Checklist--de--Financiamento--Caixa (1)

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[NOME DA EMPRESA] [Endereço da empresa] 
 
 
 
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Passo a passo para começar a lucrar com 
financiamento imobiliário: 
1- Financiamento Imobiliário ............................................ 03 
2- Principais linhas de crédito ............................................ 06 
3- 1º passo para o seu financiamento ................................ 09 
4- 2º e 3º passo para o seu financiamento ......................... 17 
5- 4º Passo para o seu financiamento ................................ 18 
6- Contrato assinado, qual o próximo passo? ..................... 19 
7- Prazo de Construção ...................................................... 22 
8- Engenharias ................................................................... 23 
9- Como preencher Planilha PCI ......................................... 25 
10- Como preencher Planilha PCL ....................................... 34 
11- Averbação do Imóvel ................................................... 43 
12- Dica para conseguir clientes ......................................... 46 
13- Dúvidas frequentes ...................................................... 48 
14- Bônus ........................................................................... 51 
 
 
 
 
 
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O mercado das obras financiadas é 
lucrativo? 
Com certeza, muitos Engenheiros e Arquitetos vem perdendo 
dinheiro no mercado de obras financiadas, por não saberem o passo 
a passo de como executar esse processo ou até mesmo como 
capturar clientes em potencial para esse mercado. 
Esse mercado é um dos mais promissores na construção civil e um 
dos que mais geram oportunidades, além de ser pouco explorado 
por engenheiros e arquitetos. 
No ano de 2022 a Caixa Econômica Federal financiou em média 
3.000 imóveis por dia, gerando uma receita anual de 
aproximadamente 130 bilhões de reais em imóveis financiados. 
Veja quantas oportunidades e quanto dinheiro você está perdendo, 
por não saber trabalhar com financiamentos imobiliários. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Você sabe o que é um financiamento 
imobiliário? 
É um empréstimo a longo prazo concedido pelas instituições 
financeiras para a compra de um imóvel, que fica como garantia até 
o comprador quitar a dívida. O prazo de pagamento varia entre os 
bancos, que pode chegar a 420 meses (35 anos), dependendo da 
linha de crédito e idade do comprador. 
Após o registro do contrato de financiamento no cartório, o valor é 
liberado e o banco paga o valor contratado ao proprietário do 
imóvel. Por sua vez, o comprador paga para o banco as prestações, 
até quitar a dívida. Caso haja inadimplência, a Instituição Financeira 
pode retomar o imóvel, levando-o a leilão. 
Com o pagamento do valor contratado ao vendedor o imóvel já fica 
vinculado ao titular do financiamento. Em outras palavras, ele é 
reconhecido legalmente como o dono do imóvel, podendo usufruir 
do bem, mas na matrícula do imóvel constará que o imóvel está 
alienado à Instituição Financeira, e a alienação só será retirada no 
término do financiamento ou com a quitação antecipada. 
Caso coloque o imóvel à venda com parcelas a quitar e encontre um 
comprador, a instituição financeira descontará o montante devido e 
repassará ao proprietário o restante do valor da venda. Veja uma 
situação possível: o dono de um apartamento o vende por 160 mil 
reais, mas ainda deve 30 mil reais do imóvel à instituição que 
 
 
 
 
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 realizou o financiamento. Sendo assim, será repassado a ele o valor 
de 130 mil reais, após o desconto para quitação do que devia. 
O financiamento é muito usado por aqueles que não têm o dinheiro 
para pagar o imóvel à vista — ou até têm, mas optam por esse tipo 
de pagamento por questões estratégicas de investimento. Por 
exemplo, financiam o imóvel e o alugam por um preço acima da 
prestação. Com o valor recebido como aluguel, pagam as parcelas e 
ficam com o restante como lucro. 
Independente do motivo que leva as pessoas a aderirem ao 
financiamento imobiliário, um dos objetivos é o de conquistar a casa 
própria e, assim, aumentar seu patrimônio. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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O que é e qual a diferença entre SFH 
e SFI? 
 
Sistema Financeiro de Habitação (SFH) 
 
O SFH é a modalidade mais usada no Brasil, nela é possível utilizar 
o FGTS para facilitar a liberação de crédito nos bancos. 
Mas algumas regras devem ser seguidas, por exemplo: 
• No SFH até 80% do valor do imóvel pode ser financiado, mas 
para usar o FGTS é preciso dispor de 10% do seu valor; 
• A parcela do financiamento pode comprometer até 30% da 
renda mensal familiar; 
• Nessa modalidade o imóvel serve como a garantia do 
financiamento. 
 
 
 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) 
 
O Sistema Financeiro Imobiliário não é muito comum no país e acaba 
sendo mais utilizado pelas pessoas que não se enquadram nos 
critérios estabelecidos pelo SFH. 
 
Isso acontece porque o SFI é livre de regras e permite que as 
instituições financeiras definam por conta própria todas as 
condições, incluindo o valor da taxa de juros aplicada. 
 
Nele não é possível utilizar o FGTS como forma de pagamento e os 
juros acompanham as subidas e descidas da taxa Selic. 
 
 
https://www.caixa.gov.br/beneficios-trabalhador/fgts/Paginas/default.aspx
 
 
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Conheça as principais linhas de 
crédito da Caixa Econômica Federal 
 
SBPE: Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. 
SBPE é uma linha de financiamento destinada a pessoas que 
desejam comprar imóveis. Sejam eles casas, terrenos, apartamentos 
em ambiente urbano. 
 
Para utilização do crédito para fins de construção, esta linha permite 
solicitar um adiantamento de 20% sobre o valor financiado para 
recebimento após a assinatura do contrato na Caixa e devolução da 
matrícula (em casos de compra de terreno). 
 
