Monografia Orçamento e controle de custos na construçao civil

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS 
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
“ORÇAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL” 
 
 
 
 
 
Autor: Flávia Regina Ferreira de Sá Cordeiro 
 
Orientador: Prof. Fernando Penna 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Janeiro/2007 
 
 
 
2 
 
Flávia Regina Ferreira de Sá Cordeiro 
 
 
 
 
 
 
“ORÇAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL” 
 
 
 
 
 
 
Monografia apresentada ao Curso de Especialização em Construção Civil da 
Escola de Engenharia UFMG 
 
 
 
 
Ênfase: Tecnologia e Produtividade das Construções 
Orientador: Prof. Fernando Penna 
 
 
 
 
 
Belo Horizonte 
Escola de Engenharia da UFMG 
2007 
 
 
 
 
3 
AGRADECIMENTOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Agradeço à Deus pela vida e por mais esta etapa vencida. 
Agradeço à minha família pelo apoio, carinho e dedicação. 
Agradeço ao Eduardo pelo amor e companheirismo. 
Agradeço ao meu orientador Prof. Fernando Penna. 
 Agradeço aos Doutores, Mestres e funcionários da UFMG. 
 
 
 
 
 
 
4 
SUMÁRIO 
 
1. INTRODUÇÃO.....................................................................................................8 
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA: ORÇAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS.....10 
 
3. ORÇAMENTO DA CONSTRUÇÃO...................................................................13 
3.1. Orçamento por Estimativa de Custo...........................................................13 
3.1.1- Cálculo simplificado..................................................................................14 
3.1.2- Orçamento por estimativas.......................................................................16 
3.2. Orçamento Analítico.....................................................................................27 
3.2.1 Interpretação do Projeto.............................................................................28 
3.2.1.1 Projeto.......................................................................................................28 
3.2.1.2 Interpretação............................................................................................28 
3.2.1.3 Projetos específicos................................................................................29 
3.2.1.3.1 Projeto arquitetônico............................................................................29 
3.2.1.3.2 Projeto de fundações............................................................................29 
3.2.1.3.3 Projeto de estrutura..............................................................................30 
3.2.1.3.4 Projeto de instalações elétricas..........................................................32 
3.2.1.3.5 Projeto de instalações telefônicas......................................................32 
3.2.1.3.6 Projeto de instalações hidro-sanitárias..............................................33 
3.2.2 Orçamento discriminado............................................................................33 
3.2.3 Levantamento de Quantidades e Critérios...............................................35 
3.2.3.1 Quantidade de serviços...........................................................................35 
3.2.3.2 Critérios de levantamentos de medições..............................................35 
3.2.4 Composição de Custo unitário..................................................................42 
3.2.4.1 Componentes da composição de custo................................................43 
3.2.4.2 Coeficientes de aplicação de materiais.................................................45 
 
5 
3.2.4.3 Coeficientes de produção e aplicação de mão-de-obra.......................45 
3.2.4.4 Índice de aplicação de equipamentos....................................................46 
3.2.4.5 Preço unitário de materiais.....................................................................46 
3.2.4.6 Preço unitário de mão-de-obra...............................................................47 
3.2.5 Taxas de Leis sociais e Riscos de trabalho.............................................47 
3.2.6 Benefícios e Despesas indiretas – BDI.....................................................49 
3.2.7 Custo Total..................................................................................................52 
3.2.8 Cronograma.................................................................................................53 
3.2.8.1 Tipos de Cronograma..............................................................................53 
3.2.9 Curva ABC...................................................................................................54 
3.2.10 Memória Descritiva Resumida do Estudo de caso................................55 
3.3 Propostas Comerciais...................................................................................58 
3.3.1 Preço Global................................................................................................58 
3.3.2 Preço Unitário..............................................................................................58 
3.3.3 Administração.............................................................................................59 
3.4 Contrato..........................................................................................................59 
4 ANÁLISE CRÍTICA.............................................................................................60 
5 CONCLUSÕES...................................................................................................62 
6 ANEXO...............................................................................................................63 
7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS..................................................................64 
 
 
 
 
 
 
 
6 
ANEXO...............................................................................................................63 
 
- Cronograma físico 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
7 
RESUMO 
 
Em tempos de ajustamento à economia globalizada, em que as margens vão 
diminuindo à proporção inversa da competitividade empresarial, toda construção 
deverá ter recursos disponíveis e suficientes para a conclusão da obra. Para o 
sucesso de um empreendimento é fundamental o seu planejamento através de 
um estudo de viabilidade econômica, do desenvolvimento de orçamento da obra e 
da elaboração de cronogramas que sirvam de parâmetros para um 
acompanhamento físico-financeiro. Preparar um orçamento e controlar o custo da 
construção são tarefas de grande responsabilidade e importância. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
8 
1. INTRODUÇÃO 
 
Para o sucesso de um empreendimento é fundamental o estudo de viabilidade 
econômica. Tendo em vista as novas dimensões do mercado e das diretrizes da 
globalização, existe a necessidade de dominar com segurança as finanças do 
empreendimento. Isso demanda uma metodologia capaz de gerar informações de 
qualidade, de relevância e em tempo hábil para as tomadas de decisão. Entende-
se que para a sobrevivência e permanência competitiva das empresas no 
mercado é necessário que estas integrem o processo de gestão da empresa ao 
processo de gestão de custos. 
 
O orçamento é o cálculo dos custos para executar uma obra ou um 
empreendimento e é uma das primeiras informações que o empreendedordeseja 
conhecer ao estudar determinado projeto. A construção implica gastos 
consideráveis e em função de seu valor, o empreendimento estudado será viável 
ou não. Quanto mais detalhado um orçamento, mais ele se aproximará do custo 
real. O orçamento pode resultar em lucro ou prejuízo para a empresa quando 
faltam critérios técnicos e econômicos mínimos para a sua elaboração. 
Dependendo das fases de elaboração de um projeto, o orçamento pode ser uma 
estimativa de custo, um orçamento preliminar ou um orçamento detalhado. Assim, 
para elaborar um orçamento, é necessário desenvolver, além do cálculo dos 
custos, uma série de tarefas sucessivas e ordenadas. 
 
A abordagem do tema se explica pelo interesse de elaborar e controlar o 
orçamento através da exposição das informações obtidas, evidenciando o 
 
9 
mecanismo necessário ao gerenciamento das atividades, tendo como base os 
dados cedidos pelo orçamento e as informações cedidas no encerramento do 
empreendimento e a partir daí evidenciar a necessidade de análise dos custos 
demonstrando a importância dos resultados obtidos e suas aplicações e decisões 
futuras. 
 
Mas efetivamente, o sistema não deve se limitar a medir custos, mas registrar a 
otimização dos recursos na atividade de maneira a atingir um melhor 
desempenho dos mesmos, levando em consideração que estes devem trazer 
ganhos em competitividade e nesse sentido buscar encontrar a necessidade do 
cliente. E a avaliação de desempenho proporciona isso: verificar se os contratos 
estão sendo satisfeitos, bem como identificar as áreas de problema e as 
oportunidades de melhoria pelas empresas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10 
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA: ORÇAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS 
 
Para execução de um projeto, a empresa construtora deve seguir processos 
definidos, conhecer suas possibilidades e limitações técnicas e deve saber unir 
materiais e sistemas construtivos para ter um produto final de boa qualidade. 
Elaborar um orçamento não é diferente. Cada pequeno item deve ter uma 
composição planejada, que respeite a cultura da empresa construtora, seus 
procedimentos, capacidade financeira e organizacional para tornar aquele 
orçamento exeqüível. O orçamento é uma das primeiras informações que o 
empreendedor deseja conhecer ao estudar determinado projeto. Seja um 
empreendimento com fins lucrativos ou não, a construção implica gastos 
consideráveis e por isso mesmo devem ser determinados, já que, em função de 
seu valor, o empreendimento será viável ou não. 
 
Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com o 
projeto arquitetônico em fase de anteprojeto, com as especificações técnicas e de 
acabamentos por serem totalmente definidas e ainda com os projetos 
complementares (estrutura, instalações especiais) por fazer. Assim, dependendo 
das fases de elaboração de um projeto – estudo preliminar, anteprojeto e projeto 
executivo – o orçamento pode tomar as seguintes terminologias: 
 
Estimativa de custo – avaliação de custo obtida através de estimativa de 
quantidades de materiais e serviços, pesquisa de preços médios e aplicação de 
percentagens estimativas ou coeficientes de correlação, efetuada na etapa de 
estudo preliminar do projeto. 
 
