Baixe o app para aproveitar ainda mais
Prévia do material em texto
Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) 1º Diretrizes gerais Art. 1º. Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei. Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. Comentário: o Estatuto da Cidade é uma lei federal (lei nº 10.257/2001), exigida constitucionalmente, que regulamenta os instrumentos de política urbana que devem ser aplicados pela União, pelos Estados e, especialmente, pelos Municípios. Essa lei traz as diretrizes gerais da política urbana, em especial do uso da propriedade urbana, sendo estas normas de ordem pública e, portanto, intransacionáveis por particulares. 2º Do Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação. https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ a) Natureza Jurídica: cuida-se de instituto que impõe ao proprietário uma obrigação de fazer, visando ao melhor aproveitamento do imóvel, combatendo assim o solo não edificado, subutilizado ou não utilizado. Sua aplicação depende do plano diretor da cidade prevê as áreas onde será possível a imposição da sanção. Ademais, exige-se ainda lei municipal específica que fixe o procedimento, as condições e prazos cabíveis. § 1o Considera-se subutilizado o imóvel: I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente; a) Sub-uso: o parcelamento não visa apenas combater vazios urbanos, atacando também as propriedades que não tem a sua totalidade aproveitada por seus danos. b) Uso ilegal: segundo a doutrina, o parcelamento compulsório não é meio adequado para combater o uso do imóvel. O uso ilegal não se confunde com o sub-uso, possuindo cada um mecanimos distintos de combate. O poder público dispõe de outros mecanismos para combater o uso ilegal, tais como aplicação de multa, embargo de obra, edital de demolição, dentre outros. Em razão disso, o inciso II do §1º, do artigo 5º, do Estatuto da Cidade, que equiparava o sub-uso ao uso do https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ imóvel em desacordo com a legislação urbanística e ambiental (uso ilegal) foi vetado. c) Rol taxativo: o conceito de imóvel subutlizado dado pelo §1º, I, do Estatuto da Cidade não pode ser ampliado pela lei específica a ser editada pelo Município. A Constituição (Art. 182, §4º) foi clara ao determina que os instrumentos urbanísticos disponíveis ao Poder Público Municipal devem ser regulados por lei federal. § 2o O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis. a) Registro Público: como forma de dar efeitos “erga omnes” à cobrança da obrigação de fazer a lei prevê a averbação da notificação ao proprietário. Assim, não poderá o proprietário alegar desconhecimento da obrigação de fazer contra ela imposta. O poder público pode, diretamente, promover a execução da obrigação de fazer? NÃO. O estatuto não permite que o Poder Público diretamente realize o parcelamento, edificação ou utilização compulsória do solo. Caso o particular não cumpra com a obrigação de fazer, a lei determina que o Município utilize os outros meios de coerção legal (IPTU Progressivo e, por último, a desapropriação sanção). https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ b) Proprietário hipossuficiente: caso o proprietário do imóvel não disponha de recursos financeiros, deverá fazer requerimento junto à Administração Municipal informando a situação, caso em que, analisando discricionariamente tal requerimento, a Administração poderá estabelecer um consórcio imobiliário, nos termos do artigo 46 da Lei: Art. 46. O poder público municipal poderá facultar ao proprietário de área atingida pela obrigação de que trata o caput do art. 5o desta lei, a requerimento deste, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel. §1o – Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas. §2o – O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras, observado o disposto no §2o do art. 8o desta Lei. Tal consórcio consiste numa permuta entre o proprietário e o Município. Assim, o proprietário cede o terreno ao Município que, em momento posterior, pagará ao proprietário por meio da transferência de unidades imobiliárias construídas pela Administração Municipal no seu terreno. A lei estabelece, ainda, que o valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras. https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ A doutrina entende que, nos casos em que o Município não cumpre sua parte no acordo, o imóvel cedido pelo particular ao Poder Público Municipal não retorna ao seu patrimônio, devendo o particular buscar seu direito na via judicial. Esclarece, ao final, que a lei previu esse procedimento de consórcio urbano, porque, conforme já dito, o parcelamento compulsório não é meio