PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E SUAS DIVERSAS FORMAS

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Parcelamento do Solo Urbano
e suas Diversas Formas
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Parcelamento do Solo Urbano
e suas Diversas Formas
Adailson Pinheiro Mesquita
Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-3080-4
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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Adailson Pinheiro Mesquita
IESDE Brasil S.A.
Curitiba
2012
Parcelamento do Solo Urbano e 
suas Diversas Formas
Edição revisada
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Capa: IESDE Brasil S.A.
Imagem da capa: Shutterstock
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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ 
________________________________________________________________________________
M543p
 
Mesquita, Adailson Pinheiro, 1961-
 Parcelamento do solo urbano e suas diversas formas / Adailson Pinheiro Mesquita. - 
1.ed.,rev. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 
 202p. : 28 cm
 
 Inclui bibliografia
 ISBN 978-85-387-3080-4
 
 1. Loteamento - Legislação - Brasil. 2. Solo urbano - Uso - Brasil. I. Título. 
12-6555. 
 CDU: 343:349.44(81)
10.09.12 24.09.12 038995 
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Sumário
Parcelamento do solo e processo de urbanização | 7
Aspectos urbanísticos, ambientais e paisagísticos do parcelamento do solo urbano | 7
Projeto urbano e seus condicionantes | 23
Estabelecimento de objetivos | 23
Metodologias e dados necessários para o processo de parcelamento do solo | 24
Hierarquização do sistema viário urbano | 28
Infraestrutura e equipamentos urbanos em projetos de loteamentos | 39
Áreas públicas, infraestrutura e equipamentos urbanos | 39
O parcelamento do solo e a paisagem urbana | 53
Aspectos bioclimáticos para o parcelamento do solo | 53
A vegetação no projeto de parcelamento do solo | 57
Aspectos hidrológicos e a paisagem no projeto de parcelamento do solo | 58
Planos Diretores e expansões urbanas | 63
O Plano Diretor Municipal e suas implicações para o parcelamento do solo | 63
Perímetro urbano, lei de sistema viário, Lei de Uso e Ocupação do Solo | 65
O Estatuto da Cidade e seus desdobramentos | 68
Projetos técnicos e aprovação administrativa | 75
Competências legislativas e fases do processo | 75
A Lei 6.766/79 e derivadas | 77
Parcelamento do solo: intercorrências municipais e estaduais | 80
A Lei do Parcelamento do Solo: loteamentos fechados, irregulares e clandestinos | 81
Plano de loteamento | 89
Fase preliminar | 89
Fase definitiva | 90
As zonas de interesse social | 93
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Exigências de licenciamento e registro de loteamento | 101
Exigências de licenciamento | 101
Registro do loteamento e do desmembramento | 106
Loteamentos populares | 115
A habitação de interesse social e seu contexto | 115
O loteamento popular e seus aspectos legais | 118
Tipos de obras e a responsabilidade do loteador | 127
Recebimento de obras pelo município | 131
Loteamentos ilegais | 139
Loteamentos ilegais, expansão urbana e segregação | 139
A legislação e o parcelamento ilegal | 142
Parcelamento ilegal do solo urbano: loteamentos irregulares e clandestinos | 143
Loteamentos clandestinos | 149
Loteamentos clandestinos, expansão urbana e segregação | 149
O processo de implantação dos parcelamentos clandestinos | 150
Loteamentos irregulares | 161
Os loteamentos irregulares e a cidade | 161
Loteamentos e regularização fundiária | 171
Regularização fundiária e os aspectos da urbanização brasileira | 171
Regularização de parcelamentos: bases legais do processo | 173
Loteamentos ilegais, regularização e Ministério Público | 183
O parcelamento do solo e a atuação do Ministério Público | 183
O Ministério Público e os instrumentos de atuação | 186
Referências | 195
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Apresentação
A formação de recursos humanos para o projeto e a gestão das cidades tornou-se um importante fator para o 
desenvolvimento da sociedade e para uma maior qualidade de vida da população. A disciplina Parcelamento do 
Solo Urbano e suas Diversas Formas, componente do curso de Gestão Imobiliária, visa contribuir para o aprimo-
ramento dos conceitos e técnicas do projeto de parcelamento do solo urbano, destacando seus aspectos físicos e 
ambientais, bem como o processo legal para elaboração e implantação do projeto.
A disciplina desenvolverá os conteúdos relativos aos aspectos urbanísticos, ambientais e paisagísticos do parce-
lamento do solo urbano; projetos, planos e viabilidade de loteamentos; legislação urbanística brasileira; aspectos 
jurídicos e aprovação administrativa de um loteamento no Brasil; projeto e implantação de infraestrutura de 
loteamentos; registro imobiliário; loteamentos ilegais, irregulares e clandestinos; e regularização fundiária. 
Os conteúdos serão desenvolvidos buscando a simbiose entre a prática e a teoria do projeto urbano e seus regula-
mentos, estabelecendo assim um processo de aprendizagem a partir das leituras da cidade real. 
Esta disciplina pretende abordar a elaboração de projetos de parcelamento do solo e seus desdobramentos 
jurídicos e administrativos de forma consciente e comprometida com a realidade urbana, visando contribuir para a 
construção de cidades mais humanas e com qualidade de vida.
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Parcelamento do solo e 
processo de urbanização
Adailson Pinheiro Mesquita*
Aspectos urbanísticos, ambientais e 
paisagísticos do parcelamento do solo urbano
A cidade e sua formação
A cidade pode ser considerada um fato histórico, geográfico e, acima de tudo, social (FERRARI, 
1984). O sedentarismo do homem e o apego à agricultura trouxeram também a experiência das trocas 
dos excedentes agrícolas por outros bens. Surgiram, então, os primeiros agrupamentos pré-urbanos, 
que evoluíram com a especialização das funções exercidas pelos homens. 
Segundo Ferrari (1984), as hipóteses sobre o surgimento das cidades se dividem naqueles que 
acreditam na evolução dos postos de troca e em outros que acreditam na evolução das denominadas 
protocidades1. Tanto nas protocidades quanto nos postos de troca é evidente a necessidade que esses 
núcleos tinham da organização do transporte de produtos e matérias-primas. Dessa forma, as cidades se 
constituíram e evoluíram e nelas, cada vez mais, o fator transporte se colocou com preponderância, seja na 
rede de estradas construída pelos romanos para conquista e acesso às colônias, seja nas vias para comércio e 
seus entroncamentos na Idade Média ou com as novas tecnologias de transportes na Idade Moderna.
* Doutorando em Geografia pela Universidade Federal de Uberlândia (UFU). Mestre em Transportes pela Universidade de Brasília (UnB). Espe-
cialistaem Trânsito e graduado em Engenharia Civil pela UFU.
1 Segundo Lima (2007), são consideradas protocidades as aldeias rurais criadas pelas sociedades primitivas, notadamente nos períodos 
Paleolítico e Mesolítico, que mudavam de local sempre que o solo utilizado para agricultura se exauria.
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8 | Parcelamento do solo e processo de urbanização
As cidades tiveram as raízes de seu surgimento no aumento das complexidades das relações 
humanas, no desejo de ocupação do território pelos impérios, no encontro de caminhos de comércio 
em entrepostos comerciais, nos fatos religiosos, entre outros. Os núcleos ou povoados se formaram 
inicialmente em torno de objetivos comuns, para depois agregarem outras funções e se tornarem cada 
vez mais complexos. 
As transformações estruturais da sociedade, ocorridas durante os anos 1945 e 1980, possuem uma 
intrínseca ligação com o crescimento das cidades contemporâneas. Esse processo deu-se em virtude da 
implementação e do desenvolvimento de projetos técnico-científicos, que conduziram ao aumento das 
taxas de urbanização (gráfico 1) em face da industrialização dos grandes centros urbanos (SANTOS, 1997).
Gráfico 1 – Evolução da população urbana e rural e taxa de urbanização
Rural
Urbano
Taxa de urbanização
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A partir do gráfico 1 pode-se verificar que a população urbana brasileira cresceu de forma abrupta, 
enquanto a população rural decresceu vertiginosamente. O aumento da população nas cidades não foi 
seguido de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos 
urbanos (água, luz, esgoto etc.) e de serviços públicos de transporte, educação e saúde. O crescimento se 
deu de forma desordenada e sem controle, 
apresentando habitações de baixa qualida-
de, bairros e favelas carentes de condições 
mínimas de habitabilidade (figuras 1 e 2), 
traduzido pela falta de redes de esgoto, 
abastecimento de água, energia elétrica, pa-
vimentação das vias etc. Apesar do desen-
volvimento tecnológico, muitas cidades 
apresentam baixa qualidade de vida para al-
guns segmentos da sociedade e muito disso 
se deve à pouca qualidade dos projetos dos 
espaços destinados à habitação, desde o 
loteamento até as condições das casas e dos 
apartamentos. Figura 1 – Favela Papagaio – Belo Horizonte (MG).
