RESUMO CONTRATOS EM ESPÉCIE - Prof. Karam

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PROF. KARAM 2017/2 HELENA FABRICIO 
CONTRATOS EM ESPÉCIE 
 
 
• Bibliografia: Gonçalves (plano de ensino) 
• P1 = 27/10 P2 = ? APRESENTAÇÃO = 03/11 
• Trabalho consiste na elaboração de um artigo a respeito de um contrato (no caso, prestação de 
serviços). Deve conter 7 páginas, sem contar capa e anexos, e ser entregue na data da P2. Ele deve se 
basear em 2 outros artigos sobre o tema. Deve ser feita a apresentação de seminário deste artigo. 
 
AULA 1 
 SUMÁRIO 
I. REGIMES JURÍDICOS CONTRATUAIS DE DIREITO PRIVADO 
A) UNIFICAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES 
B) CONTRATOS TÍPICOS E ATÍPICOS 
C) EXCLUSÃO DA DISCIPLINA 
D) REGIMES CONTRATUAIS (ESPECIALIZAÇÃO) 
 
II. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA E PLANOS JURÍDICOS 
A) TROCAS ECONÔMICAS 
B) CLASSIFICAÇÃO (PARADIGMA) 
C) CONTRATO E DOMÍNIO 
 
 
I. REGIMES JURÍDICOS CONTRATUAIS DE DIREITO PRIVADO 
Existe uma pluralidade de regimes jurídico-contratuais. É a identificação do tipo contratual que 
determina qual regime incidirá no contrato, produzindo efeitos diversos. 
a) Unificação das Obrigações 
Essa qualificação do fato jurídico não é tão simples, e fica ainda mais difícil devido à unificação 
das obrigações cíveis e comerciais. 
EX: Compra e venda – a base estrutural pode ser a mesma para vários casos, mas as ramificações 
de identificação têm efeitos diversos. Uma relação fornecedor X consumidor e fornecedor X 
fornecedor são diferentes daquelas que envolvem civis nos dois polos. 
b) Contratos Típicos e Atípicos 
Contratos típicos e atípicos são os nominados e o nominados, embora a primeira nomenclatura 
seja melhor. Essa divisão tem a ver com a previsão do contrato, ou seja, com o fato de o contrato 
estar previsto normativamente. 
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c) Exclusão da Disciplina 
O objeto do nosso estudo são os contratos de direito civil, ou seja, os que regulam a relação entre 
não profissionais, chamados de “iguais” ou “civis”. Excluem-se, então, do estudo os contratos regidos 
pelo CDC (consumo) e os empresariais (entre profissionais). Para compreender, porém, quais devem 
ser excluídos, devemos analisa-los brevemente. 
d) Regimes Contratuais (Especialização) 
São três os regimes a serem analisados: 
 
Os critérios, então, para identificar a qual regime pertence uma relação são a qualificação das 
partes (consumidor, profissional ou civil) e a função econômica dos contratos. 
Na legislação, porém, com a unificação de obrigações comerciais e civis, as normas empresariais 
e cíveis tendem a estar no mesmo diploma, o Código Civil. Isso vale tanto para contratos de compra 
e venda quanto para os demais. Os contratos cíveis, porém, são aqueles que servem de base para os 
demais. 
 
 
• Consumidor é aquele que adquire como destinatário final. 
Também é caracterizado pela vulnerabilidade
• Fornecedor é aquele que produz ou põe em circulação bens 
e serviços, profissionalmente.
• Função econômica: circulação de bens para utilização do 
destinatário final.
• Regido pelo CDC.
Relação 
Consumidor 
vs 
Fornecedor
• São profissionais os que exercem atividade 
empresária.
• Função econômica: insumo, "giro econômico", para 
produção e revenda.
• Regido pelo Direito Empresarial.
Relação 
Profissional vs 
Profissional
• São civis os não profissionais e os que não integram 
relação de consumo. Ou seja, essa qualificação se 
dá por exclusão.
• Função econômica: transferência de propriedade.
• Regido pelo Direito Civil.
Relação Civil 
vs Civil
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II. COMPRA E VENDA E PLANOS JURÍDICOS 
 
a) Trocas Econômicas 
A alternância de propriedade só ocorre porque existe um contrato que serve de instrumento para 
isso. O regime nacional de ordem econômica define que o Brasil é capitalista, inserindo-se em uma 
ordem de mercado, seguindo os valores da igualdade, liberdade e segurança jurídica. 
Esses valores marcam dois institutos: a liberdade de contratar e a função social. Ambos estão no 
Código Civil no art. 421. 
A alternância da propriedade baseia-se diretamente na ideia capitalista de sociedade privada. No 
direito, porém, precisamos verificar os planos jurídicos e compreender quando ocorre a efetiva 
transferência. 
Existem dois planos jurídicos: o do direito obrigacional e o do direito das coisas. 
 
