02 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMINIOS O quorum para deliberação nas Assembleias

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O quorum para deliberação nas Assembleias 
 
A questão do quorum para deliberação nas Assembleias varia de acordo com sua 
modalidade (AGE ou AGO) e, consequentemente, os temas que demandam votação. 
Inicialmente, uma sugestão que pode ser facilmente adotada na gestão de um 
condomínio e que facilita bastante a condução das Assembleias é a indicação do 
quorum mínimo para cada um dos itens da pauta: pode ajudar na pré-disposição da 
participação na reunião e já esclarece, de imediato, o número de votos exigidos. 
 
 Outra avaliação preliminar fundamental é saber quem são os condôminos aptos a 
votar: 
 Procuração: demandar sempre no início quem está com alguma 
procuração. 
 Condôminos inadimplentes: lembrar de forma geral, sem nominar os 
presentes, que quem estiver inadimplente tem direito a voz, mas não a 
voto. 
 Inquilino: como vimos há pouco, somente com procuração. 
 
Vamos agora entender um pouco mais sobre a questão do quorum a partir de uma 
outra divisão, a das obras: voluptuárias, úteis ou necessárias. É no Código Civil que 
vamos encontrar suas definições: 
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. 
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso 
habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. 
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. 
 
Alguns exemplos nos ajudarão a compreender melhor esta classificação em 
condomínios: 
 Voluptuárias: ampliação da sauna, novos equipamentos da academia de 
ginástica, criação de um novo jardim de plantas, nova portaria do 
condomínio etc. 
 Úteis: bicicletário, proteção nas pilastras da garagem, proteção nas 
escadas etc. 
 Necessárias: manutenção da rede de água, conserto de instalações 
elétricas, recargas de extintores de incêndio etc. 
 
 Apesar da aparente facilidade em distinguir tais benfeitorias, ainda há controvérsias 
em algumas situações: em um condomínio de luxo, a reforma da portaria pode não ser 
tão desnecessária, assim como a implantação de climatização em salão de festas ou 
de jogos etc. É menos comum esse problema de indefinição mas, pode causar alguma 
dúvida: o melhor, portanto, é definir na própria convocação da Assembleia de qual 
tipo de obra ou benfeitoria está sendo buscada a aprovação para a nova despesa. 
 
 
Quorum dos condôminos x Quorum nas Assembleias 
 
 
 
 
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Uma consulta que sempre surge nas reuniões de Assembleias é saber como deve ser 
definido o quorum para votação. O Código Civil foi bastante claro ao afirmar que, 
naquelas situações explicitamente relacionadas, o quorum é o em relação aos 
condôminos, ou seja, aos proprietários de frações ideais ou de unidades habitacionais. 
 
Portanto, não é o quorum da reunião, do número de presentes! Vejamos um exemplo 
para melhor ilustrar a questão: em um condomínio com 20 unidades habitacionais em 
que decisões exijam um quorum de 2/3 significa que deverá terá ter pelo menos 14 
votos válidos durante a Assembleia; se estiverem reunidos 13 proprietários e todos 
tenham o mesmo consenso – 100% de aprovação – mesmo assim, não foi alcançado o 
quorum necessário a decisão não terá valor algum. 
 
 
 
 FONTE: COFECI 
 
 
A exigência do quorum de 2/3 dos condôminos 
 
Um dos itens em que o quorum deve ser bastante elevado é o que envolve a decisão 
das obras voluptuárias (como vimos há pouco alguns exemplos) tendo em vista que 
demandarão, quase sempre, uma maior contribuição (taxa extra) que impactará nas 
despesas mensais de cada um dos condôminos. Veja no Código Civil: 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 
......... 
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em 
despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, 
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento 
deste, por qualquer dos condôminos. 
 
Outro tipo de obra que exige o mesmo quorum são aquelas realizadas nas partes 
comuns (corredores, garagens, área de lazer etc.) que trarão algum acréscimo às 
necessidades ou vantagens já existentes; veja a Lei: 
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, 
a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços 
dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, 
 
 
 
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suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes 
próprias, ou comuns. 
 
E por último, mas extremamente significativo por corresponder a uma mudança que 
pode afetar substancialmente o condomínio, é a exigência do mesmo quorum elevado 
quanto o assunto é a alteração da convenção: 
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a 
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade 
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. 
 
Observe que há uma outra exigência ainda maior neste mesmo artigo do Código Civil, 
a unanimidade: para mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária (por 
exemplo: conversão de uma unidade residencial em comercial ou empresarial; a 
alteração da destinação de área do condomínio para outra finalidade do que prevista 
na convenção etc.) a aprovação não pode conter qualquer restrição contrária. Todos 
os condôminos devem concordar expressamente! 
 
 
 FONTE: COFECI 
 
 
A exigência do quorum de 50% dos condôminos 
 
Nas decisões mais comuns, com as chamadas benfeitorias úteis, o índice de 
participação é menos elevado: 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 
.......... 
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 
.......... 
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em 
despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, 
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento 
deste, por qualquer dos condôminos. 
 
Um outro entendimento que vem se modificando de forma mais acelerada ao longo 
dos últimos anos na administração de condomínios é a profissionalização da gestão. 
Com as demandas cada vez maiores e a complexidade na gestão de condomínios, 
 
 
 
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principalmente os de grande porte, essa medida pode ser adotada desde que aprovada 
pela maioria dos condôminos: 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
.......... 
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de 
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, 
salvo disposição em contrário da convenção. 
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do 
artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, 
destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não 
administrar convenientemente o condomínio. 
 
 
A simples exigência do quorum da maioria dos presentes nas Assembleias 
 
Mas, nem todas as decisões exigem que o quorum seja tão elevado! Prevaleceu bom 
senso ao entender o legislador que algumas situações exigem agilidade e pronta 
resposta, não podendo esperar uma unanimidade ou uma maioria absoluta dos 
condôminos nas Assembleias. Essa possibilidade fica bastante clara no art. 1352, a 
seguir: 
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia 
serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos 
presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. 
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras 
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversada convenção 
de constituição do condomínio. 
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos 
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. 
 
Em outras palavras, quando o tema ou item de cada Assembleia não exigir um quorum 
qualificado dos condôminos, todas as decisões devem seguir o princípio acima, da 
simples maioria. 
 
A outra grande diferença é que, nestes casos – e somente nestes – a maioria refere-se 
aos presentes na Assembleia e não à quantidade de condôminos. Exemplificando: em 
uma Assembleia em que compareçam apenas 1, 2 ou 3 pessoas, poderá haver decisões 
absolutamente legais e legítimas, ainda que o condomínio tenha 20, 30, 100 ou mais 
moradores! Aquele outro ditado popular aplica-se bem ao caso: “toda ausência é 
atrevida”.