ESQUEMA LOCAÇÃO RESIDENCIAL[3664]

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LOCAÇÃO RESIDENCIAL
	POR PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES
(Art 46, Lei 8.245/91)
	POR PRAZO MENOR QUE 30 MESES
(Art 47, Lei 8.245/91)
	POR TEMPORADA
(prazo máximo 90 dias)
(Art 48, Lei 8.245/91)
	Durante o prazo do contrato:
SOMENTE DENÚNCIA CHEIA
Após a prorrogação automática 
DENÚNCIA VAZIA
	Durante o prazo do contrato:
SOMENTE DENÚNCIA CHEIA
Após a prorrogação automática: 
CONTINUA POR DENÚNCIA CHEIA até completar 5 anos 
	Durante o prazo do contrato: 
SOMENTE DENÚNCIA CHEIA
Após prorrogação automática:
CONTINUA POR DENÚNCIA CHEIA até completar 30 meses
	Prorrogação automática: 
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
	Prorrogação automática: 
Findo o prazo, o locatário permanece no imóvel locado sem oposição do locador. 
OBS: a denúncia permanece CHEIA até o prazo de cinco anos. (art. 47 e incisos)
	Prorrogação automática: 
Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador (art. 50, caput, Lei 8.245/91))
	Denúncia cheia: 
§ 1º durante a vigência do contrato o locador, o locador somente poderá retomar o imóvel por DENÚNCIA cheia.
Denúncia vazia: 
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
	Denúncia cheia: 
durante a vigência do contrato o locador, o locador somente poderá retomar o imóvel por DENÚNCIA cheia.
OBS.: o locador não poderá apresentar denúncia vazia com o término do contrato. Somente tem cabimento a denúncia cheia.
Denúncia vazia: 
Nesse caso, a denúncia vazia terá lugar apenas depois de 5 anos de vigência ininterrupta do contrato. (Art. 47, V Lei 8.245/91)
	Denúncia cheia: 
•	durante a vigência do contrato o locador, o locador somente poderá retomar o imóvel por DENÚNCIA cheia.
OBS.: o locador não poderá apresentar denúncia vazia com o término do contrato. Somente tem cabimento a denúncia cheia.
Denúncia vazia: 
Nesse caso, a denúncia vazia terá lugar apenas depois de 30 meses de vigência do contrato. (Art. 50, parágrafo único Lei 8.245/91)
	Observação 1 : Enquanto a locação vige por prazo determinado, o locador não pode pretender a retomada do imóvel por denúncia vazia, ainda que se disponha a pagar a multa contratual. E qualquer cláusula contratual que afaste essa regra é nula de pleno direito (art. 45 da lei 8.245/91). 
Observação 2: Sendo a locação para fins não residenciais: qualquer que seja o prazo estipulado no contrato, com o seu término, o locador pode requerer o imóvel por denúncia vazia.
	Observação 3: Há incongruência da lei, se comparada a locação para temporada que se prorroga por prazo indeterminado com a locação verbal ou a ajustada por prazo inferior a 30 meses. No primeiro caso, a lei permite o despejo por denúncia vazia após 30 meses; no segundo, apenas depois de 5 anos.
	Observação 4: Por fim, nas locações que tenham como locatários hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público, entidades religiosas devidamente registradas, o locador jamais poderá apresentar denúncia vazia. Mesmo que o contrato esteja vigendo por prazo indeterminado por bastante tempo. Trata-se de situação que, de certa forma, engessa o locador e limita o direito de propriedade, em homenagem ao interesse coletivo e social que há nessas atividades desenvolvidas pelo locatário. Em tais casos, somente cabe denúncia cheia, de acordo com o que prescreve o art. 53 da lei 8.245/91.
	Observação 5: CONTRATOS VERBAIS/NÃO ESCRITOS = reger-se-ão na forma do artigo 47 da lei 8.245/91, ou seja, conforme o contrato pro prazo inferior a trinta meses. Somente caberá denúncia vazia, após 05 anos a contar da data de início do contrato de locação.
DENÚCIA VAZIA= possibilidade de resilição do contrato sem motivação por parte do locador após prorrogação automática.
DENÚNCIA CHEIA = resilição do contrato pelo locador somente com motivação. Durante toda a vigência do contrato.
Prof. Luci Figueiredo