Reabilitacao_AreasDegradadas

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A reabilitação de áreas urbanas degradadas 
 
 
Políticas, instrumentos e incentivos 
no cenário internacional 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
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Índice 
1 OBJETIVO E METODOLOGIA ........................................................................................................ 3 
2 GERENCIAMENTO DO RECURSO NATURAL “SOLO“ .......................................................................... 3 
2.1 Reabilitação de áreas degradadas .................................................................................. 4 
2.1.1 Definições .................................................................................................................. 4 
2.1.2 Objetivos e impedimentos na reabilitação de áreas degradadas ........................................ 5 
3 POLÍTICAS PÚBLICAS E BASES LEGAIS .......................................................................................... 6 
3.1 Estados Unidos ................................................................................................................ 8 
3.1.1 EPA Brownfields Program (Federal) ............................................................................... 8 
3.1.2 The Small Business Liability Relief and Brownfield Revitalization Act, 2002 (Federal) – 
(Lei de alívio da responsabilidade para pequenas empresas para fins de revitalização de 
brownfields). .......................................................................................................................... 9 
3.1.3 Políticas e legislação em nível estadual .......................................................................... 9 
3.1.4 Políticas e instrumentos legais em nível municipal ......................................................... 10 
3.2 Alemanha ...................................................................................................................... 11 
3.3 Outros países europeus................................................................................................. 15 
4 FINANCIAMENTO E INSTRUMENTOS ECONÔMICOS ........................................................................ 16 
4.1 Fundos e Programas de financiamento ......................................................................... 17 
4.1.1 Estados Unidos ......................................................................................................... 17 
4.1.2 Alemanha ................................................................................................................. 19 
4.1.3 Outros países ........................................................................................................... 20 
4.2 Incentivos fiscais e financiamento indireto .................................................................. 20 
4.2.1 Estados Unidos ......................................................................................................... 20 
4.2.2 Europa ..................................................................................................................... 21 
4.3 Instrumentos econômicos e gerenciais entre as esferas públicas e privadas .............. 22 
5 FORMAS DE GERENCIAMENTO, COORDENAÇÃO E DIREÇÃO ............................................ 27 
5.1 Gerenciamento por unidades inter-setoriais/inter-secretarias .................................... 27 
5.2 Reabilitação da indústria abandonada Kienzle ............................................................. 32 
5.3 Reabilitação de área comercial “Ferro velho” ............................................................... 34 
6 RESUMO DOS PRÉ-REQUISITOS PRINCIPAIS PARA MEDIDAS DE REABILITAÇÃO.................................. 36 
6.1 Políticas públicas........................................................................................................... 36 
6.2 Financiamento e instrumentos econômicos ................................................................. 37 
6.3 Formas e modelos de gerenciamento e cooperação ..................................................... 37 
7777 CCCCHECK HECK HECK HECK LLLLIST IST IST IST DE INFORMAÇÕES A SEREM OBTIDAS EM SÃO PAULO ................................................... 38 
7.1 Políticas e bases legais ................................................................................................. 38 
7.2 Financiamento e incentivo econômico .......................................................................... 38 
7.3 Instrumentos gerenciais ............................................................................................... 39 
7.4 Seleção de áreas potenciais para a reabilitação ........................................................... 39 
8 BIBLIOGRAFIA UTILIZADA ...................................................................................................... 40 
ANEXO 1 ORGANIZAÇÕES E REDES DE COOPERAÇÃO EM NÍVEL INTERNACIONAL ................................. 41 
ANEXO 2 GLOSSÁRIO SUCINTO DE NOVOS TERMOS TÉCNICOS .......................................................... 43 
Reabilitação de áreas urbanas degradadas 
 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 4 
 
 
 
1 OBJETIVO E METODOLOGIA 
 
O objetivo deste levantamento das experiências internacionais no âmbito de reabilitação 
reciclagem, reutilização ou revitalização de espaços urbanos degradados, abandonados e 
muitas vezes contaminados é de dar subsídios a iniciativas referente ao assunto, atualmente 
em discussão na Cidade de São Paulo. As informações e dados aqui apresentados foram 
obtidos através de literatura impressa e pesquisas na internet. A ênfase deste estudo é de 
enfocar os elementos essenciais das políticas e instrumento existentes no cenário 
internacional e dar alguns exemplos de reabilitações realizadas nos países Europeus e Norte 
Americanos. Ao final deste trabalho será apresentado um balanço e uma avaliação preliminar 
sobre as possibilidades de adaptar as experiências aqui relatadas em São Paulo. 
 
Uma listagem das organizações e redes (networks) internacionais que atuam no âmbito da 
reabilitação de áreas degradadas encontra-se em anexo 1. 
 
2 GERENCIAMENTO DO RECURSO NATURAL “SOLO“ 
 
Como a água, o ar, a fauna e a flora, o solo é um bem a proteger e um recurso natural 
ameaçado tanto pelo uso excessivo, não adequado e mal planejado quanto pela degradação 
física e/ou química. O solo pode ser entendido como um bem ou recurso ambiental, mas 
também como espaço físico no sentido de “área”, “terra” ou “propriedade” , sendo a nossa 
base de vida, espaço que utilizamos e possuímos. 
 
O solo no sentido de terra ou área é um bem natural ou ambiental que pertence a 
particulares ou entidades públicas, configurando um propriedade. Sendo propriedade, ele 
tem um valor monetário e comercial calculável, o que o diferencia dos outros bens naturais 
acima citados. 
 
Como estes, o solo também fica escasso e sofre degradações qualitativas, resultantes da 
demanda social e econômica principalmente nas áreas urbanas. Na Alemanha por exemplo, 
ocupa-se 129 ha de espaço verde, não edificado (Freifläche) por dia (Doetsch et al., 1999)! 
 
Os motivos são : 
 
· Construção de áreas residenciais nas periferias das cidades: existe um aumento de áreas 
residenciais per capita decorrente da demanda principalmente por micro-famílias e 
solteiros, 
· Fuga para áreas residências no cinturão verde, 
· Aumento da mobilidade e consequentemente da infraestrutura viária e transporte, 
· Aumento da procura por áreas não edificadas pelos estabelecimentos comerciais e 
industriais. 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
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Os efeitos deste desenvolvimento inerente às regiões industrializadas dos países do 
hemisférionorte são óbvios: 
 
· A ocupação de espaço não edificado (campos verdes = grüne Wiese) resulta em 
aumento da impermeabilização do solo com efeitos negativos para o balanço hídrico e os 
recursos hídricos em geral (recarga dos aqüíferos, enchentes), o microclima urbano, a 
flora e a fauna, etc. 
· A urbanização do entorno das cidades ou em áreas suburbanas requer grandes 
investimentos em infraestrutura, com decorrentes problemas para o trânsito, interrupção 
de corredores de mobilidade e afastamento de residências do local de trabalho; piora do 
balanço ambiental pelos efeitos de mobilidade adicional. 
 
Para impedir este processo, as políticas tanto do desenvolvimento regional e urbano, do 
fomento à economia e do meio ambiente dos países do hemisfério norte contemplam a 
necessidade de manusear o recurso solo numa maneira economicamente sensata e 
sustentável. Isto se expressa nas políticas, na legislação e nos instrumentos de 
administração e implementação (veja Capítulo 3). A reabilitação de áreas já ocupadas, 
utilizadas e atualmente abandonadas, baldias e economicamente ociosas, muitas vezes 
contaminadas ou degradadas pelo uso passado, representam uma das prioridades nas 
políticas do ordenamento e planejamento territorial e da gestão do solo, fazendo parte 
integral do gerenciamento dos recursos espaciais-territoriais (land management, 
Flächenressourcenmanagement). Estas políticas compreendem os instrumentos de 
planejamento e a implementação de ações que visam diminuir e controlar o uso excessivo 
do solo e reintegrar as áreas ociosas e degradadas ao ciclo econômico. 
 
 
2.1 Reabilitação de áreas degradadas 
2.1.1 Definições 
 
A mudança estrutural do espaço urbano dos países Europeus e Nortes Americanos nas 
últimas décadas trouxe a tona o problema das áreas degradadas, brownfields, Brachflächen, 
derelict land, Altlasten (um glossário com uma proposta para uma terminologia encontra se 
em anexo 2). Estas áreas representam espaços ociosos e abandonados, onde no passado se 
desenvolveram atividades industriais e comerciais, muitas vezes agressivas ao meio 
ambiente, resultado de uma exploração e utilização extensiva do solo e dos recursos 
naturais. A reutilização destas áreas pode ser dificultada pela existência de contaminações. 
 A definição inglesa de derelict land (Süsskraut et al., 2001) se refere à “solo danificado 
pelas atividades industriais e outros de maneira que fica impedido seu uso sem tratamento 
específico”. A Brachfläche, na Alemanha é uma “área degradada, ociosa e abandonada na 
qual pode ou não existir contaminações reais que dificultam a sua reutilização”. Segundo 
USEPA (2003) brownfield significa "propriedades abandonadas ou subutilizadas cuja 
reutilização é dificultada pela presença real ou potencial de substancias perigosas poluentes 
ou contaminantes." 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
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Importante frisar que a definição das áreas degradadas no sentido de brownfields1 e 
Brachflächen não usa o termo “risco” mas o critério econômico de reintegração ao ciclo 
econômico no sentido de “reciclagem” (Brachflächenrecycling, Alemanha) ou “re- 
desenvolvimento” (brownfield redevelopment, USA) 
 
Estas áreas degradadas podem ter os seguintes usos anteriores: 
 
· Usos industriais, incluindo mineração, agroindústria, indústria florestal, 
· Uso para infraestrutura: ferrovias, postos, portos, aeroportos, garagens, tratamento de 
resíduos, 
· Uso residencial, 
· Uso militar. 
 
