012TeoriaGeraldosDireitosReaisePropriedadesAquisioePerdadePropriedade 20150902233845

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PROPRIEDADE: AQUISIÇÃO E PERDA
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SISTEMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE EM GERAL:
Pergunta-chave:o contrato, por si só, é capaz de transferir a propriedade de uma coisa (móvel ou imóvel)?
Sistema romano: contrato, por si só, não transfere a propriedade  tradição (entrega da coisa) ou usucapião.
Sistema francês: contrato, por si só, transfere a propriedade das coisas.
Ex1: compra e venda  realizado o contrato, já se opera a transferência da propriedade (na França);
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3) Sistema alemão: toda a propriedade imobiliária previamente cadastrada. 
Se houver interesse das partes em transferir1º, análise do Acordo das condições do negócio pelo “juiz imobiliário”. 
Caso esteja tudo regular, celebra-se outro contrato  Acordo de Transmissão (2º contrato), que será levado a registro.
Dois contratos diferentes, que não se comunicam: o 1º para celebrar os termos de um negócio, e o 2º para operar a transferência e registrá-la maior segurança presunção absoluta de que o registro, e não simplesmente o contrato, transfere a propriedade.
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4) Sistema brasileiro: características mistas do sistema romano e do alemão; no Brasil, o registro faz prova relativa da propriedade o registro pode ser objeto de anulação (as propriedades não são/estão todas pré-cadastradas).
No Brasil, contrato por si só, não transfere a propriedade. Esta se transfere pela tradição (quanto aos bens móveis influência romana) ou pelo registro/transcrição (quanto aos bens imóveis influência alemã).
 Presunção relativa de que o registro transfere a propriedade – art. 1245, §2º CC (cabe anulação).
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REQUISITOS PARA SE ADQUIRIR A PROPRIEDADE:
Capacidade para a prática do ato.
 Coisa passível de aquisição (há bens fora do comércio  bens públicos, em regra - arts. 99 a 101 CC).
 Modo de aquisição: um ato jurídico (de livre vontade na atuação humana  contrato) ou um fato jurídico (como a morte  sucessão).
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- Classificação dos modos de aquisição:
A- aquisição originária ou derivada:
 - ORIGINÁRIA: não existe relação jurídica entre o atual proprietário e o anterior;
 - DERIVADA: existe relação jurídica entre atual e anterior proprietário.
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Divergência doutrinária: para Caio Mário (minoritário):
 - ORIGINÁRIA: quando a propriedade aparece, pela primeira vez, nas mãos de uma pessoa (para Caio Mário, só ocupação, caça e pesca seriam aquisição originária);
 - DERIVADA: já houve outro proprietário antes.
Reflexos práticos da divergência:
 - USUCAPIÃO: se for considerado modo originário de aquisição  não há ITBI (maioria);
 se for considerado modo derivado  há ITBI (Caio Mário).
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STF (Moreira Alves): usucapião é modo originário  não cabe ITBI (  maioria).
B) Aquisição a título universal ou a título singular
 - A TÍTULO UNIVERSAL: adquire-se todo o patrimônio (universalidade) ou em uma quota-parte (fração ideal) deste.
Ex: herança.
 - A TÍTULO SINGULAR: o novo proprietário substitui ou sucede o anterior em bens específicos e determinados de um patrimônio.
 Ex: legado; compra e venda.
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C) Por ato inter vivos ou por ato mortis causa:
 - INTER VIVOS: pessoas envolvidas estão vivas; ex: compra e venda.