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9|Parcelamento do solo e processo de urbanização
Existem dois modelos de cidade, a que surge espontaneamente e cresce de forma orgânica, 
estendendo-se radialmente ou linearmente (e posteriormente pode adotar uma forma de planejamento) 
(figura 3a) e a que é planejada para algum fim, seja para capital de algum estado ou país (figura 3b), com 
fins de produção industrial ou outros objetivos. Em qualquer desses tipos a expansão urbana se dá pelo 
parcelamento do solo em frações destinadas principalmente à habitação, no entanto também podem 
ser dirigidos a usos industriais, comerciais, de serviços ou mistos. 
Figura 2 – Favela da Rocinha – Rio de Janeiro (RJ).
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Figuras 3a e 3b – Exemplos de cidades com crescimentos diferenciados.
Figura 3a – Curitiba (PR) Figura 3b – Goiânia (GO)
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10 | Parcelamento do solo e processo de urbanização
Aos municípios pertencem as atribuições legais de ordenamento do território por meio do planeja-
mento e controle do uso, ocupação e parcelamento do solo (Constituição Federal de 1988, art. 30, VIII). Essa 
exigência, no entanto, requer a existência de profissionais capacitados para exercer a tarefa de elaboração 
do projeto de parcelamento. A esses profissionais, segundo Arruda (1997), caberá atuar observando a 
legislação, organizando o espaço urbano de acordo com o potencial da área, as necessidades da sociedade 
naquele momento, as implicações ambientais e as imposições de uso do solo. Ao poder público também 
cabe a fiscalização da prática ilegal do parcelamento do solo urbano. Porém, a atribuição legal do poder 
público não exime o cidadão de estar atento às informações sobre os aspectos legais do loteamento onde 
pretende adquirir seu lote, evitando assim os loteamentos irregulares e clandestinos.
O parcelamento do solo urbano como intenção de planejamento
Parcelar o solo urbano pode ser considerado uma intenção de planejamento e o primeiro ato de 
construção da cidade. A implantação de um loteamento apenas com a finalidade de criar lotes para a 
população, como realizado antigamente, mostrou-se extremamente danoso para o espaço urbano e 
resultou em cidades com baixa qualidade de vida. A criação de lotes pressupõe a criação do solo urbano 
a partir do momento que geram moradias, comércios, serviços, indústrias, instituições públicas etc. Os 
loteamentos traçam o perfil da vila, que vira distrito, que se transforma em cidades e metrópoles. Se 
houver infraestrutura adequada de serviços e bens públicos, a área loteada, quando ocupada, trará 
menos problemas para a cidade do que aquelas que são carentes de infraestrutura de rede de água, luz, 
vias e locais para instalação de escolas, postos de saúde etc. (ARRUDA, 1997). 
Os conceitos jurídicos de loteamento se aproximam muito de autor para autor. Para Meirelles 
(1992, p. 120), loteamento urbano
[...] é a divisão voluntária do solo em unidades (lotes) com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da 
legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão da área urbana ou urbanizável, com 
aproveitamento das vias públicas existentes. 
O parcelamento do solo pode ser considerado como o principal instrumento de estruturação do 
espaço urbano, uma vez que após sua implantação o espaço criado pelo mesmo manterá sua estrutura 
por muitos anos ou séculos e será ocupado por diversas gerações de habitantes da cidade. Dessa forma, 
torna-se de importância fundamental que seus projetistas dominem a forma técnica de manusear as 
variáveis ambientais e criar espaços de qualidade. O desconhecimento de critérios para a criação desses 
espaços poderá legar à posteridade vias mal projetadas que poderão contribuir para um maior número 
de acidentes, drenagem de águas pluviais inadequada que contribuirá para a ocorrência de inunda-
ções, entre outros problemas de difícil solução. 
O objetivo do solo urbano é a oferta de lotes para construção de habitações, comércios, indús-
trias, espaços de lazer ou institucionais. O parcelamento não pode ser considerado apenas como fracio-
namento de uma antiga gleba de terra em partes menores e comercializáveis; deve torná-la um espaço 
que apresente boas condições de habitabilidade, facilitando a circulação de bens e pessoas, a existência 
de redes de abastecimento de água, drenagem de águas pluviais, redes de esgoto e energia, áreas des-
tinadas à recreação, usos institucionais e reservas biológicas.
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11|Parcelamento do solo e processo de urbanização
Os elementos estruturantes do espaço urbano 
Os espaços de uma cidade, segundo Santos (1988), se articulam em muitos padrões que nada 
mais são que a combinação estilísticade elementos fundamentais. Os elementos mais antigos e 
universais utilizados para estruturar o espaço urbano podem ser descritos como o lote, o quarteirão 
e a rua (figura 4). A organização dos elementos entre si, de forma a obter um espaço de qualidade, 
dependerá de vários aspectos técnicos e ambientais que necessitam ser conhecidos antes do início 
do projeto de parcelamento.
Figura 4 – Elementos estruturantes do espaço urbano.
Lote
Quarteirão
Rua
Os tamanhos e formas ideais de lotes e quarteirões são objetos de vários estudos e debates ao 
longo da história do urbanismo. No século XX, alguns urbanistas chegaram a dispensar a figura do lote, 
concebendo divisões similares a quarteirões com blocos autônomos para habitações, a exemplo de 
Brasília, entre outras cidades do Brasil e do mundo. 
A densidade populacional das cidades diz respeito diretamente ao tamanho de lotes e quarteirões. 
A densidade bruta é a medida dada pelo número de habitantes por hectares (entram nesse cálculo 
as áreas públicas e privadas). Se a densidade for baixa, a cidade tende a se espalhar, encarecendo os 
custos da urbanização (equipamentos públicos, redes de abastecimento, esgoto, drenagem de águas 
pluviais, energia, entre outros serviços). Dessa forma, o dimensionamento dos lotes deverá levar em 
consideração esses custos. Segundo Santos (1988), quanto maior a frente do lote (sua testada), mais 
desperdício haverá de recursos para obras das redes. No entanto, uma densidade muito alta também 
pode gerar uma concentração que prejudica a qualidade dos serviços prestados. 
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12 | Parcelamento do solo e processo de urbanização
A evolução urbana e os traçados
A história do homem, ainda muito cedo, se ligou à história da cidade e a mobilidade se 
transformou em um vetor do desenvolvimento das civilizações. A cada avanço das possibilidades 
de deslocamento estabeleceram-se novos níveis de comunicação e mudanças radicais na forma 
das cidades. Segundo Morris (1998), as mais antigas civilizações tiveram lugar no Sul da Mesopo-
tâmia, no Egito, no vale do Rio Indo (Paquistão), no Rio Amarelo (China), no vale do México, nos 
pântanos da Guatemala e Honduras e nas encostas e altiplanos do Peru, seguidas das civilizações 
posteriores constituídas por Creta, Micenas, Hititas, Grécia e Roma. Independente da ordem 
cronológica de aparecimento, essas civilizações apresentaram assentamentos urbanos em dife-
rentes níveis de complexidade. 
A vida nesses assentamentos tornou-se 
 possível por meio do desenvolvimento da 
organização socioespacial já presente de forma 
incipiente nas primeiras cidades sumérias e 
egípcias a partir de 3000 a.C. A presença da divisão 
do espaço na forma de retícula2 já era notada 
nessas cidades, ainda que de forma irregular, 
limitada à organização de alojamentos para 
trabalhadores e escravos. A utilização da retícula 
de maneira mais ampla e ao nível de organização 
de um núcleo urbano iniciou-se, segundo alguns 
historiadores do urbanismo, por volta de 2150 
a.C., com o surgimento dos centros urbanos da 
cultura Harappa (Harappa e Mohenjo-daro), que 
já apresentavam um modelo viário ortogonal com 
vias retilíneas e um complexo sistema de coleta 
de esgoto. Baseado nessas evidências é possível 
afirmar que a retícula pode ser considerada como 
o mais antigo traçado regulador da forma urbana.
Os primeiros relatos de planejamento siste-
mático das cidades se deram em algumas cidades 
da Grécia, onde pode-se perceber uma notória 
regularidade no sistema viário e a existência de 
relações formais entre os edifícios públicos. Ainda 
assim não é possível afirmar que essa realidade foi 
produto de normas urbanísticas acadêmicas. Desse 
período (século X a VI a.C.), o exemplo maior é o 
plano da cidade de Mileto (figura 5), realizado pelo “arquiteto” Hipodamos de Mileto, a quem se atribui 
erroneamente a invenção do uso da forma reticulada para organização espacial. Após o período da 
Grécia clássica, os romanos utilizaram esa forma de desenho do espaço urbano de maneira abundante 
para estabelecer diversas cidades novas em seus territórios conquistados. 
Figura 5 – Mileto, Grécia.
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2 Entende-se por malha urbana reticulada aquela formada por ruas paralelas sobrepostas em duas direções, podendo ser ortogonais, semi-
ortogonais, irregulares ou segmentadas.
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13|Parcelamento do solo e processo de urbanização
Com o renascimento, no entanto, floresceu a busca da cidade sob um modelo de beleza que teve, 
pela primeira vez na história, uma abordagem conjunta entre o traçado viário e as edificações. 