11 
Orçamento analítico ou detalhado – avaliação de custo obtida através de 
levantamento de quantidades de materiais e de serviços e da composição de 
preços unitários, efetuada na etapa de projeto executivo. 
 
Para elaborar um orçamento, é necessário desenvolver, além do cálculo dos 
custos, uma série de tarefas sucessivas e ordenadas. Estas tarefas requerem 
uma abordagem individualizada. 
 
Assim, na análise e interpretação de um projeto como um todo, é indispensável 
decompô-lo em suas partes constituintes, os projetos específicos de arquitetura, 
instalações, estrutura, fundações, etc., bem como as especificações e analisá-lo 
para saber extrair os dados que irão compor o orçamento. 
 
De modo análogo, para relacionar todos os itens e subitens dos serviços, é 
preciso conhecer a discriminação orçamentária a ser usada e ir comparando os 
serviços a executar com aqueles já discriminados, a fim de se obter uma relação 
completa. 
 
Na composição de custos unitários é necessário conhecer os insumos, tais como 
materiais, mão-de-obra e encargos sociais, como ainda, os benefícios e despesas 
indiretas, etc. 
O orçamento e o controle de custos são peças básicas no planejamento e a partir 
deles é possível fazer: 
a) análise de viabilidade econômico-financeira do empreendimento; 
b) o levantamento de materiais e de serviços; 
 
12 
c) o levantamento do número de operários para cada etapa de serviços; 
d) o cronograma físico ou de execução da obra, bem como o cronograma 
financeiro; 
e) o acompanhamento sistemático da aplicação de mão-de-obra e materiais 
para cada etapa de serviço; 
f) Controle da execução da obra. 
 
Elaborar um orçamento e controlar os custos são tarefas sérias, que podem 
resultar em lucro ou prejuízo para a empresa. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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3. ORÇAMENTO DA CONSTRUÇÃO 
 
Consiste na determinação do custo de uma obra antes de sua realização, 
elaborado com base em documentos específicos, tais como projetos, memorial 
descritivo e encargos, considerando-se todos os custos diretos e indiretos 
envolvidos, as condições contratuais e demais fatores que possam influenciar no 
custo total. 
 
Para montar um orçamento é necessário, entre outros aspectos, conhecer os 
coeficientes de produtividade da mão-de-obra, consumo de materiais e consumo-
horário dos equipamentos utilizados nos serviços. 
 
Quanto mais especificado é um orçamento, mais útil ele se torna enquanto 
referência para a execução, pois o engenheiro da obra passa a ter informações 
sobre a quantidade de cada atividade que terá de implementar, facilitando, 
inclusive, o controle dos custos. 
 
3.1. Orçamento por Estimativa de Custo 
 
Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com o 
projeto arquitetônico em fase de anteprojeto, com as especificações técnicas e de 
acabamentos por serem totalmente definidas e ainda com os projetos 
complementares (estrutura, instalações especiais) por fazer. Assim é 
praticamente impossível executar um bom orçamento detalhado, pois não há 
 
14 
tempo hábil para tal, uma vez que em poucos dias o empreendimento ou parte 
dele precisa ser comercializado. 
 
Desta forma, cria-se uma alternativa a fim de que o empresário não fique 
desprovido de informações importantes para o estudo de viabilidade econômica 
do empreendimento. Executa-se, portanto, o que chamamos de orçamento por 
estimativas. 
 
O orçamento por estimativas é um orçamento simplificado da obra. Ele tem como 
objetivo obter o custo de construção da obra levando em conta apenas os dados 
técnicos que ela possa dispor, assim como obter os resultados em tempo 
consideravelmente inferior ao que seria obtido, caso fosse executado o orçamento 
detalhado. Mas leva o trabalho a uma margem de incerteza que deve ser levada 
em conta no estudo de viabilidade do empreendimento. 
 
Várias são as alternativas viáveis de orçamento por estimativas para o cálculo do 
custo da construção. Serão citadas duas formas possíveis de serem obtidos os 
custos da construção por orçamentos. São elas: 
 
3.1.1- Cálculo simplificado, obtido pelo custo unitário do metro quadrado da 
construção: Trata-se de um orçamento estimativo, obtido através da multiplicação 
de dois fatores: 
 
1.º) área equivalente de construção: É a área estimada, correspondente a uma 
área real de padrãodiferente, que, ao Custo Unitário Básico determinado, tenha o 
 
15 
mesmo valor estimado em reais. É a somatória das áreas equivalentes de todos 
os pavimentos da construção. A Norma Brasileira, NBR 12721 (Avaliação de 
custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de 
edifício em condomínio), antiga NB 140, estabelece critérios para o cálculo de 
transformação de áreas reais de padrões diferentes em áreas equivalentes 
correspondentes a um mesmo padrão. 
 
2.º) Custo unitário do metro quadrado de construção: É o custo unitário obtido de 
revistas técnicas, sindicatos da construção e empresas de consultoria, que 
fornecem mensalmente o custo por metro quadrado de área equivalente de 
construção para os diversos casos de edificação, inclusive para os variados 
padrões de especificação. De acordo com o disposto no item 4.2.3.4 da NBR 
12721, até o dia 5 de cada mês os Sindicatos Estaduais de Construção Civil 
divulgam os valores dos Custos Unitários Básicos, correspondentes aos diversos 
projetos-padrão. 
 
O presente trabalho escolheu para estudo de caso de orçamento por estimativa 
um empreendimento residencial composto de três quartos no padrão normal de: 
- Pavimento de acesso 
- 1.º,2.º e 3º pavimentos-tipo: 2 apartamentos por andar 
- Cobertura 
 
A edificação apresenta uma área real total de 1.870 m2 e uma área equivalente de 
construção correspondente a 1.496 m2, e tem um total de 6 unidades residenciais. 
 
 
16 
Estimando-se o custo por metro quadrado de área equivalente de construção para 
o padrão correspondente a este empreendimento de R$ 800,00/m2 (oitocentos 
reais por metro quadrado em novembro de 2006), foi calculado o valor do custo 
da construção desta edificação: 
1º) Área Equivalente de construção: 1.496 m2 
2º) Custo por metro quadrado de construção: R$ 800,00/m2 
- Custo da construção total: 
1.496 m2 x R$ 800,00/m2 = R$ 1.196.800,00 
- Custo médio por apartamento: 
R$ 1.196.800,00/6 apartamentos = R$ 199.467,00 por apartamento 
 
3.1.2- Orçamento por estimativas leva-se em conta os principais serviços de 
construção, calculando-se seus custos de maneira simplificada e rápida. Neste 
caso, faz-se necessário um arquivo com valores unitários e atuais, a fim de que 
os cálculos unitários não sejam trabalhosos. Data base de coleta de preços em 
novembro de 2006. 
 
Obtenção do orçamento estimativo: 
1 – Projetos 
O cálculo deste é obtido através da multiplicação da área real total da construção 
pelo custo por metro quadrado dos projetos. 
2 – Instalação da obra 
O cálculo estimado do custo deste item é obtido através da área total do terreno 
multiplicada pelo custo unitário desta mesma área. 
 
 
17 
 
3 – Serviços gerais 
O valor estimado do custo de serviços gerais é obtido através do custo unitário 
mensal do item pelo prazo total da obra. 
4 – Trabalhos em terra 
Pode ser estimado com base numa estimativa em volume de escavação 
mecânica multiplicada pelo preço unitário do metro cúbico de escavação. 
5 – Fundação 
O custo estimado deste item é obtido através do custo unitário de concreto 
armado multiplicado pelo volume estimado de concreto para fundação. 
6 – Estrutura 
O custo em estrutura é obtido da multiplicação do custo unitário do metro cúbico 
de concreto pelo valor estimativo do volume total da estrutura. 
7 – Instalações 
O valor estimado deste item é obtido pela multiplicação do número de unidades 
existentes em projeto pelo valor unitário de instalações (material e mão-de-obra) 
correspondente à unidade. Caso haja elevadores, pode-se calcular o custo 
unitário da parada de elevador multiplicado pelo número de paradas existentes. 
8 – Alvenaria 
O valor estimativo de alvenaria pode ser feito através da multiplicação do custo 
unitário de alvenaria pelo quantitativo estimado. 
9 – Cobertura 
O cálculo do custo da cobertura é feito através do custo unitário do serviço 
multiplicado pela quantidade estimada. 
 