Os donos/proprietários destas áreas são: 
 
· Particulares, pessoas físicas ou jurídicas, 
· Poder públicos federais, estaduais, municipais. 
 
 
2.1.2 Objetivos e impedimentos na reabilitação de áreas degradadas 
 
"Reabilitação de áreas" significa a revitalização e a reutilização de terrenos (e de prédios) 
para um uso futuro, sem preocupações para a saúde e o bem-estar da população, através 
de medidas de segurança, saneamento e remediação. Neste sentido o objetivo da 
reabilitação é o uso razoável e sustentável do solo e o processo de reabilitação termina com 
o êxito da comercialização da área, assim diferenciando-se da remediação, que termina com 
a contenção ou eliminação do risco. Neste sentido a reabilitação se encaixa no conceito do 
desenvolvimento sustentável das cidades, trazendo benefícios nas esferas social, econômica 
e ambiental como segue: 
 
· Limitação de consumo de novas áreas não edificadas = benefício ambiental, 
· aumento da arrecadação municipal através da cobrança de impostos prediais e sobre 
atividades comerciais em áreas reabilitadas = benefício econômico, 
· Melhoramento da qualidade de vida através do restabelecimento ou estabilização do 
valor urbanístico, da infraestrutura e de empregos em regiões reabilitadas = benefício 
social, 
· Melhoramento da “imagem” da cidade. 
 
Fazendo parte do desenvolvimento urbano sustentável, estes objetivos são formulados nas 
exigências das legislações federais, estaduais e municipais dos países aqui analisados em 
particular. Exemplos são a Lei do Ordenamento Territorial (Raumordnungsgesetz – ROG) e o 
Código de Obras (Baugesetzbuch – BauGB) da Alemanha. Estas leis prevêem e exigem 
explicitamente a “priorização do uso de áreas degradadas frente a áreas livres e não 
edificadas e “uso sustentável e econômico do solo” (ROG § 2, 2,2; BauGB, § 1,1), (veja 
Quadro 2). 
 
Apesar destas obrigações legais ainda observamos nos países em questão um alarmante 
consumo progressivo de áreas não-edificadas. Isso revela que as leis têm somente o caráter 
de recomendação para o executor legal do uso e da edificação do solo: o município. 
 
1 Brownfields não fazem e não podem fazer parte da National Priority List do Progarma Superfund que enfoca na 
defesa ao perigo de áreas contaminadas de alto risco 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
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Analisando este equívoco mais de perto, detectam-se os principais motivos que inibem a 
reabilitação de áreas degradadas: 
 
· A subvenção do desenvolvimento regional através de programas de fomento à economia 
regional, visando o desenvolvimento áreas não edificadas (greenfields, Grüne Wiese), 
· Os preços baixos e a grande oferta de áreas não edificadas associados à baixa demanda 
de investidores e interessados em áreas, 
· A falta de recursos financeiros e programas de fomento de reabilitação de áreas 
degradadas, 
· A situação ambiental-legal das áreas e a questão da responsabilidade objetiva (liability, 
Haftungspflicht), 
· A imagem negativa de áreas contaminadas, 
· A competição entre municípios para atrair investimentos, 
· A falta de integração ou consideração do conceito de reabilitação no planejamento e 
ordenamento do espaço e do uso do solo em nível municipal. 
 
Os países industrializados procuram resolver estes empecilhos por meio de instrumentos 
legais, programas de fomento à reabilitação, inclusive fundos especiais, incentivos a 
cooperações entre os setores públicos e privados e programas de capacitação e pesquisa 
voltadas ao assunto. Os principaís elementos destes esforços são descritos em seguida. 
 
3 POLÍTICAS PÚBLICAS E BASES LEGAIS 
A detecção de áreas contaminadas com risco para a saúde humana na década de 1970 
exigiu do legislador regras claras sobre os procedimentos legais referente à 
responsabilização jurídica dos agentes causadores e sobre os critérios que definam “risco” e 
“contaminação”. Foi indispensável definir as atribuições dos órgãos públicos competentes 
que são a identificação e priorização de áreas contaminadas e a definição dos objetivos e 
abrangências da defesa ao perigo e das medidas de remediação. 
 
Esta atuação corretiva do problema não só alertou, na década de 80, sobre a questão das 
áreas contaminadas, mas ao mesmo tempo estigmatizou estas áreas,colocando-as em 
situações legalmente complicadas. Os principais problemas relacionam-se a abrangência da 
responsabilidade objetiva que muitas vezes recaiu sobre o proprietário não causador da 
contaminação e comprador de boa fé de uma propriedade, forçando-o a arcar com custos 
de remediação altos, em conseqüência de metas exigentes de descontaminação e restritivos 
a respeito do uso subsequente da área. Em decorrência de atitudes reativas e conservadoras 
dos órgãos ambientais, muitas medidas de remediação não foram realizadas por falência 
decretada do responsável ou por causa de disputas jurídicas intermináveis. 
 
Além disso os municípios responsáveis pelo planejamento do solo e licenciamento de obras, 
assim como os setores de construção civil, encontraram-se frente a um problema novo: 
assumir a responsabilidade pela reutilização adequada de áreas abandonadas muitas vezes 
estigmatizadas por contaminações desconhecidas, com riscos dificilmente calculáveis. 
Sanchez (2001) apresenta um resumo dos instrumentos legais aplicados dentro destas 
políticas mas alega, que a abordagem corretiva não resolveu o verdadeiro problema: como 
conseguir os recursos financeiros para devolver todas as áreas para o ciclo econômico e 
como prevenir novas áreas contaminadas ou degradadas. 
 
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Nos países em questão, a legislação ambiental de caráter corretivo, a partir dos anos 80, 
vinculou a remediação e a reutilização de áreas contaminadas á critérios restritivos ou 
extremamente conservadores. Isso se refletiu nos conceitos da multifuncionalidade da 
legislação Holandesa e na lei CERCLA (Comprehensive Environmental Response 
Compensation and Liability Act) dos E.U. e entrou em colisão com as políticas de 
desenvolvimento, muitas vezes conflitando com as leis de planejamento e uso do solo. 
Observam-se impedimentos no desenvolvimento econômico e decadência social, como 
p.ex., no caso das regiões industriais tradicionais, em Pittsburg e Buffalo, E.U.; Liverpool, 
Reino Unido e nas regiões carboníferas da França, Bélgica, Inglaterra e Alemanha, onde nos 
anos 70 aconteceu um forte declínio da industria pesada deixando atras passivos ambientais 
enormes. 
 
Tanto os Estados Unidos quanto os países Europeus, especialmente a Alemanha, a Holanda 
e a Inglaterra, apresentam o mesmo desenvolvimento conceitual-legal nas políticas voltadas 
ao problema de áreas contaminadas. Diferenciando três gerações de políticas públicas com 
enfoques diferentes, fica evidente uma flexibilização e um enfoque mais econômico na 
questão da remediação de áreas contaminadas a partir dos meados da década 90 (Quadro 
1): 
· 1a. Geração: enfoque em defesa ao perigo e soluções para “bombas ecológicas” 
(exemplo Superfund) 
· 2a. Geração: enfoque na abordagem sistemática do gerenciamento de áreas 
contaminadas. 
· 3a. Geração: enfoque na viabilização econômica da remediação, flexibilização dos 
padrões e reutilização da área sob critérios econômicos e ambientais 
 
 
1a. Geração 
década 70/80 
 
2a. Geração 
 década 80/90 
3a. Geração 
meados da década 90 
 
políticas reativas 
 
políticas corretivas 
 
Políticas voltadas ao 
conceito do ciclo 
econômico e da prevenção 
 
leis que focam a defesa ao 
perigo e inibem a 
reutilização 
leis que regulamentam a 
questão da responsabilidade 
legal e apresentam critérios 
para remediação conforme o 
uso do solo 
leis que minimizam a 
responsabilidade, incentivam 
e viabilizam a reutilização 
através da relação entre 
objetivo da remediação, uso 
futuro do solo e flexibilização 
dos padrões 
 
Quadro 1 Desenvolvimento das políticas públicas voltadas ao assunto “Áreas 
Contaminadas” 
apoiados em apoiados em 
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3.1 Estados Unidos 
 
A base legal da atuação em áreas contaminadas é a Comprehensive Environmental Response 
Compensation and Liability Act de 1980 (CERCLA ou “Superfund”). Esta lei federal define os 
critérios para a declaração da contaminação, as obrigações do responsável e os criterios de 
investigação e os objetos de remediação. 
 
Sendo uma lei da 1a. Geração, o “Superfund” foi criado como instrumento que financia a 
remediação de áreas prioritários com maior risco. A necessidade de atuação imediata sobre 
áreas de risco explica o caráter restritivo com padrões e objetivos conservadores e uma 
responsabilidade legal extremamente abrangente e prolongada para o proprietário ou 
operador da área. Isto obviamente criou pouca motivação para a revitalização de 
brownfields, já que o risco da responsabilidade objetiva (liability) para eventuais conflitos no 
uso futuro do solo geralmente foi incalculável. 
 
