-
nios-edilicios-residenciais/.
Schwartz (2017) apresenta um gráfi co após um levantamento sobre a com-
posição das despesas dos condomínios. Perceba que, pelo gráfi co, nós podemos 
identifi car que a despesa com pessoal é a mais expressiva e se somarmos outras 
despesas, podemos chegar ao percentual de 84% (pessoal 49% + água 17% + 
luz 10% + elevadores 8%).
FIGURA 7 – COMPOSIÇÃO DAS DESPESAS ORDINÁRIAS
FONTE: Schwartz (2017, p. 32)
18
 GestÃo Financeira CondominiaL
Uma ação que o síndico pode realizar é uma pesquisa nos condomínios edilí-
cios nas redondezas para avaliar como que a taxa atual do condomínio se situa em 
relação aos demais. Essa atitude é relevante para que haja uma comparação entre 
os gastos e assim pode ser um balizador para a tomada de decisão do síndico.
Outra ação é identifi car os valores gastos com manutenções nos condomí-
nios. Uma redução dos gastos nessa rubrica é essencial para que a taxa condo-
minial seja sempre em um valor que corresponda às expectativas dos moradores.
FIGURA 8 – A IMPORTÂNCIA DO FUNDO DE RESERVA
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
Schwartz (2017, p. 35) recomenda quatro ações que devem ser adotadas 
pelos moradores para que haja uma boa gestão condominial:
• verifi car e comparar os demonstrativos fi nanceiros;
• questionar sempre;
• participar ativamente das assembleias;
• exigir que a Convenção seja cumprida.
O fundo de reserva é um recurso de grande valia, pois é esse recurso que 
garantirá que as despesas emergenciais sejam pagas corretamente. Assim é o 
esperado. Schwartz (2017, p. 72) afi rma que fundo de reserva “é a parcela do 
condomínio paga pelos coproprietários para atender às despesas urgentes e 
inadiáveis não previstas no orçamento e de necessidade comprovada. Exemplo: 
reparos nos elevadores, impermeabilização da caixa d’água, conserto de infi ltra-
ções e vazamentos etc.”.
19
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
Conheça a Lei nº 4.591, de 16 dezembro de 1964, no link a se-
guir: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm.
Veja que um condomínio que está com as suas manutenções prediais em dia 
possui uma necessidade mínima, mas os imprevistos sempre ocorrem. O síndico 
deve fi car atento para que despesas que sejam de rotina não se transformem em 
despesas emergenciais. Isso evidenciará a falta de planejamento e organização 
da administração do condomínio.
FIGURA 9 – A IMPORTÂNCIA DAS MANUTENÇÕES PREDIAIS
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
No Código Civil, não existe um regramento específi co para a constituição do 
Fundo de Reserva, então é a Convenção do Condomínio que vai constituir este 
regramento, bem como os limites para os depósitos. Existem condomínios que co-
bram todo mês na taxa ordinária e outros que compõem uma reserva que fi ca apli-
cada em um investimento de liquidez imediata. Leia, também, a alínea j, do § 3º do 
Art. 9º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a qual aduz que, a forma de 
contribuição para a constituição de fundo de reserva será defi nida pela Convenção. 
20
 GestÃo Financeira CondominiaL
No link a seguir, leia sobre o Código Civil. Você poderá consul-
tar diretamente nesse site as regras condominiais que estão previs-
tas no Código Civil. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/
l10406compilada.htm.
Schwartz (2017, p. 73) cita alguns exemplos de canalização de recursos para 
a manutenção do fundo de reserva que o síndico deverá observar, como está de-
terminado na Convenção do Condomínio. As principais identifi cadas são:
� os juros moratórios e as multas cobradas dos condôminos;
� 20% do saldo verifi cado no orçamento de cada exercício;
� 10% da contribuição trimestral de cada condômino;
� receitas provenientes da utilização do salão de festas.
O ideal é que o montante relativo ao fundo de reserva fi que sempre bem des-
tacado para que possa ser usado em situações emergenciais. 
FIGURA 10 – A IMPORTÂNCIA DO DESTAQUE DO FUNDO 
DE RESERVA EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS TAXAS
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
Outro aspecto sobre as despesas condominiais que é relevante é como o 
síndico pode aprovar as despesas do condomínio. É importante que esses regra-
mentos estejam em mente para que o síndico não incorra em impropriedades. 
21
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
Analise, a seguir, um quadro com os principais tipos de assembleias, princi-
pais fi nalidades, quórum e artigo do Código Civil.
QUADRO 1 – OS PRINCIPAIS TIPOS DE ASSEMBLEIAS, 
FINALIDADES, QUÓRUM E ARTIGO DO CÓDIGO CIVIL
FONTE: Schwartz (2017, p. 73)
22
 GestÃo Financeira CondominiaL
Leia o artigo, a seguir, sobre assembleias. Neste artigo, é mos-
trado, por meio de uma guia, tudo o que você precisa saber sobre 
assembleias em condomínios. https://bit.ly/3jV8cAE. 
As despesas que o condomínio deve se ater são aquelas que estão na área 
comum. Essas despesas são objeto de rateio entre os condôminos e essa divisão 
ocorrerá conforme a cota de cada morador. As despesas do condomínio servirão para 
manter em dia o funcionamento operacional do condomínio (VENOSA;WELL, 2021).
Você deve estar se perguntando quais são as despesas que estão incluí-
das nessa defi nição, certo? Algumas das despesas que estão incluídas nesse rol 
são as despesas com energia elétrica, água, material de limpeza, manutenção e 
conservação de equipamentos, salários e despesas com funcionários. Há uma 
variação dessas despesas de condomínio para condomínio, mas não muda muito. 
Por exemplo, em alguns condomínios, não há a despesa com água, pois os hi-
drômetros são individualizados e, em outros, há energia solar e isso signifi ca que 
a conta de energia elétrica fi cará menor, embora haja a necessidade, ainda, de 
haver a energia elétrica funcionando normalmente.
No condomínio, há as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias. As 
despesas ordinárias vão compor a taxa ordinária e as despesas extraordinárias 
vão compor a taxa extraordinária. Cada uma possui um regramento específi co 
que precisa ser obedecido para que a gestão fi nanceira ocorra de maneira fl uida. 
Leia a tabela, a seguir, sobre algumas das principais despesas do condomínio e a 
classifi cação em despesas ordinárias e extraordinárias.
