CCJ0015-WL-D-AMMA-11-AV1

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DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
Aula 11 – Propriedade 
superficiária. Direitos de 
vizinhança.
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
AULA 11
Conteúdo Programático desta aula
 Compreender a propriedade 
superficiária;
 Diferenciar a superfície da enfiteuse;
 Identificar os limites à propriedade 
decorrentes dos direitos de vizinhança.
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Propriedade Superficiária
Direito real de construir e plantar em 
imóvel alheio, conferido pelo fundieiro 
(proprietário do solo) em benefício do 
superficiário (titular do direito), que 
passará a exercer a posse direta da 
coisa, dentro de prazo determinado.
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Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o
direito de construir ou de plantar em seu terreno, por
tempo determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de Registro de
Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra
no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da
concessão.
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Característica:
- Direito real sobre coisa alheia;
- Finalístico: construir ou plantar;
- Temporariedade;
- Cânon superficiário (pagamento), na
hipótese de concessão onerosa;
- Escritura pública, registrada no
Cartório de Registro de Imóveis;
- Impossibilidade de realização de
obras no subsolo, a não ser que haja
estipulação favorável expressa.
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Sujeitos 
Fundieiro: proprietário do 
solo. Faz jus, na hipótese de 
concessão onerosa, ao cânon 
superficiário, que é o 
pagamento pela utilização 
de sua propriedade. 
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Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou
onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o
pagamento será feito de uma só vez, ou
parceladamente.
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Superficiário: proprietário das
construções e/ou plantações. Possui
o chamado direito de implante e tem
a posse direta sobre o solo que
exerce tal direito. Responde pelos
encargos e tributos que incidirem
sobre o imóvel.
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Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e 
tributos que incidirem sobre o imóvel.
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Código Civil x Estatuto da Cidade
O Estatuto da Cidade (Lei n°
10.257/2001), em seus artigos 21 a
23, também regula o direito real de
superfície, de forma diferenciada
do tratamento conferido pelo
Código Civil.
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Seção VII
Do direito de superfície
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem 
o direito de superfície do seu terreno, por tempo 
determinado ou indeterminado, mediante escritura 
pública registrada no cartório de registro de imóveis.
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§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o
solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno,
na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida
a legislação urbanística.
§ 2º A concessão do direito de superfície poderá ser
gratuita ou onerosa.
§ 3º O superficiário responderá integralmente pelos
encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade
superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua
parcela de ocupação efetiva, com os encargos e
tributos sobre a área objeto da concessão do direito de
superfície, salvo disposição em contrário do contrato
respectivo.
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§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a
terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.
§ 5º Por morte do superficiário, os seus direitos
transmitem-se a seus herdeiros.
Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de
superfície, o superficiário e o proprietário,
respectivamente, terão direito de preferência, em
igualdade de condições à oferta de terceiros.
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Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:
I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais
assumidas pelo superficiário.
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• Enunciado n° 93, I Jornada de Direito Civil CJF: As
normas previstas no Código Civil, regulando o direito de
superfície, não revogam as normas relativas a direito
de superfície constantes do Estatuto da Cidade, por ser
instrumento de política de desenvolvimento urbano.
• Pablo Stolze: as normas do Estatuto da Cidade foram
revogadas pelo novo Código Civil.
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Constituição da Superfície:
- Consensual;
- Usucapião.
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TRANSFERÊNCIA DA SUPERFÍCIE 
- Ato inter vivos;
Art. 1.373. Em caso de alienação do
imóvel ou do direito de superfície, o
superficiário ou o proprietário tem direito
de preferência, em igualdade de
condições.
- Ato mortis causa
Art. 1.372. O direito de superfície pode
transferir-se a terceiros e, por morte do
superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado
pelo concedente, a nenhum título,
qualquer pagamento pela transferência.
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EXTINÇÃO DA SUPERFÍCIE 
A superfície extingue-se pelo decurso
do prazo estipulado no instrumento
público que a constituiu.
