CIVIL II - DTO DAS COISAS II - DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA

Prévia do material em texto

DIREITO CIVIL – CRISTIANO CHAVES - INTENSIVO II
DTO DAS COISAS – DIREITOS REAIS 
DO DIREITO DAS COISAS
DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
1. INTRODUÇÃO
1.1. Conceito de Direitos Reais na Coisa Alheia
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
Quatro são os poderes que compõe a propriedade:
	USO
	GOZO/FRUIÇÃO
	LIVRE DISPOSIÇÃO
	REIVINDICAÇÃO
 
O indivíduo que possui esses quatro poderes e o título tem propriedade; aquele que tem quatro poderes, menos o título, tem domínio.
Os poderes do domínio admitem desmembramento sem que isso afete o caráter exclusivo e indivisível da propriedade. Logo, os direitos reais na coisa alheia são o resultado do desmembramento dos poderes do domínio sem afetar a titularidade. É possível que exerçam diferentes direitos sobre a mesma coisa.
1.2. Função Social dos Direitos Reais na Coisa Alheia
Os direitos reais na coisa alheia decorrem do fracionamento dos poderes do domínio. Se os poderes do domínio estiverem com o titular, deve cumprir a função social. O exercício de um direito real deve se dar perante pessoas e não sobre coisas. É o ser sobrepujando o ter.
Ex: Súmula 308 STJ: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
 
1.3. Classificação dos Direitos Reais na Coisa Alheia 
Os direitos reais na coisa podem ter diferentes finalidades, assim, o titular ou a lei desmembra os poderes do domínio por três motivos (três modalidades de direitos reais na coisa alheia).
a) Direitos de Gozo/fruição
É aquele que permite que o terceiro retire as utilidades da coisa; o terceiro precisa ter a coisa consigo.
Há seis espécies de direitos de gozo: enfiteuse; superfície; usufruto; uso; habitação e servidões.
d) Direitos de Garantia
Tem a finalidade de assegurar o cumprimento de uma obrigação.
O terceiro não poderá retirar os frutos ou fruir, apenas garante o cumprimento de uma obrigação. São quatro os direitos reais de garantia: hipoteca; penhor; anticrese e alienação fiduciária.
c) Direito de Aquisição
Aquele que permite a aquisição do título pelo terceiro. Havendo o uso, gozo, livre disposição e reivindicação, somado ao titulo, ocorrerá a possibilidade de aquisição.É o caso da promessa irretratável de compra e venda.
1.4. Princípio da Tipicidade dos Direitos Reais
Art. 1.225 CC – apenas os direitos enumerados no art. 1.225, CC são direitos reais.
Art. 1.225. São direitos reais:
a) Direito real na coisa própria
I - a propriedade;
A propriedade é o único direito real ilimitado, todos os demais são limitados.
Obs.: a característica de um direito real na coisa própria ou coisa alheia é a oponibilidade erga omnes.
b) Direitos reais na coisa alheia de fruição:
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
 
c) Direitos reais na coisa alheia de aquisição:
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
 
d) Direitos reais na coisa alheia de garantia:
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese + alienação fiduciária.
 
e) Direito real de moraria
Dois novos direitos reais na coisa alheia que têm finalidade específica: 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Acrescentado pela L-011.481-2007)
XII - a concessão de direito real de uso.
Esse dois direitos reais foram criados para dar uma maior dinâmica ao poder público; direito de moradia e direito fundiário.
 
Alguns autores dizem que ainda existem novos direitos reais:
f) Retrovenda: é clausula especial no contrato de compra e venda que garante ao vendedor adquirir a coisa de volta no prazo máximo de 3 anos. É oponível erga omnes.
g) Cláusula de preferência legal: art. 504 CC (condômino) e art. 27 da lei 8245/9. Se o locador alienar a um terceiro sem dar preferência ao locatário, este tem direito a adjudicação compulsória. Deve o contrato estar registrado em cartório. Caso não esteja registrado, apenas ocorrerá perdas e danos, não será oponível erga omnes.
 
2. DIREITO REAL NA COISA ALHEIA DE AQUISIÇÃO - PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA
2.1. Histórico
Historicamente a promessa de compra e venda nunca foi prestigiada pelo legislador. O art. 1.088 do CC/1916 tratava a promessa de compra e venda como uma relação jurídica obrigacional, o seja, esta só produzia efeitos entre as partes.
Com a expansão urbana, a partir das décadas de 30 e 40, surgiram sérios problemas na aquisição de imóveis. Isso, porque a grande maioria das pessoas adquire imóveis em prestações. Produzindo efeito somente entre as partes, quando o devedor terminava de quitar as parcelas, o antigo proprietário se arrependia e desfazia o negócio, o que gerava instabilidade jurídica. Surge, assim, o decreto lei 58/37, o qual conferiu eficácia de direito real à promessa de compra e venda, aumentando a segurança jurídica nas relações.
Depois do decreto lei 58/37, a lei 6.766/79, a qual trata de loteamentos, manteve a natureza real da promessa de compra e venda. Atualmente, o art. 1.417, CC/2002 consagrou a natureza de direito real à promessa de compra e venda.
2.2. Irretratabilidade
A promessa de compra e venda será um direito real sob a condição de não ter clausula de arrependimento. Caso tenha a cláusula de arrependimento, trata-se apenas de relação puramente obrigacional.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
2.3. Nulidade da Cláusula de Arrependimento
a) Contrato de Consumo
b) Contrato de Loteamento (rural ou urbano)
STF. Súmula 166 - É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do decreto lei 58/37.
Nos demais contratos a cláusula de arrependimento é valida e o vendedor pode se arrepender a qualquer tempo. Não há decadência para o arrependimento.
 No Brasil nenhum direito pode ser exercido abusivamente.
2.4. Registro no Cartório Registro de Imóveis
CC. Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
É necessário o registro para que tenha eficácia erga omnes.
Mas o STJ está suavizando este artigo na Súmula 239 que diz que o direito do promitente comprador à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Trata-se de função social da posse.
STJ Súmula nº 239 - 28/06/2000 - DJ 30.08.2000. Adjudicação Compulsória - Registro do Compromisso de Compra e Venda. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Na Súmula 84, mesmo que o promitente comprador não registre o contrato, é admissível a oposição de embargos de terceiro (frente ao terceiro que está com o bem).