 
18 
 
10 – Tratamentos 
O cálculo estimado para a obtenção dos custos de tratamentos se faz através da 
multiplicação do custo unitário do serviço pela quantidade estimada. 
11 – Esquadrias 
O valor das esquadrias é obtido através das estimativas de quantidades 
multiplicadas por seus respectivos custos unitários. 
12 – Revestimentos 
O cálculo deste item é feito através de estimativas de quantidades multiplicadas 
por seus respectivos custos unitários. Outra alternativa é a de ser comparada a 
custos de outros serviços, levando-se em conta a proporção de custos, como por 
exemplo, as esquadrias. 
13 – Pavimentação 
O custo deste item é obtido através da estimativa de quantidades multiplicadas 
pelos correspondentes custos unitários. 
14 – Rodapé, soleira e peitoril 
Uma alternativa para estimativa deste item é através da avaliação de um 
percentual de custos em relação a outros serviços, por exemplo, pavimentação. 
15 – Ferragens 
Pode-se calcular o custo deste item pela multiplicação do número de unidades do 
empreendimento pelo seu custo unitário. 
16 – Pintura 
Calcula-se o valor estimativo da pintura, multiplicando-se o preço por unidade do 
serviço pelo total de unidades do empreendimento. 
 
 
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17 – Vidros 
Multiplicando-se a quantidade total de vidros pelos custos unitários 
correspondentes, obtemos, portanto, o seu custo estimado. 
18 – Aparelhos 
O custo pode ser obtido pela multiplicação do custo de aparelhos por apartamento 
pelo número de unidades do empreendimento. 
19 – Complementação 
Em função do padrão da obra estima-se uma verba para as despesas com 
complementação da obra. 
20 – Limpeza 
Para a avaliação deste serviço multiplica-se o número de unidades do 
empreendimento pelo custo de limpeza por apartamento. 
21 – Remuneração da construtora 
Quando não fornecido, o percentual de remuneração em relação ao custo da 
construção é estimado em função da área da obra, do porte da construtora e do 
volume de dinheiro envolvido. 
 
Considerando o mesmo Estudo de Caso, o empreendimento possui as seguintes 
áreas reais: 
Térreo – 520 m2 
Pilotis – 310 m2 
1.º ao 3.º tipo – 260 m2 (dois apartamentos com sala e três quartos por andar) 
Telhado – 260 m2 
Considerando ainda: 
 
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1 – O item Projetos custa R$ 22,00/m2 de área real. 
2 – O item instalações da obra custa R$ 72,00/m2 de área do terreno. 
3 – O prazo da obra é de 8 meses e o custo de Serviços Gerais é de R$ 
15.000,00/mês. 
4 – A Escavação Mecânica (trabalhos em terra) será executada até 1,50 metros 
de profundidade do nível do terreno, em 80% de sua área. 
5 – O volume da fundação direta é de 25% da área do terreno. 
6 – A laje média da estrutura é 0,18. O total da área estrutural é de 1.800,00 m2. 
7 – O custo dos materiais e da mão-de-obra de instalações é de R$ 
15.000,00/apartamento. 
8 – O projeto apresenta um consumo de alvenaria da ordem de 260 m2 meia vez 
por apartamento. 
9 – A cobertura será executada 80% de sua área em madeiramento e telhamento 
fibrocimento. 
10 – A área a ser impermeabilizada representa 25% da área total real do prédio. 
11 – O prédio apresenta o seguinte consumo de esquadrias: 
- 13 portas por apartamento. 
- 20 m2 de esquadrias de alumínio por apartamento. 
12 – O revestimento o prédio representa cerca de 100% a mais que o valor das 
esquadrias. 
13 – A área a ser pavimentada (pavimentação) apresenta uma metragem da 
ordem de 130 m2 por apartamento. 
14 – Rodapé, soleira e peitoril representam 20% do custo da pavimentação. 
15 – O custo de ferragens é de R$ 1.200,00 por apartamento. 
16 – A pintura tem um custo de R$ 8.000,00 por apartamento. 
 
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17 – Os vidrosapresentam um consumo de 20,00 m2 por apartamento. 
18 – O valor de louças e metais é de aproximadamente R$ 4.200,00 por 
apartamento. 
19 – Estima-se uma verba de serviços complementares da ordem de R$ 
50.000,00. 
20 – A limpeza final apresenta um custo de R$ 700,00 por apartamento. 
21 – A remuneração da construtora é de 15% do valor total da obra. 
22 – Data-Base: janeiro de 2007. 
 
Dados complementares: 
1 – Custo/m3 de escavação mecânica: R$ 16,00/m3. 
2 – Custo/m3 de fôrma, concreto e armação para fundação: R$ 760,00/m3 
3 – Custo/m3 de concreto, fôrma e armação para estrutura: R$ 950,00/m3. 
4 – A composição de alvenaria meia vez apresenta um custo de R$ 25,00/m2. 
5 – O custo de madeiramento e telhamento de fibrocimento é de R$ 44,00/m2. 
6 – Custo por m2 de impermeabilização: R$ 35,00/m2. 
7 – Os preços médios para esquadrias são: 
- Portas: R$ 240,00 por unidade. 
- Esquadria de alumínio: R$ 300,00 por metro quadrado. 
8 – O preço médio de pisos por metro quadrado é de R$ 48,00/m2. 
9 – O preço unitário do vidro é de R$ 44,00 por metro quadrado. 
 
 
 
 
 
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Cálculos: 
Item 1: 
1 – Projetos: 
Custo unitário: R$ 22,00/m2 
Área real total: 
 520 m2 - térreo 
 310 m2 - pilotis 
 3 x 260 m2 – 1º ao 3º tipo 
 260 m2 - telhado 
 -------------------------------- 
 1.870,00 m2 – total 
 
Custo de projetos = R$ 22,00/m2 x 1870 m2 = R$ 41.140,00 
 
2 – Instalações da obra: 
Área real total do terreno: 520 m2 
Custo unitário: R$ 72,00/m2 
Custo de instalações da obra: 520,00 m2 x R$ 72,00/m2 = R$ 37.440,00 
 
3 – Serviços Gerais 
Custo unitário: R$ 15.000,00/mês 
Prazo da obra: 8 meses 
Custo de Serviços Gerais = R$15.000,00/mês x 8 meses = R$ 120.000,00 
 
 
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4 – Trabalhos em Terra: 
Volume de escavação: 1,5 metros x 520 m2 terreno x 80% = 624 m3 
Custo/m3 escavação: R$ 16,00/m3 
Custo de trabalho em Terra: R$ 16,00/m3 x 624 m3 = R$ 9.984,00 
 
5 – Fundação: 
Volume do concreto: 25% x 520 m2 = 130 m3 
Custo unitário para fundação: R$ 760,00/m3 
Custo de Fundação: 130 m3 x R$ 760,00/m3 – R$ 98.800,00 
 
6 – Estrutura: 
Volume de concreto: 0,18 m x 1.800 m2 = 324,00 m3 
Custo por m3 de concreto armado: R$ 950,00/m3 
Custo da Estrutura: 324 m3 x R$ 950,00/m3 = R$ 307.800,00 
 
7 – Instalações 
Custo do material e mão-de-obra por unidade: R$ 15.000,00/apartamento 
Total de apartamentos: 3 pavimentos x 2 apartamentos/pavimento = 6 
apartamentos. 
Custo de instalações: R$ 15.000,00/apartamento x 6 apartamentos = R$ 
90.000,00 
 
8 – Alvenaria: 
 Quantidade de alvenaria: 260 m2/apartamento x 6 apartamentos = 1560 m2 
 
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Custo unitário da alvenaria: R$ 25,00/m2 
Custo de Alvenaria: 1560 m2 x R$ 25,00/m2 = R$ 39.000,00 
 
9 – Cobertura: 
Quantidade de telhamento: 80% x 260 m2 = 208m2 
Custo de telhamento: R$ 44,00/m2 
Custo da Cobertura: 208 m2 x R$ 44,00/m2 = R$ 9.152,00 
 
10 – Tratamentos: 
Quantidade de impermeabilização: 0,25 x 1870 = 468 m2 
Custo unitário de impermeabilização: R$ 35,00/m2 
Custo de Impermeabilização: 468 m2 x R$ 35,00/m2 = R$ 16.380,00 
 