Porém existe uma regra: só pode solicitar o adiantamento se o 
cliente não utilizar o saldo de FGTS junto ao financiamento. 
 
Além disso, pode ser solicitado 5% de adiantamento para pagar os 
custos da documentação (ITBI/Cartório). 
 
Lembrando que a solicitação dos adiantamentos deve ser feita junto 
ao correspondente CAIXA AQUI no processo da solicitação do 
crédito imobiliário. 
 
Importante frisar que essa linha de crédito não restringe o seu uso 
apenas à imóveis residenciais, é possível solicitá-la também ao 
financiar empreendimentos com fins comerciais. 
 
 
 
 
 
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Linha FGTS Pró- Cotista 
É o programa especial de crédito habitacional ao cotista de FGTS. A 
modalidade destina-se à concessão de operações de crédito 
exclusivamente a trabalhadores titulares de conta vinculada do 
FGTS, dentro das condições do Sistema Financeiro de habitação 
(SFH). 
• O comprador deve ter conta ativa no FGTS, com no mínimo 36 
contribuições (consecutivas ou não) e possuir contrato ativo 
de trabalho; 
• Caso não esteja empregado com recolhimento do FGTS, é 
necessário ter saldo no fundo de garantia superior ou igual a 
10% do valor do imóvel; 
• Não pode ter outro imóvel no local de trabalho ou de 
residência e nem financiamento ativo no SFH em âmbito 
nacional. 
Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) 
O MCMV é um programa criado pelo Governo Federal em 2009 para 
ajudar famílias a alcançarem o sonho da casa própria, facilitando o 
financiamento dos imóveis. Esse trabalho é feito em parceria com 
governos municipais, estaduais e empresas como a gente. 
O programa só permite a participação de pessoas com renda de até 
R$ 8.000,00. Ele divide as rendas participantes em 03 diferentes 
faixas, para que cada uma tenha sua própria taxa de juros e valores 
diferentes de subsídios: 
• Faixa 01: Famílias com renda de até R$ 2.640,00 - Valor 
máximo do imóvel entre R$190.000,00 à R$264.000,00 (De 
 
 
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acordo com a localização do imóvel), com subsídio de até 
R$55.000,00. 
 
 
• Faixa 02: Famílias com renda de até R$ 2.640,01 a R$4.400,00 
- Valor máximo do imóvel entre R$190.000,00 à R$264.000,00 
(De acordo com alocalização do imóvel), com subsídio de até 
R$55.000,00. 
• Faixa 03: Famílias com renda de até R$ 4.400,01 a R$8.000,00 
– Valor máximo do imóvel até R$350.000,00 (Válido para todas 
as regiões do país). 
 
 
O que é a Taxa Referencial – TR 
A TR foi criada, na década de 1990, para ser uma taxa de juros de 
referência. A intenção era que ela servisse de parâmetro para os 
juros praticados no Brasil naquela época, marcada pelo descontrole 
inflacionário que precedeu o Plano Real (e depois, a estabilização 
econômica). Era um papel semelhante ao que a taxa Selic exerce 
atualmente. 
Atualmente, ela serve como um indicador para a atualização 
monetária de algumas aplicações financeiras e operações de 
crédito. Significa que ela é utilizada para corrigir os valores ao 
longo do tempo – assim como, em alguns casos, se toma como 
parâmetro um índice de inflação, por exemplo. 
 
 
 
 
https://www.infomoney.com.br/guias/taxa-de-juros/
https://www.infomoney.com.br/guias/taxa-selic/
https://www.infomoney.com.br/guias/ipca/
 
 
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SIMULADOR HABITACIONAL CAIXA 
1º Passo para o seu financiamento 
Acesse o site: https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao e 
clique em “Faça uma simulação”. 
 
 
 
Você será direcionado para o simulador onde poderá fazer a 
simulação do seu financiamento, sabendo mais detalhes sobre os 
prazos, taxa de juros e valor da parcela. 
 
 
https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao
 
 
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a) Pessoa Física ou Jurídica 
Aqui você deverá informar se o financiamento é para uma 
empresa (pessoa jurídica) ou para pessoas físicas. 
 
b) Tipo de financiamento 
Você deverá escolher se o financiamento é para um imóvel é 
comercial, residencial ou rural. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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c) Categoria do financiamento 
Na categoria você deverá informar se é um imóvel novo ou 
usado, se é um terreno, construção, empréstimo garantido por 
imóvel, imóveis CAIXA ou reforma/ampliação. 
 
d) Valor do Imóvel 
Você deverá informar o valor do imóvel e não o valor do 
financiamento. 
* Atenção: a CAIXA financia apenas 80% do valor do imóvel. 
 
e) Cidade e estado onde está o imóvel que será financiado 
Informe a localização do imóvel, com estado e cidade. 
 
f) Assinale apenas se os compradores possuem imóvel (Casa, 
Sobrado, Apto, Terreno) na cidade ou na microrregião onde 
será financiado o imóvel. 
 
g) Assinale apenas se o imóvel é financiado em outra Instituição 
Financeira para posterior migração do saldo devedor. 
 
 
 
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h) Dados pessoais 
Informe o número do seu CPF, depois, informe o número do seu 
celular. 
A renda bruta familiar mensal deverá ser a soma de salários e 
rendas de todos os compradores envolvidos no financiamento. 
A data de nascimento deverá ser preenchida com os dados do 
participante de maior idade. 
 
 
i) Assinale as opções se autoriza a CAIXA enviar notificações. 
 
