Avaliação do cronograma físico financeiro em duas unidades habitacionais financiadas pelo programa Minha Casa, Minha Vida no município de Sinop MT um estudo de caso

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Avaliação do cronograma físico-financeiro em duas unidades habitacionais 
financiadas pelo programa Minha Casa, Minha Vida no município de Sinop-MT: um 
estudo de caso 
Evaluation of physical and financial schedule in two housing units financed by Minha 
Casa, Minha Vida program at Sinop-MT: a case study 
Daiane Müller¹, Silvia Romfim² 
Resumo: O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) visa construir três milhões de unidades habitacionais 
que devem conciliar qualidade com custo e tempo reduzidos. A Caixa Econômica Federal (CEF) é uma das 
principais instituições de crédito que financiam o programa MCMV. O cronograma físico-financeiro é um dos 
documentos exigidos pela CEF para liberação do financiamento. Esta pesquisa tem como objeto de estudo duas 
unidades habitacionais financiadas pelo programa MCMV, sendo analisados o tempo e o custo de execução, 
através de um acompanhamento periódico da evolução física e dos custos de ambas. O objetivo é analisar se há 
compatibilidade entre o tempo e o custo dos serviços previstos no cronograma com o tempo e custos reais de 
execução. Vale ressaltar que este é um estudo pontual em duas obras do município de Sinop-MT que não visa 
generalizar como se dá a interação do cronograma físico-financeiro com outras obras. A partir da análise dos 
dados coletados foi possível verificar que em ambas as obras os serviços eram executados dentro do tempo 
previsto nas etapas do cronograma e que o valor disponibilizado para a execução foi suficiente. 
Palavras-chave: Acompanhamento Físico e Financeiro; Programas Habitacionais; Planejamento de Obras. 
Abstract: Minha Casa, Minha Vida (MCMV) program aims to build three million housing units to combine quality 
with reduced cost and time. Caixa Economica Federal (CEF) is a leading credit institution that finances MCMV. 
The physical and financial schedule is one of the documents required by CEF to release the funding. This 
research aims to study two housing units financed by MCMV, the time and cost of implementation is analyzed 
through regular monitoring of physical progress and costs of both. The objective is to analyze whether there is 
compatibility between the time and the cost of services provided by the schedule with actual time and running 
costs. It is noteworthy that this is a timely study in two works of Sinop-MT does not aim to generalize how is the 
interaction of the physical and financial schedule with other works. From the data analysis we found that in both 
works the services were performed within the allotted time on the steps of schedule and the amount available for 
the execution was enough. 
Keywords: Physical and Financial Monitoring; Housing Programs; Planning Works.
1 Introdução 
Os programas habitacionais do governo federal foram 
lançados a fim de incentivar a produção, compra ou 
requalificação de unidades habitacionais. Entre estes 
programas, está o programa Minha Casa, Minha Vida 
(MCMV), que tem como principal parceira a Caixa 
Econômica Federal (CEF). 
A implementação destes programas colocou 
importantes desafios para a construção civil, sendo 
um deles a garantia de qualidade das novas 
habitações, levando em conta custo e tempo 
reduzidos. 
 
Para minimizar o tempo e os custos de uma 
construção é necessário um planejamento das 
atividades e também dos gastos envolvidos durante 
sua execução através de um orçamento bem 
elaborado e de uma distribuição coerente das etapas 
da obra definidas no cronograma físico-financeiro. 
 
 
 
Para que a CEF inicie a análise de qualquer 
empreendimento de construção civil, inclusive os 
financiados pelo programa MCMV, são necessários 
alguns procedimentos técnicos de arquitetura e 
engenharia que se constituem basicamente na 
apresentação de documentos e projetos. Estes 
procedimentos são importantes para que os recursos 
sejam bem aplicados e aproveitados na construção 
das obras. (CAIXA, 2014). 
Entre os documentos técnicos exigidos pela CEF está 
o cronograma físico-financeiro. De acordo com 
González (2008, p.13), este cronograma é “O conjunto 
da programação física com a organização econômica 
[...]”, ou seja, é a discriminação das etapas da obra 
acompanhadas da previsão dos prazos e custos dos 
serviços que serão executados em cada uma das 
etapas. 
Assim, com o intuito de avaliar a utilização deste 
cronograma e, também, de apresentar as principais 
dificuldades relacionadas ao cumprimento do mesmo 
foi realizado um estudo de caso em duas unidades 
habitacionais financiadas pelo PMCMV, localizadas no 
município de Sinop – MT. 
Para que esta avaliação fosse possível, as duas obras 
foram acompanhadas periodicamente e os dados 
coletados foram analisados a fim de verificar se os 
serviços executados em cada etapa, bem como seus 
respectivos custos, coincidiram com as etapas e 
valores estipulados no cronograma físico-financeiro de 
cada obra. 
¹ Graduanda, Universidade do Estado de Mato Grosso, 
Sinop-MT, Brasil, e-mail: daianemuller.eng@gmail.com 
² Engenheira Civil, professora, Universidade do Estado de 
Mato Grosso, Sinop-MT, Brasil, e-mail: 
silviaromfim@hotmail.com 
 
2 Fundamentação teórica 
2.1 Programas habitacionais 
Os programas habitacionais do governo federal foram 
lançados a fim de diminuir o déficit habitacional 
brasileiro que, em 2009, ano de lançamento do 
Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), era de 
aproximadamente 5,7 milhões de moradias, segundo 
o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas 
(IBGE). 