Para solucionar estes entraves legais e incentivar a reutilização de áreas contaminadas, 
vários políticas, programas e instrumentos legais nos anos 90 foram criados. 
 
3.1.1 EPAEPAEPAEPA BrownfieldsBrownfieldsBrownfieldsBrownfields Program (Federal) 
Desde 1994 existe a iniciativa de redesenvolvimento econômico de brownfields (Brownfield 
Economic Redevelopment Initiative) como estratégia para tornar mais eficiente e flexível a 
reutilização econômica dos brownfields (USEPA, 2003). 
 
O Brownfield Program como parte desta política abrange vários subprogramas executados 
pela União. 
 
i Pilot Project Program 
objetivo: viabilizar investigações e planos para futuros usos de brownfields pilotos. 
beneficiados: municípios, particulares, sociedades de reabilitação e desenvolvimento. 
aporte: 200.000 U$/área; 2003: 200 Mi U$ para 362 projetos. 
 
ii Revolving Loan Funds 
objetivo: financiar a remediação de brownfields e investir o reembolso/repagamento 
dos empréstimos em novos projetos. 
beneficiados: municípios, particulares, sociedades de desenvolvimento. 
aporte: 500.000 – 1.000.000 U$/ empréstimo;104 pilotos 
 
iii Job Training Program 
 objetivo: gerar empregos na reabilitação de brownfields através de capacitação 
 beneficiados: municípios e desempregados 
 aporte: 200.000 U$ por município 
 
iv Showcase Comunities Program 
 objetivo: apoiar iniciativas inovadoras de redesenvolvimento de brownfields 
(financiamento parcial) 
 beneficiados: municípios 
 aporte: 200.000 U$; apoio por peritos da EPA 
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v Tax incentives 
objetivo: incentivos fiscais no sentido de dedução dos custos ambientais (brownfield 
reabilitação) dos impostos federais de renda ou impostos municipais prediais. 
 
 
3.1.2 The Small Business Liability Relief and Brownfield Revitalization Act, 2002The Small Business Liability Relief and Brownfield Revitalization Act, 2002The Small Business Liability Relief and Brownfield Revitalization Act, 2002The Small Business Liability Relief and Brownfield Revitalization Act, 2002 
(Federal) – (Lei de alívio da responsabilidade para pequenas empresas 
para fins de revitalização de brownfieldsbrownfieldsbrownfieldsbrownfields). 
 
Esta lei federal isenta da responsabilidade financeira (custos das medidas reparadoras) sob 
determinados critérios, os seguintes responsáveis: 
· Pequenos geradores/causadores de brownfields, 
· Geradores/ organizações sem fins lucrativos, 
· Geradores economicamente falidos 
 
Para proprietários não causadores de brownfields (inocentes) e compradores de boa fé 
(bona fide) que apesar de terem realizado todas as investigações obrigatórias acabam 
comparando um passivo ambiental, a lei prevê parcial ou total isenção da responsabilidade 
legal (liability). 
 
 
3.1.3 Políticas e legislação em nível estadual 
 
Como resposta à uma legislação federal extremamente restritiva, 35 estados americanos 
regulamentaram e implementaram programas voluntários de remediação(Voluntary Clean 
Up Programs) para incentivar a revitalização de brownfields. 
Em geral, estes programas visam flexibilizar: 
 
· A responsabilidade civil objetiva 
· Os padrões e os objetivos da remediação (clean-up) 
 
Como instrumento legal de grande importância para a viabilização de remediações 
voluntárias cita-se o “No further action letter” ou o “certificate of completion”. Estes 
documentos, na forma de um acordo firmam os objetivos, medidas e procedimentos 
aplicados a uma remediação conforme o uso que se queira dar à área. Este certificado é 
dado como garantia ao o executor voluntário de uma medida, protegendo-lhe contra ações 
legais-institucionais uma vez que ele cumpra todas as exigências legais atuais e fixadas no 
"letter". 
 
Os estados podem através de leis específicas 
· Isentar da responsabilidade para a remediação o proprietário não-
causador da contaminação, 
· Limitar as responsabilidades de instituições financeiras de brownfields se 
eles se tiveram tornado proprietários após a causa da contaminação (no 
caso de hipotecas assumidas), 
· Proteger investidores e empresas atuando no desenvolvimento urbano 
contra responsabilidades futuras se eles tiveram agido conforme as 
exigências legais na implementação de medidas corretivas. 
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A declaração e delimitação de "Regiões de Desenvolvimento Prioritário" (Priority funding 
Areas, Maryland) sob critérios ambientais que visam, entre outros, a revitalização de 
brownfields é um instrumento legal para inibir o consumo de áreas não edificadas e vincular 
a liberação de recursos a projetos de desenvolvimento urbano sustentável. Os municípios 
destas regiões recebem aporte financeiro do Estado para executar as medidas necessárias 
sob critérios preestabelecidos (ICF et al., 1999) 
 
Programas estaduais de fomento a remediações como o State Bond Act, New York, oferecem 
aos municípios 200 Mi U$ (75% participação do estado, 25% dos municípios) e proteção 
legal contra futuros riscos de responsabilidade. 
 
 
3.1.4 Políticas e instrumentos legais em nível municipal 
 
Freqüentemente existem conflitos entre as secretarias de meio ambiente por um lado e de 
planejamento e habitação por outro, em função das diferentes atribuições e interesses 
destas entidades. Não é raro que as restrições ambientais entrem em conflito com os 
objetivos do desenvolvimento urbano. Adicionalmente motivos formais e burocráticos podem 
impedir a revitalização de brownfields. Neste contexto, encaixa-se a petição da US 
Conference of Mayors (Conferência dos Prefeitos), que exige como prioridade a isenção da 
responsabilidade para investidores e pessoas jurídicas não causadores da contaminação. 
 
Existem vários instrumentos legais, programas e estratégias para incentivar a revitalização 
de brownfields e minimizar a ocupação de greenfields ou áreas verdes não edificadas, 
muitas vezes subsidiados por programas de desenvolvimento regional ou fomento à 
economia regional. Aqui alguns exemplos (Tomerius et al., 2001): 
 
Comissão Regional ( North Virginia)Comissão Regional ( North Virginia)Comissão Regional ( North Virginia)Comissão Regional ( North Virginia) 
 
 objetivo:objetivo:objetivo:objetivo: minimizar a concorrência regional entre municípios através de um plano integral 
regional (comprehensive plan) visando reduzir a ocupação de greenfields. 
 instrumentosinstrumentosinstrumentosinstrumentos: co-financiamento da infra-estrutura por parte dos investidores (impact fees); 
o município compra áreas a serem protegidos; zoneamentos, restrições de uso 
 benefíciosbenefíciosbenefíciosbenefícios: impedem só parcialmente a utilização de greenfields porque faltam recursos 
municipais para a viabilização total. 
 
Programas de Crescimento Inteligente (Smart Growth)Programas de Crescimento Inteligente (Smart Growth)Programas de Crescimento Inteligente (Smart Growth)Programas de Crescimento Inteligente (Smart Growth) 
 
 objetivoobjetivoobjetivoobjetivo: promover ocrescimento econômico com avanços ecológicos e benefícios sociais 
(princípio da sustentabilidade). 
 instrumentosinstrumentosinstrumentosinstrumentos: capacitação financeira dos municípios para comprar e preservar greenfields e 
estabelecer limitações de uso (Rural Legacy Program); compra de residências perto do lugar 
de trabalho diminuindo os impactos do transito (live-near-your-work); criação de empregos 
dentro de projetos brownfields através de incentivos fiscais 
 benefíciosbenefíciosbenefíciosbenefícios: redução da ocupação de greenfields; emprego; pré-requisito: adesão ao 
programa é pré-condição de aportes públicos financeiros 
 
 
 
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Políticas de arrecadação de impostos municipa ísPolíticas de arrecadação de impostos municipa ísPolíticas de arrecadação de impostos municipa ísPolíticas de arrecadação de impostos municipa ís: 
 
 objetivo:objetivo:objetivo:objetivo: revitalizar brownfields de forma a permitir um uso mais nobre que justifique maior 
cobrança de impostos prediais em decorrência da valorização 
 instrumentos:instrumentos:instrumentos:instrumentos: impostos prediais diferenciados cujos uso são vinculados a investimentos 
como descrito em benefícios 
 benefíciosbenefíciosbenefíciosbenefícios: impostos geram caixa para investimento em infraestrutura, escolas, etc. 
 
Limites de crescimento (Growth boundaries, Portland)Limites de crescimento (Growth boundaries, Portland)Limites de crescimento (Growth boundaries, Portland)Limites de crescimento (Growth boundaries, Portland) 
 
 objetivoobjetivoobjetivoobjetivo: pré-estabelecer limites de crescimento urbano poupando greenfields 
 instrumentosinstrumentosinstrumentosinstrumentos: planos urbanísticos, zoneamento. 
 benefíciosbenefíciosbenefíciosbenefícios: através de alterações no zoneamento, uma área torna se mais valorizada 
resultando no aumento de preços imobiliários e do imposto predial naquela região, 
consequentemente viabilizando investimentos em reabilitação de brownfields e gerando 
recursos que são investidos em habitação popular para compensar o aumento dos aluguéis de 
habitação de baixa renda dentro desta região (comparável com “Operação Urbana”) 
 
 
3.2 Alemanha 
 
As bases legais atuais que regulamentam a reabilitação de áreas degradadas 
(Brachflächenrecycling) estão resumidas no Quadro 2. 
 