A forma de organização advinda da utilização de vias radiais influenciou notadamente a reforma 
de Paris, França e o Plano de Barcelona, Espanha. No Brasil, a presença do uso das retículas para o 
desenho do espaço se fez presente desde o período colonial, com os planos portugueses para diversos 
núcleos urbanos. Contudo, foram os espanhóis que mais se utilizaram desse vocabulário para a criação 
das suas cidades nas colônias na América. O século XIX trouxe também as tendências em evidência na 
Europa e sua influência pode ser notada no traçado das cidades planejadas de Belo Horizonte-MG, com 
o Plano de Aarão Reis (figura 6), e Goiânia-GO. 
Figura 6 – Detalhe Plano Aarão Reis para Belo Horizonte (MG).
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4)
A figura 7 mostra outra cidade, mais recente no Brasil, na qual predomina o sistema de retícula. 
Nota-se a utilização de formas mistas que agregam plantas com ruas radiocêntricas, eixos diagonais e 
eixos cívicos3. Toda a forma é condicionada pela presença de quadras do tipo grelha, em sua maioria, 
desenho esse que depois se tornou recorrente nas expansões urbanas. 
Figura 7 – Mapa de Maringá (PR).
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3 Ruas radiocêntricas são aquelas que irradiam a partir de um ponto central, enquanto os eixos diagonais são vias que atravessam malhas reti-
culadas formando ângulos agudos. Os eixos cívicos são aquelas vias nas quais se concentram os edifícios públicos e administrativos da cidade 
e por isso são tratadas de forma a se destacarem na malha urbana.
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14 | Parcelamento do solo e processo de urbanização
O projeto de loteamento urbano
Implicações ambientais, projetos de urbanização e qualidade de vida
Segundo a Fepam (2007), o loteamento para fins urbanos transforma a paisagem do local ocupado 
pela gleba, até então indivisa, em espaço integrado à cidade, como instrumento de sua expansão. Con-
fere ao solo uma qualificação urbana. Matriz geradora de um novo bairro residencial, o loteamento é 
um patrimônio da coletividade, pois essa nova realidade urbanística afeta a cidade, sobrecarregando 
seus equipamentos urbanos, sua malha viária, toda a infraestrutura e os serviços públicos da cidade. O 
loteamento, sob essa visão, “não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de 
interesse comum de todos”. A implantação de um loteamento tem direta influência no meio ambiente 
natural ou construído e gera impactos sobre toda a coletividade. Esses impactos são de diversas natu-
rezas e vão desde os aspectos relativos à fauna e flora do local, passando pela saúde e infraestrutura e 
chegando às questões inerentes à paisagem da cidade e sua beleza.
A nova urbanização, resultante da implantação de um novo loteamento,traz impactos ambientais 
de diversas naturezas, devido à relação entre o consumo dos recursos naturais e a produção de efeitos 
sobre o meio onde se inseriu (figura 8). Contudo, desde que conhecidos, os impactos poderão ser 
gerenciados e amenizados para o bem da coletividade.
Figura 8 – Processo de implantação de uma nova urbanização e geração de impactos.
Ar
Água
Energia elétrica
Outras formas de energia
Alimentos
População Nova urbanização
Poluição – ar/som
Calor
Cultura/tecnologia
Resíduos sólidos
Efluentes líquidos
Consumo ProduçãoConsumo/produção
Aspectos fisiográficos e socioeconômicos do local
Dada uma gleba, (figura 9) destinada ao parcelamento para uma nova urbanização, o conheci-
mento dos aspectos fisiográficos e socioeconômicos do local onde ela estará inserida é de fundamental 
importância para minimizar os impactos que serão gerados por ela.
Figura 9 – Gleba urbana parcelável.
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15|Parcelamento do solo e processo de urbanização
Conhecer bem as características topográficas é de vital importância para que o projeto de parcela-
mento seja bem-sucedido, assim como os aspectos ambientais relativos à fauna e flora do local, recursos 
hídricos, ventos dominantes, aspectos da insolação, conhecimento do solo, entre outros (figura 10). 
Figura 10 – Características ambientais da gleba.
Outros fatores dizem respeito às condições urbanas do entorno e relacionam-se ao sistema 
viário: rede de drenagem urbana, abastecimento de água, esgotamento sanitário, rede de distribuição 
de energia elétrica, transporte urbano e os seguintes serviços públicos: educação, saúde, segurança, 
coleta de lixo, entre outros.
Análise e definição de objetivos
Para Barreiros (2007), são vários os objetivos do parcelamento do solo urbano, podendo-se dividir 
em formais e reais:
Objetivos formais:::: : criar um espaço adequado para a habitação humana, atendendo às 
necessidades do mercado-alvo ou as demandas do mercado imobiliário.
Objetivos reais:::: : 
garantir maior rentabilidade do investimento empregado ou maior taxa de aproveitamento ::::
do terreno;
garantir um retorno do capital no menor espaço de tempo possível;::::
rápido início de vendas.::::
Para o autor, os objetivos reais do empreendedor podem conflitar com os objetivos da sociedade 
representada pelo poder público (que também apresenta objetivos formais e reais). Essas contradições 
possuem nas leis que regulamentam o parcelamento do solo, seja em nível municipal, estadual ou 
federal, uma maneira de serem harmonizadas. 
Para a elaboração de um bom projeto de parcelamento do solo deve-se atentar para alguns 
quesitos indispensáveis em uma urbanização:
sustentabilidade;::::
qualidade (de vida, paisagística e ambiental);::::
dimensionamento adequado (lotes e sistema viário);::::
equipamentos comunitários;::::
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16 | Parcelamento do solo e processo de urbanização
equipamentos públicos;::::
áreas livres de uso público (verdes e recreação).::::
Aspectos gerais dos traçados urbanos
Segundo Mascaró (1994, p. 15), a primeira medida a ser tomada para o traçado urbano começa pela 
concepção de avenidas, ruas e caminhos para pedestres, com o intuito de tornar acessíveis as diferentes 
partes do espaço a serem organizadas. Avenidas, ruas ou caminhos deverão ter seu desenho a partir 
das condicionantes da topografia do lugar, das características dos usuários e das funções que as vias 
assumirão no contexto urbano. A figura 11 ilustra o caso de um traçado não ortogonal e a possibilidade 
de perda de área útil em um parcelamento.
Figura 11 – Utilização de traçados não ortogonais em traçados urbanos – Estrutura de um 
quarteirão triangular da cidade de Paris – Modelo Moscou-Clapeyron.
(M
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4)
Segundo o autor, os traçados urbanos podem ser compostos de diversas maneiras, podendo- 
-se denominá-los de malhas abertas ou semiabertas, dependendo do grau de mobilidade e cone-
xões por elas permitido. A opção por qualquer tipo de traçado ou até mesmo a combinação entre eles 
dependerá de vários fatores que nortearão o projeto. Para isso o projetista fará suas opções baseando- 
-se não somente em fatores econômicos, mas também pelos aspectos culturais e sociais dos habitantes. 
A figura 12 mostra exemplos de traçados com malhas abertas e semiabertas. 
(M
A
SC
A
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, 1
99
4)
a) malha urbana conhecida como 
espinha de peixe.
b) malha urbana com ruas sem saída 
em T.
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17|Parcelamento do solo e processo de urbanização
Figura 12 – Exemplos de malhas urbanas abertas e semiabertas.
c) malha urbana aberta de traçado 
aberto.
d) malha urbana semiaberta (com 
algumas ruas sem saída e outras 
em alça).
O projeto adequado do traçado urbano é um fator essencial para o desempenho do parcelamento 
do solo urbano. Para isso, deve-se buscar o maior conhecimento possível das características da área a ser 
parcelada e do local onde estará inserida a nova urbanização. Dessa forma, o projetista estará compreen-
dendo e aplicando as técnicas necessárias para se alcançar uma urbanização com qualidade de vida.
Texto complementar
Configuração espacial dos loteamentos
(COSTA, 2007)
“Loteamento é um tipo de parcelamento urbano (do solo) caracterizado pela abertura de 
novas vias de acesso aos lotes ou prolongamento das já existentes, sendo os lotes destinados a edi-
ficações para fins urbanos” e no qual “o arruamento (projeto e abertura das ruas) é imprescindível à 
existência deste” (Ferrari, 2004).
De uma forma sucinta, pode-se falar do loteamento como organização espacial constituída pri-
meiramente pelas vias, que delimitam frações de uma gleba que, por sua vez, são subdivididas em 
lotes ou parcelas. Essa definição remete-se à ideia de uma malha espacial urbana. Segundo Ferrari 
(2004), “malha ou traçado urbano é uma planta da cidade significativamente representada pelo seu 
sistema viário e os espaços delimitados pelas vias”.
Ou seja, cada projeto de parcelamento representa, numa escala menor, um pedaço da cidade.