 - MORTIS CAUSA: a morte é a fonte de transmissão; ex: sucessão hereditária.
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AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL (ARTS. 1238 A 1259):
Modos de aquisição da propriedade imóvel: como se adquire esta no Brasil?
4 modos:
1- Transcrição (= registro): registro público imobiliário do título de transferência (contrato) no CRI.
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2- Acessão: acessão de imóvel a imóvel (formação de ilhas nos rios; aluvião; avulsão;álveo abandonado) e/ou acessão de móvel a imóvel (construções; plantações; semeaduras).
3- Usucapião.
4- Direito sucessório: herança.
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TRANSCRIÇÃO (=REGISTRO):
 O mais importante, por ser o mais usado e comum.
 Há 4 tipos de registro público: 1- das pessoas naturais; 2- das pessoas jurídicas; 3- de títulos e documentos; 4- de imóveis (objeto de nosso estudo). Lei 6015/73, art. 1º, § 1º.
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 Brasil: - presunção relativa (cabe prova em contrário) de que o registro transfere a propriedade (influência alemã, com diferenças);
 - o contrato, por si só, ainda que público, não transfere a propriedade  se comprou e não transcreveu a escritura pública, ainda não é o proprietário – art. 1245, § 1º CC
“QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO”
 - O que confere o direito de proprietário não é a escritura pública do contrato, mas o registro desta no C.R.I.
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 Sobre o registro: arts. 1245 a 1247 CC e parte da Lei 6015/73 (Registros públicos):
 art. 167 Lei 6015: o que será registrado no CRI.
 art. 1246 CC: eficácia do registro a partir da apresentação do título no CRI, com anotação do título (escritura) no protocolo (“livro obrigatório” do CRI).
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 Princípios fundamentais do registro público brasileiro:
1- Publicidade: premissa de que o registro é público  qualquer pessoa pode pedir qualquer certidão de qualquer imóvel em qualquer CRI; presunção de conhecimento geral do conteúdo dos registros.
2- Legalidade: uma vez feito o registro, presunção (relativa) de regularidade formal.
3- Força probandi: através do registro é que se prova a situação verdadeira de um imóvel  presunção relativa.
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4- Continuidade histórica: formação de uma cadeia sucessória de nomes, que não pode ser interrompida ou desvirtuada  há uma linha lógica de titularidades sucessivas, que deve ser respeitada e obedecida.
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TRABALHO EM GRUPO
Ex: A compra imóvel de B, e celebram escritura pública de c.v. A vai registrar, o oficial do Registro fala que não pode, pois o último registro estava em nome de D, não de B (não pode romper a cadeia). Investigando-se, descobre-se que D morrera, e o imóvel ficara para seu filho C no formal de partilha. C devia a B,e celebrara com este contrato de dação em pagamentos, vinculando e transferindo seu imóvel a B,mas não tinham registrado a escritura da dação em pagamento (de C para B). 
Perguntas-trabalho: em atenção ao princípio da continuidade, há possibilidades de se regularizar a condição de A como proprietário legítimo do imóvel? Para tanto, o que seria necessário?
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D
C
B
A
SUCESSÃO
DAÇÃO EM PAGAMENTO
COMPRA E VENDA
Registro
Continuidade histórica
Está em nome de D: e aí?
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Aquisição da propriedade imóvel:
a) transcrição (registro)
b) acessão
c) usucapião
d) direito sucessório
 
