16.08.2010DireitoCivilIIIaula5

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CONTRATOS
Aula 5
Prof. Guido Cavalcanti
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É bastante comum as pessoas, na impossibilidade de celebrar contrato de imediato, fixarem compromisso para o futuro, a fim de se obrigarem.
Vemos com muita freqüência nos contratos de compra e venda de imóveis a celebração de compromisso prévio, até a assinatura da chamada escritura
Do ponto de vista técnico, tal compromisso se denomina contrato preliminar, também chamado pelos nomes de contrato promissório, de promessa ou pré-contrato
Contrato preliminar
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Sendo assim, podemos definir contrato preliminar como aquele por via do qual as partes se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, denominado principal ou definitivo.
Diferencia-se o contrato preliminar do principal pelo objeto, que, no preliminar, é a obrigação de concluir o principal, enquanto neste é a própria prestação substancial, como a de vender casa.
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O contrato preliminar presume-se irretratável. Em outras palavras, se uma das partes desistir da realização do negócio, sem causa justa, a outra poderá exigir-lhe, coativamente, o adimplemento, sob pena de multa diária, fixada no próprio contrato ou pelo juiz. 
Não será possível a execução específica do contrato preliminar se o objeto do contrato principal for prestação de atividade.
O credor poderá requerer a imposição de multa diária para que o devedor celebre o contrato definitivo dentro de certo prazo, fixado pelo juiz.
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Caso o devedor continue inadimplente, ou seja, caso, ainda assim, continue a se recusar a celebrar o contrato definitivo, além da multa, deverá pagar indenização por perdas e danos.
Por outro lado, se a finalidade do contrato preliminar for a celebração de contrato, cujo objeto seja prestação de dar, o contrato poderá ser executado in natura 
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poderei acioná-lo, requerendo ao juiz a adjudicação compulsória do imóvel, desde que o contrato preliminar esteja registrado no cartório de imóveis e que não contenha cláusula de arrependimento.
As partes podem incluir cláusula de arrependimento, quando a desistência será permitida. Neste caso, se já houver sido dado algum sinal, a parte desistente for quem o houver dado, perdê-lo-á;
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De qualquer modo, não há direito a indenização suplementar, uma vez que o contrato admitia o arrependimento.
Devemos insistir, todavia, que, para que haja o direito de arrependimento, a cláusula de retratabilidade deve ser pactuada por expresso.
Essa multa diária recebe, comumente, o nome francês de astreinte. Tem o objetivo de fazer a parte inadimplente cumprir a obrigação
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 As partes que convencionarem um contrato preliminar perseguem a realização do contrato principal
Toda solução que vise à sua obtenção coativa ou espontânea deve ser prestigiada 
Nesta fase preliminar, as partes se denominam promitentes. Assim, se for de locação o futuro contrato, chamar-se-ão promitente-locador e promitente-locatário. Se de importação, promitente-exportador e promitente-importador etc.
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. Outra conclusão não se pode deduzir do parágrafo único do art. 463 que dispõe que o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente. 
Na realidade, o registro somente será importante se as partes quiserem dar publicidade ao contrato preliminar, resguardando-o contra terceiros
Outra característica dos contratos preliminares é que são transmissíveis, quer inter vivos, quer causa mortis. Em caso de morte, e não sendo o contrato principal intuitupersonae, são os herdeiros obrigados a respeitá-lo
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A hermenêutica contratual ganha importância quando as partes se desentendem, cabendo ao intérprete desvendar os meandros do contrato, sua causa, motivo, fim, suas bases objetivas e subjetivas, a fim de compor o conflito.
Interpretação dos contratos
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É por força da vontade condicionada por necessidades que duas pessoas celebram um contrato. 
Existem, nesse sentido, duas teorias provenientes do Direito Alemão: a Willenstheorie, ou teoria da vontade, que procura investigar a vontade real, independentemente da maneira como foi declarada...
 e a Erklärungstheorie, ou teoria da declaração, que preconiza ser a declaração, ou seja, a exteriorização da vontade o mais importante
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Na realidade, dizer se a vontade declarada ou a vontade real irá prevalecer é algo que só o caso concreto permitirá julgar.
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Na verdade, o hermeneuta deve procurar a vontade das partes, viajando através da declaração para atingir o âmago, que é a vontade real.
Assim, pesquisará as circunstâncias em que se celebrou o contrato, os elementos sociais e econômicos que envolviam cada uma das partes, os documentos e demais papéis que sustentam o negócio, as correspondências trocadas etc. 