Dentro dos loteamentos, verifica-se uma variação na forma das vias, algumas com traçados 
muito particulares. Segundo suas características de configuração, as malhas podem ser classificadas 
basicamente em:
Malha Linear, geralmente aplicada a pequenas glebas (salvo em alguns projetos locali-::::
zados na área de planície litorânea e que seguem perpendicularmente à linha da praia 
até uma via principal) e que pode apresentar-se como linear aberta, linear fechada, linear 
semifechada, linear fechada com praça central e linear em alça;
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18 | Parcelamento do solo e processo de urbanização
Malha Reticulada, formada por feixes paralelos de vias e que ocupam uma área maior ::::
caracterizada como ortogonal, semiortogonal, irregular e ortogonal segmentada;
Um terceiro tipo de malha que difere do traço linear e ortogonal e que pode configurar-se ::::
como radial, semicircular, unidade de vizinhança e labirinto.
Esses dois últimos exemplos (unidade de vizinhança e labirinto) trazem propostas inovadoras, 
diferentes do que normalmente se empregava na cidade, enfatizando a constituição de lugares na 
cidade onde seus significados são traduzidos na particularidade de seus elementos.
Os parcelamentos configurados por uma malha linear possuem uma rua central com os 
lotes voltados para ela. Esse tipo de configuração é caracterizado pela reprodução em série na 
distribuição dos lotes, ou seja, há uma repetiçãodas características formais das glebas – morfologia, 
dimensões e orientação. Normalmente, a maior dimensão do lote corresponde à metade da largura 
de uma quadra (uma faixa estreita), o que faz com que a distribuição dos terrenos tenha alternativas 
reduzidas, interferindo na (in)existência de áreas com funções distintas de moradia, como por 
exemplo, áreas destinadas ao convívio e à sociabilidade, bem como a equipamentos urbanos.
A rua como elemento central pode ter a sua função compreendida sob duas óticas distintas: ser 
o elo entre os lotes para a qual estão voltados, visto que é o único espaço de uso público comum a 
ambas as partes, ou distanciar os moradores do loteamento por ser, ao mesmo tempo, o único espaço 
que marca a divisão entre público e privado, e quanto maior a sua dimensão, maior o afastamento.
A configuração reticular linear não traz elementos que façam de sua configuração algo singular 
que marque a malha urbana com concepções até então nunca empregadas, ou que tenham a 
intenção de direcionar novos arranjos espaciais. O que se percebe é a continuação do existente, a 
expansão da mesma malha, apenas mais um elemento típico acrescido à cidade e, portanto, sem 
características próprias. A singularização do local pode ocorrer apenas com a arquitetura das edifi-
cações que nele serão construídas e dos usos, tanto privados como públicos.
As distintas formas de traçado viário linear (aberta, fechada, semifechada, fechada com 
praça central e em alça) apresentam traços específicos nas suas configurações, mas que sempre 
se remetem às características gerais. A aberta possui mais de uma articulação com a malha viária 
do entorno, sendo bastante comum em pequenas glebas. A fechada possui uma rua central sem 
saída (em “cul-de-sac”) e apenas um ponto de articulação com a malha externa. A fechada com 
praça central apresenta aspectos muito similares a esta última, porém, nesse caso, a rua contorna 
uma praça central, criando um grande largo na frente dos lotes. Esse mesmo princípio é utilizado 
no clássico traçado do bulevar (boulevard), em malhas abertas ou fechadas. No bulevar, as praças 
tornam-se grandes jardins ou passarelas. Em alguns loteamentos de Maceió, essa parte central – a 
praça ou o canteiro – é transformada em locais de pista de jogging ou dividida em uma faixa central 
para circulação e às faixas laterais são alocados equipamentos urbanos como bancos e mesas, 
formando pequenos ambientes de estar. A linear em alça configura-se de forma muito semelhante 
à linear com praça central, uma vez que, em ambos os casos, a rua sofre uma bifurcação mas, nesse 
caso, contorna não mais um espaço de uso público, mas sim uma quadra, um espaço privado. 
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19|Parcelamento do solo e processo de urbanização
A semifechada, pode-se dizer, é uma junção da aberta com a fechada na qual uma das extremidades 
da rua é para retorno e possui uma via intermediária transversal, o que garante um maior contato 
com as áreas vizinhas.
Nos projetos de loteamento há a dominância de configuração de malha ortogonal (na qual 
as ruas formam uma malha de vias dispostas em dois feixes de ruas paralelos que se interceptam, 
quase ou perfeitamente, ortogonalmente entre si), em torno de 40% dos projetos aprovados no 
intervalo de cada década. Esse número pode ser justificado pela possibilidade de melhor uso e 
maior aproveitamento do terreno, o que é conseguido pela formação de uma rede que procura 
utilizar os espaços na sua totalidade sem que sobrem interstícios – áreas que não correspondam às 
características para uso e ocupação.
Normalmente, a malha ortogonal é aplicada em grandes glebas, o que pode proporcionar um 
melhor arranjo espacial quando da divisão do terreno em quadras, lotes, ruas e espaços para uso e 
convívio público. Entretanto, falar do que seria um melhor arranjo espacial é algo que requer uma 
cuidadosa discussão, visto que nem mesmo a legislação, que é um instrumento que norteia a confi-
guração dos loteamentos, relata como seria a melhor disposição dos elementos.
O que se pode observar é a repetição das quadras em série, simetricamente, onde apenas 
as vias interrompem a sequência, algo semelhante à malha linear aberta. Poder-se-ia dizer que 
o parcelamento ortogonal seria um conjunto, uma união de vários loteamentos em malha linear 
aberta. Entretanto, no caso da malha ortogonal, por dispor de uma área de ocupação maior, alguns 
outros espaços podem aparecer, como os espaços de uso público, as áreas verdes e áreas para 
equipamentos urbanos. Essas áreas não têm uma localização exata, nem especificada em lei, fica a 
critério do projetista ou do empreendedor a escolha do local mais adequado ou conveniente. Não 
obstante, a prefeitura possa impor a localização dos mesmos se ela assim o desejar, tendo em vista 
a articulação dos distintos parcelamentos.
Entre as variações da malha reticulada ortogonal, a semiortogonal difere porque “parte das vias são 
inclinadas, com variação da direção” (FARIA; CARVALHO; COSTA, 2005). Entretanto, quando considerado 
o critério de ortogonalidade, essa categoria poderia desaparecer, cedendo lugar para a reticularidade. Na 
irregular as ruas não seguem uma disposição regular, seguindo várias direções. E na ortogonal segmen-
tada, as quadras são dispostas formando grupos de quadras dispostas ou não em torno de uma praça.
Os tipos de malha que não seguem a ortogonalidade e linearidade como traço principal do 
sistema viário têm características muito específicas. Na radial as ruas convergem para um mesmo 
ponto. Na semicircular parte das vias do loteamento são em arco concêntrico e outra parte radial. 
A unidade de vizinhança e o labirinto trazem novas propostas de loteamento que marcam e fixam 
elementos com significados distintos dos que são empregados na cidade, nos quais “o princípio 
latente do esquema é que a vizinhança deve ser considerada tanto como uma unidade de um con-
junto maior, quanto uma entidade distinta em si mesma” (CLARENCE PERRY) e o arranjo espacial 
dos elementos em múltiplas divisões sugere uma disposição confusa aos olhos externos, mas que 
propõe o uso restrito das áreas internas aos moradores.
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20 | Parcelamento do solo e processo de urbanização
Atividades
1. A expansão urbana de forma descontrolada tem levado a diversos problemas nas cidades brasi-
leiras. Cite três problemas oriundos dessa expansão.
2. Cite três impactos decorrentes da implantação de parcelamentos do solo urbano e descreva-os 
sucintamente.
3. Como os profissionais que elaboram projetos de parcelamento do solo podem contribuir para 
que estes se tornem bons instrumentos de estruturação do espaço urbano?
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21|Parcelamento do solo e processo de urbanização
Gabarito
1. Favelização; carência de infraestrutura em diversos locais, tais como a falta de redes de energia 
elétrica, saneamento básico e pavimentação de vias; e estreitamentos e afunilamentos no sistema 
viário.
2. Impacto sobre a fauna e flora – a implantação de novos loteamentos levará à supressão da vege-
tação e causará uma mudança nos hábitos dos animais da área. 
 Impacto sobre as redes de esgoto da cidade – o novo loteamento trará um aumento nos fluxos 
das redes. 
 Impacto sobre a drenagem de águas pluviais – o novo loteamento trará uma impermeabilização 
da área e um aumento do escoamento superficial, a nova rede a ser implantada lançará essas 
águas nos cursos d’água próximos ou nas redes do entorno. 
3. Os profissionais que elaboram projetos de parcelamento do solo urbano possuem a grande 
responsabilidade de desenhar espaços que serão vivenciados pormuitas e muitas gerações, 
por isso devem ser capazes de manipular as variáveis existentes de forma competente e 
sábia, projetando com os menores impactos possíveis e utilizando todos os instrumentos e 
conhecimentos já adquiridos pela humanidade no trato do projeto do loteamento. 