11 – Esquadrias: 
Quantidade de esquadrias: 
a – 13 portas/apartamento x 6 apartamentos = 78 portas 
 b – 20 m2 de esquadrias de alumínio/apartamento x 6 apartamentos = 120 
m2 esquadria 
Custos unitários: 
- portas: R$ 240,00/unid. 
- esquadria de alumínio: R$ 300,00/m2 
Custos de Esquadrias: 78 portas x 240,00/unidade + 120 m2 esquadrias x 
R$ 300,00/m2 = R$ 54.720,00 
 
12 – Revestimentos: 
 
25 
Valor da esquadria: R$ 54.720,00 
Custo de Revestimento: 2 x R$ 54.720,00 = R$ 109.440,00 
 
13 – Pavimentação: 
Quantidade de pavimentação: 130 m2/unid. X 6 unidades = 780 m2 
Custo unitário de pavimentação: R$ 48,00/m2 
Custo de Pavimentação: 780 m2 x R$48,00/m2 = R$ 37.440,00 
 
14 – Rodapé, soleira e peitoril: 
Valor da pavimentação: R$ 37.440,00 
Custo de rodapé, soleira e peitoril: 20% x R$ 37.440,00 = R$ 7.488,00 
 
15 – Ferragens: 
Quantidade: 6 unidades 
Custo/unidade: R$ 1.200,00/unidade 
Custo de Ferragens: 6 unidades x R$ 1.200,00/unid. = R$ 7.200,00 
 
16 – Pintura: 
Quantidade: 6 apartamentos 
Custo unitário: R$ 8.000,00/apartamento 
Custo de Pintura: 8 apart. X R$ 8.000,00/apart. = R$ 64.000,00 
 
17 – Vidros: 
Quantidade de vidros: 6 unidades x 20 m2/apart. = 120 m2 
Custo unitário do vidro: R$ 44,00/m2 
 
26 
Custo do Vidro: 120 m2 x R$ 44,00/m2 = R$ 5.280,00 
18 – Aparelhos: 
Quantidade: 6 unidades 
Custo/apartamento: R$ 4.200,00/apartamento 
Custo de Aparelhos: 6 unidades x R$ 4.200/unidade = R$ 25.200,00 
 
19 – Complementação: 
Custo de complementação: R$ 50.000,00 
 
20 – Limpeza: 
Quantidade: 6 apartamentos 
Custo unitário: R$ 700,00/apart. 
Custo de Limpeza: 6 apart. X R$ 700,00/aprt. = R$ 4.200,00 
 
21 – Remuneração da Construtora: 
Valor total da obra = Somatório dos Serviços = R$ 1.134.664,00 
Percentual de remuneração: 15% 
Valor de Remuneração da Construtora: 15% x R$ 1.134.664,00 = R$ 
170.200,00 
 
Item 2: 
Custo global da obra: R$ 1.134.664,00 + 170.200,00 = R$ 1.304.864,00 
 
Item 3: 
Área equivalente de construção: 80% x 1870 m2 = 1.496 m2 
 
27 
Custo global da obra: R$ 1.304.864,00 
Custo da obra por m2 de construção: R$ 1.304.864,00/1.496 m2 = R$ 
872,24/m2. 
 
3.2. Orçamento Analítico 
 
Orçamento detalhado ou analítico é a avaliação de custo obtida através do 
levantamento de quantidades de materiais e de serviços, a partir do projeto e da 
composição dos seus respectivos preços unitários. O orçamento analítico será 
baseado no estudo de caso apresentado anteriormente nos cálculos do 
orçamento estimativo, considerando a construção de edifício residencial de 
projetos-padrão com três pavimentos, para apartamentos de três quartos, dois 
apartamentos por andar no padrão normal. 
 
O orçamento analítico deve ser apresentado numa planilha orçamentária, onde 
serão relacionados todos os serviços com as respectivas unidades de medida, 
extraídos dos projetos executivos e demais especificações técnicas e 
classificados segundo critérios que atendam às necessidades do construtor ou do 
contratante. 
A planilha orçamentária pode ser classificada segundo a natureza dos grupos de 
serviços: estrutura de concreto, alvenaria, serviços elétricos, etc. 
Desta forma, para a determinação do custo da obra é necessário desenvolver 
uma série de tarefas sucessivas e ordenadas, conforme seqüência. 
 
 
 
28 
 
3.2.1 Interpretação do Projeto 
3.2.1.1 Projeto 
 
O projeto de um empreendimento é considerado completo quando dele fizerem 
parte: 
a) projeto de arquitetura; 
b) projeto de fundações; 
c) projeto estrutural; 
d) projeto de instalações elétricas, telefônicas, hidro-sanitárias; 
e) projetos especiais; 
f) detalhes; 
g) especificações; 
h) caderno de encargos; 
i) memoriais descritivos, etc. 
De um modo geral, os cadernos de encargos e memoriais descritivos só fazem 
parte de obras de médio e grande porte. 
 
3.2.1.2 Interpretação 
 
Interpretar o projeto é analisá-lo com o objetivo de extrair todos os dados que vão 
compor o orçamento. Essa interpretação subentende uma compreensão pelo 
menos inicial do projeto como um todo, de modo a se saber: 
a) se o projeto está completo ou que projetos específicos faltam; 
 
29 
b) que informações específicas, contidas nas plantas, nas especificações, no 
caderno de encargos e às vezes no Edital de licitação, interessam ao 
orçamentista.3.2.1.3 Projetos específicos 
3.2.1.3.1 Projeto arquitetônico 
 
Os desenhos que o constituem são: 
 
a) planta de situação; 
b) planta de locação; 
c) plantas baixas; 
d) planta de cobertura; 
e) cortes; 
f) fachadas; 
g) detalhes. 
 
São importantes para o orçamentista as cotas e dimensões dos desenhos, as 
escalas e os detalhes, que aliados às especificações possibilitam levantar a maior 
parte dos serviços com suas respectivas quantidades. 
 
3.2.1.3.2 Projeto de fundações 
 
As pranchas que constituem este projeto contém: tipo de fundação, locação dos 
seus elementos, cotas de eixo a eixo, dimensões, cargas aplicadas, detalhes de 
 
30 
execução, etc. Quando a fundação é de concreto armado, temos ainda: detalhes 
de formas e armaduras, tabelas com tipo de resumo da ferragem, tensão de 
ruptura do concreto (fck), etc. O orçamentista faz o cálculo dos quantitativos e 
pode ter, em caso de fundação de concreto, com a tensão de ruptura, a indicação 
do traço de concreto para a composição do custo unitário. 
 
 
3.2.1.3.3 Projeto de estrutura 
 
Os projetos estruturais são: 
 
1) estruturas de concreto armado ou protendido; 
2) estruturas metálicas; 
3) estruturas de madeira. 
 
No item 1): 
1) O projeto estrutural de concreto armado é composto por dois grupos de 
desenhos: formas e armaduras. 
 
No primeiro grupo, temos os seguintes desenhos: 
a) planta de locação e cargas de pilares; 
b) planta de forma da infra-estrutura; 
c) planta de forma dos diversos pavimentos e cobertura; 
d) detalhes, em escala adequada, para correta interpretação dos 
desenhos. 
 
31 
O segundo grupo é composto de: 
a) armação da infra-estrutura; 
b) armação dos pilares; 
c) armação das lajes; 
d) armação das vigas; 
e) armação de escadas, caixas d’água, marquises e outros elementos. 
 
Para o orçamentista interessa: 
. dimensões e cotas dos diversos elementos estruturais, para os quantitativos; 
. a resistência característica do concreto à compressão (fck), para determinação 
do traço. 
. a categoria e a classe do aço a ser usado; 
. o quadro-resumo das armaduras, onde constam as bitolas, os pesos de cada 
bitola e o peso total. 
 
No item 2): 
2) O projeto de estrutura metálica é constituído de pranchas com todos os 
desenhos e elementos estruturais, tais como pilares, vigas, perfis, 
arremates, etc., onde basicamente interessa o peso de cada elemento ou 
do total. 
 
No item 3): 
3) O projeto estrutural de madeira é constituído geralmente de desenhos de 
madeiramento de telhados. Nele contém as dimensões dos vários tipos de 
 
32 
peças ou a área de projeção ou o volume, além é claro, do tipo de madeira 
a ser usada. 
 