STJ Súmula nº 84 - 18/06/1993 - DJ 02.07.1993 - Embargos de Terceiro - Alegação de Posse - Compromisso de Compra e Venda de Imóvel – Registro. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
 
No mesmo sentido o Enunciado 95 da jornada de direito civil.
Enunciado 95 - Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
 
2.4. Efeitos Jurídicos da Promessa de Compra e Venda
a) Conferir posse direta ao promitente adquirente
Enquanto perdurar o contrato de promessa compra e venda ele não tem animusdomini (ânimo de dono); não pode usucapir a coisa. Após a quitação a promessa de compra e venda constituirá justo título para fins de usucapião ordinário.
b) Garantir o direito de aquisição forçada
Aquisição forçada do objeto do contrato após a quitação. Processualmente falando, a aquisição forçada se dá através de dois caminhos e, tanto uma como a outra ação só pode ser proposta depois da constituição em mora do promitente vendedor.
b.1. Ação de Adjudicação Compulsória: (procedimento especial). Só pode se valer da adjudicação aquele que registrou o contrato.
DL 58/37. Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
b.2. Ação de Outorga de Escritura: (procedimento comum do CPC). Faz uso desta ação aquele que não tenha registrado o contrato. 
CPC. Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Obs.: a súmula 239 o STJ tem termo incorreto: O direito à aquisição compulsória (leia-se aquisição forçada) não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
2.5. Aspectos Controvertidos da Promessa
a) Outorga do Cônjuge do Promitente Vendedor 
A lei condiciona a promessa de compra e venda à outorga uxória, sob pena de anulabilidade. Contudo, dispensa a outorga do cônjuge do promitente vendedor se o regime for de separação total; o pacto antenupcial pode dispensar se o regime for participação final nos aquestos. 
b) Defesa da Coisa pelo Promitente Comprador
Há a possibilidade de ajuizamento de ação pelo promitente comprador para a defesa da coisa, tais como ações possessórias e ação publiciana. Mas o STJ, no REsp  5941/DF, reconheceu a possibilidade de ação reivindicatória pelo promitente comprador porque a cada dia o promitente  comprador se torna um pouco mais proprietário da coisa.
c) Ação do Promitente Vendedor contra o Promitente Comprador
O promitente vendedor poderá apresentar ação de reintegração de posse e rescisão contratual (REsp 166459/SP, STJ).
As ações dependem de prévia constituição em mora (notificação judicial ou extrajudicial). Essa notificação deve ter prazo mínimo de 30 se o imóvel for loteado e 15 dias se não for loteado. 
O STJ vem entendendo que é nula a cláusula de perdimento que estipula a perda do valor que já foi pago. O promitente comprador receberá de volta os valores pagos, descontado o valor da multa, juros, correção e taxa de ocupação, que é um tipo de aluguel, que será estipulado pelo juiz caso não esteja previsto no contrato.
 
4. DIREITO REAL NA COISA ALHEIA DE GARANTIA
DISPOSIÇÕES GERAIS
4.1. Noções Gerais
Inicialmente, o devedor respondia pessoalmente pelas obrigações, conforme preconizava a Lei de Talião: olho por olho, dente por dente. Com o passar do tempo, as relações foram se humanizando.
Atualmente, o devedor responde por suas dívidas apenas com seu patrimônio, conforme dispõe o art. 391, CC e 591, CPC, os quais consagram a responsabilidade patrimonial.
Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.    Art. 591.  O devedor responde, para o cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei.
Obs.: O único caso em que o devedor responde pessoalmente pela dívida é o caso de devedor de alimentos.
Com esta humanização do débito ampliou-se a importância das garantias e surgiu a necessidade do reconhecimento de garantias reais.
4.2. Classificação das Garantias Patrimoniais
As garantias patrimoniais podem ser:
a) Garantias Fidejussórias
São as garantias pessoais, prestadas por terceiros que não sejam devedores, como a fiança e o aval.
b) Garantias Reais
b.1. Conceito: são aquelas consubstanciadas pela entrega de uma coisa; entrega da parcela dos poderes do domínio sobre uma coisa para assegurar o cumprimento da obrigação. Garantia real ou direito real de garantia é a vinculação do poder do credor sobre um bem pertencente ao devedor para assegurar o cumprimento de uma obrigação.
Todo direito real de garantia é um direito acessório de uma obrigação. Conclui-se, portanto, que todo direito real de garantia segue a obrigação, de modo que, se a obrigação for quitada extingue-se o direito de garantia.
Obs.: não confundir direito real de garantia (assegurar cumprimento de obrigação) com direito real de gozo ou fruição (retirar utilidades da coisa).
b.2. Cláusula Comissória: o art. 1.428 CC proíbe cláusula comissória (credor ficar com o bem para si) nos direitos reais de garantia. O fundamento da proibição é a vedação ao enriquecimento sem causa e garantia do devido processo legal. O bem pode ter valor maior que a dívida.
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.
Obs.: O decreto lei 70/66 autoriza a execução extrajudicial de hipoteca do SFH em favor dela mesma. Neste ponto, viola o devido processo legal e a CF não recepcionou esta parte do decreto.
A dação em pagamento é possível porque a iniciativa parte do devedor. Não pode haver uma previsão antecipada na qual o credor fica com o bem que garantia a dívida.
b.4. Direito Real de Garantia x Direito de Preferência Creditícia: o primeiro é direito sobre uma coisa; o segundo é direito de preferência sobre o patrimônio todo.
O art. 83 da nova lei de falências estabelece uma nova ordem de preferência creditícia: credor alimentício; credor real; Estado. Isto significa uma valorização dos direitos reais de garantia.
4.3. Requisitos para Constituição dos Direitos Reais de Garantia
a) Requisito Subjetivo 
É a capacidade do devedor e outorga do cônjuge; em se tratando de devedor incapaz a constituição do direito de garantia depende de autorização judicial ouvido o MP.
CC. Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
§1o A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.
§2o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
b) Requisito Objetivo
Coisas que podem ser alienadas, vendidas, penhoradas. Só pode ser objeto de garantia real aquilo que pode ser alienado. Ex: bens gravados com cláusula restritiva não poderão.
CC. Art. 1.420. [...] só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
O art. 1.911 prevê que a clausula de inalienabilidade e impenhorabilidade imposta a um bem proíbe que este seja dado em garantia.
CC. Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. 
Os bens públicos também não podem ser objetos de garantia. O bem de família pode ser dado em garantia dependendo do tipo de bem, que pode ser legal e o convencional. Legal gera apenas impenhorabilidade e o convencional gera impenhorabilidade e inalienabilidade.
c) Requisito Formal
É o registro ou tradição. O CC exige ainda outra formalidade que é a especialização da garantia real.