 
 
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j) Opção por FGTS 
Se você tem mais de três anos de FGTS, mesmo que não seja 
em períodos consecutivos, poderá marcar esta opção. 
Isto permitirá usar o saldo disponível do FGTS para abater o 
valor das prestações. 
k) Mais de um comprador ou dependente? 
Informar se possui mais de um comprador na proposta e/ou 
possui dependente. 
 
 
Escolha o tipo de financiamento que deseja para o imóvel: 
 
 
 
 
 
 
 
 
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E você terá o resultado da simulação, como mostrado na tela 
seguinte: 
 
 
 
Em alguns casos ele mostrará três opções de parcelas para o 
financiamento do imóvel. Considere a última, já que ela é mais baixa, 
porém, para usar esta última tabela você deverá colocar as 
 
 
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prestações em débito automático e adquirir um pacote de produtos 
da Caixa, como cartão de crédito, cheque especial etc. 
 
Toque no botão ALTERAR para mudar algumas opções, como o valor da 
entrada e o tipo de parcela, se deseja que sejam decrescentes ou fixas; 
 
 
 
 
 
 
 
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Principais diferenças nas modalidades de amortização: 
 
 
Tabela PRICE 
Na Tabela Price, o valor da prestação é mais baixo no começo do 
contrato se comparado ao da SAC. 
O saldo devedor vai caindo lentamente, porque a prestação é 
constante do começo ao término do contrato. Como o saldo cai mais 
lentamente, os juros a serem pagos também demoram mais para 
diminuir. 
 
Tabela SAC 
Já no sistema SAC, o valor da prestação é mais elevado no início, com 
a capacidade de amortizar uma parcela maior do saldo devedor a 
cada mês. Dessa forma, fica mais visível a queda da dívida 
Como os juros são aplicados sobre um saldo devedor cada vez mais 
baixo, está aí a razão pela qual o total da dívida a ser paga é menor 
pelo SAC. 
Ao longo do contrato, as prestações vão diminuindo. O efeito de 
amortização da dívida, no entanto, é constante. 
 
 
 
 
 
 
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2º Passo para o seu financiamento 
Nesta etapa, é hora de encontrar um correspondente CAIXA AQUI, 
levar os documentos listados abaixo e solicitar a análise de crédito. 
 
a) Documentação básica para solicitação de Crédito Imobiliário 
Comprador(es) – PF (Pessoa Física) 
Documento oficial de identificação, comprovante de renda 
atualizado, emitido no máximo há 2 meses. 
 
USO DO FGTS 
Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à 
Receita Federal, Carteira de Trabalho ou Extrato de FGTS. 
 
IMÓVEL 
Certidão Atualizada de Inteiro teor da Matrícula. 
 
 
3º Passo para o seu financiamento (Análise de Engenharia) 
Depois de analisar os documentos e aprovar seu crédito, a CAIXA vai 
solicitar uma visita de engenharia no imóvel, para avaliar o valor de 
venda e as condições de uso. 
 
 
 
 
 
 
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4º Passo para o seu financiamento (Assinatura do Contrato) 
Após a avaliação da engenharia, ocorre a assinatura do contrato na 
agência, mediante pagamento das tarifas de avaliação do imóvel, 
seguros e encargos de acordo com a modalidade e programa de 
contratação nos valores máximos abaixo: 
Financiamento ou Empréstimo garantido por imóvel com Recursos 
do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE: 
• R$ 954,13 – Aquisição de Imóvel Residencial ou Crédito Real 
Fácil CAIXA, garantia imóvel residencial; 
• R$ 1.816,62 – Construção em Terreno Próprio ou Reforma e/ou 
Ampliação; 
• R$ 2.039,86 – Aquisição de Terreno e Construção; 
• R$ 3.100,00 – Aquisição de Imóvel Comercial ou Crédito Real 
Fácil CAIXA garantia imóvel comercial. 
 
Financiamento com Recursos do Fundo de Garantia do Tempo de 
Serviço – FGTS: 
• 1,5% (um e meio porcento) sobre o valor do financiamento – 
Aquisição, Construção, Reforma/Melhoria ou 
Ampliação/Conclusão de imóvel residencial urbano nos 
programas Casa Verde e Amarela ou Pró-Cotista. 
• e Construção ou Reforma/Melhoria a cobrança ocorre na 
liberação das parcelas. 
 
 
 
 
 
 
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Utilização da conta vinculada do Fundo de Garantia do Tempo de 
Serviço – CV FGTS, sem financiamento associado: 
• R$ 1.600,00 – para aquisição ou construção de imóvel 
residencial urbano: 
▪ isento de pagamento de IPTU e valor da compra e venda 
máximo de R$ 264.000,00; 
▪ valor venal aferido para fins de cálculo do IPTU ou o valor 
da compra e venda do imóvel, o que for maior, até o valor 
máximo de R$ 264.000,00. 
• R$ 3.200,00 – para imóveis com valor superior a R$ 264.000,00 
ou nos casos em que não houver comprovação do valor venal 
do imóvel atribuído pela municipalidade. 
 
 
 CONTRATO ASSINADO, e agora o que fazer? 
 
Contrato de Aquisição de Terreno + Construção: 
Nesta modalidade, antes da assinatura do contrato é solicitado uma 
visita do engenheiro para avaliação do terreno. Lembrando que será 
liberado apenas 80% do valor avaliado, ou seja, o cliente precisa ter 
a diferença com recursos próprios. 
Depois da avaliação será emitido o contrato e coletado as 
assinaturas, após a assinatura é necessário registrar este contrato 
no Cartório Registro de Imóveis e posterior liberação do valor da 
compra do terreno.Para isso, será necessário cumprir as seguintes etapas: 
 
 
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1. Prefeitura (Setor de Tributação): Levar uma via do contrato 
para solicitar o recolhimento do ITBI (Transmissão de Bens 
Imóveis Inter-Vivos) que equivale de 2% a 3% do valor do 
imóvel e deverá ser pago para apresentação no cartório de 
registro. Lembrando que esta porcentagem tem variação de 
região para região. 
 