FIGURA 11 – EXEMPLOS DE DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS
23
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
Na legislação, a previsão dessas despesas está disposta no §1º do Artigo 
12 da Lei nº 4.591/64, quando menciona que as despesas de cada unidade vão 
corresponder à fi xação do rateio à fração ideal do terreno de cada unidade. O Có-
digo Civil possui a mesma provisão no Art. 1.336, I, quando fala que é um dever 
do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua 
fração ideal.
Leia, a seguir, a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Nes-
sa lei, você lerá sobre o condomínio em edifi cações e as incorpora-
ções imobiliárias: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm.
Algumas despesas, porém, não são diretamente classifi cadas como ordiná-
rias ou extraordinárias. Nesse quesito, a recomendação é solicitar um parecer da 
assessoria jurídica do condomínio para deixar o síndico em uma situação mais 
segura juridicamente. Algumas despesas que são alvo desse tipo de discussão 
são: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva e substituição pre-
ventiva de colunas de água e condutores elétricos. Perceba que até mesmo para 
os juristas pode se tornar uma atividade controversa essa classifi cação de despe-
sas. O que deve prevalecer nesse tipo de discussão é o bom senso.
24
 GestÃo Financeira CondominiaL
FIGURA 12 – O BOM SENSO DEVE PREVALECER EM SI-
TUAÇÕES DE DESPESAS CONTROVERSAS
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
Outra situação é a separação das despesas que o inquilino deve pagar e as 
despesas que o dono do imóvel deve arcar. A legislação que trata desse tema é a 
lei do inquilinato, a Lei nº 8.245/91. O entendimento dessas diferenças é importan-
te para evitar situações de confl ito no futuro. Leia, a seguir, na tabela apresenta-
da, as principais despesas que o inquilino e que o proprietário devem arcar.
TABELA 1 – AS DESPESAS DO INQUILINO E AS DESPESAS DO PROPRIETÁRIO
Despesas do Inquilino Despesas do Proprietário
Salários e encargos trabalhistas dos funcionários.
Obras de reformas de melhorias ou que inte-
ressem à estrutura integral do imóvel.
Limpeza, conservação e pintura das instalações 
e dependências de uso comum.
Obras de manutenção destinadas a repor as 
condições de habitabilidade do edifício.
Consumo de água, luz e esgoto. Pintura da fachada e esquadrias externas.
Manutenção e conservação dos jardins. Indenizações trabalhistas anteriores à locação.
Manutenção e conservação de equipamentos, 
como elevadores, bombas hidráulicas, interfo-
nes, portões, segurança etc.
Compra e instalação de equipamentos em geral.
Manutenção e conservação de equipamentos de 
lazer, como piscina, sala de ginástica, etc.
Decoração e paisagismo nas áreas comuns.
25
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a 
período anterior ao início da locação.
Fundo de reserva, a não ser que tenha sido 
gasto em despesas ordinárias e durante o pe-
ríodo de locação.
Reposição do fundo de reserva, total ou parcial-
mente utilizado no custeio ou complementação 
das despesas referidas nas alíneas anteriores, 
salvo se referentes a período anterior ao início 
da locação.
Seguro condominial.
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
Trataremos, ainda, das despesas ordinárias condominiais conforme previsto 
no Código Civil no Art. 1.334, I e na Lei nº 4.591/1964. As discordâncias sobre 
as cobranças das despesas devem ser tratadas em assembleias ordinárias, pois 
somente a maioria dos votantes pode anular uma despesa depois de aprovada.
FIGURA 13 – DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS NOS 
CONDOMÍNIOS SÃO UM PONTO DE CONTROVÉRSIAS
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
As despesas extraordinárias requerem aprovação em assembleia e eis aqui 
outro ponto que rende bastante discussão. Nem sempre todos os moradores pos-
suem um consenso sobre a necessidade da realização de obras. O Código Civil, 
no Art. 1.341, aponta que:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1ºAs obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, 
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso 
de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
26
 GestÃo Financeira CondominiaL
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e im-
portarem em despesas excessivas, determinada sua realização, 
o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ci-
ência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, 
que importarem em despesas excessivas, somente poderão 
ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente 
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedi-
mento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários 
será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito 
à restituição das que fi zer com obras ou reparos de outra natu-
reza, embora de interesse comum.
Analise o infográfi co com um pequeno resumo das informações que estão no 
Art. 1.341 do Código Civil:
FIGURA 14 – OBRAS EM CONDOMÍNIO
FONTE: A autora
O que podemos observar é a postura do síndico com relação a essas despe-
sas. É preciso uma boa discussão com os condôminos e, muitas vezes, isso so-
mente é possível de forma individualizada, uma vez que os moradores possuem 
as suas atividades diárias e acabam por não dar a atenção devida às questões 
condominiais e podem fi car surpreendidos nas reuniões. Para esse tipo de situa-
ção não ocorrer, é preciso prover informação aos moradores.
Outro ponto de análise é como lidar com as controvérsias sobre quem deve pa-
gar qual tipo de despesa. Como não há um consenso e cada condomínio possui as 
suas particularidades, então é sempre importante que o condomínio tenha no fundo 
de reserva um valor que seja sufi ciente para arcar com despesas inesperadas.
Leia, a seguir, a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Nessa 
lei, você lerá sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedi-
mentos a ela pertinentes. https://bit.ly/3k0k6sV.
27
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
Uma das recomendações relevantes para se manter uma gestão fi nanceira 
no condomínio é separar em uma conta contábil diferente cada uma delas. Assim, 
no demonstrativo, teria uma especifi cação para cada tipo de despesa. Vamos ver 
um exemplo em que segregaremos as despesas como fundode reserva, obras, 
outros e as despesas ordinárias.
FIGURA 15 – EXEMPLO COM DIFERENTES TIPOS DE DESPESAS
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
1 Qual é a previsão, no Código Civil, do Fundo de Reserva?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Como o Código Civil prevê as despesas com obras no condomínio?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
28
 GestÃo Financeira CondominiaL
4 PLANO DE CONTAS DO CONDOMÍNIO
O plano de contas é relevante para que haja um maior controle das despe-
sas do condomínio. O plano de contas coloca um padrão nas despesas e recei-
tas do condomínio. Assim, facilitará o processo de agrupamento das despesas. 
Essa atividade não é recente, então não pense que é uma atividade que pode ser 
dispensada ou que você não precisa compreender. Veja, a seguir, a imagem de 
Jakob Fugger com o seu contador M. Schwartz, realizando as contabilizações das 
sucursais de seu banco.
