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MÓDULO 5.
Dos direitos reais sobre coisas alheias.
· CC/1916 – 3 Títulos: posse, propriedade e direitos reais sobre coisas alheias.
· CC/2002 – posse (Tít. I); direitos reais (Tít. II), propriedade (Tít. III) e depois um título para cada direito real sobre
coisa alheia, omitindo as disposições gerais. Ex.: Título IV – superfície; Título V - servidões; Título VI - usufruto etc.
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Conceito:
Direito real é o que afeta a coisa direta e imediatamente sob todos ou sob certos respeitos, e a segue em poder de
quem quer que a detenha. – o direito real liga pessoa (titular do direito) e coisa, sendo oponível erga omnes e
conferindo ao titular do direito a ação real, para o exercício do direito de sequela.
O direito real mais completo é o domínio, porque pode conferir ao titular uso, gozo e disposição, além do direito de
reivindicação da coisa.
Mas é possível que um ou alguns dos poderes do domínio se destaquem para se incorporarem ao patrimônio de outrem.
E esta pessoa, em cujo patrimônio tal poder se incorporou, passa a ser titular de um direito real sobre coisa alheia.
O domínio se divide em direitos elementares, conforme as formas pelas quais se manifesta a atividade do homem sobre
as coisas corpóreas. E cada um dos direitos elementares do domínio constitui um direito real, como o uso, o usufruto,
a servidão (direito não de usar, mas de utilizar para a passagem, por ex., o prédio alheio).
O titular do domínio sofre uma restrição em seu direito, que corresponde ao direito paralelo do usufrutuário, ou do
usuário, ou do prédio dominante (na servidão) – estes têm direito real sobre coisa de outrem. O dono (com a
constituição de direitos reais de terceiros) deixa de ter certa faculdade em relação à coisa.
Os terceiros têm direitos reais sobre coisas alheias, prerrogativas sobre coisa de outrem, diminuindo o direito do
proprietário.
Os direitos reais sobre coisa alheia podem decorrer de contrato, mas são mais que meras obrigações vinculando
pessoas, são direitos que se prendem à coisa, a perseguem enquanto não se extinguem, conferem aos
titulares ação real exercitável erga omnes – são direitos reais.
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Espécies:
CC/1916 - art. 674 (elencava 9 direitos reais sobre coisas alheias) – enfiteuse, servidão, usufruto, uso, habitação,
rendas constituídas sobre imóveis, penhor, anticrese e hipoteca.
· Trata-se de rol taxativo, como o do art. 1.225 do CC/2002.
· Para o art. 1225, CC/2002 – direitos reais sobre coisa alheia são: a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a
habitação, o direito de promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial
para fins de moradia, a concessão de direito real de uso (os dois últimos incorporados ao rol por força da Lei nº
11.481/2007) e o direito de laje (Lei n. 13.465 de 11.7.2017). Então saíram do rol – enfiteuse e rendas
expressamente constituídas sobre imóveis.
** A Lei nº 6.014/73 já tratava, incluindo no rol do CC/1916, da promessa irretratável de venda.
· Os direitos reais sobre coisa alheia se dividem em 2 espécies: direito de fruição (para uso, gozo, ou uso e gozo) e os
de garantia (de um débito).
· Direitos reais de fruição: superfície, servidão, usufruto, uso, habitação, promessa irretratável de venda, direito de laje,
concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de direito real de uso.
· Direitos reais de garantia: penhor, anticrese e hipoteca.
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Constituição (dos direitos reais sobre coisa alheia) por atos entre vivos.
Não basta o negócio jurídico para constituir ou transmitir direitos reais. Deve haver a tradição (móvel) ou o registro, no
Registro Imobiliário (imóvel). Conforme art. 1.226 e 1.227 do CC. O negócio jurídico cria obrigação, e só o registro cria
direito real.
Obs.: O art. 168 da Lei de Registros Públicos e o CC/2002 falam em registro, e não mais em transcrição ou inscrição.
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ENFITEUSE.
Também chamada aforamento ou emprazamento.
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NÃO EXISTE MAIS, como previsão de direito real sobre coisa alheia, no CC/2002.
VAMOS ESTUDAR PORQUE O INSTITUTO POR SÉCULOS esteve em vigor NO BRASIL E MUITOS IMÓVEIS “ESTÃO
PRESOS” POR ESTE VÍNCULO REAL (art. 2.038, CC/2002: as enfiteuses não podem mais ser criadas, mas as já
existentes são reguladas pelo CC/1916).
Art. 678 e 679, CC/1916.
Ocorria quando por ato entre vivos ou de última vontade o proprietário atribuía a outrem o domínio útil do imóvel,
pagando a pessoa que o adquire (enfiteuta) um foro anual ao senhorio direto (proprietário). Tal foro é certo e invariável.
Art. 679, CC – a enfiteuse é perpétua. A enfiteuse por tempo limitado é considerada como arrendamento.
* Diferença entre enfiteuse e locação – a enfiteuse é perpétua. E outra diferença – do contrato de locação resultam
direitos pessoais entre as partes, e da enfiteuse decorre direito real.
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Conteúdo da enfiteuse: é o mais amplo direito real sobre coisa alheia. O enfiteuta tem o uso, gozo, reivindicação e pode
alienar os seus direitos a outrem sem anuência do senhorio. O enfiteuta tem todos os direitos do domínio menos “o
domínio”, que fica com o proprietário, daí a necessidade de pagamento do foro anual. O senhorio só fica c/ “o nome
de dono”; a expectativa de readquirir a condição anterior, mediante o exercício da preferência, em caso de
alienação, ou através do comisso, ou do falecimento do enfiteuta sem herdeiros; o direito ao foro e ao
laudêmio, que já estudaremos.
