Curso de Direito Civil - Contratos, Teoria Geral e Contratos em Espécie - Vol 4 (2017) - Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald 2

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Cap. XI • CONTRATO DE LOCAÇÃO 1037 
Assim, será o Código Reale que disciplinará o contrato de garagem, bem como 
negócios jurídicos que envolvam espaços publicitários em prédio alheio. Todavia, se o 
contrato tiver por objeto a locação de terreno urbano, encontra-se ele submetido às 
regras da Lei n' 8.245/91, sendo indiferente para sua classificação o fato de ter sido 
o referido imóvel destinado à construção de vagas de garagem por parte do local-ária." 
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Observe-se que não se excluirá a incidência da Lei n' 8.245/91 no contrato 
entre o garagista e o usuário da garagem. se a vaga de estacionamento se vincular 
a uma locação de imóvel. Isto é, apenas será afastada a lei especial para aquelas 
locações exclusivamente destinadas a veículos, sem qualquer vinculação com um 
imóvel locado, seja este residencial ou não residencial. Nesses casos, a retomada da 
coisa pelo locador não será regulada pela ação de despejo - específica para a Lei do 
Inquilinato -, pois resilida eficazmente a locação, para que se opere a restituição de 
coisa tocada, será exercida a pretensão de reintegração de posse.11 
Nesse sentido, explica Sylvio Capanema" que tanto a locação da vaga de gara-
gem como de espaços de publicidade não se revestem de maior densidade social a 
justificar restrição mais intensa à autonomia privada dos contratantes. Portanto, no 
que tange aos imóveis urbanos, os contratos locatícios submetidos ao Código Civil 
serão aqueles que envolvam vagas de estacionamento, espaços de publicidade e aos 
prédios de titularidade dos Estados, Municípios e suas autarquias e fundações. 
Outrossim, excluem-se do espectro de incidência da Lei Civil os contratos de 
arrendamento rural, submetidos à Lei n' 4.504/64 - Estatuto da Terra." O termo 
arrendamento, explica Venosa," é utilizado entre nós preferentemente para as lo-
éações imobiliária' rurais. Nada impede que, para ser evitada repetição, locação e 
arrendamento sejam utilizados indistintamente. No entanto, o arrendamento prende-se 
mais à ideia d,e imóvel rural porque abrange a percepção de frutos, além do uso. Na 
locação, realça-se a relação de uso. A nosso ver, o contrato de arrendamento rural 
tem como elemento essencial a posse do imóvel pelo arrendatário, que passa a ter 
o uso e gozo da propriedade. Dessa forma, na hipótese em que tenha sido firmado 
contrato de arrendamento rural sem que o arrend<!tário tenha efetivamente exercido 
10. Informativo no 0505, Período: 20 de setembro a 3 de outubro de 2012. Terceira Turma. A locação de prédio 
urbano para a exploração de serviço de estacionamento submete-se às disposições da Lei n. 8.245/1991. A 
locação que objetiva a exploração de serviço de estacionamento não se compreende na exceção contida no 
art. lo, parágrafo único, a, item 2, da Lei n. 8.24511991, que prevê que as locações de vagas aut6nomas de 
garagem ou de espaços para estacionamento de vefculos continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis 
especiais. AgRg no REsp 1.230.012/SP, rei. Min. Massami Uyeda, julgado em 2.10.12. 
11. VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada, p. 15-16. 
12. SOUZA, Sylvio Capanema de. Da locação do Imóvel urbano, p. 27. 
13. STJ, Informativo no 0522 Período: 1° de agosto de 2013. Como Instrumento tfpico de direito agrário, o contrato 
de arrendamento rural também é regido por normas de caráter público e social, de observação obrigatória e, 
por isso, irrenunciáveis, tendo como finalidade precípua a proteção daqueles que, pelo seu trabalho, tornam a 
terra produtiva e dela extraem riquezas, dando efetividade à função-·social da terra (REsp 1.339.432/MS, rei. 
Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 16.4.13). 
14. VENOSA, Sflvio de Salvo. Direito civil. Contratos em espécie, p. 142. 
1038 CURSO DE DIREITO CIVIL· V oi. 4 - Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald 
a posse direta da terra a ser explorada, deve-se afastar a natureza do contrato de 
arrendamento para considerá-lo como de "locação de pastagem", caso em que não 
é possível exercer o direito de preferência que a lei estabelece para o arrendatário. 
O arrendamento mercantil (leosing) também não é regido pelas normas do Có-
digo Civil posto submetido~ à Lei n' 6.099/74 e às resoluções do Banco Centrlll O 
arrendamento se assemelha à propriedade fiduciária, já que, em ambos os modelos, 
há desdobramento da posse direta, em favor do usuário, e indireta, em prol do pro-
prietário. Mas o leasing é um negócio jurídico complexo, pois reúne uma pluralidade 
de relações de direito obrigacional. Trata-se de locação de coisas atreladas a um 
financiamento e qualificada pela eventualidade de uma compra e venda ao final do 
contrato. É um contrato de natureza mista, que apresenta uma simbiose de locação, 
financiamento e venda. Apesar de sua aproximação com a locação, merece tratamento 
autônomo, principalmente pela possibilidade do arrendatário deliberar por adquirir a 
propriedade, convertendo-se as importâncias pagas a título locatício em amortização 
de parcela do débito. Ou seja, a retribuição despendida pelo arrendatário não se 
reduz a um mero aluguel, mas em pagamento parcial do bem. j 
Pela atipicidade que decorre da mescla da cessão dà .posse do bem a titulo ll 
de hospedagem com a prestação de serviços, unidades vinculadas a apart-hotéis, • 
hotéis-residências e fiat services não se afeiçoam à legislação locatícia, a eles reser-
vando-se disciplina própria. 
Em síntese, o âmbito de incidência do Código Civil de 2002 é amplo no que . 
concerne aos contratos de locação de coisas móveis (automóveis, roupas, eletrônicos, 
mobiliários domésticos e utensílios para festas) e de âmbito mais restrito, em caráter 
excepcional, nas relações locatícias referentes a bens imóveis (vagas de garagem e 
espaços de publicidade). 
4. ELEMENTOS CONTRATUAIS 
Afastando-se da acepção ampla de locação tanto a prestação de serviço como 
a empreitada, da leitura do art. 565 do Código Civil surge o contrato de locação de 
coisas como o negócio jurídico pelo qual uma das partes, mediante contraprestação, 
concede à outra em caráter temporário o uso e gozo de coisa infungível. 
Do aludido conceito podemos extrair 4 elementos constantes em qualquer con- j 
trato dessa natureza: a) cessão de uso e gozo; b) coisa infungíve~ c) retribuição 
(aluguel); d) temporariedade (prazo). 
4.1 Cessão do uso e gozo 
O locador cederá ao locatário tão somente o uso e o gozo do bem, sem que se 
transmita a sua titularidade.