12 COMPRA E VENDA I

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CURSO DE DIREITO UDC 
DIREITO CIVIL IV – CONTRATOS 
PROFESSOR: ME. LUIS MIGUEL BARUDI DE MATOS 
 
BIBLIOGRAFIA: 
- GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: contratos – tomo I e II. Vol. IV. São Paulo: Saraiva 
- GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. Vol. III. São Paulo: Saraiva 
- TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das obrigações e responsabilidade civil. Vol. 2. São Paulo: Método 
- TARTUCE, Flávio. Direito civil: Teoria geral dos contratos e contratos em espécie. Vol. 3. São Paulo: Método 
O PRESENTE MATERIAL SERVE DE ORIENTAÇÃO PARA O ESTUDO QUE DEVE SER 
EMBASADO NA BIBLIOGRAFIA INDICADA 
COMPRA E VENDA 
 
INTRODUÇÃO 
 
 O contrato de compra e venda inicia a parte do Código Civil que trata dos 
contratos em espécie (arts. 481 a 532). 
 
 Isso se deve à longa tradição histórica e sua aceitação social como sendo uma 
das modalidades mais usuais de contratação. 
 
CONCEITO 
 
 É o negócio jurídico em que se pretende a aquisição da propriedade de 
determinada coisa, mediante o pagamento de um preço. 
 
 É negócio jurídico bilateral que obriga o vendedor a transferir a propriedade de 
uma coisa móvel ou imóvel ao comprador que, por sua vez, se compromete a 
pagar determinada quantia em dinheiro. 
 
 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir 
o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
 
 Note-se a presença obrigatória de dois atores (partes) no negócio jurídico da 
compra e venda: vendedor e comprador. 
 
 O contrato de compra e venda produz apenas efeitos jurídicos obrigacionais, 
não apresentando efeitos relacionados à transmissão da propriedade em si, 
apenas obrigando as partes a fazê-lo. 
 
 Assim, celebrado o contrato de compra e venda, as partes ainda não são donas 
do preço ou da coisa, o que só ocorrerá com a tradição/registro da coisa e o 
pagamento do preço. 
 
 Na celebração, as partes passam a ser titulares do direito de exigir as 
prestações avençadas (entrega da coisa e pagamento do preço). 
 
 A transferência da propriedade é resultado da constituição do título (contrato) 
e de uma solenidade posterior (modo / condição) que se constitui na tradição 
(coisas móveis) ou no registro (coisa imóvel). 
 
CARACTERÍSTICAS 
 
BILATERAL 
 
 É bilateral na sua formação, porque exige a conjugação das vontades 
contrapostas do vendedor e do comprador, que harmonizadas formam o 
consentimento. 
 
 É bilateral quanto aos efeitos, por gerar direitos e obrigações para ambos 
contratantes envolvidos no negócio jurídico. 
 
 É possível a ocorrência de autocontrato (quando uma única pessoa celebra o 
contrato em seu favor) nas situações de representação (procuração /mandato). 
 
 Nessas o autocontrato (unilateralidade) é apenas aparente já que o mandatário 
celebra o contrato em nome do mandante. 
 
SINALAGMÁTICO 
 
 Sinalagma = mútua dependência de obrigações em um contrato. 
 
 Na compra e venda deve estar presente a correlação e interdependência das 
obrigações pactuadas. 
 
 O preço só é devido em decorrência da obrigação de entregar a coisa. 
 
CONSENSUAL 
 
 O contrato de compra e venda só será perfeito quando as partes 
convencionarem a respeito do preço e da coisa a ser vendida. 
 
 O contrato se forma pelo simples consentimento e não na entrega da coisa. 
 
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, 
desde que as partes acordarem no objeto e no preço. 
 
ONEROSO 
 
 A compra e venda impõe às partes uma alteração patrimonial, traduzida num 
benefício e num sacrifício que afetaram ambos contratantes. 
 
 O vendedor obterá um benefício quando receber o preço acordado, mas, ao 
mesmo tempo, sofrerá diminuição no seu patrimônio pela entrega da coisa. 
 
 Já o comprador sofrerá a diminuição do patrimônio pelo pagamento do preço e 
um aumento com o recebimento da coisa. 
 
 Apenas nos contratos onerosos existe responsabilidade pelos vícios redibitórios 
e pela evicção. 
 
 Nas coisas vendidas conjuntamente o vício oculto de uma não autoriza ao 
comprador rejeitar todo conjunto. 
 
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a 
rejeição de todas. 
 
 Para sua aplicação deve ser analisado o caso concreto em função da utilidade 
da coisa coletiva. 
 
 Em determinadas situações o vício em uma das partes inviabiliza a utilização de 
todo conjunto, ou ainda, diminui o valor da coisa coletiva. 
 
 Nesses casos, o defeito oculto deve ser considerado para possibilitar a 
devolução de todo o conjunto. 
 
COMUTATIVO OU ALEATÓRIO 
 
 Comutativo se as prestações das partes forem certas. 
 
