Análise de Preços de Terrenos para Construção Residencial

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FACULDADE DOCTUM DE JOÃO MONLEVADE
INSTITUTO ENSINAR BRASIL - REDE DOCTUM DE ENSINO
ALAN ROCHA DA SILVA 
ÁLVARO ALEXANDRE
DANIELA BORGES
DEYVISSON FARIA 
JORGE HENRIQUE
LUCIANO JARDIM
RODRIGO DE FREITAS
WILLIAN BICALHO
PESQUISA E ANÁLISE DE PREÇOS DE TERRENOS E ACESSIBILIDADE À SOCIEDADE: CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR
ETAPA 03
João Monlevade
2014
 REDE DE ENSINO DOCTUM
ALAN ROCHA DA SILVA 
ÁLVARO ALEXANDRE
DANIELA BORGES
DEYVISSON FARIA 
JORGE HENRIQUE
LUCIANO JARDIM
RODRIGO DE FREITAS
WILLIAN BICALHO
PESQUISA E ANÁLISE DE PREÇOS DE TERRENO E ACESSIBILIDADE À SOCIEDADE: CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR
ETAPA 03
Trabalho 
de pesquisa de campo 
apresentado ao 
curso de Engenharia civil da Faculdade Rede de Ensino Doctum da 
disciplina Projeto Integrador referente ao cumprimento da avaliação somatória do 1º período do curso de Engenharia Civil.
Professor/orientador
: Rodrigo Resende
João Monlevade
 2014 
SUMÁRIO
	1. Resumo---------------------------------------------------------------------------------------5
1.1 Introdução ---------------------------------------------------------------------------------5
1.2 Tema -----------------------------------------------------------------------------------------6
1.3 Problema -----------------------------------------------------------------------------------6
1.4 Justificativa -------------------------------------------------------------------------------6
1.5 Objetivo -------------------------------------------------------------------------------------6
1.5.1 Objetivo Geral --------------------------------------------------------------------------6
1.5.2 Objetivo Específico -------------------------------------------------------------------7
1.6 Metodologia -------------------------------------------------------------------------------7
1.7 Critérios para Escolha de um Terreno --------------------------------------------7
1.8 Questões Formais ----------------------------------------------------------------------10
2. DESENVOLVIMENTO ------------------------------------------------------------------12
2.1 Imagem da Localização dos Loteamentos -------------------------------------12
2.1.1 Imagem da localização do Terreno Lote Nº 01 ------------------------------13
2.1.2 Proposta Lote Nº 01 ------------------------------------------------------------------14
2.1.3 Vantagens -------------------------------------------------------------------------------15 
2.1.4 Desvantagens --------------------------------------------------------------------------15
2.1.5 Fotos Lote Nº 01 -----------------------------------------------------------------------16 
2.1.6 Parâmetros de Forma ----------------------------------------------------------------17 
2.1.7 Memória de Cálculo ------------------------------------------------------------------17 
2.1.8 Fator de Frente -------------------------------------------------------------------------18 
2.1.9 Fator Profundidade -------------------------------------------------------------------19 
2.1.10 Fator Localização --------------------------------------------------------------------20
2.1.11 Fator Localização Homogeneizado --------------------------------------------20 
2.1.12 Fator Topografia ---------------------------------------------------------------------21 
2.1.13 Fator Topografia Homogeneizado----------------------------------------------21
2.1.14 Pesquisa dos Elementos Imobiliários Oferta 01 --------------------------22
2.1.15 Resumo dos Fatores Lote 01 ----------------------------------------------------23 
2.2 Imagem da Localização do Terreno Lote Nº 02 --------------------------------24 
2.2.1 Proposta Lote Nº 02 ------------------------------------------------------------------25
2.2.2 Vantagens -------------------------------------------------------------------------------26
2.2.3 Desvantagens --------------------------------------------------------------------------26
2.2.4 Fotos Lote Nº 02 -----------------------------------------------------------------------27 
2.2.5 Parâmetros de Forma ----------------------------------------------------------------28 
2.2.6 Memória de cálculo -------------------------------------------------------------------28 
2.2.7 Fator de Frente -------------------------------------------------------------------------29 
2.2.8 Fator Profundidade -------------------------------------------------------------------30 
2.2.9 Fator Localização ---------------------------------------------------------------------31
2.2.10 Fator Localização Homogeneizado --------------------------------------------31 
2.2.11 Fator Topografia ---------------------------------------------------------------------32
2.2.12 Fator Topografia Homogeneizado ---------------------------------------------32 
2.2.13 Pesquisa dos Elementos Imobiliários Oferta 02 --------------------------33
2.2.14 Resumo dos Fatores Lote 02 ----------------------------------------------------34
2.3 Imagem da Localização do Terreno Lote Nº 03 --------------------------------35
2.3.1 Proposta Lote Nº 03 ------------------------------------------------------------------36 
2.3.2 Vantagens -------------------------------------------------------------------------------37
2.3.3 Desvantagens --------------------------------------------------------------------------37
2.3.4 Fotos Lote Nº 03 -----------------------------------------------------------------------38 
2.3.5 Parâmetros de Forma ----------------------------------------------------------------39 
2.3.6 Memória de Cálculo ------------------------------------------------------------------39
2.3.7 Fator de Frente -------------------------------------------------------------------------40 
2.3.8 Fator Profundidade -------------------------------------------------------------------41 
2.3.9 Fator Localização ---------------------------------------------------------------------42
2.3.10 Fator Localização Homogeneizado -------------------------------------------42 
2.3.11 Fator Topografia ---------------------------------------------------------------------43
2.3.12 Fator Topografia Homogeneizado ---------------------------------------------43
2.3.13 Pesquisa dos Elementos Imobiliários Oferta 03 --------------------------44
2.3.14 Resumo dos Fatores Lote 03 ----------------------------------------------------45 
2.4 Imagem da Localização do Terreno - Lote Nº 04 ------------------------------46 
2.4.1 Proposta Lote Nº 04 ------------------------------------------------------------------47
2.4.2 Vantagens -------------------------------------------------------------------------------48
2.4.3 Desvantagens --------------------------------------------------------------------------48 
2.4.4 Fotos Lote Nº 04--- --------------------------------------------------------------------49 
2.4.5 Parâmetros de Forma ----------------------------------------------------------------50 
2.4.6 Memória de Cálculo ------------------------------------------------------------------50 
2.4.7 Fator de Frente -------------------------------------------------------------------------51 
2.4.8 Fator Profundidade -------------------------------------------------------------------52 
2.4.9 Fator Localização ---------------------------------------------------------------------53
2.4.10 Fator Localização Homogeneizado --------------------------------------------53 
2.4.11 Fator Topografia ---------------------------------------------------------------------54
2.4.12 Fator Topografia Homogeneizado ---------------------------------------------54
2.4.13 Pesquisa dos Elementos Imobiliários Oferta 04 --------------------------55
2.4.14 Resumo dos Fatores Lote 04 ----------------------------------------------------56
2.5 Resumo dos Fatoresdos Terrenos ------------------------------------------------58
2.6 Consolidação Geral de Preços -----------------------------------------------------59
2.6.1 Memória de Cálculo Média Aritmética Ponderada Lote 01 --------------60
2.6.2 Memória de Cálculo Média Aritmética Ponderada Lote 02 --------------61
2.6.3 Memória de Cálculo Média Aritmética Ponderada Lote 03 --------------62
2.6.4 Memória de Cálculo Média Aritmética Ponderada Lote 04 --------------63
2.6.5 Resumo dos Valores Ponderados dos Lotes Estudados ----------------64
2.7 Memória de Cálculo da Variação da Porcentagem R$/m² dos Lotes ---65
2.7.1 Resumo da Variação da Porcentagem R$/m² dos Lotes Estudados -66
2.8 Cálculo do Desvio Padrão do Preço Inicial e Final do Lote ---------------67 
2.8.1 Resumo do Valor Final dos Lotes ponderados -----------------------------68
2.9 Cálculo do Desvio Padrão dos Valores do Terreno --------------------------69
2.9.1 Tabela de Valores ---------------------------------------------------------------------71
2.9.2 Escolha do Terreno -------------------------------------------------------------------72
3. Considerações Finais -------------------------------------------------------------------73
4. Referências Bibliográficas -----------------------------------------------------------74
 
