ARTIGO_CONTRATOS_RETROVENDA_1[1]

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CONTRATO DE RETROVENDA E SEU DESUSO NA CONTEMPORANEIDADE ¹
Andressa Cotrim Souza²
Débora Rebordões 
Diego Emerson Silva Costa Marina Ribeiro dos Santos
Júlia Cristiane Carvalho
RESUMO 
Compreende-se no convívio social a compra e venda como o instituto contratual que detém sobremaneira a figura de relevância no contexto não só puramente mercadológico, mas socioeconômico, engendrando o giro do capital no âmbito da sociedade. É mister sobre o aparato pactual das partes, que se configure um o detentor do bem e o outro aquele que o deseja, mediante instrumento jurídico celebrado que visiona transferir o domínio da coisa em razão de uma contrapartida. Consubstanciado ao instituto em tela, expõe-se o pacto de resgate ou retrato, figurado como retrovenda; onde o aquele que dispõe o domínio da coisa pode proteger-se do direito de reaver esta, alienada mediante a um ato unilateral de eficácia erga omnes. Alvitrado no diploma cível de 2002, somente é aplicado em bens imóveis, de modo a sua disciplina constar nos artigos 505 a 508 do código supratranscrito. O presente manuscrito aborda de forma a explanar sobre o instituto da Retrovenda bem como seu desuso na contemporaneidade, edificado sobre uma pesquisa bibliográfica-qualitativa, prepondera-se os indicativos do trabalho científico, procedendo a análise de conteúdo e objetivando demonstrar de forma inteligível o tema exposto. Pontua-se a utilização do advento da retrovenda em um alienador que preconizava-o em clausula especial no corpo contratual, onde caso este viesse a arrepender-se do pacto firmado era possível reaver de maneira unilateral o domínio do bem posto. Destarte, conforme salienta nosso ordenamento jurídico, a pesquisa contribuiu para o entendimento de que apesar das partes terem a prerrogativa de liberdade a redigir o contrato a ser celebrado, respeitando institutos como a função social e outros, a litigância de má-fé motivada por vezes a usura pontua o desuso do instituto da retrovenda; por conseguinte emblemática se sustenta no âmbito do direito de modo a preservar a boa-fé dos partícipes do contrato então consumado.
Palavras-chave: retrovenda; imóvel; contrato; bens.
Sumário: Introdução; 1. Da Compra e Venda; 1.1 Da Retrovenda; 2. Da Metodologia; 3. Do Desuso da Retrovenda; Das Considerações Finais.
INTRODUÇÃO
O contrato de compra e venda tem sua origem advinda da antiguidade, tendo o Direito Romano como marco inicial de suas atividades. Segundo Caio Mário “No princípio era o roubo que provia as necessidades de cada um, e só mais tarde, já numa fase social de notório polimento, foi que se substituiu a violência pelo entendimento, como técnica de aquisição”. 
Suas primeiras atividades eram limitadas a troca de objetos, que se dava mediante a permuta, pois, antigamente não havia moeda e tão pouco distinção entre mercadoria e preço, diante disso cada qual permutava de acordo suas necessidades. Com o passar do tempo e com a valoração das mercadorias foram surgindo padrões de troca para facilitar o comercio de bens, sendo assim a troca de bens era feita por coisas que tinham importância equivalente. Com o desenvolvimento das necessidades da sociedade após o surgimento da moeda deu-se o desenvolvimento do contrato de compra e venda que temos na contemporaneidade.
É importante pontuar também que o contrato de compra e venda recebeu grande influência do Direito Canônico, um ponto curioso dessa herança é que ao se celebrar um contrato fazia-se um juramento com motivos religiosos para dar força àquele contrato, como o Direito Canônico tinha a mentira como pecado, considerava-se o descumprimento do contrato uma mentira, sendo assim condenado.
O contrato era o meio mais viável para se assegurar e garantir sua propriedade, não havendo assim intervenção do Estado. Deveria o Estado apenas garantir que as vontades formadas no contrato fossem livres e cumpridas a qualquer custo, já que o mesmo era a lei e regia os que consentiam.
Arraigado neste baluarte de relação contratual, a retrovenda configurou em suas primeiras relações um aparato de seguridade ao vendedor, de modo que este não satisfeito ou passível de algum sentimento a mudar o procedimento feito, poderia reaver a coisa alienada de forma unilateral. 
