3 Da aquisição da propriedade imóvel - Usucapião

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Da aquisição da propriedade imóvel 
USUCAPIÃO 
 
● Conceito: trata-se de aquisição originária da propriedade imóvel e também da propriedade 
móvel, em razão do exercício contínuo e incontestável da posse por um determinado tempo 
somado a outros requisitos exigidos na lei. 
● A usucapião é também chamada de prescrição aquisitiva, em confronto com a prescrição 
extintiva, que é disciplinada nos arts. 205 e 206 do Código Civil. Em ambas, aparece o 
elemento tempo influindo na aquisição e na extinção de direitos. 
● É modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de 
exercício continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) 
 
Pressupostos 
● Os pressupostos da usucapião são: 
a) coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, 
b) posse (possessio), 
c) decurso do tempo (tempus), 
d) justo titulo (titulus) 
e) e boa-fé (fides). 
● Os três primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião. O justo 
título e a boa-fé somente são reclamados na usucapião ordinária. 
● A ação de usucapião é de natureza meramente declaratória. Na sentença o julgador limita-se a 
declarar uma situação jurídica preexistente 
 
Coisa hábil 
● Preliminarmente, é necessário verificar se o bem que se pretende usucapir é suscetível de 
prescrição aquisitiva (res habilis), pois nem todos se sujeitam a ela, como os bens fora do 
comércio e os bens públicos; 
● Consideram-se fora do comércio 
➢ os bens naturalmente indisponíveis (insuscetíveis de apropriação pelo homem, como 
o ar atmosférico, a água do mar), 
➢ os legalmente indisponíveis (bens de uso comum, de uso especial e de incapazes, os 
direitos da personalidade e os órgãos do corpo humano) 
➢ e os indisponíveis pela vontade humana (deixados em testamento ou doados, com 
cláusula de inalienabilidade). 
● É suscetível de usucapião os bens imóveis particulares. 
 
Posse 
● A posse (possessio) é fundamental para a configuração da prescrição aquisitiva. 
● Não é qualquer espécie de posse, entretanto, que pode conduzir à usucapião. Exige a lei que 
se revista de certas características. 
● posse ad interdicta, justa, dá direito à proteção possessória, mas não gera a usucapião. 
● É a posse com ânimo de dono, mansa, pacífica (não pode ter resistência do proprietário, ou 
ser posse velha) e contínua. 
 
 
Decurso de tempo 
● A posse (possessio) e o tempo (tempus) constituem pressupostos básicos, estruturais da 
aquisição por usucapião. Para que a primeira se converta em propriedade torna-se necessário 
que a ela se associe o fator tempo (continuatio possessionis). 
● O tempo necessário para usucapir varia conforme o sistema jurídico e a época histórica, não 
havendo um padrão rígido. 
● O prazo deve ser cumprido na sua integralidade. Admitindo a acessão de posse. 
 
Justo título (usucapião ordinária) 
● O justo título (titulus) é, entretanto, requisito indispensável para a aquisição da propriedade 
pela usucapião ordinária, conforme dispõe o art. 1.242 do Código Civil: 
➢ “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, 
com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”. 
● Justo título, em suma, é o que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não contivesse 
nenhum vício impeditivo dessa transmissão. 
 
Boa-fé (usucapião ordinária) 
● Diz-se de boa-fé (fides) a posse se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a 
aquisição da coisa. Segundo LAFAYETTE, boa-fé é a crença do possuidor de que 
legitimamente lhe pertence a coisa sob sua posse. 
 
Espécies 
● O direito brasileiro distingue três espécies de usucapião de bens imóveis: 
➢ a extraordinária, 
➢ a ordinária e 
➢ a especial ou constitucional, 
a) rural (pro labore) 
b) urbana (pró-moradia ou pro misero e familiar). 
 
