Posse no Direito Civil

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POSSE 
A posse é um dos temas mais complexos e fascinantes do Direito Civil. Para compreendê-la, é 
preciso separar a figura do Proprietário (quem tem o título) da figura do Possuidor (quem exerce 
o poder de fato sobre a coisa). 
O Código Civil brasileiro, no seu Art. 1.196, adota a Teoria Objetiva de Ihering, definindo como 
possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes 
inerentes à propriedade (usar, gozar, dispor ou reaver). 
1. Efeitos da Posse 
A posse não é apenas um fato; ela gera consequências jurídicas imediatas para quem a exerce: 
• Proteção Possessória: O direito de defender a posse contra agressões de terceiros. 
• Percepção de Frutos: O possuidor de boa-fé tem direito aos frutos colhidos enquanto 
durar a posse. 
• Direito de Retenção e Indenização: O possuidor de boa-fé tem direito a ser indenizado 
por benfeitorias necessárias e úteis, podendo reter o bem (não devolvê-lo) até que 
receba o pagamento. 
• Usucapião: A posse prolongada no tempo pode se converter em propriedade. 
2. Proteção Possessória e Legítima Defesa (Art. 1.210) 
O Art. 1.210 do Código Civil garante ao possuidor o direito de ser mantido ou restituído em sua 
posse. Além das ações judiciais, o legislador permitiu a autotutela (fazer justiça com as próprias 
mãos) em situações de urgência: 
Legítima Defesa da Posse e Desforço Imediato (§1º do Art. 1.210) 
• Legítima Defesa: Usada contra a turbação (incômodo). O possuidor repele a agressão 
para manter-se no bem. 
• Desforço Imediato: Usado contra o esbulho (perda da posse). O possuidor, que acabou 
de ser expulso, reage para retomar o bem. 
• Requisitos: A reação deve ser imediata ("logo que possa agir") e os meios utilizados 
devem ser proporcionais (apenas a força indispensável para a manutenção ou 
restituição). 
 
3. Interditos Possessórios (Ações Judiciais) 
Quando a autotutela não é possível ou suficiente, o possuidor recorre ao Judiciário através das 
ações possessórias, chamadas de interditos. A escolha da ação depende do nível da agressão: 
A. Reintegração de Posse --- (Esbulho) 
• O que é: Ocorre quando o possuidor é privado totalmente de sua posse (expulso do 
imóvel ou bem tomado). 
• Objetivo: Recuperar a posse perdida. 
• Exemplo: Invasores que entram em uma fazenda e impedem o dono de entrar. 
Se a ação for proposta em até ano e dia da turbação ou esbulho: Cabe liminar possessória 
(mais rápida) 
B. Manutenção de Posse (Turbação) 
• O que é: Ocorre quando há um incômodo ou embaraço ao exercício da posse, mas o 
possuidor ainda permanece no bem. 
• Objetivo: Fazer cessar o ato perturbador. 
• Exemplo: Vizinho que corta a cerca repetidamente ou despeja entulho no seu terreno, 
mas não te expulsa de lá. 
C. Interdito Proibitório (Ameaça) 
• O que é: É uma ação preventiva. Ocorre quando há um justo receio (ameaça real e 
iminente) de que a posse será turbada ou esbulhada. 
• Objetivo: Obter uma ordem judicial (sob pena de multa) para que o agressor se abstenha 
de realizar o ato. 
• Exemplo: Um grupo manifestante que acampa em frente ao portão de uma fábrica 
anunciando que irá invadi-la no dia seguinte. 
• Se a ação for proposta em até ano e dia da turbação ou esbulho: Cabe liminar 
possessória (mais rápida) 
1. O Critério Legal (Arts. 1.223 e 1.224) 
Art. 1.223: A Regra Geral 
"Perde-se a posse quando deixa de existir o poder sobre o bem, embora contra a vontade do 
possuidor." 
A posse é um estado de fato. Se você não tem mais a visibilidade do domínio ou o controle sobre 
a coisa, a posse se esvai. Isso pode ocorrer de forma voluntária (venda, abandono) ou 
involuntária (furto, destruição, esbulho). 
Art. 1.224: A Perda da Posse para o Ausente 
Este artigo protege aquele que não está presente no momento da agressão à sua posse: 
"Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia 
dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é repelido." 
• Significado: Se alguém invade sua fazenda enquanto você está na cidade, você não 
perde a posse no exato momento da invasão. 
• Condição para a perda: A posse só será juridicamente considerada "perdida" se: 
1. Você souber da invasão e não fizer nada (inércia). 
2. Você tentar retomar o bem (desforço imediato) e for derrotado/repelido pelo 
invasor. 
 
2. A Estrutura da Perda: Corpus e Animus 
Para entender a perda, devemos lembrar que a posse é composta pelo Corpus (elemento 
material: o poder físico ou disponibilidade sobre a coisa) e pelo Animus (elemento intelectual: a 
intenção de agir como dono). 
A) Perda do Corpus e do Animus (Simultânea) 
É a forma mais comum de extinção da posse. O possuidor se desfaz do objeto e da intenção de 
tê-lo. 
• Tradição (Venda/Doação): Você entrega o bem (perde o corpus) porque o alienou (perde 
o animus). 
• Abandono (Derelictio): Você deixa o bem em algum lugar com a intenção deliberada de 
não mais possuí-lo. 
B) Perda apenas do Corpus 
O possuidor mantém a vontade de ser dono, mas perde o contato físico ou o controle sobre a 
coisa contra a sua vontade. 
• Esbulho: Alguém te expulsa de casa. Você ainda quer ser dono (animus), mas não tem 
mais o controle (corpus). 
• Furto ou Roubo: O objeto é levado de você. 
• Perda do objeto: Você deixou cair sua carteira na rua. Você ainda quer a carteira, mas 
perdeu o poder de fato sobre ela. 
• Destruição/Perecimento: Se o objeto é destruído (ex: um carro que incendeia 
totalmente), o corpus desaparece e, por consequência, a posse se extingue, pois não há 
mais objeto sobre o qual exercer poder. 
C) Perda apenas do Animus 
O possuidor mantém o contato físico com a coisa, mas deixa de possuí-la em nome próprio, 
passando a possuí-la em nome de outrem. 
• Constituto Possessório (Cláusula Constituti): É o exemplo clássico. Você vende sua casa 
para um comprador, mas assina um contrato de aluguel para continuar morando nela 
por mais um ano. 
o Você mantém o Corpus (continua morando lá). 
o Você perde o Animus de dono (agora você reconhece que o dono é o comprador 
e você é apenas locatário/possuidor direto). 
Resumo Comparativo da Perda 
Modalidade 
Situação do 
Corpus 
Situação do 
Animus 
Exemplo Típico 
Corpus + 
Animus 
Perdido Perdido 
Venda com entrega do bem ou 
Abandono. 
Modalidade 
Situação do 
Corpus 
Situação do 
Animus 
Exemplo Típico 
Apenas Corpus Perdido Mantido Furto, Roubo ou Invasão (Esbulho). 
Apenas Animus Mantido Perdido 
Constituto Possessório (Vender e virar 
inquilino). 
 