1 DA COMPRA E VENDA
Acontece corriqueiramente no convívio social, e de certa forma é o mais relevante de todos os tipos contratuais, através do qual é possível promover o giro do capital na sociedade. Na relação contratual da compra e venda existe a figura do vendedor e do comprador, onde as partes se comprometem em obrigações reciprocas, fato pelo qual se classifica como bilateral ou sinalagmático. O vendedor possui o dever de entregar o domínio da coisa e o comprador de dispor do valor acordado - caracterizando o contrato como oneroso. A lei não faz exigência à formação do contrato, podendo ser celebrado de forma consensual, porém há uma exceção, em se tratando de bens imóveis exige-se forma solene.
Devido à grande incidência da compra e venda o Código Civil 2002 foi brando ao elaborar as cláusulas de regência do mesmo, e traz em seu art. 482 apenas três elementos essenciais para a validade desse contrato: “as partes acordarem no objeto e no preço” – na falta de algum destes, inexiste o contrato. Quando se fala em consentimento, precisa ser dissoluto a iniciativa das partes e ainda ser observados algumas restrições impostas pelo Código Civil nos seus art. 496 a 499. O objeto por sua vez previsto no art. 483 CC/02 pode ser “coisa atual ou futura”, desde que determinado ou ao menos determinável e que de fato o vendedor possua a aptidão para ceder o domínio do objeto. O terceiro elemento de presença indispensável é o preço, que deve ser estabelecido em concordância à vontade das partes, com a consequência de ser anulado o contrato, caso não o faça. O art. 485 CC/02 descreve a possibilidade de o preço ser fixado por intermédio de um terceiro designado pelas partes, com o respaldo do princípio da autonomia da vontade.
Celebrado o contrato de compra e venda, tanto o comprador quanto o devedor são detentores de obrigações, como de fato já citado, e o vendedor detém também a responsabilidade pelos vícios redibitórios e pela evicção, se presentes no objeto. Esses são os chamados efeitos principais da relação contratual de compra e venda. Pode-se falar ainda nos efeitos acessórios que por sua vez fazem-se presentes nos arts. 490 e 492 do CC/02. Em se tratando do art. 490 as partes podem decidir de forma diversa ao que é descrito, estipulando clausula contraria, por dispor sobre a questão do fracionamento das despesas. Já no art. 492 trata da questão dos riscos que por ventura sofra o objeto, até que ocorra a tradição tais riscos correm por conta do vendedor, que não transferiu ainda o domínio. 
Por se tratar de uma obrigação de fazer, havendo o inadimplemento por parte do comprador poderá o vendedor decidir pela resolução do contrato ou ajuizamento de cobrança judicial. Se da mesma forma ocorrer o descumprimento por parte do vendedor, poderá o comprador resguardar o pagamento até a entrega da coisa.
1.1 DA RETROVENDA
A retrovenda tem suas origens no Direito Romano, passando a se desenvolver mais especificamente no Direito Francês aonde veio ganhar prestígio e adoção nos demais sistemas de direito. Ela tem natureza de pacto adjunto ao contrato de compra e venda, sendo assim, estará constado no contrato como cláusula especial e o seu não cumprimento não irá invalidará a obrigação estabelecida naquele. Entretanto, como condição resolutiva terá enquanto consequência o desfazimento da compra e venda, fundamentado no artigo 505 do Código Civil. 
A retrovenda, também chamada de pacto do retrovendo, é um instrumento que pode ser inserido paralelamente ao contrato de compra e venda, ele define que o alienante pode no prazo de 3 anos, recobrar do comprador o imóvel que vendera a este, acrescido dos gastos que foram realizados durante a possedo adquirente, é uma clausula optativa quando do feito do contrato de compra e venda, isso quer dizer que se as partes acordarem essa clausula não fica constada no contrato. Se optarem por inclui-la deve obedecer às regras que estão descritas nos artigos 505 a 508 do Código Civil de 2002.