2. Cartório Registro de Imóveis: Para o registro do contrato é 
necessário ter em mãos as 03 vias do contrato, guia do ITBI 
devidamente paga, documentos pessoais dos compradores 
(RG, CPF, certidão de nascimento, casamento ou divórcio). Se 
o terreno for a primeira aquisição dos compradores (ou seja, 
não utilizaram financiamentos SFH/SFI anteriores para compra 
de imóveis) tem direito a um desconto na hora do registro, 
para isso será necessário apresentar a Certidão Negativa de 
Propriedade (emitida nos demais cartório de registro da sua 
cidade, caso tiver mais que um). Ao protocolar será cobrado 
uma taxa de aproximadamente R$730,00 (valor pode variar 
conforme sua região). 
 
3. Após estar com o contrato devidamente registrado é hora de 
entregar 01 via para a Caixa Econômica para a liberação dos 
recursos: Valor do terreno (será depositado diretamente na 
conta do vendedor), adiantamento dos 5% ou 20% (se 
solicitado) que será depositado diretamente na conta do 
comprador. 
 
 
 
 
 
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Contrato de Construção: 
Nesta modalidade de financiamento, após assinatura do contrato na 
CAIXA é necessário levar as 03 vias diretamente no Cartório de 
Registro de imóveis juntos com os documentos pessoais (RG, CPF, 
certidão de nascimento, casamento ou divórcio) e protocolar a 
construção. Será cobrado uma taxa de aproximadamente R$730,00 
(valor pode sofrer alterações conforme sua região, assim como o 
cartório poderá solicitar outros documentos). 
 
O que o cliente paga enquanto a obra 
está sendo construída? 
Durante a fase de obra, cabe ao cliente o pagamento de juros de 
obra, atualização monetária, prêmios de seguro e taxa de 
administração, quando houver. Além da parcela, também será 
cobrado o valor de R$400,00 para cada visita do Engenheiro na obra. 
O pagamento da amortização do financiamento se inicia após 
formalização da conclusão da obra e averbação na matrícula. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Prazo de Construção 
Para os contratos firmados no âmbito do SBPE, os prazos de 
construção podem variar de acordo com a opção pela antecipação 
de recursos ou não: 
• De 02 até 24 meses, contados a partir da data de assinatura do 
contrato, podendo excepcionalmente ser prorrogado até o 
prazo limite de 30 meses; 
• Caso o cliente opte pela antecipação de financiamento, o 
prazo é de 03 até 24 meses, contados a partir da data de 
assinatura do contrato, podendo excepcionalmente ser 
prorrogado até o prazo limite de 30 meses. 
Para os contratos firmados no âmbito do FGTS, os prazos de 
construção permitidos são: 
• de 02 até 24 meses, contados da data da assinatura do 
contrato, podendo excepcionalmente ser prorrogado até o 
prazo limite de 36 meses, mediante reformulação do 
cronograma de obra e justificativa do atraso; 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Como funciona as engenharias da 
CAIXA 
Com as novas atualizações a Caixa Econômica Federal migrou da 
antiga planilha PFUI para a nova planilha PCI e com isso tivemos 
também algumas mudanças nas visitas dos engenheiros 
credenciados caixa em nossas obras. 
Hoje os engenheiros fazem apenas duas visitas na obra durante todo 
o processo de financiamento, sendo a primeira visita quando a obra 
atinge 30% e a segunda, quando a obra atinge 85% da sua evolução. 
As demais liberações de crédito acontecem por meio do envio da 
planilha PLS, que tem como responsável pelo seu preenchimento e 
envio o engenheiro responsável pela execução da obra. 
Lembramos também que a última parcela de 5% do valor da obra, 
fica retida até a entrega da matrícula atualizada junto da averbação 
da obra. 
 
Análise da engenharia – Documentos 
Nessa etapa, os projetos deverão ser enviados para a instituição 
financeira com os documentos do imóvel e com a planilha PCI. 
Documentos necessários para engenharia do imóvel e liberação de 
financiamento: 
• Matrícula atualizada do imóvel. 
• Projetos Arquitetônicos da Obra. 
 
 
 
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• CNO (Cadastro Nacional de Obra) pode ser feito pelo e-Social 
ou na contabilidade do seu cliente. 
• Alvará da Obra: licença para construção 
• ART ou RRT: ART de projetos e execução são obrigatórias, mas 
dependendo do projeto pode ser cobrado também. 
• ART de movimentação de terra ART de contenção de terra 
• ART de muro de contenção 
• ART de impermeabilização 
• Documentos dos responsáveis técnicos pela obra: Engenheiro 
e Arquiteto 
• Planilha PCI (fornecida pela Caixa): Preenchida conforme as 
informações da obra. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Como preencher a PCI – Proposta de 
Construção Individual 
Na PCI, o Proponente e o Responsável Técnico pela execução da obra 
apresentam para a CAIXA as informações do projeto, o orçamento 
previsto e o planejamento para execução da obra. A Proposta de 
Construção Individual (PCI) ou a Proposta de Reforma e Melhoria 
(PRM) deve ser apresentada preenchida e assinada, em formato PDF. 
Todos os campos em azul nos formulários precisam ser preenchidos 
pelo Responsável Técnico. 
Identificação 
 
Na parte inicial dos formulários, são preenchidos os dados de 
identificação do Proponente, do Responsável Técnico pelo Projeto, 
do Responsável Técnico pela Execução da Obra e dados de 
identificação do Imóvel. 
 