Para isto, esses programas trabalham de maneira a 
incentivar a produção, compra e requalificação de 
unidades habitacionais, visto que, como constata 
Medeiros (2007, p.17), “Na maioria dos países em 
desenvolvimento, enquadrando-se aqui o Brasil, os 
mercados formais de habitação falham em atender à 
população de baixa renda.”. 
Com exceção do Programa de Subsídio à Habitação 
(PSH), que é operado pela Secretaria do Tesouro 
Nacional juntamente com o Ministério das Cidades, a 
Caixa Econômica Federal (CEF) é o maior agente 
financeiro dos programas federais de financiamento e 
arrendamento habitacionais direcionados às famílias 
de baixa renda no Brasil. (MEDEIROS, 2007, p. 92). 
Os programas habitacionais financiados por esta 
instituição financeira apresentam diferentes linhas de 
crédito que variam de acordo com a renda familiar 
mensal. Famílias com renda mensal de até R$ 
5.000,00 se enquadram no PMCMV, no qual as taxas 
de juros são relativamente baixas. Já as famílias com 
renda mensal acima de R$ 5.000,00 também podem 
financiar seu imóvel através de uma linha de crédito 
que utiliza recursos do Sistema Brasileiro de 
Poupança e Empréstimo (SBPE). (CAIXA, 2014). 
2.2 Programa Minha Casa, Minha Vida 
O Programa Minha Casa, Minha Vida é executado 
pela Caixa CEF em parceria com estados, municípios, 
empresas e entidades sem fins lucrativos. Somando 
as duas fases, o PMCMV pretende construir três 
milhões de casas e apartamentos para famílias com 
renda bruta de até dez salários mínimos, oferecendo, 
para isso, descontos, subsídios e redução do valor de 
seguros habitacionais. (CAIXA, 2014). 
Desde 2005 o Brasil apresenta um crescimento no 
crédito habitacional que foi consagrado com o 
lançamento do PMCMV, em 2009, que trouxe 
subsídios de até 90% para o financiamento de 
moradias a população de baixa renda. (BASTOS, 
2012, p. 28-29). 
O PMCMV apresenta diferentes opções de 
financiamento que variam de acordo com a renda 
familiar. As famílias que tem renda mensal de até R$ 
1.600,00 podem se inscrever através da prefeitura do 
seu município ou até mesmo por meio de uma 
cooperativa habitacional, associação ou entidade 
privada sem fins lucrativos. Já as famílias que 
ganham até R$ 5.000,00 por mês tem a opção de 
comprar um imóvel novo ou um imóvel na planta, ou 
ainda construir, com juros mais baixos.Esta 
modalidade de financiamento possibilita ao 
proponente construir uma casa em seu terreno ou 
comprar um terreno e construir sua casa com taxa de 
juros reduzida e até 30 anos para pagar. (CAIXA, 
2014). 
Para saber quanto será necessário financiar para 
comprar o terreno, se for o caso, e construir o imóvel, 
é feita uma simulação no próprio site da Caixa 
Econômica Federal, sendo R$ 115.000,00 o valor 
máximo de financiamento para esta modalidade de 
crédito no município de Sinop. (CAIXA, 2014). 
Vale ressaltar que, além da CEF, outras instituições 
financeiras também financiam pelo PMCMV, como por 
exemplo, o Banco do Brasil. Além disso, é importante 
dizer que o valor máximo de financiamento varia entre 
municípios. 
Segundo Bastos (2012, p. 29), “O preço limite de 
comercialização das unidades produzidas no 
programa varia conforme a população do município e 
a faixa de renda familiar mensal [...]”. 
As obras que foram acompanhadas para o 
desenvolvimento deste estudo se enquadram neste 
tipo de financiamento, onde o proponente, depois de 
ter seu projeto avaliado e aprovado pela CEF, tem 
livre arbítrio para construir, dentro do valor de crédito 
disponibilizado e do prazo estipulado no cronograma 
físico-financeiro. 
2.3 Cronograma físico-financeiro 
O cronograma físico-financeiro visa discriminar a obra 
em etapas, onde são previstos os prazos e custos dos 
serviços que serão executados em determinada 
etapa, desde o início até a conclusão do 
empreendimento. Logo, além de ser apresentado para 
que a CEF analise o empreendimento, este serve 
para que seja feita a verificação da compatibilidade da 
programação de execução das obras e da aquisição 
de materiais e equipamentos, com os itens definidos 
na planilha orçamentária. (CAIXA, 2014). 
De acordo com Dias (2011, p. 39), “O cronograma 
físico-financeiro é a representação gráfica do plano de 
execução da obra e deve cobrir todas as fases de 
execução desde a mobilização, passando por todas 
as atividades previstas no projeto, até a 
desmobilização do canteiro.” 
Assim, o planejamento apresentado no cronograma 
físico-financeiro irá possibilitar a compra ou 
contratação de materiais, mão de obra e 
equipamentos no momento oportuno. Caso isto seja 
feito após o momento certo, a obra atrasa. Por outro 
lado, se feito antes da hora, pode ocorrer o 
desperdício de materiais estocados ou pagamento de 
mão de obra e equipamentos que ficam inoperantes. 