Usucapião Extraordinária 
● A usucapião extraordinária é disciplinada no art. 1.238 do Código Civil e seus requisitos são: 
➢ posse de quinze anos (que pode reduzir-se a dez anos se o possuidor houver 
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de 
caráter produtivo), 
➢ exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente. 
● Corresponde à espécie de usucapião mais comum e conhecida. Basta o ânimo de dono e a 
continuidade e tranquilidade da posse por quinze anos. 
● O usucapiente não necessita de justo título nem de boa-fé, que sequer são presumidos: 
simplesmente não são requisitos exigidos. O título, se existir, será apenas reforço de prova, 
nada mais. 
● Para que ocorra a redução do prazo não basta comprovar o pagamento de tributos, uma vez 
que, num país com grandes áreas despovoadas, poderia o fato propiciar direitos a quem não se 
encontre em situação efetivamente merecedora do amparo legal. 
● A propriedade adquirida por usucapião compreende não só aquela dotada de todos os seus 
atributos componentes (CC, art. 1.231), como também as parcelas que dela se destacam, isto 
é, os direitos reais sobre coisa alheia (iura in re aliena), como a servidão, a enfiteuse, o 
usufruto, o uso, a habitação, a anticrese etc. 
 
Usucapião Ordinária 
● A usucapião ordinária apresenta os seguintes requisitos: 
➢ posse de dez anos, 
➢ exercida com ânimo de dono, 
➢ de forma contínua, 
➢ mansa e pacificamente, 
➢ além de justo título e boa-fé. 
● Dispõe, com efeito, o art. 1.242 do Código Civil: 
➢ “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, 
com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. 
➢ Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver 
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, 
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua 
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”. 
● Preceitua o art. 2.029 das “Disposições Transitórias” que, “até dois anos após a entrada em 
vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo 
único do art. 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na 
vigência do anterior, Lei n. 3.071, de 1º de janeiro de 1916”. 
● Os parágrafos mencionados dizem respeito às hipóteses em que o prazo é reduzido porque o 
possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizou obras ou serviços de 
caráter produtivo. Acrescenta o art. 2.030 do Código Civil que “o acréscimo de que trata o 
artigo antecedente, será feito nos casos a que se refere o § 4º do art. 1.228”. 
 
Usucapião Especial 
● Além das duas espécies mencionadas, o nosso ordenamento prevê ainda a usucapião especial, 
também chamada de constitucional por ter sido introduzida pela Constituição Federal sob 
duas formas: usucapião especial rural, também denominada pro labore, e usucapião especial 
urbana, também conhecida como pró-moradia. 
 
 Usucapião Especial Urbana 
● A usucapião especial urbana constitui inovação trazida pela Constituição Federal de 1988, 
estando regulamentada em seu art. 183, verbis: 
➢ “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros 
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua 
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário 
de outro imóvel urbano ou rural”. 
● Tal espécie não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua 
utilização para moradia do possuidor ou de sua família. Por outro lado, não reclama justo 
título nem boa-fé, como também ocorre com a usucapião especial rural. 
● Requisitos: 
➢ posse de 5 anos; 
➢ com ânimo de dono; 
➢ mansa, pacífica e contínua; 
➢ imóvel urbano de até 250m² 
➢ estabelecer moradia habitual no imóvel; 
➢ não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
 
Usucapião Especial Rural 
● A usucapião especial rural ou pro labore surgiu, no direito brasileiro, com a Constituição 
Federal de 1934, sendo conservada na Cartaoutorgada de 1937 e na Constituição de 1946. 
● “Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, possuir como sua, por 5 (cinco) 
anos ininterruptos, sem oposição, área rural contínua, não excedente de 25 (vinte e cinco) 
hectares, e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, 
adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de justo título e boa-fé, podendo requerer ao 
juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para transcrição no Registro de 
Imóveis”. 
● Requisitos: 
➢ posse de 5 anos 
➢ com ânimo de dono, pacífica e contínua 
➢ imóvel rural de até 50 hectares 
➢ tornar a terra produtiva com o próprio trabalho ou da família 
➢ estabelecer moradia no imóvel 
➢ não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
 