3.2.1.3.4 Projeto de instalações elétricas 
 
Os projetos de instalações elétricas são constituídos dos seguintes desenhos: 
1) Planta de situação, com a indicação da entrada de energia elétrica; 
2) Planta de cada pavimento, indicando os quadros de luz e centros de 
distribuição, caixas de passagem, pontos de consumo de energia elétrica, 
tomadas, interruptores, circuitos, etc., com as especificações resumidas e 
legendadas com os símbolos adotados; 
3) Quadro da divisão dos circuitos, com o resumo dos pontos de consumo ou 
distribuição, com as respectivas cargas; 
4) Diagrama unifilar discriminando circuitos, seção dos condutores, 
dispositivos de manobra e proteção, etc. 
5) Detalhes dos quadros de entrada, geral e parciais, mostrando a posição 
dos dispositivos de manobra e proteção. 
 
 
Para o orçamentista interessam as quantidades de materiais ou serviços, 
equipamentos, acessórios e dispositivos, com as suas respectivas especificações. 
 
3.2.1.3.5 Projeto de instalações telefônicas 
 
O projeto telefônico contém os seguintes desenhos: 
 
33 
1) situação do terreno; 
2) locação da edificação; 
3) planta de cada pavimento, com indicação de caixas, tubulações, 
cabeamento, com respectivas dimensões e pontos telefônicos; 
4) cortes esquemáticos; 
5) memorial descritivo. 
Para o orçamentista interessa as especificações e as quantidades de materiais e 
serviços. 
 
3.2.1.3.6 Projeto de instalações hidro-sanitárias 
 
O projeto hidro-sanitário contém os seguintes desenhos: 
1) planta de situação e locação; 
2) plantas de cada pavimento; 
3) esquema vertical; 
4) detalhes e perfis isométricos. 
 
Para o orçamentista interessa as especificações e as quantidades de materiais e 
serviços. 
 
3.2.2 Orçamento discriminado 
 
É uma relação dos diferentes serviços que entram na composição de um 
orçamento. O objetivo é apresentar o roteiro a ser seguido na execução de 
orçamentos, de modo que não seja omitido nenhum dos serviços a serem 
 
34 
executados durante a construção, como também aqueles necessários ao pleno 
funcionamento e utilização da edificação. Deve obedecer ao projeto e às 
especificações técnicas. 
Das discriminações orçamentárias mais conhecidas citamos: 
 
a) NRB 12721 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de 
construção para incorporação de edifício em condomínio - antiga NB-
140/65; 
b) a do Decreto 92.100, de 10 de dezembro de 1985; 
c) a do Decreto 52.147, de 1963. 
 
Algumas observações: 
 
1) mediante as características de cada edificação, qualquer uma delas pode e 
deve ser completada ou suprimida em seus por menores, sempre que necessário; 
2) a discriminação do Decreto 92.100 é a que normalmente se utiliza para 
obras de edifícios públicos, se bem que pode ser usada para edifícios de qualquer 
destinação; 
3) a discriminação da NBR 12721-antiga 140/65 da ABNT é dirigida mais 
especificamente para orçamentos de edifícios construídos para incorporação em 
condomínio; 
4) a discriminação do Decreto 52.147, apesar de ter sido revogada, ainda é 
usada, talvez devido à sua simplicidade e utilização por longo tempo pelos 
orçamentista. 
Qualquer opção, o resultado final deverá ser mesmo para o custo final da obra. 
 
35 
3.2.3 Levantamento de Quantidades e Critérios 
3.2.3.1 Quantidade de serviços 
 
As quantidades a serem levantadas referem-se aos serviços que serão 
executados. Para levantá-las é necessário, seguir os projetos e as especificações, 
que vão indicar o quê e onde usar. Então, é feito o levantamento das quantidades 
de serviços de aplicação de materiais, utilizando as medidas e dimensões das 
plantas e desenhos. Nos levantamentos, usam-se formulários e planilhas. 
 
3.2.3.2 Critérios de levantamentos de medições 
 
Há vários critérios que podem ser adotados nos levantamentos. Para o estudo de 
caso foram utilizados os seguintes critérios: 
 
00 – PROJETO 
Obedecerão à legislação pertinente e às determinações dos órgãos de classe. 
 
01 – SERVIÇOS GERAIS 
Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais. 
 
02 – PREPARAÇÃO DO TERRENO 
Medição pelas quantidades, comprimentos, áreas e volume definidos nos projetos 
e nas especificações. 
 
1 – Limpeza do terreno: 
 
36 
a) medição por unidade, para corte, destocamento e remoção de árvores 
com diâmetro superior a 0,15m, tomado a 1,00 do solo. 
2 – Escavação: 
a) Considerado nas escavações de subsolos e garagens subterrâneas um 
acréscimo de 1,00m nas dimensões de comprimento e largura, para 
efeito de formas laterais e execução de impermeabilização de paredes. 
 
03 – FUNDAÇÕES 
Medição pelas quantidades, comprimentos, áreas, volumes e pesos definidos nos 
projetos e nas especificações. 
 
1 – Formas: 
a) não serão descontadas áreas de interseção no caso de cruzamentos ou 
interferências. 
 
2 – Armadura: 
a) medição pelo levantamento das diversas bitolas constantes do projeto 
de fundações, em peso nominal, acrescentando-se10% (dez por 
cento), a título de perdas e desbitolamento. 
 
3 – Concreto: 
a) os volumes comuns a várias peças serão computados uma só vez; 
b) na medição de tubulões e estacas a trado, os volumes nominais serão 
acrescidos de 10% (dez por cento), a título de irregularidades na 
escavação. 
 
37 
04 – ESTRUTURA 
Medição pelos comprimentos, áreas, volumes e pesos definidos nos projetos e 
nas especificações. 
 
1 – Formas: 
 
a) não foram descontadas áreas de interseção, no caso de cruzamentos 
ou interferências; 
b) nos elementos estruturais, serão integralmente descontadas áreas de 
vazios previstos no projeto estrutural; 
c) nas formas laterais das escadas, não serão deduzidas as áreas dos 
vazios triangulares dos degraus. 
 
2 – Armadura: 
 
a) medição pelo levantamento das diversas bitolas constantes do projeto 
estrutural, em peso nominal, acrescentando-se 10% (dez por cento), a 
título de perdas e desbitolamento. 
 
3 – Concreto: 
 
a) os volumes comuns a várias peças serão computados uma só vez; 
b) nos elementos estruturais, será descontado integralmente o volume 
resultante dos vazios previstos no projeto estrutural. 
 
 
38 
05 – INSTALAÇÕES 
Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais. 
 
06 – PAREDES 
Medição pelas quantidades, comprimentos, áreas e volumes reais. 
 
1 – Alvenaria de tijolos maciços ou furados, blocos de concreto e placas de 
concreto celular: 
 
a) serão descontadas integralmente áreas de “apertos” ou de elementos 
estruturais que interfiram nas alvenarias; 
b) nos demais casos, serão descontadas, apenas no que exceder a 
2,00m2, áreas de vazios ou interferências. 
 
07 – COBERTURA 
Medição pela área de projeção no plano horizontal. 
 
1 – Estrutura de telhado em madeira ou metálica: 
 
a) medição pela área de projeção horizontal, calculada a partir do 
perímetro formado pelas peças destinadas a suportar as telhas. 
 
08 – ESQUADRIAS 
Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais. Podem ser levantados 
em metros quadrados ou em unidades. 
 
39 
09 – REVESTIMENTOS 
Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais. 
 
1 – Argamassas e chapiscos: 
a) serão descontadas, apenas no que exceder a 2,00m2, áreas de vazios 
ou interferências. 
 
2 – Materiais cerâmicos e sintéticos: 
a) os vazios, cujas superfícies de topo que o delimitem não sejam 
revestidas, terão suas áreas descontadas no que exceder a 1,00m2 e, 
quando revestidas, não sofrerão desconto algum. 
 
10 – RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 
Medição pelos comprimentos reais. 
 
11 – FERRAGENS 
Medição pelas quantidades e comprimentos reais. 
 
12 – VIDROS 
Medição pelas áreas definidas no projeto e nas especificações. 
 
13 – TRATAMENTOS 
Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais. 
 
 
 
40 
1 – Acústico, térmico, vibratório, impermeabilizante: 
a) tratamento do respaldo do embasamento: medição pelo 
desenvolvimento da área de capeamento; 
b) não serão descontadas áreas de intersecção de alvenarias; 
c) no tratamento impermeabilizante, a medição será pelo desenvolvimento 
da área tratada, considerando-se os dobramentos verticais, 
descontadas, apenas no que exceder a 0,30m2, áreas de vazios ou 
interferências; 
d) em juntas de dilatação tratadas com mastique elástico, a medição será 
pelo volume real empregado. 
 