· O senhorio tem mais expectativas que direitos. O valor econômico da propriedade fica com o enfiteuta. O foreiro
então tem o domínio útil, e o senhorio o domínio direto.
· Com a perpetuidade o enfiteuta pode transmitir seus direitos por ato entre vivos ou causa mortis.
· A enfiteuse só podia se constituir sobre terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação (art. 680,
CC/1916), porque sua finalidade era facilitar o aproveitamento de terras.
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Esboço histórico.
Surge no Direito Romano da junção de dois institutos – os arrendamentos perpétuos dos agri vectigales e o direito
enfitêutico propriamente dito.
Os Municípios, os colégios sacerdotais etc. tinham imóveis que arrendavam. Como os imóveis eram em lugares
distantes, muitas vezes o arrendante tinha que oferecer melhores condições para o arrendamento, para seduzir o
arrendatário. Então tais arrendamentos passaram a ser perpétuos, não sendo o arrendatário obrigado a deixar a terra
enquanto pagasse a renda convencionada. Enquanto houvesse pagamento, não se podia tirar do enfiteuta em nem do
seu herdeiro os direitos sobre o bem.
Ainda, para garantir o direito do enfiteuta, concedeu-se ação de caráter real. Aos imóveis assim entregues em
arrendamento dava-se o nome de agri vectigales (vectigal era a renda que pagava o arrendatário); e a ação a ele
concedida se chamava actio vectigalis.
A enfiteuse surge quando ocorre a invasão dos bárbaros e a má organização social, que vai dizimar a população rural,
aumentando a pobreza. Os grandes proprietários, para atrair lavradores para arrendar as terras, para estas não ficarem
inexploradas, foram obrigados a arrendá-las, por prazos extremamente longos, ou perpetuamente, por taxa menor que
a normal. Principalmente os imperadores que usaram deste meio para cultivar seus imóveis patrimoniais. Depois a
enfiteuse foi usada para a exploração dos imóveis particulares e da Igreja.
* No Brasil, diferente de Portugal, a enfiteuse era como em Roma – boa para o enfiteuta – com prestações módicas e
prazos perpétuos. Isto porque havia muita terra e pouca gente para cultivá-la.
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Regime da enfiteuse:
Direitos do senhorio:
A enfiteuse se estabelecia por testamento ou por ato entre vivos. Mas para a constituição do direito real era preciso o
registro do título constitutivo no Registro de Imóveis– art. 676, CC/1916.
Com o registro surgiam dois titulares de direitos reais sobre a mesma coisa – o titular do domínio direto e o titular do
domínio útil. Este possuía todos os direitos elementares do domínio, e a lei dava ao senhorio apenas o direito ao foro, ao
laudêmio e preferência no caso de alienação do domínio útil.
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Foro – é a contraprestação. Devida pelo enfiteuta. Se não pagar por 3 anos consecutivos, surge o comisso - extinção do
aprazamento com a consolidação do domínio nas mãos do senhorio.
Laudêmio – importância devida ao senhorio, pelo foreiro, cada vez que transferir o domínio útil por venda ou dação em
pagamento. É de 2,5 % sobre o preço da alienação, se outro não foi fixado no título do aforamento (art. 686, CC/1916).
O laudêmio só é devido nas alienações onerosas, não sendo reclamável nas liberalidades.
O senhorio por lei tem preferência quando o enfiteuta quer vender ou dar em pagamento o domínio útil. Na venda, o
enfiteuta (foreiro) deve interpelar o senhorio para que em 30 dias manifeste por escrito, datado e assinado, o seu
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propósito de exercer a preferência na aquisição, pelo mesmo preço e nas mesmas condições por que foi oferecida ao
estranho (art. 683, CC/1916). Se não for respeitado o direito de preferência, o senhorio pode promover a
rescisão do negócio feito com terceiro, havendo o imóvel do adquirente pelo preço da aquisição.
A preferência também pode ser exercida na venda judicial. Com a penhora do imóvel, o senhorio direto será citado para
assistir à praça, e terá preferência sobre os demais lançadores em condições iguais; à falta destes, terá preferência pelo
preço pelo qual a coisa deverá ser adjudicada (art. 689, CC/1916).
· Se não quiser exercer a preferência, o senhorio tem (como dito) o direito ao laudêmio, de 2,5% sobre o preço da
alienação.
· E se o enfiteuta falecer sem herdeiro (raro) o senhorio adquire o domínio útil, consolidando em sua pessoa a
propriedade – art. 692, II, CC/1916.
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Dos direitos do foreiro:
São todos os direitos elementares da propriedade.
· Tem preferência na aquisição do domínio direto, pois quer consolidar a propriedade e encerrar direito real sobre coisa
alheia.
· Por ser perpétua a enfiteuse, o enfiteuta tem a prerrogativa de transmitir por ato negocial ou por sua morte a enfiteuse
– art. 681, CC/1916.
· O enfiteuta tem domínio útil; e o senhorio tem o domínio direto (indefinidamente).
· Únicas restrições para o foreiro – preferência na alienação (vimos) ou laudêmio (vimos também) ao senhorio direto.
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HIPÓTESE DE VÁRIOS ENFITEUTAS – ELEIÇÃO DE CABECEL.
EX.: Quando o enfiteuta deixa vários herdeiros, o senhorio direto se quiser pode convir na divisão.
Se não, os consortes devem eleger em 6 meses um cabecel, sob pena de a escolha ser feita pelo senhorio.
Com a escolha, as ações do senhorio contra os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito
regressivo em face dos outros, pelas respectivas quotas (art. 690 e §§, CC/1916).