Na realidade brasileira estes dois planos são separados. O contrato de compra e venda é 
obrigacional, enquanto a propriedade está no direito das coisas. 
Então, seria correto dizer que o contrato de compra e venda transfere a propriedade? Não! O 
que o contrato de compra e venda faz é instrumentalizar a aquisição da propriedade, sendo uma 
“ponte” entre o mundo das obrigações e das coisas. 
• “Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, 
e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.” – Ele não transfere, mas obriga a transferir. 
 A transferência de propriedade efetiva só ocorre de dois modos: para imóveis através do Registro 
de Imóveis, e para bens móveis pela tradição (entrega do bem). 
Relação credor -
devedor; interpartes
Eficácia relativa, entre os 
contratantes
Gera direito de 
indenização em caso de 
inadimplemento - e não 
direito sobre a coisa.
Direito 
Obrigacional
Relação 
proprietário -
coisa
Relação absoluta, 
"ex res", "erga 
omnes".
Direito das 
Coisas
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• “Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só 
se adquirem com a tradição.” 
• “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem 
com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos 
expressos neste Código.” 
• “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” 
• “Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. Parágrafo 
único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando 
cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente 
já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.” 
Nosso sistema de transmissão de propriedade tem como base o direito germânico e o BGB, 
divergindo do direito francês. 
O artigo 1345 do CC determina que as dívidas antes da compra e venda passam para o adquirente 
– o que é uma exceção, pois é uma responsabilidade existente em razão da coisa. É possível, porém, 
restituição em alguns casos. 
• “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive 
multas e juros moratórios.” 
 
Já o art. 1361 fala de outra exceção: a propriedade fiduciária, que constitui-se com o registro do 
contrato. O registro do contrato torna, então, o comprador o proprietário. Essa propriedade é, 
porém, resolúvel (condicional, se não pagar o vendedor pode retomar). Essa regra também pode 
aplicar-se aos bens imóveis. 
• “Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com 
escopo de garantia, transfere ao credor. 
§ 1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou 
particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em 
se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no 
certificado de registro. 
§ 2o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-seo 
devedor possuidor direto da coisa. 
§ 3o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a 
transferência da propriedade fiduciária.” 
O art. 1417 fala da promessa de compra e venda, que é um contrato preliminar. Em casos de 
pagamento em prestações, sem direito de arrependimento e com registro da promessa, há eficácia 
real do pré-contrato. Isso significa que a responsabilidade pelo inadimplemento recai sobre o bem. 
• Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por 
instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente 
comprador direito real à aquisição do imóvel. 
Em resumo, então, a compra e venda não transfere, mas obriga a transferir. A obrigação não 
recai sobre a coisa, mas sobre o adimplemento, podendo gerar indenização. Nossos planos 
baseiam-se no BGB, só havendo transferência com o registro ou tradição. Esse sistema, porém, não 
é absoluto, havendo exceções. 
 
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b) Classificação (Paradigma) 
O contrato de compra e venda é oneroso, consensual, bilateral e sinalagmático. Por bilateral 
entenda-se aquele em que há reciprocidade nas obrigações. Tudo isso serve de paradigma para 
contratos com a mesma estrutura. 
• TEXTO MOODLE SOBRE ESSA AULA – COUTO E SILVA 
OBRIGAÇÃO COMO PROCESSO – CLÓVIS COUTO E SILVA 
- Transferência de bens: não há atribuição sem causa. 
- Direito Germânico: 
* Transmissão de bens é abstrata, a causa é irrelevante. 
* O direito das obrigações é rigidamente separado do direito das coisas. O acordo de 
transmissão é abstrato, no plano do direito das coisas. Já o contrato de compra e venda é 
causal. 
* O poder de disposição é essencial no direito das coisas para que seja possível a produção de 
efeitos. 
 
AULA 2 
SUMÁRIO – Contrato de Compra e Venda 
I. CONCEITO (CC/481) 
 
II. ELEMENTOS ESSENCIAIS DA COMPRA E VENDA (CC/482) 
A) CAPACIDADE + ELEMENTOS DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO 
B) LEGITIMAÇÃO 
 
III. CASOS DE LEGITIMAÇÃO/CONSENSO 
A) VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE (CC/496) 
B) AUSÊNCIA DE LEGITIMAÇÃO (CC/497) 
C) VENDA ENTRE CÔNJUGES (CC/499) 
D) VENDA DE COISA INDIVISÍVEL EM CONDOMÍNIO (CC/504) 
E) ALIENAÇÃO DE BENS POR UM DOS CÔNJUGES (CC/1647) 
F) BENS DE MENOR EM CURATELA (CC/1750) 
 