	
	
RESUMO
O presente trabalho intitulado ‘’Pesquisa e análise de preços de terreno e acessibilidade à sociedade: construção residencial unifamiliar.’’ Teve como objetivo identificar terrenos apropriados para a construção de uma residência unifamiliar, na cidade de São Gonçalo do Rio Abaixo / MG, que está localizada na microrregião do Médio Rio Piracicaba, apontando vantagens e desvantagens dos terrenos estudados. Em sua segunda e terceira etapas a pesquisa mostra quais as noções básicas necessárias para a avaliação de terrenos, elucidando questões e identificando fatores físicos e econômicos, sendo que neste último, levam-se em consideração as médias aritméticas e aritméticas ponderadas que devem ser consideradas para realizar a compra de um terreno para construção de uma residência.
INTRODUÇÃO
Este trabalho consiste numa observação e análise de dados relativos a quatro terrenos situados na cidade de São Gonçalo do Rio Abaixo, Cidade pertencente à microrregião do Médio Rio Piracicaba localizando-se a cerca de 90 km de Belo Horizonte. Ocupa uma área de 363,812 km², em 2013 sua população foi estimada pelo IBGE em 10.488 habitantes. (Retirado do site: http://www.cidades.ibge.gov.br). Foram analisados alguns dados como: localização, nível do terreno-terraplanagem, redes de água e esgoto da via, iluminação pública, região de alagamento ou não, dimensões do terreno, legalização, etc. Houve também estudo do cálculo do valor do imóvel tendo em vista a valorização de acordo com os fatores que interferem na formação deste valor. Um resumo preliminar para um possível empreendimento de uma construção residencial unifamiliar. 
1.2 Tema
Pesquisa de campo visando à escolha de terrenos para construção de uma residência unifamiliar, considerando fatores que interferem na formação do valor do imóvel.
1.3 Problema
Como podemos definir através de uma pesquisa de campo um terreno apropriado para uma construção de uma residência unifamiliar, levando em conta fatores que influenciam na escolha?
1.4 Justificativa
O presente trabalho vem demonstrar a importância da pesquisa para obter a melhor informação na escolha de terrenos disponíveis na região, para uma Construção Residencial unifamiliar. Através das analises feitas, comparar fatores que interferem na valorização do terreno e assim solucionar problemas e também evitá-los.
1.5 Objetivo
1.5.1 Objetivo Geral
O trabalho objetiva através de uma pesquisa de campo analisar e avaliar os parâmetros necessários para a escolha ideal de quatro terrenos destinados a uma construção residencial unifamiliar.
1.5.2 Objetivo Específico
O presente trabalho vem descrever e indicar vantagens, desvantagens e fatores que influenciam na avaliação de terrenos disponíveis para uma construção unifamiliar. Vem fornecer também os valores e cálculos de acordo com as características de cada terreno. Estabelecendo-se assim parâmetros de pesquisa para etapas futuras.
1.6 Metodologia
Foi realizado um estudo descritivo com levantamento em campo, realizando visita às imobiliárias responsáveis pelos empreendimentos pesquisados, com o intuito de obter dados e valores de cada terreno disponível para construção. Foram feitos os cálculos dos valores de cada terreno de acordo com suas características e analisando dentre outros os seguintes fatores: Fator de frente: (Ff); Fator de profundidade: (Fp); Fator de localização: (Fl); Fator de topografia: (Ftop). Na terceira etapa foi calculada a média aritmética e aritmética ponderada com seus respectivos desvios.
1.7 Critérios para Escolha de um Terreno
1.7.1 Índice de construção – área de construção admitida, sendo que normalmente a taxa de ocupação é de 50%, ou seja, poderá ser construído no máximo 50% da área do terreno.
1.7.2 Recuo frontal – Espaço na frente do terreno onde não é possível construir, indicando o recuo que a construção deve apresentar não sendo permitido colar a fachada da casa ao limite do terreno, distância que normalmente é de 5m, devendo deixar-se também um espaço para a calçada.
1.7.3 Afastamento lateral – indica a distância que a construção deve apresentar em relação às construções vizinhas.
1.7.4 Cércea – indica à altura máxima que a construção pode atingir, quantos pisos podem ser construídos.
1.7.5 Face Norte – A frente do terreno deve ser voltada para o norte, a fim de propiciar um melhor aquecimento da residência. 
1.7.6 Incidência solar – Verificar se o sol incide em todo o terreno de modo a não ficar à sombra todo o ano.
1.7.7 Cheiros – Deve-se ir ao local do terreno 2 a 3 vezes, em alturas do dia diferentes e em alturas da semana diferentes dado que pode haver maus cheiros vindos de longe, animais perto, etc.
1.7.8 Forma – Deve dar-se preferência aos terrenos quadrados ou retangulares; nos terrenos esquinados há uma perda considerável de área em função dos afastamentos que devem ser deixados em relação às ruas e/ou terrenos adjacentes.
1.7.9 Zona circundante – Distância para a rua principal, rodovia, aeroporto ou indústria, devido ao barulho ou incômodo que estes podem trazer; relativamente à vizinhança, observar o padrão construtivo e se a vista do terreno é agradável. Padrão das casas vizinhas, e o acabamento e material utilizado. Se possuem um bom acabamento, se são em alvenaria ou em madeira, se são térreas ou sobrados (c/ + do que 1 piso). Isto é interessante ser verificado para que, por exemplo, não se construa uma casa térrea entre dois sobrados e não tenha sol em nenhum horário ou então construir a casa de alvenaria rodeada por casas de madeira. Por fim, verificar a existência de linhas de alta tensão a menos de 100 ou mesmo 500 m.
1.7.10 Nível – O nível do terreno deve ser igual ou mais alto do que o nível da rua, caso contrário, olhando a casa pronta da rua parecerá que esta está "enterrada" no terreno. Evite topos de colinas porque são mais propícios a descargas elétricas. 
1.7.11 Inclinação – Quando o terreno tiver uma inclinação acentuada, ou seja, superior a 1 metro a cada 10 metros será preciso consultar um engenheiro ou um arquiteto, tomando os cuidados necessários quanto à impermeabilização e drenagem. Verificar se há construções acima do mesmo que possa colher a luminosidade e se estas têm acauteladas as obras de contenção.
1.7.12 Infraestruturas – Verificar se já está disponível a infraestrutura de pavimentação, telecomunicações, energia (elétrica e gás), rede saneamento, e de água potável.
1.7.13 Solo – É conveniente efetuar um roçado para avaliar as características do solo, evitando, por ex., a escolha de solos demasiado pantanosos, arenosos ou duros (tipo pedreira). Verificar se o mesmo não é resultante deterraplenagens, se for, é muito provável que a compactação do solo não tenha sido efetuada da melhor maneira e deve recusar-se.
1.7.14 Águas pluviais – Ter cautela com a proximidade de rios, riachos e regatos, verificando se no terreno não passa nenhuma galeria de águas pluviais. Para este efeito, deve verificar-se se o terreno configura um talvegue (caminho natural de águas pluviais), ou se é uma bacia (ponto para onde convergem as águas pluviais). Nunca se deve escolher um talvegue! No caso de bacia, verificar se há obras de drenagem e se as mesmas são eficientes. Finalmente, obter informações, junto de vizinhos, sobre a ocorrência de enchentes.
1.7.15 Local de Reserva – Estar atento para não adquirir um terreno inserido numa reserva florestal, a menos que o interesse seja o de preservação.
1.7.16 Histórico – Procure descobrir com moradores antigos dos arredores se o terreno já foi utilizado para depósitos de entulho ou lixo. Caso tenha sido, ele pode estar contaminado e oferecer risco à saúde.
1.8 Questões Formais
1.8.1 “Pedido Informação Prévia” – Não é obrigatório; É um procedimento autônomo e facultativo, que pode anteceder um licenciamento ou autorização de operações urbanísticas. Obtém-se através de modelo de requerimento à Câmara Municipal, para que esta preste informação escrita sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística e respectivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas e afastamentos. Em alternativa, se o terreno estiver dentro de uma operação de loteamento urbana, pedir para verificar a planta de síntese do mesmo e respectivo regulamento.
1.8.2 Registro Predial – Obter uma certidão do registro predial e verificar se o terreno está livre de ônus e encargos (hipotecas), e se está no nome da pessoa que pretende vender;
1.8.3 Caderneta Predial – Consultar a certidão de registro matricial, verificando se há impostos por liquidar. Também vêm mencionadas informações muito úteis, nomeadamente a que se refere ao valor do terreno. É sobre este valor que pagará os impostos.
1.8.4 Divisão Urbanística dos Serviços Municipais – consultar o site do Município (área de urbanismo/planeamento) ou deslocar-se à Divisão de Planeamento e Gestão Urbanística do Município a fim de consultar o Plano Diretor Municipal, com vista a obter esclarecimentos sobre o desenvolvimento da zona onde o terreno/prédio se encontra, nomeadamente, se este Plano prevê edificabilidade para o local, ou seja, se é possível à construção de edifícios (agrícolas industriais e/ou de habitação).
1.8.5 Demarcações – Verificar se o terreno apresenta as demarcações bem definidas em campo. Estas demarcações são as pedras colocadas pelo topógrafo quando da medição do terreno e têm o objetivo de evitar a invasão de terrenos vizinhos e vice-versa.
Fonte:
	