Usucapião Especial familiar 
● A Lei n. 12.424, de 16 de junho de 2011, criou uma nova modalidade de usucapião especial 
urbana – também denominada usucapião pró-moradia e que vem sendo chamada de usucapião 
familiar –, inserindo no Código Civil o art. 1.240-A e seu § 1º, do seguinte teor: 
➢ “Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem 
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² 
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou 
ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua 
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro 
imóvel urbano ou rural. 
➢ § 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de 
uma vez”. 
➢ O que seria o § 2º do aludido dispositivo tratava de isenção de despesas, em favor do 
hipossuficiente, para o registro da sentença de reconhecimento do direito e foi vetado 
● Requisitos: 
➢ na usucapião familiar, ao contrário do que sucede na usucapião especial urbana 
disciplinada no art. 1.240 do Código Civil, exige-se, além dos requisitos 
mencionados, que o usucapiente seja co proprietário do imóvel, em comunhão ou 
condomínio com seu ex-cônjuge ou ex companheiro; 
➢ exige-se, também, que estes tenham abandonado o lar de forma voluntária e 
injustificada; 
➢ o tempo necessário para usucapir é flagrantemente inferior às demais espécies de 
usucapião, consumando-se a prescrição aquisitiva no prazo de dois anos. 
➢ imóvel urbano de até 250m² 
➢ não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
Usucapião Coletiva 
● Lei nº 10.257/2001) introduz em nosso ordenamento mais uma modalidade de usucapião, no 
artigo 10: "A áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas 
por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem 
oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são 
suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam 
proprietários de outro imóvel urbano ou rural". 
● Requisitos 
➢ 5 anos de posse com ânimo de dono, mansa, pacífica e contínua; 
➢ núcleos urbanos informais que consolide para cada ocupante fração de até 250m²; 
➢ não serem proprietários de outro imóvel urbano ou rural 
 
 
CAUSAS QUE INTERROMPEM A AQUISIÇÃO DA USUCAPIÃO 
Art. 197. Não corre a prescrição: 
● I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal; 
● II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; 
● III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. 
Art. 198. Também não corre a prescrição: 
● I - contra os incapazes de que trata o art. 3 o ; 
● II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios 
● III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra. 
Art. 199. Não corre igualmente a prescrição: 
● I - pendendo condição suspensiva; 
● II - não estando vencido o prazo; 
● III - pendendo ação de evicção. 
 
Das Causas que Interrompem a Prescrição 
 
Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á: 
● I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a 
promover no prazo e na forma da lei processual; 
● II - por protesto, nas condições do inciso antecedente; 
● III - por protesto cambial; 
● IV - pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores; 
● V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor; 
● VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do 
direito pelo devedor. 
● Parágrafo único. A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a 
interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper. 
EX: SE A TERRA ESTIVER SENDO USUCAPIDA E O USUCAPIENTE ESTÁ NO PRAZO 
ESTABELECIDA POR LEI, CUMPRINDO-SE O LAPSO DE 15 ANOS, NO ENTANTO, SE 
A TERRA FOR DE UM INCAPAZ, NÃO PODERÁ SER USUCAPIDA. 
 
 
 
 
COMO SE ALEGA USACAPIÃO: 
 
1. EM DEFESA (SÚMULA 237, STF) sendo portanto, em ação de reintegração de posse e ação 
reivindicatória de propriedade 
 
2. A AÇÃO DE USUCAPIÃO É UMA AÇÃO DECLARATORIA 
 
3. USUCAPIÃO ADMINISTRATUVA OU EXTRAJUDICIAL: NÃO EXISTE SÓ A OPÇÃO 
JUDICIAL, PODE SER FEITA DIRETAMENTE NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEL, 
ATRAVES DE UMA JUSTIFICATIVA, CUMPRINDO TODOS OS REQUISITOS DO ART. 216 - A 
 
4. Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial 
de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca 
em que estiver situado o imóvel usucapindo, a requerimento do interessado, representado por 
advogado, instruído com: 
● I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus 
antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; 
● II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova 
de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e 
pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do 
imóvel usucapindo e na matrícula dos imóveis confinantes; 
● III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio 
do requerente; 
● IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a 
natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem 
sobre o imóvel. 
● § 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o 
acolhimento ou a rejeição do pedido. 
● § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de 
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapindo e na matrícula 
dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou 
pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 
(quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. 
● § 3 O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao 
Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou 
pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o 
pedido. 
● § 4 O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande 
circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão 
se manifestar em 15 (quinze) dias. 
● § 5 o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas 
diligências pelo oficial de registro de imóveis. 
● § 6 o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na 
forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da 
concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou 
averbados na matrícula do imóvel usucapindo e na matrícula dos imóveisconfinantes, o 
oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, 
sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. 
● § 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos 
desta Lei. § 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiverem em ordem, o oficial 
de registro de imóveis rejeitará o pedido. 
● § 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. 
● § 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, 
apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou 
averbados na matrícula do imóvel usucapindo e na matrícula dos imóveis confinantes, por 
algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis 
remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao 
requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.