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 - Acessão:
Modo originário de aquisição.
 
Proprietário da coisa principal torna-se também o proprietário das coisas acessórias que aderiram àquela.
 
2 fundamentos: o acessório segue o principal x vedação ao enriquecimento ilícito.
 
Acessões podem decorrer do trabalho do homem (“industriais”plantações ou construções) ou de fenômenos naturais (“físicas ou naturais”todas as outras).
 
Problemas e conflitos: quando a coisa acrescida e o acréscimo a ela são de pessoas distintas.
 
3 modos de se dar a acessão (arts. 1248 a 1259):
a) de imóvel a imóvel;
b) de móvel a imóvel;
c) de móvel a móvel.
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A- Acessão de imóvel a imóvel – tipos:
 
A1- formação de ilhas: surgimento natural de uma ilha entre propriedades; quem é o dono?
regra básica: linha imaginária no meio do rio e propriedade às populações ribeirinhas.
se estiverem entre a linha e uma margem: pertence aos ribeirinhos desta margem.
se soltar “pedaço” de um braço de rio: continua a pertencer ao dono do terreno do qual se destacaram (ilhas móveis).
 
A2- aluvião: acréscimo gradual de detritos que o rio vai depositando nas margens e se incorporam a estas: propriedade do terreno acrescido, sem indenização a quem tiver perdido.
 
A3- avulsão: deslocamento brusco (violento) de uma porção de terras, que sai de uma propriedade e se incorpora a outra.
proprietário desfalcado tem prazo de 01 ano para reclamar.
novo dono deve devolver (se for possível) ou indenizar.
 
A4-
álveo abandonado: mudança do curso de um rio;
propriedade das novas porções de terra seca: regra da linha imaginária também; sem indenização aos donos dos terrenos onde os rios abrirem cursos.
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B- Acessão de móvel a imóvel (construções e plantações):
mais importantes, por despertarem uma série de problemas.
 
regra básica: tudo o que está plantado ou edificado pertence, em princípio, ao proprietário do terreno (presunção relativa) – arts. 1253 a 1259.
 
situações:
1) Alfredo planta ou constrói em terreno próprio, usando semente ou material de Bernardo: art. 1254.
 
2) Alfredo planta ou constrói em terreno de Bernardo: art. 1255.
plantação/construção de boa fé;
plantação/construção de má fé;
acessão de alto valor (exceção: o dono perde o terreno, se tiver havido boa fé; indenização judicial se não houver acordo).
3) Alfredo planta ou constrói, parte em seu terreno, parte invadindo terreno de Bernardo:
 se invadiu área menor 1/20 do terreno (art. 1258)
de boa fé: adquire o solo invadido, com indenização da área perdida e da desvalorização da área restante;
de má fé: adquire o solo invadido, pagando 10 x o valor de perdas e danos; se puder demolir a porção invasora, isto será feito.
 se invadiu área maior 1/20 do terreno (art. 1259)
de boa fé: adquire, mas perdas e danos (valor do acréscimo gerado pela invasão, valor da área perdida e valor da desvalorização da área restante).
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 - Usucapião:
Origem latina: usus + capere “tomar (adquirir) pelo uso”.
 
Usucapir: adquirir por meio de usucapião; usucapiente: quem adquire; usucapido: quem perde.
 
1ª impressão do instituto: exploração e injustiça: alguém vai adquirir, pelo uso contínuo, algo que não lhe pertencia.
 
Conhecia também como “prescrição aquisitiva”.
 
É modo originário de aquisição da propriedade móvel e imóvel(polêmica Caio Mário; não incide ITBI).
 
Conceito:
Bevilacqua: “aquisição da propriedade pela posse prolongada” – problemas.
 
Jackson Rocha: “modo de aquisição da propriedade e/ou de outros direitos reais pela posse prolongada e pelo cumprimento das demais exigências da lei”.
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 Por que existe?
castigo à negligência;
regularização de erros na aquisição da propriedade (ordinário).
regularização de situações de fato já consolidadas.
 
Espécies de usucapião:
a) extraordinário – art. 1238 CC;
b) ordinário – art. 1242 CC;
c) especial – arts. 183 (urbano) e 191 (rural) da CR/88;
d) coletivo – art. 10 Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade).
e) familiar – art. 1240-A CC (Lei 12.424/2011)
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 - Usucapião extraordinário:
Apesar do nome, é mais comum que o ordinário (contradição consagrada).
 
É o tipo-padrão, dele derivando (com variações) todos os outros, menos o ordinário.
 
Requisitos:
1- “possuir como seu” (vontade de dono; atos de proprietário);
exs de discussão: empregado e instrumentos de trabalho; locatário e imóvel alugado.
2- “sem interrupção ou oposição” (posse mansa e pacífica, sem contestarem);
ex de discussão: ocupação de fazenda pelo MST.
3- tempo da posse: 15 anos (normal- art. 1238, caput) ou 10 anos (moradia habitual ou produtiva-par.único).
 