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Da extinção da enfiteuse:
Art. 692, CC/1916:
- natural deterioração do prédio aforado, quando não vale mais o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste
(no direito anterior a enfiteuse só se extinguia com a perda total do prédio);
- pelo comisso, deixando o foreiro de pagar a prestação por 3 anos consecutivos, caso em que o senhorio indeniza das
benfeitorias necessárias;
- falecendo o enfiteuta sem herdeiro, salvo direito dos credores.
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Resgate.
É a prerrogativa do foreiro de adquirir, compulsoriamente, o domínio direto, pagando certa indenização. A finalidade é
consolidar o domínio nas mãos do enfiteuta – art. 693, CC/1916 (com redação pela lei de 1972).
O resgate era possível 10 anos depois de constituída a enfiteuse, salvo acordo das partes em sentido contrário (acordo
poderia firmar prazo menor e fixar outro valor para a indenização). E o resgate se dava com o pagamento do laudêmio -
2,5% sobre o valor atual da propriedade plena mais 10 pensões anuais pelo foreiro, que não poderia no contrato
renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições cogentes da lei.
· Não é possível (por lei) haver resgate dos aforamentos de terrenos da União.
*** O art. 693, CC/1916 era cogente. É de interesse da coletividade consolidar a propriedade nas mãos do foreiro que a
trabalhou. E para o foreiro, que a produziu, é um prêmio. Não se podia por convenção suspender o resgate.
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Do direito de superfície: art. 1.225, II do CC/02.
O CC/2002 trouxe de volta este direito que o CC/1916 eliminou. O Dec.-lei nº. 271, de 28.2.1967, já tentara no art. 7º
restabelecer o direito de superfície, mas não houve uso.
Art. 1.369, CC/02 – Conceito: trata-se de direito que ocorre quando o proprietário concede a outrem a prerrogativa de
construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública registrada no Cartório de
Imóveis. É concessão da propriedade útil do imóvel para construção ou plantação.
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Obs.: as coisas construídas ou plantadas no terreno do concedente (proprietário) pertencem ao superficiário. É exceção
à regra de que o acessório segue o principal. Para Roberto Senise Lisboa, o direito de superfície é substancialmente uma
suspensão ou interrupção da eficácia do princípio da acessão[1].
Trata-se de direito real de uso, gozo e disposição sobre a coisa alheia, no que se refere à superfície, o que restringe o
direito real de propriedade. Ressalta-se que: o direito real de superfície só se origina do registro junto ao cartório
imobiliário, mediante escritura pública.
Obs.:
· O superficiário pode dar em garantia a superfície, para o pagamento de suas dívidas, e pode ainda reconstruir a coisa
superficiária, em caso de perecimento.
· O direito de superfície pode ser transmitido inter vivos ou causa mortis – em função da morte do beneficiário, hipótese
em que os seus herdeiros passam a ser os superficiários[2].
Partes – proprietário e superficiário.
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Diferença entre direito de superfície e arrendamento –
O direito de superfície é direito real, oponível, portanto, erga omnes, contando com a prerrogativa da sequela,
possibilidade de buscar a coisa das mãos de quem quer que seja.
* O direito real de superfície surge em decorrência do contrato, no momento do registro.
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Regras:
· A concessão pode ser onerosa ou gratuita. Na falta de previsão de onerosidade, presume-se gratuito. Nos dois casos o
superficiário (por desfrutar dos proveitos do imóvel) responde pelos encargos e tributos que sobre ele
incidem.
· O direito de superfície é direito real que pode ser transferido pelo superficiário a terceiros, inclusive a seus herdeiros,
por morte do superficiário.
Obs.: O proprietário aqui também é chamado de senhorio, mas é diferente da enfiteuse, porque nesta o proprietário
tem direito ao laudêmio cada vez que o foreiro transfere, a título oneroso, o domínio útil da coisa (o laudêmio é
porcentagem sobre o preço da venda, 2,5%). O art. 1.372, parágrafo único do CC/2002 determina que não se pode
estipular pelo concedente nenhum pagamento pela transferência, no direito de superfície.
· Art. 1.373, CC – Na alienação do imóvel ou do direito de superfície, tem o superficiário ou o proprietário o direito de
preferência.
· Art. 1.375, CC - Extinta a concessão, ordinariamente, pelo fim do prazo, o concedente passa a ter a propriedade plena
do imóvel, independentemente de indenização. Salvo estipulação em sentido contrário (a norma não é cogente).
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Das hipóteses de extinção do direito de superfície:1. pelo advento do termo final fixado em contrato ou em testamento;
2. por distrato;
3. pelo não uso do direito;
4. pelo exercício do direito de preferência ou de sucessão por qualquer das partes em relação à outra, caso em que
ocorre a consolidação subjetiva;
5. pela desapropriação do bem imóvel.
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Da laje.
A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que resultou de conversão da Medida Provisória 759/2016, estabelece o
DIREITO REAL DE LAJE.
O art. 1.225 do CC passa a conter o direito real sobre a laje -
XIII - a laje.
Dispõe o art. 1510-A:
"O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o
titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo".
Trata-se de direito real sobre coisa alheia que confere ao seu titular a prerrogativa real sobre a superfície superior ou
inferior de sua construção.
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http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn1
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn2
É preciso haver acesso independente à laje.
Trata-se de direito real sobre coisa alheia com características comuns ao direito real de superfície. Ocorre que se dá
sobre superfície sobrelevada. Deve ser aberta matrícula própria em favor do titular do direito de laje.
Nos termos do art. 1510-A,
§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em
projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não
pertencentes ao proprietário da construção-base.
§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e
dispor.
§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a
participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real
de laje.
§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje,
desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas
edilícias e urbanísticas vigentes.
