13. Da Compra e Venda - Parte I

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Da Compra e Venda – Parte I 
1. Conceito: 
- É o contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa 
móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada preço. 
- O vendedor assume a obrigação de entregar ao comprador determinada coisa, e este assume a 
obrigação de entregar àquele o respectivo preço. 
- art. 481 do CC/02; 
2. Natureza Jurídica: 
- É contrato Translativo; 
- art. 482 do CC/02; 
- O contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a 
propriedade, denotando efeitos obrigacionais; 
- A transferência do domínio ocorrerá com a tradição (bem móvel) e pelo registro do contrato de 
compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (bem imóvel); 
3. Características: 
a) Bilateral – há obrigações para ambas as partes (são credores e devedores entre si); 
b) Sinalagmático – direitos e deveres proporcionais entre as partes; 
c) Oneroso – há sacrifícios patrimoniais para ambas as partes (prestação + contraprestação); 
d) Comutativo – em regra, mas pode assumir um risco ou álea, tornando-se aleatório; 
e) Consensual – o aperfeiçoamento ocorre com a composição das partes – art. 482; 
f) Contrato típico – está tratado pela codificação privada; 
4. Elementos essenciais ou constitutivos: 
- Segundo entendimento unânime da doutrina contratualista, o contrato de compra e venda possui 
três elementos essenciais à sua caracterização: 4.1 Partes; 4.2) o consentimento; 4.3) a coisa; e 4.4) o 
preço. 
- art. 482 CC/02; 
 
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4.1 Partes: 
- As partes devem ser capazes, sob pena de nulidade ou anulabilidade da compra e venda, 
dependendo da modalidade de incapacidade; 
- Capacidade ou legitimação especial – venda de imóveis a terceiros que exige outorga do cônjuge 
(uxória ou marital), conforme art. 1.647, I, sob pena de anulabilidade, nos termos do art. 1.649 do 
CC/02; 
4.2 Consentimento: 
- deve ser livre e espontâneo, sob pena de o contrato de compra e venda se tornar anulável por vício 
na sua formação – art. 171, II; 
- compra e venda é contrato consensual; 
4.3 Coisa: 
- deve ser lícita, possível, determinada ou determinável; 
- Pode ser bem móvel, imóvel e semovente; 
OBS: compra e venda de coisa futura - art. 483 do CC - compra e venda sob encomendas; 
4.4 Preço: 
- deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal – art. 315; 
- Não pode em ouro ou moeda estrangeira, sob pena de nulidade do contrato – art. 318; 
a) Regra 
- As partes devem estipular; 
b) Preço por avaliação – art. 485 
- Pode ser deixada ao arbítrio de terceiro; se o terceiro não aceitar, ficará sem efeito o contrato, 
salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa; 
c) Preço por cotação – arts. 486/487 
- São lícitos os contratos de compra e venda cujo preço é fixado em função de índices ou parâmetros 
suscetíveis de objetiva determinação, caso do dólar ou do ouro; 
- o preço também pode ser fixado conforme taxa e mercado ou de bolsa, em certo e determinado 
dia; 
 
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d) Preço tabelado e preço médio – art. 488 
d.1) Caso as partes contratantes não estipularem expressamente o preço, e em não havendo 
tabelamento oficial (como de medicamento, por exemplo, ou a tabela FIPE), entende-se que as 
partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habitualmente praticadas pelo vendedor; 
d.2)Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio 
(definido pelo juiz); 
e) Preço unilateral – art. 489 
- Nulidade da compra e venda se a fixação do preço for deixada ao livre-arbítrio de uma das partes; 
OBS: diante da existência dos contratos de adesão, em que o preço é determinado de forma 
unilateral, imposto por uma das partes, a doutrina entende que o comando legal acima está 
proibindo o “preço cartelizado”, manipulado por cartéis. Em verdade o comando legal acima não tem 
razão de ser, tendo em vista a “estandardização contratual” ou “Império dos Contratos-Modelo”. 
5. Direitos e deveres fundamentais do comprador e do devedor: 
a) Dever do comprador – pagar o preço correspondente à coisa comprada; 
b) Dever do vendedor – entregar a coisa vendida; 
c) Direito do comprador – receber a coisa comprada; 
d) Direito de vendedor – receber o preço pela coisa vendida; 
6. Da assunção dos riscos e despesas: 
6.1 Riscos em relação à coisa – art. 492: 
- Correm por conta do vendedor, que tem o dever de entregá-la ao comprador, pois enquanto não 
entregar, a coisa ainda lhe pertence; 
6.2 Riscos pelo preço – art. 492: 
- Correm por conta do comprador, que tem os deveres dele decorrentes; 
6.3 Riscos de coisas que se pesam, contam, marcam, etc. – art. 492, § 1º e 2º: 
a) Casos fortuitos - ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente 
se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição 
do comprador, correrão por conta deste, que adquire a coisa; 
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b) Mora do Credor - Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, 
se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo 
ajustados. Pune-se o credor pelo atraso no recebimento da obrigação; 
6.4 Despesa com transporte e tradição – art. 490: 
- Em regra, correm por conta do vendedor; 
6.5 Despesas com escritura e registro – art. 490: 
- Serão pagas pelo comprador; 
- As regras constantes do art. 490 podem ser convencionadas pelas partes em sentido contrário; 
* A prática empresarial criou os chamados INCOTERMS 2000, que são termos internacionais de 
comércio que definem os direitos e obrigações mínimas do vendedor e do comprador quanto a 
fretes, seguros, movimentação em terminais, liberações em alfândegas e obtenção de documentos 
de um contrato internacional de venda de mercadorias. Ex: cláusula FOB (“Free on board”), pela qual 
o vendedor responde pelas despesas do contrato até o embarque da coisa no navio. 
7. Complemento à exceção do contrato não cumprido – art. 491: 
- Na compra e venda à vista, diante do sinalagma, somente se entrega a coisa mediante o pagamento 
imediato do preço; 
- Primeiro há o pagamento, depois a entrega da coisa; 
8. Tradição da coisa vendida – art. 493 e 494; 
1º) Não havendo estipulação entre as partes, a entrega deverá ocorrer no lugar onde se 
encontrava ao tempo da celebração da venda - 493; 
2º) Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta 
correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se 
afastar o vendedor – 494; 
9. Insolvência antes da tradição – art. 495: 
- Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em 
insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de 
pagar no tempo ajustado. 
- Se o vendedor se tornar insolvente, o comprador poderá reter o pagamento até que a coisa lhe seja 
entregue ou que seja prestada caução; 
 