Sentença a ser proferida na ação de usucapião: declaratória ou constitutiva (ex tunc ou ex nunc)? Posições/declaratória: art. 1238 CC; art. 167 Lei 6015/73; Súmula 237 STF .
Conveniência da ação de usucapião para inscrição no CRI: legitimação, regularização para eventual venda posterior.
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 - Usucapião ordinário:
Menos comum que o extraordinário; tem características a mais, que nenhum dos outros têm (lógica e finalidades diferentes).
Requisitos:
1- possuir como seu;
2- sem interrupção ou oposição;
3- tempo da posse: 10 anos (normal) ou 05 anos (moradia habitual ou produtiva);
4- justo título (só tem aqui): título com aparência de regularidade, mas inapto a transferir a propriedade (defeitos no plano da existência, validade ou eficácia);
exs: venda a non domino;
 título transferido sem a outorga uxória;
 título transferido por relativamente incapaz sem estar assistido;
5- boa fé: o possuidor ignora a existência do erro no título (quem tem justo título, presume-se estar de boa fé).
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 Diferenciando o usucapião ordinário dos demais:
Exs:
 
Extraordinário: João ocupa terreno, com posse mansa e pacífica e por período de temposerve para confirmar a ocupação e a propriedade;
 
Ordinário: João “adquire” (ou acha que adquire) terreno de Pedro, e ocupa com posse mansa e pacífica, com título e tudo, não sabendo que Pedro não era dono do imóvel antes serve para corrigir, limpar o erro na aquisição, e, assim, confirmar a propriedade.
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 - Usucapião especial:
Chamado também de qüinqüenal (5 anos) ou constitucional (previsão na CR/88); arts. 183 (especial urbano) e 191 (especial rural).
 
Para resolver problemas dos grandes centros urbanos e dos meios rurais.
 
Requisitos (os mesmos do extraordinário, com especificações): possuir como seu; posse mansa e pacífica; tempo de 05 anos; limite de tamanho do imóvel: até 250 metros quadrados (urbano) ou 50 hectares (rural).
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 - Usucapião coletivo:
Art. 10 Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade).
Aquisição coletiva da propriedade por um grupo de pessoas (condomínio).
Para legitimar a propriedade de grandes aglomerações nas cidades (favelas e periferias...).
Requisitos: possuir como seu; posse mansa e pacífica; tempo de 05 anos: área maior que 250 metros quadrados; “grupo de pessoas”; impossibilidade de delimitação da área de cada um.
Estando em curso a ação de usucapião, suspensão de todas as ações (reivindicatórias ou possessórias) contra a aglomeração.
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 - Usucapião Familiar:
EC 66/10 e Lei 12.424/2011
Art. 1240-A CC
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o  O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 2 o (VETADO).
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 - Usucapião Familiar:
A usucapião familiar permite que o cônjuge ou companheiro abandonado pelo outro possa ter única e exclusivamente a propriedade do bem de família, desde que cumprido alguns requisitos
A usucapião familiar há de ser um mecanismo auxiliador àquele abandonado e, em contrapartida, inibidor da inércia, muitas vezes mantida pelas partes, o que por conseqüência prolonga a resolução do conflito conjugal.
A usucapião familiar é considerada como aquela ocasionada no âmbito familiar quando um dos cônjuges abandona o outro, bem como o lar conjugal, para aventurar-se e, pelo período de dois anos, tal posse não é questionada, cabendo ao abandonado e desde que utilize o imóvel para sua moradia ou de sua família, requerer somente para si a propriedade que anteriormente cabia ao casal, desde que não possua outro imóvel e que o imóvel usucapido contenha até 250m².
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DISPOSIÇÕES COMUNS ÀS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO:
 Necessidade de ação de usucapião, para que se declare a aquisição – requisitos: arts 941 a 945 CPC; art. 1241 CC.
 Causas que suspendem ou interrompem a prescrição (arts. 197 a 204) também se aplicam ao usucapião (art. 1244).
Ex: alguém começa a ter posse de um imóvel que está em nome de um menor de 3 anos, permanecendo no mesmo por 15 anos. 
Usucapião de bens públicos? Não (CR/88, art. 191 paragrafo único; Caio Mário: tópico 305)
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Requisitos comuns a todas as espécies: tempo, posse mansa e pacífica, possuir como seu.
 Efeitos: mero possuidor vira proprietário, “desde o início da posse” (retroação).
 Transição entre o CC/1916 e o CC/2002 (direito intertemporal): como ficam os prazos? 
Art. 2029 CC – situações:
TRABALHO-PROBLEMA: qual será o prazo legal à aquisição por usucapião
extraordinário, nas sub-espécies do caput e do § único do art. 1238, pelos exemplos dados?
- A ocupa terreno (possuindo como seu, posse mansa e pacífica...) desde 1992
 