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22 | Parcelamento do solo e processo de urbanização
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Projeto urbano 
e seus condicionantes 
Estabelecimento de objetivos
A elaboração de projetos de parcelamento do solo urbano sob a forma de loteamento e desmem-
bramento deve ser precedida de uma série de cuidados para que o produto final seja de qualidade e 
possa garantir à população que residirá no local uma boa qualidade de vida. O parcelamento do solo 
apresenta ainda algumas peculiaridades quanto ao local de sua inserção, se urbano ou rural, quanto à 
sua legalidade, se legais ou ilegais (clandestinos ou irregulares), ou quanto à sua forma, se convencio-
nais ou especiais (loteamentos fechados). No entanto, ainda continua sendo mais comum a presença de 
loteamentos na sua forma mais tradicional, ou seja, urbanos, convencionais e legais.
A Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979 regulamenta o parcelamento do solo para fins 
urbanos em zonas urbanas ou expansão urbana, assim definidas por lei municipal, e explicita os 
conceitos de loteamento e desmembramento em seu Capítulo I – Disposições Preliminares, artigo 2.o, 
parágrafos 1.o e 2.o: 
Art. 2.o - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as 
disposições desta lei e a das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§1o - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de 
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§2o - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do 
sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolonga-
mento, modificação ou ampliação dos já existentes.
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24 | Projeto urbano e seus condicionantes
Essa lei federal, juntamente com os regulamentos municipais e as leis estaduais, veio disciplinar 
vários conflitos de interesses existentes entre usuários e habitantes da cidade e proprietários de lotea-
mentos cujos objetivos são, por vezes, diferentes. 
A primeira ação para o parcelamento do solo nasce do desejo do proprietário (público ou 
privado) de obter uma gleba de terra existente dentro da área da cidade, circunscrita pelo perímetro 
urbano, para transformá-la em um loteamento. Para tornar esse desejo em realidade entre outras 
providências legais, o proprietário deverá procurar um profissional ou um grupo deles que possua 
atribuições profissionais para elaborar o projeto do loteamento e urbanização. Os profissionais 
com atribuições para realizar esse tipo de projeto são arquitetos, urbanistas e engenheiros civis, 
devidamente registrados no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) de 
cada estado da federação. A relevância de um projeto de parcelamento do solo requer dos profissionais 
envolvidos uma grande responsabilidade para sua elaboração. 
Os objetivos a serem estabelecidos para um projeto de loteamento são vários e dependem dos 
interesses das partes envolvidas, no caso o proprietário da gleba a ser parcelada, empresas loteadoras, 
construtoras ou cooperativas e a população representada pelo Poder Público. Segundo Barreiros (2007), 
os objetivos dessas partes se dividem em formais e informais e podem ser coincidentes ou conflitantes. 
Os objetivos formais se referem à implantação de um projeto de parcelamento capaz de oferecer 
uma boa qualidade de vida à população, atendendo às expectativas dos clientes dentro das suas 
possibilidades econômicas. No entanto, os objetivos reais dos proprietários podem considerar aspectos 
mais específicos, tais como: garantir maior rentabilidade do investimento empregado, maior taxa de 
aproveitamento do terreno, garantir um retorno do capital no menor espaço de tempo possível, rápido 
início de vendas. Os objetivos reais dos clientes podem ser: pagar um menor preço pelo lote, possuir 
calçadas mais largas no loteamento, mais áreas verdes e institucionais, lotes com testada maior, entre 
outros. Os objetivos e os conflitos deles decorrentes variam de acordo com fatores como o local de 
inserção do parcelamento, o perfil dos clientes a quem se destina preferencialmente o produto, políticas 
públicas locais etc. Outros agentes também fazem parte do processo de parcelamento do solo e são 
constituídos pelas empresas concessionárias de energia, gás, telefonia, água, transporte, iluminação, 
lixo, empresas de consultoria e projetos de parcelamentos, cartórios, bancos e agências de fomento. 
Todos esses agentes possuem interesses e objetivos diversos quando participam do processo e os 
mesmos devem ser equacionados para que os objetivos formais sejam alcançados. 
Metodologias e dados necessários 
para o processo de parcelamento do solo
A inserção de novas áreas urbanizadas na cidade traz diversos impactos que diminuem a quali-
dade de vida dos habitantes e requer, cada vez mais, recursos públicos para a solução de intervenções 
inadequadas no meio ambiente. A responsabilidade socioambiental dos planejadores e empreende-
dores torna-se fundamental para a obtenção de cidades melhores e mais habitáveis, com a prática do 
urbanismo sustentável. 
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25|Projeto urbano e seus condicionantes
A compreensão do ambiente e seu funcionamento é um elemento básico para o projeto. O funcio-
namento da cidade, em que sistematicamente novos loteamentos são inseridos, pode ser comparada 
a um organismo humano e, segundo Andrade e Romero (2007, p. 9), pode assim ser descrito
Explorando a cidade como um organismo vivo, Register (2002) faz uma analogia da anatomia da cidade com a ana-
tomia humana. As ruas, redes de água, esgoto, drenagem e gás funcionam como o Sistema Circulatório, a arquitetura 
com seus elementos verticais funciona como apoio, similar ao Sistema Esquelético, os alimentos e os combustíveis 
funcionam como o Sistema Digestivo, que transformam a energia armazenada. Os sistemas de tratamento de água 
ou compostagem funcionam com um Sistema de Filtragem e Reciclagem e, os lixos incineradores e saídas de esgotos 
atuam como o Sistema de Excreção. Esse tratamento pode ser interessante para efeitos de educação ambiental da 
população, mas para o urbanismo o desempenho das atividades tem que estar associado à morfologia, no lugar ou 
sítio em que cada cidade está implantada.
A comparação com o organismo vivo ressalta a ideia de que é necessário um entendimento 
interdisciplinar quando da elaboração de intervenções urbanas. Sabedores das condições atuais das 
cidades, os planejadores e empreendedores devem encarar o projeto de um loteamento urbano sob a 
ótica do desenvolvimento sustentável e o mesmo deve ser capaz de se tornar um elemento de fomento 
para uma nova forma de habitar, como mencionado por Andrade e Romero (2007, p. 11):
[...] como espaço de propagação de pressupostos do desenvolvimento urbano sustentável para suas áreas de influência, 
podendo exercer papel relevante nos processos de integração socioespacial da região. Propõe-se incentivar o sentido 
de vizinhança e alianças comunitárias, por meio de espaços que propiciem a interação social. Ainda que se reconheça 
que a configuração espacialnão é determinante das relações sociais, entende-se que o espaço não é uma instância 
passiva e neutra.
Para que o projeto de parcelamento do solo consiga tais objetivos faz-se necessário considerar 
as metodologias de pesquisa, análise e diagnóstico ambiental e propostas de intervenção. A literatura 
do desenvolvimento sustentável é farta em metodologias de compreensão e intervenção urbana, 
contudo serão exemplificadas as metodologias propostas por Andrade e Romero (2007) e por Souza, 
Tucci e Pompêo (2007). Os dados que o proponente do loteamento deverá dispor inicialmente po-
dem ser traduzidos em plantas do terreno na escala 1:1 000 ou 1: 2 000, plantas topográficas contendo 
elementos de destaque como recursos hídricos, áreas de preservação, entre outros aspectos. Deverão ser 
conhecidos os aspectos geológicos, de fauna e flora do local, da permeabilidade do solo, geotécnicos, 
cursos d’água, áreas alagadiças, mananciais, linha de transmissão de energia, linhas teleféricas, adutoras 
e demais indicações que caracterizam o imóvel. Outros dados que também devem ser conhecidos se 
referem à demarcação das áreas com declividade de 30%, arruamentos existentes nas áreas confron-
tantes, abastecimento de água, redes de drenagem de águas pluviais, redes de esgoto etc. Devem ser 
conhecidas também as leis de sistema viário, Plano Diretor e zoneamento e parcelamento do solo do 
município, além das leis estaduais e federais que regem a matéria. 
Para Andrade e Romero (2007) o projeto de parcelamento sustentável possui três etapas: a pri-
meira constitui-se do diagnóstico ambiental da área de inserção, obtido com o Estudo de Impacto 
Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) e Estudo de Impacto de Vizinhança e Relatório 
de Impacto de Vizinhança (EIV-RIVI). Esses dois instrumentos são requeridos para a elaboração do pro-
jeto de parcelamento e constituem ótimas ferramentas para o projeto de um bom loteamento. A partir 
dos dados ambientais presentes nos estudos e relatórios, o diagnóstico ambiental pode ser realizado 
por meio da elaboração de tabelas que possibilitam uma análise dos conflitos ou problemas existentes 
nos meios físicos, bióticos e antrópicos e as diretrizes propositivas.
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26 | Projeto urbano e seus condicionantes
Tabela 1 – Diagnóstico ambiental – (Tabela meio antrópico/Abastecimento de água)
Dados 
identificados
Qualificação 
dos dados
Informações e 
consequências
Conflitos e 
problemas
Observações e 
gráficos
Diretrizes 
 propositivas
(A
N
D
RA
D
E;
 R
O
M
ER
O
, 2
00
7)
Abastecimento 
de água.
1. Abastecimento 
pelo Sistema 
Santa Maria/
Torto 1 260l/s 
e 500l/s com 
as respectivas 
cotas de 1 072m 
e 1 025m.
Através das 
elevatórias 
próximas ao 
Ribeirão do 
Torto vai para 
ETA-Brasília.