FIGURA 16 – IMAGEM DE M. SCHWARTZ REALIZANDO ANOTAÇÕES CONTÁBEIS
FONTE: . Acesso em: 11 ago. 2021.
A seguir, você observará um plano de contas que poderá ser adaptado para 
a sua realidade condominial. Schwartz (2017) apresenta um modelo de plano de 
contas que pode ser adotado pelo condomínio. 
29
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
FIGURA 17 – TABELA COM PLANO DE CONTAS
30
 GestÃo Financeira CondominiaL
FONTE: Schwartz (2017, p. 260-262)
Leia, a seguir, um artigo sobre a importância de um plano de 
contas. https://bit.ly/3ARtia0.
Silva e Silva (2018) alertam que a escrituração do condomínio precisa ser 
voltada para a realidade condominial e isso somente acontecerá se houver as 
adequações necessárias de maneira a atender à legislação em vigor. Adotar pla-
nos de contas de outras áreas pode gerar confusão e atrapalhar a análise das 
contas contábeis.
Um processo de contabilização requer um planejamento das contas contá-
beis e isso, por sua vez, signifi ca que o condomínio deve possuir um plano de 
contas que espelhe a realidade da contabilidade condominial. Um plano de contas 
deve conter: elenco de contas, funcionamento das contas e a função das contas 
(SILVA; SILVA, 2018).
Plano de contas é o agrupamento ordenado de todas 
as contas que são utilizadas pela contabilidade dentro 
de determinada empresa. Portanto, o elenco de contas 
considerado é indispensável para os registros de to-
dos os fatos contábeis. Cada empresa, de acordo com 
31
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
sua atividade e seu tamanho (micro, pequena, média 
ou grande), deve ter o seu próprio Plano de Contas, 
considerando a natureza de suas receitas operacionais 
(indústria, comércio e serviço). Não há razão, por exem-
plo, para uma empresa prestadora de serviços relacio-
nar uma conta de “Estoque” no seu Ativo Circulante, 
pois, normalmente, não realiza operações com merca-
dorias. No entanto, há empresas que ao mesmo tempo 
fabricam, vendem e prestam serviço, por exemplo, de 
assistência técnica, de representação comercial etc. 
(IUDÍCIBUS; MARION, 2018, p. 260).
O que vamos identifi car no plano de contas do condomínio? Basicamente, 
serve para padronizar os lançamentos contábeis, evitando que o mesmo fato con-
tábil seja registrado com nomes diferentes (IUDÍCIBUS; MARION, 2018). Assim, 
podemos dizer que é numerado de forma racional. Atualmente, isso é feito de 
forma digital, não há lançamentos manuais, isso é uma situação muito rara. As 
empresas de contabilidade usam softwares para fazer os lançamentos de acordo 
com o seu plano de contas.
Leia, a seguir, um artigo sobre a história da contabilidade para 
compreender a essência do que está sendo feito nessa parte do es-
tudo da disciplina de gestão fi nanceira condominial:
MARTINS, M. de F. O. Um passeio na contabilidade, da Pré-Histó-
ria ao novo milênio. Revista Adcontar, Belém, v. 2, n. 1, p. 7-10, 2001.
Ao analisar o plano de contas que foi apresentado anteriormente, você perce-
beu que há uma numeração, mas é uma numeração simplifi cada. Agora, avança-
remos um pouco mais, apresentando um plano de contas que adote o regramento 
convencional das contas contábeis. Esse tipo de plano de contas separa as contas 
de patrimônio e as contas de resultado do condomínio (SILVA; SILVA, 2018).
32
 GestÃo Financeira CondominiaL
FIGURA 18 – CONTAS DE PATRIMÔNIO DO CONDOMÍNIO
FONTE: Silva e Silva (2018, p. 7)
Agora, vamos analisar o plano de contas das contas de resultado do condo-
mínio.
33
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
FIGURA 19 – TABELA COM PLANO DE CONTAS DE RESULTADO
34
 GestÃo Financeira CondominiaL
FONTE: Silva e Silva (2018, p. 7)
Leia, a seguir, um artigo sobre o desenvolvimento e o estado 
atual da teoria da contabilidade:
IUDÍCIBUS, S. de. Teoria da Contabilidade: evolução e tendên-
cias. Revista de Contabilidade do Mestrado em Ciências Contá-
beis da UERJ, Rio de Janeiro, v. 17, n. 2, p. 5-13, 2012. 
1 O que é o Plano de Contas?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
35
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
2 Como devemos realizar os lançamentos contábeis da folha de pa-
gamento de salário no mês de julho/XX, no valor de R$ 4.000,00, 
incluso o valor de R$ 128,00 referente ao salário-família?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
Outro ponto que você pode estar se questionando e que é muito recorrente 
na vida do condomínio é sobre a contratação de serviços. Contratar de empresas 
ou de profi ssionais autônomos? Para responder a esse questionamento, é preciso 
saber qual será o valor da retenção para cada um – empresa e profi ssional autô-
nomo. Silva e Silva (2018) alertam que isso dependerá do valor da prestação do 
serviço. Então, siga as instruções a seguir que os autores Silva e Silva (2018, p. 
7) desenvolveram para que você tome a melhor decisão. Verifi que:
a) % de recolhimentos dos tributos;
b) a qualidade dos serviços prestados;
c) segurança na entrega dos serviços.
Conhecidos estes atributos, então deverá optar pela contratação.
1) Se no caso da Contratação dos serviços forem direcionados a 
Profi ssionais Autônomos será exigido:
I. RPA – Recibo de Profi ssionais Autônomos
II. NF – Nota Fiscal e
III. CPF
Para este tipo de contrato, devem ser observados ainda alguns req-
uisitos que são básicos:
IV. Elaborar um Contrato de Prestação de Serviços;
V. Consulte trabalhos anteriores e clientes já atendidos 
pelo profi ssional;
VI. Solicite ao contratado, que forneça o número do seu 
registro no INSS;
VII. Mantenha no condomínio uma fi cha de cadastro básico 
do prestados do serviço, no qual deve conter:
a) Nome Completo
b) Endereço
36
 GestÃo Financeira CondominiaL
c) Identifi cação dos documentos (RG, CPF, PIS ou INSS).
VIII. Verifi que com o prestador de serviços, se ele se encon-
tra cadastrado na prefeitura da cidade, onde ocorrerá 
a prestação de serviços, identifi cado através do CCM 
– Cadastro do Contribuinte Municipal.