Também é conhecida como pacto de resgate ou de retrato, é considerada uma clausula rara por ser onerosa para o vendedor, é sempre de iniciativa dele a proposta de retrovenda. Pelo pacto de resgate, a pessoa que está vendendo se protege no direito de reaver a coisa vendida mediante a um ato unilateral com eficácia erga omnes. E é somente aplicado a imóveis, o vendedor só pode resgatar o bem alienado dentro do prazo acima citado, sendo possível reduzir este termo, mas não pode ser aumentado. 
Como tudo que gera efeitos, e portanto, exige uma seriedade de ato, a retrovenda estabelece regras e efeitos que torne possível a cobrança por seu cumprimento. Dentre eles, o deve ser registrada no Cartório de Imóveis, para que assim se torne pública, uma vez que se um terceiro vier a adquiri o imóvel essa cláusula especial se valerá para ele, visto que quando se faz o registro o efeito é erga omnes; bem como, encontrar-se dentro do período estabelecido por lei para se fazer o resgate do bem alienado, pois findo o prazo de 3 anos, o vendedor perde o direito de reaver o imóvel já que o prazo não se prorroga. Fica assim, caracterizado a extinção da retrovenda, que ocorre quando o impedimento do seu exercício caso o prazo de três anos seja excedido, pela destruição do bem, por ação humana, incêndio, ou por força da natureza, como enchentes, alagamento, entre outros, ou ainda pela renúncia do vendedor perante a clausula. 
2 DA METODOLOGIA
O papel de um pesquisador é gerenciar conhecimento, construí-lo, criticá-lo e refutá-lo, de modo que ele solucione alguma mazela existente em sua realidade. Seja confeccionando uma nova invenção, seja produzindo um novo corpo literário ou melhorando algo que já existe, a natureza científica é pautada na mudança daquilo que está posto, numa perspectiva sempre evolutiva. 
Para Gil (1991), a pesquisa tem um caráter pragmático, é um “processo formal e sistemático de desenvolvimento do método científico. O objetivo fundamental da pesquisa é descobrir respostas para problemas mediante o emprego de procedimentos científicos”. 
Dentro do prisma da Pesquisa, é possível segmenta-la em eixos específicos que são modulados de acordo com o tratamento e observação do universo abordado. A pesquisa elencada no referente trabalho compreende-se como básica, onde objetiva produzir novos conhecimentos de maneira a fomentar o avanço da ciência sem aplicação prática prevista, envolvendo verdades e interesses universais; bem como também expondo-se qualitativa, pois há fatores indutivos na construção do referente trabalho (Ander-Egg apud MARCONI, 1990).
Por conseguinte, aos objetivos e procedimentos técnicos, a referente pesquisa demonstra-se Exploratória, onde buscar-se-á maior familiaridade com o problema em tela, predisposto a construção de hipóteses e levantamento bibliográfico; bem como classificar-se-á como Bibliográfica, sendo elaborada a partir de material já publicado, a título de exemplo a livros, artigos periódicos e congêneres.
No que tange a forma de se proceder à pesquisa, circunscreve-se a análise documental em um prisma consecutivo de operações, preconizando um conjunto em uma observância para a representação de um conteúdo oriundo de um documento de maneira que este se traduza de forma diversa à original, suscitando em razão de facilitar a compreensão dos dados elencados, em seu referido e consulta. Propõe-se edificar a condensação de informações para produzir um efeito pedagógico ao entendimento do que está exposto, dando fácil acesso ao leitor, de uma maneira que ele apreenda o máximo de informação com o máximo de pertinência, pontuando em excelência os aspectos qualitativos e quantitativos. Outrossim, essa análise é objeto da criação de um processo sistêmico de documentação a fim de condensar informações em um banco dados de modo que este torne-se mais fácil de se interpretar que em sua forma anterior.
Na qualidade de instrumentalização dos indicativos do trabalho científico, compreende-se a necessidade de categorizá-los, entendendo a categorização como uma operação que classifica diversos elementos sobre um conjunto, diferenciando-os, e reagrupando-os com base no gênero, em dispositivo análogo, de critérios circunscritos. Uma vez emolduradas em categorias, estas se segmentam em classes que produzem um grupo de elementos que se distinguem por fatores, a exemplo de unidades de registro no caso de análises de conteúdo, ante a um título genérico, o agrupamento é efetuado em razão das características comuns destes elementos, tornando palpável e inteligível o objeto intelectual pautado.