1. Bacia de dre-
nagem dentro 
do Parque 
Nacional de 
Brasília.
1. Erosões 
causadas por 
antigas casca-
lheiras.
1. Evitar o abaste-
cimento apenas 
por esse sistema 
que abastece 30% 
do DF é reforçado 
pelo sistema do 
rio descoberto.
2. Invasão de 
chácaras na 
Unidade de 
Conservação 
do Parque 
Nacional.
2. Áreas já 
ocupadas e 
contaminação 
de nascentes.
2. Retirar a ocu-
pação irregular 
na unidade de 
conservação e 
fundos de vale nas 
proximidades do 
varjão.
3. Longas 
tubulações.
3. Gastos com 
elevatórias e 
tubulações.
3. Criar soluções 
alternativas para o 
reaproveitamento 
da água da chuva 
e das águas resi-
duais para jardins, 
lavagem de carros 
e descargas de 
vasos sanitários. 
(Tecnologias 
sustentáveis).
4. Reservatório 
(RAP-LN1) loca-
lizado próximo 
ao CA e redes 
existentes.
Capacidade de 
10 000m3 e 
facilidade de 
implantação de 
rede no CA.
4. A utilização 
do reservatório 
sobrecarregará 
o sistema Santa 
Maria/Torto.
A segunda etapa deve ser constituída pelo estabelecimento de estratégias ecológicas baseadas 
em princípios ecológicos que visam favorecer a interdependência das áreas, maximizar a reciclagem em 
todos os subsistemas urbanos, pensar a energia solar e os aspectos bioclimáticos, favorecer as alianças 
entre moradores, implantar uma maior diversidade de usos, favorecer o equilíbrio dinâmico por meio 
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27|Projeto urbano e seus condicionantes
de um bom projeto de funcionamento das vias e usos adequados. A tabela oriunda dessa etapa mostra 
os recursos ambientais e as estratégias necessárias (concepção urbana) para que os princípios de sus-
tentabilidade sejam transformados em técnicas de desenho.
Tabela 2 – Princípios de sustentabilidade utilizados na aplicação do parcelamento urbano
Princípios de sustentabilidade Estratégias: concepção urbana Técnicas urbanas
(A
N
D
RA
D
E;
 R
O
M
ER
O
, 2
00
7)
Mobilidade sustentável 1. Propiciar aos moradores, locais de 
trabalho e lazer próximo às moradias 
para reduzir necessidades de desloca-
mentos.
Ciclovias::
Apenas vias locais de 6m para automó-
veis, separadas da rede de ciclovias e de 
caminhos para pedestres com 2,5m de 
largura. Vias iluminadas e sinalizadas.
Revitalização urbana e sentido de 
vizinhança
1. Espaços Públicos que propiciem 
encontros, reuniões e trabalhos 
conjuntos.
2. Desenvolver um sentido de lugar.
3. Clube local com área de lazer.
4. Integrar o centro de atividades a 
outra regiões.
Tratamento bioclimático 
do espaço público:
Uso de pérgulas para sombreamento, 
captação da água da chuva por meio de 
espelhos d a´gua com climatizadores.
Predominância das tipologias na 
orientação solar nordeste-sudoeste no 
sentido da topografia – boa incidência 
dos raios solares. As casas que estão no 
sentido noroeste-sudeste receberão bri-
ses verticais e proteção com vegetação.
Adensamento urbano 1. Desenho urbano para um 
melhor aproveitamento da área, 
de 22,5hab/ha para 51hab/ha.
2. Conter a expansão desordenada 
no entorno.
3. Tipologias mais densas localizadas 
na cota mais alta.
Tipologias:
Casas geminadas – 22 x 233m2 – lote 
de 264m2;
Geminadas Escalonadas – casa pátio- 
-térrea 268m2/outra sobreposta 220m2 
com acessos independentes;
Geminadas de 2 pav. recuadas 2m 
205m2 – lote de 225m2.
Proteção ecológica 1. Corredor ecológico – parque.
2. Conter a expansão desordenada no 
entorno.
3. Tipologias mais densas localizadas 
na cota mais alta.
Zoneamento permacultural::
zona 1 – hortas familiares: pátios e 
coberturas;
zona 2 – paisagismo produtivo: arbo-
rização das ruas, estacionamentos, 
praças;
zona 3 – abastecimento condominial: 
área para produção agrícola 
intercalados com espaços de lazer e 
pequenos canais de escoamento;
zona 4 – parque ecológico: repovoa-
mento da flora e da fauna, viveiro, lazer.
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28 | Projeto urbano e seus condicionantes
Princípios de sustentabilidade Estratégias: concepção urbana Técnicas urbanas
Drenagem 1. Manter o ciclo hidrológico na Bacia 
do Lago Paranoá.
2. Melhorar o microclima local e os 
efeitos da seca.
Drenagem natural::
O sistema é composto por dois subsiste-
mas: um que absorve as águas das vias 
por meio de pavimentação permeável e 
pequenas canaletas, e outro que recebe 
as águas de grandes tempestades por 
meio de uma bacia de contenção de 
900m de extensão por 10m de largura e 
30cm de profundidade.
A etapa posterioré constituída pelo desenho urbano propriamente dito, elaborada com o conheci-
mento das etapas anteriores. O equacionamento das características requeridas para cada subsistema pre-
sente no loteamento e suas respostas ambientais caberá ao profissional, por meio do seu conhecimento 
e vocabulário técnico. Dessa forma, é primordial que os profissionais do desenho urbano conheçam 
todas as possibilidades que o meio técnico informacional dispõe para solução dos problemas. 
Hierarquização do sistema viário urbano
O desenvolvimento do projeto de parcelamento se dá em quatro fases: conhecimento das 
diretrizes emitidas pela Prefeitura, após o conhecimento dos dados iniciais; estudo preliminar, em 
que se delineia o plano urbanístico; projeto básico, em que se dá o detalhamento do sistema viário 
e a dimensão dos lotes; projeto executivo, em que as obras de infraestrutura e detalhes construtivos 
são projetados.
As diretrizes fornecidas pela Prefeitura explicitam as vias ou estradas existentes ou projetadas, o 
zoneamento das áreas destinadas a uso público e institucionais, faixas “non aedificandi”1 ao longo dos 
cursos d´água, ferrovias, rodovias, o traçado do sistema viário principal, vias existentes nas áreas vizinhas, 
eventuais desapropriações, entre outras características. Unindo o conhecimento desses aspectos, das 
plantas topográficas e do conteúdo da análise ambiental é possível iniciar o estudo preliminar do 
parcelamento, o qual terá o sistema viário como ponto de partida.
O sistema viário desempenha vários papéis em um bairro: além de servir de acesso aos lotes 
e possibilitar a circulação, ele é ainda um elemento vital para a vida em sociedade, pois se constitui 
no espaço público mais abundante na cidade. As vias devem ser belas e funcionais, capazes de servir 
à necessidade de deslocamento, mas também ao prazer de circular por elas, de encontrar pessoas, 
de sentir a cidade em sua dimensão pública. A rua se constitui em elemento vital para o organismo 
chamado cidade e, na visão de Andrade e Romero (2007, p. 9), pode assim ser definida
O desenho das ruas, ou mais precisamente, a morfologia urbana, é o elemento estruturador dessa anatomia. 
Entretanto, se as ruas forem projetadas visando o máximo de aproveitamento da mobilidade humana, a morfologia 
torna-se menos importante, pois pedestres exigem menos infraestrutura. Torna-se inevitável, porém, associar o layout às 
estratégias de redução de impacto dos sistemas de infraestrutura, uma vez que esses sistemas constituem um meio de 
ligação significativa (subterrânea) entre a cidade e o meio natural. Cabe ao projetista então uma série de estratégias ou 
princípios associados à morfologia para assegurar a sustentabilidade ambiental.
1 Por áreas “non aedificandi” entende-se aquelas que, por motivos de ordem técnica ou legal, não podem servir a edificações, devendo ser 
deixadas livres, vinculando seu uso a uma servidão. 
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29|Projeto urbano e seus condicionantes
Dada a importância do sistema viário em um loteamento faz-se necessário tratá-lo de forma a 
se obter uma melhor qualidade espacial. Uma das características básicas de um sistema viário é a pos-
sibilidade de hierarquização das vias, ou seja, o estabelecimento de critérios diferentes para vias com 
funções urbanas distintas. Essa hierarquização (figura 1) traz diversas vantagens, proporcionando otimi-
zação dos custos de implantação e manutenção, melhor desempenho das funções e uma clara comu-
nicação com os usuários. 
Figura 1 – Hierarquia viária: 1 – via arterial; 2 – via coletora; 3 – via local.
1
2
3
(M
O
RE
TT
I, 
19
86
)
As vias podem ser classificadas pelas funções que desempenham na malha urbana, sendo que a 
largura varia com o volume do tráfego que passa por ela. Segundo a SUPAM/SEPLAN (1984, p. 9) as vias 
podem ser classificadas como:
Vias coletoras (vias secundárias):::: – possibilitam a circulação de veículos entre as vias arteriais 
e acesso às vias locais;
Vias arteriais (vias preferenciais):::: – destinam-se à circulação de veículos entre áreas diferentes, 
com o acesso a áreas lindeiras devidamente controlado;
Vias locais:::: – dão acesso direto aos lotes lindeiros e ao trânsito local;
Vias de pedestres:::: – destinam-se ao trânsito exclusivo de pedestres;
Ciclovias:::: – destinam-se ao trânsito exclusivo de veículos de duas rodas não motorizados 
(bicicletas).