14 – PAVIMENTAÇÃO 
Medição pelos comprimentos e áreas reais. 
 
1 – Contrapisos, argamassas de regularização e revestimento de pisos: 
a) serão descontadas, apenas no que exceder a 0,50m2, áreas de vazios 
ou interferências. 
2 – Material não monolítico em degraus de escada: 
a) a medição será o somatório dos comprimentos dos pisos de cada 
degrau (unidade piso/espelho). 
 
 
15 – PINTURAS (tintas, resinas, vernizes, etc.) 
Medição pelos comprimentos e áreas reais. 
 
 
41 
1 – Paredes, tetos e pisos: 
a) foram descontadas, apenas no que exceder a 2,00m2, áreas de vazios 
ou interferências (não computadas áreas de topos, filetes, molduras, 
rodapés baguetes quando tratados com o mesmo material); 
b) topos, filetes, molduras, rodapés e baguetes quando tratados com 
material diverso do das paredes, tetos ou pisos, serão medidos pelo 
comprimento, descontada toda e qualquer interferência; 
 
2 – Esquadrias: 
 
a) simples – quando incluir os marcos, multiplicar a área do conjunto por 3; 
se excluir, o multiplicador será 2; 
b) venezianas e persianas de enrolar – quando incluir os marcos, 
multiplicar a área do conjunto por 5; se excluir, o multiplicador será 4; 
c) portas – medição pela área da folha; quando pintada nas duas faces, 
multiplicá-la por 2,5; 
d) chapeadas, onduladas (de enrolar), pantográficas e grades treliçadas 
ou articuladas – medição pela área do conjunto multiplicada por 2,5; 
e) cercas, grades e alambrados – medição pela área de projeção do 
conjunto no plano vertical, contada uma só vez. 
 
 
 
 
 
 
42 
3 – Estruturas: 
 
a) plana para telhado, terças e elementos de sustentação – medição pela 
área de projeção no plano horizontal multiplicada por 2; 
b) em arco para telhado – medição pela área de projeção no plano 
horizontal multiplicada por 2,5. 
 
4 – Diversos: 
 
a) armários totalmente tratados (portas e interiores) – medição da área de 
portas multiplicada por 5; 
b) telhamentos – medição pelo desenvolvimento da área tratada. 
 
 
16 – APARELHOS 
Medição pelas quantidades e conjuntos definidos nos projetos e nas 
especificações. 
 
19 – LIMPEZA 
Medição pelas quantidades e áreas reais 
 
3.2.4 Composição de Custo unitário 
 
Uma composição de preços unitários é constituída pela definição da especificação 
do serviço a ser executado, sua unidade de medida e a identificação dos 
 
43 
componentes a serem utilizados, ou seja, insumos (materiais, mão-de-obra e 
equipamentos) necessários à sua execução, associados às respectivas unidades 
e coeficientes de consumo, para executar uma quantidade unitária do serviço. As 
unidades de serviço são aquelas constantes na discriminação orçamentária, como 
alguns itens do estudo de caso: 
a) 1 m2 de tapume de madeirit resinado; 
b) 1 m3 de escavação manual; 
c) 1 kg de aço CA-50; 
d) 1 m2 de alvenaria de bloco de concreto 14x19x39 cm; 
e) 1 m2 de ladrilho cerâmico; 
f) 1 m de rodapé de ipê de 1,5cm x 5,0 cm, etc. 
 
3.2.4.1 Componentes da composição de custo 
 
A composição de custo unitário possui os seguintes componentes: 
a) Índices ou coeficientes de aplicação de materiais; 
b) Índices ou coeficientes de produção ou de aplicação de mão-de-obra; 
c) Índices de aplicação de equipamentos com o seu custo horário; 
d) Preços unitários de materiais; 
e) Preços unitários de mão-de-obra; 
f) Taxas de encargos sociais; 
g) Benefícios e despesas indiretas (BDI). 
 
 
Abaixo, composição do estudo de caso: 
 
44 
Execução de 1 m2 de forma comum – índice obtido no TCPO 
Materiais 
Discriminação Unid. Coef. P. Unit. Sub-totais Total 
Tábua de 
pinho 
M2 0,35 11,80 4,13 
Pontalete 8 x 
8 cm 
M 1,0 1,50 1,50 
Arame PG-18 Kg 0,05 4,0 0,20 
Prego 18 x 30 Kg 0,15 4,03 0,60 
 6,43 
Mão-de-obra 
Carpinteiro H 1,35 6,76 9,13 
Servente H 1,35 4,34 5,86 
 14,99 
Total Geral 21,42 
 
 
 
 
 
45 
3.2.4.2 Coeficientes de aplicação de materiais 
 
São as quantidades de materiais aplicadas na execução do serviço de 
construção. Abaixo, item referente ao estudo de caso: 
 
a) Preparo de 1 m3 de concreto estrutural com 350 kg cimento/m3 – índice 
obtido no TCPO 
Cimento – 350 kg 
Areia grossa – 0,600 m3 
Pedra britada – 0,800 m33.2.4.3 Coeficientes de produção e aplicação de mão-de-obra 
 
Aplicação de mão-de-obra na execução de determinado serviço da construção do 
empreendimento. São obtidos em manuais de apropriação de serviços ou 
diretamente através de apropriação dos serviços nas obras. Abaixo, alguns itens 
referente ao estudo de caso. Índices obtidos na empresa através da análise de 
serviços já executados: 
a) Armação de 1 kg de aço CA-50 
Armador – 0,10 h 
Ajudante – 0,10 h 
 
b) Lançamento de concreto em fundações/m3 
Pedreiro – 1,00 h 
Servente – 1,00 h 
 
46 
c) Execução de 1 m2 de forma comum 
Carpinteiro – 1,35 h 
Ajudante – 1,35 h 
 
3.2.4.4 Índice de aplicação de equipamentos 
 
É o tempo de utilização do equipamento para a execução do serviço. 
O custo honorário do equipamento, além de conter o custo honorário de 
utilização, compreende também as despesas de operação e manutenção, 
inclusive mão-de-obra, depreciação e juros de capital imobilizado. Abaixo, alguns 
itens referente ao estudo de caso. Índices obtidos na empresa através da análise 
de serviços já executados: 
a) Escavação mecanizada de 1ª categoria, 1 m3 de solo até 2,00 de 
profundidade 
Retroescavadeira sobre esteiras – 0,08 h 
 
b) Transporte de material de 1ª categoria DMT < = 1 Km, 1 m3 em 
caminhão basculante 
Caminhão Basculante – 0,037 h 
 
3.2.4.5 Preço unitário de materiais 
 
O preço dos materiais são coletados e fazem parte da composição de custos 
unitários. Abaixo, alguns preços referente ao estudo de caso em novembro 2006: 
 
 
47 
a) cimento: R$ 15,00/saco de 50 Kg; 
b) areia lavada média: R$ 30,00/m3; 
c) Arame galvanizado fio 10: R$ 6,00/Kg 
 
3.2.4.6 Preço unitário de mão-de-obra 
 
Os valores de mão-de-obra do estudo de caso foram conseguidos diretamente no 
sindicato dos trabalhadores da construção civil (setembro 2006). Mas podem ser 
adquiridos no departamento pessoal da empresa: 
 
a) servente: R$ 4,34/h 
b) pedreiro: R$ 6,76/h 
c) Pintor: R$ 7,66/h 
d) Eletricistas: R$ 9,19/h 
 
 
3.2.5 Taxas de Leis sociais e Riscos de trabalho 
São taxas correspondentes às despesas com encargos sociais e trabalhistas, 
conforme legislação em vigor, incidentes sobre o custo da mão-de-obra. Índices 
TCPO. 
Taxas de Leis Sociais: 
A. Encargos sociais básicos 
A1. Previdência Social – 20% 
A2. Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – 8% 
A3. Salário-educação – 2,50% 
 
48 
A4. Serviço Social da Indústria (SESI) – 1,50% 
A5. Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI) – 1,00% 
A6. Serviço de apoio à Pequena e Média Empresa (SEBRAE) – 0,60% 
A7. Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) – 0,20% 
A8. Seguro contra os acidentes de trabalho (INSS) – 3% 
A9. Serviço Social da Indústria da Construção e do Mobiliário (SECONCI) – 1% 
 
Total de Encargos Sociais básicos: 37,80% 
 
B. Encargos sociais que recebem as incidências de A 
B1. Descanso semanal e feriados – 22,90% 
B2. Auxílio Enfermidade – 0,79% 
B3. Licença Paternidade – 0,34% 
B4. 13º Salário – 10,57% 
B5. Dias de chuva / faltas justificadas / acidentes de trabalho – 4,57% 
 
Total de Encargos Sociais que recebem incidência de A: 39,17% 
 
C. Encargos sociais que não recebem incidências globais de A 
C1. Depósito por despedida injusta: 40%sobre A2+(A2 xB) – 4,45% 
C2. Férias – 14,06% 
C3. Aviso-prévio – 13,12% 
 
Total de Encargos Sociais que não recebem incidência globais de A: 31,63% 
 
 
49 
D. Taxas de reincidências 
D1. Reincidência de A. sobre B (35,80% x 39,17%) – 14,81% 
D2. Reincidência de A2. sobre C3. (8% x 13,12%) – 1,05% 
 
Total de Taxas de reincidências: 15,86% 
PERCENTAGEM TOTAL - 124,46% + Vale transporte 6% + Refeição mínima 
(café) 1% + Seguro de Vida 1,40% = 132,86% 
 
Observações: 
 
1) As taxas podem ser alteradas em função das mudanças nos 
recolhimentos da Previdência Social. 
 