 
É possível que o direito de laje seja adquirido por usucapião, preenchidos os requisitos legais.
Prevê o legislador -
Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a
segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de
laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de
serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção
que venha a ser estipulada em contrato.
§ 1o São partes que servem a todo o edifício:
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;
III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e
semelhantes que sirvam a todo o edifício; e
IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na
construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade
de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito
para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
§ 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito
do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta
dias, contado da data de alienação.
§ 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes
descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.
A Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a dispor, no art. 176, que:
§ 9o A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis
e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão
recíproca.
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Das servidões prediais.
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https://www.jusbrasil.com.br/topicos/158674300/art-1510e-1-da-lei-13465-17
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1034888/lei-de-registros-publicos-lei-6015-73
Conceito (Art. 1.378, CC/02): direito real constituído em favor de um prédio (o dominante) sobre outro prédio (o
serviente), pertencente a dono diverso, que implica em restrições ao prédio serviente, cujo dono perde alguns dos
direitos inerentes ao domínio ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize (para certo fim) o dono do prédio dominante.
· Sempre há serventia em favor de um prédio e em detrimento de outro, aumentando as utilidades do 1º e diminuindo
as do 2º.
Finalidade: aumentar a utilidade do prédio dominante.
Obs.: há várias espécies de servidão; e para que haja servidão os prédios não precisam ser contíguos. Ex.: servidão de
aqueduto – o proprietário do prédio dominante tem o direito real de passar água por muitos outros, dos quais só um
deles lhe é contíguo.
*** O aquedutopode ser decorrente do direito de vizinhança (servidão legal), e não servidão, por decorrer da lei, e
não da convenção – mas se o aqueduto for para melhorar a situação do prédio dominante, a servidão pode ocorrer
(por convenção).
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Exemplos de servidão: de passagem (proprietário de um imóvel tem o direito de transitar pelo imóvel de outrem); de
iluminação (dono do prédio serviente fica impedido de construir em determinada área de seu terreno, para não
prejudicar o acesso de luz ao prédio dominante); de aqueduto (o proprietário de um prédio pode fazer com que a água
que necessita atravesse o prédio serviente); de ventilação (dono do prédio serviente fica impedido de construir em
determinada área de seu terreno, para não prejudicar o acesso de ar ao prédio dominante), de pastagem (o criador
adquire o direito de fazer com que o seu gado se alimente nos pastos do imóvel serviente) etc.
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Elementos da servidão:
A) Servidão é relação entre dois prédios.
As relações jurídicas normalmente ocorrem entre pessoas. Mas a servidão ocorre entre prédios, porque, uma vez
criado o direito real, ela se transmite a quem quer que seja o proprietário do prédio dominante, e onera o
prédio serviente, quem quer que seja o seu dono. Por que as obrigações do proprietário do prédio serviente são
propter rem (decorrem da relação da pessoa com a coisa e seguem a coisa, vinculando o seu dono, seja ele quem for).
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B) Servidão envolve obrigação negativa (a servidão envolve restrição por parte de um dos proprietários, por causa
da transferência para o dominante de algumas das prerrogativas do proprietário).
É o dever de não se opor a que o beneficiário desfrute de vantagem sobre o seu imóvel. O dono do prédio serviente
deve suportar as limitações que constituem o próprio conteúdo da servidão, porque através desta ele (serviente) perde
algum dos direitos de domínio.
** Nada impede que haja, excepcionalmente, prestação positiva. Ex.: fazer as obras necessárias para o uso da servidão.
Alguns dizem que servidão nunca envolve prestação positiva, e se isto ocorre é por causa do contrato, e não do direito
real de servidão. Ou então, se a servidão tiver obrigação positiva, trata-se de servidão anômala.
C) A existência da servidão depende de pertencer os prédios a donos diversos.
Se não pertencessem a donos diversos, o dono do prédio serviente não teria alguns dos direitos inerentes ao domínio,
mas todos eles.
É possível que a servidão seja constituída por destinação do proprietário. Mas neste caso, enquanto os prédios se
encontram nas mãos de um mesmo dono não existe servidão, mas mera serventia, que se transforma em direito real
no momento em que o domínio passa para titulares diferentes.
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Natureza jurídica.
Servidão é dir. real sobre coisa alheia, de caráter acessório, perpétuo e indivisível.
· Natureza real: atribui ao seu titular as prerrogativas decorrentes - exercício do direito erga omnes, ação real e sequela.
É direito sobre coisa alheia, de outrem, o que a distingue da propriedade, que é direito real sobre coisa própria.
· É direito acessório: porque depende da existência de um direito principal. Como se trata de direito concedido ao dono
do prédio dominante, seu titular deve ser proprietário do prédio dominante. É contrário ao conceito de servidão admitir
a sua constituição em favor de quem não é dono do prédio dominante.
Por ser acessório, a servidão, uma vez constituída, prende-se à coisa e a acompanha nas mãos de quem quer que seja
seu dono. Com o registro, a servidão se incorpora ao prédio dominante, e o segue nas mãos dos sucessores do
proprietário (ambulat cum domino).
· Perpétua: é irresgatável sem a anuência do proprietário do prédio dominante. Então tende a durar indefinidamente,
salvo ocorrência de uma causa de extinção compreendida na lei. Para Roberto Senise Lisboa, a perpetuidade significa
que existe por prazo indeterminado, salvo previsão em sentido contrário[3].
· Inalienável.
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http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn3
· Indivisível: art. 1.386, CC – se houver partilha, a servidão continua em benefício de cada um dos quinhões do prédio
dominante, gravando cada quinhão do prédio serviente. Salvo se a servidão se aplicar a certa parte de um ou de outro.
