PROBLEMATIZAÇÃO A avaliação de imóveis é parte fundamental em diversas operações, inclusive nos processos de desapropriação. Quando há divergências nos laudos periciais, pode ocorrer insegurança juríd

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MAPA – AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA - 54_2025
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Estudante, o objetivo principal desta atividade MAPA é proporcionar a você a experiência prática de analisar um caso real do mercado e da justiça brasileira, envolvendo avaliação de imóveis e a importância da perícia técnica.
PROBLEMATIZAÇÃO
A avaliação de imóveis é parte fundamental em diversas operações, inclusive nos processos de desapropriação. Quando há divergências nos laudos periciais, pode ocorrer insegurança jurídica, prejudicando tanto o poder público quanto os proprietários.
SIGNIFICAÇÃO
No caso julgado pelo TJ-SP, a desapropriação foi anulada justamente porque não houve resposta adequada às impugnações feitas contra a perícia apresentada. Esse episódio reforça a importância da técnica, da imparcialidade e da clareza nas avaliações.
EXPERIMENTAÇÃO
Imagine que você, como futuro gestor imobiliário, seja chamado a auxiliar em uma avaliação que servirá de base para indenização em uma desapropriação. Um laudo malfeito pode resultar em indenização injusta, anulação de sentença e até responsabilização profissional.
REFLEXÃO
A atuação ética e tecnicamente fundamentada do avaliador é indispensável. O caso mostra como o mercado imobiliário e o judiciário dependem de perícias confiáveis para garantir justiça e segurança.
TJ/SP anula desapropriação de imóvel por controvérsias na perícia
Concessionária de energia solicitou imóvel para construir subestação, mas valor da indenização gerou contestações.
Por unanimidade, a 11ª Câmara de Direito Público do TJ/SP anulou a sentença em processo de desapropriação movido por concessionária de energia elétrica contra dois proprietários de imóvel no município de Andradina/SP. O colegiado determinou o retorno do processo à vara de origem para que fossem esclarecidas divergências técnicas e de valores do terreno.
A concessionária ajuizou a ação para desapropriar parte do imóvel, alegando necessidade de implantação de subestação de energia.
A empresa inicialmente ofereceu R$ 208.195,08 como indenização.
Durante o trâmite, os proprietários contestaram o valor e apresentaram laudo divergente, estimando a área em R$ 1.818.148,48.
Em 1ª instância, com base em laudo pericial oficial, o juízo fixou a indenização em R$ 768.246,32.
A concessionária recorreu, alegando que a decisão desconsiderou as impugnações à perícia. Foram levantadas dúvidas sobre a metodologia e inconsistências que poderiam alterar o valor da indenização. Para a empresa, o juiz não oportunizou que o perito esclarecesse os pontos contestados antes da prolação da sentença.
Ao julgar o recurso, o desembargador Márcio Kammer de Lima entendeu que o devido processo legal exige a oitiva do perito em caso de divergências substanciais no laudo pericial.
Ao votar pela anulação, o relator enfatizou que o Art. 477, §§ 2º e 3º, do CPC determina que, em caso de impugnação ao laudo oficial, o perito deve ser intimado para esclarecer as dúvidas. "Descumprir referidos comandos incorreu em cerceamento de defesa, encerrando a instrução de forma prematura", afirmou.
Além disso, o magistrado destacou precedentes do STJ que reforçam a necessidade de preservar o contraditório e a ampla defesa, especialmente em ações que dependem de perícia técnica para determinar o valor de indenizações.
Com a decisão, o processo retornará à vara de origem para conclusão da fase instrutória e posterior prolação de sentença, após esclarecimentos do perito sobre as impugnações apresentadas.
O escritório Mascarenhas Barbosa Advogados atua pela concessionária.
Processo: 1004452-32.2021.8.26.0024
Veja o acórdão.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/420062/tj-sp-anula-desapropriacao-de-imovel-por-controversias-na-pericia. Acesso em: 23 set. 2025.
CONCEITUALIZAÇÃO: O nosso livro didático, as aulas, bem como pesquisas adicionais, serão muito importantes na realização desta atividade.
AÇÃO/AVALIAÇÃO: MAPA
Mediante o exposto, leia com atenção a situação hipotética a seguir:
Uma concessionária de serviços públicos ajuizou ação de desapropriação de um imóvel, oferecendo R$ 251.600,00 de indenização. O juiz homologou o valor de R$ 267.600,00 com base em perícia. Os proprietários, porém, apresentaram laudo particular fixando o valor em cerca de R$ 2 milhões, alegando inconsistências na perícia oficial. O TJ-SP anulou a decisão por entender que houve cerceamento de defesa, já que não foram respondidas as impugnações feitas ao perito judicial.
A partir do exposto no caso acima, tendo como base nosso livro Avaliação Imobiliária, a proposta para nossa atividade MAPA é que você responda às questões a seguir:
1. Em uma avaliação de imóveis para fins judiciais, é obrigatória a aplicação de todos os fatores de homogeneização? Justifique.
2. Considerando que um imóvel pode ser desapropriado por valor muito inferior ao de mercado caso a perícia não reflita corretamente suas características, explique a importância do fator oferta nesse tipo de avaliação.
3. Por que o TJ-SP entendeu que houve cerceamento de defesa nesse processo?
4. Se você fosse designado como perito nesse caso, quais fatores de homogeneização aplicaria em um imóvel urbano com valorização de esquina e construções antigas? Explique.
Atenção:
Para ajudar você a responder esta atividade, foi gravado um vídeo de orientação disponível na Sala do Café.
A atividade deve ser respondida em um único arquivo em formato WORD, no modelo padrão com os campos de respostas, que está anexado na pasta > Material da disciplina.
As respostas devem conter entre 7 e 10 linhas de argumentação.
Argumente formalmente com suas próprias palavras; cópias e citações de outros autores não referenciados serão zeradas.
Tenha cuidado ao anexar arquivos, pois não será possível a correção ou reenvio de arquivos incorretos.
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