Documentação para Análise 
 
 
 
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Na sequência do preenchimento do formulário, devem ser indicados 
os documentos disponibilizados pelo Proponente para a análise de 
engenharia. 
 
Informações sobre o Projeto 
 
Nesta parte do formulário, são preenchidas informações sobre o 
Projeto como Áreas, Sistema Construtivo, Valor Proposto para o 
Terreno, Custo e Referências Adotadas. 
Área Coberta Padrão: 
Área construída da edificação principal, descontadas as áreas de 
padrão diferente, projeções de beirais e garagens. 
Área Acessória Coberta: 
Áreas de garagem + Áreas cobertas contidas no terreno, 
desvinculadas da edificação principal. 
Área Construída Total: 
Área Coberta Padrão + Área Acessória Coberta. Deverá ser igual a 
área total de construção conforme Projeto de Arquitetura. 
Área Permeável: 
Área do terreno não impermeabilizada e sem construção. 
 
 
 
 
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Área do Terreno: 
Informar a área do terreno conforme indicado na Certidão de 
Matrícula. 
 
Valor do Terreno: 
Informar o valor de compra e venda do terreno para Aquisição de 
Terreno e Construção. (obs.: em todos os outros tipos de propostas 
esta informação é dispensada). 
 
No campo Sistema Construtivo escolher na lista o sistema adotado 
no projeto. 
 
Quando for escolhida a opção “Outros”, informar no campo “Sistema 
Construtivo Outros (Especificar)”, qual o tipo de sistema construtivo 
pretendido e se ele é Inovador ou Convencional. Sistemas 
construtivos convencionais são aqueles executados por processos 
tradicionais no país e que utilizam componentes que possuem 
norma brasileira elaborada pela ABNT – Associação Brasileira de 
Normas Técnicas, identificados no formulário com o termo “Conv”. 
 
 
 
 
 
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Memorial Descritivo: 
 
No item Memorial Descritivo, selecionar a solução construtiva 
especificada no Projeto para cada serviço e para cada 
cômodo/ambiente da unidade. Nos campos que descrevem a 
unidade, informar quantidade e características de cada cômodos ou 
ambiente do imóvel (exemplo: sala, cozinha, dois dormitórios, área 
de serviço, banheiro social e varanda). 
Na especificação dos serviços, quando escolhida a opção “Outros”, 
deverá ser detalhada a solução adotada no quadro à direita“Outros 
(Especificar)”. 
Quando houver especificações diferentes para um mesmo serviço 
(exemplo: pisos laminados e cerâmicas) ou de características do 
imóvel não descritas nos campos do formulário, também é possível 
esclarecer a especificação no mesmo campo “Outros (Especificar)”. 
 
Orçamento de Obra 
O orçamento proposto deve ser suficiente para a conclusão da obra 
e para a plena funcionalidade do imóvel ao seu final. 
 
 
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O orçamento não deve fazer distinção entre os recursos financiados 
e os recursos do Proponente, pois as liberações atenderão a 
proporcionalidade de recursos contratada. 
Todos os serviços necessários para um imóvel funcional e previstos 
no projeto devem ser incluídos no orçamento, não esquecendo 
eventuais serviços que garantam as condições de acesso ao imóvel, 
escadas, patamares, rampas, guarda-corpos, corrimãos e muros de 
contenção, entre outras. 
Na PCI – Proposta de Construção Individual, ao lado da planilha de 
custos, são sugeridos percentuais de incidência para cada macro 
item como referência em obras habitacionais. Caso o orçamento 
tenha incidências diferentes das faixas sugeridas, ainda poderá ser 
acatado pela CAIXA desde que seja apresentada justificativa técnica. 
 
As justificativas para incidências diferentes das faixas sugeridas são 
informadas no quadro “Justificativa para itens fora das incidências 
no orçamento acima”. 
 
 
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Pode ser aceita a adoção de taxa de Bonificação e Despesas Indiretas 
(BDI) de até 18,00% para obras executadas por construtoras e de até 
6% para obras executadas por profissional autônomo. 
Tal percentual deverá ser definido pelo Responsável Técnico pela 
execução da obra, considerando as particularidades do projeto. 
Quando os custos com esquadrias já incluírem os vidros, o valor e as 
incidências do macro item “Vidros e Plásticos” poderão ser iguais a 
zero. 
O valor e as incidências do macro item “Coberturas e telhas” 
poderão ser iguais a zero quando se tratar de laje impermeabilizada 
sem cobertura de telhas. 
O valor e as incidências do item “Forro” poderão ser iguais a zero 
quando a solução adotada tiver apenas laje, ou seja, laje sem 
aplicação de forro. 
 
Os serviços considerados no Item “Outros serviços” (linha 20), 
devem ser descritos no quadro “Serviços Adicionais”. Os custos com 
serviços adicionais, normalmente são aqueles não contemplados 
 
 
 
 
 
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nos custos de referência, à exemplo de fundações especiais, aterros, 
contenções, piscinas, equipamentos especiais etc. 
Após concluir o preenchimento do orçamento, os valores dos 
campos relacionados ao item “Resumo de custos” são preenchidos 
automaticamente. 
 
Poligonal Do Terreno: 
 
Essa imagem não dispensa a comprovação da localização do imóvel 
por meio de documento público que tenha essa finalidade. 
 
Cronograma de Obra: 
O cronograma da obra deve representar cuidadosamente a proposta 
de evolução da obra, observando o prazo limite de até 24 meses e 
um percentual mínimo de 5% na última etapa. 
 