CC. Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia: I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo; II - o prazo fixado para pagamento; III - a taxa dos juros, se houver; IV - o bem dado em garantia com as suas especificações.
4.4. Efeitos dos Direitos Reais de Garantia
O principal efeito do direito real de garantia é o de separardo patrimônio do devedor um dado bem, afetando-o ao pagamento prioritário de determinada obrigação, donde se pode deduzir os demais efeitos:
a) Direito de Preferência
b) Direito de Sequela
Direito de buscar a coisa onde e com quem quer que esteja.
c) Indivisibilidade da Garantia
Enquanto a dívida não for integralmente quitada, a garantia real torna-se indivisível.
A remissão parcial da divida (pagamento ou perdão) não libera proporcionalmente a garantia real.
Quando o bem perecer com seguro, haverá o efeito sub-rogatório de crédito em favor do credor, e não do devedor. Ex: carro segurado e ainda não pago, quem recebe o seguro é o credor.
 DIREITOS REAIS DE GARANTIA EM ESPÉCIE
4.1. Da Anticrese
A  anticrese não consegue servir ao objetivo a que se destina.
É direito real de garantia sobre bem frutífero (produz frutos) consistente em permitir que o credor receba a posse da coisa para que retire os frutos e abata no valor da dívida.
A dívida nunca será quitada pela anticrese, somente abatida, primeiro nos juros e depois no principal. A anticrese nada mais é que a imputação no pagamento.
Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.
§ 1o É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será imputado ao capital.
É possível, ao mesmo tempo, acumular a hipoteca e a anticrese a credores diferentes, pois têm finalidades distintas.
Art. 1.506. § 2o Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.
Art. 1.507. O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração.
§ 1o Se o devedor anticrético não concordar com o que se contém no balanço, por ser inexato, ou ruinosa a administração, poderá impugná-lo, e, se o quiser, requerer a transformação em arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual poderá ser corrigido anualmente.
§ 2o O credor anticrético pode, salvo pacto em sentido contrário, arrendar os bens dados em anticrese a terceiro, mantendo, até ser pago, direito de retenção do imóvel, embora o aluguel desse arrendamento não seja vinculativo para o devedor.
Art. 1.508. O credor anticrético responde pelas deteriorações que, por culpa sua, o imóvel vier a sofrer, e pelos frutos e rendimentos que, por sua negligência, deixar de perceber.
Art. 1.509. O credor anticrético pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografários e os hipotecários posteriores ao registro da anticrese.
§ 1o Se executar os bens por falta de pagamento da dívida, ou permitir que outro credor o execute, sem opor o seu direito de retenção ao exequente, não terá preferência sobre o preço.
§ 2o O credor anticrético não terá preferência sobre a indenização do seguro, quando o prédio seja destruído, nem, se forem desapropriados os bens, com relação à desapropriação.
Art. 1.510. O adquirente dos bens dados em anticrese poderá remi-los, antes do vencimento da dívida, pagando a sua totalidade à data do pedido de remição e imitir-se-á, se for o caso, na sua posse.
A anticrese tem o prazo máximo de 15 anos. Depois disso o credor se torna credor quirografário deixando de ser credor real. As partes podem estabelecer um prazo menor. 
4.2. Da Hipoteca
a) Conceito
É um direito real de garantia sobre bem imóvel. 
b) Características
b.1. Registro: é relativamente recente, pois é um direito cuja principal característica é a dispensa da tradição, visto que a garantia se perfaz ao credor por meio de registro no cartório de registro de bens imóveis.
b.2. Indivisibilidade: ainda, a hipoteca é indivisível, ou seja, somente a quitação da obrigação gera a extinção da hipoteca, logo, a remissão/remição parcial não extingue a hipoteca. 
Ex: hipoteca garante dívida de R$100 e incide sobre imóvel de R$200; supondo que o devedor já pagou R$50, o bem somente será liberado com a quitação integral da dívida.
b.3. Manutenção dos poderes de domínio: o devedor hipotecário exerce regulamente seus direitos sobre posse e propriedade (mantém posse e propriedade, visto que a hipoteca dispensa a tradição). Conforme o art. 1.228, CC, quatro são os poderes sobre a propriedade (uso, gozo, livre disposição, reivindicação), os quais o devedor hipotecário não perde em razão da hipoteca:
Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado. Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.
E o credor hipotecário não será prejudicado, pois o registro da hipoteca torna a garantia oponível erga omnes. Contudo, é possível convencionar o vencimento da obrigação caso o bem dado em garantia seja alienado.
b.4. Aproveitamento do bem: por idênticas razões, há de se concluir que a hipoteca não obsta o real aproveitamento do bem pelo devedor hipotecário.
Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.
§1o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia. §2o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer. §3o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.
Art. 1.430. Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas judiciais, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.
Obs.: EXCUSSÃO X EXECUÇÃO - a excussão é de direito material (direito de ver a obrigação cumprida); a execução é de direito processual (direito de ficar com a coisa).
c) Objeto da Hipoteca
Genericamente, o objeto da hipoteca é todo e qualquer bem imóvel, no todo ou em parte; direitos reais sobre bens imóveis, navios e aeronaves (em razão do valor econômico).
Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II - o domínio direto; tem o domínio direto aquele que, apesar de não ter o título, tem os poderes sobre a propriedade. Aquele que tem o domínio direto pode dá-lo em hipoteca.
III - o domínio útil;
IV - as estradas de ferro; 
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais. Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial.
VI - os navios;
VII - as aeronaves. 
Art. 1.473. §1o A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
IX - o direito real de uso; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
X - a propriedade superficiária. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007); o superficiário não tem título, tem um direito real na coisa alheia. O proprietário pode dar em garantia o título; o superficiário pode dar em garantia a coisa. 
Art. 1.473. §2o  Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e Xdo caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. 
A hipoteca abrange a coisa e seus acessórios por força da Teoria da Gravitação. 
Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.