Em relação à revitalização de áreas degradadas, a Alemanha mais que os Estados Unidos, 
baseia-se e utiliza a legislação de planejamento e ordenamento territorial. Isto se explica 
pelo fato de que já existe uma integração entre questões ambientais e de desenvolvimento 
sustentável em tais leis. 
 
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Lei de ordenamento 
Territorial 
(Raumordnungsgesetz) 
Regulamenta o planejamento do uso do 
solo e prioriza a reutilização de áreas 
degradadas 
 
 
 
Código de obras 
(Baugesetzbuch) 
Exige uso econômico do solo e a 
limitação da impermeabilização do solo 
 
 
 
Código estadual de obras 
(Landesbauverordnung) 
Especifica e detalha as diretrizes das leis 
federais 
 
Planejamento Regional 
(Regionalplanung) 
Especifica e detalha as diretrizes das leis 
federais 
 
 
 
Planejamento de expansão 
urbana (Bauleitplanung) 
Faz consideração especial de proteção 
do solo e meio ambiente na obra; insere 
e prioriza a reutilização/reabilitação de 
áreas no planejamento 
 
 
 
Contrato urbanístico, plano 
de uso do solo, 
Planta de utilização de solo e 
de ocupação urbana 
§11,6 BauGB 
(Städtebaulicher Vertrag, 
Flächennutzungsplan, 
Bebauungsplan) 
Fixam e concretizam as diretrizes legais 
em forma de planos e contratos:obrigações de identificar e documentar 
áreas suspeitas/ contaminadas no plano 
de obras e edificações e cruzar coma uso 
do solo 
 
 
Lei de proteção do solo 
(Bundesbodenschutzgesetz) 
Exige o restabelecimento das 
capacidades naturais de um solo não 
impermeabilizado sob critérios da 
proporcionalidade 
 
Contrato e plano de 
remediação 
(Sanierungsvertrag,§ 13,4) 
Visa a execução do plano de 
remediação; direciona a reabilitação e o 
uso futuro; coordena os tramites legal- 
administrativos e licenças 
 
 
 
 
Quadro 2 Resumo das bases legais no âmbito do ordenamento e planejamento 
territorial, código de obras e meio ambiente na Alemanha 
 
 
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Instrumento legal Relevância para a reabilitação 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
13 
As últimas revisões da Lei Federal de ordenamento territorial de 1989 e 1993 (Bau- und 
Raumordnungsgesetz (ROG)), colocam claramente como prioridades: 
 
· O fortalecimento de áreas rurais e verdes, 
· A consideração de aspectos ambientais 
 
enfatizando o uso e o consumo moderado de espaços livres (ROG, § 2). 
 
O conceito básico do ROG é obrigatório para o planejamento territorial estadual, legalmente 
fixado nas leis estaduais de planejamento e ordenamento territorial. 
 
 
No nível estadual elaboram-se os planos de desenvolvimento estadual 
(Landesentwicklungspläne), cujos objetivos são obrigatoriamente adaptados ao ROG. 
 
Em nível municipal, porém, os conceitos da ROG, assumidos nos planos de desenvolvimento 
estadual e regional não são bem regulamentadas. Aqui o Código de Obras (Baugesetzbuch) 
é a principal ligação funcional para inserir os conceitos da ROG na execução de medidas 
urbanísticas em nível municipal. 
 
O Parágrafo 1 da ROG exige entre outros: 
 
· A manutenção das condições de moradia que garante a salubridade e o 
bem estar da população, 
· A preservação de bairros tradicionais, 
· O uso do solo de maneira econômica e cuidadosa, preservando as áreas 
verdes rurais e florestais. 
 
Na realidade, porém, o planejamento de expansão urbana (Bauleitplanung) sob a forma do 
Plano de ocupação urbana (Bebauungsplan) e plano de utilização do solo 
(Flächennutzungsplan) sendo o instrumento principal para implementar os objetivos e 
conceitos da ROG, tem sempre a obrigação de seguir as diretrizes superiores. Assim, fica 
claro que o município tem que identificar obrigatoriamente possíveis contaminações do solo 
(§ 9, 5). A desconsideração destas áreas nos planos municipais de utilização do solo e de 
ocupação urbana significa assumir responsabilidade legal do município quanto aos conflitos 
ambientais decorrentes do futuro uso destas áreas (Selke et al., 1992) 
 
Existem, como seguem, no Código de Obras, instrumentos legais para direcionar o uso 
econômico do solo: 
 
· Contrato urbanístico de desenvolvimento (Städtebaulicher Erschließungs-
vertrag) que determina os termos de uma medida de desenvolvimento 
para a construção e uso, 
· O planejamento de ocupação urbana (Bebaungsplan), 
· Medidas e planos de melhoramento e saneamento urbanístico 
(Städebauliche Sanierungsmaßnahmen) inclusive a reabilitação de áreas. 
 
Todos estes instrumentos exigem uma “avaliação cuidadosa dos interesses públicos e 
privados”, conforme a lei. Esta frase dá margem a todos os instrumentos específicos de 
parceria pública privada descrita no capitulo 4.3. 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
14 
No âmbito da legislação ambiental, a Lei Federal de Proteção do Solo e Remediação de Áreas 
Contaminadas de 1998 (Bundes-Bodenschutzgesetz) não é tão significativa para questões 
relacionadas ao planejamento e é claramente subordinada às leis de planejamento 
territorial2. 
 
Dois aspectos desta lei regulamentados na “Portaria de Proteção do Solo“ (Bodenschutz- und 
Altlastenverordnung) de 1999 são de grande importância para a reabilitação de áreas: 
 
i Os valores de investigação e remediação voltados para quatro usos 
(playground, residências, parques, indústria e comércio); § 8, 
ii O plano de remediação e investigação para a remediação, § 13. 
 
Os valores de investigação são aplicados para determinar se um certo uso é tolerável ou se 
há indicações para a existência de um risco, o que exigiria investigações adicionais e 
medidas de intervenção e remediação. 
 
Neste sentido estes valores relacionados ao risco são uma ajuda real para os municípios no 
sentido de determinar usos futuros para áreas degradadas e contaminadas. Na prática as 
áreas cujos valores de investigação são ultrapassados, podem ser reutilizadas desde que seu 
uso futuro seja menos sensível o que significa exigências legais mais permissivas. Os 
objetivos de remediação têm que ser orientados ao uso futuro proposto e não precisam se 
orientar ao uso mais sensível permitido e fixado no plano do uso do solo (Sondermann et al., 
2000) 
 
O processo administrativo que fixa os termos de uma remediação com o objetivo da 
descontaminação, o futuro uso do solo e as obrigações de todos os partidários envolvidos é 
o Contrato de Remediação. Ele regulamenta a execução do Plano de Remediação 
segundo Parágrafo 13, da Lei de Proteção do Solo. Este plano é obrigatoriamente elaborado 
pelo responsável e aprovado pelo órgão competente. 
 
Ele contém: 
 
· Um resumo da avaliação do risco e da investigação para a remediação, 
· Informações e dados sobre o uso atual e proposto, 
· O objetivo da remediação, as medidas/tecnologias a serem aplicadas e um 
cronograma de execução. 
 
Um detalhamento do Plano de Remediação encontra-se no Anexo 3 da Portaria de Proteção 
do Solo, de 1999. 
 
O Contrato de Remediação é um instrumento central na reabilitação de áreas que acelera 
este processo, já que ele representa um acordo ou ajuste público-privado que, desde o 
início, fixa e sintoniza os objetivos da remediação com o novo uso que se quer dar à área, 
levando em consideração interesses dos envolvidos como: 
 
· Coordenação e sintonização dos processos administrativos e de 
licenciamento, 
 
2 Em primeiro lugar, esta lei regulamenta a “defesa ao perigo” , as medidas necessárias e as responsabilidades no 
processo de minimizar ou eliminar riscos surgidos de áreas contaminadas. 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
15 
· Consenso entre os órgãos competentes sobre as exigências relacionadas à 
reabilitação do terreno especialmente no que se refere às exigências 
decorrentes do código de obras e da lei da proteção do solo, 
· Estabelecimento da abrangência da responsabilidade de cada ator, no que 
se diz respeito à execução, metas, objetivos e encaminhamento da 
remediação. 
 
Assim o contrato público-privado que regulamenta a remediação é um instrumento de 
flexibilização e de criação de consenso entre todos os envolvidos sobre os objetivos, 
responsabilidades, custos e prazos (Burmeier, 2002). 
 
3.3 Outros países europeus 
 
Os países europeus mais industrializados como o Reino Unido, a França, a Bélgica, os Países 
Baixos e regiões da Espanha e da Itália também estão tratando do problema de reabilitação 
de áreas degradadas. Entretanto, estratégias, políticas e programas específicos existem 
apenas no Reino Unido, na França e nos Países Baixos(Clarinet, 2001/1). 
 
Os Países Baixos apoiam a reabilitação de áreas degradadas (estimados de ocupar uma área 
total de em 9000 – 10000ha) através de fundos como BELASTATO voltado para a 
revitalização urbana. São desembolsados cerca de 363 Mi US$ por ano. Sob a Lei de 
Proteção de Solo, são liberados anualmente cerca de 230 Mi US$ para remediação de áreas 
contaminadas prioritárias, tanto públicas quanto privadas. 
 