DOAÇAO E ATO BILATERAL OU UNILATERAL? 
A doação é classificada, no Direito Civil brasileiro, como um contrato bilateral (ou negócio 
jurídico bilateral). 
 Apreensão de Res Nullius e a Posse 
A apreensão (posse unilateral) é o ato físico de tomar posse de algo que não pertence a ninguém 
(res nullius) ou que foi abandonado (res derelicta). 
• Vínculo com a Posse: Aqui, a posse é o caminho para a ocupação (Art. 1.263 do Código 
Civil). No momento em que você apreende o objeto com a intenção de ser dono (animus 
domini), a posse se converte imediatamente em propriedade. 
• Natureza: É uma aquisição originária. Não há transmissão; a posse nasce "limpa". 
• Exemplo: Pescar um peixe em alto-mar ou coletar uma concha na areia. A posse começa 
com a apreensão física (corpus) e o desejo de ter a coisa para si (animus). 
Apropriação Indébita e a Inversão da Posse 
A apropriação indébita (Art. 168 do Código Penal) é um fenômeno jurídico onde a relação de 
posse sofre uma patologia. 
• A Posse Inicial (Lícita): O agente recebe a posse direta ou a detenção do bem de forma 
legítima e voluntária (ex: por um contrato de aluguel, comodato ou depósito). Ele tem o 
corpus, mas o seu animus é de possuidor direto (reconhece que o dono é outro). 
• A Inversão da Posse (Interversio Possessionis): O crime ocorre no momento exato da 
inversão da vontade. O possuidor, que deveria devolver o bem, decide passar a agir 
como sefosse o dono definitivo. 
1. Apreensão (Aquisição Unilateral) 
A apreensão ocorre quando o sujeito se apossa da coisa por sua própria iniciativa, sem que o 
possuidor anterior (se houver) a tenha entregue voluntariamente. 
• Natureza: É um ato de força ou de ocupação física. 
• Contexto Lícito: Ocorre na ocupação de coisas sem dono (res nullius) ou abandonadas 
(res derelicta). Você apreende a concha na praia; a posse nasce ali. 
• Contexto Ilícito: Ocorre no esbulho (invasão ou furto). O invasor apreende o imóvel. A 
posse nasce, mas é uma posse injusta (viciada). 
• Unilateralidade: Não há um "passar de bastão". O novo possuidor simplesmente toma 
o poder de fato sobre a coisa. 
 
2. Tradição (Aquisição Bilateral) 
A tradição é a entrega da coisa por uma pessoa a outra, com a intenção de transferir a posse (e, 
em regra, a propriedade). É o "passar de bastão" oficial do Direito Civil. 
• Natureza: É um negócio jurídico (deriva de um contrato de compra e venda, doação, 
permuta, etc.). 
• Bilateralidade: Exige dois polos: o tradens (quem entrega) e o accipiens (quem recebe). 
Ambos devem estar de acordo com essa transferência. 
• Tipos de Tradição: 
o Real: A entrega física do objeto (ex: passar o celular para a mão do comprador). 
o Simbólica: Um ato que representa a entrega (ex: a entrega das chaves de um 
apartamento ou de um carro). 
o Ficta (Cláusula Constituti): Quando a posse muda juridicamente sem o objeto 
sair do lugar (ex: você vende sua casa e continua nela como inquilino; a posse 
"proprietária" foi transferida, mas você mantém a posse direta). 
 
1. Posse Ad Interdicta (A Posse para Defesa) 
O termo interdicta vem de "interditos" (as ações possessórias). É a posse "raiz", o poder de fato 
sobre a coisa. 
• Objetivo: Garantir a proteção contra agressões externas (turbação ou esbulho). 
• Quem tem? Quase todo possuidor, inclusive quem possui de forma precária ou injusta 
(desde que não seja um mero detentor, como um caseiro). 
• Requisito: Basta provar o exercício de fato de algum poder inerente à propriedade (Art. 
1.196, CC). 
• O que ela permite: Se você tem posse ad interdicta, você pode entrar com Manutenção 
de Posse, Reintegração ou Interdito Proibitório. 
• Nota: Não serve para usucapião. Um locatário, por exemplo, tem posse ad interdicta 
(pode defender o imóvel contra um terceiro que tente invadir), mas ele nunca será dono 
do imóvel via usucapião, porque a posse dele é precária (ele reconhece o dono). 
 