 Aleatório se não houver certeza da ocorrência de uma das prestações ou de 
ambas. 
 
PARITÁRIO OU POR ADESÃO 
 
 Paritário quando as partes estiverem em igualdade de condições de 
negociação, estabelecendo livremente as cláusulas contratuais. 
 
 Por adesão quando houver imposição unilateral de cláusulas contratuais. 
 
FORMA 
 
 Pode ser pactuado de forma livre (não solene) ou de forma solene (rigor 
formal) quando a lei assim determinar. 
 
 É o caso de direitos reais sobre bens imóveis de valor superior a 30 salários 
mínimos. 
 
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade 
dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou 
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior 
salário mínimo vigente no País. 
 
INSTÂNTANEO DE EXECUÇÃO IMEDIATA OU DIFERIDA 
 
 Instantâneos porque seus efeitos jurídicos serem produzidos de uma vez só, 
podendo ser de execução imediata (quando se consuma no momento da 
celebração com a entrega da coisa e do preço) ou diferida (quando as partes 
fixam prazo para sua exigibilidade ou cumprimento). 
 
ELEMENTOS ESSENCIAIS 
 
CONSENTIMENTO 
 
 Com a superação da fase de tratativas preliminares e a manifestação do 
consentimento das partes quanto à coisa e ao preço, o contrato é considerado 
como formado (art. 482). 
 
OBJETO / COISA 
 
 O bem objeto do contrato de compra e venda deve ser coisa passível de 
circulação no comércio jurídico (não pode ser coisa fora do comércio por 
disposição legal, contratual ou por sua natureza). 
 
 Deve ser certa e determinada ou determinável o que afasta todos os interesses 
que não possuam valor econômico aferível ou essencial (honra, nome, 
intimidade, integridade física, etc). 
 
 Deve ser de propriedade do vendedor sob pena de nulidade (impossibilidade 
jurídica). 
 
 Se o objeto forem direitos, o correto seria a celebração de um contrato de 
cessão de direitos e não compra e venda. 
 
 A coisa pode ser atual ou futura. Exceção dos contratos aleatórios. 
 
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, 
ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes 
era de concluir contrato aleatório. 
 
 Existe a possibilidade ainda de venda por amostra, protótipos ou modelos, 
quando o vendedor garante que a coisa a ser entregue terá a mesma qualidade 
da amostra. 
 
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-
se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. 
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição 
ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. 
 
PREÇO 
 
 Em regra, o preço deve ser estipulado pelas próprias partes, segundo 
autonomia de vontade. 
 
 Essa estipulação não é absoluta devendo observar a equivalência material das 
prestações (boa-fé objetiva),bem como deverá traduzir a realidade econômico-
social, não podendo ser ínfimo sob pena de se considerar doação simulada. 
 
 O preço poderá ser estipulado por terceiros designados pelos contratantes para 
esse fim, que atuará como árbitro. 
 
 Se o terceiro não aceitar a designação o contrato perderá seus efeitos, salvo se 
dele já constar a possibilidade de designação de outra pessoa. 
 
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os 
contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a 
incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes 
designar outra pessoa. 
 
 O preço também pode ser fixado pela taxa de mercado ou de bolsa de valores, 
sendo determinados o local e data para averiguação e fixação. 
 
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, 
em certo e determinado dia e lugar. 
 
 Na mesma linha, é permitido fixar o preço através de índices e parâmetros, 
desde que não abusivos. 
 
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde 
que suscetíveis de objetiva determinação. 
 
 Em caso do contrato não apresentar fixação de preço ou de critérios para sua 
determinação e, ainda, não existirem índices ou parâmetros oficiais, é possível 
a utilização do costume, considerando os preços praticados usualmente pelo 
vendedor. 
 
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua 
determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se 
sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. 
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá 
o termo médio. 
 
 Não é permitida a fixação do preço pelo arbítrio de uma das partes (nulidade). 
 
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo 
de uma das partes a fixação do preço. 
 
 Proibição de cláusulas ou condições puramente potestativas, que derivam do 
exclusivo arbítrio das partes. 
 
 Ex.: se eu quiser, caso seja do interesse deste, se na data, este declarante 
entender, etc. 
 
 Não se confundem com as condições simplesmente potestativas, que são 
admitidas. Essas contém a vontade da parte aliada à circunstâncias ou fatores 
externos, relativizando o arbítrio. 
 
 Ex.: promessa de premiação em caso de vitória de atleta (o arbítrio do doador 
está condicionado à vitória do atleta e que depende ainda de outros fatores 
como treinamento, condição física, etc.). 
 
 Não sendo a venda realizada a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a 
coisa antes de receber o preço (exceção de contrato não cumprido). 
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa 
antes de receber o preço. 
 
DESPESAS COM O CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
 
 A contratação de compra e venda gera custos que devem ser suportados pelas 
partes. 
 
 Ex.: certidões negativas, comprovantes de quitação, débitos e gravames, 
escritura e registro. 
 
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a 
cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. 
 
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos 
que gravem a coisa até o momento da tradição.