 
I. CONCEITO (CC/481) 
O art. 481 determina que há uma obrigação de transferir, ou seja, de cumprir a prestação, e 
não transfere em si. Fala, ainda, da troca de dinheiro pelo bem. Isso é importante para caracterização 
da compra e venda (se não, seria uma permuta). 
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• Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e 
o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
Em que medida, porém, o dinheiro caracteriza a compra e venda? Vale discutir, pois é comum 
dar dinheiro + algum bem (apartamento, carro) em dação. Não há como fazer, na verdade, um pré-
estabelecimento de quanto seria necessário. Vai depender do caso: as cláusulas negociais vão 
determinar. 
II. ELEMENTOS ESSENCIAIS DA COMPRA E VENDA (CC/482) 
Os elementos essenciais são assim chamados, pois também existem os acidentais, que não se 
confundem com eles. Sem esses elementos, o contrato não existe. 
O negócio jurídico deve ter agente capaz, objeto lícito e determinado – ou determinável, com 
forma prescrita. Esses são elementos de validade. 
A capacidade é vinculada aos artigos iniciais do Código Civil. Já sobre a forma, a regra no 
direito brasileiro é a não formalidade – ou seja, forma não defesa. Na compra e venda exige-se forma 
só quando for bem imóvel em valor maior a 30 salários mínimos, exigindo escritura pública. Uma 
coisa é a formalidade, outra é a solenidade do registro (sempre há registro público). 
A compra e venda é, então, um contrato solene, mas informal. Dentre os elementos essenciais 
da compra e venda, temos o consenso, a coisa (bem) e o preço. 
O consenso parte de uma aproximação, negociação entre as partes. Essas tratativas ocorrem 
na fase pré-contratual. Com a conclusão das tratativas, ou seja, conclusão do contrato, inicia-se a 
eficácia do contrato. 
Esses sujeitos devem enfrentar a questão da legitimação – que não se relaciona à capacidade. 
III. CASOS DE LEGITIMAÇÃO 
 
A) VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE (CC/496) 
A venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os demais descendentes e cônjuge 
expressamente tiverem consentido de modo expresso. Há, então, uma limitação, conforme o art. 
496. 
• Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do 
alienante expressamente houverem consentido. 
• Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da 
separação obrigatória. 
 
Vale ressaltar que o direito de propriedade tem eficácia real e erga omnes, gerando o direito 
de sequela: de buscar o bem de quem o injustamente possua. O direito de propriedade é pleno, mas 
deve atender à função social. A limitação é outra restrição à plena liberdade de disposição da 
propriedade. 
O interesse tutelado aqui é o direito à legítima dos herdeiros (50% do patrimônio dos pais é 
dos filhos). O que os filhos devem considerar é a sobra dos bens para uma possível sucessão. 
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Além disso, é anulável, mas qual o prazo decadencial? Havia súmulas do STF (152 e 494) que 
foram superadas. Hoje, aplica-se o prazo de 2 anos do art. 179 do CC. 
B) AUSÊNCIA DE LEGITIMAÇÃO (CC/497) 
O art. 497 trata de casos de ausência total de legitimidade. Essa ausência dá-se a fim de evitar 
uma quebra da boa-fé objetiva, sendo uma restrição plena. 
• Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: 
• I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; 
• II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam 
sob sua administração direta ou indireta; 
• III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os 
bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender 
a sua autoridade; 
• IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. 
• Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. 
 
C) VENDA ENTRE CÔNJUGES (CC/499) 
A venda entre cônjuges está diretamente vinculada aos regimes de casamento. A regra atual é a 
comunhão parcial dos bens (aquilo que for adquirido após o casamento pertence a ambos). São 
outras hipóteses: separação total, comunhão total, participação nos aquestros e separação legal. 
O art. 499 trata, indiretamente, da comunhão total, caso no qual não podem vender um para o 
outro, pois os bens pertencem a ambos. Além disso, em caso de comunhão parcial, também não 
seria possível vender ao outro os bens que estão em comunhão. 
• Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. 
 
D) VENDA DE COISA INDIVISÍVEL EM CONDOMÍNIO (CC/504) 
A coisa indivisível é aquela que pertence a mais de um, e não se pode dividir. Se fosse divisível, 
cada um exerceria pleno direito de propriedade sobre sua parte. 
No condomínio todos são proprietários do todo, não há distinção da área. Haverá, aqui, direito 
de preferência. É uma hipótese de preferência legal. 
• Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consortea 
quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, 
haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de 
decadência. 
• Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de 
benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a 
quiserem, depositando previamente o preço. 
 
Ofertar aos demais condôminos é, então, um requisito de validade do negócio jurídico. Essa 
oferta faz-se por uma notificação formal, com indicativo de preço e condições do negócio. Dá-se o 
prazo e, se não houver manifestação dos demais, o condômino se libera para vender a terceiros. 
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Caso seja feita a venda sem notificação, e o outro descobrir em 180 dias pode depositar o valor 
e tomar para si a coisa. É um direito real. Também pode ser utilizado quando o valor de venda seja 
menor do que estava na notificação de preferência. 
E) ALIENAÇÃO DE BENS POR UM DOS CÔNJUGES (CC/1647) 
Os bens que são comuns precisam de autorização do outro cônjuge. Há, porém, exceção para os 
empresários, conforme o art. 978, já que separa-se os bens do empresário dos da pessoa natural. 
• Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto 
no regime da separação absoluta: 
• I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; 
• II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos; 
• III - prestar fiança ou aval; 
• IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação. 
• Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem 
economia separada. 
 
• Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue 
sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la. 
 
• Art. 978. O empresário casado pode, sem necessidade de outorga conjugal, qualquer que seja o regime de 
bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real. 
 
F) BENS DE MENOR EM CURATELA (CC/1750) 
• Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver 
manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz. 
Conforme o art. 1750, só podem ser vendidas quando houver vantagem, avaliação e 
autorização. 
 