2. Posse Ad Usucapionem (A Posse para Aquisição) 
Esta é uma posse mais "qualificada". Ela não serve apenas para defender o bem no presente, 
mas para transformar o possuidor em proprietário no futuro. 
• Objetivo: Aquisição da propriedade pelo decurso do tempo. 
• Quem tem? Apenas o possuidor que preenche os requisitos legais (tempo, mansidão, 
pacificidade e, principalmente, o animus domini). 
• Requisito (O diferencial): Além de exercer o poder de fato, o possuidor deve agir com 
animus domini (intenção de dono). Ele não pode ser um mero detentor ou possuidor 
precário (como o locatário ou o comodatário). 
• O que ela permite: Permite ajuizar a Ação de Usucapião para obter a sentença que 
valerá como título de propriedade no Registro de Imóveis. 
1. Frutos Pendentes 
São aqueles que ainda estão ligados à coisa principal (ex: a fruta que ainda não foi colhida do 
pé). 
• Regra: Pertencem ao proprietário ou ao possuidor que tem direito aos frutos no 
momento da colheita. Enquanto estiverem ligados à coisa, eles seguem o destino do 
principal. 
2. Frutos Percipiendos 
São os frutos que já deveriam ter sido colhidos, mas não o foram. São frutos "colhíveis". Frutas 
maduras que apodreceram no pé 
• Regra: O possuidor de má-fé, por exemplo, responde por todos os frutos colhidos e pelos 
que deixou de perceber por sua culpa (ou seja, os que ele deveria ter colhido, mas 
deixou estragar no pé). 
3. Frutos Percebidos 
São os frutos que já foram separados da coisa principal (ex: a fruta que já foi colhida). 
• Regra: Uma vez separados, o fruto passa a ser um bem autônomo. 
o Posse de Boa-fé: O possuidor tem direito aos frutos percebidos enquanto durar 
a sua boa-fé (Art. 1.214). 
o Posse de Má-fé: O possuidor perde o direito aos frutos percebidos e ainda deve 
restituir ao proprietário os valores ou os próprios frutos, podendo apenas 
deduzir as despesas com a produção e o custeio. 
POSSE JUSTA x POSSE INJUSTA 
Conceito no Código Civil Brasileiro 
Art. 1.200: 
A posse é justa quando não é violenta, clandestina ou precária. 
POSSE JUSTA 
É a posse sem vícios 
Características: 
• Não houve violência 
• Não houve ocultação 
• Não houve abuso de confiança 
Exemplo: Compra um celular e recebe normalmente → posse legítima 
 
 POSSE INJUSTA 
É a posse com algum vício 
 Tipos de vícios: 
1. Violenta 
Uso de força física ou ameaça 
Exemplo: Invadir um imóvel expulsando o dono 
2. Clandestina 
Ocorre às escondidas 
Exemplo: ntrar em terreno sem ninguém perceber 
3. Precária 
Abuso de confiança 
Exemplo: Alguém recebe um bem emprestado e se recusa a devolver 
1. Direitos Reais (O Poder sobre a Coisa) 
Os direitos reais representam o poder jurídico direto e imediato que uma pessoa exerce sobre 
um determinado bem. O exemplo mais clássico é a propriedade. 
* Eficácia Erga Omnes (Absoluto): Valem contra todos. Toda a sociedade tem o dever de respeitar 
o seu direito sobre o seu bem. 
* Atributivo (Um só sujeito): Fixa-se na relação direta entre o titular (sujeito ativo) e a coisa. Não 
há um sujeito passivo (devedor) determinado até que alguém viole esse direito. 
* Imediatividade: O titular não precisa da colaboração de ninguém para exercer seu poder sobre 
o bem. 
* Permanência: Tendem a durar no tempo e não se extinguem pelo uso (pelo contrário, o uso 
consolida a propriedade). 
* Direito de Sequela: O titular pode perseguir e reivindicar a coisa das mãos de quem quer que 
injustamente a possua ou detenha. 
* Numerus Clausus: São limitados pela lei. Só são direitos reais aqueles expressamente previstos 
na legislação (como o rol do art. 1.225 do Código Civil brasileiro). 
* Jus in Re: É o direito na coisa, incidindo diretamente sobre ela. 
* Objeto: Sempre uma coisa corpórea ou incorpórea. 
2. Direitos Obrigacionais (A Relação entre Pessoas) 
Os direitos obrigacionais tratam de um vínculo jurídico de caráter transitório entre duas partes 
(credor e devedor), cujo objeto é uma prestação. O exemplo clássico são os contratos. 
* Eficácia Inter Partes (Relativo): Produzem efeitos apenas entre os sujeitos envolvidos na relação 
jurídica (credor e devedor). Um terceiro estranho ao contrato não é, via de regra, obrigado por 
ele. 
* Cooperativo (Conjunto de sujeitos): Exige a existência de pelo menos dois polos determinados 
ou determináveis: quem cobra (credor) e quem cumpre (devedor). 
* Mediatividade: Para obter o bem da vida desejado, o credor depende da conduta (colaboração) 
do devedor. 
* Transitório: Nascem para ser extintos. Assim que o devedor cumpre a prestação (pagamento), 
a obrigação deixa de existir. 
* Garantia Patrimonial: Se o devedor não cumprir a obrigação, o credor não pode avançar sobre 
a pessoa do devedor, mas sim sobre o seu patrimônio para satisfazer o crédito. 
* Numerus Apertus: As partes têm a liberdade de criar novos formatos de contratos e obrigações 
(autonomia da vontade), desde que lícitos. 
* Jus ad Rem: É o direito à coisa. O credor tem o direito de exigir que o devedor lhe entregue 
algo, mas ainda não é dono daquilo. 
* Objeto: É a prestação (uma conduta humana de dar, fazer ou não fazer) 
AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL 
1. Aquisição Derivada (O Registro) 
Esta é a forma mais comum, onde a propriedade é transferida de uma pessoa para outra por 
meio de um ato jurídico (compra e venda, doação, sucessão). 
• O Princípio da Inscrição (Art. 1.245, CC): O contrato (escritura pública) não transfere a 
propriedade; eleapenas gera a obrigação de transferir. A propriedade só se transmite 
quando o título é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI) e devidamente 
registrado na matrícula. 
• Prenotação (Art. 1.246, CC): A partir do momento em que o título entra no protocolo 
do cartório, ele garante prioridade. Se houver dois compradores para o mesmo imóvel, 
vence quem protocolou primeiro. 
• Retificabilidade (Art. 1.247, CC): O registro goza de fé pública, mas não é absoluto. Se o 
registro não refletir a verdade (por erro ou fraude), ele pode ser retificado ou anulado 
judicialmente. 
2. Aquisição Originária (Usucapião e Acessão) 
Nestas modalidades, não há relação com o dono anterior. A propriedade nasce para o novo dono 
independentemente da vontade do proprietário precedente. 
Usucapião 
É a forma mais poderosa de aquisição originária, baseada na posse prolongada e na função 
social. As modalidades principais são: 
• Extraordinária (Art. 1.238): 15 anos de posse (ou 10 anos se for moradia/trabalho), sem 
exigir título ou boa-fé. 
• Ordinária (Art. 1.242): 10 anos de posse (ou 5 anos em situações específicas), com a 
presença de justo título e boa-fé. 
• Especial (Constitucional/Pro Labore): Prazos reduzidos (5 anos) para moradia urbana 
(até 250m²) ou produtividade rural (até 50 hectares). 
Acessão (Art. 1.248, CC) 
Ocorre quando algo novo se junta ou se incorpora ao imóvel, aumentando seu valor ou área: 
1. Formação de ilhas. 
2. Aluvião: Acréscimo lento de terras pelas águas de rios. 
3. Avulsão: Deslocamento violento de uma porção de terra de um imóvel para outro. 
4. Abandono de álveo: Secagem de leito de rio. 
5. Construções e Plantações: Quando alguém planta ou edifica em terreno alheio, 
podendo gerar direito de aquisição mediante indenização, dependendo da boa-fé. 
 