No Reino Unido existem quatro programas governamentais que enfocam a reabilitação de 
áreas degradadas (estimadas em 39.600ha) com objetivo de prevenção do consumo de 
áreas não edificadas (greenfields). O programa dentro do âmbito do planejamento territorial 
(town and country planning system) inibe a utilização exagerada de áreas verdes através de 
um mecanismo que força a autoridade local de planejamento a checar o potencial de 
reabilitação de áreas degradadas antes de ocupar áreas verdes. 
 
Programas de capacitação e suporte técnico desenvolvidas pelo governo e particulares, 
visam identificar “best practices”, assessorar projetos, desenvolver novas tecnologias de 
remediação, revisar os sistemas de licenciamento e da responsabilidade legal. Programas de 
suporte financeiro incluem financiamento de reabilitações, assumem garantias para 
empréstimos inclusive pagamento de juros e garantias (fiador) e proporcionam incentivos 
fiscais como créditos (tax credits) para custos de remediação ou dedução de impostos de 
venda de terrenos reabilitados. 
 
Existem fundos nacionais, agências e fundos de desenvolvimento regional que geralmente 
beneficiam os governos locais. Programas governamentais de desenvolvimento apoiam, 
preparam e encaminham medidas de reabilitação para o setor privado providenciando 
infraestrutura ou “framework” (quadro) de planejamento e uso do solo. 
 
Na França com uma estimativa de 20.000ha de áreas degradadas, existem políticas e 
programas nas regiões industrializadas de Lorraine e no noroeste do país. Entre 1986 e 1997 
a agência regional de desenvolvimento EPMC, investiu mais de 100 Mi de US$ incluindo 
fundos da UE para a reabilitação de áreas degradadas. 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
16 
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Custos de reabilitação/valor imobiliário 
A Itália e a Espanha têm programas e fundos que visam a remediação em áreas 
contaminadas prioritárias ou de interesse nacional. Várias reabilitações estão sendo 
executadas sob estes programas. 
 
A União Européia dispõe de vários instrumentos de financiamento como o European Regional 
Development Fund que co-financia projetos e iniciativas de reabilitação urbana e econômica 
para contrabalançar desigualdades regionais na EU. Muitos dos programas acima citados 
atuam em conjunto com este fundo. 
 
4 FINANCIAMENTO E INSTRUMENTOS ECONÔMICOS 
 
É unanimidade que a reabilitação de áreas degradadas é principalmente uma questão de 
financiamento. Segundo Barczewski et al. (2003) o conceito de reabilitação diferencia entre 
três situações básicas. (Quadro 3) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quadro 3 Situações básicas de viabilização econômica de reabilitação de áreas degradadas 
 
A. O valor imobiliário da área é muito mais alto do que os custos de reabilitação; estas 
áreas podem ser comercializadas com facilidade e sem ajuda de financiamento 
externo. 
 
B. Na maioria das áreas a reabilitação ou revitalização pode se tornar viável com o apoio 
de instrumentos gerenciais, legais e financeiros. Estes incluem: 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
17 
· redução dos custos através de uma remediação orientada ao uso futuro; 
gerenciamento e comunicação adequados; uso de experiências de 
terceiros etc., 
· apoio financeiro direto através de recursos públicos, 
· fomento indireto através de incentivos fiscais; limitação da 
responsabilidade; fundos financeiros que assumem riscos “residuais” para 
remediações imprevistos e motivam parcerias públicas e privadas. 
 
C. O valor imobiliário é tão baixo (pela falta de demanda) ou os custos de reabilitação 
são tão altos (pela complexidade da contaminação) que estas áreas nem mesmo com 
a ajuda de financiamentos externos poderão ser comercializadas 
 
Resumindo: o financiamento pode consistir em 
· aporte direto de recursos públicos através de fundos, orçamento público, 
programas financeiros; 
· aporte indireto de recursos públicos através de incentivos fiscais; 
· em investimentos de empresas ou entidades privadas. 
 
4.1 Fundos e Programas de financiamento 
4.1.1 Estados Unidos 
 
Os programas de financiamento mais importantes em nível federal são: 
 
· Pilot Project Program 
· Revolving Loan Funds 
· Community Reinvestment Act 
· HUD Development Program 
 
Enquanto o Pilot Project Program financia medidas piloto (ver 3.1.1.), o Revolving Loan 
Funds (RLF) é um fundo federal que financia com empréstimos projetos de revitalização de 
brownfields até 1 Mi de US$. O reembolso dos empréstimos realimenta o fundo (revolving). 
Existem RLF em nível estadual e municipal apoiados pela Environmental Protection Agency- 
USEPA (Süsskraut et al., 2001) 
 
O Community Reinvestment Act de 1977, destinado a quitação (repayment) de empréstimos 
feitos por bancos para revitalização urbana desde 1995, também é usado para brownfields. 
A EPA arca com o reembolso dos empréstimos dados. 
 
O Development Program do Federal Department of Housing and Urban Development- HUD 
da empréstimos para o desenvolvimento urbano. No caso de brownfields a quitação dos 
empréstimos segue o seguinte mecanismo (Quadro 4): 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
18 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quadro 4 Modelo de financiamento de reabilitação de brownfields usando emprestimos do 
HUD e tax increment mecanismos (de imposto adicional) 
 
 
 
* O Tax Increment Financing (TIF) é um instrumento legal usado em 47 estados da União 
desde mais que 20 anos. Criado por leis estaduais, possibilita os estados de autorizar os 
municípios de arrecadar um adicional (increment) de impostos sobre propriedades (property 
taxes). Este adicional é criado através de um mecanismo legal de designação de distritos 
TIF (TIF district designation). O distrito TIF é uma área, bairro ou distrito da cidade, muitas 
vezes em declínio ou sub utilizada, em qual a prefeitura pretende promover desenvolvimento 
urbano, melhoramentos de infraestrutura e dos serviços básicos. Com isso, ele cria 
incentivos para a empresa privada de promover investimentos, que afinal levam a uma 
valorização geral do distrito, especialmente dos preços imobiliários, que alcançam um valor 
n+x, sendo n o valor estabelecido e fixo antes da criação do distrito e x o adicional 
(increment) após a valorização. Este adicional é usado para financiar as obras de 
infraestrutura e para quitar eventuais dividas com empréstimos do Estado ou da União. 
 
(Illinois TIF Association, 2003) 
 
Em nível estadual existem vários programas de financiamento diretos como o Priority 
Funding Areas Program ou State Bond Act, descritos no Capítulo 3.1.3., e beneficiando 
principalmente os municípios. 
 
Em nível municipal poucas experiências de financiamento direto são relatadas (veja 3.1.4.). 
Aqui o financiamento indireto através de incentivos fiscais e de parcerias públicas privadas 
são os instrumentos mais aplicados. 
HUD fornece o 
empréstimo 
Revitalização de 
brownfieldsAumento do preço 
imobiliário Infra-estrutura, brownfields 
Arrecadação adicional de 
impostos, que segundo a Lei 
do Tax Increment* 
para 
resulta 
gera 
quita 
investe-se 
reinveste-se 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
19 
4.1.2 Alemanha 
 
Dentro das políticas de fomento à economia regional (Regionale Wirtschaftsförderung) 
existem vários programas em nível federal e europeu, que também beneficiam a reabilitação 
de áreas degradadas. Os programas da UE têm como objetivo principal apoiar o câmbio 
estrutural econômico em certas regiões e minimizar as desigualdades econômicas entre as 
regiões. (veja 3.3). Na Alemanha estes programas (“Melhoramento da estrutura econômica 
regional”) beneficiam certos setores produtivos, empresas privadas e municípios em 
determinadas regiões do país, sendo administrados pelas secretarias de Fazenda dos 
estados. 
 
É importante frisar que estes programas e instrumentos de financiamento destinam-se, em 
primeiro lugar, à empresa privada e aos municípios com o intuito de assegurar empregos, 
capacitar recursos humanos, promover novas tecnologias e soluções tecnológicas e 
gerenciais e sanear o meio ambiente. Ao contrário dos Estados Unidos, não existem 
programas específicos para a reabilitação de áreas degradadas em nível federal. 
 
A maioria dos estados alemães tem programas para promover a remediação e a reabilitação 
de áreas contaminadas e degradadas. Estes programas apoiam os municípios na 
investigação e remediação através de assistência técnica e recursos financeiros. 
 
Os Estados de Nordrhein Westfalen (NRW) e Brandenburg estabeleceram fundos para 
financiar a remediação de áreas contaminadas, alimentados pelos geradores e empresas de 
tratamento de resíduos sólidos (“Lizenzmodell”). A associação estadual 
“Altlastenentsorgungs- und sanierungsverband NRW” (AAV) administrou este fundo, que foi 
utilizado para a reabilitação de áreas de indústrias abandonadas. No ano de 2000 este fundo 
parou de existir na sua forma inicial. 
 