A servidão não se desdobra. É um todo único que grava o prédio serviente, ainda que este ou o dominante seja dividido.
E só se extingue em face de algum quinhão se por natureza ou destino não puder a ele aproveitar.
*** Então, defendida a servidão por um dos condôminos, todos se beneficiam, pois a servidão se estabelece por inteiro,
não cabendo a sua constituição parcial.
O Art. 696 do CC/1916 estabelecia que a servidão não se presume. O novo CC não repete a regra. Mas ela continua
porque fixa a fonte das servidões: a servidão não se forma por ato de mera tolerância, o que se presume é o domínio
pleno. A servidão só é admitida quando vem de fonte reconhecida por lei.
*** A servidão é interpretada restritivamente, não pode ser presumida, porque limita o domínio.
O certo é que: o domínio se presume pleno, então quem alega servidão deve provar a maneira legal como a obteve. Por
conta da interpretação restritiva, no conflito de provas apresentadas por autor e réu, quanto à servidão, decide-se
contra a servidão.
__________________//___________
Classificação das servidões:
1. Contínuas e descontínuas.
Contínua – quando se exerce ou se pode exercer sem interrupção, como a servidão de aqueduto, ou de passagem de
energia elétrica, ou de iluminação e ventilação.
Descontínua – quando seu exercício é intermitente, sofrendo interrupções. São as que dependem de fato do homem,
como as de passagem, de tirar água, de pastagem etc.
2. Aparentes e não aparentes.
Aparentes – revelam-se por obras exteriores, indispensáveis ao seu exercício, como a servidão de caminho por estrada
que conduz ao prédio dominante, ou a de aqueduto.
Não aparentes – não se revelam por obras externas. Ex.: a de não construir acima de certa altura (altius non tollendi).
_________//_______
Obs.: a classificação é importante, porque há regras que só se aplicam às servidões contínuas e aparentes.
Ex.: art. 1.213, CC/02 (509, CC/1916) – não há proteção possessória às servidões contínuas não aparentes e nem às
descontínuas (a menos que seus títulos provenham do possuidor do prédio serviente ou de seus antecessores). Isto
significa que: as servidões aparentes e contínuas podem ser objeto de posse (proteção possessória). As descontínuas ou
não aparentes não podem. Isto decorre do próprio conceito de posse – a posse é exteriorização do domínio, então só
pode se manifestar quando as servidões são aparentes e contínuas. A falta de qualquer desses pressupostos impede a
exteriorização de poderes inerentes ao domínio.
Pelo mesmo motivo, a usucapião de servidão é só para servidão aparente e contínua. Não se pode presumir a inércia do
proprietário vizinho se a servidão não tem sinais exteriores de existência.
* Servidão não aparente só pode ser estabelecida por registro no Registro Imobiliário.
____________________//____________
Modos de constituição:
Vimos que a servidão não se presume.
A servidão decorre de algum meio de constituição previsto em lei. É direito real sobre imóvel, então se
constitui por ato entre vivos só depois do registro no Registro de Imóveis (lei 6.015/73, art. 167, I, n. 6; e
art. 1.227 do CC). Todas as servidões devem ser registradas.
Então os modos de aquisição (contrato, usucapião etc.) são pressupostos para a servidão, meros direitos pessoais que
dependem ainda de registro.
* Servidão constituída por testamento não segue a regra do 1.227 do CC, que só se refere a modo de aquisição entre
vivos. Seja a servidão aparente ou não aparente, o seu registro é imprescindível.I. Ato jurídico.
Pode ser:
a) causa mortis, caso em que a servidão decorre do testamento – o proprietário ao testar um prédio impõe ao
beneficiário o encargo de uma servidão, em favor de outro prédio;
b) inter vivos (entre vivos): é o mais frequente; faz-se por contrato.
Pode ser a título gratuito ou oneroso, que é o mais comum.
Com o contrato de constituição de servidão, o dono do prédio serviente recebe certa importância e o dono do prédio
dominante passa a ter algumas vantagens que passam a onerar o prédio serviente.
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Com o registro do título constitutivo, surge o direito real, que ultrapassa a pessoa atual dos contratantes, para vincular
seus sucessores.
II. sentença judicial;
Na ação de divisão, a sentença estabelece servidão, para possibilitar o uso dos vários lotes em que foi repartido o
imóvel. A lei diz que no plano de divisão devem ser estabelecidas as servidões indispensáveis em favor de uns quinhões
sobre outros (art. 596, II, CPC/2015; art. 979, II, CPC).
Homologada a divisão e registrado o título, fica constituída a servidão, com origem na sentença judicial.
III. usucapião;
Art. 1.379, CC/02.
A posse inconteste e contínua (então é só para servidão contínua, como dissemos) de uma servidão aparente por 10
anos autoriza o possuidor a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, usando como título da sentença que julgar
consumada a usucapião (é a servidão ordinária, em que o usucapiente tem justo título e boa-fé).
Se não houver título, a usucapião será no prazo de 20 anos (parágrafo único do art. 1.379, CC).
 
A sentença judicial deve ser levada a registro, como no item anterior.
 
· Requisitos para obter sentença que reconheça a usucapião de uma serventia, possibilitando o registro no Registro
Imobiliário:
- Art. 1.379, CC – para a usucapião ordinária: justo título e posse incontestada e contínua por 10 anos. Parágrafo único
– usucapião extraordinária: prazo de 20 anos, dispensado o título.
- A servidão deve ser contínua e aparente, só assim dá direito aos interditos e à usucapião.
Exceção: servidão de passagem, por força jurisprudencial, pode ser objeto de posse, e portanto de interditos e de
usucapião, quando mesmo descontínuas, revelem-se por obras externas, visíveis e incontestáveis. Se o possuidor da
servidão não esconde os atos possessórios que pratica, revelando os atos por sinais externos de incontestável evidência,
sem oposição do proprietário do prédio serviente, então deve ser reconhecida a condição de possuidor da servidão.