3. Comparativo entre os Sistemas de Aquisição 
Modalidade Base Jurídica Precisa de Registro? Requisito Principal 
Registro Art. 1.245 Sim Título (Escritura) 
Usucapião Art. 1.238/1.242 Sim (para efeito declaratório) Posse contínua e tempo 
Acessão Art. 1.248 Sim Incorporação ao solo 
 
USUCAPIAO 
A exigência de uma posse mansa, pacífica e contínua para a usucapião fundamenta-se no 
princípio da segurança jurídica e na função social da propriedade. 
Se o proprietário original permanece inerte enquanto outra pessoa cuida, utiliza e dá função ao 
bem, o Direito entende que a aparência de propriedade deve se tornar realidade jurídica. A 
passividade do dono original é interpretada como um desinteresse que não pode prevalecer 
sobre quem efetivamente dá utilidade à coisa. 
Os Pilares da Posse Ad Usucapionem 
• Mansa e Pacífica: Significa que não houve contestação judicial ou oposição séria por 
parte do proprietário. Se o dono entra com uma ação de reintegração de posse, a "paz" 
é quebrada e o prazo de usucapião é interrompido. 
• Contínua: A posse não pode ter intervalos. O possuidor deve manter o vínculo com a 
coisa durante todo o tempo exigido por lei. 
As Exceções (Causas que impedem ou interrompem) 
Existem situações onde, mesmo havendo posse no tempo correto, a usucapião não ocorre (Arts. 
197 a 202 do Código Civil): 
1. Entre Cônjuges/Companheiros: Não corre o prazo enquanto durar a sociedade conjugal. 
2. Entre Ascendentes e Descendentes: Durante o exercício do poder familiar. 
3. Contra Incapazes: Não corre prazo contra os absolutamente incapazes (menores de 16 
anos). 
4. Bens Públicos: A maior exceção constitucional. Terras públicas não podem ser objeto de 
usucapião (Art. 183, §3º da CF). 
5. Posse Precária: Aquela baseada em mera permissão ou tolerância (ex: o dono 
emprestou a casa para o amigo morar por um tempo). O "favor" não gera usucapião 
porque falta o animus domini. 
Espécies de Usucapião 
A) Usucapião Ordinária (Art. 1.242 do CC) 
É a modalidade destinada a quem comprou um imóvel acreditando que estava tudo certo, mas 
esbarrou em um problema burocrático ou vício de papelada. 
• Prazo Geral: 10 anos. 
• Requisitos: Posse mansa, pacífica e contínua + Justo Título + Boa-fé. 
• Redução de prazo: O prazo cai para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente 
(pago), com base em registro que posteriormente foi cancelado, e o possuidor tiver 
estabelecido ali sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico. 
• PAZO DE 3 ANOS PARA BENS MOVEIS 
B) Usucapião Extraordinária (Art. 1.238 do CC) 
IMOVEIS - É a modalidade com o prazo mais longo, justamente porque a lei dispensa a 
apresentação de documentos e a prova de boa-fé. Ela foca puramente no fato da posse 
prolongada. 
• Prazo Geral: 15 anos. 
• Requisitos: Posse mansa, pacífica e contínua com animus domini. (Dispensados o justo 
título e a boa-fé). 
• Redução de prazo: O prazo cai para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no 
imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 
Usucapião Extraordinária de Bens Móveis (Art. 1.261, CC) 
Diferente dos imóveis, a usucapião de bens móveis é muito mais rápida devido à natureza de 
circulação desses bens. 
• Prazo: 5 anos. 
• Requisitos: Posse ad usucapionem (mansa, pacífica, contínua e com animus domini). 
• Diferencial: Não é necessário demonstrar boa-fé ou ter justo título. Se você se apossar 
de um bem móvel (ex: um veículo ou equipamento) e o dono original for inerte por 5 
anos, você se torna o proprietário legítimo. 
 
C) Usucapião Especial Rural (ou Pro Labore) (Art. 1.239 do CC e Art. 191 da CF) 
A palavra "pro labore" vem do latim e significa "pelo trabalho". É a usucapião voltada para o 
trabalhador do campo. O foco aqui é a fixação do homem na terra e a produtividade. 
• Prazo: 5 anos. 
• Requisitos Específicos: 
1. NÃO EXISTE AREA MINIMA 
2. O possuidor deve ter tornado a terra produtiva pelo seu trabalho ou de sua 
família (por isso o nome pro labore). 
3. Deve fixar nela a sua moradia. 
4. Não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel (rural ou urbano). 
5. Dispensados justo título e boa-fé. 
 
Para fechar o raciocínio com uma visão geral do sistema: 
• Ordinária: 10 anos + Papel (Título) + Boa-fé. 
• Extraordinária: 15 anos + Nada de papel (Foco no tempo puro). 
• Pro Labore (Rural): 5 anos + Trabalho na terra + Moradia + Limite de tamanho. 
 