3 DO DESUSO DA RETROVENDA
Uma questão de certa relevância a respeito do pacto de retrovendo é o seu desuso. Visto que, nos dias de hoje, os imóveis com o passar do tempo vão sendo valorizado constantemente e os gastos com suas melhorias e benfeitorias estão cada vez mais carregados de ônus. Isso vem acontecendo porque comumente os agentes, muitas vezes, referindo a todos que tem a expectativa de algo melhor, sempre buscam conforto, comodidade, segurança, observando a infraestrutura, localização e demais fatores subjetivos, bem como acessibilidade, praticidade, estética e facilidade de compra que nos conduz para a aquisição de imóveis. 
Ora, se ao pactuarem um contrato e nele as partes estabelecerem que poderá ocorrer a retrovenda, dentro do prazo legal já mencionado anteriormente, isso gerará ao vendedor um empasse maior para o resgate, posto que ele terá de arcar com a restituição dos gastos realizados pelo comprador quando este estava na posse do imóvel, que fora objeto da relação do contrato de compra e venda. 
Essa prática de retrovenda era utilizada por aquele vendedor que tinha o temor em alienar o seu imóvel, para isso utilizava-se dessa cláusula especial, adjunta ao contrato, pois se caso viesse a se arrepender do feito, retomaria a posse. Porém, o pacto do retrovendo estava sendo utilizado para se praticar a usura. 
Vejamos o seguinte exemplo, o alienante vendia o imóvel por um preço abaixo da média e estabelecia na cláusula que caso ocorresse a resolução (que é uma das suas condições) o valor que o adquirente teria que saldar seria mais elevado ao que este pagara na compra do imóvel. Sabemos que a prática da usura é condenada por lei, e quando do exercício de atos que tem esta semelhança, estaremos diante de uma hipótese em que o vendedor estaria agindo de má-fé. No Brasil o que se busca é proporcionar às partes maior ênfase na liberdade delas para estipularem em seu contrato o que bem entenderem, observando contudo a função social e os efeitos geradores daquela relação contratual.
Assim, percebemos que embora tenha previsão legal, o pacto do retrovendo é pouco utilizado pelas partes, vistos os motivos acima citados. Abre aqui uma crítica de PEREIRA, 2005, em relação a sua permanência no Código Civil de 2002, preconizando: 
“(...) para que se não utilize, será necessária proibição em nome da ordem pública, e esta não se vê tão profundamente envolvida a ponto de instituí-la. Enquanto não houver abolição franca, caberá ao Direito Civil cogitar de sua disciplina. O legislador de 2002 perdeu uma excelente oportunidade de pôr fim a este instituto, já que o manteve nos Arts. 505 a 508”. 
DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS
Diante do exposto na presente pesquisa, foi possível arremeter uma construção histórica do próprio instituto do Contrato como exemplar exercício do direito civil, podendo partes interessadas dispor de um pacto que sendo de comum consenso resolver uma demanda que lhes é relacionada. Outrossim, sobre essa mesma perspectiva a prática de cunho mais corriqueiro além da permuta, com o surgimento da moeda, foi a venda, tornando a compra e venda o exercício mais basilar das relações contratuaisna sociedade. Aludido a figura da compra e venda a presença da retrovenda garantiu do ponto de vista do vendedor um aporte, haja vista a possibilidade de reaver o bem vendido se este assim demandasse. 
Todavia, esse mesmo aporte pode ser convencionado de má fé a exercer um juro sobre o capital do bem alienado, de modo ao vendedor arremeter a prática de usura, que é prevista como crime no código civil de 2002. Onde a presente pesquisa foi capaz de elucidar que ainda que a clausula expressa adjunta de retrovenda seja possível, seu desuso se atribuiu em virtude da necessidade de preservação da boa-fé entre os participes da relação contratual, caminhando a uma constituição de pacto firmada em princípios sociais que garantem o objeto do direito como mantenedor da justiça e não como uma possibilidade de ganho ilícito. 
REFERÊNCIAS
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VENOSA, Silvio Salvo Venosa. Direito civil. São Paulo: Atlas, 2008.
¹ Trabalho apresentado como avaliação da disciplina de Direito Civil III - Contratos, ministrada pela professora Deborah Marques. 
² Acadêmicos do 4º semestre noturno do curso de Direito da Faculdade Guanambi.