IX. Dos Cálculos da Retenção do Tributo sobre os Serviços:
a) Deverá ser retido 11% (onze por cento) do valor 
pago, a título de contribuição para a Previdência 
Social – INSS
b) Recolher por conta do Condomínio 20% (vinte por 
cento) sobre o total pago a título de contribuição 
patronal a Previdência Social – INSS.
Os Valores retidos deverão ser colhidos na GPS – Guia 
de Previdência Social, Sob o código 2. 100. Mesma 
guia da folha de pagamento dos funcionários.
X. Observara obrigatoriedade de quanto será a alíquota 
de retenção de ISS, de acordo com o cadastro de Con-
tribuinte do Município – CCM.
Ou ainda, 
2) Se no caso da Contratação dos serviços forem direcionados a 
Empresas será exigido:
I. Elaborar um Contrato de Prestação de Serviços;
II. Verifi car o cadastro no Registro do CNPJ;
III. Pesquisar a Empresa junto ao mercado;
IV. Aferir a satisfação dos clientes já atendidos pela empresa;
V. Qual o tipo de imposto que deve ser retido, pois existem 
dois tipos de Serviços:
a) Manutenção – prestação de serviços de:
- Limpeza; conservação, manutenção, vigilância 
entre outros.
b) Mediante Contrato e Mediante Empreitada com 
aplicação de Mão de obra.
Aviso importante: Qualquer tipo Compra ou Contratação 
de Serviços, exige Nota Fiscal.
3) Caso em que a Empresa Prestadora do Serviço esteja localiza-
da em outro município.
Nesse caso, deve – reter o INSS da empresa prestadora de 
Serviço, o qual será recolhido à prefeitura, onde o condomínio 
está localizado.
4) Caso em que a Empresa Prestadora do Serviço seja optante 
pelo Simples
Neste caso, a empresa prestadora estará isenta do recolhimen-
to dos 4,65% de CSLL.
37
DESPESAS CONDOMINIAIS Capítulo 1 
Aqui vale uma observação relevante: todas as retenções estão 
a cargo do síndico. Então, a análise deve ser cuidadosa para cada 
um desses documentos.
FONTE: SILVA, C. G. da; SILVA, A. C. B. da. Contabili-
dade e fi nanças em condomínios: um enfoque contá-
bil em serviços de condomínio. Curitiba: CRV, 2018.
1 Assinale a alternativa CORRETA sobre o conceito, a estrutura e a 
fi nalidade de um plano de contas:
a) É formado por um conjunto de contas que são defi nidas à medida 
que a escrituração contábil se desenvolve.
b) Sua estrutura permite obter as informações necessárias para a 
elaboração das demonstrações fi nanceiras.
c) O fato de cada entidade contábil elaborar o seu próprio plano de 
contas prejudica a padronização dos procedimentos contábeis.
d) Para conferir confi abilidade ao plano de contas, sua estrutura 
deve ser rígida e não permitir a inclusão ou a exclusão de contas.
e) Apresenta a relação completa de todas as contas contábeis, inde-
pendentemente de estas serem ou não usadas pela entidade.
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES
Neste capítulo, estudamos as despesas condominiais e a diversidade de 
suas nuances. Primeiramente, fi zemos uma introdução à gestão fi nanceira, pro-
priamente dita, em condomínios. Muitos problemas enfrentados pelos síndicos 
são derivados de uma má gestão fi nanceira.
Depois, estudamos os tipos de despesas, bem como o seu uso e discussão. 
Também vimos como o síndico deve proceder para aprovar as despesas do con-
domínio. Lembrando, sempre, que um bom diálogo é a essência para que o con-
domínio tenha menos inadimplência e problemas no momento das aprovações 
das contas e de taxas extraordinárias. Os moradores precisam estar conscientes 
da destinação dos gastos do condomínio.
38
 GestÃo Financeira CondominiaL
Por fi m, vimos o plano de contas de um condomínio. É um assunto mais ári-
do, mas que é importante para que o síndico tenha um olhar crítico sobre a pres-
tação de contas mensal e anual do condomínio. Como é o síndico que responde 
pelas despesas, então é relevante estar atento a cada detalhe para que haja su-
cesso na empreitada como síndico.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio 
em edifi cações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF: Diário Ofi cial [da] 
República Federativa do Brasil, 16 dez. 1964. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 12 ago. 2021.
CHIAVENATO, I. Gestã o fi nanceira: uma abordagem introdutória. 3. ed. Barueri, 
SP: Manole, 2014.
IUDÍCIBUS, S. de. Teoria da Contabilidade: evolução e tendências. Revista de 
Contabilidade do Mestrado em Ciências Contábeis da UERJ, Rio de Janeiro, 
v. 17, n. 2, p. 5-13, 2012. 
IUDÍCIBUS, S. de; MARION, J. C. Curso de Contabilidade para não 
contadores: para as áreas de administração, economia, direito e engenharia. 8. 
ed. São Paulo: Atlas, 2018.
PEREIRA, C. M. da S. Condomínio e incorporações. 14. ed. Rio de Janeiro: 
Forense, 2021.
SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio: saiba se seu 
condomínio é bem administrado. 15. ed. ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2017.
SILVA, C. G. da; SILVA, A. C. B. da. Contabilidade e fi nanças em condomínios: 
um enfoque contábil em serviços de condomínio. Curitiba: CRV, 2018.
VENOSA, S. de S.; WELL, L. V. Condomínio em edifício. E-book. Indaiatuba, 
SP: Foco, 2021.
CAPÍTULO 2
ASPECTOS FINANCEIROS EM 
CONDOMÍNIOS I
A partir da perspectiva do saber fazer, neste capítulo você terá os seguintes 
objetivos de aprendizagem:
 Elaborar a previsão orçamentária do condomínio.
 Analisar o histórico das despesas do condomínio.
 Compreender a folha de pagamento do condomínio.
 Entender os documentos obrigatórios em um condomínio.
40
 GestÃo Financeira CondominiaL
41
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
Continuamos o nosso estudo sobre a gestão fi nanceira em condomínios. Nes-
te capítulo, estudaremos a previsão orçamentária e isso quer dizer que aprendere-
mos a elaborar uma previsão orçamentária que atenda às necessidades do con-
domínio para a gestão do síndico. Não é uma tarefa trivial, uma vez que uma das 
partes mais relevantes é o controle daquilo que foi aprovado na assembleia geral 
ordinária. Assim, o síndico deverá seguir o plano de gastos conforme a aprovação.