AQUISIÇÃO PELO REGISTRO 
1. Artigo 1.245: A Eficácia do Registro 
"Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de 
Imóveis." 
• O Princípio da Solenidade: Diferente dos bens móveis (que se transferem pela 
tradição/entrega), os imóveis exigem um ato formal e público. 
• Contrato vs. Registro: O contrato (como a compra e venda) cria a obrigação de transferir, 
mas o comprador só se torna dono (proprietário) quando leva esse documento ao 
Cartório de Registro de Imóveis (RGI). 
• § 1º - O Risco da Inércia: Enquanto não se registrar o título, o alienante (vendedor) 
continua a ser havido como dono do imóvel. 
o Implicação prática: Se o vendedor tiver dívidas, o imóvel pode ser penhorado, 
pois legalmente ainda pertence a ele até que o registro ocorra. 
• § 2º - Eficácia Erga Omnes: Enquanto o registro não for cancelado, ele produz efeitos 
contra todos, e o adquirente é considerado o proprietário pleno. 
2. Artigo 1.246: A Retroatividade do Registro 
"O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este 
o prenotar no protocolo." 
Este artigo estabelece a importância da Prenotação: 
• O Protocolo: Quando você entrega a escritura no cartório, o oficial faz um lançamento 
inicial no "Livro de Protocolo". 
• Prioridade: A eficácia do registro retroage à data e hora dessa entrada (prenotação). 
• Segurança Jurídica: Se duas pessoas apresentarem títulos de compra do mesmo imóvel, 
quem protocolou primeiro terá a prioridade no registro, mesmo que o registro efetivo 
(a análise documental) demore alguns dias para ser concluído. 
3. Artigo 1.247: A Retificabilidade e Invalidezdo Registro 
"Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou 
anule." 
Este artigo trata da fé pública mitigada do registro brasileiro. Diferente de alguns sistemas 
estrangeiros onde o registro é absoluto, no Brasil ele pode ser questionado se houver erro ou 
fraude. 
• Ação de Retificação: Se houver erro de metragem, nome ou dados técnicos, o 
interessado pode pedir a correção. 
• Anulação: Se o título que gerou o registro for nulo (ex: assinatura falsa ou venda por 
quem não era dono), o registro também pode ser anulado. 
• Parágrafo único: Cancelado o registro, o proprietário pode reivindicar o imóvel, 
independentemente da boa-fé de quem o adquiriu posteriormente (salvo em casos 
específicos de proteção ao terceiro de boa-fé ou usucapião já consolidada). 
 
AS MODALIDADES DE ACESSÃO (ART. 1.248) 
O artigo 1.248 elenca as cinco formas de acessão: 
1. Formação de ilhas; 
2. Aluvião; 
3. Avulsão; 
4. Álveo abandonado; 
5. Plantações e construções. 
2. Acessões Naturais (Arts. 1.249 a 1.252) 
Estas ocorrem por movimentos das águas e rios (aplica-se apenas a rios não 
navegáveis/particulares): 
• Formação de Ilhas (Art. 1.249): As ilhas que se formam em correntes comuns ou 
particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros. A divisão é feita pela 
linha mediana do rio. 
• Aluvião (Art. 1.250): É o acréscimo lento e imperceptível de terra ou depósitos minerais 
nas margens de um rio. Esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais 
(princípio do acessório segue o principal). 
• Avulsão (Art. 1.251): Ocorre quando uma força natural violenta (enxurrada) destaca 
uma porção de terra de um prédio e a junta a outro. 
o O dono do prédio que ganhou a terra adquire a propriedade, mas deve indenizar 
o dono que a perdeu (se este reclamar em 1 ano). 
o Se o dono que perdeu não reclamar em 1 ano, perde o direito à indenização. 
• Álveo Abandonado (Art. 1.252): O "álveo" é o leito do rio. Se o rio seca ou desvia seu 
curso permanentemente, o leito abandonado pertence aos proprietários ribeirinhos das 
duas margens, sem que os donos por onde a água passou novamente tenham direito a 
indenização. 
 
3. Acessões Artificiais (Arts. 1.253 a 1.259) 
Referem-se a construções e plantações. A regra geral é a presunção de que tudo o que se planta 
ou constrói no terreno pertence ao dono do solo (Art. 1.253), mas há nuances baseadas na boa-
fé. 
A. Materiais Próprios em Terreno Alheio (Art. 1.255) 
• Quem planta ou edifica em terreno alheio perde o que fez para o dono do terreno. 
• Se agiu de boa-fé: Tem direito a ser indenizado pelo valor da construção/plantação. 
• Se agiu de má-fé: Perde tudo e ainda pode ser compelido a repor as coisas no estado 
anterior, sem indenização. 
B. Acessão Inversa (Art. 1.255, Parágrafo Único) 
Esta é uma inovação importante. Se a construção ou plantação exceder consideravelmente o 
valor do terreno (ex: uma mansão em um lote barato), aquele que edificou de boa-fé adquirirá 
a propriedade do solo, mediante pagamento de indenização fixada judicialmente. 
C. Invasão de Terreno Alheio (Arts. 1.258 e 1.259) 
Ocorre quando alguém constrói no seu terreno e invade uma parte do vizinho: 
• Invasão de até 5% do terreno vizinho (Art. 1.258): Se o invasor estava de boa-fé e o 
valor da construção exceder o da área invadida, ele adquire a propriedade daquela parte 
pagando indenização pela área e pela desvalorização do restante do terreno. 
o Se agiu de má-fé, deve demolir, a menos que o valor da construção seja muito 
alto, caso em que pagará indenização decuplicada (10x). 
• Invasão superior a 5% (Art. 1.259): Se de boa-fé, o invasor adquire a área pagando 
perdas e danos (valor da área + desvalorização). Se de má-fé, é obrigado a demolir o que 
construiu na parte alheia e pagar em dobro pelas perdas e danos. 
4. Regras de Materiais Alheios (Art. 1.254 e 1.256) 
• Materiais alheios em terreno próprio (Art. 1.254): O dono do solo adquire a 
propriedade dos materiais, mas deve pagar o valor deles ao antigo dono. Se agiu de má-
fé, paga o valor mais perdas e danos. 
• Má-fé de ambas as partes (Art. 1.256): Se o dono do solo presencia a 
construção/plantação alheia e não se opõe (má-fé recíproca), ele adquire a propriedade, 
mas é obrigado a indenizar o valor dos materiais e trabalho. 
 