Obs.: lembrar que essa regra não alcança as pertenças (bens que possuem função própria e se acoplam a outro aonde mantêm sua função, ex: ar condicionado; trator da fazenda), pois estas não são acessórias. Assim, em regra, a hipoteca de um bem não alcança suas pertenças. 
d) Não pode ser Objeto de Hipoteca
d.1. Herança: mesmo que composta somente de bens móveis, a herança é um bem imóvel, art. 80, CC.
d.1. Bens gravados com cláusula restritiva: inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade. Conforme art. 1.911, CC, a cláusula de inalienabilidade presume as demais:
Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.
e) Questões Polêmicas sobre Hipoteca
e.1. Bem Condominial. Condomínio comum: no condomínio comum a fração ideal pode ser dada em hipoteca, independentemente da anuência dos demais condôminos. O bem condominial como um todo, entretanto, só poderá sem dado em hipoteca com o consentimento de todos. Condomínio edilício: no condomínio edilício as partes comuns não são disponíveis (ex: piscina, churrasqueira), logo, não podem ser hipotecadas; já as unidades autônomas podem ser hipotecadas livremente.
e.2. Bem de Incapaz. Só poderá ser dado em hipoteca com autorização judicial, ouvido o MP. Trata-se, portanto, de condição de validade da hipoteca. 
e.3. Bem de Família. Convencional (art. 1.711 e ss.): o bem se torna impenhorável e inalienável (fica a salvo de dívidas e não circula); gerando inalienabilidade, acarreta na impossibilidade de hipoteca. Legal (lei 8.009/90): torna o bem de família impenhorável, mas mantém o bem disponível ao titular, podendo ser objeto de hipoteca. Mas o STJ exige, para a hipoteca sobre o bem de família legal, que a dívida garantida pela hipoteca reverta em prol do núcleo familiar. 
f) Espécies de Hipoteca
f.1. Convencional: aquela que decorre da vontade das partes, ou seja, credor e devedor ajustam a garantia.
f.2. Judicial: aquela que decorre de decisão judicial condenatória. O juiz constitui hipoteca judicial sobre os bens do devedor, em favor do vencedor, para o cumprimento da decisão. Tal qual a convencional, a hipoteca judicial exige registro (registro da sentença). É mecanismo de garantia do cumprimento da sentença.
f.3. Legal.
Conceito: aquela que independe da vontade das partes. Decorre da constituição de uma garantia em favor de determinados credores. O ordenamento jurídico entende que alguns credores naturalmente precisam de uma garantia, os contemplando com a mesma independentemente da vontade do devedor. 
Essa hipoteca deve ser confirmada pelo juiz através de um procedimento de jurisdição voluntária chamado de especialização de hipoteca legal, art. 1.205 a 1.210, CPC (determinar sobre qual bem a hipoteca será constituída).
CPC. Art. 1.205. O pedido para especialização de hipoteca legal declarará a estimativa da responsabilidade e será instruído com a prova do domínio dos bens, livres de ônus, dados em garantia.
Credores beneficiados com a hipoteca legal: Art. 1.489. A lei confere hipoteca:
I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;
II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior;
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;
V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.
Reforço: Art. 1.490. O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, poderá, provando a insuficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que seja reforçado com outros.
Substituição: Art. 1.491. A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor.
Obs.: HIPOTECA CEDULAR. (dec. lei 70/66). Possibilidade de a hipoteca do credor do SFH ser expressa em uma cédula (título de crédito), para permitir a circulação da hipoteca (admitia endosso). A partir do CC 2002 toda e qualquer hipoteca pode ser cedular, admitindo endosso e circulação, e não apenas a do SFH.
Art. 1.486. Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial.
Obs.: HIPOTECA DE VIAS FÉRRAS
Art. 1.502. As hipotecas sobre as estradas de ferro serão registradas no Município da estação inicial da respectiva linha.
Art. 1.503. Os credores hipotecários não podem embaraçar a exploração da linha, nem contrariar as modificações, que a administração deliberar, no leito da estrada, em suas dependências, ou no seu material.
Art. 1.504. A hipoteca será circunscrita à linha ou às linhas especificadas na escritura e ao respectivo material de exploração, no estado em que ao tempo da execução estiverem; mas os credores hipotecários poderão opor-se à venda da estrada, à de suas linhas, de seus ramais ou de parte considerável do material de exploração; bem como à fusão com outra empresa, sempre que com isso a garantia do débito enfraquecer.
Art. 1.505. Na execução das hipotecas será intimado o representante da União ou do Estado, para, dentro em quinze dias, remir a estrada de ferro hipotecada, pagando o preço da arrematação ou da adjudicação.
g) Graus de Hipoteca
Tratar dos graus de hipoteca é dizer que se admite a sub-hipoteca, ou seja, um único bem admite várias hipotecas. 
Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.
O credor hipotecário de grau antecedente não precisa autorizar a sub-hipoteca, visto que em nada será afetado, pois o credor hipotecário de grau subsequente só poderá executar a coisa após o credor hipotecário de grau antecedente. 
A dívida do credor de 2º grau pode vencer antes da dívida do credor de 1º grau. Nesse passo, caso o credor hipotecário de 2º grau execute a coisa, deverá ser citado o credor de 1º grau, pois ocorrerá o vencimento antecipado da dívida. 
Art. 1.477. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.
Parágrafo único. Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira.
Art. 1.478. Se o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se oferecer, no vencimento, para pagá-la, o credor da segunda hipoteca pode promover-lhe a extinção, consignando a importância e citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la; se este não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum.
Parágrafo único. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais.
h) Prazo de Perempção
O prazo de extinção da hipoteca (convencional) é de 20 anos. As hipotecas legais e judiciais não possuem prazo de perempção. 
Depois desse prazo se extingue a garantia, e não a dívida. O credor deixa de ser real e passa a ser quirografário.i) Extinção da Hipoteca
Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
I - pela extinção da obrigação principal;
II - pelo perecimento da coisa;
III - pela resolução da propriedade;
IV - pela renúncia do credor;
V - pela remição;
VI - pela arrematação ou adjudicação.
Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.
Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.
j) Registro da Hipoteca
Art. 1.492. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um.
Parágrafo único. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca.
Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo.
Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.
Art. 1.494. Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas.
Art. 1.495. Quando se apresentar ao oficial do registro título de hipoteca que mencione a constituição de anterior, não registrada, sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência.
Art. 1.496. Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido. Se a dúvida, dentro em noventa dias, for julgada improcedente, o registro efetuar-se-á com o mesmo número que teria na data da prenotação; no caso contrário, cancelada esta, receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a requerer.
Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas.
§ 1o O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça.
§ 2o As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.
Art. 1.498. Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada.
k) Disposições Gerais
Art. 1.479. O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel.
Art. 1.480. O adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará em juízo.
Parágrafo único. Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado, até as vinte e quatro horas subseqüentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo.
Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu.
§ 1o Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á licitação, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente do imóvel.
§ 2o Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, haver-se-á por definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço.
§ 3o Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução.
§ 4o Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em conseqüência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais.
Art. 1.482. Realizada a praça, o executado poderá, até a assinatura do auto de arrematação ou até que seja publicada a sentença de adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado.
Art. 1.483. No caso de falência, ou insolvência, do devedor hipotecário, o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel.
Parágrafo único. Pode o credor hipotecário, para pagamento de seu crédito, requerer a adjudicação do imóvel avaliado em quantia inferior àquele, desde que dê quitação pela sua totalidade.
Art. 1.484. É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.
Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.487. A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido.
§ 1o Nos casos deste artigo, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à verificação da condição, ou ao montante da dívida.
§ 2o Havendo divergência entre o credor e o devedor, caberá àquele fazer prova de seu crédito. Reconhecido este, o devedor responderá, inclusive, por perdas e danos, em razão da superveniente desvalorização do imóvel.
4.3. Do Penhor
a) Conceito
É um direito real de garantia sobre bens móveis, com exceção de dois (aeronaves e navios, os quais serão objeto de hipoteca em razão de seu valor). 
Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.
b) Características
A expressão latina pugnus dá origem à expressão penhor. Na tradução – punho – vê-se que a essência do penhor é a tradição, diferentemente da hipoteca, visto que a garantia se perfaz ao credor por meio da entrega do bem.
Assim como a hipoteca, o penhor tem natureza acessória, logo, quitada a dívida, extingue-se a garantia, logo, o credor pignoratício tem de restituir a coisa. 
Obs.: FURTO/ROUBO DA COISA EMPENHADA. Se o credor pignoratício tiver a coisa dada em garantia furtada, entende o STJ (REsp 730/925/RJ) que a dívida permanece, mas o credor pignoratício indenizará o devedor pela subtração. Como a dívida continua, o credor pode exigir a substituição da coisa sob pena de vencimento antecipado.
Desdobramento de posse: o penhor gera um desdobramento de posse, visto que o credor fica com a posse direta da coisa enquanto o devedor fica com a posse indireta. Ambos poderão defender a coisa, pois ambos têm a posse. Ocorre que, dificilmente, o devedor saberá o que está acontecendo com a coisa, pois não tem sua posse direta, logo, aplica-se aqui a boa-fé objetiva e o dever de informação, ou seja, é dever anexo do credor pignoratício dar ciência ao devedor de eventual esbulho, turbaçãoou ameaça sobre a coisa. 
Solenidade na constituição: o penhor deve ser constituído de forma solene, ou seja, deve ser constituído por escrito, seja por meio de documento público ou particular. 
Registro: o penhor exige registro no cartório de títulos e documentos para que tenha oponibilidade a terceiros; sem o registro, o penhor tem eficácia entre as partes apenas. 
Subpenhor: é admitido, salvo disposição contratual em contrário. Da mesma forma que na hipoteca, em nada afetará os direitos do credor pignoratício primário.
Direito de retenção: o credor pode reter a coisa para se ressarcir de eventuais despesas que teve com o bem. Contudo, se porventura o credor colher frutos do bem, deverá ocorrer a compensação do valor. 
Impossibilidade de cláusula comissória: o credor nunca poderá ficar com o bem para si; deverá levá-lo a excussão (deve executar o bem).
Substituição ou caução: o credor tem o direito de exigir substituição ou caução na hipótese de perecimento ou deterioração da coisa, sob pena de vencimento antecipado.
c) Espécies de Penhor
c.1. Convencional: quando o devedor dá o bem voluntariamente em garantia.
c.2. Especial: determinados devedores não podem entregar a coisa ao credor sob pena de não cumprimento da própria dívida garantida. Ex: pecuarista que dá gado em garantia não pode entregar o gado, pois não irá circular riqueza e pagar a dívida. Assim, em alguns penhores, a tradição pode servir como empecilho ao pagamento. Por isso, o sistema jurídico tratará de forma diferenciada alguns penhores.
c.2.1. Rural: abrange tanto o agrícola quanto o pecuário. Tem como objeto os bens móveis e seus acessórios ou pertenças típicas da atividade pecuária ou agrícola. Ex: animais e safra. 
Obs.: o penhor sobre a safra abrange a safra seguinte.
O penhor rural modifica a natureza da tradição, sem dispensá-la. No penhor rural deixa de existir a tradição real (entrega efetiva da coisa), passando a ocorrer a tradição ficta, a qual nada mais é que o constituto possessório (aquisição de posse por meio de contrato). Em outras palavras, o credor pignoratício rural pode se valer de todas as ações possessórias, apesar de, efetivamente, a coisa estar na posse do devedor. O credor, por não ter a posse direta, terá direito de fiscalização/inspeção.
Art. 1.438. Constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.
Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor rural, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula rural pignoratícia, na forma determinada em lei especial.
O penhor tem prazo máximo de 3 anos quando agrícola e de 4 anos quando pecuário. Devedor perde o direito de alienar a coisa, pois frustraria a garantia. Caso, todavia, o devedor aliene a coisa, ocorrerá o vencimento antecipado da dívida.
c.2.2. Industrial ou mercantil: incide sobre máquinas, equipamentos, produtos ou matéria prima da indústria ou do comércio. Ex: estoque do empresário, máquinas da indústria. Da mesma forma que o penhor rural, o industrial dispensa a tradição real, ocorrendo a tradição ficta e o direito de inspeção. Devedor perde o direito de alienar a coisa, pois frustraria a garantia. Caso, todavia, o devedor aliene a coisa, ocorrerá o vencimento antecipado da dívida.
c.2.3. Direitos ou de título de crédito: nesse caso, o penhor não tem por objeto uma coisa, mais sim um direito. É um direito sobre um direito, e não sobre uma coisa em si. O penhor sobre um direito nada mais é que a caução sobre um título de crédito; o credor de um TC pode dá-lo em garantia a um terceiro. Ex: João deve a José. José pede a João uma garantia, emitindo um TC representativo do crédito. José deve a Maria e esta pede garantia; José lhe dá o TC de João, por meio de endosso.