Estudaremos, neste capítulo, os demonstrativos fi nanceiros e o fl uxo de cai-
xa nos condomínios. Perceba que há uma relação entre cada parte da unidade. 
Os demonstrativos vão expor a realidade do dia a dia do condomínio. Lá consta-
rão as receitas e as despesas. 
Após isso, estudaremos a folha de pagamento que, inclusive, é a principal 
despesa do condomínio. Normalmente, a despesa com pessoal costuma ser uma 
das maiores despesas do condomínio. Então, é relevante compreender como que 
essa despesa é formada.
Finalmente, vamos identifi car e compreender os documentos obrigatórios 
que o condomínio deve possuir. Geralmente, esse ponto é uma preocupação 
maior na constituição de um condomínio, mas, de qualquer maneira, é sempre 
bom ter esse conhecimento atualizado. Vamos lá!
2 PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA DO 
CONDOMÍNIO
A previsão orçamentária é uma atividade que pode ocorrer anualmente, con-
forme Código Civil, Art. 1.350. O ideal é que ocorra de forma anual, pois a dinâmica 
das despesas pode se alterar e, assim, os condôminos estarão cientes de maneira 
recorrente como os gastos do condomínio estão se comportando. Conforme o Arti-
go 1.350 do Código Civil: “Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia 
dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fi m de aprovar o orçamento 
das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventu-
almente, eleger o substituto e alterar o regimento interno” (BRASIL, 2002).
A taxa ordinária do condomínio é formada pelo rateio das despesas condomi-
niais e é justamente da previsão orçamentária que teremos uma ideia de quanto 
o condomínio precisará a cada mês. É uma prática recorrente usar um índice de 
reajuste de preços, como o IPCA, para compor a proposta orçamentária. Se o 
42
 GestÃo Financeira CondominiaL
gasto dos últimos 12 meses foi de R$ 120.000,00, então podemos aplicar como 
índice de reajuste de preços o IPCA de, por exemplo, 5%. Assim, a previsão do 
gasto total fi cará em R$ 126.000,00. 
Leia o texto, no site indicado a seguir, sobre infl ação, índice de 
preços e IPCA.
https://www.ibge.gov.br/explica/infl acao.php.
Existem despesas que são reajustadas por um índice superior, como é o caso 
das despesas com os funcionários, uma vez que estão suscetíveis aos acordos 
coletivos. O síndico e a sua assessoria precisam prever esse reajuste na previsão 
orçamentária para evitar problemas no futuro.FIGURA 1 – CONDOMÍNIOS EM BOAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS
FONTE: . Acesso em: 12 ago. 2021.
A previsão orçamentária fornecerá ao síndico a informação de quanto recur-
so fi nanceiro ele precisa para administrar o condomínio (SCHWARTZ, 2017). Os 
valores que vão compor a previsão orçamentária não podem ser hipotéticos, em-
bora sejam uma previsão. Difi cilmente uma assembleia geral ordinária conseguirá 
aprovar um orçamento muito acima ou muito abaixo do que a média dos últimos 
anos. Então, cabe ao síndico conduzir a reunião com bom senso até mesmo para 
não se comprometer no futuro por falta de caixa.
43
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
FIGURA 2 – O SÍNDICO DEVERÁ CONDUZIR UMA REUNIÃO 
CASO O ORÇAMENTO NECESSITE DE UMA REVISÃO
FONTE: . Acesso em: 12 ago. 2021.
O síndico pode solicitar para a sua assessoria administrativa ou contábil que 
o informe sobre a média anual das despesas que ocorreram no condomínio. Após 
análise sobre os montantes apresentados, pode, então, propor um reajuste ou 
uma adequação da taxa ordinária para os condôminos. Aqui cabe uma ressalva. 
Da mesma forma que um reajuste pode ser necessário, o síndico pode propor 
uma redução ou manutenção da taxa ordinária. Pode parecer estranho, porém 
uma revisão constante das despesas e formas de contratação pode proporcionar 
ao condomínio uma redução nos gastos mensais. 
Leia o artigo, a seguir, sobre a distinção entre as despesas que 
são do dono do apartamento e as despesas que são do inquilino:
https://www.sindiconet.com.br/informese/quais-despesas-sao-
-do-inquilino-administracao-direitos-e-deveres-dos-inquilinos.
Então, após aprovado o orçamento do condomínio, cabe ao síndico controlar 
mensalmente os gastos para a manutenção do edifício. É bem provável que haja 
variações dos gastos ao longo do ano. Assim, caso haja um aumento com relação 
ao gasto projetado para o mês, o síndico pode compensar, no mês seguinte, com 
44
 GestÃo Financeira CondominiaL
uma redução nos gastos na medida do possível. Perceba que esse processo é 
dinâmico. Portanto, deve ser constantemente vigiado e revisado. 
Outro ponto de destaque são os famigerados imprevistos. Eles acontecem. 
Então, o condomínio pode ter uma taxa de reserva mensal ou um valor reserva-
do na conta do condomínio de maneira fi xa para esse tipo de situação. Assim, o 
síndico terá segurança para o controle dos recursos do caixa do condomínio, mas 
se mesmo assim o gasto com despesas inesperadas superar o valor reservado, o 
síndico deve convocar uma assembleia e expor a situação o quanto antes para os 
condôminos deliberarem sobre o assunto e, se for o caso, votarem por uma taxa 
extra ou pela utilização do Fundo de Reserva (SCHWARTZ, 2017). 
FIGURA 3 – NECESSIDADE DE UM FUNDO DE RESERVA
FONTE: . Acesso em: 12 ago. 2021.
Agora, montaremos uma previsão orçamentária propriamente dita. Uma boa 
previsão orçamentária requer o conhecimento do plano de contas do condomínio. 
Por isso, o síndico deverá revisar as contas que compõem os balanços do condo-
mínio para que haja um bom grau de detalhamento das despesas do condomínio. 
Depois disso, é preciso determinar o período que se fará a previsão orçamentária 
(SCHWARTZ, 2017).
Leia a reportagem, a seguir, sobre Fundo de Reserva em condo-
mínios: https://bit.ly/2W12Ko5.
45
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
Agora que já temos o plano de contas e os gastos do ano anterior, bem como 
o período de projeção dos gastos, que normalmente é de um ano, já podemos 
aplicar os índices de reajuste para cada despesa. Quando o síndico estiver com 
as despesas elencadas em mãos, precisará separar as despesas ordinárias, que 
compõem o gasto normal do condomínio, daquelas despesas eventuais. Essa se-
paração é importante para dimensionar adequadamente a previsão orçamentária 
para o próximo ano.