QUANTO À ORIGEM (RELAÇÃO COM O DONO ANTERIOR) 
Esta classificação define se o novo proprietário "recebe" o direito de alguém ou se o direito 
"nasce" diretamente para ele. 
A) Aquisição Originária 
Ocorre quando não há relação jurídica entre o proprietário anterior e o adquirente. O direito de 
propriedade surge "do zero" para o novo dono, livre de quaisquer ônus, defeitos ou vícios que 
pudessem existir anteriormente (como hipotecas, servidões ou penhoras). 
• Exemplos: 
o Usucapião: A propriedade nasce do exercício da posse, independentemente da 
vontade do dono anterior. 
o Acessão (Aluvião/Avulsão): A terra nova surge por força da natureza, não por 
transmissão. 
o Ocupação: Apropriação de coisa sem dono (res nullius). 
B) Aquisição Derivada 
Ocorre quando há uma transferência do direito de propriedade de um sujeito para outro. Aqui, 
o novo proprietário sucede o anterior. Como consequência, o direito é adquirido com as mesmas 
características, ônus e eventuais defeitos do dono precedente (regra do nemo plus iuris — 
ninguém pode transferir mais direitos do que possui). 
• Exemplos: 
o Registro de Título (Compra e Venda): A propriedade é derivada de um contrato. 
o Sucessão (Herança): A propriedade é transmitida causa mortis. 
2. Quanto à Extensão (Objeto da aquisição) 
Esta classificação define se o que está sendo adquirido é um bem específico ou um patrimônio 
inteiro. 
A) Aquisição Singular 
Ocorre quando o adquirente recebe bens determinados e individualizados (objetos certos). É a 
forma mais comum de transação civil. 
• Exemplo: A compra de um imóvel específico, a doação de um veículo ou a aquisição de 
um notebook. O adquirente sabe exatamente o que está recebendo. 
B) Aquisição Universal 
Ocorre quando o adquirente recebe um conjunto de bens, direitos e obrigações (uma 
universalidade), agindo como sucessor daquele todo. O adquirente assume o lugar do titular 
anterior em uma massa patrimonial. 
• Exemplo: A Sucessão Hereditária. Quando um herdeiro recebe uma herança, ele recebe 
uma universalidade (ativos e passivos). Mesmo que o falecido tivesse várias casas e 
dívidas, o herdeiro sucede no "todo" (ou em uma fração ideal desse todo), não apenas 
em um objeto isolado inicialmente. 
Tabela Resumo das Classificações 
Critério Modalidade Definição Rápida Exemplo Principal 
Origem Originária Sem vínculo com o dono anterior; livre de vícios. Usucapião 
Origem Derivada Com vínculo (sucessão); herda os vícios. Compra e Venda 
Extensão Singular Bem determinado, individualizado. Compra de carro 
Extensão Universal Patrimônio total ou fração ideal (ativo + passivo). Herança 
 
1. Propriedade Plena (ou Alodial) 
A propriedade é plena quando o proprietário exerce sobre o bem a totalidade dos poderes 
inerentes ao domínio, sem que haja qualquer restrição de terceiros ou limitação legal severa que 
o impeça de usar a coisa livremente. 
2. Propriedade Limitada (ou Restrita) 
A propriedade torna-se limitada quando um ou mais dos poderes acima são restringidos ou 
quando há uma obrigação que "pesa" sobre o bem. Isso ocorre por vontade das partes ou por 
imposição legal. 
Quanto a natureza 
1. Absoluto (Jus Utendi, Fruendi, Abutendi, Rei Vindicatio) 
Diz-se que a propriedade é absoluta porque confere ao titular a plenitude dos poderes sobre a 
coisa. 
2. Exclusivo (Princípio da Exclusividade) 
A propriedade é exclusiva porque não pode haver dois proprietários plenos e autônomos sobre 
o mesmo objeto, exercendo poderes iguais e independentes. 
3. Perpétuo 
A propriedade é perpétua porque ela não se extingue pelonão uso. O tempo não faz o direito 
de propriedade desaparecer. 
 
DIREITO REAL 
1. O Rol Taxativo e a Constituição (Arts. 1.225 a 1.227) 
Art. 1.225: O Rol Taxativo (Numerus Clausus) 
Este artigo elenca quais são os direitos reais (Propriedade, Superfície, Servidões, Usufruto, 
Habitação, Direito do Promitente Comprador, Penhor, Hipoteca, Anticrese, Concessão de Uso 
Especial, Concessão de Direito Real de Uso e Laje). 
• Importância: Diferente dos contratos (onde as partes podem criar novas formas), nos 
Direitos Reais as partes não podem inventar novos tipos. Só é direito real o que a lei diz 
que é. 
Art. 1.226: Aquisição de Móveis (Tradição) 
Os direitos reais sobre objetos móveis, quando constituídos por atos entre vivos, transmitem-se 
pela tradição (entrega física ou simbólica). 
Art. 1.227: Aquisição de Imóveis (Registro) 
Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem 
com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
2. O Sistema Registral e sua Eficácia (Arts. 1.245 a 1.247) 
Como já vimos anteriormente, esses artigos formam a espinha dorsal da segurança imobiliária: 
• Art. 1.245: O registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade. Sem ele, o 
vendedor continua sendo o dono legal. 
• Art. 1.246 (Prioridade/Prenotação): O direito retroage à data em que o título foi 
protocolado no cartório. 
• Art. 1.247 (Fé Pública Mitigada): O registro presume-se verdadeiro, mas pode ser 
retificado ou anulado se for provado erro ou fraude. 
 
3. O Direito de Propriedade e seus Frutos (Arts. 1.228 e 1.232) 
Art. 1.228: Os Poderes do Proprietário 
É o artigo mais importante do Direito das Coisas. Define que o proprietário tem a faculdade de 
usar, gozar, dispor e o direito de reaver a coisa de quem injustamente a possua. 
• O §1º introduz a Função Social: o direito de propriedade deve ser exercido em 
consonância com as finalidades econômicas e sociais, preservando a flora, fauna, 
patrimônio histórico e evitando a poluição. 
Art. 1.232: Acessórios e Frutos 
Estabelece que os frutos e produtos da coisa pertencem, ainda que separados, ao seu 
proprietário, salvo se houver preceito jurídico especial (como um contrato de usufruto ou 
locação). 
 