Então, a servidão de passagem é descontínua, depende de fato do homem, mas pode ser objeto de usucapião quando a
posse for aparente, por exemplo com o caminho batido, e bueiros, indicando a habitualidade de sua utilização.
IV. por destinação do proprietário.
Quando o proprietário estabelece serventia em favor de um prédio sobre outro, ambos de sua propriedade, ou entre 2
partes de um mesmo prédio que lhe pertence.
A serventia é diferente da servidão, porque esta depende de pertencerem os prédios dominante e serviente a pessoas
diversas. Mas no momento em que o domínio dos 2 prédios sair das mãos do mesmo dono (por ex.: quando o antigo
proprietário aliena um deles, ou quando vende – ou transmite por sucessão - os 2 a donos diferentes), a serventia
anteriormente estabelecida, se for aparente, se transforma em servidão, podendo ser inscrita para se constituir direito
real (salvo cláusula expressa em contrário no ato da alienação, excluindo expressamente a servidão).
Obs.: a serventia deve ser aparente, para se transformar em servidão, com a alienação. Isto porque a transformação da
serventia em servidão ocorre para proteger a boa-fé do adquirente do prédio dominante, que sabe da serventia
estabelecida pelo proprietário anterior, e tem a justa expectativa de continuar com tais benefícios a título de servidão.
*** E deve ser aparente para não frustrar o adquirente do prédio serviente, que não pode ser surpreendido com a
servidão, que lhe onera. _________________//__________
Do exercício das servidões:
A servidão deve ser exercida civiliter, ou seja, sem agravar o encargo do prédio dominante. Os excessos praticados pelo
dono do prédio dominante são atos contrários ao direito (atos ilícitos), se excederem os limites do título constitutivo da
servidão, ou ato abusivo, se não excederem os limites da servidão, mas contrariarem os fins para que foi constituída.
Ex.: Se o proprietário do prédio dominante retira do prédio serviente 15.000 litros de água, quando seu direito era
retirar 5.000, seu ato é ilícito, por colidir com os termos do contrato. Mas, se embora sem dela necessitar, retira os
5.000 litros, para desperdiçar, o ato é abuso de direito – e é ilícito por causa do art. 187, CC/02 (pratica ato ilícito quem
usa de seu direito de modo irregular).
** A servidão é ônus para o prédio serviente, não pode então ser ampliada com interpretação extensiva, o que violaria
regra de que a servidão não se presume.
Obs.: Se o dono do prédio dominante não pode usar a servidão de forma não moderada ou não racional, devendo usar a
servidão dentro dos termos de seu título, também o dono do prédio serviente tem o dever de não embaraçar o uso
legítimo da servidão (art. 1.383, CC/02).
Enquanto lhe for útil, o titular da servidão pode usar todas as prerrogativas que constituem o conteúdo da servidão,
entendendo-se que a servidão de maior inclui a de menor ônus (art. 1.385, §2º - regra para a servidão de trânsito,
aplicável, quando possível, às demais servidões). Nas servidões de trânsito a de maior inclui a de menor ônus, e a
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menor exclui a mais onerosa. Ex.: se na servidão de passagem pode passar de carro, então pode menos, ou seja,
passar a pé (menos ônus para o prédio serviente). Mas se pode passar de cavalo ou a pé, não pode passar com
caminhão, o que aumentaria o ônus. Outro exemplo: se o aqueduto pode ter 50 m., pode ter 20. Mas não pode ter mais
que 50 m.
____________________//___________
Ampliação compulsória da extensão da servidão.
Art. 1.385, §3º do CC/02: possibilita ao dono do prédio dominante, mediante indenização, exigir a ampliação da
servidão, mesmo contra a vontade do proprietário do prédio serviente, se o reclamarem as necessidades de cultura
daquele (para facilitar a exploração do prédio dominante). É caso de expropriação por interesse particular, para
satisfazer ao interesse do prédio dominante – a lei obriga o dono do prédio serviente a sofrer restrições em
seu domínio.
Indiretamente, a sociedade se beneficia, em vista do desenvolvimento da produção que depende da
ampliação da servidão.
Obs.: lembre-se que a servidão em regra se constitui por ato de vontade: expressa, no negócio jurídico; e presumida,
na usucapião ou na destinação do dono.
______________//_______________
Obras necessárias à conservação das servidões.
Para o exercício regular da servidão e para a sua conservação, o titular tem o direito de proceder a todas as obras e
reparações necessárias (art. 1.380, CC). E se preciso pode ingressar no prédio serviente para realizá-las (isto não
constitui turbação de posse e nem dá lugar a indenização de danos).
Ex.: cabe manutenção de posse por parte do dono do prédio dominante contra o do serviente desde que este se oponha
ou crie obstáculos às obras de limpeza e conservação do aqueduto.
Tais obras devem ser feitas pelo dono do prédio dominante e à sua custa. Mas a regra (art. 1.381) não é cogente –
podem as partes estipular que o dono do prédio serviente executará as obras. Quando se ajustar assim, a obrigação
assumida pelo dono do prédio serviente é propter rem – acompanha a coisa, qualquer que seja o seu dono. E, com o
abandono da coisa, exonera-se da obrigação (art. 1.382, CC).____________//__________
Remoção da servidão:
O ônus da servidão deve ser o mais leve possível. A lei então permite ao dono do prédio serviente a remoção do encargo
de um lugar para outro, à custa do serviente e sem diminuir de qualquer forma as vantagens do prédio dominante.