http://forumdacasa.com/discussion/17149/criterios-para-escolha-de-terreno-de-construcao/
Desenvolvimento
2.1. Imagem da localização dos loteamentos
Imagem 01: Vista Aérea dos Loteamentos: à direita Vale do Ouro e à esquerda Cidade Universitária Fonte: GoogleEarth.
2.1.1 Imagem da localização do Terreno Lote Nº 01
 Imagem 02: Vista Aérea. Terreno 01. Fonte GoogleEarth.
2.1.2 – Proposta de lote Nº 01
O primeiro lote pesquisado está situado na Rua A, Quadra 02, lote 01, do Bairro Cidade Universitária, na cidade de São Gonçalo do Rio Abaixo. O lote está localizado próximo ao parque de exposições, a 2 km do centro da cidade, próximo às vias de acesso a BR 381 e a MG 129 (saída para Itabira), boas infraestrutura com ruas asfaltadas, rede de água e esgoto, iluminação pública, fica próximo ao Centro Educacional de São Gonçalo do Rio Abaixo (CESGRA), com transporte para outras escolas de nível médio e fundamental, um bairro seguro que se encontra em desenvolvimento. Possui terrenos para a construção residencial e comercial.
Nível do Terreno: Plano
Terreno: Natural
Rede de Água e Esgoto: Sim
Região de Alagamento: Não
Vegetação: Rasteira
Metragem: 12,00 m x 36,61 m x 13,26 m x 30,95 m
Dimensão: 405,35 m²
Divisas: Lado direito: Rua – Lado esquerdo: Lote vago
Legalização do terreno: Ok, contrato de compra e venda
Vedação do terreno: Cercado
Vizinhança: Residencial e Comercial
2.1.3 Vantagens:
● O terreno faz parte de novo loteamento, composto por 449 lotes e existe projeto de expansão para mais 500, com início previsto para 2015. Está em uma região que se tornará o novo Centro comercial e administrativo da cidade, conforme informações prestadas pela MMDB Empreendimentos Imobiliários.
● O lote 01 está localizado próximo ao parque de exposições de São Gonçalo do Rio Abaixo, com acesso fácil para BR 381 e MG 129.
● O terreno é plano, não sendo necessários escavação ou aterro.
● Conta com toda infraestrutura: água, luz, esgoto e ruas asfaltadas.
● O bairro possui uma escola municipal com ensino fundamental, e transporte gratuito fornecido pela prefeitura para outras escolas de nível médio e fundamental.
● Conta com o serviço de coleta de lixo orgânico e reciclável.
● Recebe o serviço de linhas regulares de transportes público municipais, intermunicipais e regionais.
2.1.4 Desvantagens:
● O loteamento ainda não possui comércios no bairro, tendo o morador que se deslocar 2 km até o centro. 
 ● O bairro é vizinho ao parque de exposições da cidade, onde em dia de eventos no local, os moradores terão que conviver com o barulho.
2.1.5 Fotos Lote Nº 01
Foto 01: Vista Frontal, Fonte: Arquivo Próprio.
Foto 02: Vista Lateral, Fonte: Arquivo Próprio.
2.1.6 Parâmetros de Forma
	
 Parâmetros de Forma
	ZONA
	OCUPAÇÃO
	Frente de Referência (m)
	Profundidade (m)
	
	
	
	Mín
	Máx
	1
	Residências isoladas de padrão elevado
	16,00
	30,00
	60,00
	2
	Apartamentos e escritórios de padrão elevado
	20,00
	30,00
	60,00
	3
	Comércio de intensidade alta
	10,00
	20,00
	40,00
	4
	Residências de padrão médio e/ou comércio de densidade média
	10,00
	25,00
	40,00
	5
	Apartamentos/escritórios de padrão médio
	16,00
	25,00
	50,00
	6
	Residências de padrão modesto
	10,00
	15,00
	30,00
	Fonte: Material de apoio – Disc. Integradora
2.1.7 Memória de Cálculo
Zona a ser trabalhada: 04 (Residências de padrão médio e/ou comércio de densidade média).
Frente de Referência: 10,00 m
Frente do imóvel: 12,00 m
Profundidade mínima: 30,95 m
Profundidade máxima: 36,61 m
Índice Fiscal do Município: 9,00 (Com Infra)
Inclinação: Terreno Plano.
2.1.8 Fator Frente (Ff)
 Onde: Fref é a frente de referência (m);
 F é a frente do imóvel pesquisado (m);
Aplicação: Fator de frente: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se:
T1 = R$ 100.000,00/405,35 m² = R$ 246,70/m²
Calculando o fator de frente:
Ff,1 = (10/12,00)0,25 = 0,96
Portanto, homogeneizando-os, vem:
T1 = R$ 246,70/m² x 0,96 = R$ 236,83/m²
2.1.9 Fator Profundidade (Fp)
 
Onde: Pe é a profundidade do imóvel pesquisado (m);
Pmín e Pmáx são os valores de profundidade de mínimo e máximo (m);
Aplicação: Fator de profundidade: Homogeneização de terrenos – Zona 4 Tem-se:
T1 = R$ 100.000,00/405,35 m² = R$ 246,70/m²
Calculando o fator de profundidade:
Fp,1 = (25,00/30,95)0,5= 0,90
Fp,2 = (36,61/40,00)0,5 = 0,92
Portanto, homogeneizando-os, vem:
Fp1 = R$ 246,70/m² x 0,90 = R$ 222,03/m²
Fp2 = R$ 246,70/m² x 0,92 = R$ 226,96/m²
2.1.10 Fator Localização
Onde: IFir é o índice Fiscal 
do Município. (R$/m²)
 IFi é o índice Fiscal do Imóvel Pesquisado. (R$/m²)
 
	Valores de Terrenos Localizados no Centro e na Periferia
	Centro
	R$/m²
	Rua Principal
	78,03
	Transversal à Principal
	39,65
	Secundária
	21,50Periferia
	R$/m²
	Sem infra
	4,00
	Pouca infra
	5,50
	Com infra
	9,00
	Fonte: Material de apoio Disc. Integradora.
 IFi = Lote 01 (40) , Lote 02 (50), Lote 03 (45), Lote 04 (35)
2.1.11 Fator Localização Homogeneizado
Aplicação: Fator de localização: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se:
Ft= IFir/ IFi = 9,00/40 = 0,225 
Então: Ft x R$/m² = 0,225 x R$ 246,70 = R$ 55,51/m²
2.1.12 Fator Topografia (Ftop)
	Fator Topografia
	INCLINAÇÃO
	Incidência
	Terreno Plano (paradigma)
	1,00
	Declive
	< 5 %
	0,95
	
	de 5% até 10%
	0,90
	
	de 10 % até 20%
	0,80
	
	> 20%
	0,70
	Aclive
	< 10 %
	0,95
	
	de 10 % até 20%
	0,90
	
	> 20%
	0,85
	Fonte: IBAPE/SP, 1995.
 Fator Topográfico = Lote 01 (0,90), Lote 02 (1,00), Lote 03 (0,95) Lote 04 (0,70)
2.1.13 Fator Topografia Homogeneizado
Aplicação: Fator de topografia: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se: Ftoph = IFtop/Ftop = 1,00/0,90 = 1,11
Então: Ftoph x R$/m² = 1,11 x R$ 246,70 = R$ 273,83
2.1.14 Pesquisa dos Elementos Imobiliários
	Elemento 01 – Oferta
	Tipo
	Terreno
	 
	Localização
	Rua: A Q. 02, L. 01 Bairro: Cidade Universitária, São Gonçalo do Rio Abaixo.
	 