Portanto, além de sua grande utilidade para otimizar o 
empreendimento, é através do cronograma físico-
financeiro que CEF libera os recursos contratados, 
após confrontar os serviços executados com a 
previsão de execução nele expressa. 
Além dos dados coletados durante o período de 
acompanhamento das obras e do relatório fotográfico 
feito durante este mesmo período, são abordados nos 
resultados os valores medidos apresentados no 
Relatório de Acompanhamento de Empreendimento 
(RAE). 
O RAE é um documento técnico que descreve a 
evolução físico-financeira da obra a cada vistoria, 
sendo que a vistoria é feita somente por um 
profissional devidamente credenciado na instituição 
de financiamento, neste caso, a CEF. (CAIXA, 2014). 
Os Relatórios de Acompanhamento de 
Empreendimento da CEF são padronizados e 
apresentam informações complementares da obra, 
observações técnicas relevantes e relatório fotográfico 
que ilustra o estágio do empreendimento. 
2.3.1 Elaboração do cronograma físico-financeiro 
O cronograma físico-financeiro visa demonstrar a 
previsão da quantidade de produção e dos 
desembolsos que ocorrem em cada período de 
execução de um projeto e, para isso, apresenta o 
tempo de duração de cada atividade, a porcentagem 
física da atividade a ser cumprida a cada período ou o 
seu valor quantitativo e os recursos financeiros 
requeridos por cada atividade em cada período em 
que é realizada. (ÁVILA; JUNGLES, 2010, p. 74). 
Para elaborar um cronograma físico-financeiro, 
primeiramente, é feito um levantamento dos serviços 
que serão utilizados e, também, de suas respectivas 
quantidades, pois o conhecimento desses serviços 
possibilitam estabelecer os custos unitários que serão 
compostos para a elaboração do orçamento. Este 
levantamento é feito a partir da análise do projeto, das 
especificações técnicas e das plantas construtivas. 
(DIAS, 2011, p. 39). 
Como o programa MCMV é executado em parceria 
com entidades sem fins lucrativos, os Benefícios e 
Despesas Indiretas, o chamado BDI, não são 
contabilizados no cálculo dos custos das obras 
finaciadas pelo programa. 
O BDI pode ser definido como sendo o lucro almejado 
somado aos custos indiretos, que são aqueles que 
não são facilmente mensuráveis na unidade de 
medição e pagamento dos serviços. Estes custos 
estão relacionados à administração da empresa, 
seguros, tributos sobre a Receita, entre outros. (DIAS, 
2012, p. 23-24). 
3 Metodologia 
Foi realizado um estudo de caso em duas unidades 
habitacionais financiadas pelo programa Minha Casa, 
Minha Vida no município de Sinop a fim de avaliar se, 
além de ser um documento exigido para a aprovação 
do financiamento habitacional, há compatibilidade 
entre o cronograma físico-financeiro, o orçamento e a 
execução. 
As duas construções são tipo residência unifamiliar 
térrea em alvenaria, seguem basicamente os mesmos 
padrões e a mão de obra utilizada em ambas foi a 
mesma, composta por uma equipe de três pessoas, 
sendo um pedreiro e dois serventes. As duas obras 
são identificadas como obra A e obra B. 
A obra A, apresentada na Figura 1, está localizada na 
Rua Sicília, quadra 45, lote 03, no bairro Residencial 
Florença, e tem 86,09 m². Seu cronograma físico-
financeiro foi feito com prazo de sete etapas e o valor 
total financiado correspondente à execução, ou seja, 
mão de obra e materiais, foi de R$ 74.999,06 (setenta 
e quatro mil, novecentos e noventa e nove reais e seis 
centavos). 
Figura 1: Layout da obra A. Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
Já a obra B, Figura 2, executada na Rua dos Pardais, 
quadra 11, lote 05, no bairro Jardim das Nações II, é 
um pouco menor, com 81,09 m², seu prazo também é 
de sete etapas, e o valor do financiamento 
correspondente à execução foi de R$ 81.090,00 
(oitenta e um mil e noventa reais). 
 Figura 2: Layout da obra B. Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
Como se pode observar nas Figuras 1 e 2, as duas 
obras possuem a mesma divisão de cômodos, 
compostas por sala, cozinha, três quartos, sendo um 
deles suíte, um banheiro social e lavanderia. 
Entretanto, a lavanderia da obra A é descoberta, 
enquanto a da obra B é coberta. 
Em relação aos acabamentos as duas obras também 
são semelhantes, sendo estes forro de gesso, piso 
cerâmico, pintura externa e interna com tinta acrílica, 
portas de entrada de madeira maciça, portas internas 
de madeira compensada e janelas de vidro 
temperado. 
Como as obras acompanhadas são financiadas pela 
Caixa Econômica Federal, seus cronogramas físico-
financeiros foram elaborados de acordo com os 
padrões e especificações determinados pela 
instituição de financiamento, para os quais existe uma 
ordem de descrição dos serviços que foram utilizados. 
