Caso Concreto 7

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DIREITO CIVIL III - CCJ0014 Título SEMANA 7
 Descrição Caso Concreto 
1. Germano vendeu a Juca uma chácara localizada a poucos quilômetros do centro de Curitiba. Neste contrato fixaram as partes que se Juca quiser vender o imóvel deverá oferecê-lo previamente a Germano em igualdade de condições da oferta feita a terceiros. Sobre este contrato, pergunta-se:
 a) Pode-se identificar algum tipo de cláusula especial neste contrato de compra e venda? Em caso afirmativo, qual é a cláusula e qual seu conceito? 
Sim. Preempção ou Preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
b) Não havendo prazo estipulado para o exercício do direito previsto na cláusula especial, qual será o limite temporal máximo? Quando tem início a contagem desse prazo? Esses prazos podem ser alterados pela vontade das partes?
2 anos nos termos do Parágrafo Único do art. 513, tendo em vista se tratar de um bem imóvel.
Em relação à contagem dos prazos da cláusula de preempção ou preferência ele se dará a partir da tradição ou registro da coisa. Todavia, poderemos ter uma contagem de prazo diferenciado para o exercício da preferência que está prevista no art.516 cc, cuja contagem se dá a partir da notificação do vendedor originário que terá o prazo de 3 dias ou 60 dias para se manifestar caso a notificação não tenha estabelecido caso diverso. 
* Sim, pois o prazo é decadencial.
Em relação à modalidade de prazo de 2 anos ele poderia ser reduzido pela vontade das partes, passando esse a ser considerado como prazo de decadência convencional. 
c) Caso a cláusula não seja observada por Juca, que medidas Germano poderá tomar? Explique sua resposta.
Caso a referida cláusula não venha a ser cumprida, como ela gera apenas direito pessoal, seu titular não poderá invalidar o negócio celebrado com terceiros, cabendo apenas o pedido de indenização contra o vendedor e inclusive o adquirente de má fé nos termos do art. 518 C.C.
 
Questão objetiva
 1. (TJ-MG 2015) Com relação às cláusulas especiais à compra e venda, especificamente sobre a preempção ou preferência, conforme disciplina o Código Civil brasileiro, é correto afirmar: 
a) Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita. 
b) O direito de preferência pode ser cedido a terceiros. 
c) O vendedor não pode exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. 
d) Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. O adquirente responderá subsidiariamente se tiver procedido de má-fé.
 Questão objetiva 
2. Nos contratos de compra e venda, aparecem cláusulas fora do comum, extraordinárias. Assinale a alternativa INCORRETA, cuja cláusula não corresponda à sua definição:
 a) Retrovenda – É a cláusula pela qual o vendedor se reserva no direito de adquirir a coisa do comprador, restituindo-lhe o preço mais as despesas. Esta cláusula só tem valor se o objeto do contrato for imóvel. 
b) Venda a contento – Chama-se venda a contento o contrato de compra e venda subordinado à condição de ficar desfeito se a coisa, objeto do contrato, não for do agrado do comprador. Esta cláusula nunca será presumida.
 c) Reserva de domínio – É cláusula que garante ao vendedor a propriedade da coisa móvel já entregue ao comprador até o pagamento total do preço. A cláusula será sempre escrita.
 d) Preempção – É cláusula que proíbe o comprador de alienar o bem até o cumprimento total de uma obrigação. Esta cláusula só tem valor se o objeto do contrato for imóvel, e fica vinculada à quitação total das notas promissórias em caráter pro-solvendo.
 Questão objetiva 
3. Duas sendo as promessas de compra e venda sobre o mesmo imóvel:
 a) produz efeitos aquela que foi registrada no Ofício Imobiliário, mas pode o outro promitente comprador averbar, na matrícula do imóvel, a pretensão que passa a ter contra o vendedor.
 b) é de se observar, à validade e prevalência delas, a respectiva ordem cronológica, em homenagem ao princípio prior in tempore, potior in jure.
c) produz efeitos, simplesmente, a que foi registrada no Ofício Imobiliário, devendo o outro promitente comprador exercer sua pretensão diretamente contra o promitente vendedor, pois nenhuma pretensão lhe assiste contra o Ofício Imobiliário.
 d) ao Oficial registrador compete cancelar, de ofício, o registro da promessa de compra e venda mais moderna, e registrar a mais antiga, em atenção ao princípio da boa-fé objetiva Avaliação.