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RESTRIÇÕES À AUTONOMIA PRIVADA NA COMPRA E VENDA 
 
10. Da venda de ascendente a descendente – art. 496: 
- Acarreta a anulabilidade ou nulidade relativa do contrato. 
- Não se aplica, ainda que por analogia, aos casos de união estável, uma vez que se trata de regra 
restritiva de direitos. Assim sendo, não há necessidade de autorização do companheiro para o 
referido ato (outorga convivencial); 
OBS: Parágrafo Único traz a expressão “em ambos os casos”. Esta expressão deve ser 
desconsiderada, pois houve erro de tramitação, sendo certo que o projeto original da codificação 
trazia no caput tanto a venda de ascendente para descendente quanto a venda de descendente para 
ascendente, apontandoa necessidade da referida autorização nos dois casos. Porém, a segunda 
hipótese (venda de descendente para ascendente) foi retirada do dispositivo, não havendo a 
necessidade de autorização em casos tais. Mas esqueceu-se, no trâmite legislativo, de alterar o 
parágrafo único. A regra de que a lei não contém expressões inúteis não é absoluta. 
OBS: Portanto, no caso do parágrafo único, a expressão “em ambos os casos” é analisada sob a 
perspectiva da interpretação histórica do processo legislativo. 
10.1 Prazo para anulação: 
1º) Parte da doutrina entende ser a Súmula 494 do STF, que prevê 20 anos; 
2º) Parte da doutrina entende que referida súmula fora tacitamente revogada pelo art. 179, 
que prevê prazo decadencial de dois anos; 
- A conclusão pela aplicação do prazo decadencial vem sendo adotada pela jurisprudência mais 
recente, especialmente do STJ. 
11. Da venda entre cônjuges – art. 499: 
- Somente é possível a venda de bens excluídos da comunhão, residindo no final do dispositivo a 
restrição específica da compra e venda; 
- Nulidade do contrato, por impossibilidade do objeto – art. 166, II; 
- Pode ser aplicada à União Estável, por não ser norma totalmente restritiva; 
12. Da venda de bens sob administração – art. 497: 
- Não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: 
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I – A lei receia que estas pessoas façam prevalecer a sua posição especial para obter vantagem, em 
detrimento dos titulares, sobre os bens que guardam ou administram; 
II e IV – lei visa proteger a moralidade pública; 
III - lei visa proteger a moralidade e a estabilidade da ordem pública; 
Obs.: As restrições envolvem a própria liberdade de contratar, pois há vedação de celebração do 
negócio jurídico entre determinadas pessoas; 
13. Da venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum – art. 504: 
13.1 Condomínio pro indiviso x condomínio pro diviso: 
a) condomínio pro indiviso: 
- quando o bem não se encontra dividido no plano físico ou fático entre os vários proprietários, de 
modo que cada um apenas possui parte ou fração ideal. 
- Aplica-se a restrição do art. 504; 
b) condomínio pro diviso: 
- quando, apesar de possuírem em condomínio, cada condômino tem a sua parte delimitada e 
determinada no plano físico. 
- Nesse caso, cada condômino pode vender sua parte a terceiro, sem estar obrigado a oferecê-la aos 
outros condôminos. 
- É o que ocorre em relação à unidade autônoma em condomínio edilício, que pode ser vendida a 
terceiro, sem qualquer direito de preferência a favor dos demais condôminos. 
- Não se aplica a restrição do art. 504 do CC; 
13.2 Prazo Decadencial: 
- Ação anulatória (rito ordinário) de compra e venda no prazo decadencial de 180 dias X alguns 
doutrinadores entendem ser ação de adjudicação, uma vez que o principal efeito é constituir 
positivamente a venda para aquele que foi preterido; 
13.3 Início da contagem do prazo: 
a) Maria Helena Diniz – ciência da alienação; 
b) Sílvio de Salvo Venosa – da consumação do negócio; 
c) Álvaro Villaça Azevedo – quando bem imóvel, da data do registro imobiliário; 
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* Parece ser mais coerente a adotada por Maria Helena Diniz. 
13.4 Ordem de preferência – Parágrafo único, art. 504: 
- Quando há muitos condôminos; 
- Não se confunde com a preempção convencional e com o direito de preferência do locatário.