Leia o artigo, a seguir, sobre como fazer a previsão orçamentá-
ria do condomínio. No artigo, são abordadas preocupações e dicas 
de como elaborar uma previsão orçamentária que não deixe o síndi-
co desprevenido para situações de gastos emergenciais.
https://www.duplique.com.br/noticia/fundo-de-reserva-do-condo-
minio-tudo-que-voce-precisa-saber-sobre-essa-contribuicao.
Schwartz (2017, p. 262-263) elenca cinco etapas para a montagem de uma 
previsão orçamentária para o condomínio:
• Transcrever para uma planilha, separada por mês, todos os 
valores gastos, agrupados de acordo com o plano de contas 
preestabelecido, por exemplo, Salários, Encargos Sociais, 
Água, Elevadores, Manutenção, Consertos e Reformas, 
Despesas com a Administração e Despesas Diversas. Fa-
zer a soma de cada coluna (vertical).
• Criar uma coluna após o último mês e realizar a soma das 
despesas de cada uma das contas. Exemplo: quanto foi o 
gasto no ano com Salários, Encargos etc. Fazer a soma de 
cada linha (horizontal).
• Criar mais uma coluna para realizar a média dos valores 
gastos no período.
• Em uma nova planilha, com todas as colunas para o pró-
ximo período e tendo como ponto de referência os valores 
apurados como média, é possível lançar em cada mês as 
variações que ocorrerão, como: reajuste de contrato, dissí-
dio dos funcionários, aumento médio dos serviços das con-
cessionárias e novas manutenções, consertos e reformas.
• Realizar a soma como na planilha anterior e calcular a nova 
média para as despesas mensais. Com base nesse valor 
total é que será feito o cálculo do rateio.
Outro ponto relevante é a constante observância da inadimplência do con-
domínio, pois de nada adianta considerar um montante de entrada de recursos 
46
 GestÃo Financeira CondominiaL
e essa entrada não ocorrer. Naturalmente, haverá falta de recursos para cobrir 
os compromissos mensais do condomínio. Schwartz (2017) alerta que, caso o 
montante de inadimplência seja recorrente, é bom considerar uma receita menor 
do condomínio, porém, se há acordos e o valor é recomposto, então não é preciso 
considerar essa receita como não recebida na previsão orçamentária.
Leia o artigo, a seguir, sobre inadimplência nos condomínios. O 
artigo especifi ca o que pode e o que não pode ser feito.
https://www.sindiconet.com.br/informese/penalidades-legais-ao-
-inadimplente-do-condominio-administracao-inadimplencia-em-con-
dominios.
Atente-se, a seguir, para um modelo de orçamento:
FIGURA 4 – ANÁLISE PARA ORÇAMENTO 2014
47
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
FONTE: Schwartz (2017, p. 263-264)
Schwartz (2017), ainda, propõe um modelo de planilha de acompanhamento 
mensal das despesas após a aprovação da previsão orçamentária. Acompanhe a 
seguir:
FIGURA 5 – PLANILHA DE ACOMPANHAMENTO MENSAL
FONTE: Schwartz (2017, p. 264)
Assim, com o acompanhamento mensal da variação das despesas, é possí-
vel ajustar as despesas de forma a evitar um aumento da cota mensal ordinária 
do condomínio.
Leia o artigo, a seguir, sobre como analisar a prestação de con-
tas do condomínio:
https://www.condac.com.br/administracao/como-analisar-a-
-prestacao-de-contas-do-condominio/.
48
 GestÃo Financeira CondominiaL
Analisaremos, agora, como proceder o cálculo quando há um reajuste dos sa-
lários em razão do dissídio da categoria. Considere que o dissídio resultou em um 
aumento de 8,5%. A folha de pagamento de setembro/X1 era de R$ 14.500,00. Con-
sidere, ainda, que todos os funcionários já possuíam mais de um ano no condomínio.
Atente-se para os cálculos, a seguir, conforme Schwartz (2017, p. 265):
Salário previsto para outubro = Salário de setembro x Índice de reajuste
Índice de reajuste = [(8,5 ÷ 100) + 1,00] = 1,085
Salário previsto para outubro = 14.500,00 x 1,085 = R$ 15.732,50
FIGURA 6 – A PREVISÃOORÇAMENTÁRIA DEVE PREVER OS REAJUSTES
FONTE: . Acesso em: 12 ago. 2021.
O síndico já possui em mãos o valor dos reajustes e, agora, precisa calcular 
o valor que cada condômino deverá pagar. Esse será o cálculo do rateio. Vamos a 
esse cálculo então! A fração ideal será a base para o cálculo da cota condominial. 
Se, no seu condomínio, todas as unidades possuem o mesmo tamanho, então 
basta dividir o valor total do gasto previsto para o período de um ano pela quanti-
dade de unidades que existem no condomínio. 
Observe, a seguir, um mapa de uma previsão orçamentária para quatro me-
ses. Nesse exemplo, você identifi cará os valores que são necessários para cobrir 
os pagamentos, os valores das cotas ordinárias e extraordinárias e os totais a 
receber dos inadimplentes.
49
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
FIGURA 7 – MAPA DE PROVISÃO DE CAIXA
FONTE: Schwartz (2017, p. 267)
50
 GestÃo Financeira CondominiaL
No entanto, nem sempre é assim. Existem condomínios com unidades de 
tamanhos diferentes. Então, para esses casos, é preciso calcular a fração ideal e 
multiplicar pelo valor total dos gastos do condomínio. Vamos a um exemplo, con-
forme Schwartz (2017, p. 268):
Um condomínio com dois edifícios, sendo que no prédio 1 os 
apartamentos possuem área útil de 58,44 m², área comum de 
44,20 m², área total de 102,64 m², correspondendo a cada um a 
fração ideal de terreno de 0,76773% e o direito de uso de uma 
vaga para estacionamento de um automóvel. Já o prédio 2 pos-
sui apartamentos com área útil de 67,26 m², área comum de 
50,86 m² e área total de 118,12 m², correspondendo a cada uni-
dade a fração ideal de terreno de 0,88350% e o direito ao uso 
de uma vaga para estacionamento de um automóvel. O total das 
despesas ordinárias previstas para um determinado mês foi de 
R$ 10.600,00; o valor a ser pago pelos condôminos seria:
Taxa mensal ordinária – prédio 1 = Total das Despesas x Fra-
ção Ideal
Taxa mensal ordinária – prédio 1 = R$ 10.600 x 0,76773%
Taxa mensal ordinária – prédio 1 = R$ 81,38
Taxa mensal ordinária – prédio 2 = R$ 10.600,00 x 0,88350%
Taxa mensal ordinária – prédio 2 = R$ 93,65.