Mas o credor pignoratício deve notificar o devedor (aquele que emitiu o TC) de seu devedor, precavendo seus direitos. Isso, para que o devedor de seu devedor pague ao credor pignoratício. Uma vez notificado, não pode alegar boa-fé e, pagando mal, paga duas vezes. Logo, o melhor caminho ao devedor do devedor é a consignação em pagamento. O registro é no cartório de títulos e documentos. Ainda, o penhor de direitos pode ser em favor de duas ou mais pessoas, abrindo, assim, concurso de credores. 
c.2.4. Veículos: o penhor de veículos exige registro no órgão de trânsito sob pena de ineficácia em relação a terceiros (REsp 200.663/SP). Ainda, exige também seguro do automóvel. Em caso de sinistro, ocorrerá a sub-rogação de direitos no valor da indenização (paga-se ao credor e não ao proprietário). Prazo de 2 anos, prorrogável por igual período.
Art. 1.431. Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.
c.3. Legal: determinados credores, independentemente da vontade do devedor, merecem a garantia, em razão da peculiaridade da natureza do crédito. 
Credores beneficiados com o penhor legal:
Art. 1.467. São credores pignoratícios, independentemente de convenção:
I - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito;
II - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.
Lei 6.533/78 - artistas e auxiliares cênicos, sobre material da peça teatral.
DL 4.191/42 - Locador industrial, sobre máquinas e aparelhos da indústria.
Perfazimento: o penhor legal se perfaz com a tomada da posse da coisa e posterior homologação judicial. Sem a homologação não se aperfeiçoa a garantia, art. 874, CPC.
4.4. Da Alienação Fiduciária em Garantia
a) Conceito
O mais antigo de todos os direitos reais. Fiducia cum creditore é a origem da alienação fiduciária em garantia, a qual traduz um negócio baseado na confiança. A alienação é uma espécie do gênero negócio fiduciário. 
b) Finalidade
Circular a riqueza e facilitar o acesso a bens e produtos de consumo. Qualquer interessado pode celebrar, tanto pessoa física como jurídica. 
O objeto da alienação fiduciária pode ser móveis ou imóveis, inclusive bens que já pertenciam ao devedor, súmula 28, STJ.
Na alienação fiduciária concede-se em garantia propriedade da coisa; a titularidade da coisa. O devedor ficará com a posse direta e o credor com a posse indireta e a alienação fiduciária em garantia. É um exemplo de propriedade resolúvel, pois o credor somente terá a propriedade do bem enquanto a dívida não for quitada. 
c) Características
- admite cessão da posição contratual. Se o credor fiduciário quiser ceder sua posição, não preciso do consentimento do devedor, mas a recíproca não é verdadeira.
- admite pagamento por um terceiro, interessado ou não. Esse pagamento sempre gera sub-rogação, visando, assim, facilitar a circulação do crédito.
- caracteriza patrimônio de afetação – lei 10.931/04 (lei do pacote imobiliário).
- o bem fiduciário fica livre de penhoras, seja por dívida do credor ou do devedor. O bem se torna indisponível a qualquer penhora, pois tem finalidade específica, que é a circulação do crédito. Contudo, apesar de o bem fiduciário não poder ser penhorado, o crédito decorrente (pagamento mensal da dívida) pode ser penhorado.
- SV 25 STF impede a prisão civil do infiel depositário com base no pacto de são José da costa rica, art. 7º. Na alienação fiduciária essa previsão tem importante impacto, pois o art. 4º DL 911/69 equiparava o devedor fiduciante ao depositário, ou seja, poderia ser preso. Agora essa possibilidade de prisão não é mais possível. 
- devedor fiduciante tem direito a purgação da mora 	(atualização da dívida), independentemente do número de parcelas pagas. 
- possibilidade de busca e apreensão (bem móvel) pelo credor fiduciário, quandohouver esbulho (esbulho contratual - inadimplemento) e reintegração de posse (imóvel). O STJ (REsp 577.693/MG) determinou que esta ação de busca e apreensão dispensa-se a propositura de ação principal. Para tais ações, por obvio, é preciso constituir o devedor em mora (mora ex re, pois há data de vencimento). Mas apesar dessa mora ser ex re, a jurisprudência exige notificação como condição de constituição em mora, súmula 72, STJ. A súmula 245 – dispensa a indicação do valor da dívida na notificação.
5. DIREITO REAL NA COISA ALHEIA DE GOZO OU FRUIÇÃO
5.1. Enfiteuse
a) Conceito
O estudo da enfiteuse reclama a lembrança a respeito dos poderes do domínio: uso, gozo, disposição, reivindicação. Na enfiteuse há a entrega, ao terceiro (enfiteuta ou foreiro) de todos os poderes do domínio, ou seja, terá o domínio útil, ficando o proprietário (senhorio) tão somente o título.
Portanto, a enfiteuse é o mais amplos dos direitos reais na coisa alheia, visto que todos os poderes do domínio são transferidos ao enfiteuta. Fica claro que esse direito é de duvidosa razoabilidade, já que o proprietário tem o título, mas um domínio esvaziado, enquanto o enfiteuta tem tudo, menos o título, tornando-se instituto sem valia tanto para enfiteuta e senhorio. Por conta disso, o CC 2002 obstou a constituição de novas enfiteuses, permanecendo as já constituídas. 
CC. Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
Ainda, as enfiteuses já constituídas permanecem regidas pelo CC 1916, o que nos revela uma hipótese de ultratividade da norma. Já a enfiteuse de terra pública é regida pelo DL 9.760/46 e lei 9.636/98 e LC 2.398/87.
O enfiteuta pagará prestação anual, certa e invariável, é uma contraprestação chamada de foro, pensão ou ganho. Na enfiteuse de terra pública o foro é reajustável, não se admite resgate e, ainda, conforme decidiu o STJ no REsp 154.123/PE, é possível usucapir a enfiteuse de terra pública. 
Por fim, caso seja encontrado tesouro em terreno aforado (bem enfitêutico), este será dividido entre descobridor e enfiteuta. 
Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.
b) Características
b.1. Objeto: terras incultivas ou terrenos para edificação
b.2. Co-enfiteuse: admite exercício simultâneo por duas ou mais pessoas. No caso de co-enfiteuse os co-enfiteutas possuem o prazo de 6 meses para eleger um administrador (síndico), chamado de cabecel. Não o sendo escolhido nesse prazo, o senhorio o escolherá.
b.3. Perpetuidade: a enfiteuse é perpétua, logo, admite transmissão (causa mortis ou inter vivos).
b.3.1. Transmissão inter vivos: o enfiteuta venderá o domínio e não o título, visto que o enfiteuta não possui título. Para alienar a enfiteuse, primeiro deve o enfiteuta ofertar ao senhorio, garantindo assim seu direito de preferência. O mesmo deve ocorrer se o senhorio desejar alienar o título. 