A essas vias pode-se agregar a nomenclatura via estrutural, existentes em algumas cidades, para 
aquelas vias arteriais com uso do solo específico e grandes larguras, e ainda as vias expressas, que possi-
bilitam mais velocidade e normalmente são caracterizadas pelas rodovias que dão acesso às cidades. 
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30 | Projeto urbano e seus condicionantes
A hierarquização do sistema viário deve considerar a existência de malhas adjacentes já estabe-
lecidas; contudo, na falta delas, deve-se estabelecer vias coletoras aproximadamente a cada 400m. O 
dimensionamento das larguras das vias depende do volume de tráfego, no entanto é possível supor um 
pré-dimensionamento para um grau de motorização da ordem de três a cinco habitantes por veículo. 
As calçadas possuem outros fatores que envolvem seu dimensionamento, pelo fato de se constituírem 
em locais de encontro de extrema necessidade para a vida coletiva. A partir dessas considerações pode-
-se supor alguns perfis viários, conforme a figura 2. 
Figura 2 – Exemplos de perfis viários.
Via estrutural
Via arterial
Via coletora
Via local
3,50 9,50 9,502,50 2,50 3,507,00
Passeio Pista de rolamento Pista de rolamentoCanteiro Canteiro PasseioPista exclusiva Ônibus
37,00
3,50 9,50 9,505,00
30,00
3,50
Passeio Pista de rolamento Pista de rolamentoCanteiro Passeio
2,50 7,00 7,002,00 2,50
Passeio Pista de rolamento Pista de rolamentoCanteiro Passeio
2,00 8,00 2,00
Passeio Pista de rolamento Canteiro
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31|Projeto urbano e seus condicionantes
Segundo Puppi (1981), o sistema viário urbano deve se amoldar à configuração topográfica a ser 
delineada tendo-se em vista:
Os deslocamentos fáceis e rápidos, obtidos com percursos os mais diretos possíveis, entre os ::::
locais de habitação e os de trabalho e de recreação, e com comunicações imediatas do centro 
com os bairros e destes entre si;
Propiciar melhores condições técnicas e econômicas para a implantação dos equipamentos ::::
necessários aos outros subsistemas de infraestrutura urbana;
A constituição racional dos quarteirões, praças e logradouros públicos;::::
A interligação sem conflitos ou interferências da circulação interna com o subsistema viário ::::
regional e interurbano; e
A limitação da superfície viária e seu desenvolvimento restrito ao mínimo realmente necessário, ::::
em ordem a se prevenir trechos supérfluos e se evitarem cruzamentos arteriais excessivos ou 
muito próximos.
Além disso, as vias, que constituem o subsistema viário, deverão conter as redes e equipamentos 
de infraestrutura que compõem seus demais subsistemas, em menor ou maior escala.
Para Mascaró (1994), o sistema viário é composto de uma ou mais redes de circulação, de acordo 
com o tipo de espaço urbano (para receber veículos motorizados, bicicletas, pedestres, entre outros). 
O sistema é complementado pela drenagem de águas pluviais, que assegura ao viário o seu uso sob 
quaisquer condições climáticas. De todos os sistemas de infraestrutura urbana, esse é o mais delicado, 
merecendo estudos cuidadosos porque:
é o mais caro dos sistemas, já que normalmente abrange mais de 50% do custo total de urba-::::
nização;
ocupa uma parcelaimportante do solo urbano (entre 20% e 25%);::::
uma vez implantado, é o sistema que apresenta mais dificuldade para aumentar sua capaci-::::
dade pelo solo que ocupa, pelos custos que envolvem e pelas dificuldades operativas que cria 
sua alteração;
é o sistema que está mais vinculado aos usuários (os outros sistemas conduzem fluidos, e ::::
este, pessoas).
O desenho geométrico do sistema viário deve ter uma forma que possibilite deslocamentos com 
conforto e segurança, seja para usuários de veículos motorizados, pedestres ou ciclistas. Dessa forma, além 
do dimensionamento das larguras, os cuidados com declividades e raios de giros tornam-se indispensáveis. 
A escolha do tipo de traçado a ser implantado deve considerar também a topografia da gleba. 
Recomenda-se para as interseções de vias um desenho que possibilite uma melhor visibilidade, 
diminuindo o número possível de acidentes. Isso pode ser conseguido evitando-se cruzamentos de vias 
em ângulos agudos, dando preferência a ângulos entre 80o e 90o. Os raios horizontais de concordância 
entre as vias devem ser coerentes com o tráfego que elas podem receber (tabela 3).
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32 | Projeto urbano e seus condicionantes
Tabela 3 – Raios de curvatura nos cruzamentos de vias
R = ...
Tipo de via Raio (m)
(M
A
SC
A
RÓ
, 1
99
4)
Local com local 2 a 3 
Coletoras 5 a 7
Arteriais 8 a 10
O desenho de ruas sem saída, próprias de traçados urbanos do tipo árvore (figura 3) e estacio-
namento, deve seguir as referências técnicas da boa forma urbana, com vista a conseguir um bom 
desempenho do sistema viário e menos conflitos, o que resultará em um menor número de acidentes 
de trânsito. 
Figura 3 – Recomendações técnicas para ruas sem saída.
(P
RI
N
Z,
 1
97
9)
O sistema viário pode assumir formas distintas conforme a imaginação do projetista, podendo 
ser em forma de retícula, radiocêntricas, em árvore ou uma mistura de todas elas. Contudo, o resultado 
deve servir ao exercício da boa forma urbana e proporcionar qualidade de vida aos habitantes da cidade. 
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33|Projeto urbano e seus condicionantes
O sistema viário de uma cidade não pode ser encarado apenas sob o ponto de vista funcional, mas 
agregar a esse o caráter fundamental que a rua possui de proporcionar encontros e tornar-se palco de 
acontecimentos que marcarão a vida de todos. 
Texto complementar
Espaços de uso público: ruas criadas e praças projetadas
(COSTA, 2007)
Entre os elementos componentes dos projetos de parcelamento do solo pode-se dizer que 
esses se dividem em dois espaços: o privado e o público. Nos loteamentos este último constitui-se 
de ruas e praças, elementos que se destinam à sociabilidade e convivência. E os demais elementos 
citados e descritos anteriormente (lotes e quadras) constituem o espaço privado, destinado ao uso 
particular. No contexto da cidade, as ruas são caracterizadas como locais de passagem, onde as pes- 
soas podem se encontrar e as praças como locais de parada, e por essa razão os locais onde as pessoas 
podem, além de se encontrar, conviver. Entretanto, também é verdade que as calçadas são espaços 
muitas vezes utilizados para a integração social. Os usos dos passeios públicos podem ocorrer de 
diferentes formas, variando de acordo com a cultura local, bem como da existência e a proximidade 
de locais que desempenhem essa função.
As ruas têm algumas de suas características como dimensão e largura asseguradas pela legisla-
ção. Contudo, os perfis transversais apresentados nos projetos nem sempre correspondem ao que 
é previsto em lei. O artigo 25 da Lei Municipal 575, de 26/11/1957 fixa dimensões mínimas para as 
vias locais de menor circulação entre 10,00 e 12,00m. Nos loteamentos as vias locais correspondem 
às ruas criadas para deslocamento interno e essas podem ou não ter conexão com a malha externa. 
Esse artigo ainda remete-se à dimensão da superfície de rolamento, estabelecendo que essa não 
poderá exceder a dois terços (2/3) da superfície total.
Nos loteamentos analisados a largura das vias variava entre 6,00 e 24,00m. As menores corres-
pondem às vias locais e as maiores às vias primárias ou vias de acesso ao empreendimento, ou ainda, 
prolongamento de uma via existente. A maior parte das vias apresenta largura total de 12,00m 
como previsto em lei, com pista de rolamento de 8,00m e faixas de 2,00m em ambos os lados desti-
nados aos passeios públicos. O que se questiona é se essas configurações atendiam às funções que 
esses espaços podiam desempenhar, em especial as calçadas, nas quais não apenas a passagem de 
pedestre ocorre, mas também a parada e o convívio dos que as utilizam. Se a arborização era obriga-
tória e a calçada tinha, por exemplo, 1,5m de largura, como conciliar as demais funções num espaço 
diminuto? Alguns autores dos projetos aprovados no período afirmam que a largura ideal para uma 
via é de 14,5m de pista, sendo esta composta por duas faixas de rolamento (3,5m cada) e uma faixa 
destinada a estacionamento (3,5m), e pelo menos 2m de calçadas.