 
32 
 
 
 
O cronograma da Proposta, tanto seu prazo quanto sua distribuição, 
deve ser realista. É importante considerar a possibilidade de 
eventualidades e imprevistos durante a execução da obra que 
podem postergar sua conclusão (exemplos: atrasos na entrega de 
materiais, condições adversas no clima etc.). 
Se a obra já foi iniciada, informar o percentual de obra já executado 
na primeira linha do cronograma (Etapa PréExc.). Esses serviços pré-
executados devem ser descritos no campo “Descrição das obras já 
executadas” localizado abaixo da imagem da poligonal do terreno. 
 
 
 
 
 
 
 
33 
 
 
Assinaturas 
 
Nos campos destinados às assinaturas, inserir o local e data da 
apresentação da proposta com as assinaturas do Proponente e do 
Responsável Técnico pela obra. A assinatura poderá ser: 
Digital – com Certificação Digital tipo ICP-Brasil, ou realizada na 
Plataforma gov.br com nível mínimo de “assinatura avançada”; 
Manual – imprimir em papel, assinar e digitalizar/escanear. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
34 
 
Como preencher a PLS – Planilha de 
Levantamento de Serviços 
As solicitações de liberação de recursos referentes as parcelas de 
etapa de obra devem ser feitas por meio da apresentação da PLS – 
Planilha de Levantamento de Serviços (aba disponível no mesmo 
arquivo da PCI), em formato PDF. 
Na PLS, o Proponente e seu Responsável Técnico informam para a 
CAIXA quais serviços foram executados na etapa, para fins de 
demonstração da aplicação dos recursos e cumprimento do 
cronograma e especificações contratadas. 
Todos os serviços informados como executados na PLS devem ser 
devidamente evidenciados no relatório fotográfico que a compõe. 
Todos os campos em azul no formulário devem ser preenchidos pelo 
Responsável Técnico pela execução da obra e, ao término do 
preenchimento, o documento deve ser obrigatoriamente assinado 
pelo Proponente e pelo Responsável Técnico pela Execução da Obra. 
 
 
 
35 
 
Os campos de identificação são preenchidos automaticamente a 
partir dos dados incluídos na proposta. 
 
No campo “Contrato/Início” deve ser informada a data de assinatura 
do contrato. 
No campo “Término Previsto” deve ser incluído o prazo previsto para 
conclusão da obra informado na proposta. 
No campo “Data da vistoria”, deve ser informada a data de realização 
da vistoria realizada pelo Responsável Técnico pela Execução da Obra 
para medir e registrar na PLS a sua evolução. Na informação do 
percentual de evolução, devem ser considerados somente serviços 
concluídos e materiais aplicados instalados. 
As perguntas que seguem abaixo do campo “Data da vistoria” devem 
ser respondidas de forma que reflitam fielmente a real situação da 
obra. 
 
 
36 
 
O formulário indicará no campo “Etapa prevista no cronograma 
físico-financeiro:” a etapa prevista para o período conforme 
cronograma aprovado e no campo “Situação da obra” qual a 
classificação da obra em relação a sua evolução (Atrasada, Normal, 
Adiantada). 
Cada campo da coluna “Execução do Item (%)” deve ser preenchido 
informando uma das opções disponíveis no campo, conforme 
evolução da execução do serviço. 
No campo “Observações” podem ser incluídas informações que o 
Cliente ou RT da obra considere relevante para complementar ou 
explicar alguma condição da obra ou projeto que não possa ter sido 
completamente esclarecida ou evidenciada nos campos da PLS ou 
pelo relatório fotográfico. 
O campo “Mensurado acumulado no mês anterior (%)” deve ser 
preenchido com o percentual acumulado de evolução informado na 
PLS da etapa anterior e caso seja a primeira etapa deve ser inserido 
o percentual 0%. 
Os campos “Etapa concluída”, “Mensurado Acumulado Atual (%)” e 
“Variação do Período (%) são calculados automaticamente pela 
planilha a partir das informações inseridas nos demais campos. 
 
 
37 
 
 
Na primeira linha da coluna “Executado mês” deve ser inserido o 
percentual de obras executadas quando a proposta foi contratada, 
0% ou o percentual informado na proposta. 
As informações nas demais linhas devem ser inseridas nas etapas 
correspondentes. Os campos da coluna “Previsto acumulado” são 
preenchidos automaticamente a partir dos dados da proposta. Os 
campos das colunas “Acumulado” e “Mês executado” são calculados 
automaticamente. 
 
Relatório Fotográfico 
O Relatório fotográfico da PLS deverá conter no mínimo 12 (doze) 
fotografias que bem evidenciem os serviços realizados na etapa e ao 
menos uma delas deve contemplar o logradouro e o terreno. As 
fotografias devem ser coloridas, georreferenciadas e não devem 
aparecer pessoas, ainda que de forma parcial, como forma de 
resguardar o direito de uso de imagens. Devem ser apresentadas 
obrigatoriamente: 
• Uma foto da fachada frontal; 
• Uma de cada fachada lateral (quando possível); 
 
 
38• Uma foto dos fundos; 
• Uma de cada cômodo, a partir da porta, mostrando piso e 
paredes, conforme esquema gráfico a seguir. 
• Ao menos uma das fotos deve permitir identificar a afixação 
do adesivo/placa de obra modelo CAIXA. 
 
Para a fase de serviços preliminares e fundações, necessita-se 
apenas de uma ou duas fotos, desde que se visualize a execução 
completa da fundação e movimentação de terra (nivelamento etc.). 
 