adequado para combater o uso irregular do imóvel. Para tanto, o poder público dispõe de outros mecanismos, como, por exemplo, aplicação de multa, embargo de obra, edital de demolição, dentre outros. § 3o A notificação far-se-á: I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração; II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo inciso I. § 4o Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a: I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente; II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento. § 5o Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a que se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo. https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ Art. 6o A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos. a) Sucessão da obrigação: o artigo 6º estabelece que a transferência do imóvel, seja por ato “inter vivos” seja “causa mortis”, ocorrida após a notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização. Isso somente é possível porque a notificação, como visto, confere o caráter “erga omnes” a obrigação, uma vez que ela deverá ser registrada em cartório. 3º IPTU progressivo no tempo Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art.5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. § 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento. a) Progressividade extrafiscal: a utilização do IPTU progressivo no tempo somente é possível nos casos em que https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ o particular não cumpra a obrigação de fazer imposta pelo parcelamento compulsório. A majoração da alíquota, aqui, não tem por objetivo aumentar a arrecadação do Poder Público, mas sim fazer com que o proprietário dê uma adequada destinação ao seu imóvel. A tributação diferenciada será mantida até que o proprietário cumpra sua obrigação de bem aproveitar o imóvel. Contudo, a progressividade somente poderá alcançar a alíquota máxima de 15%. objetivo dessa fixação de alíquota máxima é para evitar que a progressividade não venha a ter um efeito confiscatório, o que sabemos ser proibido constitucionalmente. Caso o particular apresente um projeto de aproveitamento do imóvel, a tributação progressiva será suspensa no ano seguinte. Caso ele não cumpra com o projeto, a tributação diferenciada retornará. Passados 05 anos de progressividade, será possível ao município desapropriar o bem. A título de curiosidade, antes da EC 29/2000, a CF/88 permitia para o IPTU apenas a progressividade ora estudada, em razão da função social da propriedade (art. 182, § 4º, II). A Constituição, porém, não previa, expressamente, a progressividade em razão do valor do imóvel (art. 156, § 1º, I), o que somente ocorreu por meio da EC 29/2000. Contudo, antes mesmo da edição da EC 29/2000, muitos Municípios editaram leis prevendo alíquotas progressivas em razão do valor do imóvel. O STF considerou que essas leis são inválidas: STF - Súmula 668: É inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da emenda https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ constitucional29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana. A declaração de inconstitucionalidades das leis que criaram a progressividade em razão do valor criou um problema, consistente em saber qual alíquota seria aplicável ao caso. O STF, então, em sede de repercussão geral (RE 602347/MG), fixou a seguinte tese: "Declarada inconstitucional a progressividade de alíquota tributária, é devido o tributo calculado pela alíquota mínima correspondente, de acordo com a destinação do imóvel”. § 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o. a) Inexistência de prazo máximo: Após 05 anos, a progressividade do IPTU atingirá sua alíquota máxima, permitindo ao Município a utilização da desapropriação sanção. Em razão disso, parte da doutrina passou a questionar se passado 05 anos sem a correta destinação do imóvel, a Administração Municipal poderia manter a progressividade do IPTU até que seja dada a correta destinação do Imóvel, ou deveria partir para o próximo instrumento legal, consistente na desapropriação sanção. Prevaleceu que a utilização do IPTU progressivo não possui prazo máximo, de forma que, ainda que não seja mais possível o aumento da alíquota, visto que a progressividade é de 05 anos, seja mantida a alíquota máxima pelo tempo que o Poder Público considerar https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ necessário. Ou seja, a Administração teria 05 anos para poder aumentar a alíquota, mas não teria um prazo máximo para manter essa medida. § 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo. Benefícios tributários: por se tratar de uma sanção, não é possível a concessão de isenção ou anistia. 