Assim, podemos dizer que a taxa ordinária para o prédio 1 será 
de R$ 81,38 e para o prédio 2 será de R$ 93,65.
Vamos, agora, para um exemplo em que a taxa ordinária é calculada a par-
tir da divisão pela quantidade de unidades do condomínio, conforme Schwartz 
(2017, p. 269):
Divisão em partes iguais para todos os moradores. Um condo-
mínio com 130 apartamentos iguais divididos em dois blocos. As 
despesas ordinárias previstas para determinado mês tendo sido 
de R$ 10.600,00, o valor a ser pago pelos condôminos seria:
Taxa mensal ordinária = total das despesas ÷ nº de apartamentos
Taxa mensal ordinária = R$ 10.600,00 ÷ 130
Taxa mensal ordinária = R$ 81,54.
Leia o texto, a seguir, sobre a folha de pagamento no condomínio.
https://bit.ly/3sxg8Ml.
O acompanhamento das despesas, não somente pelo síndico, mas também 
pelos conselheiros fi scais e pelos moradores, é essencial para uma boa gestão 
fi nanceira do condomínio. Assim, uma gestão ativa e colaborativa manterá o con-
domínio sempre com condições de atender às demandas do dia a dia.
51
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
Analise o quadro, a seguir, de um modelo de planilha orçamen-
tária com a indicação do percentual de reajustes, conforme Oliveira 
(2019, p. 37):
52
 GestÃo Financeira CondominiaL
1 O que é previsão orçamentária em condomínios?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Apresente um passo a passo resumido de como proceder para a 
elaboração da proposta orçamentária do condomínio.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
3 Assinale a alternativa correta sobre a receita que deve constar na 
proposta orçamentária do condomínio:
a) Prevista para o exercício a que se refere à proposta.
b) Prevista para os dois exercícios posteriores à proposta.
c) Referida para o quadriênio posterior à proposta.
d) Referida para o triênio posterior à proposta.
e) Projetada para os cinco anos posteriores ao orçamento.
3 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS 
E FLUXO DE CAIXA NOS 
CONDOMÍNIOS
Agora, estudaremos os demonstrativos fi nanceiros e o fl uxo de caixa nos 
condomínios. Um bom domínio sobre esses demonstrativos permitirá que o sín-
dico e os demais usuários do condomínio possam rapidamente ter uma visão ge-
rencial da administração condominial. Vamos começar pela conta-corrente.
53
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
Leia o texto, a seguir, sobre demonstrativo fi nanceiro em condo-
mínios, bem como a indicação de um modelo que pode ser usado.
https://bit.ly/3B2qZkx.
Schwartz (2017) aponta que o condomínio pode adotar o sistema de con-
tas-correntes para identifi car as entradas e saídas do condomínio diariamente. 
Atualmente, as instituições fi nanceiras possuem gerenciadores fi nanceiros que já 
fornecem essas informações de maneira automatizada. Assim, a assiduidade em 
entrar nesses sistemas já fornecerá o controle via contas-correntes. 
Leia o texto, a seguir, sobre o caminho do dinheiro no condomínio:
https://bit.ly/3z3axzW.
É prudente que o síndico aloque as receitas em locais distintos na conta-
-corrente para facilitar o controle. Por exemplo, o recurso referente ao Fundo de 
Reserva pode ser alocado em um investimento de curto prazo que possa ser sa-
cado imediatamente. O recurso referente à Taxa Extra também, mas em um in-
vestimento distinto. Assim, fi caria na conta-corrente do condomínio apenas o valor 
referente à taxa ordinária.
FIGURA 8 – CONTA-CORRENTE
FONTE: . Acesso em: 21 ago. 2012.
54
 GestÃo Financeira CondominiaL
O condomínio pode possuir diversas formas de controle dos recursos fi nan-
ceiros. Perceba que não estamos falando dos balancetes. Podemos ter informa-
ções resumidas ou detalhadas, a depender da necessidade do síndico ou até 
mesmo do tamanho do condomínio. 
Assista ao vídeo, a seguir, sobre o fl uxo de caixa no condomínio:
https://www.youtube.com/watch?v=vAsKmzeyhLo.
A seguir, você poderá observar diferentes exemplos de demonstrativos fi nan-
ceiros: resumido, detalhado, movimento das despesas, movimento da conta pou-
pança e das taxas em atraso. Todos os demonstrativos a seguir foram extraídos 
de Schwartz (2017, p. 272-275).
55
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
56
 GestÃo Financeira CondominiaL
57
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
FONTE: Schwartz (2017, p. 272-275)
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 GestÃo Financeira CondominiaL
Leia, a seguir, o texto sobre o controle das fi nanças de um con-
domínio: https://bit.ly/2Xxd07F.
Não é uma tarefa trivial o controle das fi nanças do condomínio, mas um bom 
conjunto de ferramentas para o dia a dia e a manutenção da rotina de verifi cação 
dos saldos farão com que a análise e o uso dos recursos fi nanceiros se tornem 
uma atividade mais tranquila. Assim, o síndico poderá trazer bons resultados para 
uma boa gestão condominial.
O condomínio pode ter o controle pelo fl uxo de caixa. Silva e Silva (2018, p. 
9) apontam que:
O Fluxo de Caixa é um instrumento de planejamento fi nanceiro 
que tem por objetivo fornecer estimativas da situação de caixa 
da empresa em determinado período de tempo. Logo, a “Cai-
xa” consiste em recursos livres para movimentação, que é vital 
para a sobrevivência das empresas. Entende-sepor caixa não 
exclusivamente os recursos destinados a gastos de pequena 
monta, mas sim todos os recursos fi nanceiros livres para a mo-
vimentação da entidade. Geralmente, orçamento de caixa diz 
respeito ao período de um ano, mas esse período pode ser am-
pliado conforme as necessidades da organização. A qualidade 
do orçamento de caixa, no que se refere à precisão, depende 
dos outros orçamentos anteriormente elaborados.