AULA 3 
SUMÁRIO – Contrato de Compra e Venda (continuação) 
 
I. CASOS DE LEGITIMAÇÃO/COISA 
A) BEM 
B) ATUAL/FUTURA 
o Contratos comutativos X Aleatórios 
o Emptio Spei (CC/458) 
o Empio rei Sperate (CC/459) 
C) DÉBITOS. “Propter rem” (CC/502) 
D) AMOSTRAS/PROTÓTIPOS/MODELOS (CC/404) 
E) RISCOS DA COISA (CC/492) 
F) TRADIÇÃO: LOCAL DA VENDA (CC/493) (CC/327) 
G) RISCOS DA EVICÇÃO (CC/447 E 457) 
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H) COISA LITIGIOSA (CC/457) 
I) PACTO DOS CORVOS 
 
II. CASOS DE LEGITIMAÇÃO/PREÇO 
A) DINHEIRO 
B) FIXAÇÃO 
C) SERIEDADE 
D) CC/491 e 476 – EXCEÇÃO 
E) RISCOS DO PREÇO (CC/492) 
F) PREÇO: AD CORPUS VS AD MENSURAM 
G) DESPESAS (CC/490) 
 
I. CASOS DE LEGITIMAÇÃO/COISA 
São elementos essenciais da compra e venda: sujeitos e consenso (aula passada), coisa e preço. 
A coisa nada mais é do que o objeto do contrato de compra e venda. Pode ser qualquer bem, 
desde que este se transforme em algo comercializável. Os bens públicos, por exemplo, não são 
comercializáveis (mas não são, necessariamente, inalienáveis). 
Podem ser objeto de compra e venda bens móveis, imóveis e direitos. Cabe, aqui, diferenciar 
cessão contratual da venda de direitos: muitas vezes eles se misturam, pois a compra e venda de 
direitos pode afetar terceiros que estejam envolvidos naquela relação. Apesar disso, nem toda 
cessão de crédito deriva de uma compra e venda (a exemplo de uma sucessão). Além disso, nem 
toda compra e venda gera alternância de posição contratual. Dependerá, então, do caso. 
Ressalta-se, aqui, que órgãos não podem ser vendidos, conforme a Lei dos Transplantes. Isso a 
fim de garantir a igualdade de chance de todos receberem os órgãos, e não apenas os ricos. 
O bem objeto de compra e venda pode ser coisa atual ou futura. No contrato comutativo o bem 
deve existir, mas pode ser agora ou no futuro. Deve, aqui, haver equilíbrio (sinalagma) no momento 
de formação e execução. Se a coisa não for entregue no prazo, ou não existir no futuro 
determinado, há inadimplemento contratual que dá ensejo à reparação. As partes buscam retornar 
ao status anterior com uma resolução. 
Já os contratos aleatórios estarão sempre relacionados a coisas futuras. Na formação do 
contrato já há bem determinado que aquele objeto pode ou não existir no futuro. É a álea. 
• Emptio Stei – relaciona-se à existência da coisa. Por exemplo, um comprador propõe a um 
pescador, dizendo que vai dar mil reais pelas lagostas que trouxer do mar. Pode ser 1 
lagosta ou 200, há comprometimento integral do preço, ainda que a coisa não venha a 
existir. É um risco para ambos os lados, a chamada “venda da esperança”. 
• Art. 458. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir 
um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de 
sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir. 
 
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• Emptio rei sperate – muito usada para bens futuros que dependem de fatores naturais. É 
venda da coisa esperada. Por exemplo, pago 1 milhão pela safra: aqui, exige-se que a safra 
exista, mas não determina-se a quantidade. 
• Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a 
existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver 
concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada. 
• Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço 
recebido. 
 
Sobre os débitos que incidem sobre a coisa: até a tradição o vendedor responde. São exemplos 
o IPVA, IPTU, etc. Podem ser débitos pecuniários ou comportamentais (ex: proteção de bem 
tombado). Com a tradição elas se transferem ao comprador, salvo determinação em sentido 
contrário. É uma obrigação que segue a coisa, propter rem. 
Já sobre amostras, protótipos e modelos: no caso de divergência entre esses exemplificadores e 
a coisa em si, prevalecem os primeiros. A amostra é a reprodução de coisa determinada. O 
protótipo é o primeiro exemplar de uma invenção. O modelo é uma reprodução exemplificativa. 
Quando chega a coisa em si, o comprador vê que é diferente, há causa de inadimplemento. 
Além disso, os riscos da coisa devem ser suportados pelo proprietário até a transferência. “A 
coisa perece para o dono” (res perit domino). Posso, porém, determinar que o comprador seja 
responsável desde a origem (ex: transporte). 
A tradição e a entrega do bem ocorrem no local da venda, conforme os arts. 493 e 327. 
• Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se 
encontrava, ao tempo da venda. 
• Art. 327. Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, 
ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias. 
• Parágrafo único. Designados dois ou mais lugares, cabe ao credor escolher entre eles. 
 