 
3.2.6 Benefícios e Despesas indiretas – BDI 
 
Após o cálculo dos custos diretos (mão-de-obra, leis sociais inclusive materiais e 
equipamentos), através das composições de preços unitários, os custos indiretos 
são apurados. 
 
O BDI é uma taxa correspondente à despesas indiretas e lucro, para a execução 
de serviços, incidentes sobre a soma dos custos de materiais, mão-de-obra, 
equipamentos, etc. Esta taxa tanto pode ser inserida na composição dos custos 
unitários, como pode ser aplicada diretamente ao final do orçamento, sobre o 
custo total, objetivando conseguir-se o preço de execução de obra, por terceiros. 
 
50 
No estudo de caso, o BDI foi considerado na composição dos custos. O preço de 
execução é, pois, igual ao custo da obra mais a taxa de BDI. O BDI inclui os 
seguintes componentes: 
 
a) Despesas eventuais – Serviços e materiais não orçados ou não 
cobertos especificamente nos levantamentos de quantitativos ou na 
composição de custo unitário, às vezes, por falta de detalhes, às vezes 
por descuido e, às vezes, por ser um serviço que não foi possível 
prever. 
 
b) Quebra de materiais - às vezes não lembrada na composição de 
custos; 
c) Riscos: 
 
• Chuvas que atrapalham o andamento dos serviços; 
• Perdas de eficiência da mão-de-obra; 
• Erro de execução, na obra; 
• Problemas de fundação ou estrutura; 
• Compra errada de materiais; 
• Greves, etc. 
 
d) Rateio da Administração do Escritório Central – normalmente as 
despesas com o escritório central são rateadas proporcionalmente ao 
valor das obras em andamento; 
e) Impostos – imposto sobre serviço, imposto de renda, etc. 
 
51 
f) Despesas financeiras – com o não recebimento imediato dos gastos 
para construção, o construtor precisa lançar mão de recursos próprios 
para continuar a obra, o que gera despesas de investimento de capital, 
que precisa ser remunerado e até receber correção monetária; 
g) Bonificação – que é o lucro ou remuneração que o construtor cobra pela 
execução do empreendimento; 
h) Fim social – de acordo com a legislação vigente, 2% sobre o 
faturamento bruto; 
i) PIS – de acordo com a legislação vigente, 0,65% sobre o faturamento. 
Pode-se incluir ainda: 
• Administração da obra – desde que não tenha sido levada em conta 
no orçamento; 
• Despesas com instalação do canteiro – idem 
• Depreciação dos equipamentos – desde que não tenha sido levada 
em conta no orçamento ou nas composições de custos unitários. 
 
A ordem de grandeza dos valores para os itens acima é: 
 
1 – Despesas eventuais - 4% 
2 – Quebra de materiais - 6% 
3 – riscos - 3% 
4 – Administração central - variável 
5 – Impostos (COFINS, ISS) – 7,60% / 4,5% 
6 – Despesas financeiras - variável 
7 – Seguro (nem sempre obrigatório) - 1% 
 
52 
8 – Finsocial - 2% 
9 – PIS - 0,65% 
10 – Lucro - 10% 
*11 – Administração da Obra - variável 
*12 – Mobilização e desmobilização do canteiro - variável 
*13 – Depreciação de equipamentos - variável 
*Desde que não tenha sido levado em conta na planilha orçamentária ou na ficha 
de composição de custos. 
Na composição do BDI, é conveniente chamar a atenção para os seguintes 
fatores: 
a) destinação ou finalidade do orçamento; 
b) tempo de duração da obra; 
c) em se tratando de obra licitada, verificar se tem ou não reajustamento; 
d) validade da proposta. 
 
3.2.7 Custo Total 
O custo total é a soma de todas as parcelas correspondentes aos valores dos 
subtotais e subitens para cada serviço. 
 
53 
O custo total do orçamento é conseguido somando-se todos os totais dos itens. 
Quando ainda não foi embutido o valor do BDI nos custos unitários, teremos com 
o total, o valor de custo da edificação. 
 
3.2.8 Cronograma 
Cronogramade uma obra estabelece o início e o término das diversas etapas de 
serviços de construção, dentro das faixas de tempo previamente determinadas, 
possibilitando acompanhar e controlar a execução planejada. 
O cronograma pode conter os itens principais ou os subitens das várias etapas de 
serviços de uma obra, bem como a sua duração, com o início e o término de cada 
etapa, permitindo fazer o acompanhamento e o controle físico-financeiro da obra. 
 
3.2.8.1 Tipos de Cronograma 
Os cronogramas mais conhecidos são: 
a) o de GANTT ou de barras horizontais; 
b) o PERT/COM; 
c) Cronograma físico ou de execução: utilizado no estudo de caso; 
d) Cronograma físico-financeiro. 
 
 
 
54 
Cronograma Físico 
O cronograma físico apresenta as atividades e os tempos de execução por 
período de duração, geralmente em meses, os valores totais e o percentual de 
execução acumulado. 
 
3.2.9 Curva ABC 
Com os microcomputadores, foram desenvolvidos programas de análise 
orçamentária que agilizam a tomada de decisões. Os programas fornecem vários 
relatórios com bastante rapidez e segurança, que praticamente são quase 
impossíveis de ser feitos pelos métodos convencionais, principalmente, devido à 
falta de tempo, nessas ocasiões. 
Um desses relatórios é a curva ABC, que pode ser de insumos e de serviços. O 
nome curva vem do gráfico que pode ser traçado usando-se um plano cartesiano, 
onde são marcados os insumos, em um eixo, e as suas respectivas porcentagens 
simples ou acumuladas, em outro. O ABC corresponde ao sistema alfabético das 
iniciais dos insumos. Na prática, o relatório curva ABC de insumos contém o 
código, a descrição, a unidade, o preço unitário, as quantidades, o valor total e as 
percentagens simples e acumuladas para cada insumo. 
O relatório curva ABC de serviços contém o código, a descrição, a unidade, o 
preço unitário, a quantidade, o valor total e as percentagens simples e 
acumuladas dos serviços. 
A análise baseada nas curvas ABC permite verificar de imediato os itens críticos 
do orçamento: os insumos e os serviços que pesam mais. 
 
55 
3.2.10 Memória Descritiva Resumida do Estudo de caso 
 
O Estudo de caso apresentado anteriormente nos cálculos do orçamento 
estimativo, considerando a construção de edifício residencial de projetos-padrão 
com três pavimentos, para apartamentos de três quartos, dois apartamentos por 
andar no padrão normal, será apresentado com valores reais $ reais de 
levantamento. O orçamento será apresentado com os valores finais dos serviços 
por se tratar de índices específicos da empresa. 
 