 
 
39 
 
Para acrescentar as fotos ao Relatório Fotográfico deve-se clicar na 
seta azul apontada para baixo e escolher o devido arquivo. Para 
eliminar a foto inserida, basta clicar no “X” dentro do campo. 
 
Declarações e assinaturas 
 
Nos campos destinados às assinaturas, inserir o local e data da 
apresentação da PLS com as assinaturas do Proponente e do 
Responsável Técnico pela execução da obra. A assinatura poderá ser: 
Digital – com Certificação Digital tipo ICP-Brasil, ou realizada na 
Plataforma gov.br com nível mínimo de “assinatura avançada”; 
Manual – imprimir em papel, assinar e digitalizar/escanear. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
40 
 
PARÂMETROS PARA MENSURAÇÃO DOS 
MACROS ITENS 
 
 
 
 
41 
 
Como fazer a reprogramação de obra 
O pedido de reprogramação de cronograma deve ser apresentado à 
Caixa utilizando o formulário “Proposta de Reprogramação de 
Cronograma” (aba disponível no mesmo arquivo da PCI) sempre que 
se identificar necessidade de alteração de prazo de execução da obra 
ou de percentual de evolução previsto para as etapas. 
Alterações de prazo podem ser acatadas desde que respeitado o 
limite máximo previsto para a operação. O Relatório fotográfico da 
proposta de reprogramação de cronograma deverá conter no 
mínimo 06 (seis) fotografias, que bem evidenciem a compatibilidade 
entre o pleito apresentado e o estágio atual da obra. 
As fotografias devem ser coloridas, georreferenciadas e não devem 
aparecer pessoas, ainda que de forma parcial, como forma de 
resguardar o direito de uso de imagens. 
 
Itens financiáveis em todas as 
operações 
• Todos os serviços necessários para a construção do imóvel que se 
pretende financiar, desde o preparo do terreno e fundações até os 
acabamentos (revestimentos, louças, metais, bancadas etc.); 
• Sistema de coleta/armazenamento e uso de águas pluviais; 
• Sistema de reuso de águas servidas/cinzas; 
• Sistema de aquecimento solar; 
 
 
42 
 
• Sistema de geração de energia renovável (placas fotovoltaicas, 
micro gerador eólico etc.); 
• Dispositivos economizadores de energia (sensores de presença, 
fotoelétricos etc.). 
 
Para operações financiadas com recursos SBPE, também é possível 
financiar os seguintes itens: 
• Piscina; 
• Quiosque/churrasqueira; 
• Coberturas vegetadas (telhados verdes); 
• Ofurô; 
• Pergolado; 
• Parquinho; 
• Paisagismo; 
• Instalações para ar-condicionado (não inclui os aparelhos, apenas 
as instalações necessárias para seu funcionamento); 
• Elevador; 
• Sistemas residenciais automatizados (portas, janelas, iluminação 
etc.); 
• Fechaduras inteligentes (digital, senha etc.); 
• Sistemas de monitoramento e segurança (câmeras, alarme, cercas 
eletrificadas, portão automatizado etc.). 
 
 
 
43 
 
Averbação do registro de imóvel 
 
O QUE É AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO? 
É a formalização na matrícula registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis das alterações realizadas no imóvel, como construção, 
ampliação e demolição. A averbação possibilita registrar o histórico 
de alterações efetuadas ao longo da existência do imóvel em 
matrícula, tornando públicas e legais todas as informações. 
 
QUAIS OS BENEFÍCIOS DA AVERBAÇÃO? 
A averbação em matrícula viabiliza e traz segurança para qualquer 
transação, seja de compra, venda ou legalização e promove: 
- Valorização do imóvel; 
- Acesso à informação; 
- Proteção de direitos; 
- Histórico das alterações já realizadas no bem; 
- Protege o direito do locador e locatário. 
 
COMO FAZER E QUAIS OS DOCUMENTOS? 
Você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis onde o seu imóvel 
está registrado e levar a certidão negativa de débitos (CND) com a 
Receita Federal e o INSS, Habite-se (ou documento equivalente 
emitido pela Prefeitura quando a obra é finalizada) e pagar a taxa do 
cartório de aproximadamente R$580,00 (valor pode variar de região 
 
 
44 
 
para região). Outros documentos poderão ser solicitados pelo 
cartório de registro de imóveis, a depender do tipo de averbação 
realizada. 
 
QUANDO SOLICITAR? 
Antes de construir o imóvel, você deve solicitar o Alvará de 
construção. Após a finalização de sua moradia é necessário emitir a 
Averbação da Construção. Assim que tiver o Habite-se e a CND em 
mãos, solicite a averbação na matrícula, documento este que 
permitirá liberar a última parcela de obra junto à CAIXA. 
 
O QUE ACONTECE SE NÃO EFETUO A AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO 
DO IMÓVEL NA MATRÍCULA? 
A Averbação é uma ação obrigatória e necessária. Se uma alteração 
não for averbada em cartório, não terá validade jurídica, impactando 
no processo de compra e venda da propriedade. Caso o documento 
não seja entregue à CAIXA poderá ocorrer sanções previstas em 
contrato. 
 
 
 
 
 
 
 
 
45 
 
Condições mínimas para aceitação 
do Imóvel como Garantia 
Para que o imóvel seja aceito como garantia do financiamento é 
necessário que atenda as condições mínimas detalhadas a seguir: 
 
Condições do Terreno 
• Estar localizado em área urbana; 
• Estar regularizado junto ao Cartório; 
• Estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus; 
• Possuir Certidão Individualizada e Atualizada de Inteiro Teor da 
Matrícula; 
• Se modalidade Construção em Terreno Próprio ou 
Reforma/Ampliação deve estar em nome de todos os proponentes 
que participarão do financiamento, independentemente da 
pactuação de renda; 
• Se modalidade Aquisição de Terreno e Construção, ser de 
propriedade de terceiros. 
 