Os cronogramas físico-financeiros das obras que são 
objeto de estudo do presente artigo foram elaborados 
pela mesma engenheira a partir do levantamento dos 
insumos e serviços que seriam utilizados e de suas 
respectivas quantidades, obtendo-se, assim, o custo 
unitário de cada item. O levantamento dessas 
quantidades foi feito por meio da análise do projeto 
arquitetônico e dos projetos complementares. 
Posteriormente, os custos unitários foram compostos 
através da tabela do Sistema Nacional de Pesquisa 
de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), 
resultando no custo total da execução de cada obra. 
As tabelas SINAPI são atualizadasmensalmente e 
estimam a produção de custos e índices da 
construção civil, com base no levantamento de preços 
de materiais e na remuneração de serviços da 
construção civil, para o setor habitação. (IBGE, 2014). 
Os valores da mão de obra e dos materiais para a 
elaboração do cronograma físico-financeiro da obra A 
estão previstos na tabela SINAPI/MT de junho de 
2013 e, para a obra B, a composição dos custos foi 
feita utilizando-se a tabela SINAPI/MT de janeiro de 
2014, sendo que o custo da mão de obra corresponde 
de 30% a 40% do valor de cada serviço ou do valor 
total do orçamento. Dessa forma, a obra B tem um 
custo mais elevado devido ao reajuste monetário 
compreendido na tabela utilizada (tabela SINAPI/MT 
de janeiro de 2014) e, também, devido à diferença 
entre alguns itens de acabamento. 
As Tabelas 1 e 2 apresentam os serviços previstos 
para a execução das obras A e B, bem como os 
valores previstos e os pesos referentes aos mesmos. 
Tabela 1. Valores previstos para os serviços da obra A e 
seus respectivos pesos. 
SERVIÇOS A 
EXECUTAR 
VALOR PREVISTO 
DOS SERVIÇOS (R$) 
PESO (%) 
INFRAESTRUTURA 17.207,64 22,94 
SUPRAESTRUTURA 5.824,33 7,77 
PAREDES E PAINÉIS 
Alvenarias 8.384,02 11,18 
Esquadrias de madeira 1.979,38 2,64 
Ferragens 397,54 0,53 
Vidros 2.558,50 3,41 
COBERTURA 
Telhados 9.914,16 13,22 
Impermeabilizações 164,79 0,22 
REVESTIMENTO 
Revestimentos internos 3.761,22 5,02 
Azulejos 2.812,42 3,75 
Revestimentos externos 2.187,65 2,92 
Forro 1.646,04 2,19 
Pinturas 3.313,30 4,42 
PAVIMENTAÇÃO 
Cerâmicas 3.876,63 5,17 
Cimentados 435,66 0,58 
Rodapés 528,45 0,70 
INSTALAÇÕES 
Elétrica 4.350,00 5,80 
Hidráulica 2.259,70 3,01 
Sanitária e pluvial 2.293,49 3,06 
Aparelhos 854,42 1,14 
COMPLEMENTAÇÕES 
Calafete/limpeza 100,00 0,13 
Ligações e habite-se 149,71 0,20 
TOTAL 74.999,06 100,00 
Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
Tabela 2. Valores previstos para os serviços da obra B e 
seus respectivos pesos. 
SERVIÇOS A 
EXECUTAR 
VALOR PREVISTO 
DOS SERVIÇOS (R$) 
PESO (%) 
INFRAESTRUTURA 13.845,69 17,07 
SUPRAESTRUTURA 8.089,18 9,98 
PAREDES E PAINÉIS 
Alvenarias 10.487,99 12,93 
Esquadrias de madeira 2.150,00 2,65 
Ferragens 520,00 0,64 
Vidros 3.156,00 3,89 
COBERTURA 
Telhados 10.146,49 12,51 
Impermeabilizações 106,89 0,13 
REVESTIMENTO 
Revestimentos internos 4.228,32 5,21 
Azulejos 2.643,07 3,26 
Revestimentos externos 2.296,64 2,83 
Forro 2.027,25 2,50 
Pinturas 3.720,59 4,59 
PAVIMENTAÇÃO 
Cerâmicas 4.720,25 5,82 
Cimentados 512,83 0,63 
Rodapés/soleiras/peitoris 1.125,29 1,39 
INSTALAÇÕES 
Elétrica 4.305,66 5,31 
Hidráulica 2.450,00 3,02 
Sanitária e pluvial 3.002,30 3,70 
Aparelhos 690,40 0,85 
COMPLEMENTAÇÕES 
Calafete/limpeza 367,08 0,45 
Ligações e habite-se 498,07 0,61 
TOTAL 81.090,00 100,00 
Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
Vale ressaltar que, como é uma obra cuja execução é 
feita por empreita e não por uma construtora ou 
incorporadora, não são contabilizados os custos com 
Benefícios e Despesas Indiretas (BDI). 
Em relação à distribuição das etapas no cronograma 
físico-financeiro, estas são determinadas pelo 
engenheiro responsável juntamente com o proponente 
do projeto e depende de diversos fatores, como o 
tempo de execução, as condições climáticas e, 
também, a condição financeira do proponente. Vale 
ressaltar que o cronograma não deve apresentar doze 
etapas e que o período de finalização de cada etapa 
equivale ao tempo necessário para finalizar os 
serviços previstos na mesma e não a um tempo 
estipulado no cronograma. 