Um instrumento central no financiamento e gerenciamento de medidas de reabilitação é a 
“Sociedade de Desenvolvimento Estadual” (Landesentwicklungsgesellschaft – LEG) criada por 
lei em vários estados da Alemanha. Trata-se de empresas de direito privado 
maioritariamente estadual (empresa de economia mista), cuja direção é constituída por 
funcionários públicos de alto escalão. As LEGs promovem o desenvolvimento regional tanto 
no que diz respeito ao planejamento quanto na implementação de projetos de habitação e 
urbanização. De fato, trata-se de empresas imobiliárias que atuam segundo as regras de 
mercado, podendo gerar lucros e reinvestimentos e, ao mesmo tempo, observar os objetivos 
e interesses públicos. A elas podem estar ligados fundos imobiliários como no caso do 
Estado de Nordrhein Westfalen (Grundstücksfond Nordrheinwestfalen- NRW). A LEG-NRW 
enquanto administradora deste fundo promove desde 1980 a compra, a reabilitação e a 
comercialização de áreas industriais abandonadas e muitas vezes contaminadas. O fundo é 
alimentado por recursos do orçamento estadual. 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4.1.3 Outros países 
 
Informações gerais á respeito de programas de financiamento e incentivos fiscais no Reino 
Unido, França e Países Baixos encontram-se no Capítulo 3.3. 
 
É importante frisar que programas nacionais que beneficiam empresas privadas foram 
considerados “state aids” ou incentivos estatais – contrariando as políticas de competição na 
Europa. Assim estes programas têm que ser aprovados pela União Européia antes de serem 
implementados. 
 
 
4.2 Incentivos fiscais e financiamento indireto 
 
4.2.1 Estados Unidos 
O Brownfields Tax Incentive (Taxpayer Relief Act, 1997) possibilita a dedução sobre os 
custos totais para a remediação de brownfields no primeiro ano de vigência do projeto. O 
contribuinte tem que ser proprietário da área. Calcula-se, porem, que a não arrecadação de 
300 Mi US$/ano decorrente desta lei pode incentivar 3.4 Bi US$ de investimentos privados e 
a revitalização de 8000 brownfields! 
 
O modelo de Tax Increment and Finance (incremento/ impostos adicionais) baseando-se nas 
legislações estaduais do Tax Increment (descrito em 4.1.1), possibilita o reinvestimento de 
ganhos fiscais obtidos através da valorização de brownfields, permitindo que os recursos 
 
O Fundo Imobiliário de NRWFundo Imobiliário de NRWFundo Imobiliário de NRWFundo Imobiliário de NRW, desde 1980 até 1997 comprou 2400 ha de áreas degradadas, maioritariamente 
industriais. Deste total 971 ha foram reabilitadas e devolvidas para o ciclo econômico (40,5 %) (Ministerium für 
Stadtentwicklung NRW, 1998) 
 
Durante 17 anos (1980 e 1997), cerca de 1.16 bi US$ (2,32 bi DM) ou 60 Mi US$ (120 Mi DM) por ano foram 
investidos na reabilitação de áreas de interesse urbanístico ou regional que estavam desvalorizadas em decorrência 
de degradação ou contaminações. 
 
Para um total de 390 ha encontrou-se um novo uso industrial/comercial o qual pode ser ligado à geração de 12.000 
empregos. 
 
A reutilização destas áreas reabilitadas tem que cumprir os seguintes critérios: 
· Garantir alta qualidade urbanística através de arquitetura sofisticada assim gerando alto valor de mercado, 
· Dar incentivo à geração de empregos através da diversificação do uso e da implantação de incubadoras e 
centros tecnológicos, 
· Favorecer um uso misto sustentável através da integração de lugares de produção e trabalho, comércio, 
habitação/residências e lazer, 
· Promover usos inovadores com conotação sócio-cultural através da preservação de características históricas-
industriais valorizadas (museus em indústrias, galpões para eventos culturais, parques industriais, etc. para o 
lazer) 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
21 
investidos em remediação reflua para outros benefícios públicos, sendo aplicados em 
projetos de infra-estrutura, educação ou revitalizações de outros brownfields (Quadro 4)3 
 
Além dos modelos específicos acima descritos existe uma grande variedade de incentivos 
fiscais, tanto de dedução de impostos quanto de isenção do pagamento de impostos no 
primeiro ano de incidência. Os municípios utilizam principalmente impostos equivalentes ao 
IPTU e ao ISS. O objetivo de incentivos fiscais é a motivação para investimentos quase 
sempre acompanhados de outros incentivos como o alívio da responsabilidade ou a 
flexibilização dos padrões e exigências de remediação conforme os usos pré-estabelecidos. 
 
A maioria das perdas em arrecadação de impostos através dos incentivos fiscais parece ser 
compensada, como vantagem, pela valorização dos imóveis, sua reinserção na economia e 
pelas vantagens sócio-econômicas decorrentes deste processo. Os programas estaduais 
também compensam a perda de impostos (Bridgeport, Connecticut) (Tomerius et al., 2001) 
 
 
4.2.2 Europa 
 
Incentivos fiscais estão sendo usados no Reino Unido, beneficiando a venda de áreas em 
regiões estruturalmente decadentes, através de dedução de imposto de venda (stamp duty) 
e créditos fiscais para medidas de remediação (Süsskraut et.al., 2001) 
 
A antecipação da dedução de impostos representa um incentivo fiscal nos Países Baixos 
(Exemplo: uma remediação planejada para 2013 no valor de 10 Mi US$ pode ser deduzida 
anualmente em 1 Mi US$ a partir de 2003). A implementação da remediação tem que ser 
garantida por parte do responsável através de contratos. Problemas ocorrem se o início da 
remediação sofre atraso, tornando este instrumento questionável. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3 Na cidade de Chicago, este modelo foi aplicadoa 22 corredores industriais, alguns contendo brownfields. Para 
cada corredor foi feito um planejamento estratégico especifico e um detalhamento dos instrumentos fiscais. Em 
alguns corredores foi definida a linha- base fiscal a ser aplicada seguindo os critérios do Tax Incremente Finance 
(ver 4.1.1.). Em decorrência dos planos estabelecidos em consenso entre os partidos e os investimentos publicos 
feitos em infraestrutura, os investidores foram motivados á investir com uma maior segurança de retorno 
financeiro (City of Chicago www.ci.chi.il.us ) 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
22 
 
4.3 Instrumentos econômicos e gerenciais entre as esferas públicas 
e privadas 
 
O envolvimento de agentes privados é um elemento central na reabilitação de áreas 
degradadas comercializáveis e assim muitas vezes economicamente interessantes. Atores 
privados, investidores, instituições financeiras e companhias de seguro têm um papel 
importante na implementação de medidas e na comercialização dos objetos no mercado. 
 
O termo “Parcerias Público Privadas” (Public Private Partnership - PPP) abrange uma grande 
variedade de modelos de cooperação entre parceiros públicos e privados (Quadro 5). Estas 
parcerias que visam a reabilitação com enfoques diferentes, devem sempre e 
idealisticamente proporcionar uma situação vantajosa para os dois (situação “win win”), 
tendo inputs ou participações diferentes porém complementares de ambos os parceiros. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
 
23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Setor Público 
 
Setor Privado 
 
PPP 
 
Participação com: 
 
· Atribuições legais 
· Viabilização de 
financiamentos públicos 
· Flexibilização e concentração 
dos trâmites burocrático-
legais 
 Participação com: 
 
· Tecnologia/know how 
· Gerenciamento 
· Recursos financeiros 
· Flexibilidade executiva/ 
comercial 
 
 
Objetivos 
· Desenvolvimento urbano sustentável 
· Geração de emprego 
· Preservação ambiental 
· Equilíbrio social 
· Redução do uso do solo 
Objetivos 
· Interesses empresariais e econômicos 
· Lucro comercial 
Quadro 5 Parcerias Público-Privadas na reabilitação de áreas degradadas 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
 
24 
 
Sociedade de 
Desenvolvimento 
de Reabilitação 
Município 
Empresa 
Privada 
Sociedade de 
desenvolvimento 
estadual 
Instituições 
financeiras 
 
Stakeholders 
 
 
As parcerias acontecem sob diversas formas e, por exemplo na Alemanha são previstas por lei, 
como se pode verificar no parágrafo 13 da Lei Federal de Proteção do Solo, prevendo o Contrato 
de Remediação como forma de parceria público privada (veja Cap. 3.2.) ou o Contrato 
urbanístico (Städtebaulicher Vertrag) do Código de Obras, § 124, que possibilita a contratação 
de terceiros para o desenvolvimento urbanístico. 
 
As medidas são implementadas através de "sociedades de desenvolvimento de projetos de 
reabilitação", formadas especificamente para tal objetivo, firmadas por contrato e constituídas 
por parceiros (stakeholders) como mostra o exemplo em Quadro 6. 
 
 
 
Erro! 
 
 
 
 
 
 
 
O parceiro privado pode ser representado pelo proprietário da área ou por uma empresa 
especializada em engenharia, construção ou desenvolvimento de projetos urbanísticos. 
Sociedades de desenvolvimento em nível estadual ou municipal podem solicitar financiamentos 
tanto públicos (programas) quanto privados (bancos). 
Quadro 6 A Sociedade de Desenvolvimento de Projeto de Reabilitação e o 
círculo de outros atores (stakeholders) 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
 
25 
 
O município é o proponente principal do projeto e assegura a implementação conforme os pré-
requisitos legais de planejamento, encaminhamento e ocupação de solo. Os modelos de 
reabilitação em parcerias público privadas (Quadro 7) têm como base contratos de 
implementação negociados livremente entre municípios e empresas privadas 
(Geschäftsbesorgungsvertrag) ou sociedade de desenvolvimento de projetos (Treuhandvertrag). 
Em ambos os casos o município se reserva o controle sobre os recursos e aportes públicos 
federais ou estaduais que em geral são necessários para tornar a reabilitação viável. 
 