4. A Ideia de Vínculo Legal (Lafayette) 
O jurista mineiro Lafayette Rodrigues Pereira, em sua obra clássica "Direito das Coisas", 
consolidou a teoria realista que ainda influencia o nosso Código. 
Para Lafayette, o Direito Real é: 
"O direito que submete a coisa, imediata e diretamente, à vontade e à ação de uma pessoa." 
Pontos-chave da Teoria de Lafayette: 
1. Vínculo Direto: Diferente do Direito Pessoal (onde você tem um vínculo com uma pessoa 
para que ela te entregue algo), no Direito Real o vínculo é entre o Sujeito e a Coisa. Se 
eu sou dono deste celular, eu não preciso de ninguém para exercer meu direito sobre 
ele; eu simplesmente o uso. 
2. Inerência (Aderência): O direito "gruda" na coisa. Se eu vendo a coisa, o direito real 
(como uma hipoteca) vai junto com ela. 
3. Ambula Cum Domino: O direito segue o objeto onde quer que ele esteja (Direito de 
Sequela). 
4. Exclusividade e Absolutismo: Por ser um vínculo legal direto, ele impõe a toda a 
sociedade o dever de abstenção (não interferir na coisa alheia). 
Resumo Comparativo: Real vs. Pessoal 
Critério Direito Real (Lafayette) Direito Pessoal (Obrigações) 
Sujeitos Ativo (Dono) + Coisa Ativo (Credor) + Passivo (Devedor) 
Objeto A coisa (bem corpóreo/incorpóreo) Uma prestação (fazer, dar, não fazer) 
Eficácia Erga Omnes (Contra todos) Inter Partes (Entre as partes) 
Ação Ação Real (Ex: Reivindicatória) Ação Pessoal (Ex: Cobrança) 
 
Aquisição da Propriedade Móvel 
A aquisição pode ser dividida em modalidades originárias (sem vínculo com o dono anterior) e 
derivadas (transmissão de alguém para outrem). 
Usucapião de Bem Móvel 
É a aquisição pelo uso prolongado com intenção de dono (animus domini). 
• Ordinária: Exige posse contínua por 3 anos, com justo título e boa-fé (Art. 1.260). 
• Extraordinária: Exige posse por 5 anos, independentemente de título ou boa-fé (Art. 
1.261). 
O justo título é um conceito fundamental no Direito Civil brasileiro, funcionando como um 
documento ou ato jurídico que, embora apresente algum vício que impeça a transferência 
imediata e plena da propriedade, possui uma aparência de legalidade tal que induz o possuidor 
a acreditar, honestamente, que se tornou o dono do bem. 
Para facilitar o entendimento, imagine-o como um "quase título de propriedade": ele parece 
legítimo, tem a forma correta e a intenção clara de transferir o bem, mas falha em algum ponto 
técnico (como a ausência de registro ou um erro formal na escritura). 
 
Ocupação (Art. 1.263) 
Ocorre quando alguém se apossa de algo que não tem dono (res nullius) ou que foi abandonado 
(res derelicta). 
Nota: Não se aplica a coisas perdidas (descoberta), que devem ser devolvidas. 
Achado do Tesouro (Art. 1.264) 
Depósito antigo de moedas ou objetos preciosos cujo dono não se tenha memória. 
• Se achado em prédio alheio casualmente: divide-se meio a meio entre o descobridor e 
o proprietário do terreno. 
• Se o dono do terreno encontrar: o tesouro é integralmente dele. 
Tradição (Art. 1.267) 
É a entrega da coisa com a intenção de transferir a propriedade. É a forma mais comum de 
aquisição derivada. 
• Real: Entrega física do objeto. 
• Simbólica: Ato que representa a entrega (ex: entrega das chaves de um veículo). 
• Ficta (Constituto Possessório): Ocorre quando o vendedor passa a possuir a coisa em 
nome do comprador (ex: vendo meu carro para você, mas continuo com ele por mais 
um mês como aluguel). 
Especificação (Art. 1.269) 
Quando alguém, trabalhando em matéria-prima alheia (ex: transformando madeira em 
escultura), obtém espécie nova. 
• Se não puder voltar ao estado anterior, o especificador será o dono, mas deverá 
indenizar o dono da matéria-prima. 
• Se houver má-fé, a propriedade fica com o dono da matéria-prima, a menos que o valor 
da obra exceda muito o valor do material. 
Confusão, Comistão e Adjunção (Arts. 1.272 a 1.274) 
Ocorre quando coisas pertencentes a donos diversos se misturam: 
• Confusão: Mistura de líquidos (vinho com vinho). 
• Comistão: Mistura de sólidos (trigo com trigo). 
• Adjunção: Justaposição de uma coisa a outra (pintura em tela alheia). 
• Regra: Se puderem ser separadas sem deterioração, assim se fará. Se não, cada dono 
terá uma cota-parte proporcional ao valor, ou o todo pertencerá ao dono da coisa 
principal (indenizando os outros). 
 
2. Perda da Propriedade Móvel 
A perda ocorre quando o titular deixa de exercer os poderes inerentes ao domínio. As principais 
causas (Art. 1.275) são: 
• Alienação: Transferência voluntária (venda, doação). A perda para o antigo dono ocorre 
com a tradição. 
• Renúncia: Ato unilateral onde o dono declara que não quer mais o bem. 
• Abandono: O proprietário se desfaz da coisa com a intenção de não mais tê-la. 
Diferencia-se da perda acidental porque há vontade. 
• Perecimento: Destruição física do objeto. Se o objeto deixa de existir, o direito de 
propriedade sobre ele também se extingue. 
• Desapropriação: Ato do Poder Público por necessidade ou utilidade pública, mediante 
justa e prévia indenização. 
• Resumo Comparativo: Móveis vs. Imóveis 
Critério Bens Móveis Bens Imóveis 
Forma de 
Transmissão 
Tradição (entrega) Registro (Cartório) 
Usucapião (curto) 3 anos 5 a 10 anos 
Usucapião (longo) 5 anos 15 anos 
Ocupação 
Possível (coisa sem 
dono) 
Impossível (pertencem ao 
Estado) 
 