4º Desapropriação com pagamento em títulos Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública. § 1o Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano. § 2o O valor real da indenização: I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei; II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios. https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ § 3o Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos. § 4o O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público. § 5o O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório. § 6o Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5o as mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei. a) Desapropriação sanção: Nesse caso, a perda da propriedade ocorre em razão do descumprimento pelo proprietário da função social da propriedade e não porque o Poder Público vê no imóvel interesse social ou utilidade pública. Assim, a doutrina chama esta espécie de desapropriação sanção. Em razão de sua motivação, dispensa-se nesta espécie de desapropriação a expedição de decreto expropriatório. Segundo a doutrina, (Fernada Lousada) há que se falar em falta de publicidade, porque esta medida é a terceira de uma ordem sucessiva de sanções a serem impostas ao proprietário que não cumpre com a função social da propriedade. Aqui, o que será indenizado é o valor real do imóvel e não o seu justo valor. A própria lei afasta do valor real os lucros cessantes, juros compensatórios e a mais valia urbana gerada por verba pública, remetendo-o ao valor venal considerado para fins de tributação de IPTU. https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ b) Procedimento: a desapropriação sanção segue o rito consagrado nos arts. 11 a 30 do DL 3.365/41. Havendo interesse público no feito, o processo não se suspende nem se interrompe, mesmo nos casos em que o proprietário resolva dar um fim adequado ao bem. Aplica- se, no caso, a norma do art. 21 do aludido Decreto-Lei, a qual consagra o princípio da ininterruptividade. c) Emissão de títulos da dívida pública: para pagamento da propriedade imobiliária adquirida, o Ente Municipal emitirá títulos da dívida pública. Estes títulos dependem de autorização do Senado Federal, na forma do art. 52, IX, da CF. Por depender do aval do órgão legislativo federal, a doutrina entende que a decretação da desapropriação pela municipalidade é uma faculdade. d) Aproveitamento do imóvel: a aquisiçãodo imóvel pelo Município transfere ao ente público a obrigação de dar ao bem a devida destinação no prazo de 05 anos, a contar do final do processo expropriatório. O descumprimento dessa obrigação importa em improbidade administrativa, na forma do art. 52, IX, desta Lei. Art. 52. Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei no 8.429, de 2 de junho de 1992, quando: II – deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado aproveitamento do imóvel incorporado ao patrimônio público, conforme o disposto no § 4o do art. 8o desta Lei; Caso o Município não tenha interesse em explorar o imóvel diretamente, poderá promover sua alienação a terceiros, mediante processo licitatório. No edital do certame é de boa cautela haver a previsão de prazo para que o novo https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ adquirente dê bom uso ao imóvel. Ademais, em razão de sua finalidade, deve constar impedimento ao antigo proprietário de participar da concorrência. 4º Da usucapião especial de imóvel urbano Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. a) Da usucapião especial de imóvel urbano: a usucapião especial urbana será cabível em relação aos imóveis urbanos de até 250m² ocupados, initerruptamente e sem oposição, por, pelo menos, 05 anos, utilizando-a para a sua moradia e a da sua família, desde que NÃO seja proprietário de outro imóvel (rural ou urbano). § 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. a) Destinação Social: por visar aquisição de moradias, a usucapião especial de imóvel urbano não pode ser exercida por pessoas jurídicas, apenas por pessoas físicas. Também em razão do cunho social, cada pessoa só poderá ser beneficiada uma vez. https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ A lei exige a destinação do imóvel como moradia, mas não impõe o uso exclusivo. Assim, o fim comercial de parte do imóvel não descaracteriza a usucapião, desde que preponderantemente o bem seja usado como residência. b) “sucessio possessionis”: o parágrafo terceiro prevê a transferência da posse “causa mortis”. Para que ocorra a continuidade no cômputo do prazo é preciso que o herdeiro já resida no local na época do óbito, não bastando, neste caso, a posse decorrente da “saisine”. Havendo mais de um herdeiro, e