A obra A teve início no dia 18/04/2014 e a obra B no 
dia 04/08/2014. O acompanhamento periódico das 
duas obras foi feito através de uma visita semanal e 
de relatório fotográfico, sendo estes dados coletados 
no período entre 18/04/2014 e 18/10/2014. 
Posteriormente, todo o material coletado foi analisado 
a fim de verificar se o que foi de fato executado 
coincidiu com as etapas, prazos e valores estipulados 
no cronograma físico-financeiro e, também, com os 
valores medidos e levantados no Relatório de 
Acompanhamento de Empreendimento, 
A análise da evolução física das obras e, também, dos 
gastos referentes a cada uma, foi feita através de um 
comparativo entre o que estava previsto no 
cronograma físico-financeiro com o que foi, de fato, 
executado e gasto na execução das mesmas. 
Os dados referentes a evolução das obras foram 
obtidos através de acompanhamento periódico e do 
relatório fotográfico de cada visita. 
Já em relação aos valores gastos, estes foram obtidos 
através de notas e recibos fornecidos pelos 
proponentes de cada empreendimento. 
4 Resultados e discussões 
4.1 Análise da evolução física da obra A 
A obra A, que tinha início previsto para o dia 03/04, 
começou no dia 18/04, como citado anteriormente, 
devido ao atraso da equipe de trabalho. 
Começando 15 dias depois da data prevista, a 
primeira etapa previa a execução de 100% dos 
serviços de infraestrutura, que correspondiam às 
escavações manuais, apiloamento, locação da obra, 
execução das fundações do tipo sapata e das vigas 
baldrames. Além disso, estava prevista a execução de 
10% das instalações elétricas e 5% das instalações 
hidráulicas, correspondentes à instalação do quadro 
de medição e do hidrômetro, respectivamente, como 
mostra a Tabela 3. 
Tabela 3. Serviços previstos para a 1ª etapa da Obra A. 
SERVIÇOS A EXECUTAR 
QUANTIDADE A 
EXECUTAR (%) 
INFRAESTRUTURA 100,00 
INSTALAÇÕES 
Elétrica 10,00 
Hidráulica 5,00 
Fonte: Autoria própria, 2014. 
A primeira medição foi feita no dia 30/04 e até esta 
data as vigas baldrames e as fundações ainda não 
tinham sido concretadas. Entretanto, no RAE, 
fornecido pela CEF, foi registrado que todos os 
serviços previstos foram executados até a data da 
vistoria e a etapa foi considerada como concluída, 
havendo assim, uma incompatibilidade com o que foi, 
de fato, executado no canteiro de obras. A Figura 3 
mostra a obra no dia 30/04, data da medição da 
primeira etapa. 
 
Figura 3: Obra A ao final da primeira etapa. Fonte: Acervo 
pessoal, 2014. 
De acordo com a planilha orçamentária, 65,82% e 
18,51% dos serviços de infraestrutura da obra em 
questão são referentes às fundações e as vigas 
baldrames, respectivamente. Entretanto, como o 
concreto corresponde a aproximadamente 36,22%, 
tanto das fundações como das vigas baldrames, 
concluiu-se que apenas 69,46% dos serviços de 
infraestrutura foram totalmente finalizados até o final 
da primeira etapa, como mostra a Figura 4. 
Figura 4: Evolução física da 1ª etapa da obra A. Fonte: 
Acervo pessoal, 2014. 
Para a segunda etapa da obra estava prevista a 
execução de 100% dos serviços de 
impermeabilização das vigas baldrames e, também, 
60% das alvenarias e 50% da supraestrutura, 
correspondente aos pilares e vigas (Tabela 4). 
Tabela 4. Serviços previstos para a 2ª etapa da Obra A. 
SERVIÇOS A EXECUTAR 
QUANTIDADE A 
EXECUTAR (%) 
SUPRAESTRUTURA 50,00 
PAREDES E PAINÉIS 
Alvenarias 60,00 
COBERTURA 
Impermeabilações 100,00 
Fonte: Autoria própria, 2014. 
Todos os serviços previstos nesta etapa foram 
executados dentro do prazo estipulado, entretanto, 
como os serviços correspondentes a concretagem das 
fundações e vigas baldrames já haviam sido 
registrados como finalizados durante a primeira etapa, 
estes não foram contabilizados no RAE da segunda 
etapa. Assim, os valores medidos apresentados no 
RAE da etapa em questão também são incompatíveis 
com a real execução da obra. A Figura 5 mostra os 
valores correspondentes aos itens previstos, 
executados e medidos na segunda etapa, incluindo o 
restante dos serviços de infraestrutura, 
correspondentes a 30,54%. 
Figura 5: Evolução física da 2ª etapa da obra A. Fonte: 
Acervo pessoal, 2014. 
Aseguir, a Figura 6 apresenta a obra A ao final da 
segunda etapa. 
Figura 6: Obra A (A) externa e (B) internamente ao final da 
segunda etapa. Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
De acordo com o cronograma físico-financeiro da obra 
A, a terceira etapa da obra previa a finalização da 
supraestrutura e das alvenarias, a execução de 40% 
do telhado, correspondente a estrutura metálica do 
mesmo e, também, a execução de mais 15% das 
instalações elétricas, referente à tubulação nas 
alvenarias. Estes valores são apresentados na Tabela 
5. 