Então, são condições para a remoção da servidão: o dono do prédio serviente se encarrega das despesas de remoção; a
remoção deve ser sem redução das vantagens do prédio dominante.
Consoante doutrina e jurisprudência, é necessária também a anuência do dono do prédio dominante, principal
interessado. Tal consentimento, pela jurisprudência, pode ser suprido judicialmente, se for o caso.
____________//__________
Da extinção das servidões.
A servidão só se constitui através do registro. A extinção então se dá pelo cancelamento do registro (art. 1.387, CC/02).
Obs.: conforme art. 1.388, CC/02, o dono do prédio serviente tem o direito de promover o cancelamento do registro da
servidão, em algumas hipóteses, ainda que o dono do prédio dominante impugne.
Então, pode o dono do prédio serviente cancelar o registro da servidão (causas de extinção):
l. Conforme art. 1.388, CC/02.
1. Por renúncia do seu titular (art. 1.388, I, CC).
A renúncia é ato jurídico unilateral, expresso, através do qual o titular de um dir. declara seu propósito de afastá-lo de
seu patrimônio. A renúncia por isso se distingue do abandono.
2. Quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou comodidade que determinou a sua constituição (art.
1.388, II).
Este artigo contém erro, porque trata do direito de passagem, espécie de direito de vizinhança do prédio encravado, de
usar passagem do prédio serviente só enquanto precise.
Tal regra é aplicada para resolver pendências oriundas do encravamento de prédios, para negar a existência de direito
de passagem, quando o prédio pertencente a quem a demanda tem acesso à estrada pública.
3. Quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão (art. 1.388, III).
O resgate na servidão não é compulsório, só podendo ser feito com a anuência do dono do prédio dominante. Daí a
diferença entre servidão e enfiteuse, que pode ser resgatada pelo enfiteuta nos termos do 683 do CC/1916.
________//________
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Il. Conforme art. 1.389, CC/02.
1. Pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa (art. 1.389, I).
2. Pela supressão das respectivas obras por efeito dos contratos, ou de outro título expresso (art. 1.389, II).
3. Pelo não uso (o não uso pode decorrer da perda de necessidade), por 10 anos contínuos (art. 1.389, III), o que
revela o desinteresse do titular e a desnecessidade da serventia, para o prédio dominante.
O não uso da servidão pelo titular permite ao proprietário do prédio serviente a possibilidade de reincorporar a seu
domínio aquela faculdade, que dele havia sido afastada, ao ser constituído o ônus real.
Esta forma de extinção da servidão é tradicional, aceita por todas as legislações, variando apenas o prazo de lei para lei,
para se consumar a perda do direito real.
___________//__________
*** obs.: extinta por alguma das causas a servidão, tem o dono do prédio serviente o direito de cancelar o registro
mediante prova da extinção.
Então, mesmo que a causa extintora seja autônoma, ela deve ser complementada pelo cancelamento do registro.
________________//____________
Ações relativas à servidão (ações servitudinárias)
A servidão pode ser defendida por seu titular através dos interditos possessórios.
Cabem ainda:
1. ação confessória – com o escopo de alcançar o reconhecimento judicial da existência de uma servidão;
2. ação negatória – o dono do prédio serviente pode propor para obter sentença proclamando a inexistência do ônus
real.
_______________//_________________
 
[1] Manual de Direito Civil – Vol. . IV, 3ª ed., Editora Revista dos Tribunais, p. 419.
[2] Daí se concluir que o direito real de superfície não tem como hipótese de extinção a morte do superficiário.
[3] Manual de Direito Civil, Vol. 4, 3ª ed., Editora Revista dos Tribunais, p. 408.
Exercício 1:
O direito de superfície é direito real que pode ser transferido pelo superficiário a terceiros, inclusive a seus herdeiros,
por morte do superficiário.
É correto afirmar, quanto ao direito real de superfície, que:
A)
O proprietário tem direito ao laudêmio cada vez que o superficiário transfere, a título oneroso, o domínio útil da coisa.
B)
O direito de superfície confere ao superficiário ação real para o exercício do direito de sequela.
C)
Na alienação do imóvel ou do direito de superfície, não possuem o superficiário ou o proprietário o direito de
preferência.
D)
Extinta a concessão, ordinariamente, pelo fim do prazo, o proprietário passa a ter a propriedade plena do imóvel, mas
por força de lei fica obrigado a custear as obras feitas pelo superficiário no imóvel.
E)
Como no arrendamento, o superficiário não tem direito oponível erga omnes.
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http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref1
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref2
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref3
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B)
Exercício 2:
Quanto à servidão predial, analise as proposições seguintes:
I. Trata-se de direito real de garantia, sobre coisa alheia.
II. Tem caráter acessório, perpétuo e indivisível.
III. Deve ter interpretação restritiva.
IV. É direito acessório porque depende da existência de um direito principal: seu titular deve ser proprietário do prédio
dominante. É contrário ao conceito de servidão admitir a sua constituição em favor de quem não é dono do prédio
dominante.
São corretas somente as proposições:
A)
II, III e IV.
B)
I, III e IV.
C)
I, II e III.
D)
II e IV.
E)
II e III.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Exercício 3:
A posse inconteste e contínua de uma servidão aparente por 10 anos autoriza o possuidor a registrá-la em seu nome no
Registro de Imóveis, usando como título a sentença que julgar consumada a usucapião. Assinale, quanto à usucapião de
servidão, a alternativa INCORRETA:
A)
Ocorre em 10 (dez) anos a servidão ordinária, em que o usucapiente tem justo título e boa-fé.
B)
Se não houver título, a usucapião será no prazo de 20 anos.
C)
O processo é o mesmo para a aquisição da propriedade plena, pela usucapião (prescrição aquisitiva). A usucapião é
para a aquisição do domínio do imóvel ou da servidão predial.