Na Alemanha o financiamento público-privado de reabilitação é a forma mais usada: 40% das 
medidas implementadas são realizadas através de parcerias público-privadas, seguido de 
financiamentos exclusivamente privados em 32% e exclusivamente público em 24% das 
reabilitações realizadas (Tomerius et al., 2001) 
 
No caso da implementação de uma reabilitação por sociedade de desenvolvimento de projeto 
esta entidade atua autonomamente mas contratado pelo município e com plena confiança (fiel 
depositário - Treuhand). A sociedade pode assessorar o município em questões de direito de 
planejamento, de ordenamento da ocupação do solo e na comercialização da área. 
 
Um novo instrumento na tramitação da reabilitação é o seguro de risco, procurado para 
minimizar ou gerenciar o risco de custos adicionais decorrentes de imprevistos na remediação 
de contaminações muitas vezes não plenamente conhecidas. Como estes custos são essenciais 
para a viabilidade econômica da reabilitação, uma demanda adicional de recursos pode colocar 
em risco a rentabilidade da medida inteira. Existem várias modalidades de apólices que 
assumem todos os custos para a remediação de contaminações não conhecidos no momento do 
fechamento do contrato ou cobrem custos acima do estimado de uma remediação prevista. 
Obviamente os prêmios estão sendo estipulados após uma investigação detalhada por parte da 
companhia de seguros. 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
 
26 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quadro 7 Formas de implementação e financiamento de projetos de reabilitação de áreas degradadas através de 
sociedades de desenvolvimento em conjunto com municípios 
Sociedade de projeto 
compra área com 
recursos do município 
Área entra como capital 
na sociedade 
Sociedade desenvolve a 
reabilitação e 
comercializa a área 
Município reembolsa 
através de preço de 
venda e assume o 
risco de venda 
Sociedade de projeto compra 
área com próprios recursos 
Município assume compro-
misso de comprar a área após 
5 anos; co-determina preço de 
venda 
Sociedade desenvolve a 
reabilitação e a 
comercialização da área 
Município e parceiros dividem 
os lucros conforme contrato 
Sociedade de projeto e 
município firmam contrato de 
desenvolvimento da área 
Sociedade desenvolve a 
reabilitação com próprios 
investimentos 
Sociedade refinancia 
investimentos com venda, 
município participa nos lucros 
conforme contrato 
programas de financiamento 
federal/estadual 
(veja Cap.4.1) 
Exemplo 1 Exemplo 2 Exemplo 3 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
 
27 
5 FORMAS DE GERENCIAMENTO, COORDENAÇÃO E 
DIREÇÃO 
É unânime que a reabilitação de áreas degradadas é uma tarefa de coordenação entre vários 
atores, envolvendo, em geral, os setores públicos e privados. Modelos de financiamento e de 
gerenciamento são intrinsecamente intercalados. Especialmente em nível local é um grande 
desafio o gerenciamento do processo e da coordenação entre os “stakeholders”, uma vez 
que os recursos financeiros obtidos através de programas federais/estaduais ou através de 
incentivos fiscais, são geralmente administrados e utilizados em nível municipal. 
 
O primeiro desafio consiste em gerar consensoentre os diferentes órgãos públicos, em geral 
as repartições de habitação, planejamento, fomento à economia e meio ambiente, e de 
alinhar interesses e obter consenso a respeito de exigências legais, ambientais e de 
planejamento entre o poder público e particulares. Os mecanismos e modelos geralmente 
usados são: 
 
i grupos de trabalho, unidades de gerenciamento e coordenadorias 
subordinadas p.ex. ao prefeito e agregados aos órgãos públicos, 
ii sociedades maioritariamente municipais de direito privado com 
participação particular (empresa de economia mista), 
iii agências e sociedades de desenvolvimento em nível estadual ligados a 
fundos imobiliários. 
 
Todas estas entidades de gerenciamento têm como objetivo: 
 
· Incentivar medidas de reabilitação, 
· Flexibilizar os processos burocráticos, 
· Gerar transparência na comunicação, 
· Gerar consenso, 
· Atender melhor as necessidades econômicas do mercado imobiliário e do 
marketing. 
 
Na Alemanha 49 % das medidas de revitalização foram implementadas e 40 % foram 
financiadas através de parcerias público-privadas. 
 
 
5.1 Gerenciamento por unidades inter-setoriais/inter-secretarias 
 
Segundo um levantamento sobre as experiências de gerenciamento e coordenação de 
reabilitações em 149 cidades alemãs, a coordenação inter-secretarias é o fator mais 
importante na viabilização institucional de medidas de reabilitação. Como mostram os 
Quadros 8 e 9 a maioria das medidas estão sob responsabilidade de uma secretaria só. 
Porém para um encaminhamento satisfatório de reabilitações em nível municipal é 
indispensável a criação de entidades organizacionais interdisciplinares entre as secretarias, 
atores privados e unidades de coordenação dos processos de licenciamento. 
 
 
 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
 
28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Levantamento realizado em 149 cidades alemães pelo Instituto Alemã de 
Urbanistica ( Tomerius et al., 2001) 
 
1. Direção e coordenação do processo: na maior parte das cidades fica sob a competência 
da Secretaria de Planejamento (50%), seguido pela Secretaria de Fomento à Economia 
(26%). Sociedades de desenvolvimento (8%) e unidades inter-secretarias de 
coordenação estão em terceiro lugar seguidos por Secretarias de Meio Ambiente (5%) 
 
2. Coordenação das atribuições das secretarias: antes do início do processo de reabilitação, 
as necessidades de licenciamento e planejamento das secretarias são informalmente 
sintonizadas em grupos de trabalho, conselhos ou comissões inter-secretarias.Os 
processos de licenciamento são centralizados e sintonizados. 
 
 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
 
29 
Quadro 8 Modelos de Gerenciamento municipal de reabilitação de áreas 
degradadas, segundo Tomerius et al., 2001 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Cadastro de 
obras 
Secretarias 
Licenciamento 
central no 
“balcão único” 
em 8 semanas 
Cooperação intersecretarial é tarefa obrigatória através de decreto do prefeito 
Investidores 
Duisburg 
. 
identificação de 
investidores da 
“economia 
nova” 
Prefeito 
 
 
“Projeto 
Dortmund” 
direção geral 
de projetos de 
reabilitação 
estabelecimento 
de um quadro 
favorável para 
investidores 
coordenação 
de recursos 
financeiros 
Fundação com 
empresas 
privadas 
Cidade de Dortmund 
 
Unidade de coordenação e 
direção na prefeitura 
1 Gerente: 
 
Coordenador Central 
Sintonização Inter secretarias 
Moderação Es
ci
to
rio
 d
e 
ap
oi
o 
ao
s 
in
ve
st
id
or
es
 
 G
ru
po
s 
de
 P
ro
je
to
 
Sociedades de 
desenvolvimento 
Cidade de Duisburg 
Prioriza medidas 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
 
30 
Quadro 9 Modelos de gerenciamento de remediação de áreas degradadas 
segundo Tomerius et al., 2001 
 
 
ciamento municipal de 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 comercialização 
marketing 
“new economy” 
 
Secretaria de planejamento 
(Department of Planning) 
(1) VCP = Voluntary Clean-up Program 
(2) Carta que garante a suficiência de medidas de remediação 
Prefeito 
 
Secretaria de Meio Ambiente 
(Environmental Department) 
Cidade de Chicago 
Gerenciamento 
de fundos e 
programas 
Insere a reabilitação em 
programas de VCP (1) 
 
 
Obtém 
No-further-remediation 
letter (2) 
Implementa as medidas 
de reabilitação 
Cidade de Saarbrücken 
Secretaria do governo 
(Hauptdezernat) 
 
Sociedade de Inovação 
e fomento empresarial e 
gerenciamento de áreas 
 
(= Sociedade municipal de 
direito privado, 
68 % municipal) 
 
 
C
om
un
ic
aç
ão
, n
et
w
or
ki
ng
 
apoio político 
Se
cr
et
ar
ia
s 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
 
31 
 
Em seguida são apresentados dois exemplos de reabilitação de áreas degradadas por 
uma sociedade de desenvolvimento de projetos. Ambos casos tratam da reabilitação 
de áreas parcialmente contaminadas localizadas em regiões urbanas de valor 
imobiliário considerável. Em ambos casos a reabilitação resultou em uma valorização 
dos terrenos em conseqüência de um uso mais nobre, residencial ou comercial 
(Ministerium für Umwelt und verkehr, Baden-Württemberg, 2002) 
 
No caso “Kienzle” (ver 5.2) , a área reabilitada foi subdividida em dois tipos de uso: 
residencial e estacionamento/comercial. Isso se explica pela existência de 
contaminações mais complexas em partes do terreno cuja remediação completa seria 
custosa demais, porem compatível com um uso comercial. 
 
No caso “Ferro Velho” (ver 5.3) a reabilitação se realiza dentro de um conceito de 
revitalização urbanística regional, envolvendo terrenos publico e privados na 
vizinhança. 
 