	Melhoramentos Urbanos
	Todos
	 
	Frente Projetada (Fp)
	12,00
	m
	Profundidade Equivalente (Pe)
	33.78
	m
	Área
	405,35 m2
	m²
	Formato
	Irregular
	 
	Situação
	Esquina de Quadra
	 
	Consistência do Solo
	Seco
	 
	Topografia
	Terreno Plano
	
	Oferta/Preço
	 R$ 100.000,00 
	 
	Preço Unitário - P.U. (R$/m2)
	 R$ 246,70 
	 
	Condições de Oferta/Preço
	à vista
	 
	 
	 
	 
	Foto: 
	
	
	
	
	
	
	
	
	
Foto 03: Vista Frontal, Fonte: Arquivo Próprio.
2.1.15 Resumo dos Fatores Lote 01
	Resumo dos Fatores – Lote 01
	Terreno
	1
	2
	3
	4
	Preço Unitário/m²
	R$100.000,00/405,35/m²
	
	
	
	Valor (m²)
	R$ 246,70/m²
	
	
	
	Fator Frente (Ff)
	0,96
	
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Ff)
	R$ 236,83/m²
	
	
	
	Fator de Profundidade Máximo (Fp Max)
	0,92
	
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Max)
	R$ 226,96/m²
	
	
	
	Fator de Profundidade Mínimo (Fp Min)
	0,90
	
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Min)
	R$ 222,03/m²
	
	
	
	Fator Localização (Ft)
	R$ 9,00/m²
	
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Ft)
	R$ 55,51/m²
	
	
	
	Fator Topografia (Ftop)
	1,11
	
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Ftop)
	R$ 273,83/m²
	
	
	
2.2 Imagem da localização do Terreno Lote Nº 02
 Imagem 03: Vista Aérea. Terreno 02. Fonte GoogleEarth.
2.2.1 Proposta de Lote Nº 2
O segundo lote pesquisado está situado na Rua C, Quadra 4, lote 08 do Bairro Cidade Universitária, na cidade de São Gonçalo do Rio Abaixo. É constituído por uma área de 360,00 m², está localizado próximo ao parque de exposições, a 2 km do centro da cidade, fica próximo às vias de acesso a BR 381 e a MG 129 (saída para Itabira), com boa infraestrutura, ruas asfaltadas, rede de água e esgoto, iluminação pública, conta com Centro Educacional de São Gonçalo do Rio Abaixo (CESGRA) e com transporte para outras escolas de nível médio e fundamental, um bairro seguro que se encontra em desenvolvimento. Possui terrenos para a construção residencial e comercial.
Nível do Terreno: Plano
Terreno: Natural
Rede de Água e Esgoto: Sim
Região de Alagamento: Não
Vegetação: Rasteira
Metragem: 12,00 m x 30,00 m
Dimensão: 360,00 m²
Divisas: Lado direito: Casa construída – Lado esquerdo: Terreno vago
Legalização do terreno: OK
Vedação do terreno: Cercado
Vizinhança: Residencial e Comercial
2.2.2 Vantagens
Como o terreno 01, o terreno 02 faz parte de novo loteamento, composto por 449 lotes e existe projeto de expansão para mais 500, com início previsto para 2015. Está em uma região que se tornará o novo Centro comercial e administrativo da cidade, conforme informações prestadas pela MMDB Empreendimentos Imobiliários.
● O lote 01 está localizado próximo ao parque de exposições de São Gonçalo do Rio Abaixo, com acesso fácil para BR 381 e MG 129.
● O terreno é plano, não sendo necessários escavação ou aterro.
● Conta com toda infraestrutura: água, luz, esgoto e ruas asfaltadas.
● O bairro possui uma escola municipal com ensino fundamental, e transporte gratuito fornecido pela prefeitura para outras escolas de nível médio e fundamental.
● Conta com o serviço de coleta de lixo orgânico e reciclável.
● Recebe o serviço de linhas regulares de transportes público municipais, intermunicipais e regionais.
● Está localizado na parte do loteamento que possui maior quantidade de moradores e casas construídas.
2.2.3 Desvantagens
● O loteamento ainda não possui comércios no bairro, tendo o morador que se deslocar 2 km até o centro. 
● O bairro é vizinho ao parque de exposições da cidade, onde em dia de eventos no local, os moradores terão que conviver com o barulho.
2.2.4 Fotos Lote Nº 02
 Foto 04: Vista Frontal, Fonte: Arquivo Próprio.
Foto 05: Vista dos Fundos, Fonte: Arquivo Próprio.
2.2.5 Parâmetros de Forma 
	
 PARÂMETROS DE FORMA
	ZONA
	OCUPAÇÃO
	Frente de Referência (m)
	Profundidade (m)
	
	
	
	Mín
	Máx
	1
	Residências isoladas de padrão elevado
	16,00
	30,00
	60,00
	2
	Apartamentos e escritórios de padrão elevado
	20,00
	30,00
	60,00
	3
	Comércio de intensidade alta
	10,00
	20,00
	40,00
	4
	Residências de padrão médio e/ou comércio de densidade média
	10,00
	25,00
	40,00
	5
	Apartamentos/escritórios de padrão médio
	16,00
	25,00
	50,00
	6
	Residências de padrão modesto
	10,00
	15,00
	30,00
	Fonte: Material de apoio – Disc. Integradora.
2.2.6 Memória de Cálculo
Zona a ser trabalhada: 04 (Residências de padrão médio e/ou comércio de densidade média).
Frente de Referência: 10,00 m
Frente do imóvel: 12,00 m
Profundidade mínima: 30,00 m
Profundidade máxima: 30,00 m
Índice Fiscal do Município: 9,00 (Com Infra)
Inclinação: Terreno Plano
2.2.7 Fator Frente (Ff)
 Onde: IFir é o índice Fiscal do Município. (m)
 IFi é o índice Fiscal do Imóvel Pesquisado. (m)
Aplicação: Fator de frente: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se:
T1 = R$ 100.000,00/360,00 m² = R$ 277,78/m²
Calculando o fator de frente:
Ff,1 = (10/12,00)0,25 = 0,96
Portanto, homogeneizando-os, vem:
T1 = R$ 277,78/m² x 0,96 = R$ 266,67/m²
2.2.8 Fator Profundidade (Fp)
 
Onde: Pe é a profundidade do imóvel pesquisado (m);
Pmín e Pmáx são os valores de profundidade de mínimo e máximo (m);
Aplicação: Fator de profundidade: Homogeneização de terrenos – Zona 4 Tem-se:
T1 = R$ 100.000,00/360,00 m² = R$ 277,78/m²
Calculando o fator de profundidade:
Fp,1 = (25,00/30,00)0,5= 0,91
Fp,2 = (30,00/40,00)0,5 = 0,87
Portanto, homogeneizando-os, vem:
Fp1 = R$ 277,78/m² x 0,91 = R$ 252,78/m²
Fp2 = R$ 277,78/m² x 0,87 = R$ 241,67/m²
2.2.9 Fator Localização (Ft)
 
Onde: IFir é o índice Fiscal 
do Município. (R$/m²)
 IFi é o índice Fiscal do Imóvel Pesquisado. (R$/m²) 
	Valores de Terrenos Localizados no Centro e na Periferia
	Centro
	R$/m²
	Rua Principal
	78,03
	Transversal à Principal
	39,65
	Secundária
	21,50
	Periferia
	R$/m²
	Sem infra
	4,00
	Pouca infra
	5,50
	Com infra
	9,00
	Fonte: Material de apoio Disc. Integradora.
 IFi = Lote 01 (40) , Lote 02 (50), Lote 03 (45), Lote 04 (35)
 