nem todos habitem o imóvel, a doutrina admite o aproveitamento da posse de um para os demais, de modo a considerar a posse exercida pelo autor da herança. c) Objeto da usucapião: o limite legal de metragem abrange o terreno e a construção. A área urbana é aquela definida em lei municipal. Pode ser deferida usucapião especial urbana ainda que a área do imóvel seja inferior ao módulo mínimo dos lotes urbanos previsto no plano diretor: Determinada pessoa preencheu os requisitos para obter o direito à usucapião especial urbana, prevista no art.183 da CF/88. Ocorre que o juiz negou o pedido alegando que o plano diretor da cidade proíbe a existência de imóveis urbanos registrados com metragem inferior a 100m2. Em outras palavras, fixou que o módulo mínimo dos lotes urbanos naquele Município seria de 100m2 e, como a área ocupada pela pessoa seria menor que isso, ela não poderia registrar o imóvel em seu nome. A decisão do magistrado está correta? O fato de haver essa limitação na lei municipal impede que a pessoa tenha direito à usucapião especial urbana? NÃO. Se forem preenchidos os requisitos do art. 183 da CF/88, a pessoa terá direito à usucapião especial urbana e o fato de o imóvel em questão não atender ao mínimo dos módulos urbanos exigidos pela legislação local para a respectiva área (dimensão do lote) não é motivo https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ suficiente para se negar esse direito, que tem índole constitucional. Para que seja deferido o direito à usucapião especial urbana basta o preenchimento dos requisitos exigidos pelo texto constitucional, de modo que não se pode impor obstáculos, de índole infraconstitucional, para impedir que se aperfeiçoe, em favor de parte interessada, o modo originário de aquisição de propriedade (RE 422349/RS). d) Prazo: o prazo de 05 anos não começa a contar a partir do advento desta lei, mas da constituição, documento que primeiramente previu esta modalidade de usucapião. Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. a) Usucapião especial urbana coletiva: o artigo 10 cuida da usucapião especial urbana coletiva, que será cabível na seguinte hipótese: pessoas de baixa renda ocuparem, de maneira ininterrupta e sem oposição, por, pelo menos, 05 anos, imóvel urbano SUPERIOR a 250m², utilizando-o como moradia sua e de sua família, desde que o indivíduo NÃO seja possuidor de outro imóvel (rural ou urbano) e desde que NÃO seja possível a identificação da área de cada possuidor. Este instrumento visa, primordialmente, às favelas e invasões que surgem desordenadamente, sendo uma ocupação indistinta da comunidade que vive no local. https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ § 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. § 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. § 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. § 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. § 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes. a) “Acessio Possessionis”: diferentemente da forma individual, a lei permite a soma das posses entre pessoas vivas, desde que sejam contínuas (§1º). b) Criação do Condomínio: o juiz, ao reconhecer a usucapião, criará um condomínio entre os ocupantes da área. A indivisibilidade do condomínio decorre da natureza da ocupação, que não autoriza a identificação da posse exercida por cada um. Sua extinção só será possível após a urbanização, quando destacável cada propriedade e mediante a aprovação de 2/3 dos condôminos. As deliberações se darão por maioria simples. https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ Por falta de previsão legal, não se aplica aqui o direito de preferênciaentre os condôminos previsto no art. 1.322 do CC. Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo. a) Suspensão das ações: com essa regra, o legislador visou evitar a ocorrência de decisões contraditórias. Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana: I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; a) Litisconsórcio: na ação de usucapião, o listisconsórcio sempre será unitário. II – os possuidores, em estado de composse; III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. § 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público. § 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis. Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis. https://www.instagram.com/direitodiretoblog/ Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário. Bibliografia consultada para elaboração da apostila e indicada para aprofundamento do tema: – Direito Urbanístico – Fernanda Lousada Cardoso; - Dizer o Direito (http://www.dizerodireito.com.br/). https://www.instagram.com/direitodiretoblog/
Compartilhar