 
A Usucapião Extrajudicial (ou administrativa) é uma inovação trazida pelo Novo Código de 
Processo Civil de 2015 que permite o reconhecimento da propriedade diretamente no Cartório 
de Registro de Imóveis, sem a necessidade de um processo judicial demorado, desde que haja 
consenso entre as partes. 
1. O Artigo 1.071 do NCPC e a Lei de Registros PúblicosO Artigo 1.071 do NCPC não alterou o Código Civil diretamente, mas inseriu o Artigo 216-A na 
Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). Este é o dispositivo que fundamenta todo o rito 
extrajudicial. 
Requisitos Documentais (Art. 216-A): 
Para dar entrada no pedido perante o oficial do Registro de Imóveis da comarca onde o bem está 
situado, o interessado deve apresentar: 
1. REPRESENTAÇAO POR ADVOGADO 
2. Planta e Memorial Descritivo: Assinados por profissional habilitado 
(engenheiro/arquiteto) e pelos titulares de direitos reais (vizinhos confinantes e o 
proprietário registral). 
3. Certidões Negativas: Distribuidores cíveis (estaduais e federais) que comprovem que a 
posse é mansa e pacífica. 
4. Justo Título: Ou qualquer documento que demonstre a origem da posse (se a 
modalidade de usucapião assim exigir). 
2. A Citação e a Publicidade (Artigos 246 e 257 do NCPC) 
Embora o procedimento seja administrativo, ele deve respeitar o princípio do contraditório e dar 
ciência a todos os possíveis interessados. É aqui que entram as normas do CPC aplicadas 
subsidiariamente: 
Artigo 246 do NCPC (Meios de Citação/Notificação) 
No âmbito extrajudicial, o oficial do registro deve notificar os interessados (proprietário e 
vizinhos) para que se manifestem em 15 dias. 
• O Art. 246 estabelece que a citação será feita, preferencialmente, por meio eletrônico 
ou pelo correio. 
• Na usucapião extrajudicial, se o proprietário ou vizinho não for encontrado ou não 
assinar a planta, ele será notificado pelo oficial do registro pessoalmente ou via carta 
com AR. 
• Importante: Atualmente, o silêncio da parte notificada é interpretado como 
concordância (anuência tácita), o que acelerou muito os processos. 
Artigo 257 do NCPC (Citação por Edital) 
Se os interessados estiverem em local incerto, desconhecido ou inacessível, o oficial utilizará a 
regra da citação por edital. 
• O Art. 257 determina os requisitos para a validade do edital, garantindo a ampla 
publicidade. 
• Na prática da usucapião extrajudicial, publica-se um edital em jornal de grande 
circulação (ou meio eletrônico oficial) por duas vezes, pelo prazo de 15 dias cada, para 
que eventuais terceiros interessados possam impugnar o pedido. 
3. Fluxo do Procedimento 
1. Pedido do Advogado: A presença de advogado é obrigatória no cartório. 
2. Notificação do Poder Público: A União, o Estado e o Município são notificados para dizer 
se o imóvel é terreno público (o que impediria a usucapião). 
3. Diligências do Oficial: O registrador pode ir ao local ou solicitar provas complementares. 
4. Registro: Estando a documentação em ordem e não havendo impugnação, o oficial faz 
o registro na matrícula do imóvel, transmitindo a propriedade ao requerente. 
Observação: Se houver qualquer impugnação (alguém contestar o pedido), o oficial é obrigado 
a remeter o caso para a via judicial, encerrando o rito administrativo 
PRESSUPOSTOS USUCAPIAO 
Esses pressupostos derivam do Direito Romano e formam o "esqueleto" clássico da usucapião. 
Para que a posse se transforme em propriedade, o Direito Civil exige a conjunção desses 
elementos. 
1. Res Habilis (Coisa Hábil) 
Nem tudo pode ser usucapido. Para que a usucapião ocorra, o bem deve ser comerciável. 
• O que não é res habilis: Bens públicos (Art. 183, §3º da CF), bens fora do comércio (ex: 
órgãos humanos), bens de incapazes (enquanto durar a incapacidade absoluta) ou bens 
protegidos por cláusulas de inalienabilidade (em certos contextos). 
• O que é res habilis: Bens móveis ou imóveis de domínio privado que não tenham 
restrições legais à sua aquisição. 
2. Titulus (Justo Título) 
Como discutimos anteriormente, é o documento ou causa jurídica que justifica a posse. 
• Função: Ele cria a aparência de que o possuidor é o dono legítimo. 
• Aplicação: É pressuposto obrigatório apenas para a Usucapião Ordinária. Na Usucapião 
Extraordinária, a lei dispensa o título em razão do tempo de posse muito mais longo. 
3. Fides (Boa-Fé) 
É o elemento subjetivo: a crença genuína de que a posse não viola o direito de outrem. 
• Conceito: O possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. 
• Presunção: No caso da usucapião com justo título, a boa-fé é presumida. Na usucapião 
extraordinária, ela é irrelevante para a lei. 
4. Possessio (Posse) 
Não é qualquer posse que gera usucapião. Ela deve ser a chamada posse ad usucapionem, que 
exige três características: 
• Mansa e Pacífica: Sem oposição ou contestação do real proprietário. 
• Contínua e Ininterrupta: Exercida sem intervalos durante o tempo exigido. 
• Animus Domini: O possuidor deve agir como se fosse o dono (não se aplica a inquilinos 
ou caseiros, que possuem posse direta, mas reconhecem o domínio alheio). 
5. Tempus (Tempo) 
É o decurso do prazo fixado em lei. O tempo varia conforme a modalidade e a função social dada 
ao bem: 
• Imóveis: Variam entre 2, 5, 10 ou 15 anos. 
• Móveis: 3 anos (ordinária) ou 5 anos (extraordinária). 
• Acessio Possessionis: A lei permite somar o tempo do possuidor atual com o do 
antecessor, desde que ambas as posses sejam da mesma natureza. 
6. Sentença Judicial (ou Ato de Registro) 
Embora a usucapião ocorra "pelo tempo" (aquisição originária), é necessária uma formalização 
para gerar efeitos erga omnes (contra todos). 
• Natureza Declaratória: A sentença do juiz (ou o ato do oficial no caso da extrajudicial) 
não cria o direito, mas declara que ele já existia desde o momento em que o prazo foi 
completado. 
• Título para Registro: É o documento que será levado ao Cartório de Registro de Imóveis 
para matricular o bem em nome do novo proprietário.