Infraestrutura Básica: 
• Solução de abastecimento de água potável; 
• Solução de esgotamento sanitário; 
• Solução de escoamento e destinação de águas pluviais; 
 
 
46 
 
• Fornecimento de energia elétrica; 
• Iluminação pública; 
• Possuir via de acesso ao terreno. 
 
Como iniciar nos mercados das 
obras financiadas e conseguir os 
primeiros clientes 
O primeiro passo para quem quer iniciar nesse mercado é conseguir 
parcerias. 
Mas por que devo ter parcerias? 
Porque será através destas parcerias que você alavancará suas 
vendas e conseguira mais clientes além de fechar mais vendas de 
projetos e obras financiadas. 
Quem pode ser meu parceiro? 
Corretores e Imobiliárias: Geralmente são os primeiros a ter 
contato com clientes em potencial, pois uma das primeiras etapas 
de alguém que deseja construir é procurar terrenos para a sua obra. 
Correspondentes Bancários: Os correspondentes bancários, são 
responsáveis por atender os clientes mais quentes, cliente que já 
estão decididos em construir. 
 
 
 
 
47 
 
 
Arquitetos: muitos arquitetos fazem projetos, mas não estão com 
interesse ou não sabem como funciona o processo de financiamento 
e na maioria das vezes não executam a obra também. Hoje em 
minha empresa fazemos processos de financiamento bancário para 
vários arquitetos. 
Dica: tente fechar parcerias remuneradas, pague uma comissão 
para cada indicação que você venha a fechar negócio, isso 
alavancará suas vendas, além de fortalecer os laços entre você e o 
correspondente bancário. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
48 
 
 
Dúvidas frequentes sobre 
financiamento imobiliário 
• Quem pode financiar? 
Pessoas físicas, maiores de 18 anos, com cadastro sem restrições e 
capacidade econômico-financeira. 
 
• Como comprovar renda? 
No caso de trabalhador CLT, é possível comprovar apresentando os 
seguintes documentos: Carteira de Trabalho, Holerite e Declaração 
de Imposto de Renda. 
 
• Sou autônomo, possofinanciar um imóvel? 
Sim, trabalhadores Autônomos também podem fazer um 
financiamento imobiliário, desde que consigam comprovar sua 
renda. Na ausência do holerite, essa comprovação pode ser feita 
através da declaração do imposto de renda e DASN-SIMEI 
(trabalhador com atividades através do MEI). 
 
• Quem pode compor renda para um financiamento? 
Pode compor a renda com até três pessoas, que podem ser seus 
familiares e até mesmo amigos. Como por exemplo: cônjuges e 
namorados, enteado, madrasta e padrasto, pais, sogros e filhos, tios 
e primos, irmãos e amigos. 
 
 
 
49 
 
• Quais imóveis podem ser financiados pela CAIXA? 
Residenciais Urbanos: sobrados, casas, apartamentos e terrenos. 
Comerciais: salas comerciais, barracões. 
Imóveis Rurais não são financiáveis pelas linhas de crédito mais 
usuais. 
 
• Qual o percentual de financiamento da caixa econômica? 
A Caixa Econômica financia até 80% do imóvel para contratos do tipo 
SAC e PRICE. 
 
• Qual o prazo máximo de financiamento? 
O prazo máximo de financiamento para contratos SAC é de 420 
meses e na PRICE de 360 meses. Sendo que será analisado a idade 
do proponente mais velho, a idade limite somado com o total das 
parcelas, não podendo ultrapassar os 80 anos e 06 meses. 
 
• Quando é possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por 
Tempo de Serviço) no financiamento? 
 Para a utilização do recurso na aquisição do imóvel é necessário 
ter no mínimo de três anos consecutivos ou não, de carteira 
assinada. Não ser titular de financiamento imobiliário ativo, âmbito 
do SHF, em qualquer parte do território nacional e não ser 
proprietário de imóvel pronto ou em construção, localizado no 
mesmo município de residência. 
 
 
 
 
50 
 
 
• Como posso usar o FGTS no meu contrato habitacional? 
O saldo do FGTS pode ser utilizado na hora da contratação, como 
entrada do financiamento, constituindo parte do pagamento. Na 
Amortização ou liquidação do saldo devedor da sua dívida e utilizar 
para diminuir em até 80% o valor das prestações. 
 
• Preciso de CNPJ para trabalhar com obras financiadas? 
A Caixa não exige que você tenha CNPJ, apenas que tenha registo 
em alguns dos conselhos CREA ou CAU. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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BÔNUS: 
Pergunta para você fazer ao seu cliente: 
• O que ele pretende construir? casa ou sobrado? 
• Qual é o valor que ele pretende gastar? 
• Qual é o valor de recurso que ele tem em mãos fora o valor do 
financiamento? 
• Ele tem FGTS? se sim qual o valor? 
• O proponente é funcionário Público? Sim ou não 
• O terreno será financiado? Sim ou não 
• O financiamento será em nome de uma pessoa ou mais? 
• Qual o valor ideal de parcela mensal para o cliente, que não 
comprometa a sua renda? 
• Seu cliente possui algum financiamento no nome? se sim, 
precisa ser analisado, pois dependendo da parcela pode 
condicionar o crédito no momento do financiamento, ou seja, 
liberar menos recurso que o previsto. 
• Com essas perguntas e respostas será possível para você, fazer 
um raio x do seu cliente, a partir daqui você poderá receitar o 
melhor remédio, o melhor caminho para ele.