- Extinção antecipada: desvio de
finalidade. O Estatuto da Cidade
apresenta outras formas de extinção
antecipada da superfície.
- Desapropriação: indenização ao
proprietário e ao superficiário.
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DIREITO DE VIZINHANÇA 
As normas atinentes ao direito 
de vizinhança refletem 
limitações ao direito de 
propriedade. Constituem 
verdadeiras obrigações propter 
rem, que nascem com a própria 
propriedade, classificando-se 
como deveres impostos aos 
vizinhos, de maneira recíproca. 
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NATUREZA JURÍDICA:
a) teoria das servidões legais;
b) obrigações propter rem (teoria que
prevalece).
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Princípios
a) função social da propriedade, como
limite à autonomia privada dos
proprietários;
b) solidariedade, sobretudo nas
situações de passagem forçada e nas
servidões de cabos e tubulações;
c) vedação do enriquecimento sem
causa.
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Espécies
a) restrição ao direito de propriedade
quanto à intensidade de seu exercício
– uso anormal da propriedade;
b) limitações legais ao domínio
similares às servidões – árvores
limítrofes (art. 1.282 a 1.284 CC),
passagem forçada (art. 1285),
passagem de cabos e tubulações e
águas(art. 1286 e 1287 CC).
c) restrições oriundas das relações de
contigüidade entre dois imóveis –
direito de tapagem e direito de
construir(art. 1297 e 1298 CC).
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Uso anormal da propriedade (arts. 
1.277 a 1.281, CC).
A doutrina destaca que os critérios
para determinar o uso anormal da
propriedade são:
- grau de tolerabilidade da
perturbação;
- localização do imóvel;
- natureza da utilização ou da
perturbação.
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DIFERENÇAS DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA E SERVIDÕES PREDIAIS
a) os direitos de vizinhança têm como
fonte imediata a lei, não podendo o
proprietário do prédio serviente se
opor à utilização pelo prédio
dominante. Ao contrário, as servidões
prediais são constituídas através de
acordo entre as partes, dependendo,
por isso, de anuência expressa de
ambos os proprietários dos prédios
envolvidos;
b) os direitos de vizinhança são
obrigaçõespropter rem decorrentes
do direito de propriedade. As
servidões prediais são direitos reais;
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c) os direitos de vizinhança são, em regra, insuscetíveis
de usucapião. As servidões prediais, em determinadas
hipóteses, estão sujeitas a usucapião;
d) os direitos de vizinhança somente são extintos pela
modificação objetiva da situação material que deu
origem a eles. As servidões prediais podem ser extintas
por acordo de vontades;
e) os direitos de vizinhança surgem da necessidade de
assegurar o exercício útil e pacífico da propriedade por
todos. As servidões prediais surgem pela comodidade e
vontade dos proprietários.
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Exercícios Semana 10
1-Lara instituiu superfície de imóvel residencial em favor
de Dário pelo prazo de 10 anos, mediante pagamento
de cânon no valor de R$ 1.000. Durante a vigência da
superfície, Dário construiu na casa, sem que Lara
soubesse, mais um andar, aproveitando a laje já
existente.
Com base na disciplina da superfície no Código Civil,
responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE se a
Dário poderia ter construído o andar e se Lara terá,
extinta a superfície, que indenizá-lo a título de
benfeitorias úteis realizadas.
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Questão objetiva 1
(Delegado de Polícia/MG - 2007) Considerando os
dispositivos do Código Civil em vigor sobre o direito
de superfície, assinale a alternativa INCORRETA:
aa) O proprietário pode conceder a outrem o direito de
construir em seu terreno, por tempo indeterminado,
mediante escritura pública devidamente registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.
b) O direito de superfície não autoriza obra no subsolo,
salvo se for inerente ao objeto da concessão.
c) O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e,
por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
d) O superficiário pode estabelecer servidões no terreno
para facilitar o uso da construção e do imóvel.
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