Tabela 5. Serviços previstos para a 3ª etapa da Obra A. 
SERVIÇOS A EXECUTAR 
QUANTIDADE A 
EXECUTAR (%) 
SUPRAESTRUTURA 50,00 
PAREDES E PAINÉIS 
Alvenarias 40,00 
COBERTURA 
Telhados 40,00 
INSTALAÇÕES 
Elétricas 15,00 
Fonte: Autoria própria, 2014. 
Durante a terceira etapa a obra ficou paralizada 
durante quinze dias, no período correspondente entre 
os dias 08/ 06 e 23/06, devido à falta de mão de obra, 
o que ocasionou um atraso no andamento da obra e, 
consequentemente, os serviços previstos no 
cronograma para a terceira etapa não foram 
totalmente concluídos. 
Os pilares e as vigas respaldo foram finalizados 
dentro do prazo, bem como as alvenarias e a 
tubulação alétrica nas alvenarias. Entretanto, até o dia 
16/07 (data da terceira medição) a estrutura metálica 
do telhado ainda não estava completamente 
finalizada. 
Em relação à medição feita pelo profissional 
responsável pela vistoria da obra, foi registrado no 
RAE que foram executados 25% da cerâmica e não 
foi registrada a execução de 15% das instalações 
elétricas, o que não condiz com a real execução e 
planejamento da obra. Estes dados podem ser 
verificados na Figura 7. 
Figura 7: Evolução física da 3ª etapa da obra A. Fonte: 
Acervo pessoal, 2014. 
Para a quarta etapa da obra estava prevista a 
finalização dos telhados, a execução de 50% e 25% 
dos revestimentos internos e externos, 
respectivamente, e ainda, a execução de 50% do forro 
de gesso. 
Em relação às instalações, a 4ª etapa do cronograma 
físico-financeiro estipulava a execução de mais 20% 
das instalações hidráulicas, referentes à execução 
das prumadas, e também, a execução das colunas, 
da distribuição e da rede de esgoto das instalações 
sanitárias, correspondentes a 15% do total deste item. 
A Tabela 6 mostra a quantidade prevista a ser 
executada para cada item durante a quarta etapa. 
Tabela 6. Serviços previstos para a 4ª etapa da Obra A. 
SERVIÇOS A EXECUTAR 
QUANTIDADE A 
EXECUTAR (%) 
COBERTURA 
Telhados 60,00 
REVESTIMENTO 
Revestimentos internos 50,00 
Revestimentos externos 25,00 
Forro 50,00 
INSTALAÇÕES 
Hidráulica 20,00 
Sanitária 15,00 
Fonte: Autoria própria, 2014. 
Durante o período compreendido entre os dias 17/07 
a 26/08 foi finalizada a estrutura metálica da cobertura 
e foram colocadas as telhas termoacústicas, 
correspondentes a 25% deste item. 
Além disso, foram executados 70% dos revestimentos 
internos e 85% dos revestimentos externos, 
superando o planejado. Sobre as instalações, foram 
executadas as prumadas das instalações de água fria, 
correspondentes a 20% deste item. Entretanto, 
apenas 10% das instalações sanitárias foram 
executadas, referentes às colunas e a distribuição. 
Na Figura 8, que mostra a situação física da obra A ao 
final da 4ª etapa, pode-se verificar a quantidade de 
revestimento interno externo executada até a etapa 
em questão e, também, parte das telhas 
termoacústicas instaladas. 
 Figura 8: Obra A (A) externa e (B) internamente ao final da 
quarta etapa. Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
Sobre os valores levantados na medição desta etapa, 
todos os valores medidos foram compatíveis com o 
que foi realmente executado no canteiro de obras. As 
quantidades previstas, executadas e medidas podem 
ser observadas na Figura 9. 
 Figura 9: Evolução física da 4ª etapa da obra A. Fonte: 
Acervo pessoal, 2014. 
A última medição realizada foi no dia 26/08, referente 
aos serviços executados na quarta etapa da obra. 
Entre os dias 27/08 e 18/10 foram finalizadas as 
instalações sanitárias e hidráulicas e foram concluídos 
67,82% das instalações elétricas. Além disso, foram 
finalizados os revestimentos internos e externos, os 
telhados e foi feita a calçada de piso cimentado em 
torno da casa, correspondente a 0,58% do total de 
serviços da obra. A Figura 10 mostra a obra A ao final 
do período de coleta de dados. 
Figura 10: Obra A ao final do período de coleta de dados. 
Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
As quantidades previstas, executadas e acumuladas 
dos serviços até o final do período de coleta de dados 
são mostradas na Figura 11. 
 Figura 11: Evolução física da obra A até o final do período 
de coleta de dados. Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
Através da análise do gráfico, observa-se que na 
primeira etapa houve uma diferença considerável 
entre o planejado e o executado, mas que foi 
compensada na segunda etapa. 
Observa-se ainda que na terceira e quarta etapas os 
serviços executados não totalizam o previsto. 
Ao final do período de coleta de dados estimava-se a 
execução 83,87% da obra, entretanto a quantidade de 
serviços finalizados corresponde a 73,85% do total da 
obra. 