D)
O que constitui a servidão é a sentença judicial, que deve ser levada a registro.
E)
A servidão deve ser contínua e aparente, só assim dá direito aos interditos e à usucapião. A servidão de passagem, por
não ser contínua, não pode ensejar aquisição por usucapião.
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O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Exercício 4:
Quanto aos direitos reais sobre coisa alheia, é INCORRETO afirmar que:
A)
Podem decorrer de contrato.
 
B)
São direitos oponíveis erga omnes.
C)
Não conferem ao seu titular ação reivindicatória.
D)
Estão previstos em rol taxativo no Código Civil.
E)
Não incluem mais a enfiteuse, extinta com a revogação do Código Civil de 1916.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
Exercício 5:
Não pode ser considerada uma das hipóteses de extinção do direito de superfície:
A)
O advento do termo final fixado em contrato ou em testamento.
B)
Distrato.
C)
O não uso do direito.
D)
O exercício do direito de preferência ou de sucessão por qualquer das partes em relação à outra, caso em que ocorre a
consolidação subjetiva.
E)
A morte do superficiário.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Exercício 6:
Amorte do dono do imóvel sobre o qual recai direito de superfície:
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A)
Converte em usufruto o direito do superficiário.
B)
Extingue o direito de superfície.
C)
Não afeta o direito de superfície.
D)
 Transmite aos herdeiros do senhorio direto o direito de superfície.
E)
Encerra o direito de superfície que passa a ser prerrogativa dos herdeiros do superficiário.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
Exercício 7:
Quanto ao direito de superfície, analise as proposições abaixo e assinale a alternativa correta:
Ao alienar o seu direito de superfície, o superficiário deve, além de respeitar o direito de preferência,
recolher o laudêmio em favor do dono do imóvel
PORQUE
Foro e laudêmio são essenciais no exercício do direito de superfície.
 
Pode-se afirmar que:
A)
As duas proposições são corretas e a segunda justifica a primeira.
B)
 As duas proposições são corretas, mas a segunda não justifica a primeira.
C)
 Somente a primeira proposição é correta.
D)
 Somente a segunda proposição é correta.
E)
 As duas proposições são incorretas.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Exercício 8:
Não é causa de extinção do direito real de servidão predial:
A)
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A renúncia do seu titular, ato jurídico unilateral, expresso, através do qual o titular de um direito declara o seu propósito
de afastá-lo de seu patrimônio.
B)
A cessação, para o prédio dominante, da utilidade ou comodidade que determinou a sua constituição.
C)
O resgate compulsório da servidão pelo dono do prédio serviente, independentemente da anuência do dono do prédio
dominante.
D)
A reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa.
E)
O não uso, por 10 anos contínuos, que revela o desinteresse do titular e a desnecessidade da serventia, para o prédio
dominante.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
Exercício 9:
A chamada servidão de passagem, ou servidão de caminho, é caracterizada como:
A)
Contínua e aparente.
B)
Descontínua e aparente.
C)
Contínua e não aparente.
D)
Descontínua e não aparente.
E)
Contínua e passível de ser adquirida por usucapião.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B)
Exercício 10:
Quanto às obras necessárias à conservação da servidão, é correto afirmar que:
A)
Para o exercício regular da servidão e para a sua conservação, o titular tem o direito de proceder a todas as obras e
reparações necessárias, mas não pode ingressar no prédio serviente para a realização dessas obras.
B)
O titular do prédio dominante não tem o direito de proceder às obras e reparações necessárias, pois caracterizaria o
abuso de direito.
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C)
Para o exercício regular da servidão e para a sua conservação, o titular tem o direito de proceder a todas as obras e
reparações necessárias, e se preciso pode ingressar no prédio serviente para realizá-las, o que não constitui turbação de
posse e nem dá lugar a indenização de danos.
D)
Somente com a autorização do dono do prédio serviente as obras e reparações podem ser realizadas, pois sem tal
consentimento o ingresso no prédio serviente constitui turbação de posse e dá lugar a indenização por danos morais e
materiais.
E)
Nenhuma das anteriores é correta.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
Exercício 11:
O não uso da servidão predial revela o desinteresse do titular e a desnecessidade da servidão para o prédio dominante.
Desse modo, é correto afirmar que:
A)
O não uso da servidão pelo titular não permite ao proprietário do prédio serviente extinguir a servidão, pois para tanto
seria necessário o consentimento do dono do prédio dominante.
B)
O não uso da servidão por 10 (dez) anos contínuos permite ao proprietário do prédio serviente extinguir a servidão.
C)
O não uso da servidão por 5 (cinco) anos contínuos permite ao proprietário do prédio serviente extinguir a servidão.
D)
O não uso da servidão por 15 (quinze) anos contínuos permite ao proprietário do prédio serviente extinguir a servidão.
E)
Caso não ocorra o uso da servidão por 20 (vinte) anos contínuos, o proprietário do prédio serviente poderá extinguir a
servidão.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B)
Exercício 12:
Caso haja necessidade de ampliar a servidão predial,
A)
 o dono do prédio dominante poderá exigir a ampliação, mediante indenização, mesmo contra a vontade do proprietário
do prédio serviente.
 
B)
 o dono do prédio dominante não poderá exigir a ampliação, ainda que oferte a indenização ao prédio serviente.
C)
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 somente com a concordância do dono do prédio serviente é que o dono do prédio dominante poderá exigir a ampliação.
D)
 o dono do prédio dominante poderá exigir a ampliação, independentemente de indenização, em vista do interesse
público na utilização do imóvel por parte do prédio dominante.
E)
 nenhuma das anteriores é correta.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
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