Laudêmio: se o enfiteuta alienar onerosamente ou celebrar dação em pagamento deverá recolher o laudêmio (2,5% sobre o valor do negócio). Contudo, o CC 2002 proibiu essa cobrança, visando desestimular a enfiteuse.
CC. Art. 2.038. § 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações.
b.4. Extinção: falecendo o enfiteuta sem deixar herdeiros, extingue-se a enfiteuse. Art. 692, III, CC 1916:
Art. 692. A enfiteuse extingue-se: III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.
b.5. Tributos e Taxas: a responsabilidade pelos tributos e taxas sobre o imóvel é do enfiteuta.
b.6. Admite-se a prática de atos de disposição pelo enfiteuta. 
b.7. Pode se extinguir pelo comisso: comisso é o transcurso do prazo de três anos sem o pagamento do foro. 
Art. 692. A enfiteuse extingue-se: II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;
Mas o comisso é de difícil ocorrência, visto que é permitida a purgação da mora pelo enfiteuta até a prolação da sentença, conforme súmula 122, STF:
STF Súmula nº 122 - 13/12/1963 - Súmula da Jurisprudência Predominante do Supremo Tribunal Federal - Anexo ao Regimento Interno. Edição: Imprensa Nacional, 1964, p. 74.
Enfiteuse - Purgação da Mora - Comisso por Sentença - O enfiteuta pode purgar a mora enquanto não decretado o comisso por sentença.
Vê-se que o futuro da enfiteuse é permanecer apenas na seara do direito administrativo, visto que, caso o enfiteuta queira vender, não há mais o laudêmio, situação que faz o senhorio exercer o direito de preferência. Ainda, após 10 anos e estando em dia com a pensão, o enfiteuta pode resgatar a enfiteuse (adquirir o título), situação na qual incidirá o laudêmio.
5.2. Das Servidões
a) Conceito
Expressão advinda de servitus, ou seja, serviço; benefício em favor de outrem. Toda servidão, num estado democrático de direito, é predial, visto que pessoas humanas não podem ser servas uma das outras. 
É um direito real na coisa alheia onde um prédio obtém um benefício ou vantagem que, originariamente, não teria, de outro prédio (imóvel). Ex: corrente de ar; passagem de água; embelezamento, etc. 
A servidão é constituída em favor do prédio (imóvel) e não ao proprietário, logo, a servidão jamais poderá ser alienada autonomamente, visto que é uma utilidade da coisa. Ainda, se a coisa for alienada, a servidão é alienada conjuntamente.
Obs.: SERVIDÃO X PASSAGEM FORÇADA - Passagem forçada é espécie de direito de vizinhança para evitar encravamento absoluto (que o prédio fique sem acesso a via pública). O direito de vizinhança não é um direito real, é uma obrigação propter rem.
 
b) Constituição
b.1. Negócio Jurídico: é constituída por acordo entre os proprietários dos imóveis ou por sentença. Tanto um quanto o outro devem ser registrados.
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
b.2. Lei (usucapião): também pode ser constituída por meio de usucapião ordinária, que é aquele em que o possuidor tem justo título e boa-fé (10 anos). Não possuindo justo título, o prazo para usucapir uma servidão será de 20 anos. Ainda, somente servidões aparentes podem ser usucapidas, já que somente sobre as aparentes poderá ser exercida a posse.
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
c) Características
c.1. Constituída entre prédios
c.2. Os prédios pertencem a donos diferentes. Se pertencerem ao mesmo proprietário trata-se se serventia.
c.3. Perpetuidade
c.4. Instituição por lei, decisão judicial ou negócio jurídico.
c.5. Não se presume.
c.6. Indivisibilidade: Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
c.7. Tutela Processual: a tutela processual das servidões basicamente diz respeito às seguintes ações: ações possessórias; ação confessória e negatória (específicas das servidões).
d) Responsabilidade por Obras Necessárias
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso,e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.
e) Exercício Legítimo
Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
§2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
§3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
e) Remoção
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.
f) Classificação
f.1. Aparentes ou não aparentes. Ex: aqueduto subterrâneo é uma servidão não aparente. Se a servidão não é aparente ela não admite posse, logo, obsta tanto a defesa possessória quanto a possibilidade de usucapião. Súmula 415, STF:
STF Súmula nº 415 - 01/06/1964 - DJ de 6/7/1964, p. 2182; DJ de 7/7/1964, p. 2198; DJ de 8/7/1964, p. 2238. - Servidão de Trânsito não Titulada - Direito à Proteção Possessória - Servidão de trânsito não titulada, mas tomada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.
f.2. Contínuas e Descontínuas. As servidões contínuas não exigem intervenção humana. Ex: passagem de água; já as descontínuas exigem a intervenção humana. Ex: servidão de trânsito.
g) Extinção das Servidões
g.1. Cancelamento do Registro: a servidão registrada só se extingue quando cancelada, salvo nas desapropriações. Havendo hipoteca na qual a servidão seja mencionada, o consentimento do credor hipotecário será necessário para cancelar a servidão.
Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
g.2. Renúncia pelo Titular
g.3. Cessação da utilidade ou comodidade
g.4. Resgate da servidão pelo prédio serviente
g.5. Reunião da propriedade na mesma pessoa
g.6. Supressão das obras
g.7. Não uso, por 10 anos contínuos
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;
II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;
III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.
5.3. Da Superfície
a) Conceito
Criado em Portugal como uma forma de implementação da função social da propriedade. No Brasil, foi contemplado primeiramente no Estatuto da Cidade e, posteriormente, generalizado pelo CC/2002. 
É o direito de utilizar o solo para construções ou plantações temporárias ou definitivas. 
b) CC x Estatuto da Cidade
b.1. Aplicação: o direito de superfície está no CC, art. 1.369 e no Estatuto da Cidade, art. 21 (lei 10.257/01). O EA regulamenta o direito de superfície na área urbana, já o CC o regulamenta na área urbana. Na zona urbana, aplica-se o EA e o CC naquilo que não for incompatível com o EA, na zona rural, aplica-se apenas o CC. Portanto, existe compatibilidade entre os dois diplomas, conclusão disposta no Enunciado 93 da Jornada de Direito Civil. 
b.2. Distinções: 
b.2.1. Objeto: EA regulamenta o direito de superfície somente na área urbana, enquanto o CC o faz na área urbana e rural
b.2.2. Direito de Sobrelevação: o direito de superfície do EA abrange também o espaço aéreo e o subsolo, art. 21, §1º, o CC não abrange, art. 1.369, §único. Com isso, surge o direito de sobrelevação (decorrente do EA, inexistente no CC), qual seja o direito de laje.
b.2.3. Prazo: o direito de superfície é sempre por tempo determinado no CC, enquanto que no EA pode ser por tempo determinado ou não. A diferença aqui está na mora, pois se a superfície é por tempo determinado a mora será sempre ex re, mas se é por tempo indeterminado, a mora se torna ex persona, exigindo notificação.
c) Características
c.1. Registro: a constituição do direito de superfície exige registro no cartório de imóveis. 