A evicção é a perda do direito de propriedadepor uma decisão judicial. Pelos riscos da evicção, 
responde o vendedor, pois ele não poderia ter alienado um bem do qual não era proprietário. O 
comprador acaba perdendo o bem também, mas o vendedor vai ter de restituir ou indenizar. 
É, ainda, possível, alienar um bem envolvido em litígio. Devo, porém, informar àquele que está 
adquirindo, caso contrário ele poderá reclamar. Caso não informe, a responsabilidade é do 
alienante. Em caso de bens imóveis, porém, o comprador deve tomar certas medidas acautelatórias 
(verificando que a coisa é litigiosa), motivo pelo qual a responsabilidade será sua. 
Por fim, tratamos aqui do pacto dos corvos. Há uma restrição à liberdade contratual com 
relação ao objeto de alienação. Não pode ser objeto de compra e venda a herança de pessoa viva. 
Por isso chama-se “pacto dos corvos”. Só é possível alienar direitos sucessórios após a morte. 
 
 
 
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II. CASOS DE LEGITIMAÇÃO/PREÇO 
O preço sempre tem dinheiro envolvido. Não precisa ser a totalidade, mas sim a grande parte 
Isso porque, se não houvesse dinheiro, trataríamos de permuta. 
Além disso, não é possível estabelecer valor em dólar ou outra moeda estrangeira. A exceção 
são contratos de câmbio e internacionais. Alguns decretos tratam disso (857/69 e 8880/94). 
A fixação do valor pode ser um acordo vendedor-comprador, pode ser por um terceiro ou por 
um árbitro. É, porém, vedada a fixação unilateral. O preço deve, também, ser sério – e não vil. 
O art. 491 fala que, não sendo a venda a crédito, o vendedor não precisa entregar a coisa antes 
de receber o preço. O preço tem precedência em relação a coisa. O art. 476, porém, fala do 
exceptio non adimpleti. 
• Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. 
• Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o 
implemento da do outro. 
Ressalta-se, aqui, que os riscos do preço correm pelo vendedor. 
O preço fixado “ad corpus”, conforme o parágrafo terceiro do art. 500, quer dizer pelo todo. A 
área é meramente enunciativa, e se houver diferença não há inadimplemento contratual. Já o 
preço “ad ensuram”, nos parágrafos primeiro e segundo, é em razão da medida: pago X reais por X 
metros. Se me der menor, há ação “ex emptio”, para complementação ou devolução do valor. 
• Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a 
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o 
direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou 
abatimento proporcional ao preço. 
• § 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada 
não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais 
circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
• § 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da 
área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o 
excesso. 
• § 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e 
discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo 
expresso, ter sido a venda ad corpus. 
 
Por fim, sobre o preço, ressalta-se que as despesas correm pelo vendedor, conforme o art. 490. 
• Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a 
cargo do vendedor as da tradição. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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AULA 4 
SUMÁRIO – Cláusulas Especiais de Compra e Venda 
 
I. RETROVENDA 
A) NOÇÃO 
B) NATUREZA JURÍDICA – DIREITO POTESTATIVO 
C) PRAZO: 3 ANOS 
D) EFICÁCIA: REAL 
E) CESSÃO: DIREITO DE RETRATO 
 
II. VENDA A CONTENTO OU SUJEITA A PROVA 
A) VENDA A CONTENTO: ASPECTO SUBJEITO 
B) VENDA SUJEITA A PROVA: ASPECTO OBJETIVO 
C) CONDIÇÃO SUSPENSIVA 
D) “RES PERIT DOMINO” 
E) PRAZO: RAZOÁVEL 
 
III. PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA 
A) NOÇÃO 
B) NATUREZA JURÍDICA: PROMESSA UNILATERAL 
C) PRAZOS: VIGÊNCIA (MÓVEL = 180, IMÓVEL = 2 ANOS) E EXERCÍCIO 
(MÓVEL = 3 ANOS, IMÓVEL = 60 DIAS) 
D) EFICÁCIA: OBRIGACIONAL 
E) ESPÉCIES: CONVENCIONAL (ART. 513) E LEGAL (ART. 519) 
 
IV. COMPRA E VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO (CC/521) 
A) NOÇÃO 
B) NATUREZA JURÍDICA: CONDIÇÃO SUSPENSIVA 
C) PRESSUPOSTOS: BEM MÓVEL, INFUNGÍVEL, PAGAMENTO EM PARCELAS 
D) ENTREGA VS TRADIÇÃO 
E) REGISTRO DE CLÁUSULA 
F) RISCOS DA COISA 
G) INADIMPLEMENTO 
 
V. VENDA SOBRE DOCUMENTO 
 
 
 