Memória descritiva da obra 
Descrição Total 
Serviços Iniciais 247.266,48 
Serviços técnicos 27.151,00 
Serviços preliminares 4.538,84 
Instalações provisórias 17.864,64 
Locação de Obra 1.001,40 
Máquinas e ferramentas 47.78,10 
Administração e despesas 128.343,78 
Limpeza da obra 18.194,72 
Trabalhos em terra 2.400,00 
Intra-Estrutura 115.079,12 
Tubulões 68.074,80 
Blocos de coroamento 22.848,72 
Cintas de travamento 2.149,42 
Cintamento 2.608,66 
 
56 
Arrimos entre os cintamentos 19.397,52 
Superestrutura 408.379,12 
Pilares 23.410,38 
Vigamento 49.523,88 
Laje maciça 31.089,76 
Alvenarias 0,10/0,15/0,20 126.711,90 
Canaletas e reforços 20.111,58 
Vigas/Vergas e contravergas 9.693,00 
Laje do pavimento tipo e forro 87.536,08 
Escadas 6.989,00 
Esquadrias 59.859,58 
Assentamento de marcos 14.084,24 
Assentamento de portas 51.313.80 
Alvenaria de Platibanda 2.830,36 
Alvenaria do hall de escada 22.067,94 
Rampas e passarelas 7.181,64 
Revestimento 191.047,33 
Reboco interno 22.530,78 
Reboco externo 39.474,40 
Pintura externa 23.775,12 
Assentamento do azulejo 38.998,32 
Forro de gesso 3.298,90 
Fachada 7.038,78 
Barrado Impermeabilizante 52,56 
Gesso em parede 44.760,30 
 
57 
Pintura 30.471,76 
Pintura 20.321,28 
Pintura do Hall de escada 3.000,00 
Pintura óleo/Esmalte 39,92 
Pintura do pilotis 7.120,56 
Cobertura 10.398,66 
Cobertura 10.398,66 
Pavimentação interna 63.360,48 
Piso pobre 364,64 
Cerâmica de piso 61.854,32 
Soleira 685,50 
Peitoril 456,02 
Pavimentação Externa 18.464,52 
Pavimentação Externa 18.464,52 
Instalações Eletro-Hidráulicas 117.034,32 
Instalações Elétricas/Hidráulicas/Telefônicas 84.000,00 
Instalações de complemento hidráulicas 22.095,22 
Caixas de passagem de esgoto/pluviais/elétricas/incêndio 10.939,10 
Complemento de obra 66.380,70 
Gradil 5.682,28 
Muro de divisa 18.818,38 
Muretas para contenção de Taludes 984,80 
Limpeza 5.024,00 
Reservatório de água superior 15.985,16 
Reservatório de água inferior 15.747,92 
 
58 
Reboco de pilotis 7.138,16 
Serviços gerais 67.008,00 
Serviços gerais 67.008,00 
Habite-se e cartórios 34.720,00 
Habite-se e cartórios 34.720,00 
Total de Custos – R$: 
Custo / m2 – R$ 
Área: 1496,0 m2 
1.369.610,49 
915,51 
 
3.3 Propostas Comerciais 
3.3.1 Preço Global 
 
O cliente fornece os quantitativos da obra ou os projetos completos, para que o 
construtor fique responsável pelos quantitativos, os quais, multiplicados pelos 
respectivos preços unitários, resultarão no preço de venda, preço este que o 
cliente pagará para ter a obra pronta, de acordo com o s projetos, especificações, 
caderno de encargos e critérios de medição. 
 
3.3.2 Preço Unitário 
 
O cliente fornece os quantitativos estimados, que servirão como base para o 
julgamento das propostas, ficando o construtor, responsável pelos preços 
unitários, sendo que os quantitativos serão medidos quando estiver completa a 
documentação. 
 
 
59 
3.3.3 Administração 
 
Proposta em que o construtor se propõe a executar a obra fornecendo apenas a 
administração sobre a mesma e, para tal, receberá pelo serviço, um percentual 
sobre o valor da obra (taxa). 
 
3.4 Contrato 
 
Documento legal que servirá para nortear todo empreendimento. Composto de 
várias partes, dentre as principais são: 
-Objeto do contrato; 
-Obrigações do contratante; 
-Obrigações do contratado; 
-Preço do serviço; 
-Fórmula de reajustamento; 
Condições de pagamento; 
-Diversos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
60 
4 ANÁLISE CRÍTICA 
 
Observa-se que o processo orçamentário em estudo apresentou diferentes 
valores de custo / m2, devido aos diferentes processos de cálculo do orçamento. 
 
O orçamento quando calculado pelo método da área equivalente e um custo /m2 
já definido, o valor final da construção ficou inferior ao custo analítico. Já 
analisando o resultado do orçamento por estimativa, o custo/m2 ficou superior em 
aproximadamente 5% (cinco) ao resultado final do custo do orçamento analítico 
do empreendimento adotado como instrumento de estudo. O fato de ser uma 
estimativa, o orçamento uma vez que se forem feitas alterações, medidas 
diferentes das reais, dentre outros, os valores cotados bem como as quantidades 
não revelaram a realidade e sendo assim o orçamento deixa de servir como 
parâmetro. Já com o orçamento analítico, temos dados reais que viabilizam a 
economia e o planejamento técnico do empreendimento. 
 
Ressalta-se que após se elaborar um orçamento, é necessário fazer uma análise 
para avaliação da exatidão, da coerência, da competitividade e, a partir daí, tomar 
decisões para melhorá-lo e torná-lo competitivo. É necessário analisar todos os 
componentes da planilha orçamentária para se proceder à tomada de posições. 
Assim, examinar criticamente todos os elementos do seu orçamento: materiais, 
mão-de-obra, equipamentos, composições, índices de produtividade, preços 
unitários,quantidades, encargos sociais, BDI, duração da obra, etc. 
 
61 
É importante salientar que existem vários fatores que influem nos índices de 
produtividade, tais como alimentação, repouso ou fadiga, condições ambientais, 
local e condições de trabalho, tempo de serviço na profissão, etc. 
Em decorrência do desenvolvimento do mercado, as empresas precisam buscar 
concentrar-se no produto ou serviço de sua linha que é mais estratégico, isto é, 
aquilo que de melhor sabem fazer, com maior produtividade e competitividade. É 
também necessário trabalhar nos menores limites possíveis de preços, de índices 
de produtividade, de quebra de materiais, para estar em condições de competir 
com os outros concorrentes. 
 
 
 
 
 
62 
5 CONCLUSÕES 
 
A cada dia, torna-se mais importante o gerenciamento do empreendimento, pois 
permite avaliações da performance física e financeira do empreendimento, 
intervindo de maneira positiva para a melhoria da qualidade, no cumprimento dos 
prazos e barateamento dos custos. 
 
A empresa da construção civil, apesar de totalmente adversa aos sistemas de 
produção convencionais, uma vez que a própria produção é mutante, necessita 
refletir urgentemente sobre a formulação orçamentária, visando, além de atender 
a demanda, em constante crescimento, a garantir sua competitividade no 
mercado. A padronização dos procedimentos de cálculo do preço para as obras 
bem como da nomenclatura viriam a minimizar deficiências verificadas no cálculo, 
além de agilizá-los. 
 
Concluído o empreendimento é recomendável a avaliação dos resultados com 
base nos dados de receitas e despesas do momento, e de suas projeções futuras, 
em comparação aos estudos efetuados na viabilidade do empreendimento. 
 
Investir em empreendimentos imobiliários gera riqueza real, além de possibilitar a 
criação de empregos para a mão-de-obra especializada e não-especializada. 
 
 
 
63 
6 ANEXO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
64 
7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 10520: informação e 
documentação – citações em documentos - apresentação. Rio de Janeiro: ABNT, 
2002. 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12721: Avaliação de 
custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de 
edifício em condomínio. Rio de Janeiro: ABNT, 2006. 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14724: informação e 
documentação - trabalhos acadêmicos- apresentação. Rio de Janeiro: ABNT, 
2005. 
ANTHONY, R.N e GOVINDARJAN, V. Sistemas de controle gerencial. São Paulo: 
Atlas, 2002. 
 
FREZATTI, Fábio. Orçamento empresarial: Planejamento e Controle gerencial. 2ª 
Ed. São Paulo: 2000. 
 
SAMPAIO, Fernando Morethson. Orçamento e Custo da Construção. 1ª Ed. 
Brasília: Hemus, 1989. 
 
GOLDMAN, Pedrinho. Introdução ao Planejamento e Controle de custos na 
Construção Civil Brasileira. 4ª Ed. São Paulo: Pini, 2004. 
 
 
65 
PINI, Fausto. TCPO 2000 – Tabela de Composições de Preços para Orçamentos. 
1ª Ed. São Paulo: Pini, 1999. 
 
HANSEN, Don R.Maryanne M. Gestão de custos : Contabilidade e controle. São 
Paulo: Pioneira Thomson Learning, 2003. 
 
SALOMON, D.V. Como fazer uma monografia. 9ª Ed. São Paulo: Martins Fonseca, 
1999.