2.1.10 Fator Localização Homogeneizado
Aplicação: Fator de localização: Homogeneização de terrenos –Zona 4
Tem-se:
Ft= IFir/ IFi = 9,00/50 = 0,18 
Então: Ft x R$/m² = 0,18 x R$ 277,78 = R$ 50,00/m²
2.2.11 Fator Topografia (Ftop)
	Fator Topografia
	INCLINAÇÃO
	Incidência
	Terreno Plano (paradigma)
	1,00
	Declive
	< 5 %
	0,95
	
	de 5% até 10%
	0,90
	
	de 10 % até 20%
	0,80
	
	> 20%
	0,70
	Aclive
	< 10 %
	0,95
	
	de 10 % até 20%
	0,90
	
	> 20%
	0,85
	Fonte: IBAPE/SP, 1995.
 Fator Topográfico = Lote 01 (0,90), Lote 02 (1,00), Lote 03 (0,95) Lote 04 (0,70)
2.1.12 Fator Topografia Homogeneizado
Aplicação: Fator de topografia: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se: Ftoph = IFtop/Ftop = 1,00/1,00 = 1,00
Então: Ftoph x R$/m² = 1,00 x R$ 277,78 = R$ 277,78
2.2.13 Pesquisa dos Elementos Imobiliários
	Elemento 02 - Oferta
	Tipo
	Terreno
	 
	Localização
	Rua: C Q. 04, L. 08 Bairro: Cidade Universitária, São Gonçalo do Rio Abaixo.
	 
	Melhoramentos Urbanos
	Todos
	 
	Frente Projetada (Fp)
	12,00
	m
	Profundidade Equivalente (Pe)
	30,00
	m
	Área
	360,00 m2
	m²
	Formato
	Regular
	 
	Situação
	Meio de Quadra
	 
	Consistência do Solo
	Seco
	 
	Topografia
	Terreno Plano
	
	Oferta/Preço
	 R$ 100.000,00 
	 
	Preço Unitário - P.U. (R$/m²)
	 R$ 277,78 
	 
	Condições de Oferta/Preço
	à vista
	 
	 
	 
	 
	Foto: 
	
	
	
	
	
	
	
	
	
Foto 06: Vista Lateral, Fonte: Arquivo Próprio.
2.2.14 Resumo dos Fatores Lote 02
	Resumo dos Fatores – Lote 02
	Terreno
	1
	2
	3
	4
	Preço Unitário/m²
	
	R$100.000,00/360,00/m²
	
	
	Valor (m²)
	
	R$ 277,78/m²
	
	
	Fator Frente (Ff)
	
	0,96
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Ff)
	
	R$ 266,67/m²
	
	
	Fator de Profundidade Máximo (Fp Max)
	
	0,87
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Max)
	
	R$ 241,67/m²
	
	
	Fator de Profundidade Mínimo (Fp Min)
	
	0,91
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Min)
	
	R$ 252,78/m²
	
	
	Fator Localização (Ft)
	
	R$ 9,00/m²
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Ft)
	
	R$ 50,00/m²
	
	
	Fator Topografia (Ftop)
	
	1,00
	
	
	Valor Homogeneizado pelo (Ftop)
	
	R$ 277,78/m²
	
	
2.3 Imagem da localização do Terreno Lote Nº 03
Imagem 04: Vista Aérea.Terreno 03. Fonte GoogleEarth.
2.3.1 Proposta de Lote Nº 3
O terceiro lote está localizado na Rua Alfa, Quadra 9, lote 10 do bairro Cidade Universitária na cidade de São Gonçalo do Rio Abaixo, é constituído por uma área de 360,00 m², fica próximo ao Parque de Exposições, e a 2 km do centro da cidade, está localizado próximo a MG 129 (saída para Itabira) e BR 381, possui toda a infraestrutura necessária como água, luz, esgoto e ruas asfaltadas. Conta como Centro Educacional de São Gonçalo do Rio Abaixo (CESGRA) e com transporte para outras escolas de nível médio e fundamental, um bairro seguro que se encontra em desenvolvimento. Possui terrenos para a construção residencial e comercial.
Nível do Terreno: Plano
Terreno: Natural
Rede de Água e Esgoto: Sim
Região de Alagamento: Não
Vegetação: Rasteira
Metragem: 12,00 m x 30,00 m
Dimensão: 360,00 m²
Divisas: Lado direito: Lote com imóvel em construção – Lado esquerdo: 
Lote Vago.
Legalização do terreno: OK
Vedação do terreno: Cercado
Vizinhança: Residencial e Comercial
2.3.2 Vantagens:
● Como o terreno 01 e 02 o terreno 03 faz parte de novo loteamento, composto por 449 lotes, existindo projeto de expansão para mais 500, com início previsto para 2015. Está em uma região que se tornará o novo Centro comercial e administrativo da cidade, conforme informações prestadas pela MMDB Empreendimentos Imobiliários.
● O lote 01 está localizado próximo ao parque de exposições de São Gonçalo do Rio Abaixo, com acesso fácil para BR 381 e MG 129.
● O terreno é plano, não sendo necessários escavação ou aterro.
● Conta com toda infraestrutura: água, luz, esgoto e ruas asfaltadas.
● O bairro possui uma escola municipal com ensino fundamental, e transporte gratuito fornecido pela prefeitura para outras escolas de nível médio e fundamental.
● Conta com o serviço de coleta de lixo orgânico e reciclável.
● Recebe o serviço de linhas regulares de transportes público municipais, intermunicipais e regionais.
● Está localizado na parte do loteamento que possui maior quantidade de moradores e casas construídas.
2.3.3 Desvantagens:
● O loteamento ainda não possui comércios no bairro, tendo o morador que se deslocar 2 km até o centro.
 ● O bairro é vizinho ao parque de exposições da cidade, onde em dia de eventos no local, os moradores terão que conviver com o barulho.
2.3.4 Fotos Lote Nº 03
Foto 07: Vista Frontal, Fonte: Arquivo Próprio. 
 Foto 08: Vista Lateral, Fonte: Arquivo Próprio.
2.3.5 Parâmetros de Forma 
	
 PARÂMETROS DE FORMA
	ZONA
	OCUPAÇÃO
	Frente de Referência (m)
	Profundidade (m)
	
	
	
	Mín
	Máx
	1
	Residências isoladas de padrão elevado
	16,00
	30,00
	60,00
	2
	Apartamentos e escritórios de padrão elevado
	20,00
	30,00
	60,00
	3
	Comércio de intensidade alta
	10,00
	20,00
	40,00
	4
	Residências de padrão médio e/ou comércio de densidade média
	10,00
	25,00
	40,00
	5
	Apartamentos/escritórios de padrão médio
	16,00
	25,00
	50,00
	6
	Residências de padrão modesto
	10,00
	15,00
	30,00
	Fonte: Material de apoio – Disc. Integradora.
2.3.6 Memória de Cálculo
Zona a ser trabalhada: 04 (Residências de padrão médio e/ou comércio de densidade média).
Frente de Referência: 10,00 m
Frente do imóvel: 12,00 m
Profundidade mínima: 30,00 m
Profundidade máxima: 30,00 m
Índice Fiscal do Município: 9,00 (Com Infra)
Inclinação: Terreno Plano
2.3.7 Fator Frente (Ff)
 Onde: Fref é a frente de referência (m);
 F é a frente do imóvel pesquisado (m);
Aplicação: Fator de frente: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se:
T1 = R$ 100.000,00/360,00 m² = R$ 277,78/m²
Calculando o fator de frente:
Ff,1 = (10/12,00)0,25 = 0,96
Portanto, homogeneizando-os, vem:
T1 = R$ 277,78/m² x 0,96 = R$ 266,67/m²
2.3.8 Fator Profundidade (Fp)
 
Onde: Pe é a profundidade do imóvel pesquisado (m);
Pmín e Pmáx são os valores de profundidade de mínimo e máximo (m);
Aplicação: Fator de profundidade: Homogeneização de terrenos – Zona 4 Tem-se:
T1 = R$ 100.000,00/360,00 m² = R$ 277,78/m²
Calculando o fator de profundidade:
Fp,1 = (25,00/30,00)0,5= 0,91
Fp,2 = (30,00/40,00)0,5 = 0,87
Portanto, homogeneizando-os, vem:
Fp1 = R$ 277,78/m² x 0,91 = R$ 252,78/m²
Fp2 = R$ 277,78/m² x 0,87 = R$ 241,67/m²
2.3.9 Fator Localização (Ft)
 