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34 | Projeto urbano e seus condicionantes
A importância dessas medidas não é olhada, neste trabalho, apenas sob o ângulo técnico, 
julgando o quanto de largura é necessário para o desempenho favorável do fluxo de veículos e de 
pedestres, mas sim sob o aspecto social, o quanto desses espaços é oferecido à integração social e 
qual o verdadeiro papel desempenhado por esses espaços. Como a legislação assegurava a arbori-
zação dos logradouros, o espaço das calçadas poderia então ainda ser partilhado com os espaços 
de permanência e de passagem, além dessa faixa destinada a equipamentos urbanos e vegetação 
(figura 1).
Figura 1 – Perfis transversais de vias públicas apresentados nos projetos de loteamento.
Por isso enfatizamos também o quanto a vida social cotidiana interiorizou-se nos espaços 
confinados pelos muros das casas residenciais. Isso porque a rua, que por certo intervalo da história 
das cidades completava a casa, sendo uma extensão dela, onde as pessoas conviviam, passou a se 
contrapor a ela – “a casa tem a função de preservar a individualidade, reforçando o privado” (FANI, 
1996). A razão de a rua se opor à casa pode ser explicada pelo aumento significativo do uso da tele-
visão como instrumento de informação e divertimento, minimizando o contato com a vizinhança. 
Da mesma forma, o predomínio dos automóveis, que “tirou as cadeiras das calçadas” (FANI, 1996) 
é um dos agravantes no enfraquecimento da sociabilidade, uma vez que reduz as relações de vizi-
nhança. As atividades, antes realizadas nas ruas e nas calçadas dos bairros (quermesses, encontros 
nas esquinas, ensaio das escolas de samba – exemplos citados por Ana Fani no seu livro O lugar no/do 
mundo) atualmente acontecem em locais fechados. É como se aos poucos fossem desaparecendo 
os lugares, os pontos de encontro.
“[...] Mas de “lugar do estar” as ruas das metrópoles definitivamente se transformaram em lu-
gar de passagem. Mas não perdeu para sempre o seu sentido de lugar do encontro, bem como de 
reunião, por mais que hoje se tenham tornado esporádicos. Quantos pés já não deixaram aí suas 
pegadas?” (FANI, 1996).
Além das ruas, as áreas destinadas à sociabilidade podem estar localizadas ao centro, como 
se a essas fosse empregada função de centralidade do loteamento. Em outros, esses espaços loca-
lizam-se na periferia do terreno, como se objetivassem a beleza estética do loteamento. Indepen-
dente de sua localização e de sua dimensão, os espaços de uso público podem ou não responder ao 
objetivo para os quais se destinam:promover a sociabilidade, a aproximação entre os moradores. 
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35|Projeto urbano e seus condicionantes
Isso porque a realidade social e de convivência da localidade é capaz de fazer usos distintos de um 
mesmo espaço: tanto podem utilizá-lo para uma aproximação, quanto fazer deles o limite entre 
seus mundos privados.
A existência desses espaços nos loteamentos é percebida de forma muito reduzida – a maior 
parte dos projetos não apresenta as praças como elemento constituinte. A caracterização desses 
espaços não segue uma uniformidade quanto ao tamanho e qualidade. Em alguns projetos as 
praças ou as áreas verdes correspondem a terrenos intersticiais, ou seja, terrenos que não têm 
características físicas favoráveis à comercialização como lote. Alguns autores de projetos ainda 
afirmam que essas áreas deveriam ser projetadas para serem pontos centrais dos loteamentos e 
que para elas convergissem as demais ruas, funcionando como um grande centro verde. Contudo, 
essa realidade não é constatada nos projetos analisados: grande parte dos empreendimentos que 
apresentam áreas destinadas ao uso público destina para esse fim os espaços que sobram da divisão 
da gleba, normalmente na periferia do loteamento.
Alguns projetos, em especial os de maior dimensão, demonstram um maior cuidado na distri-
buição dos elementos e configuração formal resultante – oferecimento de um lugar onde as pes-
soas tenham a possibilidade de viver e se encontrar – já que é na cidade onde se expressam as 
necessidades mútuas de cada indivíduo e impele, na produção da vida urbana, “uma série de “atos” 
e “encontros” que ocorrem permanente e simultaneamente no espaço urbano” (GRAEFF apud 
CALIHMAN, 1975).
Isso pode ser observado na maior quantidade de cruzamentos, as esquinas, onde as pessoas 
se encontram, cruzam seus caminhos e, tomando a decisão por onde seguir, continuam seu trajeto. 
Como também na maior quantidade de espaços de uso público, refletida não apenas nas praças e 
áreas verdes, mas também nas áreas destinadas ao passeio público – as calçadas e vias. Entretanto, 
cada grupo, cada formação pessoal pode-se utilizar de forma diferente dessa realidade – entendê-la 
como uma possibilidade maior de se encontrar com o próximo, ou utilizá-la como fronteira entre os 
espaços privados.
Alguns loteamentos podem gerar também um espírito de cooperação entre os moradores, 
refletido na criação de associações que buscam, em união com todos os habitantes da localidade, 
primar pela qualidade do loteamento, e que normalmente concentram essa melhoria nos espaços 
que possam atender a todos de forma igualitária, e esses espaços são os espaços de uso público.
Nas pequenas glebas, onde justamente por acomodar um número menor de moradores poderia 
ser facilitada a sociabilidade entre eles, quase não são oferecidas áreas para uso público, apenas as 
ruas e calçadas. Talvez as calçadas sejam suficientes para estabelecer uma ligação entre os moradores 
pela pequena dimensão da via, o que faz com que eles estejam mais perto uns dos outros.
Cada projeto de parcelamento do solo, inserido, criado no seio citadino, pode fazer surgir uma 
nova forma de sociabilidade urbana, dando continuidade ou não ao que já existia.
Entretanto, a existência de espaços que podem proporcionar a aproximação entre os mora-
dores nem sempre é olhada sob ângulo positivo. O afastamento provocado pela maior e contínua 
distância entre os espaços públicos e privados pode ser traduzida como fronteira capaz de ser ultra-
passada e obstáculo incapaz de ser quebrado.
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36 | Projeto urbano e seus condicionantes
Atividades
1. O que você entendeu por loteamento e desmembramento?
2. Quando do estabelecimento de objetivos por parte dos agentes envolvidos no processo de par-
celamento do solo, emergem conflitos que necessitam ser mediados. Quais são os instrumentos 
públicos de mediação desses conflitos?
3. O que você entendeu por hierarquização viária e como as vias podem ser classificadas?
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37|Projeto urbano e seus condicionantes
Gabarito
1. Por loteamento considera-se a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aber-
tura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou 
ampliação das vias existentes. Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à 
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura 
de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já 
existentes.
2. Esses instrumentos são constituídos pela Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979, que regu-
lamenta o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou expansão urbana, pelos 
regulamentos municipais e pelas leis estaduais sobre esta matéria. 
3. Hierarquização viária pode ser entendida como o estabelecimento de critérios diferentes para 
vias com funções urbanas distintas em uma cidade. As vias podem ser classificadas como locais, 
coletoras, arteriais, estruturais ou expressas.
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38 | Projeto urbano e seus condicionantes
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Infraestrutura e 
equipamentos urbanos em 
projetos de loteamentos
Áreas públicas, infraestrutura e equipamentos urbanos
A complexidade da cidade e sua constante expansão requerem dos profissionais que lidam com 
o projeto de parcelamento do solo uma intensa atividade para o equacionamento das demandas exis-
tentes de serviços e infraestrutura necessários para a existência das atividades humanas. As atividades 
econômicas, de lazer e de trabalho necessitam de infraestrutura complexa e serviços que devem ser 
providos. Para o projeto de parcelamento do solo é necessário que o projetista esteja atento ao dimen-
sionamento das áreas destinadas a serviços de uso público, áreas verdes e áreas de proteção ambiental. 
A Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979 regulamenta a prática do parcelamento do solo no Brasil 
e prescreve que o total de áreas públicas (sistema viário, áreas verdes e áreas institucionais) não deve ser 
inferior a 35% da área da gleba e que o espaço resultante do parcelamento seja dotado da infraestrutura 
necessária à população. Zmitrowicz e De Angelis (1997, p. 2) assim se referem ao conceito de infraestru-
tura urbana sob os mais diversos pontos de vista.
Infraestrutura urbana pode ser conceituada como um sistema técnico de equipamentos e serviços necessários 
ao desenvolvimento das funções urbanas, podendo essas funções serem vistas sob o aspecto social, econômico e 
institucional. Sob o aspecto social, a infraestrutura urbana visa promover adequadas condições de moradia, trabalho, 
saúde, educação, lazer e segurança. No que se refere ao aspecto econômico, a infraestrutura urbana deve propiciar o 
desenvolvimento das atividades produtivas, isto é, a produção e comercialização de bens e serviços. E sob o aspecto 
institucional, entende-se que a infraestrutura urbana deva propiciar os meios necessários ao desenvolvimento das ati-
vidades político-administrativas, entre os quais se inclui a gerência da própria cidade.
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40 | Infraestrutura e equipamentos urbanos em projetos de loteamentos
Dessa forma pode-se concluir que a infraestrutura urbana deve ser encarada como um condicio-
nante importantíssimo para o desenvolvimento econômico e humano de