PROBLEMATIZAÇÃO A avaliação de imóveis é parte fundamental em diversas operações, inclusive nos processos de desapropriação. Quando há divergências nos laudos periciais, pode ocorrer insegurança juríd

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MAPA – AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA - 54_2025 
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Estudante, o objetivo principal desta atividade MAPA é proporcionar a você a experiência 
prática de analisar um caso real do mercado e da justiça brasileira, envolvendo avaliação de 
imóveis e a importância da perícia técnica. 
 
 
 
PROBLEMATIZAÇÃO 
 
A avaliação de imóveis é parte fundamental em diversas operações, inclusive nos 
 
 
processos de desapropriação. Quando há divergências nos laudos periciais, pode ocorrer 
insegurança jurídica, prejudicando tanto o poder público quanto os proprietários. 
 
 
 
SIGNIFICAÇÃO 
 
No caso julgado pelo TJ-SP, a desapropriação foi anulada justamente porque não houve 
resposta adequada às impugnações feitas contra a perícia apresentada. Esse episódio re-
força a importância da técnica, da imparcialidade e da clareza nas avaliações. 
 
 
 
EXPERIMENTAÇÃO 
 
Imagine que você, como futuro gestor imobiliário, seja chamado a auxiliar em uma avaliação 
que servirá de base para indenização em uma desapropriação. Um laudo malfeito pode re-
sultar em indenização injusta, anulação de sentença e até responsabilização profissional. 
 
 
 
REFLEXÃO 
 
A atuação ética e tecnicamente fundamentada do avaliador é indispensável. O caso mostra 
como o mercado imobiliário e o judiciário dependem de perícias confiáveis para garantir jus-
tiça e segurança. 
 
 
 
TJ/SP anula desapropriação de imóvel por controvérsias na perícia 
 
 
 
Concessionária de energia solicitou imóvel para construir subestação, mas valor da indeni-
zação gerou contestações. 
 
 
 
Por unanimidade, a 11ª Câmara de Direito Público do TJ/SP anulou a sentença em pro-
cesso de desapropriação movido por concessionária de energia elétrica contra dois proprie-
tários de imóvel no município de Andradina/SP. O colegiado determinou o retorno do pro-
cesso à vara de origem para que fossem esclarecidas divergências técnicas e de valores do 
terreno. 
 
 
 
 
 
A concessionária ajuizou a ação para desapropriar parte do imóvel, alegando necessidade 
de implantação de subestação de energia. 
 
 
 
A empresa inicialmente ofereceu R$ 208.195,08 como indenização. 
 
 
 
Durante o trâmite, os proprietários contestaram o valor e apresentaram laudo divergente, 
estimando a área em R$ 1.818.148,48. 
 
 
 
Em 1ª instância, com base em laudo pericial oficial, o juízo fixou a indenização em R$ 
768.246,32. 
 
 
 
A concessionária recorreu, alegando que a decisão desconsiderou as impugnações à perí-
cia. Foram levantadas dúvidas sobre a metodologia e inconsistências que poderiam alterar 
o valor da indenização. Para a empresa, o juiz não oportunizou que o perito esclarecesse os 
pontos contestados antes da prolação da sentença. 
 
 
 
Ao julgar o recurso, o desembargador Márcio Kammer de Lima entendeu que o devido pro-
cesso legal exige a oitiva do perito em caso de divergências substanciais no laudo pericial. 
 
 
 
Ao votar pela anulação, o relator enfatizou que o Art. 477, §§ 2º e 3º, do CPC determina 
que, em caso de impugnação ao laudo oficial, o perito deve ser intimado para esclarecer as 
dúvidas. "Descumprir referidos comandos incorreu em cerceamento de defesa, encerrando 
a instrução de forma prematura", afirmou. 
 
 
 
 
 
Além disso, o magistrado destacou precedentes do STJ que reforçam a necessidade de 
preservar o contraditório e a ampla defesa, especialmente em ações que dependem de pe-
rícia técnica para determinar o valor de indenizações. 
 
 
 
Com a decisão, o processo retornará à vara de origem para conclusão da fase instrutória e 
posterior prolação de sentença, após esclarecimentos do perito sobre as impugnações 
apresentadas. 
 
 
 
O escritório Mascarenhas Barbosa Advogados atua pela concessionária. 
 
 
 
Processo: 1004452-32.2021.8.26.0024 
 
Veja o acórdão. 
 
 
 
Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/420062/tj-sp-anula-desapropriacao-de-imovel-
por-controversias-na-pericia. Acesso em: 23 set. 2025. 
 
 
 
CONCEITUALIZAÇÃO: O nosso livro didático, as aulas, bem como pesquisas adicionais, 
serão muito importantes na realização desta atividade. 
 
 
 
AÇÃO/AVALIAÇÃO: MAPA 
 
 
 
Mediante o exposto, leia com atenção a situação hipotética a seguir: 
 
 
 
 
 
Uma concessionária de serviços públicos ajuizou ação de desapropriação de um imóvel, 
oferecendo R$ 251.600,00 de indenização. O juiz homologou o valor de R$ 267.600,00 com 
base em perícia. Os proprietários, porém, apresentaram laudo particular fixando o valor em 
cerca de R$ 2 milhões, alegando inconsistências na perícia oficial. O TJ-SP anulou a deci-
são por entender que houve cerceamento de defesa, já que não foram respondidas as im-
pugnações feitas ao perito judicial. 
 
 
 
A partir do exposto no caso acima, tendo como base nosso livro Avaliação Imobiliária, a 
proposta para nossa atividade MAPA é que você responda às questões a seguir: 
 
 
 
1. Em uma avaliação de imóveis para fins judiciais, é obrigatória a aplicação de todos os fa-
tores de homogeneização? Justifique. 
 
 
 
2. Considerando que um imóvel pode ser desapropriado por valor muito inferior ao de mer-
cado caso a perícia não reflita corretamente suas características, explique a importância do 
fator oferta nesse tipo de avaliação. 
 
 
 
3. Por que o TJ-SP entendeu que houve cerceamento de defesa nesse processo? 
 
 
 
4. Se você fosse designado como perito nesse caso, quais fatores de homogeneização apli-
caria em um imóvel urbano com valorização de esquina e construções antigas? Explique. 
 
 
 
Atenção: 
 
 
 
 
 
Para ajudar você a responder esta atividade, foi gravado um vídeo de orientação disponível 
na Sala do Café. 
 
 
 
A atividade deve ser respondida em um único arquivo em formato WORD, no modelo pa-
drão com os campos de respostas, que está anexado na pasta > Material da disciplina. 
 
 
 
As respostas devem conter entre 7 e 10 linhas de argumentação. 
 
 
 
Argumente formalmente com suas próprias palavras; cópias e citações de outros autores 
não referenciados serão zeradas. 
 
 
 
Tenha cuidado ao anexar arquivos, pois não será possível a correção ou reenvio de arqui-
vos incorretos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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