Onde: IFir é o índice Fiscal 
do Município. (R$/m²)
 IFi é o índice Fiscal do Imóvel Pesquisado. (R$/m²) 
	Valores de Terrenos Localizados no Centro e na Periferia
	Centro
	R$/m²
	Rua Principal
	78,03
	Transversal à Principal
	39,65
	Secundária
	21,50
	Periferia
	R$/m²
	Sem infra
	4,00
	Pouca infra
	5,50
	Com infra
	9,00
	Fonte: Material de apoio Disc. Integradora.
 IFi = Lote 01 (40) , Lote 02 (50), Lote 03 (45), Lote 04 (35)
 
2.3.10 Fator Localização Homogeneizado
Aplicação: Fator de localização: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se:
 Ft= IFir/ IFi = 9,00/45 = 0,20 
 Então: Ft x R$/m² = 0,20 x R$ 277,78 = R$ 55,55/m²
2.3.11 Fator Topografia (Ftop)
	Fator Topografia
	INCLINAÇÃO
	Incidência
	Terreno Plano (paradigma)
	1,00
	Declive
	< 5 %
	0,95
	
	de 5% até 10%
	0,90
	
	de 10 % até 20%
	0,80
	
	> 20%
	0,70
	Aclive
	< 10 %
	0,95
	
	de 10 % até 20%
	0,90
	
	> 20%
	0,85
	Fonte:IBAPE/SP, 1995.
 Fator Topográfico = Lote 01 (0,90), Lote 02 (1,00), Lote 03 (0,95) Lote 04 (0,70)
2.3.12 Fator Topografia Homogeneizado
Aplicação: Fator de topografia: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se: Ftoph = IFtop/Ftop = 1,00/0,95 = 1,05
Então: Ftoph x R$/m² = 1,05 x R$ 277,78 = R$ 291,67
2.3.13 Pesquisa dos Elementos Imobiliários
	Elemento 03 - Oferta
	Tipo
	Terreno
	 
	Localização
	Rua: Alfa Q. 09, L. 10 Bairro: Cidade Universitária, São Gonçalo do Rio Abaixo.
	 
	Melhoramentos Urbanos
	Todos
	 
	Frente Projetada (Fp)
	12,00
	m
	Profundidade Equivalente (Pe)
	30,00
	m
	Área
	360,00 m2
	m²
	Formato
	Regular
	 
	Situação
	Meio de Quadra
	 
	Consistência do Solo
	Seco
	 
	Topografia
	Terreno Plano
	
	Oferta/Preço
	 R$ 100.000,00 
	 
	Preço Unitário - P.U. (R$/m²)
	 R$ 277,78 
	 
	Condições de Oferta/Preço
	à vista
	 
	 
	 
	 
	Foto: 
	
	
	
	
	
	
	
	
	
Foto 09: Vista dos Fundos, Fonte: Arquivo Próprio.
2.3.14 Resumo dos Fatores Lote 03
	Resumo dos Fatores – Lote 03
	Terreno
	1
	2
	3
	4
	Preço Unitário/m²
	
	
	R$100.000,00/360,00/m²
	
	Valor (m²)
	
	
	R$ 277,78/m²
	
	Fator Frente (Ff)
	
	
	0,96
	
	Valor Homogeneizado pelo (Ff)
	
	
	R$ 266,67/m²
	
	Fator de Profundidade Máximo (Fp Max)
	
	
	0,87
	
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Max)
	
	
	R$ 241,67/m²
	
	Fator de Profundidade Mínimo (Fp Min)
	
	
	0,91
	
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Min)
	
	
	R$ 252,78/m²
	
	Fator Localização (Ft)
	
	
	R$ 9,00/m²
	
	Valor Homogeneizado pelo (Ft)
	
	
	R$ 55,55/m²
	
	Fator Topografia (Ftop)
	
	
	1,05
	
	Valor Homogeneizado pelo (Ftop)
	
	
	R$ 291,67/m²
	
2.4 Imagem da localização do Terreno Lote Nº 04
Imagem 05: Vista Aérea. Terreno 04. Fonte GoogleEarth.
2.4.1 – Proposta de lote Nº 04
O quarto lote está localizado na Rua das Quaresmeiras Quadra 6 , lote 15, no bairro Vale do Ouro, na cidade de São Gonçalo do Rio Abaixo. O lote apresentado fica a 1 km do Parque de Exposições, e a 3 km do centro da cidade, fica localizado próximo a MG 129 (saída para Itabira), possui toda a infraestrutura necessária como água, luz, esgoto e ruas asfaltadas. Está localizado em uma região que não possui possibilidades de alagamentos. É constituído por uma área de 240,00 m², faz divisa com dois lotes vagos e está situado entre os distritos industriais I e II de São Gonçalo.
Nível do Terreno: Plano com um leve declive nos fundos.
Terreno: Natural
Rede de Água e Esgoto: Sim
Região de Alagamento: Não
Vegetação: Rasteira
Metragem: 10,00 m x 24,00 m
Dimensão: 240,00 m²
Divisas: Lado direito: Lote Vago – Lado esquerdo: Lote Vago
Legalização do terreno: OK
Vedação do terreno: Cercado
Vizinhança: Residencial e Comercial
2.4.2 Vantagens:
● O novo loteamento é composto por 249 lotes e está situado entre os distritos I e II de São Gonçalo do Rio Abaixo.
● Está próximo ao acesso a MG 129 e a 4 km da BR 381
● Conta com toda infraestrutura: água, luz, esgoto e ruas asfaltadas.
● Recebe o serviço de linhas regulares de transportes público municipais, intermunicipais e regionais.
2.4.3 Desvantagens:
● O loteamento ainda não possui comércios, tendo o morador que se deslocar 3 km até o centro. 
● Não possui escolas Próximas, porém a prefeitura disponibiliza transporte.
● Por estarem entre os dois distritos industriais da cidade, que ainda estão em desenvolvimento, os moradores poderão vir a ter algum problema com poluição.
2.4.4 Fotos Lote Nº 04
Foto 10: Vista Frontal, Fonte Arquivo Próprio.
 Foto 11: Vista Lateral, Fonte Arquivo Próprio.
2.4.5 Parâmetros de Forma 
	
 PARÂMETROS DE FORMA
	ZONA
	OCUPAÇÃO
	Frente de Referência (m)
	Profundidade (m)
	
	
	
	Mín
	Máx
	1
	Residências isoladas de padrão elevado
	16,00
	30,00
	60,00
	2
	Apartamentos e escritórios de padrão elevado
	20,00
	30,00
	60,00
	3
	Comércio de intensidade alta
	10,00
	20,00
	40,00
	4
	Residências de padrão médio e/ou comércio de densidade média
	10,00
	25,00
	40,00
	5
	Apartamentos/escritórios de padrão médio
	16,00
	25,00
	50,00
	6
	Residências de padrão modesto
	10,00
	15,00
	30,00
	Fonte: Material de apoio – Disc. Integradora.
2.4.6 Memória de Cálculo
Zona a ser trabalhada: 04 (Residências de padrão médio e/ou comércio de densidade média).
Frente de Referência: 10,00 m
Frente do imóvel: 12,00 m
Profundidade mínima: 24,00 m
Profundidade máxima: 24,00 m
Índice Fiscal do Município: 9,00 (Com Infra)
Inclinação: Declive < 5%
2.4.7 Fator Frente (Ff)
 Onde: Fref é a frente de referência (m);
 F é a frente do imóvel pesquisado (m);
Aplicação: Fator de frente: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se:
T1 = R$ 70.000,00/240,00 m² = R$ 291,67/m²
Calculando o fator de frente:
Ff,1 = (10/10,00)0,25 = 1,00
Portanto, homogeneizando-os, vem:
T1 = R$ 291,67/m² x 1,00 = R$ 291,67/m²
2.4.8 Fator Profundidade (Fp)
 