Até agora, vimos as cláusulas essenciais a compra e venda. A seguir, veremos cláusulas 
acessórias, adjetas, que podem ou não ser utilizadas na compra e venda. 
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Essas espécies de cláusulas não são novidade no CC, à exceção da reserva de domínio. No 
CC/16 existiam outras: o pacto de melhor comprador e o pacto comissório, que nada mais é do que 
a caracterização de resolução automática do contrato – mas o nosso CC trouxe a cláusula resolutiva 
expressa, que tem a mesma finalidade. 
i. RETROVENDA 
• Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência 
de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante 
o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias 
necessárias. 
A retrovenda garante que o vendedor possa readquirir um bem ou reverter sua posse em um 
determinado prazo. O vendedor pode recuperar o bem devolvendo o dinheiro. Essa cláusula busca 
permitir que o vendedor adquira recursos para outro fim (capitalização do devedor), sendo que no 
futuro poderá reaver seu bem. 
É uma venda sob condição suspensiva. Ele fica na posse do comprador e, após o prazo 
estabelecido, este ganha a propriedade. 
O direito potestativo é do devedor, e repassa a seus herdeiros. Não é possível cessão desse 
direito, ainda que onerosa – ou seja, não cabe alienação. Alguns dizem que não seria direito 
potestativo, mas apenas uma condição suspensiva. 
O prazo máximo da retrovenda é de 3 anos. 
• Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de 
resgate, as depositará judicialmente. 
• Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da 
coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador. 
• Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra 
o terceiro adquirente. 
Essa cláusula de retrovenda tem eficácia real, pois o adimplemento se busca direto no bem, e 
não com conteúdo indenizatório. Aplica-se aos bens imóveis, pela lei, mas também aos móveis 
(devido a autonomia privada e a liberdade contratual, segundo o professor Venosa). 
ii. VENDA A CONTENTO OU SUJEITA A PROVA 
Essas duas cláusulas estão baseadas na satisfação do comprador, mas são distintas. 
Na a contento, o comprador faz exame subjetivo (gosto ou não). Se ele gostar, a compra e 
venda se consolida. A condição é evidentemente suspensiva. São exemplo objetos de decoração: se 
a pessoa afirma que gostou, está concluído o contrato. Discute-se, porém, se isso seria aplicável a 
bens consumíveis: acredita-se que sim, mas somente para compras em quantidade (vou comprar 
100, posso experimentar um). 
Já na sujeitaa prova exige-se um confronto objetivo em relação à características ou 
especificações mínimas do objeto ou produto. Por exemplo, em contratações com o poder público, 
especifica-se o que será comprado. Também há, então, condição suspensiva. 
O aspecto do “res perit domino” – a coisa perece para o dono, é ressaltada já que a entrega 
para teste não implica transferência. 
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O prazo para manifestação é o “razoável”. Depende, então, do caso concreto. 
iii. PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA 
Essa cláusula está no art. 513. 
• Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que 
aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por 
tanto. 
• Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a 
coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. 
 
O vendedor originário exerce um direito de recompra, caso o comprador quiser vender. Se for 
vender, então, deve oferecer para aquele com preferência antes de oferecer a terceiros. 
Ele oferecerá as mesmas condições que oferecia a terceiros. Caso seja vendido para outro por 
valor menor, aquele com preferência pode depositar o preço e reclamar seu direito. Cada vez que o 
preço baixar, deve ser enviada nova proposta àquele com preferência. 
Aqui o efeito é, então, obrigacional: não posso buscar diretamente a coisa. Deve ser feito 
depósito pelo preço. 
A natureza dessa cláusula é uma promessa unilateral. O prazo de vigência é o prazo da cláusula, 
e o de exercício é vinculado ao uso dela após a notificação. Manuais dizem que o exercício deve ser 
dentro da vigência, mas na verdade pode ir além. 
São duas espécies de preferência: a convencional, em que as partes estipulam a inserção dessa 
cláusula; e a legal, em que a lei estabelece. São exemplos a coisa indivisível em condomínio (que 
tem, porém, eficácia real) e a lei de locações. 
iv. RESERVA DE DOMÍNIO (CC/521) 
É específica para uso de instituições financeiras e serve como garantia da aquisição do bem. 
Nessa compra e venda, o comprador tem a posse, mas não é proprietário. Ele passa, porém, a ser 
responsável pelos riscos da coisa (há, aqui, uma inversão da regra geral). 
São pressupostos para a reserva de domínio que o bem da compra e venda seja móvel, 
infungível e individualizado. Além disso, o pagamento deve ser em parcelas. 
A entrega aqui não gera a tradição, ou seja, não transfere o bem. 
O registro dessa cláusula pode ser feito no cartório. Sua eficácia é erga omnes, e para isso 
exige-se registro. 
O inadimplemento dessa cláusula abre dupla possibilidade: cobrança das parcelas não pagas 
ou execução específica (retomada do bem + resolução contratual). Nesse último caso as parcelas já 
recebidas são retidas a título de perdas e danos, mas ao fim do processo verifica-se o real valor, 
podendo haver devolução. 
A reserva de domínio é “parente” da alienação fiduciária. 
 
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v. VENDA SOBRE DOCUMENTO 
É uma compra e venda empresarial em que a representação do bem comprado é feita por 
um documento. Compro toneladas de grãos, mas é apenas um papel que indica que aquele direito 
é meu. 
 