Obs.: CONSTITUIÇÃO: O ato de criação da superfície pode ser inter vivos ou causa mortis. O Enunciado 250 JDC, indo mais longe, admite a constituição também por cisão. Ainda, é possível constituir o direito de superfície por usucapião. 
c.2. Oneroso/Gratuito: o direito de superfície é uma alternativa moderna para o cumprimento da função social (sob pena de IPTU progressivo, edificação compulsória). Assim, o proprietário entrega a superfície a alguém para que este construa ou plante. Essa entrega pode ser gratuita ou onerosa. No silêncio das partes, será gratuito. Sendo oneroso, a contraprestação a ser paga chama-se cânon ou solarium, o qual terá a temporariedade estipulada pelas partes (mensal, trimestral, etc.). Na ausência de disposição das partes, os tributos relativos ao bem superficiário são pagos pelo superficiário mesmo que a superfície seja gratuita (Enunciado 94). 
c.3. Possibilidade de instituição de outros direitos reais sobre ele (enunciado 249). Tanto o proprietário quanto o superficiário poder ofertar seus direitos em garantia, pois são direitos distintos. O proprietário pode dar em garantia a propriedade; o superficiário, por sua vez, pode dar em garantia a superfície.
c.4. Admissibilidade de ato de alienação: é possível transferir a terceiros o direito de superfície, tanto por ato inter vivos como por ato causa mortis, tanto pelo proprietário como pelo superficiário. Se o ato de alienação for oneroso, há direito de preferência recíproco (tanto proprietário e superficiário gozam do direito de preferência). O art. 504, CC trata do direito de preferência no contrato de compra e venda entre condôminos, regra que se aplica subsidiariamente aqui. Alienando sem conceder direito de preferência, o ato será ineficaz, havendo direito de adjudicação compulsória pela parte prejudicada no prazo decadencial de 180 dias.
Obs.1: extinto o direito de superfície, com ou sem notificação, o titular passa a ser proprietário de todas as construções ou plantações, independentemente de indenização.
Obs.2: o direito de superfície pode ser constituído por pessoa jurídica de direito público, e continuará a ser regido pelo CC.
5.4. Usufruto
a) Conceito
É a entrega do uso e da fruição, sem limitação, para que terceiro faça uso. É o direito real na coisa alheia pelo qual um terceiro recebe o uso e a fruição da coisa para retirada de toda e qualquer utilidade de acordo com a sua conveniência. 
De acordo com o ar. 1.390, CC, o usufruto poderá recair sobre todo e qualquerbem frugível (gera frutos), seja móvel, imóvel, patrimônio no todo ou em parte.
Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
b) Características
b.1. Ilimitado: esse direito, em regra, é sem limites, mas a autonomia privada pode limitar o usufruto. 
b.2. Temporário: a grande característica do usufruto é a temporariedade, ou seja, todo usufruto é temporário porque, do contrário, implicaria em doação. O prazo será o estabelecido pelas partes e, na falta de disposição, o usufruto presume-se vitalício (não se transmite) em favor de pessoa física e com prazo máximo de 30 anos para pessoa jurídica. 
b.3. Dever de Restituir: em razão da necessidade do dever de restituir, o usufruto tem de incidir sempre sobre bens infungíveis. O CC admite usufruto sobre bens fungíveis [...].
b.4. Usufruto sucessivo ou de segundo grau: não é admitido pelo CC, sob pena de nulidade (das instituições subsequentes, e não do usufruto como um todo). No usufruto, o exercício do direito é sempre simultâneo, ou seja, o nu-proprietário e o usufrutuário exercem seus direitos simultaneamente. Se fosse admitido, haveria um fideicomisso inter vivos. O fideicomisso (substituição de um beneficiário de uma gratuidade) causa mortis é restringido pela lei e o inter vivos é proibido. Permitir o usufruto sucessivo seria burlar a proibição do fideicomisso inter vivos.
b.5. Intuito personae: é criado em razão das qualidades do usufrutuário, logo, é inalienável. STJ, AgReg. em Ag.Instr. 851.994/PR.
b.6. Renunciável:
c) Espécies
c.1. Legal: o usufruto pode ser criado por lei (certas pessoas precisam de determinada proteção em razão de suas condições pessoais); 
c.2. Judicial: por decisão judicial (usucapião de usufruto);
c.3. Convencional: por meio de negócio jurídico, o qual pode ser por alienação ou por retenção (ex: doação de um imóvel, guardando o usufruto em favor do proprietário).
Em qualquer das espécies de usufruto, este admite renúncia.
d) Direitos do Usufrutuário
e) Deveres do Usufrutuário
f) Extinção do Usufruto
5.5. Uso e Habitação
Do uso
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.
§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.
§ 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.
Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
Da habitação
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
São regidos pelas regras do usufruto, apenas tendo destinações específicas. Ambos são intuito personae, inalienáveis, admitem renúncia. 
Uso e fruição sem limitação, trata-se de usufruto.
Uso e fruição com finalidade específica, trata-se de uso. Ex: trator da fazenda.
Uso e fruição, finalidade de moradia, trata-se de habitação.
O uso e a habitação permitem o uso e fruição também pelo grupo familiar, inclusos aí os empregados domésticos.
CC 1.831 – cônjuge; lei 9.278/96, art. 7º - companheiro. Esses dispositivos instituem direito real de habitação em favor do cônjuge e companheiro.
O direito de habitação do cônjuge é vitalício e incondicionado, o do companheiro é vitalício e condicionado (condicionado a não constituir uma nova família). Assim, se a companheira sobrevivente instituir nova união estável ou casar novamente, extingue-se sua habitação e o imóvel segue para a herança. Não existe direito de habitação na dissolução de casamento ou união em vida, mas apenas por morte.