Onde: Pe é a profundidade do imóvel pesquisado (m);
Pmín e Pmáx são os valores de profundidade de mínimo e máximo (m);
Aplicação: Fator de profundidade: Homogeneização de terrenos – Zona 4 Tem-se:
T1 = R$ 70.000,00/240,00 m² = R$ 291,67/m²
Calculando o fator de profundidade:
Fp,1 = (25,00/24,00)0,5= 1,02
Fp,2 = (24,00/40,00)0,5 = 0,77
Portanto, homogeneizando-os, vem:
Fp1 = R$ 291,67/m² x 1,02 = R$ 297,50/m²
Fp2 = R$ 291,67/m² x 0,77 = R$ 224,58/m²
2.4.9 Fator Localização (Ft)
 
Onde: IFir é o índice Fiscal 
do Município. (R$/m²)
 IFi é o índice Fiscal do Imóvel Pesquisado. (R$/m²)
cal 
do Município. 
	Valores de Terrenos Localizados no Centro e na Periferia
	Centro
	R$/m²
	Rua Principal
	78,03
	Transversal à Principal
	39,65
	Secundária
	21,50
	Periferia
	R$/m²
	Sem infra
	4,00
	Pouca infra
	5,50
	Com infra
	9,00
	Fonte: Material de apoio Disc. Integradora.
 IFi = Lote 01 (40) , Lote 02 (50), Lote 03 (45), Lote 04 (35)
 
2.4.10 Fator Localização Homogeneizado
Aplicação: Fator de localização: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se:
Ft= IFir/ IFi = 9,00/35 = 0,257
Então: Ft x R$/m² = 0,257 x R$ 291,67 = R$ 74,96/m²
2.4.11 Fator Topografia (Ftop)
	Fator Topografia
	INCLINAÇÃO
	Incidência
	Terreno Plano (paradigma)
	1,00
	Declive
	< 5 %
	0,95
	
	de 5% até 10%
	0,90
	
	de 10 % até 20%
	0,80
	
	> 20%
	0,70
	Aclive
	< 10 %
	0,95
	
	de 10 % até 20%
	0,90
	
	> 20%
	0,85
	Fonte: IBAPE/SP, 1995.
 Fator Topográfico = Lote 01 (0,90), Lote 02 (1,00), Lote 03 (0,95) Lote 04 (0,70)
2.4.12 Fator Topografia Homogeneizado
Aplicação: Fator de topografia: Homogeneização de terrenos – Zona 4
Tem-se: Ftoph = IFtop/Ftop = 0,95/0,70 = 1,36
Então: Ftoph x R$/m² = 1,36 x R$ 291,67 = R$ 396,67
2.4.13 Pesquisa dos Elementos Imobiliários
	Elemento 04 – Oferta
	Tipo
	Terreno
	 
	Localização
	Rua: das Quaresmeiras Q. 06, L. 15 Bairro: Vale do Ouro, São Gonçalo do Rio Abaixo.
	 
	Melhoramentos Urbanos
	Todos
	 
	Frente Projetada (Fp)
	10,00
	m
	Profundidade Equivalente (Pe)
	24,00
	m
	Área
	240,00 m2
	m²
	Formato
	Regular
	 
	Situação
	Meio de Quadra
	 
	Consistência do Solo
	Seco
	 
	Topografia
	Declive < 5%
	
	Oferta/Preço
	 R$ 70.000,00 
	 
	Preço Unitário - P.U. (R$/m²)
	 R$291,67 
	 
	Condições de Oferta/Preço
	à vista
	 
	 
	 
	 
	Foto: 
	
	
	
	
	
	
	
	
	
Foto 12: Vista dos Fundos, Fonte: Arquivo Próprio.
2.4.14 Resumo dos Fatores Lote 04
	Resumo dos Fatores – Lote 04
	Terreno
	1
	2
	3
	4
	Preço Unitário/m²
	
	
	
	R$70.000,00/240,00/m²
	Valor (m²)
	
	
	
	R$ 291,67/m²
	Fator Frente (Ff)
	
	
	
	1,00
	Valor Homogeneizado pelo (Ff)
	
	
	
	R$ 291,67/m²
	Fator de Profundidade Máximo (Fp Max)
	
	
	
	0,77
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Max)
	
	
	
	R$ 224,58/m²
	Fator de Profundidade Mínimo (Fp Min)
	
	
	
	1,02
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Min)
	
	
	
	R$ 297,50/m²
	Fator Localização (Ft)
	
	
	
	R$ 9,00/m²
	Valor Homogeneizado pelo (Ft)
	
	
	
	R$ 74,96/m²
	Fator Topografia (Ftop)
	
	
	
	1,36
	Valor Homogeneizado pelo (Ftop)
	
	
	
	R$ 396,67/m²
2.5 Resumo dos Fatores dos Terrenos
	Resumo dos Fatores dos Terrenos
	Terreno
	1
	2
	3
	4
	Preço Unitário/m²
	R$100.000,00/405,35/m²
	R$100.000,00/360,00/m²
	R$100.000,00/360,00/m²
	R$70.000,00/240,00/m²
	Valor (m²)
	R$ 246,70/m²
	R$ 277,78/m²
	R$ 277,78/m²
	R$ 291,67/m²
	Fator Frente (Ff)
	0,96
	0,96
	0,96
	1,00
	Valor Homogeneizado pelo (Ff)
	R$ 236,83/m²
	R$ 266,67/m²
	R$ 266,67/m²
	R$ 291,67/m²
	Fator de Profundidade Máximo (Fp Max)
	0,92
	0,87
	0,87
	0,77
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Max)
	R$ 226,96/m²
	R$ 241,67/m²
	R$ 241,67/m²
	R$ 224,58/m²
	Fator de Profundidade Mínimo (Fp Min)
	0,90
	0,91
	0,91
	1,02
	Valor Homogeneizado pelo (Fp Min)
	R$ 222,03/m²
	R$ 252,78/m²
	R$ 252,78/m²
	R$ 297,50/m²
	Fator Localização (Ft)
	R$ 9,00/m²
	R$ 9,00/m²
	R$ 9,00/m²
	R$ 9,00/m²
	Valor Homogeneizado pelo (Ft)
	R$ 55,51/m²
	R$ 50,00/m²
	R$ 55,55/m²
	R$ 74,96/m²
	Fator Topografia (Ftop)
	1,11
	1,00
	1,05
	1,36
	Valor Homogeneizado pelo (Ftop)
	R$ 273,83/m²
	R$ 277,78/m²
	R$ 291,67/m²
	R$ 396,67/m²
2.6 Consolidação Geral de Preços
O conjunto de critérios apresentados neste trabalho varia conforme as características de cada lote. Cada um destes critérios detalhados anteriormente possui seu peso diante o valor final.
Para que cada critério seja devidamente considerado, é necessário o cálculo da média aritmética ponderada do valor do lote, que se trata da soma dos produtos de cada elemento multiplicado pelo respectivo peso, e dividido pela soma dos pesos. 
Este cálculo estará mais bem evidenciado nas tabelas e memória de cálculo dos respectivos dados.
2.6.1 Memória de Cálculo Média Aritmética Ponderada Lote 01
	Lote 01
	FF
	0,96
	FP MIN
	0,90
	FP MAX
	0,92
	FTOP
	1,11
 
 
 
 
 
 
 
2.6.2 Memória de Cálculo Média Aritmética Ponderada Lote 02
	Lote 02
	FF
	0,96
	FP MIN
	0,91
	FP MAX
	0,87
	FTOP
	1,00
 
 
 
 
 
 
2.6.3 Memória de Cálculo Média Aritmética Ponderada Lote 03
	Lote 03
	FF
	0,96
	FP MIN
	0,91
	FP MAX
	0,87
	FTOP
	1,05
 
 
 
 
 
2.6.4 Memória de Cálculo Média Aritmética Ponderada Lote 04
	Lote 04
	FF
	1,00
	FP MIN
	1,02
	FP MAX
	0,77
	FTOP
	1,36
 
 
 
 = 302,61
2.6.5 Resumo dos Valores Ponderados dos Lotes Estudados
	LOTE
	1
	2
	3
	4
	Preço por m² inicial
	 R$ 246,70 
	 R$ 277,78
	 R$ 277,78
	 R$ 291,67
	
	
	
	
	
	Preço por m² ponderado
	 R$ 239,92
	 R$ 259,73 
	 R$ 263,20 
	 R$ 302,61 
	
	
	
	
	