AULA 5 
SUMÁRIO 
 
I. CONTRATO DE PERMUTA E TROCA 
A) NOÇÃO 
B) ELEMENTOS 
C) EXCEÇÕES A C/V 
 
II. CONTRATO ESTIMATÓRIO/VENDA EM CONSIGNAÇÃO 
A) CONCEITO 
B) PRAZO 
C) RISCOS 
 
III. CONTRATO DE DOAÇÃO (CC/538) 
A) CONCEITO 
B) CLASSIFICAÇÃO 
C) ESPÉCIES: PURA VS COM ENCARGO 
D) ELEMENTOS: “ANIMUS DONANDI”, CONSENSO E BEM 
E) MODALIDADES 
• MERECIMENTO (540) 
• REMUNERATÓRIA (540, PARTE FINAL) 
• AO NASCITURO (542) 
• “MORTIS CAUSA” 
• ASCENDENTE À DESCENDENTE E ENTRE CÔNJUGES (544) 
 
 
i. CONTRATO DE PERMUTA E TROCA 
O contrato de troca é como uma extensão da compra e venda, havendo alternância de bens 
entre os permutantes. Ele se difere da compra e venda justamente por não haver comprador e 
vendedor, mas sim permutantes. 
É um contrato bilateral, oneroso, sinalagmático, consensual, informal e não solene. Isso, claro, 
em regra. 
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A estrutura básica é como a compra e venda: consenso, legitimidade, dentre outros elementos 
são exigidos. Em relação ao bem, também: aqueles que podem ser objeto de compra e venda 
também podem ser da troca. 
O elemento preço, porém, não existe na troca. Essa é a principal diferença. 
Se não há preço, como avalia-se a proporcionalidade no valor? Não exige-se, na permuta, 
proporção. Isso porque a regra é autonomia privada, então se as partes quiserem trocar bens de 
valores diversos, elas podem. 
 Também é possível trocar bem futuro. Se o bem não existir e o contrato for comutativo, há 
resolução. Se for aleatório, dependerá do caso. 
O Código traz alguns pontos em que se difere da compra e venda: 
a) Troca entre descendente e ascendente: anulável se não houver consentimento e o valor for 
desigual. Ou seja, deve haver desproporção para anular. 
b) Despesas: na troca e permuta são rateadas entre os permutantes. Na compra e venda a 
previsão é outra. 
 
ii. CONTRATO ESTIMATÓRIO 
Também chamado de venda em consignação. É uma relação entre o civil (privado) e aquele que 
exerce atividade empresarial. Em regra, o civil coloca um bem seu à disposição do empresário, para 
que este empresário aliene a terceiros. 
 
 O bem objeto da consignação deve ser móvel. O consignante passa esse bem para o 
consignatário. O consignatário tenta vender o bem e, se o fizer, repassa um determinado valor, já 
estimado, para o consignante. Ele não repassa tudo que ganhou na venda, mas sim o que foi 
determinado no contrato. 
 É muito comum na venda de carros. O risco da compra e venda pertence ao consignatário e 
seu comprador. O consignante entrega o bem, faz uma espécie de tradição, mas ela não transfere a 
propriedade. O risco da coisa, então, seria do consignante – mas há uma inversão do res perit 
domino após a tradição, de modo que o risco da coisa é do consignatário. 
O consignatário pode ter muito lucro, e o consignante não tem ação contra isso. Ele recebe 
o que foi estipulado. 
O prazo do contrato pode ser fixado entre as partes. Se não estipularem livremente, será o 
“tempo razoável”. Não fixado, o consignante pode pedir o bem a qualquer tempo. 
Consignante
• Proprietário do bem móvel
Consignatário
• Aliena a terceiros, fazendo uma 
compra e venda.
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Existem casos em que o consignante permanece na posse do bem. Aqui, pode relativizar-se 
a própria característica de contrato estimatório. 
 
iii. CONTRATO DE DOAÇÃO (CC/538) 
É a transferência de um bem do patrimônio do doador para o donatário por mera liberalidade, 
gratuitamente. 
• Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio 
bens ou vantagens para o de outra. 
Classifica-se como unilateral, gratuito. Essa unilateralidade está relacionada à execução do 
contrato. 
Pode ser objeto de doação qualquer bem objeto de comércio. Pode, inclusive, ser bem futuro. 
Existem duas espécies de doação: a pura, que não exige nada do donatário. Já a com encargo 
exige do donatário uma determinada conduta. Ele só tem direito a receber se realizar a conduta 
exigida. Posso colocar uma condição ou termo, por exemplo. 
Além disso, são elementos fundamentais da doação o animus donandi (intenção manifestada 
pelo doador de desvincular-se do bem, passando para o donatário) e o consenso (donatário aceita a 
doação para a formação do vínculo contratual, expressamente ou de modo presumido/tácito). 
Há umafixação de prazo para que o donatário diga que não quer: se não disser, presume-se 
que aceitou. A aceitação tácita é o comportamento que implica na aceitação. Devemos falar aqui, 
também, da aceitação ficta: é aquela feita pelo representante ou assistente do incapaz. 
• Art. 539. O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade. Desde que o 
donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não for 
sujeita a encargo. 
O bem para doação pode ser qualquer um: móvel, imóvel, presente, futuro e até direitos. Pode, 
inclusive, estar penhorado. 
São modalidades de doação: 
1) Por merecimento: nada mais é do que uma exposição da causa da doação. Explica a 
motivação do doador: o donatário mereceu. 
 