- B ocupa terreno (possuindo como seu, posse mansa e pacífica...) desde 2000
- C ocupa terreno (possuindo como seu, posse mansa e pacífica...) desde 2004
- D ocupa terreno (possuindo como seu, posse mansa e pacífica...) desde 2006
- E ocupa terreno (possuindo como seu, posse mansa e pacífica...) desde 2002
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1992
A
2000
B
2002
Publicação 
CC/2002
E
2003
Entrada em vigor 
CC/2002
2004
C
2006
D 
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PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL (arts. 1275 a 1276):
“Além das causas já consideradas”: acessão, usucapião, registro... (as causas de aquisição, que são também causas de perda).
 Lafayete Pereira: classificação dos modos de perda: relações:
1- fato relativo à pessoa do proprietário: morte e ausência;
2- fato relativo à coisa: perecimento;
3- fato relativo à relação jurídica que fizera surgir o direito de propriedade: alienação;renúncia; abandono;
4- fato que independe do proprietário ou do objeto: desapropriação (art. 5º, XXII CR/88); arrematação e adjudicação.
(Processo de Execução  CPC)
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AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL (ARTS. 1260 A 1272):
 Coisas móveis: menor regulação  perda e aquisição mais simples e comuns no cotidiano
7 modos: tradição; ocupação; especificação; confusão; comistão; adjunção; usucapião
Tradição : o mais importante e comum (assim como a transcrição para os imóveis): art 1267 CC  entrega (influência romana), real ou simbólica, em virtude de um negócio jurídico realizado, com ânimo de alienar.
Ocupação: art. 1263 CC: assenhoreamento de coisas sem dono (nunca o tiraram ou o dono as abandonou): caça, pesca, substâncias que o mar deposita na praia; 
Coisas sem dono diferentes de coisas achadas (descobertas: arts 1233 a 1237 CC; utopia do CC); 
Tesouros: arts. 1264 a 1266 CC.
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 Especificação: matéria-prima  espécie nova
 ex: pedra bruta  obra de arte
***Regra: proprietário da matéria-prima se torna proprietário da espécie nova criada.
***Problema: se o especificador usa matéria-prima que não lhe pertence
Se de boa fé: torna-se dono
 se de má-fé: perde para o dono da matéria-prima, salvo se o valor do trabalho do especificador for bem maior que o valor da matéria, mas cabe indenização;
ex: pintor famoso que subtrai matéria-prima de outrem  espécie nova será dele, indenizando.
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Confusão, comistão e adjunção: aquisição em função de coisas diferentes que se juntaram (arts 1272 a 1274)
***Confusão: mistura de coisas líquidas de proprietários diferentes
*** Comistão: mistura de coisas sólidas / secas de donos diferentes
*** Adjunção: justaposição de uma coisa a outra (ex: verniz sobre a mesa), sendo impossível separá-los 
DE QUEM É A PROPRIEDADE? Se possível separar, entregar-se a cada um sua coisa; se impossível, forma-se condomínio entre os proprietários das coisas que se misturaram
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Usucapião: também existe quanto aos bens móveis; mesmos requisitos mas prazos menores; só 2 espécies:
***Extraordinário: possuir como seu, posse mansa e pacífica, 5 anos (aqui achou e manteve a posse)
***Ordinário: possuir como seu, posse mansa e pacífica, justo título e boa-fé, 3 anos (aqui, acha que adquiriru de boa fé e com justo título, e manteve a posse)
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PERDA DA PROPRIEDADE DE MÓVEL
Sem menção específica no CC
 Aproveitamento das disposições sobre perda da propriedade imóvel, no que couber