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Deve avaliar se houve má-fé ou boa-fé. Se o caso foi de erro, dolo ou coação. Enfim, é o caso concreto, em sua riqueza de detalhes, que permitirá ao intérprete chegar a uma conclusão.
No entanto, o intérprete deve ter em mente que seu objetivo é pesquisar a vontade dos contratantes e não impor a sua. Deve estar sempre se policiando, a fim de evitar subjetivismos de sua parte.
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. Interpretar é, antes de tudo, aplicar princípios, é saber que princípio deverá ser aplicado a que caso concreto.
O Código Civil é pobre em normas de hermenêutica contratual. Traz apenas algumas regras, como a do art. 112, segundo a qual o intérprete deve atentar mais para a intenção do que para o sentido literal das palavras.
e a do art. 114, que diz deverem ser os contratos benéficos, tais como a doação e a fiança, interpretados restritivamente
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Traz ainda outras normas, como as dos arts. 421, 422 e 423, que dizem respeito à principiologia contratual: a liberdade de contratar terá como limite a função social do contrato; as partes devem agir com probidade e boa-fé; e os contratos de adesão serão interpretados a favor do aderente.
Outras leis há que trazem algumas outras regras. O art. 47 do Código do Consumidor, por exemplo, estatui que os contratos serão interpretados favoravelmente ao consumidor.
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O jurista francês Pothier57 formulou sobre o tema algumas regras:
1ª) O que interessa é a intenção das partes e não o sentido literal das palavras.
2ª) Quando uma cláusula tiver dois sentidos, deve ser interpretada de modo a que produza algum efeito.
3ª) As expressões de duplo sentido interpretam-se de acordo com o objeto do contrato.
4ª) As expressões ambíguas interpretam-se de acordo com os costumes do país.
5ª) Os costumes locais estão subentendidos em todo contrato.
6ª) Na dúvida, os contratos interpretam-se contra o estipulante, ou
seja, contra a parte que fez a proposta inicial.
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7ª) As cláusulas contratuais devem ser interpretadas umas em relação
às outras, ou seja, em conjunto.
8ª) As cláusulas compreendem apenas o objeto do contrato, e não
coisas não cogitadas.
9ª) Os bens singulares estão todos englobados e seguem os universais.
Assim, se nada for dito, ao se adquirir estabelecimento comercial,
tudo o que o compõe será transmitido ao adquirente.
10ª) Um caso expresso para exemplificar uma obrigação não restringe
o vínculo. Se para explicar determinada cláusula, as partes
aduzirem exemplo, isso não significará que a cláusula só se aplicará
ocorrendo o fato, objeto do exemplo.
11ª) Uma cláusula expressa no plural decompõe-se muitas vezes em
cláusulas singulares. Havendo cláusula impondo o pagamento "dos
aluguéis" todo dia 1º do mês, será ela decomposta no singular.
importando dizer que, a cada mês, será pago aluguel no dia 1º.
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12ª) O que está no fim do período relaciona-se com todo ele e não só
com a parte antecedente, se com aquele concordar em número e
gênero. Por exemplo, se em contrato de locação houver cláusula
dizendo que "as taxas e contribuições condominiais serão pagas
pelo locador", teríamos que o adjetivo "condominiais" se refere
não só às contribuições, mas também às
taxas. Portanto, o locatário
não poderia deixar de pagar a taxa comum de energia, alegando
estar ela subentendida no termo "taxas" da cláusula em questão,
não sendo, assim, contribuição condominial.
13ª) Toda cláusula será interpretada contra o contratante de má-fé.
14ª) Expressões inócuas consideram-se não escritas.
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Além de todas estas regras, podemos adicionar algumas outras, parodiando o princípio de interpretação do Direito Penal: in dúbio, pro reo. Assim:
a) In dúbio, pro debitore — na dúvida, a favor do devedor.
b) In dúbio, pro consumptore — na dúvida, a favor do consumidor.
c) In dúbio, pro adherente - na dúvida, a favor do aderente.
d) In dúbio, pro mísero — na dúvida, a favor da parte mais fraca.
e) In dúbio, pro operário — na dúvida, a favor do empregado.
f) In dúbio, pro locatário — na dúvida, a favor do locatário. Etc.
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Por fim, cabe acrescentar que a hermenêutica contratual deverá ter como base os valores consagrados na Constituição Federal, alicerce de nosso ordenamento jurídico.
É com fundamento na dignidade humana, na promoção do ser humano, nos direitos fundamentais, enfim, que o exegeta deverá interpretar os contratos.
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