2) Remuneratória: linha muito tênue com uma prestação de serviço. São, porém, distintas. É 
uma contrapartida por algo que o donatário fez, mas que não caracteriza uma 
contraprestação por parte deste. É uma doação por reconhecimento ao serviço prestado. 
• Art. 540. A doação feita em contemplação do merecimento do donatário não perde o caráter de liberalidade, 
como não o perde a doação remuneratória, ou a gravada, no excedente ao valor dos serviços remunerados ou 
ao encargo imposto. 
 
3) Ao nascituro: É uma doação ao que não nasceu ainda, originalmente condicional. A 
condição é o nascimento com vida. 
• Art. 542. A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal. 
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4) Mortis causa: doação em que a transferência se faz após a morte do doador. É o legado, 
disposição de última vontade. É a doação condicional, que só se oficializa após a morte: o 
plano da eficácia é condicionado. 
 
5) Ascendente à descendente: é adiantamento de herança. Não é necessária a anuência dos 
demais descendentes. A dispensa da colação deve estar expressa na doação. Além disso, 
descendente pode doar para ascendente. 
• Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que 
lhes cabe por herança. 
 
AULA 6 
 
SUMÁRIO 
 
 
I. CONTRATO DE DOAÇÃO (CC/538) 
A) MAIS MODALIDADES 
• DOAÇÃO DO CÔNJUGE ADÚLTERO (550) 
• INAFICIOSA (549) 
• UNIVERSAL (548) 
• SUBVENÇÃO PERIÓDICA (545) 
• COM CÁUSULA DE REVERSÃO (547) 
• CONJUNTIVA (551) 
• À ENTIDADE FUTURA (554) 
B) REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO 
 
Na última aula estávamos analisando as modalidades. Vimos as 5 primeiras, agora 
seguiremos. 
 
6) Do cônjuge adúltero: É anulável. Normalmente são bens móveis. 
• Art. 550. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus 
herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal. 
 
7) Inaficiosa: É aquela que ultrapassa a parte disponível do doador. É anulável. A nulidade 
incide só sobre a parte excedente. É na data da doação que deve verificar-se se há esse 
excesso. 
 
8) Universal: Doa-se todo o patrimônio. A doação universal pressupõe a inexistência de 
herdeiros necessários. Deve haver, porém, renda para que o doador assegure sua 
manutenção. Seria impedida por interesse moral (não teria condições de viver) ou de 
garantia (não teria como pagar seus credores). 
 
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9) Subvenção Periódica: ocorre quando o doador constitui uma renda (ex: mesada) em favor 
do donatário (545). Essa renda é personalíssima, e nem a obrigação se transmite aos filhos 
do doador, e nem o benefício aos filhos do donatário. 
• Art. 545. A doação em forma de subvenção periódica ao beneficiado extingue-se morrendo o doador, salvo se 
este outra coisa dispuser, mas não poderá ultrapassar a vida do donatário. 
 
10) Com cláusula de reversão: é a doação com condição resolutiva, para caso o donatário 
morra, o bem não vá para seus herdeiros, mas sim retorne ao doador. Nesta espécie de 
doação, a propriedade do donatário é resolúvel, ou seja, não é plena, podendo ser resolvida 
(= extinta) caso o donatário morra antes do doador. Morrendo o doador primeiro, a 
propriedade torna-se plena para o donatário (547).Caso doador e donatário morram ao 
mesmo tempo, o bem integra o patrimônio do donatário. 
• Propriedade resolúvel 
• Doador sobrevive ao donatário 
• Reversão a terceiro: não 
• Aquisição de bem por terceiro 
• Morte doador antes do donatário. 
 
11) Conjuntiva: é feita a mais de uma pessoa, distribuindo-se em geral por igual (551, ex: se 
João doa um barco a José e Maria presume-se que foi 50% para cada um, mas o doador 
pode estipular uma fração maior para um ou outro donatário). Há uma pluralidade de 
donatários e o direito de acrescer (pode ser deliberada, mas não existe forma automática). 
• Art. 551. Salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída 
entre elas por igual. 
• Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para 
o cônjuge sobrevivo. 
 
12) Doação à entidade futura: condicionada à constituição dessa entidade, quando ela passar a 
ter personalidade jurídica. 
• Art. 554. O proprietário, ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha 
possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam. 
 
Por fim, devemos tratar da revogação da doação. A revogação se dá por coisas supervenientes. 
São causas para essa revogação a ingratidão do donatário e a inexecução do encargo. 
A ingratidão está no art. 557, e a revogação deve ser judicial (pronunciada), no prazo máximo 
de 1 ano, com efeitos ex tunc (não retroage). O rol do artigo é aberto (exemplificativo) e não 
prejudica terceiros. O art. 564 fala, ainda, de situações em que há ingratidão, mas não podem ser 
declaradas. 
Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações: 
I - se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele; 
II - se cometeu contra ele ofensa física; 
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou; 
IV - se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava. 
 
Art. 564. Não se revogam por ingratidão: 
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I - as doações puramente remuneratórias; 
II - as oneradas com encargo já cumprido; 
III - as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural; 
IV - as feitas para determinado casamento. 
 
 Já a inexecução do encargo é baseada na teoria do inadimplemento. Possui efeitos ex tunc. 
Com prazo, a mora ex ré (397, caput) e sem prazo é mora ex persona (397, parágrafo único).