4.2 Acompanhamento financeiro da obra A 
Como dito anteriormente, os dados referentes aos 
valores gastos na execução das obras foram obtidos 
por meio de notas e recibos fornecidos pelos 
proponentes de cada um dos empreendimentos. 
É importante salientar que, para a obra em questão, 
34,44% dos valores previstos para a execução dos 
serviços, apresentados anteriormente na Tabela 1, 
são referentes à mão de obra e, consequentemente, 
os outros 65,56% correspondem aos valores previstos 
dos materiais utilizados na construção. 
Os custos da mão de obra, correspondentes a 34,44% 
do valor de execução da obra totalizaram R$ 
25.829,68 (vinte e cinco mil, oitocentos e vinte e nove 
reais e sessenta e oito centavos) e foram divididos em 
sete parcelas iguais que eram pagas conforme a 
finalização dos serviços. 
A Tabela 7 apresenta uma comparação entre os 
valores dos insumos previstos no cronograma físico-
financeiro e os valores realmente gastos com os 
insumos referentes aos serviços que foram 
executados até o fim do período de coleta de dados. 
É importante salientar que o valor referente aos 
insumos das instalações elétricas corresponde a 
67,82% do valor total de insumos para estes serviços, 
pois até o final do período de análise das obras ainda 
faltavam as tomadas, interruptores, disjuntores e 
luminárias, que totalizam 32,18% deste item. 
Tabela 7. Comparativo entre os valores dos insumos 
previstos e gastos para os serviços executados na obra A. 
ITEM 
CUSTO DOS INSUMOS 
 PREVISTO (R$) GASTO (R$) 
INFRAESTRUTURA 11.281,33 7.156,65 
SUPRAESTRUTURA 3.818,43 3.509,70 
PAREDES E PAINÉIS 
Alvenarias 5.496,56 5.689,35 
COBERTURA 
Telhados 6.499,72 8.874,00 
Impermeabilizações 108,07 249,00 
REVESTIMENTO 
Revestimentos internos 2.465,85 1.564,70 
Revestimentos externos 1.434,22 921,75 
PAVIMENTAÇÃO 
Cimentados 285,67 315,75 
INSTALAÇÕES 
Elétrica 1.934,13 2.097,00 
Hidráulica 1.481,46 1.114,25 
Sanitária 1.503,61 1.415,85 
TOTAL 36.309,05 32.908,00 
 Fonte: Autoria própria, 2014. 
4.3 Análise da evolução física da obra B 
O obra B teve início no dia 04/08 e a primeira medição 
feita pelo profissional credenciado na CEF foi 
realizada no dia 08/09. 
De acordo com o cronograma-físico financeiro da 
obra, a primeira etapa previa a execução de todos os 
serviços de infraestrutura, correspondentes a limpeza 
do terreno, escavações manuais, aterro, apiloamento, 
locação da obra, execução das fundações, também 
do tipo sapata, e das vigas baldrame. 
Além dos serviços de infraestrura, previa-se a 
impermeabilizaçãodas vigas baldrames, bem como a 
instalação do quadro de medição e do hidrômeto, 
correspondentes a 18,00% e 8,00% das instalações 
elétricas e hidráulicas, respectivamente. Entretanto, já 
havia uma casa no terreno que foi parcialmente 
demolida para que se iniciasse a obra. Assim, mesmo 
sendo prevista a instalação do hidrômetro e do quadro 
de medição no cronograma físico-financeiro, estes já 
estavam previamente instalados. 
A Tabela 8 mostra a quantidade prevista a ser 
executada para cada item durante a primeira etapa. 
Tabela 8. Serviços previstos para a 1ª etapa da Obra B. 
SERVIÇOS A EXECUTAR 
QUANTIDADE A 
EXECUTAR (%) 
INFRAESTRUTURA 100,00 
COBERTURA 
Impermeabilizações 100,00 
INSTALAÇÕES 
Elétrica 18,00 
Hidráulica 8,00 
Fonte: Autoria própria, 2014. 
Até a data da medição, além dos serviços previstos, 
estavam concluídos 20% da supraestrutura (vigas e 
pilares) e 55% das alvenarias, como pode ser visto na 
Figura 12. 
 Figura 12: Obra B (A) externa e (B) internamente até a data 
de medição da 1ª etapa. Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
Entretanto, no RAE fornecido pela CEF foi registrada 
a execução de apenas 30% das alvenarias, havendo, 
portanto, uma incompatibilidade entre o que foi 
medido e o que foi realmente executado no canteiro 
de obras. 
Além disso, também não foram registradas as 
porcentagens correspondentes ao quadro de medição 
e ao hidrômetro que, mesmo não tendo necessidade 
de instalação, eram itens previstos no cronograma e, 
portanto, deveriam ter sido contabilizados como itens 
concluídos. 
A comparação entre o que estava previsto para a 
primeira etapa no cronograma físico-financeiro, o que 
foi executado e o que foi medido e registrado no RAE 
é apresentada na Figura 13. 
 Figura 13: Evolução física da 1ª etapa da obra B. Fonte: 
Acervo pessoal, 2014. 