	Área do lote (m²)
	405,35
	360,00
	360,00
	240,00
	Índice Fiscal
	R$ 9,00
	R$ 9,00
	R$ 9,00
	R$ 9,00
	Valor do lote
	 R$ 100.000,00
	 R$ 100.000,00 
	 R$ 100.000,00 
	 R$ 70.000,00 
2.7 Memória de Cálculo da Variação da Porcentagem do R$/m² dos Lotes
Lote 01:
 
 
 
Lote 02:
 
 
 
Lote 03:
 
 
 
 Lote 04:
 
 
 
2.7.1 Resumo da Variação da Porcentagem do R$/m² dos Lotes Estudados
	LOTE
	1
	2
	3
	4
	Preço por m² inicial
	 R$246,70
	 R$277,78
	 R$277,78 
	 R$291,67
	Preço por m² ponderado
	 R$239,92 
	 R$259,73 
	 R$263,20
	 R$302,61
	Área do lote (m²)
	405,35
	360,00
	360,00
	240,00
	Variação do Preço por m²
	2,7495%
	6,57%
	5,249%
	-3,75%
	
	
	
	
	
	Índice Fiscal
	 R$9,00 
	 R$9,00 
	 R$9,00 
	 R$9,00
	Valor do lote
	 R$100.000,00 
	 R$100.000,00 
	 R$100.000,00 
	 R$ 70.000,00 
2.8 Cálculo do Desvio Padrão do Preço Inicial e Final do Lote 
O cálculo do valor final Ponderado é efetuado através do produto entre o preço por m² ponderado e a área do lote. O Desvio Padrão é efetuado através da soma do Valor do lote e do Valor Final Ponderado, dividido por 2.
Lote 01 = R$239,92 x 405,35m² = R$97.251,57 (Valor Final Ponderado)
Valor do Lote 01 = R$100.000,00
Desvio Padrão = (R$100.000,00 + R$97.251,57)/2 = R$98.625,78.
Lote 02 = R$259,73 x 360,00m² = R$93.502,80 (Valor Final Ponderado)
Valor do Lote 02 = R$100.000,00
Desvio Padrão = (R$100.000,00 + R$93.502,80)/2 = R$96.751,40.
Lote 03 = R$263,20 x 360,00m² = R$94.752,00 (Valor Final Ponderado)
Valor do Lote 03 = R$100.000,00
Desvio Padrão = (R$100.000,00 + R$94.752,00)/2 = R$97.376,00.
Lote 04 = R$302,61 x 240,00m² = R$72.626,40 (Valor Final Ponderado)
Valor do Lote 04 = R$70.000,00
Desvio Padrão = (= R$70.000,00 + R$72.626,40)/2 = R$71.313,20.
2.8.1 Resumo do Valor Final dos Lotes ponderados
	LOTE
	1
	2
	3
	4
	Preço por m² inicial
	 R$246,70 
	 R$277,78 
	 R$277,78
	 R$291,67
	Preço por m² ponderado
	 R$239,92
	 R$259,73
	 R$263,20 
	 R$302,61
	Área do lote (m²)
	 405,35
	 360,00
	 360,00
	 240,00
	Variação do Preço por m²
	 2,7495%
	 6,57%
	 5,249%
	 -3,75%
	Índice Fiscal
	 R$9,00 
	 R$9,00 
	 R$9,00 
	 R$9,00
	Valor do lote
	 R$100.000,00 
	 R$100.000,00 
	 R$100.000,00 
	 R$70.000,00
 
	Valor Final Ponderado
	 97.251,57
	 R$93.502,80 
	 R$94.752,00 
	 R$72.626,40 
	
	 
	
	 
	
2.9 Cálculo do Desvio Padrão dos Valores do Terreno
Lote 01: 
Onde: T = Desvio Padrão
X1 = R$ Inicial
X Média = Preço Inicial + Preço Final
 2
X Média = R$ 100.000,00 + 97.251,97 = R$98.625,78
 2
T = x1 – x Média
T= R$100.000,00 – 98.625,78 = R$1.374,22
Lote 02: 
Onde: T = Desvio Padrão
X1 = R$ Inicial
X Média = Preço Inicial + Preço Final
		 2
X Média = R$100.000,00 + 93.502,80 = R$96.751,40
 2
T = x1 – x Média
T= R$ 100.000,00 – 96.751,49 = R$3.248,51
Lote 03: 
Onde: T = Desvio Padrão
X1 = R$ Inicial
X Média = Preço Inicial + Preço Final
		 2
X Média = R$100.000,00 + R$94.752,00 = R$97.376,00
 2
T = x1 – x Média
T= R$100.000,00 – 97.376,00 = R$2.624,00
Lote 04: 
Onde: T = Desvio Padrão
X1 = R$ Inicial
X Média = Preço Inicial + Preço Final
 2
X Média = R$70.000,00 + R$72.626,40 = R$71.312,20
 2
T = x1 – x Média
T= R$70.000,00 – R$71.312,20 = - R$1.312,20
2.9.1 Tabela de Valores
	LOTE
	01
	02
	03
	04
	R$/M² INICIAL
	R$246,70
	R$277,78
	R$277,78R$291,67
	R$/M² PONDERADO
	R$239,92
	R$259,73
	R$263,20
	R$302,61
	M² LOTE
	405,35
	360,00
	360,00
	240,00
	VARIAÇÃO % R$/M²
	2,75%
	6,57%
	5,25%
	-3,75%
	INDICE FISCAL
	9,00
	9,00
	9,00
	9,00
	R$ INICIAL LOTE
	R$100.000,00
	R$100.000,00
	R$100.000,00
	R$70.000,00
	R$ FINAL LOTE PONDERADO
	97.251,57
	R$93.502,80
	R$94.752,00
	R$72.626,40
	DESVIO PADRÃO R$ INICIAL/FINAL
	R$1.374,22
	R$3.248,51
	R$2.624,00
	- R$1.312,20
 Fonte: Tabela de Apoio Disciplina Integradora
2.9.2 Escolha do Terreno
Consideramos algumas características físicas tais como: topografia, (aclive ou declive) em relação à estimada em porcentagem, forma e dimensões, vistoria do terreno, condições ambientais, fatores de forma. De acordo com os cálculos da média aritmética ponderada, cálculo da variação da porcentagem do R$/m², cálculo do desvio padrão do preço inicial e final do lote, observamos que o lote 01, é a melhor opção, porém o fator determinante para a escolha foi o custo benefício, por possuir maior área, além de bons aspectos topográficos e estar melhor localizado em relação aos demais. 
3. Considerações Finais
O trabalho de campo com base no roteiro foi realizado com o intuito de orientar a melhor escolha de um terreno para futura realização de uma construção residencial unifamiliar. Identificando características, apontando vantagens e desvantagens. O grupo atentou-se em sua segunda etapa para a importância de fatores que interferem na formação do valor do imóvel: topografia, solo, localização, documentação, entre outros. A pesquisa que foi realizada de forma organizada, consultando os responsáveis pelos empreendimentos, anexando documentação fotográfica, fazendo avaliações visuais e técnicas. A variação de preço e os desvios padrão foram detectados após análise dos fatores. Todos os terrenos apresentaram vantagens semelhantes como infraestrutura, documentação, acessibilidade e topografia. Em sua terceira etapa foram observados dados referentes ao cálculo da média aritmética ponderada, variação da porcentagem do R$/m² e desvio padrão do preço inicial e final dos terrenos. A variação de preço e os desvios padrão foram detectados após análise dos fatores, as desvantagens se fizeram presentes, a principal delas foi o distanciamento do centro comercial da cidade em questão. O lote 01 apresentou o melhor custo beneficio, sendo o escolhido após comparação dos dados.
4 – Referências Bibliográficas
SIQUEIRA, F. R. K. M.; FUMANGA, M.; BENEVENTO, C.Como Elaborar Projetos de Pesquisa: Linguagem e Método: Ed. FGV, 2008.
CERVO, Amado Luiz.; BERVIAN, Pedro Alcino. Metodologia científica.
3. ed. São Paulo: McGraw-Hill do Brasil, 1983. 
GIL, Antonio Carlos. Como elaborar projetos de pesquisa.4.ed. São Paulo: Atlas, 2002.
http://forumdacasa.com/discussion/17149/criterios-para-escolha-de-terreno-de-construcao/
https://googlemaps.com