Ambos os casos foram realizados através de uma Sociedade particular de 
desenvolvimento de reabilitação. Sem entrar em explicações detalhadas dos gráficos e 
organogramas, as seguintes observações em relação ao gerenciamento da medida 
podem ser feitas: 
 
· a fase de concepção e planejamento é relativamente grande (39 meses no caso 
Kienzle respectivamente 101 meses no caso Ferro Velho), 
· todos os trâmites burocráticos, de planejamento e licenciamento foram 
coordenadas pela Sociedade de desenvolvimento, 
· contratos de cunho público privado formam a base para a remediação e garantem 
segurança aos investidores em relação ao objetivo da remediação e ao futuro uso, 
· a sociedade assume os riscos civis e econômicos através de contratos, 
· a captação de financiamento público fica por conta da Sociedade de 
desenvolvimento (caso “Ferro Velho”), 
· a venda para os investidores pode acontecer antes (“Kienzle”) ou depois (“Ferro 
Velho”) das medidas de remediação executadas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 32 
 
5.2 Reabilitação da indústria abandonada Kienzle 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Localização 
 
· Indústria abandonada 
· Centro de cidade de 
81.000 habitantes 
· Área residencial no norte 
· Escolas perto 
· Rodovia regional perto 
Situação da área degradada 
 
· Fabrica de relógios a partir 
de 1901 
· Contaminação por 
hidrocarbonetos e 
solventens, detectado em 
1980, área ficou ociosa 
· Demolição em 1990 
· Avaliação de risco pelo 
órgão publico 
Uso urbanístico (17 ha) 
 
· Avaliação do potencial 
· Mudança do plano de edificação 
· Contrato urbanístico regulamenta 
a participação da Sociedade no 
planejamento e custosde 
infraestrutura 
· Plano e edificação: 
estacionamentos e feira no Norte, 
· 180 residências fora dos focos 
(hotspots) no Sul, 
· Bacia de retenção de águas 
pluviais no Leste 
 
 
 
 
 
 33 
 
 Cronograma 
Reabilitação KIENZLE – Areal 
Atividades institucionais Atividades particulares 
 
Análise uso 
local 
Check dos pré-
requisitos legais 
referentes à 
obra 
Investigação para 
remediação e 
disposição de solos 
tratados 
 
Negociações e 
compra de terreno 
Sociedade de 
desenvolvimento de 
projetos 
 
Financiamento 
terreno 
Conceito 
urbanístico 
 
Plano de remediação 
Contrato de 
remediação 
público-privado 
 
Venda para 
investidores 
Reengenharia remediação desenvolvimento público, 
infraestrutura 
1 INÍCIO 
Levanta-
mento 
2 meses 
Concepção 
4 meses 
6 meses 
Implantação 
em execução 
 
Aceitação legal do 
risco; plano de obra, 
remediação 
Financiamento 
remediação 
desenvolvimento 
imobiliário 
Início 
plano 
de obras 
Financiamento 
planejamento + 
identificação 
investidores 
 
Modificação 
plano 
edificação 
Contrato 
urbanístico 
Plano 
edificação 
aprovado 
Planejamento 
11 meses 
16 meses 
 34 
5.3 Reabilitação de área comercial “Ferro velho” 
 
 
 
 
 
 
Localização 
· Cidade de 50.000 
habitantes 
· perto de linha de trem 
· região de uso misto 
residencial e comercial 
· área de proteção de 
mananciais 
 
 
Situação da área degradada 
 
· Hidrocarbonetos, PAH, PCB, 
metais pesados 
no solo, decorrente de 
disposição e tratamento 
de sucata; 
· remediação: remoção do 
material 
contaminado 
 
Uso urbanístico planejado (16.4 ha) 
 
· Residências e lojas 
· Integração em medida de 
desenvolvimento urbanístico 
regional 
 
 
 
 
 
 
 
 
 35 
 
 
Início 
Levanta-
mento 
12 meses 
Concepção 
40 meses 
Planejamento 
49 meses 
Implantação 
Em execução 
 
Análise uso 
local 
Check dos pré-
requisitos legais 
referentes à 
obra 
 
Investigação para 
remediação 
 
Contato com o 
proprietário 
Sociedade de 
desenvolvimento de 
projetos 
 
Financiamento 
público 
 
Plano 
urbanístico 
 
Plano de remediação 
Identificação 
investidores 
Financiamento 
imobiliário 
Contrato de 
remediação 
 
Plano edificação 
aprovado 
Financiamento 
planejamento 
Reengenharia remediação desenvolvimento público 
 
Compra 
Aceitação legal do 
risco plano obra, 
remediação 
 
Financiamento 
remediação 
Venda para 
investidores 
Cronograma Atividades institucionais Atividades particulares 
Reabilitação “Ferro Velho 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
36 
6 RESUMO DOS PRINCIPAIS PRÉ-REQUISITOS PARA MEDIDAS DE 
REABILITAÇÃO 
Baseando-se nas experiências dos países aqui relatados, é possível identificar os pontos 
cruciais para implementar medidas de reabilitação de áreas degradadas. 
 
6.1 Políticas públicas 
 
 Como mostra o exemplo dos países como Estados Unidos, Alemanha, França, Reino Unido 
foi necessário de estabelecer políticas públicas voltadas ao uso econômico e a proteção do 
solo para inibir a crescente ocupação de áreas verdes e consequentemente promover a 
reutilização de áreas degradadas. Estas políticas se manifestam em legislações e programas 
públicas, que têm como objetivo a viabilização tanto urbanística quanto econômica e 
ambiental da reabilitação de áreas degradadas dentro do marco do desenvolvimento 
sustentável das cidades. 
 
Um outro pré-requisito é a restrição legal do uso do solo contaminado, fixado nas leis de 
ordenamento territorial e ambientais. Sem esta restrição legal, apoiada por portarias e 
regulamentações que especificam limites do uso do solo e grau de contaminação e risco, não 
existiria “revitalização”, brownfield development ou reabilitação de áreas degradadas 
ambientalmente correta. Sem uma legislação corretiva e uma atuação dos órgãos 
controladores e corretivos, as áreas degradadas e contaminadas são “revitalizadas” sem 
critérios ambientais, só visando o lucro comercial e sem uma preocupação com riscos 
decorrentes da obra, dos resíduos gerados e da incompatibilidade do novo uso com a 
qualidade do solo contaminado. 
 
As legislações restritivas nos países aqui relatados geravam grandes entraves á reutilização 
das áreas degradadas por causa do risco remanescente e incalculável ou a impossibilidade 
de atender as exigências legais. Isso causou decadência contínua de regiões, cidades ou 
bairros em decorrência da exclusão destas áreas do ciclo econômico. Este impasse 
incentivou a criação de mecanismos para a viabilização da reabilitação destas áreas e seu 
retorno ao ciclo econômico. 
 
Fazem parte das políticas públicas os seguintes conceitos básicos e instrumentos que 
viabilizam a reabilitação econômica e ambiental de áreas degradadas: 
 
· Flexibilização da questão “responsabilidade civil/legal objetivo” que isenta 
proprietários total ou parcialmente das obrigações legais, motivando desta maneira a 
comercialização de áreas degradadas, 
· Flexibilização dos padrões de remediação, voltados ao uso proposto da área com 
garantias públicas e leis que limitam a responsabilidade civil no futuro, 
· Existência de formas contratuais, acordos e ajustes para fixar, entre o órgão público 
e o responsável, objetivos, responsabilidades e metas, deste modo aumentando a 
segurança financeira e legal para os investidores e garantindo ao órgão público o 
alcance dos objetivos, 
· Definição do uso do solo em função da qualidade do solo ou do grau da 
contaminação residual assim viabilizando recuperações economicamente viáveis e 
futuros usos e comercializações lucrativos para o investidor, 
Projeto Demonstrativo N° 004: Recuperação de áreas urbanas degradadas 
 
37 
· Fundos financeiros públicos que iniciam processos, financiam investigações, 
remediações e motivam participações de investidores privados. 
 
6.2 Financiamento e instrumentos econômicos 
 
O aporte financeiro direto é um fator crucial para iniciar e motivar a execução de projetos e 
medidas de reabilitação e revitalização urbana. Em nenhum dos países analisados este 
processo se desenvolveu somente com base em investimentos privados e regras do 
mercado. É consenso, especialmente nos Estados Unidos que os investimentos públicos em 
reabilitação têm ao longo prazo um benefício econômico grande em decorrência da 
revitalização estrutural da economia regional em decorrência de empregos criados, impostos 
arrecadados, conflitos sociais amenizados ou erradicados e estruturas urbanas preservadas. 
Isto explica as enormes quantidades de subvenções através de programas federais e 
estaduais, que em geral visam 
· Apoiar experiências piloto que podem ser multiplicadas 
· Co-financiar reabilitações em conjunto com municípios ou outros órgãos públicos e 
privados 
· Investir em capacitação de mão- de-obra especializada e criar empregos 
· Alimentar fundos públicos para a reabilitação 
 
Apoio financeiro indireto, através de incentivos fiscais, é um mecanismo obviamente 
lucrativo também para o poder público, observado principalmente nos países anglo-
saxonicos e nos Países-Baixos. Estes instrumentos são aplicados, na sua maioria, 
diretamente beneficiando o investidor que tira vantagens da dedução de impostos prediais e 
territoriais, de energia ou outras taxas referente ao terreno revitalizado ou a medida de 
reabilitação. Indiretamente isso gera um refluxo para o poder público que se beneficia do 
aumento da arrecadação decorrente do aumento de preços imobiliários e reinveste este 
lucro em outros projetos. Instrumentos