Até o final do período de coleta de dados a 
supraestrutura e as alvenarias estavam finalizadas e a 
estrutura metálica do telhado, correspondente a 
40,00% deste item, também estava concluída. Sobre 
as intalações elétricas, as tubulações nas alvenarias e 
as prumadas gerais, correspondentes a 17,00% dos 
serviços deste item, estavam acabadas. 
Assim, até o dia 18/10 a obra B estava 46,71% 
concluída, porém, não foi feita a medição dos serviços 
executados a partir do dia 09/09. A Figura 14 mostra a 
evolução física da obra até o final do período de 
coleta de dados. 
Figura 14: Evolução física da obra B até o final do período de 
coleta de dados. Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
Analisando o gráfico observa-se que os serviços 
executados durante a primeira etapa superaram os 
previstos no cronograma físico-financeiro e que isto se 
manteve até o dia 18/10. 
Figura 15: Obra B (A) externa e (B) internamente ao final do 
período de coleta de dados. Fonte: Acervo pessoal, 2014. 
4.2 Acompanhamento financeiro da obra B 
Os custos reais referentes aos insumos da obra B 
foram calculados a partir das notas e recibos 
fornecidos pelo proponente do empreendimento. A 
Tabela 9 apresenta a comparação entre estes valores 
e os custos dos insumos previstos no cronograma 
físico-financeiro. 
Tabela 9. Comparativo entre os valores dos insumos 
previstos e gastos para os serviços executados na obra A. 
ITEM 
CUSTO DOS INSUMOS 
 PREVISTO (R$) GASTO (R$) 
INFRAESTRUTURA 9.691,98 4.910,10 
SUPRAESTRUTURA 5.379,30 4.752,55 
PAREDES E PAINÉIS 
Alvenarias 4.495,97 4.889,80 
COBERTURA 
Telhados 2.841,02 3.288,95 
Impermeabilizações 74,82 228,75 
INSTALAÇÕES 
Elétrica 1.054,89 833,93 
TOTAL 23.537,98 18.904,08 
 Fonte: Autoria própria, 2014. 
Em relação aos custos referentes à mão de obra da 
obra B, estes correspondem a exatamente 30% dos 
custos referentes aos custos de execução da obra, 
totalizando R$ 24.327,00 (vinte e quatro mil e 
trezentos e vinte e sete reais). Assim como na obra A, 
este valor foi divido em sete parcelas iguais pagas 
conforme a conclusão dos serviços. 
5 Considerações finais 
Através da análise dos resultados apresentados 
conclui-se que, para a obra A, o prazo estipulado no 
cronograma físico-financeiro não foi suficiente para 
executar os serviços previstos até o final do período 
de coleta de dados. Já para a obra B, o prazo foi 
suficiente e a obra estava adiantada. 
Em relação aos custos, conclui-se que o valor de 
crédito disponibilizado realmente cobriu as despesas 
de execução de ambas as obras até o período final da 
coleta de dados. 
Para que se obtivesse uma evolução física e 
financeira global da obra, seria necessário 
acompanhá-la até a execução total dos serviços. 
Vale ressaltar que, apesar de os valores apresentados 
no Relatório de Acompanhamento de 
Empreendimento são serem totalmente compatíveis 
com o que havia sido realmente executado no 
canteiro de obras, a variação dos valores medidos 
não interferiram na liberação das etapas e, 
consequentemente, do valor referente a cada uma 
delas. 
Portanto, além de ser um documento exigido pela 
CEF para a liberação dos recursos contratados, o 
cronograma físico-financeiro é uma ferramenta que 
auxilia o planejamento e o acompanhamento dos 
serviços e custos de uma obra. 
Agradecimentos 
Primeiramente a Deus, pelos dons da Ciência, 
Sabedoria e Fortaleza. 
A minha família, Antonio D. Müller, Inez Müller, Dina 
Paula Müller e Sandro Luis H. Müller, por ser a minha 
base e por dar amor e apoio incondicionais. 
Aos meus amigos, pelos momentos de estudo e, 
também, de descontração. 
A Profª. Engª. Silvia Romfim, pelos ensinamentos e 
orientações. 
A todos que colaboraram direta ou indiretamente para 
a elaboração deste artigo e conclusão da graduação. 
Referências 
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Planejamento e Controle de Projetos. 2010. Apostila 
de aula – UFSC – Curso de Engenharia Civil. 
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Programa Minha Casa, Minha Vida e o preço da terra 
urbana no Brasil. 2012. 106 f. Dissertação (Mestrado 
em Sociologia). Instituto de Filosofia e Ciências 
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Casa Minha Vida. Disponível em: 
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<http://www.caixa.gov.br/novo_habitacao/Minha_Casa
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<http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/as
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DIAS, Paulo Roberto Vilela. Engenharia de Custos: 
Uma Metodologia de Orçamentação para Obras Civis. 
9. ed. Rio de Janeiro: Editora Primil, 2011. 217p. 
DIAS, Paulo Roberto Vilela. Novo conceito de BDI: 
Obras e serviços de consultoria. 5. ed. Rio de Janeiro: 
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GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf. Noções de 
Orçamento e Planejamento de Obras. 2008. 49 f. 
Notas de aula – UNISINOS - Ciências Exatas e 
Tecnológicas. Última revisão em 22/08/2008. 
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MEDEIROS, Fábio Bomfim. Análise da Adequação 
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