Observe, a seguir, um exemplo de projeção de fl uxo de caixa:
59
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
FIGURA 9 – PROJEÇÃO DE FLUXO DE CAIXA
FONTE: Silva e Silva (2018, p. 9)
60
 GestÃo Financeira CondominiaL
1 Qual é a importância de monitorar as fi nanças do condomínio por 
meio da análise da conta-corrente ou adotar o sistema de contas-
-correntes?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Quais são as formas de controle fi nanceiro que o condomínio 
pode ter?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
4 FOLHA DE PAGAMENTO EM 
CONDOMÍNIOS
A folha de pagamentos em condomínios é uma das despesas que requer 
bastante cuidado, pois é uma rubrica relevante em relação ao total gasto pelo 
condomínio e inclusive é alvo de constantes questionamentos pelos moradores. 
Por isso, é necessário que o síndico esteja bem ciente dos gastos que a con-
tratação e a manutenção de um funcionário geram ao condomínio. Geralmente, 
podemos dizer que quanto mais funcionários o condomínio tiver sob a sua gestão, 
maior será a taxa ordinária condominial.
61
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
FIGURA 10 – EQUIPE DE TRABALHO NO CONDOMÍ-
NIO DEVE SER REMUNERADA ADEQUADAMENTE
FONTE: . Acesso em: 12 ago. 2021.
A folha de pagamentos pode ser dividida essencialmente em duas grandes 
partes: os rendimentos e os descontos. No campo do salário-base, temos as es-
pecifi cações dos dias e das horas normais que são trabalhadas, bem como os 
seus valores. Temos, ainda, a possibilidade de pagamento de horas extras. Já 
no campo dos descontos, temos a quota de previdência, o salário-habitação, o 
imposto de renda, os seguros, os adiantamentos, o vale-transporte etc. Aqui o 
essencial é atender às legislações vigentes.
Assista ao vídeo, a seguir, sobre as obrigações fi scais e con-
tábeis de um condomínio. https://www.youtube.com/watch?v=D0U-
NhYMYBnU.
Analisaremos, agora, um exemplo de cálculo salarial de um funcionário, con-
forme Schwartz (2017, p. 175-178). 
62
 GestÃo Financeira CondominiaL
O exemplo é baseado em um funcionário que foi registrado com um salá-
rio mensal de R$ 1.300,00 e que trabalhou 48 horas extras, faltou um dia e não 
chegou atrasado no mês, possui dois fi lhos menores de 14 anos, recebeu adian-
tamento salarial no valor de R$ 520,00 e referente ao vale-transporte foram des-
contados R$ 62,90 de seu salário. O mês possui 31 dias, sendo que seis dias são 
de descanso semanal remunerado (DSR). O tempo de serviço é de oito meses.
1º Determinar o número de horas trabalhadas durante o mês
Para isso, é preciso verifi car quantos foram os dias trabalhados, quantas fo-
ram as faltas, o número de horas extras trabalhadas durante o mês, o número de 
horas de atraso e o número de dias de DSR.
2º Valor do desconto das faltas
Como o funcionário faltou um dia, terá desconto e perderá um domingo.
Valor do desconto das faltas = (valor do salário ÷ 30) x 2 = R$ 86,67
3º Determinar o valor pago por hora
Salário/hora = valor do salário ÷ total de horas do mês
Salário/hora = 1.300,00 ÷ 220 horas = R$ 5,91 por hora
4º Cálculo das horas extras
Valor da hora extra = valor da hora normal x 1,50
Valor da hora extra = 5,91 x 1,50 = R$ 8,86 por hora
Total de dias no mês = 31
(-) DSR = 6
Total de dias úteis = 25
(-) faltas = 1
Dias trabalhados = 24
24 dias trabalhados no mês x 2 horas = 48 horas extras realizadas
Valor total das horas extras = nº horas extras x valor da hora extra
Valor total das horas extras = 48 x 8,86 = R$ 425,28
5º Cálculo do valor do DSR sobre horas extras
DSR sobre horas extras = valor das horas extras/nº de dias úteis x nº de DSR
Valor do DSR sobre horas extras = 425,28/24 x 6 = R$ 106,32
6º Base de cálculo para INSS
63
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
7º Descontos
INSS – o desconto é feito conforme a faixa salarial. Neste exemplo, o valor 
do desconto de INSS é de 9%.
9% = 9/100 = 0,09
Desconto INSS = base de cálculo para INSS x alíquota do INSS
Desconto INSS = 1.744,93 x 0,09 = R$ 157,04
Imposto de Renda – no nosso exemplo, o funcionário é isento.
Adiantamentos – é permitido adiantar até 40% do salário. No nosso exemplo, 
o empregado terá R$ 520,00 de vale.
Vale-transporte – o valor de desconto permitido por lei é de 6% calculado 
sobre a base do salário.
Vale-transporte = [(base do salário/dias do mês)x dias úteis]x 6%
Vale-transporte = [(1.300,00/31)x25] x 6% = R$ 62,90
Total dos descontos = INSS + adiantamento + IRRF + vale-transporte + faltas
Total dos descontos = 157,04 + 520,00 + 0 + 62,90 + 86,67 = R$ 826,61
8º Salário-família
As cotas do salário família são defi nidas pela Previdência Social. Têm direito 
a receber o benefício os empregados com fi lhos de até 14 anos. No nosso exem-
plo, o empregado possui dois fi lhos menores de 14 anos. Como o salário dele é 
superior a R$ 1.292,43, então não recebe salário-família.
9º Cálculo do salário líquido
O modelo de folha de pagamento fi cará assim:
64
 GestÃo Financeira CondominiaL
Assista, a seguir, ao vídeo sobre a retenção de impostos em 
condomínios. https://www.youtube.com/watch?v=cMHdpHoU9xE.
1 Como podemos dividir os gastos com a folha de pagamentos?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Cite o passo a passo que devemos seguir para fazer os cálculos 
da folha de pagamentos:
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
65
ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I Capítulo 2 
5 DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS
O Artigo 1.332 do Código Civil afi rma que o condomínio está constituído com 
o registro imobiliário, mas não chega a discriminar os documentos necessários. 
Essa situação também ocorre com a Lei dos Registros Públicos, mas informa que 
o primeiro documento necessário para a instituição do condomínio é o “habite-
-se”, fornecido pela Prefeitura do município de localização do imóvel (VENOSA; 
WELLS, 2021). Leia, a seguir, o Artigo 1.332 do Código Civil:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos 
ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, 
devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de proprie-
dade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes co-
muns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, 
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fi m a que as unidades se destinam (BRASIL, 2002).
Leia, a seguir, o Artigo 1.332 do Código Civil.
https://bit.ly/3mgXZRV.
Venosa e Wells (2021) alertam para a existência de documentação com